淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及對策

1、    淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及對策    王帥【摘要】隨著當前經(jīng)濟市場的變化，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的重點調(diào)控，資金已然成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的命脈。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題提出來相應(yīng)對策?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);成本管理1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理存在的問題（1）成本控制意識不強?？焖僭鲩L的企業(yè)財富導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)在資金使用以及成本控制方面思想沒有及時發(fā)生轉(zhuǎn)變，因此在面對成本投入以及控制方面存在意識不足的問題。部分房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視成本控制的重要性，在成本控制方面往往只進行簡單的成本核算，無法有效發(fā)揮成本管理的作用。除此之外，在項

2、目開發(fā)過程中與供應(yīng)商的招投標談判也存在一定的問題，盲目壓榨成本，企圖利用這種方式，增加自身的利潤。（2）成本管理目標不明確。在實際的項目開發(fā)過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身性質(zhì)導(dǎo)致的項目開發(fā)周期時間長，再加上要求日益嚴格的環(huán)保施工條件等因素使得成本優(yōu)化工作想要統(tǒng)一目標就比較困難。在民營企業(yè)中，更需要明確成本管理的目標，這樣才能夠?qū)罄m(xù)的成本節(jié)約進行指導(dǎo)，例如在成本控制中，明確了需要最終將成本控制到什么樣的效果、需要對哪一部分進行控制等。（3）成本控制體系不完善。現(xiàn)實工作中，成本控制往往也演變成了單純的核算，雖然參與了前期的招投標過程，但是對于合同執(zhí)行過程中的未知因素不能有效的把控，并未實現(xiàn)成本控制的

3、目的，造成這種局面的主要原因是企業(yè)在進行成本控制時沒有形成一個統(tǒng)一的整體，未將成本控制體系進行完善、未將開發(fā)過程中可能遇到的問題進行統(tǒng)籌。（4）缺乏成本控制人才。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，缺乏專業(yè)的成本管理人才。成本管理專業(yè)性較強，統(tǒng)籌度高，需要成本工作人員具備扎實豐富的專業(yè)知識。實際工作中成本管理人員對其他部門的工作了解不充分，導(dǎo)致工作不能有效、恰當?shù)倪M行處理。同時，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中信息化建設(shè)較少，不像財務(wù)方面己有成熟的財務(wù)軟件來支撐統(tǒng)計、計算工作。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理問題的對策（1）加強房地產(chǎn)成本管理意識。第一，加強企業(yè)高層對成本管理的認識，這樣由高層帶頭，逐級向下普及，從而提升企業(yè)整

4、體成本管理意識;第二，在企業(yè)內(nèi)部開展宣講，從而增強企業(yè)內(nèi)部工作人員對成本管理的認識。同時可以利用企業(yè)的宣傳媒介增強對成本管理的知識普及，突出成本管理的重要性;第三，企業(yè)需要增強研究成本管理的力度，通過借鑒其他企業(yè)的成功經(jīng)驗，促進完善自身的成本管理體系，在實施的過程中，結(jié)合企業(yè)實際情況，形成相應(yīng)的成本管理文化，潛移默化的來增強工作人員的成本管理意識。（2）制定相對準確的成本控制目標。第一，購置土地。在土地購置的前期，需要對土地進行詳實的調(diào)研工作，盡可能多的獲取政府部門對于這塊土地的規(guī)劃，結(jié)合規(guī)劃指標及公司對該地塊的定位進行全面的測算。根據(jù)測算的結(jié)果，在土地競拍環(huán)節(jié)，量力而行。同時，也要關(guān)注該地塊

5、的耕地占用情況，盡管現(xiàn)在很多都是以“凈地”的狀態(tài)進行出讓，但也存在企業(yè)需要交納耕地占用稅的情況。土地購置是房地產(chǎn)開發(fā)過程中，投資相當大的環(huán)節(jié)，因此需要進行充分的把控。第二，土地購置后的設(shè)計環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將當?shù)氐那闆r詳細整理上報，設(shè)計單位也應(yīng)該進行實地調(diào)查，保證數(shù)據(jù)的完整、準確，在這樣的前提下進行設(shè)計，減少修改設(shè)計以及返工等現(xiàn)象;第三是材料的采購，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對市場進行充分的調(diào)研，多考察、多比較。在招投標過程中進行詳實的了解，這樣才能找出符合設(shè)計、性價比最高的材料;第四，在現(xiàn)場管理中對施工現(xiàn)場的安全、施工計劃以及施工過程中材料器械的使用等進行嚴格控制，這樣才能合理節(jié)約成本，同時加強對

6、質(zhì)量方面的管控。第五，在確定合作意向后，要加強對合同條款的約束，最大程度的確保企業(yè)利益，才能順暢的進行后續(xù)工作;第六，在銷售的過程中，要審時度勢，恰當?shù)睦卯數(shù)氐男麄髻Y源，提高項目知名度，加快房地產(chǎn)開發(fā)資金回流速度，緩解企業(yè)資金壓力。（3）完善成本控制體系。第一，在事前控制階段增強對成本使用的規(guī)劃。對企業(yè)內(nèi)外部進行充分的調(diào)查，保證在成本控制實施時有較強的可行性;第二，在事中執(zhí)行階段增強對成本的控制，成本控制人員全程高度參與才能有效對成本進行監(jiān)督，并且對執(zhí)行中存在的問題及時反饋，從而保證工程順利進行;第三，在執(zhí)行完畢后增強對成本控制的總結(jié)，找出需要改進的部分，增強企業(yè)的成本管控。同時對成本執(zhí)行過程中的績效進行審核，對表現(xiàn)優(yōu)異的部門進行獎勵，對表現(xiàn)較差的部門酌情進行處罰，以此來調(diào)動工作人員的積極性4。（4）增強工作人員的素質(zhì)。第一，在招聘工作人員時可以側(cè)重考核成本管理執(zhí)行能力，擇優(yōu)錄取;第二，在新人接手工作時采取“老帶新”的方式，讓他們能夠盡快適應(yīng)工作要求;第三，讓他們多去各部門參觀考察，這樣在制定成本控制制度時才不會脫離實際;第四，定期對工作人員組織培訓，系統(tǒng)提升他們的專業(yè)知識。結(jié)語：當前在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中成本管理雖然己經(jīng)實施，但是不成體系，在實際執(zhí)行的過程中往往達不到預(yù)期，最終導(dǎo)致實際執(zhí)行的效果不理