物業(yè)的設(shè)施設(shè)備的管理

1、物業(yè)的設(shè)施設(shè)備的管理1、基本概念11、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容物業(yè)的設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)內(nèi)部附屬的和和關(guān)的各類市政、公用設(shè) 備、設(shè)施的總稱，它保證著物業(yè)各類功能的實現(xiàn)，為人們的工作和生 活營造出特定的物業(yè)環(huán)境。按專業(yè)劃分：給排水、電氣、強(qiáng)電、電梯升降、空調(diào)、消防、弱 電等，其復(fù)雜程度與物業(yè)的等級相關(guān)，等級越高，功能越完善，種類 就越多，系統(tǒng)就越復(fù)雜。但是，它們都服務(wù)于一個整體。在現(xiàn)代物業(yè)的管理和控制技術(shù)下, 從而形成一個令人方便、舒適、安全同時經(jīng)濟(jì)的物業(yè)環(huán)境。1.2、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目的就是要保證物業(yè)管理范圍內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備的正常工作，滿足業(yè)主 （使用人）對工作、生活中的水、屯、氣、暖、交通、通訊、安全

2、等 方面的需求。保證和提高使用人的滿意度（稱為物業(yè)環(huán)境的品質(zhì)）。 所以，其管理的最終目的就是追求良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)，延長物業(yè)服 務(wù)同時有效控制成本。1.3、設(shè)施設(shè)備管理的特征。1.3、k強(qiáng)調(diào)服務(wù)性：以管理為基礎(chǔ)，運行、保養(yǎng)、維修、為保障， 圍繞向用戶提供良好服務(wù)為核心而展開。1.3.2. 強(qiáng)調(diào)不斷提高專業(yè)性：隨著物業(yè)設(shè)施設(shè)備的發(fā)展，專業(yè)性越 來越強(qiáng)?，F(xiàn)代樓宇屮的智能化程度越來越高，如一卡通將越來越普遍 的推行，相關(guān)的支持系統(tǒng)就越來越復(fù)雜。高品質(zhì)的樓宇越來越多，有 系統(tǒng)管理該類型的符合要求的專業(yè)人員普遍缺乏等。133、強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)性。設(shè)施設(shè)備的投資越來越高，因而運行、維護(hù)成本越來越高。短期 看運行和

3、維護(hù)成本，長期看運行壽命，是看不見、但算得出的經(jīng)濟(jì)效益。1. 3. 4、強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)能力。一是內(nèi)部運行、維護(hù)的協(xié)調(diào)會提高我們的工作效率和降低運行成 本（專業(yè)化分工；合作）；二是與社會的協(xié)調(diào)，會得到便利和政策上 的優(yōu)惠。14、設(shè)施設(shè)備管理的現(xiàn)狀和發(fā)展。1.4. k建設(shè)方:在設(shè)計、建設(shè)階段較少考慮建成后使用的節(jié)約和便利，而過多考 慮如何節(jié)省一次性投資，有的虎頭蛇尾，設(shè)備同一物業(yè)的檔次偏差很 大，甚至開始愿花大價錢購設(shè)備，不愿花小錢搞好機(jī)房環(huán)境。有些項 目公司無經(jīng)驗，總體設(shè)備不配套，造成系統(tǒng)的協(xié)調(diào)和匹配問題。有些 設(shè)施、設(shè)備設(shè)計、安裝脫離實際，反而給使用人帶來不便和浪費。有 的安裝、調(diào)試很糟，工程部不愿

4、認(rèn)真按規(guī)范進(jìn)行承接查驗，物業(yè)底氣 不足，不敢吭氣，造成先天不足，后天難管，惡性循環(huán)。1.4.2、物業(yè)服務(wù)方。1. 4.2. k承接查驗不能按規(guī)范進(jìn)行。一是責(zé)任心不強(qiáng)，把關(guān)不嚴(yán)。二是專業(yè)不精，不能發(fā)現(xiàn)問題。三是迫于甲方的壓力，不能按照規(guī)范進(jìn)行承接查驗。(1) 2. 2.觀念滯后，服務(wù)對象不明。我們服務(wù)的對象是權(quán)利人，前期是開發(fā)商，這僅是過渡期，長期 是業(yè)主。從而造成在具體物業(yè)服務(wù)中的長期被動局面保證物業(yè)用 戶的舒適、高效才是我們設(shè)施設(shè)備管理工作的最終目標(biāo)。(1) 2. 3.設(shè)施設(shè)備管理的思路不清。首先是運行：經(jīng)濟(jì)、高效；其次是保養(yǎng)：規(guī)范、實際、長效；維修：一般性維修做實，大、中修由專業(yè)公司進(jìn)行。

