南京商品住宅市場(chǎng)分析報(bào)告

1、2008年南京商品住宅分析報(bào)告一、全年總體情況分析1、成交量全方位大幅萎縮。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年，全市商品住宅累計(jì)成交42401套，與2007年相比，環(huán)比下滑53.3%，其中，江南八區(qū)成交15742套，環(huán)比下滑53.4%，新三區(qū)成交26659套，環(huán)比下滑53.2%。江南八區(qū)與新三區(qū)的下滑幅度基本相當(dāng)，至少說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題：一是樓市調(diào)整雖然首先影響到新區(qū)市場(chǎng)，但是已經(jīng)波及到中心區(qū)，任何區(qū)域市場(chǎng)都沒(méi)有避免調(diào)整的影響，這次影響是全覆蓋、全方位的，不是簡(jiǎn)單的局部調(diào)整；二是，雖然新區(qū)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的幅度較中心區(qū)高，但是中心區(qū)成交量調(diào)整的幅度與新區(qū)同步，成交量的調(diào)整先于價(jià)格調(diào)整。備注：消化率、

2、余房消化周期均按2008年成交套數(shù)計(jì)算。2、總體供求失衡，需求面年底翹尾，供求關(guān)系開(kāi)始緩和。3-12月份，全市住宅供求比達(dá)到1.72，供求關(guān)系處于明顯的供嚴(yán)重大于求的失衡狀態(tài)，供求失衡是今年房?jī)r(jià)重心向下調(diào)整的直接影響因素。10月份以后，在政策刺激和部分樓盤大幅降價(jià)以及旺季因素的多重利好影響下，前期觀望的市場(chǎng)需求開(kāi)始逐步釋放，成交量持續(xù)上揚(yáng)，形成了明顯的翹尾行情。12月份，全市住宅成交量突破6000關(guān)口，達(dá)到6169套，創(chuàng)出年內(nèi)月度成交新高，較11月份環(huán)比增長(zhǎng)80%，較6月份的年內(nèi)第二高點(diǎn)增長(zhǎng)32%，較9月份的谷底增長(zhǎng)249%（2月份有春節(jié)和雪災(zāi)雙重影響，非正常的市場(chǎng)谷底）。在成交量持續(xù)上揚(yáng)的積

3、極影響下，當(dāng)月供求比由10月份的2.21下降為11月份的1.71，12月份進(jìn)一步下降到1.06，供求關(guān)系出現(xiàn)明顯的緩和跡象，房?jī)r(jià)調(diào)整的壓力逐步減輕，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)了小幅提價(jià)的現(xiàn)象，市場(chǎng)信心明顯恢復(fù)。 3、浦口、江寧、河西三大市場(chǎng)主導(dǎo)全市住宅供求的2/3。從房源總量來(lái)看，全年排名前三位的浦口、江寧、河西分別為26851套、23159套和13054套，分別占全市總量的28%、24%和13%，累計(jì)占全市總量的65%。從成交量來(lái)看，成交套數(shù)排名前三位的浦口、江寧、河西分別為12402套、10948套和6279套，分別占全市總量29%、26%和15%，累計(jì)占全市總量的70%。 4、

4、河西、江寧、浦口、六合等新區(qū)的銷售情況最好，消化率達(dá)到45%以上，城南是傳統(tǒng)城區(qū)中銷售情況最好的。河西、江寧、浦口、六合等新區(qū)的消化率分別為48.1%、47.3%、46.2%和46.0%，排名全市前四位。新區(qū)是最先開(kāi)始受到樓市調(diào)整影響的，之后在部分樓盤大幅降價(jià)的刺激下，成交量回升的幅度也是最大的，呈現(xiàn)出典型的“降價(jià)保量”特征，取得顯著成效。城區(qū)市場(chǎng)由于絕對(duì)供應(yīng)量不大，在土地稀缺供應(yīng)減少的預(yù)期下，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，但是消化率急劇降低，明顯落后于新區(qū)市場(chǎng)，呈現(xiàn)出“有價(jià)無(wú)市”的格局。城區(qū)市場(chǎng)中，銷售形勢(shì)最好的是城南，消化率達(dá)到42.4%，其他板塊的消化率只有30%左右，位于市中心的城中板塊甚至只有25.

