大型項(xiàng)目綜合性市場(chǎng)分析策劃報(bào)告

1、第一部分 環(huán)境部分第一章 ××區(qū)概況一、××區(qū)簡(jiǎn)介××區(qū)是1994年5月××市區(qū)劃后成立的新區(qū)，地處××市北部，轄8個(gè)鎮(zhèn)，230個(gè)行政村（居民委員會(huì)），42.9萬(wàn)人，總面積553.2平方公里，海岸線長(zhǎng)91.65公里。1、××區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)優(yōu)越的位置：××區(qū)地處××市區(qū)北部，是××通向國(guó)內(nèi)外的必經(jīng)之路，是××的北大門(mén)。城區(qū)離××市中心25公里，處在環(huán)膠州灣經(jīng)濟(jì)聚集帶的中堅(jiān)地帶，是&#

2、215;×市主要的工業(yè)發(fā)展腹地及農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地。發(fā)達(dá)的立體交通：××區(qū)是××陸空交通樞紐，××國(guó)際空港座落在××區(qū)內(nèi)；××港和黃島前灣近在咫尺；膠濟(jì)鐵路、308國(guó)道、204國(guó)道、濟(jì)青高速公路、環(huán)膠州灣高速公路貫穿其中。適宜的自然條件：宜人的氣候、秀麗的風(fēng)光,××區(qū)屬溫帶季風(fēng)氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑、溫度適中、四季分明，周邊的嶗山風(fēng)景區(qū)、海濱風(fēng)光等自然、人文景觀不勝收。門(mén)類(lèi)齊全的產(chǎn)業(yè)：××區(qū)是××市重要的發(fā)展腹地和農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)

3、基地，已形成蔬菜、果品、水產(chǎn)、畜牧、花卉五大農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)及機(jī)械、電子、紡織、化工、建材、食品、飲料、醫(yī)藥為主體的工業(yè)體系。豐富的資源：有棘洪灘水庫(kù)、嶗山水庫(kù)、書(shū)院水庫(kù)，地下蘊(yùn)藏豐富；設(shè)有變電站8處，總?cè)萘窟_(dá)16萬(wàn)KVA；全區(qū)已實(shí)現(xiàn)交換程控化、傳輸光纜化的現(xiàn)代化電信網(wǎng)絡(luò)，裝機(jī)容量1.5萬(wàn)門(mén)以上，郵路四通八達(dá)。條件優(yōu)越的開(kāi)發(fā)區(qū)：有××環(huán)海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、××海洋科技開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)際空港工業(yè)園、新城工業(yè)區(qū)、金嶺工業(yè)區(qū)、玉皇嶺工業(yè)區(qū)、河套工業(yè)區(qū)、丹山工業(yè)區(qū)等八個(gè)工業(yè)園區(qū)，配套設(shè)施基本完善，實(shí)現(xiàn)了“五通一平”，有的甚至達(dá)到“七通一平”，具備了投資生產(chǎn)的條件。迅猛發(fā)展的三資

4、企業(yè)：目前全區(qū)已批準(zhǔn)設(shè)立外商投資企業(yè)630多家，開(kāi)工投產(chǎn)企業(yè)346家。-2、××鎮(zhèn)概況××市××區(qū)××鎮(zhèn)位于××市北端，面積48.7平方公里，人口9.1萬(wàn)人，轄34個(gè)行政村和一個(gè)居委會(huì)，是××區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。××鎮(zhèn)是一個(gè)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為支柱，以城交型高效創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)為特色，以商業(yè)流通、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為新興產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的新型鄉(xiāng)鎮(zhèn)，形成了輕紡、機(jī)械、食品飲料、華工建材等優(yōu)勢(shì)行業(yè)和以巾被、集裝箱拖車(chē)、海產(chǎn)食品、變壓器等名優(yōu)產(chǎn)品為龍頭的十一個(gè)企業(yè)集團(tuán)。區(qū)

5、域內(nèi)膠洲鐵路、308國(guó)道、204國(guó)道、濟(jì)青高速公路、環(huán)膠洲灣高速公路和鎮(zhèn)村道路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，距××國(guó)際機(jī)場(chǎng)2KM，距××港28KM，已形成陸、海、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。近幾年來(lái)，××鎮(zhèn)的外貿(mào)發(fā)展迅猛，全鎮(zhèn)充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大力增強(qiáng)軟硬環(huán)境建設(shè)，全方位招商引資。目前，全鎮(zhèn)引進(jìn)三資企業(yè)104家，來(lái)投資的外商已拓展到美國(guó)、日本、韓國(guó)、泰國(guó)、新加坡、港、臺(tái)、澳門(mén)等10幾個(gè)國(guó)家和地區(qū)城鄉(xiāng)新貌。××鎮(zhèn)按照建設(shè)城鄉(xiāng)一體化的現(xiàn)代文明城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)地規(guī)劃出了工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)。全鎮(zhèn)80%的村實(shí)現(xiàn)了街道柏油化，很多的

6、村莊達(dá)到了三季有花、四季常青的標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造出了幽雅整潔的生活環(huán)境。二、××區(qū)近期政府動(dòng)作（一）基礎(chǔ)建設(shè)1、 正陽(yáng)東路擴(kuò)建工程:正陽(yáng)路4250米拆遷、路基建設(shè)及路面罩油（××鎮(zhèn)東田村至惜福鎮(zhèn)即峰路，其中××鎮(zhèn)段500米，夏莊鎮(zhèn)段688米，惜福鎮(zhèn)段3062米），建中橋2座，涵洞11道。（投資額4371萬(wàn)元）2、 夏莊水廠建設(shè)工程:在白沙河北岸建日處理1.5萬(wàn)噸水廠一座,鋪設(shè)管道13公里。（投資額1500萬(wàn)元）3、 西部供水處擴(kuò)容工程:鋪設(shè)DN600原水管道3.15公里，建1000立方米高位水池2座，日供水能力達(dá)到3萬(wàn)噸。（投資額720萬(wàn)元）

