二手房買賣糾紛的解決方法

1、二手房買賣糾紛的解決方法二手房買賣糾紛的解決方法1、共有房屋糾紛2、定金糾紛產(chǎn)生“定和訂”金糾紛的原因主要有以下幾方面：一是文字表述 問(wèn)題。除上述定金和訂金外，還有如意向金、預(yù)付款等說(shuō)法。在缺 乏明確約定的情況下，無(wú)論是訂金、意向金還是預(yù)付款，交易當(dāng)事 人均不能要求雙倍返還或者吃掉;二是定金交付數(shù)額問(wèn)題。一旦一方 違約產(chǎn)生糾紛，定金數(shù)量易產(chǎn)生爭(zhēng)議。三是定金交付方式問(wèn)題。定 金只有實(shí)際交付才能產(chǎn)生法律效力。但具體操作卻是由下家將定金 直接交給中介公司，然后由中介公司交給上家。中介公司收到下家定金后，往往會(huì)開具以下格式收據(jù)：“今收到 下家某某多少意向金。如果上家同意以某價(jià)格賣房，該意向金轉(zhuǎn)為 定金

2、”，這種定金支付方式對(duì)下家極為不利：一則與上家并無(wú)直接 簽署的協(xié)議;二則手中沒有上家出具的定金收條;三則很難獲得上家 己經(jīng)從中介公司處收取定金的事實(shí)；四則沒有明確中介公司收取定金 的代收或轉(zhuǎn)交責(zé)任。在此情況下，一旦發(fā)生上家收受定金反悔不賣 房或抬高房?jī)r(jià)的違約情形，下家很難要求上家雙倍返還定金，也很 難追究中介公司的責(zé)任。因此，在下家與中介公司簽訂的居間合同中，明確界定中介公司 收取定金的性質(zhì)：如果是代收，中介公司在收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具上 家委托書。否則，就要明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任。作為中介公司也 要學(xué)會(huì)保護(hù)自己，如上家委托代收，應(yīng)要求其出具代收委托書;如是 轉(zhuǎn)交，在上家收到定金后，應(yīng)要求其出具收

3、條。3、期房轉(zhuǎn)讓糾紛取得預(yù)售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓有以下兩種：(1) 預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓。這是典型的炒樓花行為，此種轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預(yù)訂合同的.轉(zhuǎn)讓， 依法應(yīng)征得開發(fā)商同意。在開發(fā)商因某種原因不同意該種預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn) 讓的情況下，購(gòu)房者仍然應(yīng)按約在預(yù)定期限內(nèi)簽訂正式預(yù)售合同， 否則可視為私自取消預(yù)訂。(2) 期權(quán)轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓。已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過(guò)開發(fā)商同意;沒有付清房款 的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開發(fā)商同意。但是，何謂“己付清房款”，法律并無(wú) 相應(yīng)解釋。在一次性付款方式下，“己付清房款”并無(wú)爭(zhēng)議，該種 期房轉(zhuǎn)讓就不需要征得開發(fā)商的同意，只需通知即可。1、因房屋買賣合同無(wú)效、履行不力等情況

4、產(chǎn)生的糾紛。這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵 引起。常見情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣 房屋;職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售;房屋被列入拆 遷范圍等，導(dǎo)致房屋買賣合同的無(wú)效、無(wú)法交付履行或無(wú)法辦理過(guò) 戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購(gòu)買人將出賣人起訴至法院, 并往往以中介公司存在過(guò)錯(cuò)為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。2、因意向金或定金的處理爭(zhēng)議產(chǎn)生的糾紛。房屋出賣人在簽訂正式買賣合同前，往往要求購(gòu)買人支付一定數(shù) 額的意向金或定金，但若買賣雙方有一方反悔，或就房屋的價(jià)格、 支付方式、按揭、交易稅費(fèi)的承擔(dān)等無(wú)法達(dá)成一致，意向金或定金 的退還問(wèn)題就有可能成

5、為三方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。3、因中介服務(wù)費(fèi)的支付和計(jì)算產(chǎn)生的糾紛。(一) 買賣雙方缺乏誠(chéng)信，隱瞞真實(shí)信息導(dǎo)致糾紛。當(dāng)事人為了促成交易，往往隱瞞真實(shí)信息，如房屋質(zhì)量問(wèn)題、居 住環(huán)境問(wèn)題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。對(duì)此，購(gòu)房 者可以在購(gòu)房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場(chǎng)看房, 并對(duì)可能出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題如何承擔(dān)作出約定。（二）房?jī)r(jià)變化快。房屋價(jià)格上漲了，一方反悔，以種種借口不辦 理過(guò)戶手續(xù)。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過(guò)戶手續(xù)過(guò) 程中，發(fā)現(xiàn)房屋價(jià)格又上漲了，于是導(dǎo)致反悔，以種種借口不辦理 過(guò)戶手續(xù)，另一方起訴至法院。房?jī)r(jià)下跌時(shí)購(gòu)房人以種種理由要求 解除合同退房。對(duì)此，購(gòu)房

6、方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前 考慮房?jī)r(jià)上漲、下跌等因素約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過(guò) 戶手續(xù)時(shí)及時(shí)辦理，避免對(duì)方反悔。（三）中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范行為導(dǎo)致糾紛。由于買賣雙方常常通過(guò)中介機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，進(jìn)行交易，而中介機(jī) 構(gòu)本身的機(jī)制和人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時(shí)出現(xiàn) 問(wèn)題，甚至合同約定內(nèi)容與三方談判時(shí)表達(dá)的意思不一致，導(dǎo)致當(dāng) 事人對(duì)合同履行內(nèi)容產(chǎn)生爭(zhēng)議，從而提起訴訟。為避免上述情況發(fā) 生，買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，交易前應(yīng)當(dāng)充分 了解各種事項(xiàng)，并對(duì)雙方談定的內(nèi)容以書面形式約定好。（四）二手房交易手續(xù)復(fù)雜，導(dǎo)致交易過(guò)程中雙方當(dāng)事人產(chǎn)生不信 任，交易難以進(jìn)行。（五）房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理，導(dǎo)致難以發(fā)現(xiàn)房屋共有人情況， 引起共有人提起訴訟?，F(xiàn)行的房屋產(chǎn)權(quán)登記制度僅登記一名所有權(quán)人，在交易過(guò)