福建省物業(yè)管理?xiàng)l例

1、頒布日期：20060929  實(shí)施日期：20070101  頒布單位：福建省人大常委會                第一章總則                第二章業(yè)主大會和業(yè)主委員會    

2、60;           第三章前期物業(yè)管理                第四章物業(yè)管理服務(wù)                第五章物業(yè)的使用與維護(hù) 

3、0;              第六章法律責(zé)任                第七章附則        由福建省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議于2006年9月28日通過，現(xiàn)予公布，自2007年1月1日起施行。

4、                                                  

5、                  福建省人民代表大會常務(wù)委員會                             

6、0;                                              2006年9月29日  

7、        第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。  第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。  第三條物業(yè)管理推行業(yè)主自主管理與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會化、市場化管理體制，遵循公開公平、誠實(shí)信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則。  第四條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級以上

8、地方人民政府其他有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。居民委員會（社區(qū)居民委員會）根據(jù)有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。  第五條鼓勵(lì)依法成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格行情，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)不斷創(chuàng)新，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。          

9、;第二章業(yè)主大會和業(yè)主委員會第六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。  第七條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定。分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然

10、形成多個(gè)相對獨(dú)立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。  第八條建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域要求的，縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照本條例第七條的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。但對已經(jīng)自然形成且無爭議的區(qū)域，當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會（社區(qū)居民委員會）向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門書面提議后，經(jīng)其確認(rèn)無異議的，不再重新劃分。需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同城市街道辦事

11、處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，按照本條例第七條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會（社區(qū)居民委員會）的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。  第九條物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第六條第三款規(guī)定條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面報(bào)告，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料；建設(shè)單位未提交書面報(bào)告或者建設(shè)單位已不存在的，業(yè)主可以以書面形式向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的請求?？h（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面請求之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者城市街道辦事

12、處組織成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），并確定籌備組召集人?；I備組由業(yè)主代表、居民委員會（社區(qū)居民委員會）代表五至十一人組成，可以邀請建設(shè)單位參加。業(yè)主代表由業(yè)主推薦產(chǎn)生，所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單。  第十條籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；（二）草擬業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；（三）確定首次業(yè)主大會會議投票權(quán)數(shù)的方法；（四）確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；（五）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和產(chǎn)生辦法；（六）組織產(chǎn)

13、生首屆業(yè)主委員會委員候選人；（七）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。前款規(guī)定的第（一）至（六）項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主對投票權(quán)數(shù)等有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核。  第十一條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三十日內(nèi)，召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會由委員五至十三人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任一人，副主任若干人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會每屆任期三年。業(yè)主大會可以從業(yè)主中選舉產(chǎn)生三至五人的業(yè)主監(jiān)督委員會，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)和業(yè)主公約的約定，行

14、使對業(yè)主委員會的監(jiān)督權(quán)。  第十二條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，可以按照以下方式確定：（一）以住宅套數(shù)結(jié)合建筑面積確定；（二）以住宅套數(shù)一套計(jì)一個(gè)投票權(quán)數(shù)確定；（三）以建筑面積一平方米計(jì)一個(gè)投票權(quán)數(shù)確定。以住宅套數(shù)結(jié)合建筑面積確定投票權(quán)數(shù)的，具體按照以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：（一）住宅物業(yè)一套計(jì)二十個(gè)投票權(quán)數(shù)，建筑面積不足一百二十平方米的按一套計(jì)算，超過一百二十平方米的每滿十平方米增加一個(gè)投票權(quán)數(shù)，不足十平方米的部分不計(jì)算，但未售物業(yè)部分的投票權(quán)數(shù)不得超過總投票權(quán)數(shù)的百分之三十；（二）非住宅物業(yè)建筑面積每滿一百平方米計(jì)二十個(gè)投票權(quán)數(shù)，建筑面積不足一百平方米的按一百平方米計(jì)算，超

15、過一百平方米的每滿十平方米增加一個(gè)投票權(quán)數(shù)，不足十平方米的部分不計(jì)算。物業(yè)建筑面積以房屋所有權(quán)證或者其他能證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)確定。  第十三條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理