7、4、 白沙河地下水補(bǔ)給二期工程:白沙河流亭鎮(zhèn)雙元路橋下游擋潮閘兩側(cè)4公里進(jìn)行地下截滲,截滲面積12萬(wàn)平方米。（投資額1700萬(wàn)元）5、 白沙河夏莊段綜合治理工程:按20年一遇防洪標(biāo)準(zhǔn)治理河道2.5公里.疏浚整平河床，順直、扶堤、砌護(hù)、建攔水壩，工程量40.65萬(wàn)立方米。（投資額785萬(wàn)元）6、 河套漁港碼頭擴(kuò)建工程:擴(kuò)建碼頭500米。（投資額500萬(wàn)元）7、 204國(guó)道××鎮(zhèn)段拓寬改造工程1900改造204國(guó)道4.5公里，路面拓寬至24米。（投資額500萬(wàn)元）8、 308國(guó)道××段拓寬改造工程:改造308國(guó)道8.2公里，路面拓寬至30米，達(dá)到國(guó)家一級(jí)公路

8、標(biāo)準(zhǔn)。（投資額1500萬(wàn)元）9、 流亭立交橋綜合整治一期工程:流亭立交橋周邊房屋拆遷7萬(wàn)平方米，新建居民樓和公共建筑2.4萬(wàn)平方米，橋底道路路面修復(fù)。（投資額18800萬(wàn)元）10、 城區(qū)工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施配套工程:園區(qū)道路、路基整修，亮化，以及電力、電訊、給水、排水、設(shè)施建設(shè)。（投資額369萬(wàn)元）11、 紅島海潮堤防二期工程:在紅島鎮(zhèn)東部海岸建設(shè)海堤1250米，工程量4.49萬(wàn)立方米。（投資額415萬(wàn)元）12、 ××植物公園一期工程:完成××植物公園征地、拆遷，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（投資額1900萬(wàn)元）13、 ××污水處理廠一期工程:開(kāi)工建

9、設(shè)日處理能力5萬(wàn)噸的污水處理廠，并投入試運(yùn)行。（投資額9000萬(wàn)元）14、 泉大路（岙東路）中修工程:泉大路（岙東路）棘洪灘至上馬段12公里中修，路面罩油16萬(wàn)平方米。（投資額350萬(wàn)元）15、青威路××段拓寬改造工程:拓寬改造青威路7.4公里。公路段負(fù)責(zé)道路硬化，××鎮(zhèn)負(fù)責(zé)拆遷和青苗補(bǔ)償及路基建。（投資額2500萬(wàn)元）16、城區(qū)管道燃?xì)庖黄诠こ?建設(shè)壓縮天然氣站和城區(qū)部分供氣管網(wǎng)。（投資額1700萬(wàn)元）17、城區(qū)熱電廠一期工程:建設(shè)安裝2臺(tái)蒸汽鍋爐，完成部分設(shè)備及管網(wǎng)建設(shè)。（投資額3000萬(wàn)元）18、××市民營(yíng)工業(yè)園熱電廠一期工程:

10、建設(shè)廠房和配套設(shè)施，安裝2臺(tái)快裝鍋爐。（投資額2400萬(wàn)元）19、城區(qū)道路建設(shè)工程:城區(qū)17條新開(kāi)工道路建設(shè)，總長(zhǎng)度17公里。（投資額13000萬(wàn)元）（二）重點(diǎn)項(xiàng)目（節(jié)選）1、××區(qū)農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目:××鎮(zhèn)改造中低產(chǎn)田3000畝，建小型水庫(kù)1座，加固水庫(kù)1座，修建排灌站3座、機(jī)耕路4公里，埋設(shè)管道20公里。惜福鎮(zhèn)改造中低產(chǎn)田1000畝,微灌400畝，修機(jī)耕路2公里。河套鎮(zhèn)改造中低產(chǎn)田5000畝,打機(jī)井3眼，開(kāi)挖排水溝5.6公里，節(jié)水灌溉200畝,修機(jī)耕路0.5公里。（投資額580萬(wàn)元）2、棘洪灘鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目:改造中低產(chǎn)田1萬(wàn)畝，新建小型水庫(kù)2座，修

11、建排灌站1座，埋設(shè)管道8.2公里，整修機(jī)耕路3.3公里，開(kāi)挖渠道2公里。（投資額439萬(wàn)元）3、國(guó)家級(jí)海水名優(yōu)魚(yú)類(lèi)苗種繁育中心:建親魚(yú)暫養(yǎng)池、孵化池、培育池、養(yǎng)成池及附屬設(shè)施共4600平方米。（投資額840萬(wàn)元）4、紅島紅福海珍品苗種繁育基地:新建附苗土池100畝，海上保苗基地1000畝，室內(nèi)育苗水體1000立方米，餌料培養(yǎng)水體1000立方米。（投資額495萬(wàn)元）5、郝家營(yíng)無(wú)公害生態(tài)農(nóng)業(yè)園三期工程:占地260畝建冬暖式大棚100個(gè)，修道路1200米；建組培車(chē)間1個(gè)，果品蔬菜批發(fā)市場(chǎng)一處。（投資額2240萬(wàn)元）6、××貝類(lèi)凈化與質(zhì)檢中心:占地48.8畝，建筑面積16136平方

