淺談我國房產(chǎn)稅的問題及改革方向

1、    淺談我國房產(chǎn)稅的問題及改革方向    【摘  要】近年來隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場供需矛盾逐漸突出，房產(chǎn)成為投資者的投資對象，房價過高，房產(chǎn)稅的一些規(guī)定已不再適應(yīng)發(fā)展需要，本文通過分析我國房產(chǎn)稅存在的問題，嘗試提出改革方向。【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅;發(fā)展歷程;問題;改革方向引言房產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)征收的一種財產(chǎn)稅，它是以房地產(chǎn)的購買、持有、出租等作為征稅環(huán)節(jié)，以房產(chǎn)價值或出租收入作為計稅基礎(chǔ)向房產(chǎn)所有者征收的稅種。房產(chǎn)稅由來已久而且作為國家財政收入的重要來源之一，在稅制中的地位不容忽視。我國于 1986 年 9 月 15 日頒布的中華人

2、民共和國房產(chǎn)稅暫行條例是我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅基本制度。近年來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和國人投資思想的演變，房產(chǎn)稅征收所面臨的社會基礎(chǔ)有了新的變化，原有的房產(chǎn)稅征管辦法在許多方面已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的新要求，存在諸多亟待改善的不足之處。對于房產(chǎn)稅進(jìn)行有針對性的改革，不僅有利于我國稅制體系的整體優(yōu)化，也對我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展有積極作用。1.我國房產(chǎn)稅的發(fā)展歷程新中國成立以后，我國在1951 年頒布了城市房地產(chǎn)稅暫行條例，開創(chuàng)了我國征收房產(chǎn)稅的先河。該條例規(guī)定以房產(chǎn)的評估價值為稅基征收房產(chǎn)稅，按年計征，稅率為 1%。1972 年工商稅吸收了對國營、集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅的征稅對象就只

3、保留了房產(chǎn)管理部門、中外合資、合作企業(yè)、外資企業(yè)和個人。1984 年我國進(jìn)行的稅制改革將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種，并于1986 年 9 月頒布房產(chǎn)稅暫行條例，其規(guī)定只對城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，農(nóng)村地區(qū)房產(chǎn)或城鎮(zhèn)地區(qū)的非經(jīng)營性個人自住房產(chǎn)免稅。2009 年 1 月 1 日起，城市房地產(chǎn)稅暫行條例廢止，外資企業(yè)，外企和外籍人員依照中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅?？v觀我國房產(chǎn)稅的變革歷程，不難看出每次改革都使其努力適應(yīng)房地產(chǎn)供需狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢。2.存在的問題2.1征收范圍不合理我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收對象主要是營業(yè)用房和出租用房，為減輕個人負(fù)擔(dān)對于個人自住的生活

4、性用房免稅。但由于房地產(chǎn)開發(fā)，銷售，保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)不均衡，稅負(fù)主要集中于開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)成本極低，導(dǎo)致投資者將資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，一人擁有多套住宅。這樣對于擁有一套或多套住宅的人都不征稅是不公平的，違背了橫向公平的原則。我國城市人口稠密，住宅面積要遠(yuǎn)高于生產(chǎn)經(jīng)營用房的面積，對個人住房的免稅，使得房產(chǎn)稅的征收范圍過于狹窄。此外，改革開放以來我國的廣大農(nóng)村地區(qū)也得到了飛速發(fā)展，產(chǎn)生了許多發(fā)達(dá)程度不輸城鎮(zhèn)的農(nóng)村，并且非農(nóng)業(yè)用地面積不斷擴(kuò)大，因此房產(chǎn)稅也應(yīng)該考慮到農(nóng)村這一地域范圍。2.2計稅依據(jù)不規(guī)范房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值扣除 10% -30%后的余值計算應(yīng)納稅額，其扣除幅度按照地方人民政府的具體規(guī)

5、定，若無房產(chǎn)原值，由稅務(wù)機(jī)關(guān)以同類房產(chǎn)為依據(jù)進(jìn)行核定。近年來隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)供需情況的變化，房地產(chǎn)建設(shè)中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)等成本不斷上升，從而對于不同年度的同類型房產(chǎn)的房產(chǎn)原值和房產(chǎn)余值就存在差異，而且不能反映房產(chǎn)的真實價值，那么按照房產(chǎn)余值征收的房產(chǎn)稅對于不同時期購房的納稅人是不公平的，稅收的調(diào)節(jié)作用也受到削弱。2.3稅率設(shè)計不完善我國現(xiàn)有的房產(chǎn)稅分為從價計征和從租計征兩種，其中從價計征以房產(chǎn)余值按照1.2%的稅率，從租計征按照12%的稅率對租金收入征收。兩者雖然都是比例稅率，但從絕對量上看相差十倍，顯然是加重了出租房屋者的稅收負(fù)擔(dān)，有違減稅降負(fù)的政策

