房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識1、房地產(chǎn)：具體是指土地、 建筑物及其地上的附著物， 包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益， 是房屋和土地的社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)， 是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。又稱為“不動產(chǎn)”，英文為“real estate ”。2、房地產(chǎn)業(yè)：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：1）土地開發(fā)； 2）房屋建設(shè)、維修、管理；3）土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓；4）房屋所有權(quán)的買賣、租憑；5）房地產(chǎn)抵押貸款； 6）房地產(chǎn)市場。3、建筑業(yè)：從事勘察、設(shè)計、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。4、土地所有權(quán)：含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的權(quán)雙重含

2、義。所謂法律意義上的所有權(quán)， 表示土地所有者將土地當(dāng)作自已的財產(chǎn)，對其實(shí)行占有、壟斷，擁有對土地支配的權(quán)力。所謂經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)應(yīng)該表達(dá)為土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入。只有具有雙重意義上的所有權(quán)者是完整的所有權(quán)概念。5、房產(chǎn)：即對于房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。我國目前的房產(chǎn)所有制主要有全民所有制、集體所有制和個人所有制三種基本形式，對外還有涉外房產(chǎn)。房產(chǎn)按用途分類：1）用于居民個人生活居住消費(fèi)的住宅房產(chǎn)：2）供企事業(yè)單位及機(jī)關(guān)學(xué)校等用的非住宅房產(chǎn)。6、房地產(chǎn)經(jīng)營：狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理，其實(shí)質(zhì)是營銷策略的實(shí)施。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地

3、產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。7、房地產(chǎn)經(jīng)營管理：是指房地產(chǎn)經(jīng)營和對房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行管理的雙重含義。8、 土地產(chǎn)權(quán)：是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或用作擔(dān)保的權(quán)利。9、地上權(quán)：是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)。10、地役權(quán)：是指利用他人土地供自已使用的權(quán)利。11、抵押權(quán)：是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或用作擔(dān)保的權(quán)利。12、租賃權(quán)：是指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即

4、取得該土地的租賃權(quán)。二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識1、 房地產(chǎn)開發(fā)： 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項內(nèi)容組成。2、土地開發(fā)：是將“生地”（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。房地產(chǎn)疏通全部過程的總和，主要包括買賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)證券交易等，連接房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)與房地產(chǎn)消費(fèi)的橋梁。含一級市場、二級市場和三級市場。3、房屋開發(fā)： 由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對土地進(jìn)行平整， 修路鋪設(shè)上下水管道房地產(chǎn)的不動性或固定性市場供求的不可

5、調(diào)劑性房地產(chǎn)投資時間的長期性市場供求變動的不靈活性房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性市場信息的分散性市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險成因及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。4、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風(fēng)險大、收益高、增值快的特點(diǎn)。其風(fēng)險主要來自四個方面：第一，是市場風(fēng)險，由于房地產(chǎn)市價格波動而給投資者帶來損失的可能；第二，是購買力風(fēng)險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能，第三，是拖欠風(fēng)險，由于房地產(chǎn)購買者財務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及全部收回的可能；第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。5、 工業(yè)物業(yè)開發(fā)： 是指將資金投入

6、到工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、 倉庫及其他工業(yè)項目的開發(fā)經(jīng)營活動。6、商業(yè)物業(yè)開發(fā)：是指將資金投入到商店、商業(yè)大廈、購物中心、庫房、加油站、飲食業(yè)、旅店、賓館、批發(fā)和零售市場等物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動。7、房地產(chǎn)二次開發(fā)：指先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)成熟地（具備使用條件） ，然后再進(jìn)行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。8、房地產(chǎn)一次開發(fā)：一次性連土地、房屋開發(fā)完成。9、房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)疏通全部過程的總和，主要包括買賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)證券交易等，連接房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)與房地產(chǎn)消費(fèi)的橋梁。含一級市場、二級市場和三級市場。10、一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地