16、人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)的，共有人可以推選其中一名共有人參加業(yè)主大會會議。  第十四條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將業(yè)主大會會議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程告知業(yè)主和所在地居民委員會（社區(qū)居民委員會）。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：（一）百分之二十以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。  第十五條經(jīng)過業(yè)主大會

17、會議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法、業(yè)主委員會的組成、補(bǔ)選和換屆等事項(xiàng)作出規(guī)定。  第十六條經(jīng)過業(yè)主大會會議通過的業(yè)主公約是業(yè)主之間有關(guān)合理使用、維護(hù)、管理物業(yè)等事項(xiàng)以及處理相鄰關(guān)系的共同約定，對全體業(yè)主具有約束力，包括以下主要內(nèi)容：（一）共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費(fèi)用的分擔(dān)；（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用；（四）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則；（五）物業(yè)管理爭議的處理方式；（六）違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。  第十七條經(jīng)過業(yè)主大會會

18、議通過的業(yè)主委員會章程，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主委員會議事規(guī)則、委員的權(quán)利和義務(wù)、印章使用和管理辦法、相關(guān)檔案的建立和保管辦法等事項(xiàng)作出規(guī)定。  第十八條經(jīng)業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)小區(qū)和諧。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系；（四）督促業(yè)主履行業(yè)主公約、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)就涉及全體業(yè)主的物業(yè)管理糾紛依法進(jìn)行

19、訴訟；（六）根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)在金融機(jī)構(gòu)開設(shè)專項(xiàng)維修資金專戶，并按照法律、法規(guī)和國家有關(guān)規(guī)定使用和管理；（七）審議業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)提出的維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的報(bào)告；（八）就全體業(yè)主共有的房產(chǎn)，辦理登記手續(xù)；（九）定期公布財(cái)務(wù)收支情況；（十）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。  第十九條業(yè)主委員會產(chǎn)生后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會提供下列資料：（一）竣工總平面圖；（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；（三）配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（四）屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)清單；（五）物業(yè)管理所需的其他資料。  第二十條業(yè)主委員會的組成人員及其近親

20、屬不得在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用辦法，由業(yè)主大會決定，但不得要求物業(yè)管理企業(yè)提供工作經(jīng)費(fèi)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。  第二十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）業(yè)主公約；（四）業(yè)主委員會章程；（五）業(yè)主委員會委員基本情況?？h（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述文件之日起五日內(nèi)發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會

21、刻制印章證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用和管理印章。業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)向備案部門變更備案。  第二十二條三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議每年至少召開一次。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)的過半數(shù)以上同意。  第二十三條業(yè)主委員會任期屆滿前二個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會任期屆滿未換屆的，縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同城市街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

22、組織成立業(yè)主委員會換屆籌備組。換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表、居民委員會（社區(qū)居民委員會）代表組成。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，并自成立之日起三十日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。  第二十四條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格終止：（一）任期屆滿的；（二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（三）因疾病等原因喪失民事行為能力的；（四）因犯罪被依法限制人身自由的

23、；（五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的；（六）不履行業(yè)主法定義務(wù)的；（七）無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的；（八）因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任的。業(yè)主委員會委員有前款第（一）至（四）項(xiàng)所列情形之一的，其委員資格自然終止；有前款第（五）至（八）項(xiàng)所列情形之一的，須經(jīng)業(yè)主大會會議決定。業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起五日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會。  第二十五條經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 

24、 第二十六條因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因需要解散業(yè)主大會的，在解散前三十日內(nèi)，城市街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，推選業(yè)主代表。業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表、物業(yè)管理企業(yè)代表、居民委員會（社區(qū)居民委員會）代表組成清算組，在縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、城市街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。          第三章前期物業(yè)管理第二十七條新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在三十日內(nèi)

25、報(bào)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括以下主要條款：（一）當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；（二）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；（四）業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)；（五）對物業(yè)服務(wù)投訴的處理；（六）爭議處理方式；（七）雙方約定的其他事項(xiàng)。  第二十八條前期物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共停車場所管理；（三）物業(yè)裝飾裝修管理；（四）物業(yè)檔案資料的管理。業(yè)主有權(quán)拒絕接受前期物業(yè)服務(wù)合同中沒有