12、米，年凈化貝類(lèi)2萬(wàn)噸。（投資額2515萬(wàn)元）7、上馬新世紀(jì)農(nóng)業(yè)園三期工程:占地3000畝新增冬暖式大棚200個(gè)，蔬菜出口基地2000畝，進(jìn)行水電路基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。（投資額1900萬(wàn)元）8、優(yōu)質(zhì)嶗山茶基地一期工程:建嶗山茶基地1000畝，建成加工能力30萬(wàn)公斤、10萬(wàn)公斤加工企業(yè)各一處，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。（投資額1521萬(wàn)元）9、 海貍鼠良種繁育基地一期工程:占地80畝，引進(jìn)成年海貍鼠，養(yǎng)殖規(guī)模400只。（投資額340萬(wàn)元）10、 惜福鎮(zhèn)供水工程:建日供水能力5000立方米水廠1座,鋪設(shè)供水管道2公里,工程量0.8萬(wàn)立方米。（投資額150萬(wàn)元）11、 節(jié)水灌溉工程:××

13、沁園春生態(tài)農(nóng)業(yè)園，發(fā)展微灌240畝，鋪設(shè)主支管道3930米，毛管7.5萬(wàn)米。夏莊鎮(zhèn)云頭崮千畝茶園微噴二期工程，發(fā)展微灌300畝，鋪設(shè)主管道5500米，毛管5.1萬(wàn)米。夏莊鎮(zhèn)郝家營(yíng)生態(tài)農(nóng)業(yè)園大棚滴灌二期工程，發(fā)展微灌200畝，鋪設(shè)主管道1800米，毛管6萬(wàn)米。（投資額150萬(wàn)元）（三）社會(huì)事業(yè)（節(jié)選）1、實(shí)驗(yàn)中學(xué)二期工程:建實(shí)驗(yàn)樓3500平方米，建師生餐廳1200平方米以及操場(chǎng)等。（投資額850萬(wàn)元）2、大××分校遷建工程:建6000平方米學(xué)生公寓和6200平方米教學(xué)綜合樓。（投資額800萬(wàn)元）3、 陽(yáng)三中擴(kuò)建工程:××六中遷出新建,××

14、;三中在此基礎(chǔ)上擴(kuò)建,并建4000平方米學(xué)生宿舍。（投資額820萬(wàn)元）4、 ××第十五中學(xué)建設(shè)工程:建30個(gè)教學(xué)班，占地 78畝，建筑面積8520平方米。（投資額1300萬(wàn)元）5、 區(qū)人民醫(yī)院二期病房擴(kuò)建工程:擴(kuò)建病房7300平方米，配套建設(shè)配電室、鍋爐房等。（投資額1300萬(wàn)元）6、 區(qū)廣播電視信息中心大廈一期工程:建12層主樓及多功能演播廳。（投資額1800萬(wàn)元）7、 有線電視網(wǎng)絡(luò)建設(shè)三期工程:更新改造有線電視網(wǎng)絡(luò)，有線電視入戶(hù)8000戶(hù)。（投資額800萬(wàn)元）8、 ××市公安三級(jí)綜合信息網(wǎng)建設(shè)工程:建數(shù)字化、綜合化、智能化，集語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖象為一體的

15、"公安三級(jí)綜合信息網(wǎng)"。（投資額79.6萬(wàn)元）（四）第三產(chǎn)業(yè)1、 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工程:完成德陽(yáng)路小區(qū)8萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用住房主體建設(shè)。（投資額10800萬(wàn)元）2、 ××商業(yè)步行街工程:建設(shè)2層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房10000平方米。（投資額1000萬(wàn)元）3、 流亭裝飾建材城二期工程:建設(shè)28500平方米的兩層商場(chǎng)和36000平方米五層商住公寓。（投資額3148萬(wàn)元）4、 ××陶瓷建材市場(chǎng)二期工程:總建筑面積50000平方米，展廳24000平方米。（投資額3700萬(wàn)元）第二章 本項(xiàng)目周邊環(huán)境一、市調(diào)概況本項(xiàng)目位于××區(qū)中心東部，

16、為詳細(xì)了解本項(xiàng)目的周邊環(huán)境、交通、生活機(jī)能分布狀況及本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，本次調(diào)研著重從以上兩方面入手，綜合分析了本項(xiàng)目目前所處環(huán)境及周邊項(xiàng)目的差異性，為集團(tuán)在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和規(guī)劃提供參考依據(jù)。1、交通及道路狀況交通：1路（區(qū)內(nèi)）流亭惜福鎮(zhèn)2路（區(qū)內(nèi)）前旺幢即墨3路（區(qū)內(nèi)）海西明陽(yáng)路103路李村××117路滄口公園××118路板橋坊××127路惜福鎮(zhèn)××306路明霞路××373路長(zhǎng)途站××374路燕兒島××區(qū)內(nèi)主要干道狀況：五橫路名車(chē)道明陽(yáng)路雙向四車(chē)道正陽(yáng)路