7、使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場。11、二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場。12、三級市場：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。13、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。14、土地使用權(quán)： 是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、 收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土

8、地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后可以繼續(xù)使用。15、紅線圖：又叫（宗地圖） ，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。16、房地產(chǎn)所籌資金：用于購置土地、支付制造房屋及其設(shè)施的費(fèi)用。17、工程建設(shè)建立：指對工程建設(shè)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行監(jiān)督和管理，使這些活動符合有關(guān)的法律、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及合同的規(guī)定。18、能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施。19、給水、排水

9、系統(tǒng)： 包括取水工程、 輸水工程、 凈水工程、 配水管網(wǎng)（上下水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。20、 道路及交通系統(tǒng)： 包括城市內(nèi)部交通道路、設(shè)施及城市對外交通道路、設(shè)施兩部分。22、房屋建筑、樓宇開發(fā)：包括土地“三通一平”或“七通一平”。建筑分類按用途劃分：居住、商業(yè)、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)按層數(shù)劃分： 低層： 1-3層、多層 ：4-6層、小高層：7-11 層、中高層：12-16 層、高層 ： 16層以上三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識（一）房屋面積的種類：1、建筑面積：是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋， 結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2

10、0m以上的（含2.20m，下同）的永久性建筑。2、使用面積： 是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。3、套內(nèi)建筑面積：是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積。4、共有建筑面積： 是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)偂?、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：指某個產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。6、預(yù)測面積根據(jù)預(yù)測方式的不同，分為兩種：1）按圖紙預(yù)測的面積： 指在商品房預(yù)售時按商品房建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房屋面積。2）按已完工部分結(jié)合圖紙預(yù)測的面積：指對商品房已完工部分實(shí)際測量后，結(jié)合商品房建筑設(shè)計圖，測算出

11、的房屋面積。7、實(shí)測面積：又稱竣工面積， 指房屋竣工后由房產(chǎn)測繪單位實(shí)際測量后出具的房屋面積實(shí)測數(shù)據(jù)。實(shí)測面積有時與預(yù)測面積不一致，原因可能是允許的施工誤差、測量誤差造成的，也可能是工程變更（包括設(shè)計變更）、施工錯誤、施工放樣誤差過大、房屋竣工后原屬于應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的功能或服務(wù)范圍改變等造成的。8、合同約定面積： 簡稱合同面積， 指商品房出賣人和買受人在商品房預(yù)售合同中約定的所買賣商品房的面積。9、產(chǎn)權(quán)登記面積：指由房產(chǎn)測繪單位測算，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書上、記入房屋權(quán)屬檔案的房屋的建筑面積。（二）房屋面積測算的一般規(guī)定1、房屋面積測算是水平投影面積測算。2、房屋面積測量的精度必須達(dá)到中華人

12、民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范的規(guī)定的房產(chǎn)面積的精度要求。精度分三級。3、房屋面積測算必須獨(dú)立進(jìn)行兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)， 取簡單算術(shù)平均數(shù)作為最后結(jié)果。4、量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。5、邊長以米（ m ）為單位，取至 0.01m；面積以平方米為單位，取至0.01m2 （三）房屋建筑面積的測算1、計算建筑面積的一般規(guī)定：1）計算建筑面積的房屋，應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋。2）層高（高度）應(yīng)在2.20米以上。層高指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。3）同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時，應(yīng)分別計算建筑面積。2、計算全部建筑面積的范圍：1）單層房屋，按一層計算建

13、筑面積，二層以上（含二層，下同）的房屋，按各層建筑面積的總和計算建筑面積。2）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 2.20m以上的，按其水平投影面積計算。4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。6）挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按

14、各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。7)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計算。8）有柱（不含獨(dú)立柱、單排柱）或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。9）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。10）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算。11）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計算