26、約定的有償物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。  第二十九條建設(shè)單位在出售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)行政主管部門提供的示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約，并將業(yè)主臨時(shí)公約報(bào)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，違反有關(guān)規(guī)定和侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益的，由縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其重新制定。  第三十條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)出售合同，應(yīng)將業(yè)主臨時(shí)公約、物業(yè)使用說明書以及按規(guī)劃要求建設(shè)的共用配套設(shè)施設(shè)備平面圖作為物業(yè)出售合同的附件。首次業(yè)主大會會議通過的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時(shí)公約即行失效。  第三十一

27、條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列附屬設(shè)施設(shè)備和共用部位歸全體業(yè)主所有：（一）物業(yè)管理企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房、門衛(wèi)房等物業(yè)管理用房；（二）建設(shè)單位在出售物業(yè)時(shí)承諾歸全體業(yè)主所有的其他設(shè)施設(shè)備。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路以及其他公共場地使用權(quán)屬全體業(yè)主。前兩款規(guī)定之外的地下室、底層架空層等配套設(shè)施設(shè)備和共用部位的權(quán)屬在購房合同中，沒有約定或約定不明確的，歸全體業(yè)主所有。  第三十二條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交全部物業(yè)管理資料，交接雙方應(yīng)當(dāng)做好查驗(yàn)記錄。發(fā)現(xiàn)材料不齊備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，物業(yè)管理企業(yè)

28、應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改。  第三十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：（一）建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米；（二）建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之二配置。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，對物業(yè)管理用房的位置、面積應(yīng)當(dāng)予以審查。  第三十四條建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電等基本使用功能。  第三十五條物業(yè)交付買受人之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位全額承擔(dān)。物業(yè)交付買受人之日起，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由

29、買受人承擔(dān)，雙方另有約定的從其約定。          第四章物業(yè)管理服務(wù)第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)依照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，并接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列事項(xiàng)：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；（二）公共綠化的維護(hù)；（三）公共區(qū)域的保潔；（四）公共秩序的維護(hù)；（五）安全防范的措施；（六）車輛的停放管理；（七）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施；（八）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理；（九）物業(yè)檔案資料的保管；（十）物業(yè)服務(wù)的收

30、費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)的監(jiān)督管理；（十一）爭議處理方式；（十二）違約責(zé)任；（十三）其他約定的事項(xiàng)。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托。  第三十七條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會（社區(qū)居民委員會）相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。  第三十八條物業(yè)服務(wù)合同期滿前，

31、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會無正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。一方要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在三十日前告知對方。業(yè)主委員會接到物業(yè)管理企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的通知后，應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)召開業(yè)主大會會議，決定是否選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。  第三十九條物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理所需相關(guān)資料、物業(yè)管理用房、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收支賬目和國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的其他必須移交的資料。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會與原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立移交小組，負(fù)責(zé)處理相

32、關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù)。原物業(yè)管理企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。  第四十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)?？h級以上地方人民政府價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，在其管轄的行政區(qū)域內(nèi)制定統(tǒng)一的指導(dǎo)價(jià)，并定期公布。單個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)公布的指導(dǎo)價(jià)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級、服務(wù)內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明

33、碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。  第四十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收?。唬ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)使用的向物業(yè)管理企業(yè)收?。唬ㄈ┕彩褂玫挠蓸I(yè)主分?jǐn)?，按照合同約定收取。供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費(fèi)用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。前款所列單位不得強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)代收本條第一款規(guī)定費(fèi)用，也不得因物

34、業(yè)管理企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收本條第一款規(guī)定費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。          第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第四十二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；（二）侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設(shè)施設(shè)備；（三）違章搭蓋建筑物、構(gòu)筑物；（四）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者外觀；（五）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；（六）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營；（七）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；（八）在建

