沈陽市推進(jìn)裝配式住宅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1、    沈陽市推進(jìn)裝配式住宅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響    車雪飛1 劉薇薇2摘  要：2014年，隨著沈陽市政府發(fā)布的關(guān)于印發(fā)加快推進(jìn)現(xiàn)代化建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策的通知，裝配式住宅越來越被大家所關(guān)注。隨之也產(chǎn)生了一系列的影響。本文從政策，成本等角度，進(jìn)一步分析推行裝配式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。關(guān)鍵詞：裝配式、政策、成本2014年，沈陽市人民政府辦公廳發(fā)布沈政辦發(fā)201416 號(hào)“沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)加快推進(jìn)現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策措施的通知”，其中指出要在全市推廣應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)。三環(huán)內(nèi)及沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、渾南新城、沈撫新

2、城等有條件的區(qū)域范圍內(nèi)，建筑面積5萬平方米以上的新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在土地出讓條件和出讓合同中明確提出采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)，單體工程裝配率要求達(dá)到20%以上，期間全國其他各大中城市也相繼出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)，推行裝配式建筑技術(shù)，鼓勵(lì)裝配式住宅的實(shí)施。這無疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一系列的影響。一、裝配式住宅對(duì)比傳統(tǒng)建設(shè)方式有以下幾個(gè)優(yōu)勢(shì)1. 縮短建設(shè)工期。按照目前并未規(guī)?；纳a(chǎn)測(cè)算，裝配式住宅方式比傳統(tǒng)建設(shè)方式的進(jìn)度快30%左右。2. 安全可靠。預(yù)制的樓梯、外墻等運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)，也需要進(jìn)行鋼筋混凝土的搭接，并不是簡單地連接。每個(gè)樓板內(nèi)都貫穿著鋼筋，房屋結(jié)構(gòu)非常結(jié)實(shí)。3. 構(gòu)

3、件精度高，質(zhì)量好，增加住宅整體安全等級(jí)。裝配式住宅與傳統(tǒng)建造的住宅相比，構(gòu)件精度更高，能最大限度地改善墻體開裂、滲漏等質(zhì)量通病，并提高住宅整體安全等級(jí)、防火性和耐久性。它采用輕質(zhì)隔墻體系，業(yè)主可根據(jù)需要變更裝修。4. 節(jié)能環(huán)保。無論是在建設(shè)還是在使用階段，裝配式住宅更節(jié)能環(huán)保，通過工廠化生產(chǎn)和現(xiàn)場(chǎng)裝配施工，可大幅減少建筑垃圾和建筑污水，降低建筑噪音，降低有害氣體及粉塵的排放，減少現(xiàn)場(chǎng)施工及管理人員。減少木材損耗、施工垃圾、裝修垃圾約80%，節(jié)能約50%以上。5. 促進(jìn)現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化配套設(shè)備、產(chǎn)品及上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)發(fā)展。深化經(jīng)濟(jì)體制改革，建立起一套涵蓋生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等

4、過程的現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。二、裝配式缺點(diǎn)1.建筑技術(shù)要求高由于工廠化的生產(chǎn)，使得預(yù)制構(gòu)件的尺寸已經(jīng)定死，如果放線時(shí)尺寸偏小，將使預(yù)制構(gòu)件安裝不下去，如果放線時(shí)尺寸偏大，則構(gòu)件又會(huì)造成拼縫偏大的現(xiàn)象。同時(shí)，在現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，剪力墻的標(biāo)高也要控制好，不然將會(huì)造成疊合板安裝不平整或是縱向?qū)B合板安平了，也會(huì)造成板與剪力墻間有較大的縫，又要重新支模，反而更麻煩。  裝配式建筑由于為混凝土結(jié)構(gòu)，要求在預(yù)留預(yù)埋時(shí)，尺寸、位置盡量精確，否則要重新開槽、開洞，增加施工難度，甚至影響結(jié)構(gòu)。  預(yù)制構(gòu)件尺寸也存在一定誤差，拼裝時(shí)縫隙有時(shí)過大或不均勻。盡管是工廠化生產(chǎn)，預(yù)