17、雙向六車(chē)道和陽(yáng)路雙向四車(chē)道崇陽(yáng)路雙向四車(chē)道文陽(yáng)路雙向四車(chē)道五縱華城路雙向二車(chē)道中城路雙向四車(chē)道長(zhǎng)城路雙向四車(chē)道春城路雙向四車(chē)道青威路雙向四車(chē)道目前，本項(xiàng)目周邊雖有1路與2路可通往區(qū)中心，但如步行至車(chē)站需10分鐘左右。主要交通干道均分布在區(qū)中心。本項(xiàng)目緊鄰青銀高速，但是并沒(méi)有直接出入口。由此預(yù)見(jiàn)，交通不便的現(xiàn)狀是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不利因素之一。2、 公建配套設(shè)施及政府機(jī)關(guān)名稱(chēng)地址區(qū)市政管理處明陽(yáng)路區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園明陽(yáng)路區(qū)職教中心明陽(yáng)路區(qū)房產(chǎn)處德陽(yáng)路區(qū)環(huán)保局德陽(yáng)路區(qū)水利局德陽(yáng)路廣播電視中心德陽(yáng)路人民大會(huì)堂德陽(yáng)路區(qū)交通局德陽(yáng)路區(qū)建委德陽(yáng)路區(qū)衛(wèi)生局德陽(yáng)路××四中正陽(yáng)路區(qū)農(nóng)業(yè)銀行正陽(yáng)路區(qū)經(jīng)委正

18、陽(yáng)路企業(yè)局正陽(yáng)路勞動(dòng)局正陽(yáng)路太陽(yáng)城商廈正陽(yáng)路區(qū)政府正陽(yáng)路人民法院正陽(yáng)路司法局正陽(yáng)路人民檢察院正陽(yáng)路大北曲小學(xué)正陽(yáng)路區(qū)交通銀行正陽(yáng)路信用社正陽(yáng)路建設(shè)銀行正陽(yáng)路中國(guó)銀行正陽(yáng)路地稅局正陽(yáng)路國(guó)稅局正陽(yáng)路工商局正陽(yáng)路土地局正陽(yáng)路文化倌和陽(yáng)路新華書(shū)店和陽(yáng)路××鎮(zhèn)政府和陽(yáng)路綜合批發(fā)市場(chǎng)和陽(yáng)路人民醫(yī)院和陽(yáng)路水產(chǎn)品、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)崇陽(yáng)路喜迎門(mén)超市崇陽(yáng)路國(guó)貨超市崇陽(yáng)路××實(shí)驗(yàn)小學(xué)崇陽(yáng)路××十二中崇陽(yáng)路客運(yùn)總站崇陽(yáng)路上表顯示，××區(qū)的生活機(jī)能及相關(guān)配套幾乎全部分布在區(qū)政府周?chē)?，而本?xiàng)目周邊的此類(lèi)設(shè)施幾乎沒(méi)有，這將是本項(xiàng)目在整體規(guī)劃上所必須

19、著重考慮的問(wèn)題。第三章 綜 述一、 交通及道路：由于本項(xiàng)目并非位于××區(qū)中塊區(qū)域，而從××區(qū)的交通動(dòng)向分析，是以三零八國(guó)道為主入口，并以正陽(yáng)路為主干道。而本項(xiàng)目目前的道路和交通狀況不具有消費(fèi)吸引力的。二、 生活機(jī)能：本項(xiàng)目占地約650畝，總建筑面積預(yù)計(jì)超過(guò)40萬(wàn)平方米，住戶(hù)4000戶(hù)以上，僅依靠××區(qū)現(xiàn)狀是根本無(wú)法滿(mǎn)足要求基本條件。在本項(xiàng)目?jī)?nèi)建立完善的生活及服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，達(dá)到區(qū)域內(nèi)自給自足將是本項(xiàng)目規(guī)劃的基本要求。三、 周邊環(huán)境：本項(xiàng)目位于××區(qū)中心以東，周邊皆為村莊，人文及生活環(huán)境均較差，且地處原采石場(chǎng)，地勢(shì)較低，青

20、銀高速產(chǎn)生的噪音及安全隱患等都對(duì)本項(xiàng)目操作產(chǎn)生不利影響，本項(xiàng)目規(guī)劃中對(duì)內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造亦是今后項(xiàng)目銷(xiāo)售的重要條件。第二部分 市場(chǎng)部分第一章 市調(diào)區(qū)域住宅市場(chǎng)狀況第一節(jié) 市場(chǎng)概論本次市調(diào)以主要針對(duì)××鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)開(kāi)盤(pán)出售項(xiàng)目的抽樣調(diào)查和人流隨即樣本問(wèn)卷調(diào)查來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)分析。抽樣案例總體量67萬(wàn)平方米，總戶(hù)數(shù)1362戶(hù)。一、 工期和建筑形態(tài)工期： 期房：16.2萬(wàn)平方米現(xiàn)房：8000平方米，建筑形態(tài)： 多層：14.3萬(wàn)平方米 小高層：2.7萬(wàn)平方米××區(qū)目前市場(chǎng)供應(yīng)量?jī)?nèi)以期房居多，建筑形態(tài)也從多層轉(zhuǎn)向小高層等。但據(jù)觀察，目前大部分項(xiàng)目建筑立面比較單一和落后，因此注重

21、立面造型的新穎和色彩的多樣化將是本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中的著眼點(diǎn)之一。二、房型：房型套數(shù)占總戶(hù)數(shù)比售出套數(shù)銷(xiāo)售率二房502套36.86%45390.24%三房744套54.63%65287.63%四房80套5.87%5670%復(fù)式36套2.64%2877.78%從供應(yīng)量和銷(xiāo)售率分析，二房與三房是區(qū)域內(nèi)之主力房型，說(shuō)明目前××區(qū)住宅市場(chǎng)以居住型消費(fèi)為主。三、面積：面積（M2）套數(shù)占總戶(hù)數(shù)比售出套數(shù)銷(xiāo)售率80以下16套1.17%16套100%80-100486套35.68%421套86.63%100-120604套44.35%546套90.40%120-150140套10.28%98套

