萬科成本管理制度

1、萬科成本管理制度一、總 則l 、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場 競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合成本管理的要求和經(jīng)驗、 教訓(xùn)，制定本制度。2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導(dǎo)向、保證 質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益 為目的。3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位 責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降 低成本，提高經(jīng)濟效益。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）成本管理部的成本管理職責(zé)1、制定、修正成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè) 建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本 實行制度監(jiān)控。2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場

2、調(diào)研， 對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、 判斷，及時提供、反饋給企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有 關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解， 協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政 策、處理有關(guān)政策性問題。3、組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進(jìn)行實地考察、立 項聽證，按立項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配 置資源， 幫助房地產(chǎn)公司做好項目前期策劃中的成本控制。 立項 審查的重點是：立項資料是否齊全、規(guī)范；市場定位是否明確、恰當(dāng) ； 投 資 成 本 估 算 是 否 經(jīng) 濟 、 合理 ； 投 資 回 報 是 否 符 合 利 潤 目 標(biāo) 要求；投資風(fēng)險能否有效控制。4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了 解各項

3、目成本的實際構(gòu)成，匯編成本報表；分析、總結(jié)項目成本 控制情況。 協(xié)助、 督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中的成本控 制工作。5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項目成本動態(tài) 資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意 見反饋給各開發(fā)企業(yè)。6、組織成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、 研修會等方式， 增進(jìn)全員的成本管理意識， 推廣內(nèi)外成本管理經(jīng) 驗尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)成本管理水平的提高。7、根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進(jìn)行階 段審計和決算審計， 對項目成本發(fā)生的合理性、 成本管理的規(guī)范 性提出審計意見。 并結(jié)合項目收益情況， 考核項目的成本降低率、 投入產(chǎn)出率、

4、投資回報率等指標(biāo)。8、逐步排行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本 管理的綜合服務(wù)。（二）各執(zhí)行部門的成本管理職責(zé)1、認(rèn)真執(zhí)行成本管理制度， 結(jié)合實際制定本單位成本管理制度， 并自覺接受監(jiān)督。2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目 開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開 發(fā)設(shè)想，并按要求提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3、規(guī)劃設(shè)計階段， 應(yīng)按市場定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計方案， 組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟合理性， 使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范， 又體 現(xiàn)成本控制的意識和要求。4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項目成本費用測算，編制項目成本費用計 劃，確定項目及每個單項工程的目標(biāo)

5、成本， 分解成本費用控制指 標(biāo)，落實降低成本技術(shù)組織措施5、遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行 項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制， 對可控成本、 變動成本和成 本異常偏差實行有效監(jiān)控、保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍 內(nèi)。6、正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之 間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期， 嚴(yán)格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用， 加速投資回報， 提高投資 回報率。7、組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準(zhǔn)確、動態(tài)地反 映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料。 堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。8、熟悉、掌握國

6、家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額 水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制 的預(yù)見性，努力尋求降低成本費用的途徑。9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其 效果、經(jīng)驗教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報告報財務(wù)部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、根據(jù)公司的管理體制建立以管理監(jiān)控為中心、以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。 實行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、 項目經(jīng)理負(fù) 責(zé)、各職能部門具體實施的運行機制。2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實行全過程 監(jiān)控3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項目實際情況，設(shè)置審算部、 工程部、財務(wù)部等成本管理職能部門或崗位， 保證

7、成本控制工作 的順利進(jìn)行。（二）成本監(jiān)控的要求制度建設(shè)1、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并備案：成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；計劃管理制度（包括指標(biāo)、定頒、考核管理辦 法）:招、投標(biāo)管理制度；合同管理制度；工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、期工驗收移交） 管理制度；預(yù)決算（包括概算、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算.款項撥付僧理制度.費用控制制度；材料設(shè)備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。2、公司應(yīng)不斷總結(jié)成本控制經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完 善公司的房地產(chǎn)成本管理制度。計劃管理1、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃， 并