5、1%。 5、剩余可售房源主要集中在浦口、江寧、河西等新區(qū)，由于消化率高，其消化周期反而最短。截止2008年底，全市剩余可售房源套，只考慮成交量，按照2008年的平均消化速度，不考慮新增上市量，剩余可售房源的平均消化周期為15.7個(gè)月，銷售形勢(shì)依然不容樂(lè)觀。雖然開(kāi)發(fā)商在2008年下半年開(kāi)始延緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，縮減開(kāi)發(fā)量，但是供應(yīng)量的下滑要到2009年下半年才能明顯顯現(xiàn)出來(lái)，供應(yīng)增長(zhǎng)在2009年上半年依然存在一定的慣性，與此同時(shí)，年底成交量回升能否在2009年上半年持續(xù)下去還尚待觀察，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致的購(gòu)買力下降的影響，需求回升還有很大的不確定性，因此，起碼在2009年上半年，住宅市場(chǎng)供求關(guān)系的

6、逆轉(zhuǎn)還很難出現(xiàn)，銷售壓力和價(jià)格壓力并存。浦口、江寧、河西等新區(qū)的剩余可售房源的絕對(duì)數(shù)量高，主要由于這些區(qū)域是全市住宅的主要開(kāi)發(fā)供應(yīng)區(qū)域，與城區(qū)市場(chǎng)相比，其“上市多、賣的多、剩的多”，在評(píng)價(jià)銷售形勢(shì)的關(guān)鍵指標(biāo)消化率方面，新區(qū)市場(chǎng)明顯高于城區(qū)市場(chǎng)，因此，雖然其剩余可售房源的絕對(duì)數(shù)量較高，但是其消化壓力卻較輕，余房消化周期只有12-13個(gè)月左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城區(qū)市場(chǎng)。 6、全市住宅平均成交套均面積104.9，90/70政策執(zhí)行失敗。2008年，全市住宅平均成交套均面積104.9，即使小戶型集中的城中板塊，平均成交套均面積也在90以上，90/70政策在執(zhí)行上基本宣告失敗。90/70政策符合國(guó)情，

7、其執(zhí)行上的失敗，與當(dāng)前“貪大求闊”的不正常的消費(fèi)心態(tài)息息相關(guān)，也體現(xiàn)出政府執(zhí)行力和引導(dǎo)市場(chǎng)的弱勢(shì)，同時(shí)“大房型、高總價(jià)”也加大了解決居民住房問(wèn)題的困難，也把房?jī)r(jià)壓力轉(zhuǎn)移到了單價(jià)上面，加劇了社會(huì)矛盾，阻礙了行業(yè)發(fā)展。 7、戶型結(jié)構(gòu)：正常波動(dòng)，整體平穩(wěn)，小戶型趨勢(shì)微降，中戶型趨勢(shì)微升，大戶型趨勢(shì)微降?？傮w來(lái)看，全年戶型結(jié)構(gòu)的變化基本平穩(wěn)，月度變化基本屬于正常的市場(chǎng)波動(dòng)，受個(gè)案的影響較大。但是，由于需求的復(fù)雜變化和90/70政策的放松，戶型占比還是出現(xiàn)了一些細(xì)微的新趨勢(shì)，其中，80以下的小戶型成交比例在4-6月份出現(xiàn)了明顯的下降，之后開(kāi)始回升，年底又呈現(xiàn)穩(wěn)中微降的趨勢(shì)；80-100的中小戶

8、型成交比例在7-9月份明顯下降，之后開(kāi)始回升，但是只回升了一半左右，總體趨勢(shì)還是微降；100-120的中等戶型的成交比例出現(xiàn)整體的波浪式微升趨勢(shì)；120-140的中大戶型成交比例也出現(xiàn)整體的微升趨勢(shì)，上半年攀升過(guò)后出現(xiàn)持續(xù)小幅下降，12月份再次大幅攀升明顯上升；140-160的大戶型成交比例最為穩(wěn)定，全年變化不大；160以上大戶型的走勢(shì)基本穩(wěn)定，但是9月份之后出現(xiàn)了向下的趨勢(shì)。綜觀歷月變化，80-100戶型一直占市場(chǎng)總需求的30%左右，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的剛性需求依然是當(dāng)前市場(chǎng)的需求主力；80-140的二房、三房戶型大致占總需求的65-70%左右，與當(dāng)前的家庭結(jié)構(gòu)是基本對(duì)應(yīng)的。 8、價(jià)格結(jié)

