xx物業(yè)管理有限公司商業(yè)物業(yè)管理方案——鉆石廣場物業(yè)管理方案

1、天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632商業(yè)物業(yè)管理方案鉆石廣場物業(yè)管理方案（草案一）陜西鉆石物業(yè)管理前   言    根據(jù)鉆石廣場的市場定位，樓宇商業(yè)布局及配套設(shè)施設(shè)備的實際情況，制定科學(xué)、合理的管理運作模式。爭取通過有層次的公司機構(gòu)，進行宏觀計劃與調(diào)控，制訂切實有效的符合法律法規(guī)的管理細則，由具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道德和高度責(zé)任心的管理人員具體實施。在經(jīng)營秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜合計劃、單項計劃、即時調(diào)度相結(jié)合的管理運作方式，建立目標管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體

2、系，多層次、多方式、全方位、全過程的監(jiān)督控制，以實現(xiàn)標準化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng)營戶提供最佳的經(jīng)營環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。    通過統(tǒng)一化視覺視別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng)和理念識別系統(tǒng)的建立，塑造樓宇統(tǒng)一化商業(yè)形象，不斷擴大廣場的知名度，樹立良好的商業(yè)物業(yè)形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。使鉆石廣場物業(yè)保值升值。目     錄一、     物業(yè)管理方案之條件假設(shè)二、    &

3、#160;物業(yè)管理服務(wù)范圍及主要內(nèi)容三、     物業(yè)管理組織架構(gòu)四、     管理組織各職能釋義五、     公司管理目標設(shè)定六、     管理服務(wù)標準及流程（部分）七、     管理控制文本的內(nèi)容概述八、     管理方案啟動資金預(yù)算一、物業(yè)管理方案之條件假設(shè)   

4、 根據(jù)中華人民共和國物業(yè)管理條例有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)對整個鉆石廣場物業(yè)及物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備（不包括商戶及業(yè)主室內(nèi)）進行統(tǒng)一化管理，入駐鉆石廣場的全體業(yè)主、商戶均為物業(yè)管理公司的服務(wù)對象。物業(yè)管理公司向各業(yè)主、商戶提供有償服務(wù)（酒店管理公司的工程、保安、保潔部門只負責(zé)其酒店內(nèi)部各項服務(wù)，酒店以外所有公共部位的衛(wèi)生清潔、保安、清防、停車管理服務(wù)，設(shè)施設(shè)備運行維護均由物業(yè)管理公司有償提供），其收費標準按物業(yè)管理公司成本核算及物價部門審批的標準執(zhí)行。二、物業(yè)管理服務(wù)范圍及主要內(nèi)容（一）、一般性管理服務(wù)內(nèi)容   （1）、對業(yè)主、商戶的管理。  

5、;  以保證良好的經(jīng)營秩序為目的，通過業(yè)主手冊物業(yè)管理服務(wù)合同商場管理規(guī)定裝修管理規(guī)定等管理控制文件對業(yè)主及承租商戶的經(jīng)營行為進行管理、引導(dǎo)，明確業(yè)主、承租商戶和管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；   （2）、向業(yè)主、商戶提供的主要服務(wù)內(nèi)容。    業(yè)主、商戶、設(shè)施設(shè)備檔案的建立管理。受理用戶投訴；辦理用戶遷入遷出手續(xù)；辦理用戶室內(nèi)裝修申請及裝修驗收的手續(xù)并實施監(jiān)管；辦理用戶大件物品放行手續(xù)；辦理廣場出入證（臨時出入證、施工人員出入證等）；辦理用戶 開通、遷移或?qū)φ{(diào)手續(xù)；辦理用戶公司水牌的制作手續(xù)；辦理用戶臨

6、時用電、動火和貨梯專用手續(xù)；辦理汽車、摩托車、自行車的停放手續(xù)；辦理統(tǒng)一收購廢品手續(xù)；辦理用戶破/換門鎖申請手續(xù)檢查廣場公用設(shè)施的運行狀況；負責(zé)同用戶的溝通工作，受理用戶的服務(wù)要求；提供郵政服務(wù)，為用戶分發(fā)投遞郵件和征訂報刊；監(jiān)管廣場的綠化養(yǎng)護，確保廣場的綠化布置合理、整潔美觀；控制貨物出入。    （3）、安全系統(tǒng)管理服務(wù)。   充分保障入駐廣場的業(yè)主、商戶和顧客的利益，在安全保衛(wèi)方面。制定嚴謹?shù)谋０补ぷ鲗嵤┯媱潱⒔∪黜棻０?、停車管理制度。實?4小時保衛(wèi)巡邏制，巡邏分為：定時巡邏、不定時巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方

7、式。（4）、消防系統(tǒng)管理服務(wù)。   消防管理的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。嚴格按照消防法有關(guān)規(guī)定：建立消防合格證制度及消防工作檢查監(jiān)督制度，訂有突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害應(yīng)急方案，并設(shè)有消防疏散示意圖。保證消防通道必須暢通，消防設(shè)備設(shè)施運行良好，組建廣場義務(wù)消防隊，并演習(xí)在各種情況下采取的應(yīng)急措施，一旦發(fā)生危險及時疏散眾多業(yè)主、商戶及消費客人。（6）、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維修管理。     制定設(shè)備定期巡回檢查測試及監(jiān)督。配電室保證24小時值班，嚴格按照國家標準操作運行。對電梯、中央空調(diào)、供電、供水設(shè)備及照明系統(tǒng)養(yǎng)護、維修。并做詳