5、制構(gòu)件也可能有一定的尺寸偏差，同時(shí)由于現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)的人為誤差，有時(shí)拼裝時(shí)產(chǎn)生縫隙過大或不均勻的現(xiàn)象。2.裝配式建筑的工程造價(jià)與傳統(tǒng)式建筑工程造價(jià)相比，要高很多傳統(tǒng)建筑的樓板厚度大約就是100厚，而裝配式建筑的樓板厚度為60厚疊合板加80厚現(xiàn)澆板，總體厚度達(dá)到了140，超傳統(tǒng)建筑板厚很多;外墻外掛板與剪力墻連接，使外墻厚度大幅增加，所用材料也就大幅增加。這些都導(dǎo)致了造價(jià)的增加。同時(shí)，由于外墻厚度的增加，導(dǎo)致用戶在同等建筑面積上，裝配式建筑的凈空面積比傳統(tǒng)式建筑的凈空面積小很多，從而導(dǎo)致了裝配式建筑的平方米造價(jià)比傳統(tǒng)式建筑的平方造價(jià)貴很多，也不容易被消費(fèi)者所接受。當(dāng)然隨著這種建筑技術(shù)的大面積采用，可

6、以降低建筑成本。三、裝配式方案對(duì)工程費(fèi)用成本進(jìn)行分析測(cè)算1.構(gòu)件費(fèi)用構(gòu)成及計(jì)算方法經(jīng)與構(gòu)件廠溝通了解，其構(gòu)件費(fèi)用組成及計(jì)算方法與建安工程的費(fèi)用組成（人+材+機(jī)+措施+規(guī)費(fèi)+稅金）有所不同，更為接近設(shè)備購置費(fèi)的構(gòu)成方式，即購置費(fèi)=原價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)原價(jià)包含：材料費(fèi)、加工費(fèi)、輔材費(fèi)、模具、包裝、利潤、稅金等運(yùn)雜費(fèi)包含：運(yùn)輸、裝卸、采保費(fèi)等因此，采用裝配式施工較現(xiàn)行的現(xiàn)澆施工成本高，原因主要有以下幾點(diǎn)：（1）工藝裝配式施工技術(shù)前期的研發(fā)成本及所需要的設(shè)備、廠房、技術(shù)人員等方面的投入都比現(xiàn)施工單位大，所以分?jǐn)偟綐?gòu)件上的成本也大，只有形成規(guī)模效應(yīng)，才能夠攤薄成本（2）運(yùn)輸及因運(yùn)輸因素導(dǎo)致競(jìng)爭不足a、現(xiàn)建造模式

7、中，各材料供應(yīng)商將材料運(yùn)抵現(xiàn)場(chǎng)，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工，而裝配式施工需要材料供應(yīng)商將材料運(yùn)抵工廠，制作完畢后再運(yùn)到工地進(jìn)行安裝，沈陽目前具備生產(chǎn)能力的構(gòu)件廠廠址均在市郊，此因素暫可忽略不計(jì)，但若引入外埠構(gòu)件廠，則可能引起成本的上升，而現(xiàn)建造模式中外埠施工單位就不存在這個(gè)問題b、因上述因素影響，在沈陽只能選擇這五家具備生產(chǎn)能力的構(gòu)件廠，難免會(huì)有競(jìng)爭不足的情況發(fā)生。（3）利潤現(xiàn)建造模式中，建筑業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，附加值較低，增值能力有限，利潤率較低，而裝配式構(gòu)件廠則屬于技術(shù)/資金密集型產(chǎn)業(yè)，附加值高，增值能力強(qiáng)，利潤率高（4）稅金按照現(xiàn)行的稅務(wù)制度，構(gòu)件廠需要繳納增值稅，綜合稅率約為10%（其中增值