22、70%150-20080套5.87%56套70%200以上36套2.64%28套77.78%100-120的面積為主力面積,但80以下的戶(hù)型卻達(dá)到100%的銷(xiāo)售率,也說(shuō)明小面積戶(hù)型具有一定的市場(chǎng)空間。四、總價(jià)：總價(jià)范圍套數(shù)占總戶(hù)數(shù)比售出套數(shù)銷(xiāo)售率15萬(wàn)以下16套1.17%16套100%15-25萬(wàn)932套68.43%835套89.59%25-35萬(wàn)198套14.54%146套73.73%35-45萬(wàn)80套5.87%56套70%45萬(wàn)以上36套2.64%28套77.78%15萬(wàn)-25萬(wàn)的總價(jià)熱銷(xiāo)說(shuō)明本區(qū)域的消費(fèi)水平比較低下，由此顯見(jiàn)，地產(chǎn)市場(chǎng)上本地消費(fèi)居多。市調(diào)個(gè)案分析一、盈園廣場(chǎng)樓盤(pán)位置：明陽(yáng)

23、路中段開(kāi)發(fā)商：中聯(lián)盈地置業(yè)有限公司企劃銷(xiāo)售：自銷(xiāo)總建筑面積：約4萬(wàn)建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格建筑樓層：4層、8層、11層建筑形態(tài)：多層；小高層規(guī)劃面積：119255主力面積：150180單價(jià)范圍：2280元2880元總價(jià)范圍：27萬(wàn)73萬(wàn)主力總價(jià)：38萬(wàn)元46萬(wàn)元總戶(hù)數(shù)：216戶(hù)銷(xiāo)售率：95%車(chē)位單價(jià)：綠化率：45%目前狀態(tài)：封頂交房日期：一期年底入住 二、新城花園樓盤(pán)位置：正陽(yáng)支路開(kāi)發(fā)商：××城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司企劃銷(xiāo)售：自銷(xiāo)總建筑面積：約5萬(wàn)建筑風(fēng)格：歐式建筑樓層：5層建筑形態(tài)：多層規(guī)劃面積：91120主力面積：97單價(jià)范圍：1900元2500元總價(jià)范圍：17萬(wàn)元30萬(wàn)元 主力

24、總價(jià)：21萬(wàn)元總戶(hù)數(shù)：500戶(hù)銷(xiāo)售率：70%車(chē)位單價(jià)：3萬(wàn)10萬(wàn)元綠化率：30%交房日期：2002年年底三、方正花園樓盤(pán)位置：明陽(yáng)路開(kāi)發(fā)商：××方正房地產(chǎn)企劃銷(xiāo)售：自銷(xiāo)總建筑面積：9193建筑風(fēng)格：歐式建筑樓層：6層建筑形態(tài)：多層規(guī)劃面積：80140主力面積：90120單價(jià)范圍：1650元1850元總價(jià)范圍：13萬(wàn)元26萬(wàn)元主力總價(jià)：15萬(wàn)元20萬(wàn)元總戶(hù)數(shù)：96戶(hù)銷(xiāo)售率：80%車(chē)位單價(jià)：綠化率：33%交房日期：2003年3月四、澤惠貿(mào)易中心樓盤(pán)位置：華城路中段開(kāi)發(fā)商：澤惠長(zhǎng)安地產(chǎn)企劃銷(xiāo)售：自銷(xiāo)總建筑面積：3萬(wàn)建筑風(fēng)格：商住樓建筑樓層：6層建筑形態(tài)：多層規(guī)劃面積：60170主

25、力面積：110120單價(jià)范圍：1880元2280元總價(jià)范圍：11萬(wàn)元38萬(wàn)元主力總價(jià)：22萬(wàn)元24萬(wàn)元總戶(hù)數(shù)：200戶(hù)銷(xiāo)售率：40%車(chē)位單價(jià)：綠化率：30%開(kāi)盤(pán)日期：2002、8、21交房日期：2003、6五、圣富花園樓盤(pán)位置：文明路、長(zhǎng)城路開(kāi)發(fā)商：××恒安房地產(chǎn)企劃銷(xiāo)售：自銷(xiāo)總建筑面積：4萬(wàn)建筑樓層：6層建筑形態(tài)：多層規(guī)劃面積：95140主力面積：109單價(jià)范圍：1580元1880元總價(jià)范圍：15萬(wàn)30萬(wàn)元主力總價(jià)：20萬(wàn)元總戶(hù)數(shù)：350戶(hù)銷(xiāo)售率：95%車(chē)位單價(jià)：綠化率：40%交房日期：2002年12月31日第二章 綜 述一、 目前開(kāi)發(fā)可能面臨的市場(chǎng)問(wèn)題1、 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分流

26、原本有限的消費(fèi)群體市區(qū)土地資源的制約，使××板塊充滿(mǎn)發(fā)展空間，ww、zz等大體量競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案已經(jīng)是方案階段。但目前××區(qū)缺乏吸引外區(qū)客源的消費(fèi)局限性，相對(duì)于供應(yīng)量的激增，使得本項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不容樂(lè)觀。而不斷提升的開(kāi)發(fā)水平和客源短缺也使區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)絕對(duì)不是價(jià)格等低層次競(jìng)爭(zhēng)。2、 經(jīng)濟(jì)適用房帶來(lái)的市場(chǎng)沖擊××區(qū)新區(qū)規(guī)劃及舊村改造等重大舉措的有力實(shí)施，居民搬平房住樓房、眾多新建居民小區(qū)拔地而起已是隨處可見(jiàn)的事實(shí)。政府舊村改造實(shí)物化分房將眾多拆遷戶(hù)消化的同時(shí)又產(chǎn)生大體量的經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房的低價(jià)位（1300元/平方米左右）也吸引了一些外來(lái)