35、筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；（九）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；（十）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動(dòng)；（十一）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。  第四十三條業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人，并依法加強(qiáng)監(jiān)督管理。業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定和業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約。  第四十四條物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家有關(guān)規(guī)定以及業(yè)

36、主臨時(shí)公約、業(yè)主公約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。對違反業(yè)主公約的行為勸阻、制止無效的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會；對違反國家有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。  第四十五條業(yè)主出租或者出售物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃或者買賣合同中，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內(nèi)，將物業(yè)承租人或者買受人、出租期限及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納等約定事項(xiàng)書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。  第四十六條車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共

37、場地車輛停放收取場地使用費(fèi)的，可以委托物業(yè)管理企業(yè)收取，并支付代收酬金。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定對車輛停放收取管理費(fèi)的，參照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。有收取場地使用費(fèi)的，場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。  第四十七條專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。專項(xiàng)維修資金的管理和使用應(yīng)當(dāng)遵循專戶存儲、?？顚Ｓ谩⒐_透明、

38、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。  第四十八條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交納，交納時(shí)間按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已竣工驗(yàn)收但滿三年未售出的物業(yè)，由建設(shè)單位在三個(gè)月內(nèi)交納。交納的專項(xiàng)維修資金，在業(yè)主大會成立前，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其委托的單位代管，法定孳息歸業(yè)主所有；業(yè)主大會成立后，專項(xiàng)維修資金的代管由業(yè)主大會決定。業(yè)主交納的專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)專戶存儲、按幢設(shè)帳、核算到戶。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其專項(xiàng)維修資金賬戶中的剩余部分隨房屋所有權(quán)結(jié)算過戶。  第四十九條首次交納專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)，

39、根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)等因素，按照建筑面積確定。具體標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。  第五十條使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期已滿；（二）維修項(xiàng)目符合專項(xiàng)維修資金使用范圍；（三）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會規(guī)定的其他條件。  第五十一條專項(xiàng)維修資金使用報(bào)告由相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會提出。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，業(yè)主大會成立前，經(jīng)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)二分之一以上業(yè)主通過；業(yè)主大會成立后，按照業(yè)主大會依法通過的使用方案執(zhí)行；屬緊急情況的，可以由業(yè)主委員會決定。專項(xiàng)維修資金的使用接受業(yè)主監(jiān)督

40、委員會和有關(guān)行政部門的監(jiān)督。代管專項(xiàng)維修資金的單位，應(yīng)當(dāng)定期公布專項(xiàng)維修資金的收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。  第五十二條專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理和監(jiān)督的具體辦法，由省人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同財(cái)政部門擬定，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。  第五十三條物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，由建設(shè)單位依法負(fù)責(zé)維修。  第五十四條物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，其他業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。相關(guān)業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會決定或者直接按照業(yè)主公約的約定，可以由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)或者

41、采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主，組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，維修費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。經(jīng)縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門督促限期改正，仍未進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組織代為實(shí)施，費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。  第五十五條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度。對業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管

42、理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時(shí)答復(fù)投訴人；屬于其他部門職責(zé)的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在受理后五日內(nèi)告知投訴人向有關(guān)部門投訴。  第五十六條物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生物業(yè)管理爭議的，當(dāng)事人雙方可以協(xié)商解決；可以向基層人民調(diào)解委員會申請調(diào)解；也可以依法向仲裁委員會申請仲裁，或者依法向人民法院提起訴訟。          第六章法律責(zé)任第五十七條違反本條例第九條規(guī)定，建設(shè)單位未在規(guī)定期限內(nèi)提出書面報(bào)告和相關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行

43、政主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，對建設(shè)單位予以通報(bào)批評，并處以三千元以上三萬元以下的罰款。  第五十八條違反本條例第二十一條第二款規(guī)定，業(yè)主委員會違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失的，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。  第五十九條違反本條例第二十四條第三款規(guī)定，業(yè)主委員會委員資格終止后未按期移交有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對業(yè)主委員會相關(guān)責(zé)任人予以通報(bào)批評，并處以五百元以上五千元以下的罰款；造成財(cái)物毀壞、滅失的，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。