15、。12）有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。3、計算一半建筑面積的范圍1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。2）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。4、不計算建筑面積的范圍1）層高在2.20m 以下（不含）的夾層、插層、技術(shù)層和層高在 2.20m 以下的地下室和半地下室。2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾

16、性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。3）房屋之間無上蓋的架空通廊。4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。6）騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂美國建造的房屋。8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。9）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。5、幾種特殊情況下計算建筑面積的規(guī)定1）同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不相同時，分層分別計算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻

17、璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。2）房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度） 2.20m 以上的部位計算建筑面積。3）全封閉陽臺、 有柱挑廊、 有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。未封閉的陽臺、 無柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影其底板外沿的，以底板水平投影的一半計算建筑面積。4）與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計算建筑面積。5）對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20m以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。6）樓梯已計算建筑面積的，其下文空間不論

18、是否利用均不再計算建筑面積。7）臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。8）與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不教育處建筑面積。9）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。躍層樓梯面積 樓梯投影面積 房屋的層數(shù)（四） 、成套房屋建筑面積的測算1、成套房屋建筑面積的內(nèi)涵： 通常指分戶建筑面積。 分戶建筑面積指以一個套間為單位的建筑面積。2、成套房屋建筑面積的組成建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)房屋使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +套內(nèi)陽臺建筑面積3、套內(nèi)房屋使用面積的計算1）套內(nèi)使用面積為

19、套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。4、套內(nèi)墻體面積的計算套內(nèi)墻體面積：指套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占地面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（不包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。5、套內(nèi)陽臺建筑面積的計算均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影投影面積計算。其中，封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑

20、面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。6、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的計算1）共有建筑面積的類型a 幢共有建筑面積： 指為整幢服務(wù)的共有建筑面積，如為整幢服務(wù)的配電房、水泵房等。b 功能共有建筑面積：指專為某一使用功能服務(wù)的共有建筑面積，如專為某一使用功能（如商業(yè)）服務(wù)的電梯、樓梯間、大堂等。c 本層共有建筑面積：指專為本層服務(wù)的共有建筑面積，如本層的共有走廊等。2）共有建筑面積的內(nèi)容包括：公共使用的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等， 以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算；套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括

21、山墻）水平投影面積一半的建筑面積。不計入共有建筑面積的內(nèi)容有：獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫；作為人防工程的地下室、避難室（層）；用作公共休憩、綠化等場所的架空層；為建筑造型而建、但無實(shí)用功能的建筑面積。建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外與本幢不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。3、共有建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)?。無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共的建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?、共有建筑面積分?jǐn)偟挠嬎愎礁魈讘?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=分?jǐn)傁禂?shù) * 各

22、套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e / 各套內(nèi)建筑面積之和5、共有建筑面積分?jǐn)偟姆椒?）住宅樓：以幢為單位，按各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。2）商住樓：以幢為單位，據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用分為：a 住宅專用（功能）的共有建筑面積 b 商業(yè)專用（功能）的共有建筑面積c 住宅與商業(yè)共同使用的（幢）共有建筑面積分?jǐn)偡椒ǎ鹤≌瑢Ｓ玫拿娣e加上按比例分?jǐn)偟拿娣e，按住宅各套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?；商業(yè)專用的面積加上按比例分?jǐn)偟拿娣e，按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)傊辽虡I(yè)各層，作為商業(yè)各層共有建筑面積的一部分，加上商業(yè)相應(yīng)各層本身的共有建筑面積，得出商業(yè)各層總的共有建筑面積，再按相應(yīng)層內(nèi)各套內(nèi)建筑

23、面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?）綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照上述商住樓分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)?。（五?、其他相關(guān)概念1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 指城市規(guī)劃主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。2、居住小區(qū)總用地：是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。3、住宅總用地：指低層、多層、高層住宅用地面積的總和。4、公建總用地：指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。5、道路、廣場用地：指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。6、庭院、綠化面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠

24、化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用的權(quán)的綠化面積之總和。7、人均總占地面積（平方米/ 人）人均總占地面積建筑紅線內(nèi)總用地/ 本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。8、人均住宅用地面積（平方米/ 人）人均住宅用地面積小區(qū)內(nèi)總住宅用地/ 本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。9、總建筑面積（平方米）：指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防下地室面積總和。10、人口毛密度人口毛密度小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/ 小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。11、建筑容積率建筑容積率小區(qū)內(nèi)總建筑之和（平方米）/ 小區(qū)總占地面積（平方米）*100% 。12、居住建筑密度居住建筑密度小區(qū)總居住建筑基地面積

25、/ 小區(qū)總用地面積 *100% 13、居住建筑面積毛密度居住建筑面積毛密度小區(qū)總居住建筑面積/ 小區(qū)總用地面積 *100% 14、居住建筑面積凈密度居住建筑面積凈密度小區(qū)居住總面積/ 小區(qū)居住總用地。15、住宅間距系數(shù)二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。16、層高：指主要臥室的下一層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面標(biāo)高之間的距離。17、平均每平方米造價（元）平均每平方米造價建筑物總造價/ 建筑面積18、使用面積系數(shù) k1（% ）使用面積系數(shù) k1總使用面積（平方米）/ 總建筑面積（平方米） *100% 。19、居住面積系數(shù) k2（% ）居住面積系數(shù) k2總居住面積（平方米

26、）/ 總建筑面積（平方米） *100% 。20、結(jié)構(gòu)面積系數(shù) k3(%) 結(jié)構(gòu)面積系數(shù) k3總結(jié)結(jié)構(gòu)面積（平方米）/ 總建筑面積（平方米） *100% 。21、使用面積：是指建筑物各層平面中直接為行產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。22、輔助面積：是指建筑物中各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。23、結(jié)構(gòu)面積：是指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間壁墻、垃圾墻、通風(fēng)道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。24、套內(nèi)使用面積：指套內(nèi)住戶獨(dú)自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。25、套外使用面積：指套外全部住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道

27、、公共用房等。26、綠地率： 綠地率居住區(qū)綠地面積/ 居住區(qū)用地總面積 27 、容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。28、綠化率： 綠化率植被垂直投影面積/ 居住區(qū)總面積 29 、拆建比： 拆建比新建房屋面積 / 被拆除房屋面積。30、物業(yè)的竣工驗(yàn)收：是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終產(chǎn)品，開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務(wù)，這時他們之間所發(fā)生的一個法定手續(xù)。 31 、入伙：業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。 32 、業(yè)主公約： 一份由業(yè)主承諾并對全部業(yè)主有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維修、保養(yǎng)方面的權(quán)利及義務(wù)的行為準(zhǔn)則。33 、物業(yè)管理：泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、商品房銷售、租賃及售后服務(wù)。34

28、、道路紅線：是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。35、玄關(guān) ：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。36、期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房。 37 、現(xiàn)房：是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。 38 、毛坯房：是指沒有裝修的房屋。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題（一） 、綜合類1、預(yù)售商品房的條件房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：土地使用權(quán)已經(jīng)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；取得建筑許可證和開工許可證；除付清地價款外， 投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的25% ，

29、并經(jīng)注冊會計師驗(yàn)資；房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)以已簽訂預(yù)售監(jiān)管協(xié)議；土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給房地產(chǎn)預(yù)算許可證。核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給商品住宅外銷許可證。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題2、住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，是指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個行運(yùn)行機(jī)制和管理制度。3、房地產(chǎn)登記的程序房地產(chǎn)登記按下列程序辦理：1、提出申請2、受理申請3、審查申請文件4、權(quán)屬調(diào)查5、依法公告6、確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利7、將核準(zhǔn)登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上8、計收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書9、立卷歸檔四