27、者購(gòu)房。二、 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)1、熱點(diǎn)效應(yīng)帶來(lái)區(qū)域機(jī)會(huì)眾多的體量巨大的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案一方面帶來(lái)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但同時(shí)也無(wú)形中為本項(xiàng)目吸引了可能的其他區(qū)域的客源，只要在項(xiàng)目的市場(chǎng)定位把握得當(dāng)；產(chǎn)品設(shè)計(jì)切中要害，通過(guò)樹(shù)典型、立品牌的社會(huì)形象導(dǎo)入，完全有可能爭(zhēng)取到本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)。2、上升的市場(chǎng)消費(fèi)要求提供產(chǎn)品塑造機(jī)會(huì)從目前××地區(qū)精品個(gè)案：盈園廣場(chǎng)的銷(xiāo)售成功分析，其地段優(yōu)勢(shì)加上本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)，為××區(qū)房產(chǎn)中均價(jià)最高個(gè)案（2500元/平方米），而95%的銷(xiāo)售率，證明了其產(chǎn)品的多方面的優(yōu)越性：如新穎的立面、相對(duì)先進(jìn)的推廣。這給了我們這樣的啟示：×&#

28、215;區(qū)缺少精品樓盤(pán)。本次消費(fèi)問(wèn)卷的調(diào)查結(jié)果也顯示目前××區(qū)新建小區(qū)最欠缺的是園林綠化及物業(yè)管理。雖然本項(xiàng)目面臨周邊環(huán)境、交通、生活機(jī)能、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等眾多不利因素，但本項(xiàng)目具有大體量的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，因此，只要規(guī)劃設(shè)計(jì)得當(dāng)，所以完全有可能成為××地區(qū)的購(gòu)房目標(biāo)。（附調(diào)查問(wèn)卷及分析）第三部分 市場(chǎng)理解及對(duì)策第一節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將面臨的主要問(wèn)題一、 如何完善本項(xiàng)目居住環(huán)境的不足的最大問(wèn)題“人以巢為本，以群居而生”，對(duì)于一個(gè)居住社區(qū)而言，首先必須具備成熟的生活空間和相應(yīng)的配套設(shè)施。通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目市調(diào)分析比較可以明顯看出，要解決目前地塊周邊居住環(huán)境的不成熟這一最大問(wèn)題，將主

29、要從以下幾個(gè)方面入手：1 建立獨(dú)立且便利的住區(qū)交通設(shè)施，配合已有正陽(yáng)路交通干道、高速公路及未來(lái)規(guī)劃地鐵等，形成來(lái)往區(qū)中心乃至市區(qū)暢達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。2 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)具備獨(dú)立的生活日用配套，解決不用去區(qū)中心，便能基本自足的居民生活需要。3 建立周到、全面的社區(qū)管理服務(wù)系統(tǒng)，保證居民如安全、醫(yī)療、教育、商務(wù)等的服務(wù)質(zhì)量。4 協(xié)調(diào)大型生活社區(qū)和市政規(guī)劃中功能區(qū)域劃分的矛盾。（本區(qū)域不是規(guī)劃中的住宅用地）二、 如何弱化對(duì)本區(qū)域地段傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念認(rèn)知。在本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，××目前在售宅物業(yè)及在當(dāng)?shù)氐墓ぷ魅藛T，主要是當(dāng)?shù)乜驮?，幾?#215;×市區(qū)人口，并且由于本地塊所處的位置又較遠(yuǎn)

30、離相對(duì)繁華的區(qū)政府。在一般購(gòu)房觀念中，消費(fèi)者對(duì)較偏遠(yuǎn)的郊區(qū)抗性較強(qiáng)。本項(xiàng)目極具體量規(guī)模，相應(yīng)的市場(chǎng)供應(yīng)量也大。要改變已有傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念認(rèn)知，不是光憑廣告加推廣就能做到的。三、 如何面對(duì)與本區(qū)域及其他區(qū)域項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)××區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)，目前以區(qū)政府為中心，根據(jù)實(shí)地考察和資料調(diào)查，近年來(lái)的發(fā)展，已使這一地段頗為成熟，現(xiàn)有在建、現(xiàn)房、近期房、遠(yuǎn)期房，仍有近50萬(wàn)方相當(dāng)比例的供應(yīng)量。加之、天泰、榮昌等大型項(xiàng)目在未來(lái)幾年里提供的大供應(yīng)量，以及區(qū)中心附近大量的儲(chǔ)備地塊的相繼開(kāi)發(fā)，不但圍繞這一地段的周邊區(qū)域供應(yīng)量必然會(huì)不斷增加，而且丹山等大型項(xiàng)目，都造成本地塊銷(xiāo)售的直接壓力。其次從×

31、;×市整個(gè)房產(chǎn)格局分析，現(xiàn)有住宅開(kāi)發(fā)的大格局已初步形成。其中市區(qū)典型的大面積住宅開(kāi)發(fā)片區(qū)有四方區(qū)；城郊結(jié)合部的有黃島新區(qū)及李滄、嶗山等主要區(qū)域。在未來(lái)三年里，××市的住宅建設(shè)總量將要突破900萬(wàn)平方米，人均居住面積可望突破10.5平方米的標(biāo)準(zhǔn)。猛增的供應(yīng)量無(wú)疑為項(xiàng)目帶來(lái)供求的激烈競(jìng)爭(zhēng)。四、 如何塑造滿(mǎn)足并創(chuàng)造市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，從而率先搶占市場(chǎng)。通過(guò)××區(qū)域典型個(gè)案產(chǎn)品分析發(fā)現(xiàn)，目前而言，可以說(shuō)具有優(yōu)質(zhì)、優(yōu)量的住宅社區(qū)不多，（除“盈園廣場(chǎng)”外）在產(chǎn)品內(nèi)容的表現(xiàn)形式上，如建筑立面、新現(xiàn)代房型、社區(qū)特色及常規(guī)配套、社區(qū)精美園藝、社區(qū)智能化、高品質(zhì)物業(yè)管