9、構(gòu)：低檔房源和高檔房源熱銷，中檔房源成交比例下降。受市場(chǎng)調(diào)整影響，全市價(jià)格趨勢(shì)明顯向下，低檔房源和高檔房源熱銷，中檔房源成交比例下降。由于江北個(gè)別樓盤的大幅降價(jià)熱銷，4000元/以下的低檔房源成交比例持續(xù)上升；4000-5000元/中低檔房源成交比例明顯下降，主要原因在于浦口板塊的降價(jià)；5000-6000元/中低檔房源出現(xiàn)了先升后降的趨勢(shì)，主要原因在于江寧板塊的成交比例在年末出現(xiàn)了下降；6000-8000元/中高低檔房源的成交比例趨勢(shì)微升，變化不大；8000-10000元/的高檔房源成交比例同樣變化不大，但是年底出現(xiàn)翹尾；10000元/以上高檔房源成交比例年初急升，之后持續(xù)下降，年底同樣出現(xiàn)了

10、翹尾。 二、板塊成交分析1、城中板塊。成交1837套，較2007年（5251套）同比下降65%，總可售房源7314套，消化率25.1%，總體供求比3.98。由于存量土地的集中開(kāi)發(fā)上市，城中板塊在2008年迎來(lái)了上市高峰，但是，由于上半年宏觀調(diào)控以及下半年樓市調(diào)整對(duì)投資客和改善型客戶的打擊，使得以小戶型投資和改善居住條件的豪宅為主的城中板塊，需求量大幅下降。展望后市，上市高峰的供應(yīng)慣性仍然會(huì)壓制城中板塊，投資客和改善型客戶的釋放更多的要寄望于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)暖，還尚需時(shí)日，當(dāng)下的剛性需求對(duì)城中板塊基本無(wú)效，09年城中板塊將面臨供應(yīng)高壓和經(jīng)濟(jì)下滑、消費(fèi)觀望的雙重制約。城中板塊的未來(lái)更需要用長(zhǎng)

11、遠(yuǎn)眼光來(lái)看待，06年以來(lái)土地出讓的大幅減少，存量消化之后，必然又要面臨供應(yīng)低谷，土地稀缺將進(jìn)一步顯現(xiàn)，長(zhǎng)期升值空間巨大，當(dāng)前的調(diào)整恰恰是城中購(gòu)房置業(yè)的最佳時(shí)機(jī)，唯一需要的就是耐心。 2、城東板塊。成交1663套，較2007年（5330套）同比下降69%，總可售房源5118套，消化率32.5%，總體供求比3.08。城東板塊為南京傳統(tǒng)的富人區(qū)，別墅、類別墅、豪宅的產(chǎn)品特征和高昂的價(jià)格使得區(qū)內(nèi)以具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善型客戶為主，這部分客戶是最容易持幣觀望的人群，因此，城東板塊需求的大幅下降不言而喻，這是經(jīng)濟(jì)下滑和樓市調(diào)整的客觀特征。至于供應(yīng)方面，紫金山周邊環(huán)境改造引發(fā)出讓的以及往年積壓的環(huán)

12、紫金山地塊也進(jìn)入了集中上市期，此起彼伏、點(diǎn)狀的樓盤上市節(jié)奏在供應(yīng)量的月度變化上表現(xiàn)的非常明顯，2009年城東板塊將成為樓市的熱點(diǎn)，但是如何改變目標(biāo)客群的觀望、如何挖掘改善型客戶是板塊內(nèi)各樓盤面對(duì)的共性問(wèn)題，樓盤上市不是2009年城東板塊的焦點(diǎn)，如何營(yíng)銷才是最大看點(diǎn)。 3、河西板塊。成交6279套，較2007年（11082套）同比下降43%，總可售房源13054套，消化率48.1%，總體供求比2.08。河西的消化率在全市各個(gè)板塊中是最高的，一方面得益于河西北部區(qū)域的成熟帶動(dòng)需求的旺盛，已經(jīng)成為市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域之一，另一方面，南部奧體區(qū)域的未來(lái)前景也得到了城市青年精英的認(rèn)可。與此同