30、、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題4、房地產(chǎn)登記的種類房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、其他登記。5、怎樣申請房地產(chǎn)權(quán)登記申請房地產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)按照各省市房地產(chǎn)登記條例規(guī)定的時間向登記機(jī)關(guān)提交申請書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)于規(guī)定時間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題6、地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？企業(yè)法人，為該企業(yè)法人的法定名稱；國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱或政府確認(rèn)的名稱；非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準(zhǔn)的名稱；個人，為合法身份證明上的姓名；共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題7、房地產(chǎn)

31、登記是以什么為單位進(jìn)行登記的？房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記的。所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請登記。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題1)土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；2)因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；3)因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記。4)變更登記；5)因土地使用年限屆滿的注銷登記；6)因房地產(chǎn)權(quán)利證書丟失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利證書等其他登記。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題10、法律規(guī)定共同申請的，一方當(dāng)事人不配合，

32、應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題按照有關(guān)規(guī)定， 房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題按各省房地產(chǎn)條例規(guī)定，一般情況下，申請房地產(chǎn)登記，權(quán)利人應(yīng)按下列規(guī)定交納登記費(fèi)：1) 初始登記的， 按登記價值千分之一交納。 但登記價值超過三千萬元的超過部分按萬分之五交納；2) 轉(zhuǎn)移登記的， 按登記價值的千分之一交納。但登記價值超過一千萬元的，超過部分按萬分之五交納。3) 抵押登記的，按抵押價值萬分之一交納。但每項最低不低于一百元。4) 變更登記及其他登記的，每項交納二十元。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題因?yàn)閷?shí)行房地產(chǎn)一體化管理，所以我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房

33、地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟(jì)狀況和法律調(diào)查與登記，包括土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖案、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題1)個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅，不是一年的，銷售時按售價減去原購價的差額計征；2)個人擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時暫免征土地增值費(fèi)；普通住宅是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇；3)積壓空置的商品房在銷售時應(yīng)繳契稅在2000年底前予以免稅優(yōu)惠。其條件為：商品住宅于1998年6月3

34、0日之前竣工，竣工日期以建設(shè)局所發(fā)的竣工驗(yàn)收證為準(zhǔn)；商品住宅于 1999年8月1日之后售出。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題1、房地產(chǎn)權(quán)初始登記指對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利， 領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題3、申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件？1) 房地產(chǎn)初始登記申請書；2) 身份證明，包括：個人身份證，或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和法定代表人證明，或國家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人證明，或市政府批準(zhǔn)設(shè)立組織的文件和該組織負(fù)責(zé)人證明。境外企業(yè)、組織提供的身份證明應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題3) 土地權(quán)屬證明，包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：

35、土地使用合同書，根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權(quán)利人自行證地的，應(yīng)同時提交征地補(bǔ)償協(xié)議書；付清地價款證明。以行政劃拔方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：市政府批準(zhǔn)用地文件；用地紅線圖；征地補(bǔ)償協(xié)議書；以其他合法形式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件。登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測繪結(jié)果報告書。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題4、申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件？1) 地使用權(quán)屬證明；2) 建筑許可證；3) 施工許可證；4) 建筑物竣工驗(yàn)收證；5) 經(jīng)市政府指定的機(jī)構(gòu)審定的竣工結(jié)算書；6) 建筑設(shè)計總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖等）；7) 登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測繪結(jié)果報告書。

36、5、哪些房地產(chǎn)登記需要公告？公告期是多長？申請房地產(chǎn)初始登記及申請補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)證 需要進(jìn)行公告， 公告期分別為 30日及6個月。6、土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題7、什么是宗地？宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。宗地號代表什么意思？如深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，又稱地號，其胛層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置

37、。如：b10724這個地號表示福田區(qū)第 1帶07片第24宗地。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題8、什么叫宗地圖？什么叫證書附圖？宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、 界址點(diǎn)位置、 宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)、 與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)后地圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題9、向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費(fèi)有哪些？印花稅：數(shù)額為交易價的萬分之五，每證另貼花五元。登記費(fèi)：數(shù)額為交易價的千分之一。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題10、房地產(chǎn)權(quán)初始登記流程圖四、房地產(chǎn)登記