8、稅稅率為17%，經(jīng)建委測(cè)算，考慮進(jìn)項(xiàng)稅抵扣后綜合稅率約為10%），而建安工程需要的綜合稅率為3.477%（包含營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加），此一項(xiàng)就高6%。2.優(yōu)惠政策分析其余優(yōu)惠政策：（1）采用裝配式建筑技術(shù)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，墻改基金、散裝水泥基金可暫緩繳納解讀：墻改基金9元/平，散裝水泥基金2元/平，在大配套費(fèi)中包含繳納，緩繳可視為不繳。（2）采用裝配式建筑技術(shù)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，土建工程質(zhì)量保證金以施工成本扣除預(yù)制構(gòu)件成本作為基數(shù)計(jì)?。?）采用裝配式建筑技術(shù)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，施工進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，可辦理商品房預(yù)售許可證。（4）鼓勵(lì)消費(fèi)者購買

9、現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化商品住宅。購買采用裝配式建筑技術(shù)的商品住宅，公積金貸款首付比例為20%;購買全裝修商品住宅，公積金貸款首付比例為30%。（5）在認(rèn)定普通商品住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，采用裝配式建筑技術(shù)的住宅每平方米提高300元;采用全裝修的住宅每平方米提高1000元;采用裝配式建筑技術(shù)并全裝修的住宅每平方米提高1300元。結(jié)束語：隨著經(jīng)濟(jì)技術(shù)的發(fā)展，進(jìn)一步深化經(jīng)濟(jì)體制改革，推行裝配式住宅勢(shì)在必行。住宅 產(chǎn)業(yè)化包含三個(gè)方面，一是住宅建筑的標(biāo)準(zhǔn)化，二是住宅建造的工業(yè)化，三是住宅生產(chǎn)與經(jīng)營的商品化。住宅建造的工業(yè)化是住宅產(chǎn)業(yè)化的核心而發(fā)展裝配式住宅又 是實(shí)現(xiàn)沈陽市推進(jìn)裝配式住宅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的

10、影響車雪飛1   劉薇薇2（1.沈陽金地長青房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;2.中審華國際工程咨詢（北京）有限公司遼寧分公司）摘  要：2014年，隨著沈陽市政府發(fā)布的關(guān)于印發(fā)加快推進(jìn)現(xiàn)代化建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策的通知，裝配式住宅越來越被大家所關(guān)注。隨之也產(chǎn)生了一系列的影響。本文從政策，成本等角度，進(jìn)一步分析推行裝配式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。關(guān)鍵詞：裝配式、政策、成本2014年，沈陽市人民政府辦公廳發(fā)布沈政辦發(fā)201416 號(hào)“沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)加快推進(jìn)現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策措施的通知”，其中指出要在全市推廣應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)。三環(huán)內(nèi)及沈陽

11、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、渾南新城、沈撫新城等有條件的區(qū)域范圍內(nèi)，建筑面積5萬平方米以上的新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在土地出讓條件和出讓合同中明確提出采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)，單體工程裝配率要求達(dá)到20%以上，期間全國其他各大中城市也相繼出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)，推行裝配式建筑技術(shù)，鼓勵(lì)裝配式住宅的實(shí)施。這無疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一系列的影響。一、裝配式住宅對(duì)比傳統(tǒng)建設(shè)方式有以下幾個(gè)優(yōu)勢(shì)1. 縮短建設(shè)工期。按照目前并未規(guī)?；纳a(chǎn)測(cè)算，裝配式住宅方式比傳統(tǒng)建設(shè)方式的進(jìn)度快30%左右。2. 安全可靠。預(yù)制的樓梯、外墻等運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)，也需要進(jìn)行鋼筋混凝土的搭接，并不是簡單地連接。每個(gè)樓板內(nèi)都貫穿著鋼筋，房屋