8、細記錄，提供方便、不間斷服務(wù)活動。做到設(shè)備良好，運行正常，設(shè)備及機房環(huán)境整潔，消防控制中心及消防系統(tǒng)做到配備齊全，完好無損，可隨時啟用；安全設(shè)施做到齊全有效，通風(fēng)照明及其它附屬設(shè)施完好；給排水系統(tǒng)，保證所有的排水系統(tǒng)通暢，樓內(nèi)地下室及車庫無積水浸泡發(fā)生；中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，無超標噪音和嚴重滴漏水現(xiàn)象；保證系統(tǒng)設(shè)備完好、運行正常。（7）、環(huán)境衛(wèi)生 。    清潔服務(wù)實行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數(shù)、時間，由專人負責(zé)、檢查、監(jiān)督。商場的清潔衛(wèi)生服務(wù)項目主要有：商場清潔保養(yǎng)工作，公共區(qū)域，走廊通道，空調(diào)機房、

9、風(fēng)機房的清潔，變電房，電梯清潔保養(yǎng)，消防系統(tǒng)及設(shè)備的清潔，供水排水泵房系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔，公共照明設(shè)備的清潔，公共洗手間清潔，樓層及垃圾房的清潔，寫字樓綠化、美化保養(yǎng)，停車場清潔服務(wù)，寫字樓內(nèi)大清掃服務(wù)，清洗地毯服務(wù)，各類石材地面打蠟、拋光服務(wù)等其他服務(wù)項目。（詳見保潔細則）    （二）、特殊管理服務(wù)主要內(nèi)容。    商業(yè)物業(yè)的管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商業(yè)物業(yè)管理的一項重要工作是要進行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹立良好的商場形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。這是商場實施統(tǒng)一

10、管理的一項必不可少的工作，其作用使商業(yè)特色的體現(xiàn)，是一種無形資產(chǎn)和潛在的銷售額，有助于促進消費者的消費觀念從買名牌到買店牌的轉(zhuǎn)變，加速商場進入印象時期；有助于商場識別系統(tǒng)的建立（包括理念識別系統(tǒng)、視覺識別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng)）。其具體的管理服務(wù)內(nèi)容有如下幾點：   （1）、制定管理章程并負責(zé)監(jiān)督執(zhí)行；    （2）、開展商場整體的促銷活動；   （3）、協(xié)調(diào)商場各經(jīng)營者的關(guān)系；   （4）、開展經(jīng)營者之間的互幫互助和信息交流等活動；   

11、（5）、協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系；   （6）、樓宇識別系統(tǒng)的建立，（即企業(yè)經(jīng)營宗旨、服務(wù)理念在企業(yè)員工思想中所形成的理念識別系統(tǒng)MIS，企業(yè)標識、員工服裝、信箋商標等等視覺識別系統(tǒng)VIS，企業(yè)信譽、對外事務(wù)處理方式、員工行為舉止等行為識別系統(tǒng)BIS）。    （7）與工商管理部門配合嚴格執(zhí)行，嚴厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護市場形象。三、物業(yè)管理組織機構(gòu)設(shè)定行政部經(jīng)理1人人力資源培訓(xùn)1人司機兼采購1人庫房管理1人辦公室文員1人機電主管1人工程部經(jīng)理1人保安主管1人保安主管1人保安部經(jīng)理1人保潔主管1人盆栽綠化養(yǎng)護1人保潔員7

12、人市場調(diào)查主管1人商業(yè)策劃主管1人租賃業(yè)務(wù)主管1人物業(yè)管理員3人暖通主管1人客戶服務(wù)部主管1人市場部經(jīng)理1人機電維保（萬能）2人水、暖維保2人空調(diào)運行2人強電工（電梯）3人保安員9人保安員9人總  經(jīng)  理常務(wù)副總經(jīng)理財務(wù)部市場部客服部工程部保安部行政部保潔部出納1人財務(wù)主管兼會計總  經(jīng)  理常務(wù)副總經(jīng)理財務(wù)部市場部客服部工程部保安部行政部保潔部四、組織職能部門釋義。（一）、總經(jīng)理：制訂公司經(jīng)營方針、政策及戰(zhàn)略目標規(guī)劃，制訂公司財務(wù)預(yù)算、決算方案；按責(zé)、權(quán)、利相匹配的原則，任命公司各層次負責(zé)人，全面負責(zé)公司經(jīng)營運