8、跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況：開發(fā)產(chǎn)品成本計劃（按完全成本口徑）；期間費用計劃；降低成本技術(shù)組織措施什劃。2、成本計劃以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù)， 綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量 數(shù)據(jù)地、圖表化。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié) 約額、項目投資回報率等成本考核指標(biāo)。分析檢查1、各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析， 以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作、分析的重點 是：計劃及其執(zhí)行盾況；實際成本與預(yù)算成本、計劃成本對比差異及其原 因；分析棚內(nèi)控制措施、

9、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對策；評價、結(jié)論與揭示。2、公司根據(jù)管理需要，應(yīng)按項目就成本控制情況進(jìn)行分析檢 查。信息交流1、應(yīng)上報的常規(guī)性成本資料主要包括：項目基本情況；按會計制從規(guī)定應(yīng)編報的成本核算報表；成本動態(tài)情況及其分析資料；當(dāng)?shù)卣咝允召M項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。2、按例外管理原則.對下列成本異常偏差及其處置辦法.應(yīng)隨時上報；當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整：成本超降率占單項工程成本總額 10 %以上、占其本身預(yù)算 成本或計劃成本 30%以上的的項目、事件（包括停工、嚴(yán)重南 工、重大設(shè)計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故 等因素影響造成的成本增、減項目、事件）

10、：合作條件更改.補交地價。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗教 訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制1、各單位新項目立項時必須提交立項價示和詳細(xì)的可行 性研究報告，并經(jīng)立項聽證會討論通過?？尚行匝芯繄蟾娉?應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合 作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)目及市場定位等基礎(chǔ) 內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：成本費用估算和控制目標(biāo)及措施；投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排;稅務(wù)環(huán)境及其影響;資金計劃;竟投方案（僅限招標(biāo)、拍賣項目）投資風(fēng)險田信及相應(yīng)的對策；項目綜合評價意見。2、可行性研究報告應(yīng)至少在立項聽證會前提前一周上交

11、。3、若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因是發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時， 應(yīng)重新提交立 項申請。本；式署。（二）4、招標(biāo)或拍賣項目的競價不得突破批準(zhǔn)的最高限階； 合作建房項目要充分考慮地價款的支平才方式及相應(yīng)的資金成5、招標(biāo)、拍賣合同或合你開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)律師審核后正規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制簽1、規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由內(nèi)部自行完成；需委托設(shè)計院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)采取地標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下

12、一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴初 設(shè)計、施工圖設(shè)計） 。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具設(shè)計 概（預(yù)）算，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比 較的基礎(chǔ)上編制我方的建造成本概（預(yù)）算 ，確定各成本單 項的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計。3、施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款， 并載明：設(shè)計單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的 建造成本預(yù)算 。4、設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施 工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管 理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單 位進(jìn)行修正， 避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投

13、資損失 浪費。（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1、除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè) 單位，不得指定2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。3、應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)臺 組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行進(jìn) 詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就 其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等 進(jìn)行現(xiàn)場考讀，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而 取費較低的單位。5、凡投資額超過人民幣 1，000 萬元的工程項目若采取 邀請招標(biāo)方式。 應(yīng)事后

14、提交有關(guān)招標(biāo)、 評標(biāo)等工作的文字備忘。6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察 其技術(shù)力量、報價等進(jìn)行選擇。7、壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造 價。8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的 專業(yè)人員， 合同條件必須符合招標(biāo)條件， 合同條款及內(nèi)容概念應(yīng) 消晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9 應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力 量等10 、 出 包 工 程 應(yīng) 嚴(yán) 禁 擅 自 轉(zhuǎn) 包（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證1、現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處 理。2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程

15、師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共 同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把 關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限， 由各開發(fā)企業(yè)自行制定。3、現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在職后 五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須 清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算 包干費或不可預(yù)見費的工程項目。 在施工過程中不得辦理任何簽 證。5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫設(shè)計變更審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工 或售樓合

16、同，明確經(jīng)濟責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計變更的審 批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況而定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1、項目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有 合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。 監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程 的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格 把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事 故原因， 提交事故情況報告及防患措施， 明確事故責(zé)任并督促責(zé) 任單位， 按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實。 爭故報告 與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收必須 由工程、 預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、 質(zhì)檢部門