12、結(jié)構(gòu)非常結(jié)實(shí)。3. 構(gòu)件精度高，質(zhì)量好，增加住宅整體安全等級(jí)。裝配式住宅與傳統(tǒng)建造的住宅相比，構(gòu)件精度更高，能最大限度地改善墻體開裂、滲漏等質(zhì)量通病，并提高住宅整體安全等級(jí)、防火性和耐久性。它采用輕質(zhì)隔墻體系，業(yè)主可根據(jù)需要變更裝修。4. 節(jié)能環(huán)保。無論是在建設(shè)還是在使用階段，裝配式住宅更節(jié)能環(huán)保，通過工廠化生產(chǎn)和現(xiàn)場(chǎng)裝配施工，可大幅減少建筑垃圾和建筑污水，降低建筑噪音，降低有害氣體及粉塵的排放，減少現(xiàn)場(chǎng)施工及管理人員。減少木材損耗、施工垃圾、裝修垃圾約80%，節(jié)能約50%以上。5. 促進(jìn)現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化配套設(shè)備、產(chǎn)品及上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)發(fā)展。深化經(jīng)濟(jì)體制改革，建立起

13、一套涵蓋生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等過程的現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。二、裝配式缺點(diǎn)1.建筑技術(shù)要求高由于工廠化的生產(chǎn)，使得預(yù)制構(gòu)件的尺寸已經(jīng)定死，如果放線時(shí)尺寸偏小，將使預(yù)制構(gòu)件安裝不下去，如果放線時(shí)尺寸偏大，則構(gòu)件又會(huì)造成拼縫偏大的現(xiàn)象。同時(shí)，在現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，剪力墻的標(biāo)高也要控制好，不然將會(huì)造成疊合板安裝不平整或是縱向?qū)B合板安平了，也會(huì)造成板與剪力墻間有較大的縫，又要重新支模，反而更麻煩。  裝配式建筑由于為混凝土結(jié)構(gòu)，要求在預(yù)留預(yù)埋時(shí)，尺寸、位置盡量精確，否則要重新開槽、開洞，增加施工難度，甚至影響結(jié)構(gòu)。  預(yù)制構(gòu)件尺寸也存在一定誤差，拼裝時(shí)縫隙有時(shí)過

14、大或不均勻。盡管是工廠化生產(chǎn)，預(yù)制構(gòu)件也可能有一定的尺寸偏差，同時(shí)由于現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)的人為誤差，有時(shí)拼裝時(shí)產(chǎn)生縫隙過大或不均勻的現(xiàn)象。2.裝配式建筑的工程造價(jià)與傳統(tǒng)式建筑工程造價(jià)相比，要高很多傳統(tǒng)建筑的樓板厚度大約就是100厚，而裝配式建筑的樓板厚度為60厚疊合板加80厚現(xiàn)澆板，總體厚度達(dá)到了140，超傳統(tǒng)建筑板厚很多;外墻外掛板與剪力墻連接，使外墻厚度大幅增加，所用材料也就大幅增加。這些都導(dǎo)致了造價(jià)的增加。同時(shí)，由于外墻厚度的增加，導(dǎo)致用戶在同等建筑面積上，裝配式建筑的凈空面積比傳統(tǒng)式建筑的凈空面積小很多，從而導(dǎo)致了裝配式建筑的平方米造價(jià)比傳統(tǒng)式建筑的平方造價(jià)貴很多，也不容易被消費(fèi)者所接受。當(dāng)然

15、隨著這種建筑技術(shù)的大面積采用，可以降低建筑成本。三、裝配式方案對(duì)工程費(fèi)用成本進(jìn)行分析測(cè)算1.構(gòu)件費(fèi)用構(gòu)成及計(jì)算方法經(jīng)與構(gòu)件廠溝通了解，其構(gòu)件費(fèi)用組成及計(jì)算方法與建安工程的費(fèi)用組成（人+材+機(jī)+措施+規(guī)費(fèi)+稅金）有所不同，更為接近設(shè)備購置費(fèi)的構(gòu)成方式，即購置費(fèi)=原價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)原價(jià)包含：材料費(fèi)、加工費(fèi)、輔材費(fèi)、模具、包裝、利潤、稅金等運(yùn)雜費(fèi)包含：運(yùn)輸、裝卸、采保費(fèi)等因此，采用裝配式施工較現(xiàn)行的現(xiàn)澆施工成本高，原因主要有以下幾點(diǎn)：（1）工藝裝配式施工技術(shù)前期的研發(fā)成本及所需要的設(shè)備、廠房、技術(shù)人員等方面的投入都比現(xiàn)施工單位大，所以分?jǐn)偟綐?gòu)件上的成本也大，只有形成規(guī)模效應(yīng)，才能夠攤薄成本（2）運(yùn)輸及因運(yùn)