38、相關(guān)問題1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 , 是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、 法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。2、需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的情況經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日起30天內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移登記：買賣；繼承；贈與；共有房地產(chǎn)的分割；交換；人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移；依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題3、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的條款當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；房地產(chǎn)權(quán)利證書編號；房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四周界線；土地宗地號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年限；房地產(chǎn)的用途

39、; 買賣價款支付方式和日期 ; 房地產(chǎn)交付合用的日期 ; 公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù); 違約責(zé)任 ; 合同糾紛的解決辦法 ; 合同生效的條件及時間 ; 雙方認(rèn)為必要的其他事項. 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題4、樓花是否可以轉(zhuǎn)讓 ? 原規(guī)定預(yù)購的樓花當(dāng)預(yù)購方付足購房價款總額 25%以上時 , 可憑登記機(jī)關(guān)備案的買賣合同再轉(zhuǎn)讓 , 并在合同背上載明再轉(zhuǎn)讓的價格等情況。目前禁止投機(jī)炒房，已不允許銷售樓花，便無談轉(zhuǎn)讓。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題5、什么樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓? 根據(jù)城市規(guī)劃 , 市政府決定收回土地使用權(quán)的; 司法機(jī)關(guān) , 行政機(jī)關(guān)依法裁定 , 決定查封的或者以下其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共

40、有房地產(chǎn) , 未經(jīng)其他共有人書面同意的設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn), 未經(jīng)抵押權(quán)人同意的; 權(quán)屬有爭議的 ; 法律, 法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題6、辦理房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移需提交的文件1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書; 2)房地產(chǎn)證或其它權(quán)利證書; 3)買賣合同書 ; 4)行政劃撥或減免地價款的土地, 需提交市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及補(bǔ)足地價款的證5）市、區(qū)房改辦的批復(fù)及分戶匯總表；6）身份證明；7）非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路綠地、休憩地、空地、電梯、樓梯

41、、連廊、走廊、天臺或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利擁有。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題1、房地產(chǎn)抵押指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。2、申請抵押登記應(yīng)提交的文件1）房地產(chǎn)抵押登記申請書；2）房地產(chǎn)權(quán)利證書；3）身份證明；4）主合同和抵押合同；四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件；預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交本條

42、第1）、2）、3）項規(guī)定的文件和房地產(chǎn)買賣合同書。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題4、跨區(qū)的房地產(chǎn)抵押如何辦理？跨區(qū)抵押的，按各區(qū)的順序依次確定辦理抵押登記的部門。即：分屬多個分局轄區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)同為同一主債權(quán)債務(wù)關(guān)系抵押擔(dān)保的，若其中有前一順序區(qū)域的房地產(chǎn)，則最前一順序的分局為登記部門。該部門到相關(guān)性分局備檔，并于抵押登記核準(zhǔn)當(dāng)天書面通知相關(guān)分局的產(chǎn)權(quán)科。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題5、同一抵押物設(shè)立若干抵押時如何辦理登記？根據(jù)抵押貸款管理規(guī)定的規(guī)定，以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押時，抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前，須將設(shè)定抵押權(quán)狀況告知各抵押權(quán)人，抵押權(quán)的順序以核準(zhǔn)登記的先后為序。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題6、土地來源屬于行政劃撥或減免地價款的房地產(chǎn)抵押登記如何辦理？凡企業(yè)土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產(chǎn)抵押，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其地面建筑物已經(jīng)合法登記的，可同意單獨(dú)房屋作抵押，在處分抵押物時，必須委托省市不動產(chǎn)拍賣行進(jìn)行拍賣或變賣，不動產(chǎn)拍賣行負(fù)責(zé)扣發(fā)應(yīng)補(bǔ)交的地價款，凡行政、事業(yè)單位的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題7、已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法 的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)