17、共同參加并辦理書面 手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的， 應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道 工序施工。 隱蔽工程驗收記錄按順序進(jìn)行整理， 存入工程技術(shù)檔工程進(jìn)度款1、原則上不向施工單位支付備料款確需支付者應(yīng)不超過工程造價的 15并在工程進(jìn)度款支付到工程造價 50 時開始抵扣預(yù)付備料款。2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理： 施工單位按月報送施工進(jìn)度計劃和工程進(jìn)度 完成月報表 工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員 對照施工合同及進(jìn)度計劃， 審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位 （主 體結(jié)構(gòu)及隱蔽 工 程 部 分 須 提 供 照 片 ）、 工 程 質(zhì) 量 證 明 等 資 料： 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量 經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)

18、批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價 85時 原則上應(yīng)停止付款， 預(yù)留至少 10工程尾款和 5保修款以便掌握最終結(jié)算主動 權(quán)。（五）工程材料及設(shè)備管理1、項目開工前，設(shè)計或工程管理部門應(yīng)及時列出所需 材料及設(shè)備消單， 一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確： 1）、甲方 能找到一級建材市場的、 有進(jìn)口免稅計劃指標(biāo)的、 有特殊質(zhì)量要 求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供， 其余實行乙供；2）、實行甲供或甲定已供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量

19、不支付采購保管費。3）、應(yīng)按工程實際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn) 象4）、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價，貨比三家， 也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式 在 質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照以下列條 件擇優(yōu)確定供貨單位：能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商： 愿意以房屋抵材料款， 且接受正常樓價的供貨商： 能夠到現(xiàn)場安裝， 接受驗收合格后再付款的供貨商； 售后服務(wù)和信譽良好的供貨商。2、 工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收 手續(xù)，妥善保管。對不符臺要求的，應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒 絕付

20、款3、采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時成質(zhì)量、 數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、 工程質(zhì)量造成 影響和 損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任4、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進(jìn) 貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度， 不得促成由一人完成材 料采購全過程的行為5、對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型在預(yù)算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣， 并盡量采取我方限價的措施 同時在材料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出 具檢驗合格證。6、材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過 審算部門同意 領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)7、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部 門的檢驗合格證和我方工程管

21、理部門的驗收檢驗證明以及結(jié)算 清單經(jīng)審算、財務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交2、設(shè)計、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加 工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等。 “移交證明書” 應(yīng)由 施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部 位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗 合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的， 要按合同追究其責(zé)任。4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī) 定及時與施工單位簽訂保修協(xié)議書 ，以明確施工單位的保修 范圍

22、、保修責(zé)任（包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定） 及處罰措施等。5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)， 應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預(yù)計， 留足保修 費用。6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用應(yīng)在工程承包合同中便明確由乙方承 擔(dān)（七）工程結(jié)算管理1、工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件； 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定： 具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料； 項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；工程遺留問題已處理完畢： 施工單位結(jié)算書按投求編制，所附資料齊全。2、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)， 施工單位提供的設(shè)計變 更和現(xiàn)

23、場簽證，一般只能作為參 考3“點工” 必須按照定頒價計取、結(jié)算4、審算部門應(yīng)詳細(xì)核對工程量 審定價格、取費標(biāo)準(zhǔn)計 算工程總造價做到資料完整有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請 建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審5、編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工資、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的計算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲供材料款項6、審算部門應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理進(jìn) 行“三算” 對比 找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措 施和意見7、在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付 備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細(xì)審核并編制 工程財務(wù)決算書（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工

24、程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的銷售承諾事項清單 逐項測算其建設(shè)成本，并對 照原成本預(yù)算逐項審核對學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測算其 運行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi) 銷售承諾事項清單 及有關(guān)成本測算，須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通 過。2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時 應(yīng)事先編制預(yù)算并報各開發(fā)單位總經(jīng)理 辦公會批準(zhǔn)后方可實施。3、應(yīng)盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。 應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期， 以避免趕工成本和延期賠償； 在 市場和經(jīng)營條件許可的情況下， 應(yīng)注意加快項目開發(fā)節(jié)奏： 應(yīng)減 少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、竟?fàn)?、平等、服?wù)