6、要求。此外，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅率沒有考慮到不同地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)差異和不同房產(chǎn)之間的性質(zhì)差異，過于簡單化。地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，相應(yīng)的房地產(chǎn)市場的供需狀況不同，房價和房屋出租收入也就有所差異。這樣所帶來的不利影響就是房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用在不同地區(qū)的效果就千差萬別，地方政府差別化的房產(chǎn)稅稅收政策效果有所限制。2.4制度設(shè)計不科學(xué)從房產(chǎn)稅的頂層設(shè)計來看，我國目前房產(chǎn)稅的基本制度是中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例，目前關(guān)于房產(chǎn)稅的政策文件僅局限于條例、法規(guī)。而且涉及面也不夠廣，對房產(chǎn)稅的征收管理還缺乏更具約束性的法律規(guī)范。從房產(chǎn)稅的管理權(quán)限來看，地方權(quán)限不足，只能服從中央指示和進(jìn)行稅收的征管，這

7、就限制了地方因地制宜出臺差異化的房產(chǎn)稅稅收政策來調(diào)控本地的房地產(chǎn)市場。另外，營改增以后，增值稅成為中央地方共享稅，不同于以往營業(yè)稅由地方政府享有，這使得地方的稅收自主權(quán)和財政收入大幅度下降，作為財產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅就有望用于緩解地方財政緊張狀況，但前提是需要中央下放一部分財稅體制的權(quán)利。3.改革建議3.1合理確定征稅對象在現(xiàn)階段由于房價居高不下，普遍認(rèn)為房產(chǎn)有巨大的升值空間，加之國家對生活性住房的免稅政策，吸引了大量投資者，一人可能擁有多套房產(chǎn)，房產(chǎn)價實不符的情況嚴(yán)重。在此背景下，對非經(jīng)營性住房征稅已勢在必行。并且隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，非農(nóng)業(yè)用地的不斷增加，在未來某一時期將農(nóng)村房產(chǎn)納入征稅范圍

8、也十分必要。房產(chǎn)稅稅基的擴(kuò)大，就需要完善不動產(chǎn)登記確權(quán)制度。不管是出于逃稅避稅的主觀故意，還是由于缺乏產(chǎn)權(quán)意識等客觀原因，會出現(xiàn)房產(chǎn)的瞞報，漏報現(xiàn)象，因此需要構(gòu)建全面的房產(chǎn)信息登記庫，加強(qiáng)對房產(chǎn)稅的動態(tài)征管，避免因信息無法核實而偷逃稅款。3.2改革傳統(tǒng)計稅依據(jù)我國不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距較大，從而房產(chǎn)的供需狀況不同。對于一線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度高，加之人口稠密，這樣必然供不應(yīng)求的矛盾突出，可以設(shè)置人均免稅住房面積，超過這一面積就要承擔(dān)相應(yīng)的稅負(fù)。對于經(jīng)濟(jì)水平一般的城市，供求關(guān)系較為平衡，計稅依據(jù)的設(shè)置主要以資源調(diào)控，防止房地產(chǎn)泡沫為目的。對于具體的計稅依據(jù)的設(shè)置，可以采用房產(chǎn)的評估價值，不再考

9、慮房屋的原值，設(shè)置固定周期定期對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估，這樣使得市場價值高的多交稅，市場價值低的少交稅，不同年限相同類型的房產(chǎn)稅負(fù)趨于一致。3.3完善制度設(shè)計房產(chǎn)稅制度設(shè)計要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展階段，符合我國基本國情。加強(qiáng)立法，逐步規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)鏈中的地方政府、開發(fā)商、消費(fèi)者等相關(guān)主體的行為;完善征管機(jī)制，利用信息化技術(shù)，建立不動產(chǎn)信息登記庫，防止瞞報和錯報;加強(qiáng)對房產(chǎn)稅征管關(guān)環(huán)節(jié)的監(jiān)督，拓展對房地產(chǎn)估價人員的技術(shù)和職業(yè)道德培訓(xùn)。4.結(jié)語我國房產(chǎn)稅相關(guān)制度還未發(fā)展到成熟完備階段，在征稅對象，計稅依據(jù)等要素上還有諸多不足需要完善，所以我們要加強(qiáng)房產(chǎn)稅的制度建設(shè)，在吸收外國先進(jìn)經(jīng)驗的同時，結(jié)合本國國情，不斷加以完善和改進(jìn)，使其更好地為我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展服務(wù)。參考文獻(xiàn)1吳玉林，代蕾.企業(yè)納稅實務(wù)m.南京：南京大學(xué)出版社，2009.2張文洲.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)m.武漢：武漢理工大學(xué)出版社，2011.3熊穎.對渝房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的案例分析j.環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)瞭望，