13、時(shí)，南部奧體區(qū)域已經(jīng)渡過(guò)了開(kāi)發(fā)上市高峰期，大部分樓盤已經(jīng)進(jìn)入尾聲，河西北部區(qū)域的開(kāi)發(fā)量因土地稀缺一直維持在較低水平，供應(yīng)的減少與需求的旺盛是河西銷售較好的主要原因。與其他板塊相比，河西板塊并不太需要擔(dān)心需求，關(guān)鍵是透支的房?jī)r(jià)回歸正常，一切問(wèn)題可隨之化解。 4、城南板塊。成交2956套，較2007年（3051套）同比微降3%，總可售房源6977套，消化率42.4%，總體供求比2.36。城南板塊的消化率在主城各板塊中僅次于河西，表現(xiàn)突出，其中既有大部分月份供應(yīng)量少、供求比低對(duì)成交量的支撐因素，同時(shí)也說(shuō)明，隨著地鐵南站的規(guī)劃建設(shè)和寧南商圈的成熟，以寧南新區(qū)為主要開(kāi)發(fā)區(qū)域的城南已經(jīng)獲得消費(fèi)者

14、的廣泛認(rèn)可。但是也必須看到，隨著一些新盤在2009年前后的急劇放量，城南板塊的銷售壓力陡然增大，如何消化增量成為城南板塊在2009年必須面對(duì)的問(wèn)題。 5、城北板塊。成交1982套，較2007年（7376套）同比下降73%，總可售房源6312套，消化率31.4%，總體供求比3.18。城北板塊是近兩年的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，舊城改造和企業(yè)搬遷致使區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量上升，由于前兩年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，加之區(qū)內(nèi)消費(fèi)能力偏低，在經(jīng)歷2006年和2007年的銷售熱潮之后，城北板塊在2008年驟然降溫，開(kāi)發(fā)量雖在2008年有所縮減，但過(guò)多出讓的地塊使得2009年的增量依然較大，面對(duì)巨大的存量和增量，如何拓展區(qū)外客源是2

15、009年城北板塊的關(guān)鍵。 6、仙林板塊。成交1025套，較2007年（2645套）同比下降61%，總可售房源2653套，消化率38.6%，總體供求比2.59。由于區(qū)內(nèi)普通住宅和公寓的供應(yīng)處于斷檔，低密度住宅受改善型需求和投資需求大幅萎縮的影響，仙林板塊的成交量在2008年出現(xiàn)了大幅下降。預(yù)計(jì)2009年仙林板塊普通住宅和公寓的供應(yīng)依然處于斷檔期，2007年出讓的住宅和公寓地塊最多只有少量供應(yīng)，在樓市調(diào)整的大背景下很難出現(xiàn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)上市，因此，2009年，仙林板塊依然以消化低密度住宅為主，除非樓市恢復(fù)，否則挖掘改善型需求和投資需求的難度依然較高。 7、江寧板塊。成交10948套

16、，較2007年（25692套）同比下降57%，總可售房源23159套，消化率47.3%，總體供求比2.12。2008年，江寧板塊受樓市調(diào)整影響的程度僅次于江北，成交量下滑一半以上，受此影響，開(kāi)發(fā)上市量也略有下降。展望2009年，江寧區(qū)作為郊區(qū)板塊中消費(fèi)者的首選購(gòu)房區(qū)域，加之與江北的巨大交通優(yōu)勢(shì)，需求面勿需過(guò)于擔(dān)心，存量也較江北低得多，關(guān)鍵在于價(jià)格如何打動(dòng)剛性需求以及吸引改善型需求。 8、浦口板塊。成交12402套，較2007年（22717套）同比下降45%，總可售房源26851套，消化率46.2%，總體供求比2.17。受年底個(gè)別樓盤大幅降價(jià)的促動(dòng)，浦口板塊的成交量在年底出現(xiàn)大幅提升，一舉提高了全年的成交水平。一方面是降價(jià)刺激成交量急劇增長(zhǎng)，另一方面得益于上市量的有所萎縮，浦口板塊在11-12月份連續(xù)兩個(gè)月的成交量超過(guò)上市量，表現(xiàn)搶眼，長(zhǎng)期居高不下的消化壓力有所放緩。但是必須看到，由于存量過(guò)于龐大，后續(xù)潛在開(kāi)發(fā)上市量依然龐大，并隨時(shí)可能釋放，浦口板塊的復(fù)蘇還需要較長(zhǎng)的時(shí)間。&#