25、、距離、雙贏、公 正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系五、附 則1、本制度適用于各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項目特點， 結(jié)合本制度的要求。 制 定本單位的成本管理制度或管理辦法在實際工作中不斷完善， 并備案2、本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項應(yīng)按照國家和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 本制度由財務(wù)管理部根據(jù)成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善第二章 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)一、總 則1 1 為了加強成本管理， 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算， 正確 計算開發(fā)產(chǎn)品成本， 便于成本資料的比較和分析， 根據(jù)國家頒布 的有關(guān)會計準(zhǔn)則、 會計制度以及制定的有關(guān)規(guī)定的要求、

26、制定本 指導(dǎo)。1 2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是： 建立和完善成本核算 基礎(chǔ)工作， 合理確定成本計算對象， 正確歸集和分配開發(fā)成本的 費用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成 本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。13 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 應(yīng)建立成本核算責(zé)任制， 不斷完善成 本核算基礎(chǔ)工作， 改進(jìn)成本核算方法， 嚴(yán)格按照國家以及公司成 本管理的要求， 正確組織成本核算工作， 并自覺接受公司監(jiān)督。二、成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步： 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點， 確定成本核 算對象。 第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。第三步：

27、 按受益原則和配比原則， 確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本 核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。 第四步：將歸集的開發(fā)成本 費用按確定的方法、 標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。 第 五步： 編制項目開發(fā)成本計算表， 計算各成本核算對象的開發(fā)總 成本。第六步： 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本， 分別 結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。 第七步：正確劃分可售面積、不可售 面積（由主管部門劃分提供） ，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、 不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成 本。第八步：編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各 成本核算對象的成本情況。三、成本核算對象的確定31 成本的核算

28、對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要; 便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要 求。32 各單位可根據(jù)上述原則， 參照下列條件， 結(jié)合項目開發(fā)地 點、規(guī)模、周期、方式、 功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、 裝修檔次、層高、 施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況， 確定具體成本核算 對象。1）單位開發(fā)項目，一般以每一對立編制設(shè)計概算或施工圖 預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。（2） 在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由 同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目， 可以合并為一個成本 核算對象。（3） 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項 目特點和成本管理的需要， 按

29、開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期 劃分成本核算對象。成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對 象。一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃 分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按 結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。 （ 4） 根據(jù)核算和管理需要，對獨 立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施， 不論其支出是否攤?cè)敕?屋等開發(fā)產(chǎn)品成本， 均應(yīng)單獨作為成本核算對象。 對于只為一個 房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、 應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低 的配套設(shè)施， 可以不單獨作為成本核算對象， 發(fā)生的開發(fā)費用直 接計入房屋等開發(fā)項目的

30、成本。四、成本費用項目及核算內(nèi)容41 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況， 按制造成本 法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括系列六項：1) 土地獲得價款 2) 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 3) 主體建筑工 程費 4) 主體安裝工程費 5) 社區(qū)管網(wǎng)工程費 6) 園 林環(huán)境工程費 7) 配套設(shè)施費 8) 開發(fā)間接費4 2 各成本項目的開支范圍如下： 土地獲得價款 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi) 容：二) 政府地價及市政配套費： 支付的土地出讓金、 土地開發(fā)費， 向政府部門交納的大 市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更 用途和超面積補交的地價。 三) 合作款項： 補

31、償合作方地價、 合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅 金等。四) 紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建 造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。五) 拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償 凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費。開發(fā)前期準(zhǔn)備費 : 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、 項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘查、 測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容： 一）勘查設(shè)計費（ 1） 勘測丈量費：包括初勘、祥勘。主要有：水文、地質(zhì)、 文物和地基勘查費，沉降觀測費， 日照測試費、拔地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑 面積丈量費等。（