13、作。（二）、常務(wù)副總：在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)調(diào)指導(dǎo)各部門工作的順利進行，按總經(jīng)理的指示起草公司經(jīng)營政策及戰(zhàn)略規(guī)劃目標，向總經(jīng)理提供公司管理、經(jīng)營方面的合理建議，協(xié)助總經(jīng)理做好公司經(jīng)營管理。（三）、行政部：負責(zé)公司營運資源籌備采購，負責(zé)公司人力資源招聘、考核、培訓(xùn)。制定公司各項規(guī)章制度并監(jiān)督實施，負責(zé)業(yè)主、商戶和公司檔案、合同的管理，有效協(xié)調(diào)、溝通公司各職能部門之間的關(guān)系。（四）、財務(wù)部：在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負責(zé)日常賬務(wù)工作的實施與管理，負責(zé)管理公司財務(wù)賬目之編制及稅務(wù)工作，并定期向總經(jīng)理匯報公司財務(wù)收支情況，提供運營決策之依據(jù)。（五）、市場部：負責(zé)物業(yè)招商租賃工作。負責(zé)物業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)整體宣傳、策劃工作，

14、以塑造樓宇整體形象為己任，以商場促銷、宣傳為主要工作內(nèi)容；通過視覺、行為和理念三大識別系統(tǒng)的建立宣傳擴大鉆石廣場的市場知名度，調(diào)查收集市場同檔次商業(yè)樓宇的租價及有關(guān)商業(yè)情況，收集市場各類物業(yè)的管理服務(wù)需求信息，為公司新項目拓展打好基礎(chǔ)。（六）、客戶服務(wù)部：負責(zé)廣場業(yè)、商戶入駐手續(xù)的辦理，負責(zé)廣場業(yè)主檔案資料的收集及建立，愚管理于服務(wù)之中，嚴格按商場管理規(guī)定及正確引導(dǎo)業(yè)主、商戶的經(jīng)營行為，以滿足業(yè)主、商戶的物業(yè)服務(wù)需求為目標開展管理工作。負責(zé)商場管理及業(yè)主的投訴接待處理工作，負責(zé)協(xié)同行政部監(jiān)督各職能部門服務(wù)質(zhì)量，及時聽取業(yè)主及商戶的意見和建議并及進匯總上報。（六）、工程部：負責(zé)鉆石廣場所有房屋及

15、其配套機電、暖通設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)，并保證廣場各種設(shè)備良好運行，負責(zé)業(yè)主維修方面投訴處理，負責(zé)業(yè)主、商戶裝修審批及裝修管理監(jiān)管。（七）、保安部：負責(zé)廣場安全、消防、停車管理服務(wù)工作。（八）、保潔部：負責(zé)廣場公共部位清潔衛(wèi)生，垃圾清運。負責(zé)廣場綠化、盆栽的養(yǎng)護。五、管理服務(wù)目標設(shè)定（一）、公司目標：1.    年度業(yè)主、商戶對管理服務(wù)滿意率百分之九十五以上；2.    年度收費率完成額在百分之九十八以上；3.    年度無重大責(zé)任事故發(fā)生；4.   

16、; 房屋及設(shè)備設(shè)施完好率年度遞減百分之三以內(nèi)；5.    公司各項工作計劃及既定目標實現(xiàn)率百分之九十八以上；（二）、各職能部門目標分解（詳見公司年度工作計劃）。六、管理服務(wù)標準及流程    管理服務(wù)標準由于其編寫內(nèi)容文字量大，涉及各個部門各個崗位，如果簡單扼要說明達不到方案想要表達的效果，如果詳細描述會影響整個方案的草擬時間。因此現(xiàn)將物業(yè)管理公司客戶服務(wù)部的工作標準及流程細則在這里做系統(tǒng)描述，希望能達到“一葉知秋” （1）業(yè)主    地產(chǎn)開發(fā)商的書面入住通

17、知，產(chǎn)權(quán)屬個人的提供身份證原件，復(fù)印件、聯(lián)系 （日間、夜間），指定緊急狀況聯(lián)絡(luò)人身份證、書面委托書，業(yè)主及緊急聯(lián)絡(luò)人的通訊地址，簽名模式 號碼；權(quán)屬公司的應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照，法人身份證，聯(lián)系 、通訊地址、簽名模式、 號碼，緊急聯(lián)絡(luò)人的身份證、聯(lián)系 、簽名模式、 號碼。（2）租用戶    業(yè)主的授權(quán)書、租約復(fù)印件、租戶承諾書、營業(yè)執(zhí)照、租戶簽約人的身份證、聯(lián)系 、簽名模式、大件物品出入?yún)f(xié)定。租戶承諾書物業(yè)公司：    我單位/本人已租用-廣場-室（業(yè)主為-），租賃期由-年-月-日至-年-月-日止。租賃期間，我單位/本人承

18、諾遵守業(yè)主公約、用戶手冊及根據(jù)業(yè)主公約指定的所有廣場管理制度，并承諾從-年-月-日起，于每月5日前向管理公司繳納所租單元的管理費、電費及其他有關(guān)費用。逾期交費，愿意支付滯納金（每日0.1%）。逾期不交費，同意管理公司依據(jù)廣場管理的相關(guān)規(guī)定，對上述物業(yè)采取暫停服務(wù)等措施。以下為我單位/本人資料：負責(zé)人簽名：-聯(lián)系   ：-傳      真：-           租戶簽名蓋章：-