32、理等，基本停留在概念和單一功能的層面。本項(xiàng)目如何引進(jìn)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，以滿(mǎn)足并創(chuàng)造市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，搶占市場(chǎng)份額，是本項(xiàng)目成功推廣的關(guān)鍵之一。五、 如何盡可能的降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，獲得社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益的雙贏局面。約600多畝的占地面積，可謂“重磅炸彈”，其所涉及的投入成本，營(yíng)運(yùn)資金都非?？捎^。各期推廣中應(yīng)如何規(guī)劃、上市、產(chǎn)銷(xiāo)結(jié)合；如何把握各期的最佳良機(jī)，避免時(shí)效浪費(fèi)；如何從產(chǎn)品炒作至地塊炒作，從獨(dú)家開(kāi)發(fā)或贏利性合作開(kāi)發(fā)，獲取超值回報(bào)；如何選擇專(zhuān)業(yè)性的產(chǎn)業(yè)分工、配合、分散風(fēng)險(xiǎn)，集中高效能的發(fā)揮，是本項(xiàng)目策略性動(dòng)作的基本考慮。六、 如何有效刺激目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力，從而分期縮短銷(xiāo)售周期。從所附×

33、5;區(qū)個(gè)案分析和問(wèn)卷調(diào)查表明：1 區(qū)域住宅消費(fèi)仍以實(shí)用居住性為主，購(gòu)買(mǎi)面積段以90m2到120m2為主，購(gòu)房總價(jià)主要集中在20-30萬(wàn)元的價(jià)位。2 雖然當(dāng)?shù)卣_(kāi)始促進(jìn)住宅商品房市場(chǎng)，但由于區(qū)域內(nèi)占絕大多數(shù)的農(nóng)業(yè)人口和大量村莊集體建房以及經(jīng)濟(jì)適用房的存在，消費(fèi)觀念相對(duì)落伍。而生僻的環(huán)境并不具備大型小區(qū)的生活需要，在某程度上抑止了主體消費(fèi)市場(chǎng)的快速發(fā)展。2 購(gòu)房觀念還傾向在“區(qū)域購(gòu)房”的傳統(tǒng)消費(fèi)意識(shí)中，因而產(chǎn)生“中心購(gòu)房”的局限性消費(fèi)效應(yīng)。4二手房市場(chǎng)不活躍，舊房、公房上市置等鼓勵(lì)性政策還幾乎不被了解，較難進(jìn)一步促進(jìn)一級(jí)住宅市場(chǎng)和二級(jí)住宅市場(chǎng)的流通，并且，貸款購(gòu)房不受歡迎，這些跡象說(shuō)明，如何設(shè)計(jì)

34、合理的付款方式，如何側(cè)面鼓勵(lì)購(gòu)房者的積極性，是本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)統(tǒng)籌的關(guān)鍵之處。七、 如何真正樹(shù)立××市“知名品牌”的住宅社區(qū)，充分發(fā)展企業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)的大格局。面對(duì)市場(chǎng)逐漸成熟，以至激烈競(jìng)爭(zhēng)。其中最有效的是品牌的建立。首先品牌使企業(yè)吸引了一群忠誠(chéng)度高的消費(fèi)者，老客戶(hù)介紹新客戶(hù)的比例較高，降低客源風(fēng)險(xiǎn)。其次，品牌建立可以協(xié)助消費(fèi)者進(jìn)行市場(chǎng)區(qū)隔，從而形成產(chǎn)品特有的市場(chǎng)定位形式。再次，品牌提升了物業(yè)價(jià)值，價(jià)格的瓶頸容易突破，在未來(lái)區(qū)域客源競(jìng)爭(zhēng)激烈的狀況下，擁有品牌優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將占盡風(fēng)光。因此本項(xiàng)目考慮的著眼點(diǎn)，也因借××集團(tuán)其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，以“品牌”經(jīng)營(yíng)為重點(diǎn)，進(jìn)入到企業(yè)

35、經(jīng)營(yíng)的大格局、大層面。在××市的商品房市場(chǎng)中，建樹(shù)“××-知名品牌”的項(xiàng)目形象。此點(diǎn)，“天泰”集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的相對(duì)成功。第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn)一·住宅消費(fèi)市場(chǎng)真正啟動(dòng)，已具備良好契機(jī)。1 從相關(guān)資料表明，××住宅消費(fèi)市場(chǎng)在近年來(lái)已經(jīng)相對(duì)成熟。而××板塊開(kāi)發(fā)已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)，但目前有效供應(yīng)量（即符合現(xiàn)代人居要求的新型住宅）的缺乏，使區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)生相對(duì)真空。2 經(jīng)過(guò)近幾年發(fā)展，集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)下降，住宅商品房中個(gè)人購(gòu)房總量大幅升高。××市房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的結(jié)構(gòu)性調(diào)整基本完成，個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)支撐市場(chǎng)。二·