32、2） 規(guī)劃設(shè)計費： 規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果 圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。 設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè) 計費等其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。（3） 建筑研究用房費：包括材料及施工費 二）報建費（1）報批報建費 包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建 費、消防配套設(shè)施費、 散裝水泥集資費、 白蟻防治費、 墻改基金、 建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金（或 墻改專項基金） 、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補貼費） 、拆 遷管理費、招投標(biāo)管理費等。 項目整體性批報建費：項目報建 時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。（ 2

33、） 增榮費包括水、電、煤氣增榮費 三）“三通一平”費：1）臨時道路： 接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、 建造費用2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器 安裝及拆除費用。3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建 造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。4） 場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用。 三）臨時設(shè)施費1） 臨時圍墻： 包括圍墻、 圍欄設(shè)計、 建造、裝飾費用 2） 臨 時辦公室：租金、建造及裝飾費用3） 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租 費 4） 臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用主體建筑工程 費 指項目開發(fā)過程中發(fā)

34、生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。 主 要包括：一）基礎(chǔ)造價 包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費、基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢 及檢測費、降水 二）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價 結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分） ，如系高層建筑，有裙房架空層 及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓，轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔 樓。 三）門窗工程 主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用 四）公共部位精裝修 費主要包括大堂、 樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用 五） 戶內(nèi)精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。 主體安裝工程費一）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費：1、 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水 /排水/ 直飲水/熱水）；2、 室內(nèi)采暖系統(tǒng)

35、費（地板熱 / 電熱膜 / 分戶燃?xì)鉅t / 管道系統(tǒng) / 暖氣片）； 3、 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費：室內(nèi)電氣系統(tǒng)費（強、弱電 預(yù)埋管） 二）室內(nèi)設(shè)備及其安裝費1、 空調(diào)及安裝費 2、 電梯及其安裝費 3、 發(fā)電機及其 安裝費 4、 高低壓配電及安裝費 5、 消防通風(fēng)及安裝 費 6、 背景音樂及安裝費 三）室內(nèi)智能化系統(tǒng)費1、 保安監(jiān)控及停車管理 系統(tǒng)費用 2、 電信網(wǎng)絡(luò)費 用 3、 衛(wèi)星電視費用 4 、 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用 5、 家居 智能化系統(tǒng)費用 社區(qū)管網(wǎng)工程費 一）室外給排水系統(tǒng)費 主要包括自來水系統(tǒng)、 雨污水系統(tǒng)、 直飲水系統(tǒng)、 熱水系統(tǒng) 二） 室外采暖系統(tǒng)費 主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房

36、費用 三）室外燃?xì)庀到y(tǒng) 費 主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站 四）室外消防系統(tǒng)費 主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站 五） 室外智能化系統(tǒng)費主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍 墻監(jiān)控照明系統(tǒng)園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：1) 環(huán)境設(shè)計費2) 綠化建設(shè)費： 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出 3) 建筑小品： 雕塑、 噴泉、環(huán)廊、假山等4) 道路、廣場建造費、道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償 費等 5) 圍墻建造費：包括永久性圍墻、 圍欄及大門 6) 室 外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈7) 室外背景音樂8) 室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等

37、 配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中， 根據(jù)有關(guān)法規(guī)， 產(chǎn)權(quán)及其受益權(quán)補屬于開發(fā) 商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè) 施支出。主要包括以下幾類：(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公 共配套設(shè)施支出，居委會、派出所、崗 亭、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出。(2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入 歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配 套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。（3）開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償 轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。（4）對于產(chǎn)權(quán)。收入歸屬情況較

38、為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè) 施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷 售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊?如開發(fā)商通過補交 地價或人防工程費等措施， 得到政府部門認(rèn)可， 取得了該配套設(shè) 施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如“1、 游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施2、業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)3、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置4、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置 5、兒童游樂設(shè)施6、車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施開發(fā)間接費 開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、 但不能明確屬于特定開發(fā) 環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。 一）工程管理費1）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用2）預(yù)結(jié)算編審費：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費用3）行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、 補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的行政費4）施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎5）質(zhì)檢費：竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費。 二）營銷推廣費 項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模 型等所有營銷推廣費用，主要包括：1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、 電子屏 2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4