16、輸因素導(dǎo)致競(jìng)爭不足a、現(xiàn)建造模式中，各材料供應(yīng)商將材料運(yùn)抵現(xiàn)場(chǎng)，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工，而裝配式施工需要材料供應(yīng)商將材料運(yùn)抵工廠，制作完畢后再運(yùn)到工地進(jìn)行安裝，沈陽目前具備生產(chǎn)能力的構(gòu)件廠廠址均在市郊，此因素暫可忽略不計(jì)，但若引入外埠構(gòu)件廠，則可能引起成本的上升，而現(xiàn)建造模式中外埠施工單位就不存在這個(gè)問題b、因上述因素影響，在沈陽只能選擇這五家具備生產(chǎn)能力的構(gòu)件廠，難免會(huì)有競(jìng)爭不足的情況發(fā)生。（3）利潤現(xiàn)建造模式中，建筑業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，附加值較低，增值能力有限，利潤率較低，而裝配式構(gòu)件廠則屬于技術(shù)/資金密集型產(chǎn)業(yè)，附加值高，增值能力強(qiáng)，利潤率高（4）稅金按照現(xiàn)行的稅務(wù)制度，構(gòu)件廠需要繳納增值

17、稅，綜合稅率約為10%（其中增值稅稅率為17%，經(jīng)建委測(cè)算，考慮進(jìn)項(xiàng)稅抵扣后綜合稅率約為10%），而建安工程需要的綜合稅率為3.477%（包含營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加），此一項(xiàng)就高6%。2.優(yōu)惠政策分析其余優(yōu)惠政策：（1）采用裝配式建筑技術(shù)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，墻改基金、散裝水泥基金可暫緩繳納解讀：墻改基金9元/平，散裝水泥基金2元/平，在大配套費(fèi)中包含繳納，緩繳可視為不繳。（2）采用裝配式建筑技術(shù)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，土建工程質(zhì)量保證金以施工成本扣除預(yù)制構(gòu)件成本作為基數(shù)計(jì)?。?）采用裝配式建筑技術(shù)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，施工進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，可辦理商品房

18、預(yù)售許可證。（4）鼓勵(lì)消費(fèi)者購買現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化商品住宅。購買采用裝配式建筑技術(shù)的商品住宅，公積金貸款首付比例為20%;購買全裝修商品住宅，公積金貸款首付比例為30%。（5）在認(rèn)定普通商品住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，采用裝配式建筑技術(shù)的住宅每平方米提高300元;采用全裝修的住宅每平方米提高1000元;采用裝配式建筑技術(shù)并全裝修的住宅每平方米提高1300元。結(jié)束語：隨著經(jīng)濟(jì)技術(shù)的發(fā)展，進(jìn)一步深化經(jīng)濟(jì)體制改革，推行裝配式住宅勢(shì)在必行。住宅 產(chǎn)業(yè)化包含三個(gè)方面，一是住宅建筑的標(biāo)準(zhǔn)化，二是住宅建造的工業(yè)化，三是住宅生產(chǎn)與經(jīng)營的商品化。住宅建造的工業(yè)化是住宅產(chǎn)業(yè)化的核心而發(fā)展裝配式住宅又 是實(shí)現(xiàn)住宅工業(yè)化的關(guān)鍵。參考文獻(xiàn)：1 徐勇剛.預(yù)制裝配式住宅的研究與實(shí)踐j. 住宅產(chǎn)業(yè). 2012（07）2 潘雨紅，趙樺，熊