房地產(chǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

1、目 錄一、總則二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)（二）開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)（二）成本監(jiān)控的要求四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（四）施工過程的成本控制（五）工程材料及設(shè)備管理（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制（七）工程結(jié)算管理（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制五、附則萬(wàn)科企業(yè)股份房地產(chǎn)成本管理制度一、總則1、 為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)成本管理的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，制定本制度。2、 成本管理的基本原則是：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)

2、量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。3、 成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)1、 制定、修正集團(tuán)成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí)行制度監(jiān)控。2、 進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，及時(shí)提供、反饋給集團(tuán)和各開發(fā)企業(yè)管理層作決策參考； 保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和集團(tuán)成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。3、 組織各方面專業(yè)人士

3、對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、 立項(xiàng)聽證， 按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算， 把握投資決策， 合理配置資源， 幫助房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是： 立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)； 市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)； 投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理； 投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤(rùn)目標(biāo)要求； 投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。4、 跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況， 適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編集團(tuán)成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過程中的成本控制工作。5、 建立成本信息監(jiān)控中心， 及時(shí)收集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料， 為集團(tuán)管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給

4、各開發(fā)企業(yè)。6、 組織集團(tuán)成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)， 推廣集團(tuán)外成本管理經(jīng)驗(yàn)， 尋求降低成本的有效途徑， 促進(jìn)集團(tuán)成本管理水平的提高。7、 根據(jù)管理的需要， 派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)， 對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、 成本管理的規(guī)性提出審計(jì)意見。 并結(jié)合項(xiàng)目收益情況， 考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。8、 逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。（二）開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)1、 認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)成本管理制度， 結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度， 并自覺接受總部監(jiān)督。2、 根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、

5、開發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃， 提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想， 并按要求向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。3、 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段， 應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案， 組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。4、 客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本， 分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)， 落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。5、 遵循基本建設(shè)程序， 進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作， 對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制， 對(duì)可控成本、 變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。 保證將成本

6、控制在目標(biāo)成本圍。6、 正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故， 努力縮短開發(fā)周期， 嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。7、 組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。 堅(jiān)持成本報(bào)告制度， 保證成本信息交流的及時(shí)、有效。8、 熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、 預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。9、 定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、 差異及其原因、 監(jiān)控措施及其效果、 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，

7、每年至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、 根據(jù)集團(tuán)的管理體制， 集團(tuán)建立總部以管理監(jiān)控為中心、 各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。 實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、 各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。2、 各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程監(jiān)控。3、 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行（二）成本監(jiān)控的要求制度建設(shè)1、 根據(jù)管理的需要， 各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面容的成本管理制度，并報(bào)集團(tuán)總部備案： 成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；

8、計(jì)劃管理制度 ( 包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法) ； 招、投標(biāo)管理制度； 合同管理制度； 工程 ( 質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交) 管理制度； 預(yù)決算 ( 包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付) 管理制度； 費(fèi)用控制制度； 材料設(shè)備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。2、 集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各開發(fā)企業(yè)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度。計(jì)劃管理1、 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況： 開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃 ( 按完全成本口徑 ) ； 期間費(fèi)用計(jì)劃； 降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。2、

9、 成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。3、 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。分析檢查1、 各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析， 以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是： 計(jì)劃及其執(zhí)行情況； 實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因； 分析期控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對(duì)策；評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。2、 集團(tuán)總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查

10、。信息交流1、 應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料主要包括：項(xiàng)目基本情況； 按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表； 成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料； 當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。2、 按例外管理原則，對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部： 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整； 成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額 10%以上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本 30% 以上的的項(xiàng)目、事件 ( 包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件) ； 合作條件更改； 補(bǔ)交地價(jià)。3、 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫(kù)，互相交流成本控制的經(jīng)

11、驗(yàn)教訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制1、 各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)請(qǐng)示和詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過。 可行性研究報(bào)告 除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)容外，還須包括以下容： 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施； 投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排； 稅務(wù)環(huán)境及其影響； 資金計(jì)劃； 競(jìng)投方案（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）； 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策； 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。2、 可行性研究報(bào)告應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會(huì)前提前一周上交集團(tuán)總部。3、 若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件

12、等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)申請(qǐng) 。4、 招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價(jià)； 合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。5、 招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制1、 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則： 能由集團(tuán)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)部自行完成； 需委托進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。2、 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)） ，應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)” 審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階

13、段 （如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)） 。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的建造成本概（預(yù)）算 ，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。3、 施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建造成本預(yù)算。4、 設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見， 并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正， 避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。（三）

14、施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1、 除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。2、 主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。3、 應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)圍、招標(biāo)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、 經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書面考察意見；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書面評(píng)估意見。4、 同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。5、 凡投資額超過人民幣 1,000 萬(wàn)元的工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式， 應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、

15、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。6、 零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中， 綜合考察其技術(shù)力量、 報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。7、 壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。8、 施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、 預(yù)算兩方面的專業(yè)人員， 合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9、 應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。10、 出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場(chǎng)簽證1、 現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2、 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、 工程實(shí)物量及其價(jià)值量， 并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)

16、管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。 現(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限， 由各開發(fā)企業(yè)自行制定。3、 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則， 在事后五日辦理完畢， 嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。4、凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。5、 因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫設(shè)計(jì)變更審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)

17、計(jì)變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1、 項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系。2、 工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合， 嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、 分析事故原因， 提交事故情況報(bào)告及防患措施， 明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位， 按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。 事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3、 應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、 質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。 凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，

18、應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。工程進(jìn)度款1、 原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價(jià)的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。2、 工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理： 施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表； 工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片） 、工程質(zhì)量證明等資料； 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量； 經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。3、 應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算， 以便為我

19、方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。4、 工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià) 85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少 10%工程尾款和 5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。（五）工程材料及設(shè)備管理1、 項(xiàng)目開工前， 設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單， 一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：2、 甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、 有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、 有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；3、 實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)。4、 應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間， 防止積

20、壓或造成窩工現(xiàn)象。5、 甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位： 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商； 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商； 能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商； 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。6、 工程管理部門對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、 質(zhì)量及規(guī)格， 要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。7、 采購(gòu)合同中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造

21、成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。8、 各單位必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購(gòu)全過程的行為。9、 對(duì)于乙供材料和設(shè)備， 我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型， 在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限圍抽取樣板， 進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施。 同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。10、 材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。11、 甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單， 經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無(wú)誤后，方能辦理結(jié)算。（六

22、）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、 單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。2、設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。3、 凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、 安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂 保修協(xié)議書，以明確施工單位的保修圍、 保修責(zé)任 ( 包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定 ) 及處罰措施等。5、

23、采取一次性扣留保修金、 自行保修的開發(fā)企業(yè)， 應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。6、 甲方按租售承諾先行墊付的屬保修圍的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。（七）工程結(jié)算管理工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件： 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定； 具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)要求的竣工驗(yàn)收資料； 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； 工程遺留問題已處理完畢； 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。2、 工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)， 施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，一般只能作為參考。3、 “點(diǎn)工”必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算。4、 審算部門應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程