36、;項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)發(fā)展規(guī)劃基本成形，現(xiàn)有條件有突破性進(jìn)展。1 根據(jù)21世紀(jì)××鎮(zhèn)規(guī)劃方案，××將形成以高速公路、國(guó)道、地鐵等與市中心區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)。2 在未來(lái)幾年里，隨著××區(qū)城市規(guī)劃和不斷深入，以及××經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮的建立、消費(fèi)水平進(jìn)一步提升，城鄉(xiāng)差別將更加弱化，使項(xiàng)目的初步開(kāi)發(fā)具備了基本條件。3 ××大力招商引資，內(nèi)外資投資額度的逐年增加，使這一區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃走向成熟，必將加大外來(lái)人口，內(nèi)遷人口的吸納量，有利推廣。三·市場(chǎng)上仍缺乏整體策劃與統(tǒng)籌銷(xiāo)售執(zhí)行的專(zhuān)業(yè)分工合作。根據(jù)目前樓盤(pán)的

37、分析，由于客觀住宅市場(chǎng)及發(fā)展商開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)機(jī)制的不成熟，在目前××住宅市場(chǎng)中，注重產(chǎn)品調(diào)研、產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品整體包裝策劃（含前期地塊策劃、中期營(yíng)銷(xiāo)推廣、后期銷(xiāo)售執(zhí)行）的并不多，以致大部分產(chǎn)品的設(shè)計(jì)觀念及推廣觀念缺乏創(chuàng)新。這方面與××市區(qū)比較，明顯落后23年。但隨著市內(nèi)外頂尖地產(chǎn)商的介入，差距將明顯縮小，現(xiàn)在，“盈園廣場(chǎng)”已經(jīng)初具此勢(shì)態(tài)。就本項(xiàng)目而言，體量、規(guī)模大，項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣策劃操作、價(jià)格炒作都擁有足夠的發(fā)揮空間，利于本項(xiàng)目在今后市場(chǎng)之中群領(lǐng)風(fēng)騷、獨(dú)樹(shù)一幟。四、面臨目前××市商品房住宅房需求正由“實(shí)用性”逐漸向“舒適性”轉(zhuǎn)移

38、的有利時(shí)機(jī)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，購(gòu)房居住功能必然會(huì)從“實(shí)用性”向“舒適性”轉(zhuǎn)變，從對(duì)××市重點(diǎn)樓盤(pán)廣告宣傳賣(mài)點(diǎn)的分析中發(fā)現(xiàn)：1 愈加注重社區(qū)環(huán)境功能、人文功能的內(nèi)在需要。2 發(fā)展商在樓盤(pán)包裝上也盡量涵蓋社區(qū)功能的多樣化和綜合性。3 購(gòu)買(mǎi)者在區(qū)域購(gòu)房的消費(fèi)觀念上，也逐漸從“中心地段主義”向自然環(huán)境與舒適居住氛圍兼顧的消費(fèi)意識(shí)轉(zhuǎn)變。這從市郊結(jié)合部猛增的供應(yīng)量和較好的銷(xiāo)售勢(shì)頭可見(jiàn)一斑。五、 現(xiàn)有住宅市場(chǎng)“有效供應(yīng)”仍不足。根據(jù)對(duì)××區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，靠近區(qū)政府附近具有大量的發(fā)展商土地儲(chǔ)備，可見(jiàn)未來(lái)幾年內(nèi)市場(chǎng)上有足夠的上市量。但通過(guò)對(duì)已有產(chǎn)品個(gè)性分析中發(fā)現(xiàn)如建筑形態(tài)

39、的多元化，房型設(shè)計(jì)的格局、房室功能的合理性、小區(qū)的配套設(shè)施、小區(qū)的物業(yè)管理等都存在許多不盡人意的地方。一方面說(shuō)明設(shè)計(jì)觀念跟不上，也同時(shí)證明欲滿(mǎn)足有效的需求空間，仍然具備深厚的挖掘潛力。第三章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施的基本策略一般如本項(xiàng)目如此體量的項(xiàng)目的操作，將不局限于一般住宅“順”市而為的單向性開(kāi)發(fā)模式，而是在操作上更注重積極的“造”市而為。如結(jié)合產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力、地塊投資經(jīng)營(yíng)、企業(yè)品牌的塑造等，多方面的綜合運(yùn)籌，最終贏得市場(chǎng)。這不但需要一個(gè)相當(dāng)時(shí)間的籌備周期、并且推廣中“規(guī)模效應(yīng)造勢(shì)”將起到?jīng)Q定性的因素，即一次開(kāi)發(fā)量宜大不宜小。鑒于以上分析，如2年內(nèi)必須進(jìn)行本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施，又需解決上述將面臨的諸多問(wèn)題。因此，單純從價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不能減少投資風(fēng)險(xiǎn)，更重要的而是在規(guī)劃方案階段就開(kāi)始推廣戰(zhàn)略。本項(xiàng)目在地段上處于相對(duì)劣勢(shì)，又必須面對(duì)可能涌現(xiàn)的大量供應(yīng)量的競(jìng)爭(zhēng)，勢(shì)必增加產(chǎn)品配套投入，由于必須強(qiáng)調(diào)“規(guī)模效應(yīng)”，在規(guī)劃上注重產(chǎn)品的獨(dú)特性，“造”市而入，以本區(qū)域客源為根本，逐步吸引外來(lái)客源。策略一、 規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)模造勢(shì)用大規(guī)模的體量、領(lǐng)先的產(chǎn)品，引導(dǎo)消費(fèi)市場(chǎng)。產(chǎn)品雖因體量規(guī)模擁有足夠的發(fā)展空間優(yōu)勢(shì)，但關(guān)鍵還是如何真正塑造出優(yōu)秀的產(chǎn)品物業(yè)，成為切入市場(chǎng)的根本