5、1.4.2.4、人才缺乏，待遇偏低。(1) 發(fā)展趨勢。物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、社會化發(fā)展不容置疑。一是專業(yè)化管理使品質(zhì)得到保證和提升；二是有利于節(jié)約成本，其關(guān)鍵是人力成本（專業(yè)化人力成本 利用率）;三、方便、快捷達(dá)到預(yù)期的目的（自管的進(jìn)程從招聘開始運 行周期亦不能滿足需求）；四、新物業(yè)的體量、技術(shù)含量和業(yè)主的多元性亦造成委托專業(yè)公 司的必然性；五、物業(yè)是百年以上的不動產(chǎn)，市場的發(fā)展和相對穩(wěn)定的特殊性 和優(yōu)越性對專業(yè)公司帶來生機(jī)和穩(wěn)定。各類物業(yè)常規(guī)的設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)1、供配電系統(tǒng)進(jìn)線隔離柜、高壓進(jìn)線柜、計量柜、變壓器柜、母線隔離柜、聯(lián) 絡(luò)柜、互投柜、pi （電壓互感器）柜、直流屏、中央信號屏、電流互 感器

6、、避雷器、接地刀閘、高壓母線、變壓器、繼電保護(hù)裝置等組成。2、給排水系統(tǒng)供水泵、水箱水池、閥門和管網(wǎng)3、電梯升降系統(tǒng)4、空調(diào)系統(tǒng)（采暖）中央空調(diào)熱水供暖局部空調(diào)蒸汽供暖混合空調(diào)熱水供暖5、消防系統(tǒng) 報警系統(tǒng)消防控制中心消防水泵消火栓噴淋系統(tǒng)防火隔離系統(tǒng)（卷簾門、防火門）自動滅火系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)和關(guān)管網(wǎng)6、弱電系統(tǒng)1）、安全技術(shù)防范要求a、有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)b、閉路電視監(jiān)控c、對講及報警d、周界防越系統(tǒng)e、電子巡更系統(tǒng)f、紅外報警及感應(yīng)系統(tǒng)g、門禁系統(tǒng)、指紋識別系統(tǒng)2）、樓宇自動化系統(tǒng)3）、廣播會議設(shè)備系統(tǒng)4）、車輛會議系統(tǒng)5）、綜合布線系統(tǒng)6）、公共信息服務(wù)系統(tǒng)7）、通訊系統(tǒng)一、供配電系統(tǒng)1

7、、供配電系統(tǒng)分為高壓供電和低壓供電，一般供屯為10kv。1kv為高壓/1kv以下為低壓。按供電回路數(shù)目分為單回路供電和多回路供電。a按備用電源分有備用電源供電和無備用電源供電。a我們通常說的按負(fù)荷分：一級負(fù)荷及二級負(fù)荷，一級負(fù)荷必須 保證任何時候都不間斷供電；二級允許短時間斷電。2、高壓供電：是指高壓供電（10kv）及變壓器部分的電氣工程。 低壓配電：380v/220v,變壓器之后為低壓配電工程。3、用電計量：分高供高計，在高壓側(cè)計量（重點大戶，單臺變壓器為500kva及以上的）高供低計，在低壓側(cè)計量（住宅，對用戶較有利）4、應(yīng)注意的問題（1）、變壓器的運行安全?，F(xiàn)基本都用干式變壓器（油浸的較

8、少），防止超溫（會降低 絕緣，加速老化），因為規(guī)范確定凡安裝在地下室需采用干式變壓 器（防火），需加強(qiáng)通風(fēng)（有效的強(qiáng)迫風(fēng)冷能提高容量50%,但為 短期超負(fù)荷），油浸變壓器油溫極限超過95攝氏度（一般85攝氏 度），干式超過155攝氏度時，必須立即減負(fù)，或退出運行，否則 易出事故。（2）、加強(qiáng)運行情況監(jiān)督。抄表是監(jiān)督運行并留有痕跡的重要手段，以前一般規(guī)定是每 小時一次，由于現(xiàn)在技術(shù)的發(fā)展，每班至少記錄二次，視負(fù)載情 況而定。（3）、嚴(yán)格倒閘操作票制度，倒閘必須要有監(jiān)護(hù)人。（4）、注意安全防護(hù)用具的定期檢驗，止確保管、使用。（5）、注意無功功率補償（工頻感性負(fù)載補償），以提高功率因素,改善電能質(zhì)量

9、。(%1) 、投入根據(jù)負(fù)荷的大小，負(fù)荷原有功率因素和提高后的功率因素，加以確定（專業(yè)），尤其注意不得過補償。(%1) 、注意電力電容器的使用情況，及時更換，注意成本。(%1) 、用電獎勵的處理。（1%）（6）、注意安全防范。(1) 、絕緣墊與警示線。(2) 、小動物侵入（注意橋架、電纜溝門、窗的封堵）。(3) 、滅火器材（三組份滅火器）。7、培訓(xùn)和演練，以解決值班電工的技能不一。8、灰塵與潮溫對設(shè)備的影響（保養(yǎng)中重視環(huán)境，接收吋的徹底清 潔）。9、關(guān)鍵表單：（1）、運行記錄表，按照供電局規(guī)范要求加以調(diào)整，必須有印刷 編號。（2）、運行（值班）記錄本，對班內(nèi)異動、異常、維修、跳閘、 倒閘等必須記

10、錄清楚，交班要清晰。（3）、外來人員登記木。（4）、維修記錄本（維修部位、維修結(jié)果、終結(jié)時間、維修人員、 更換的主要材料均詳細(xì)記錄）。（5）、倒閘操作票。（6）、交接班記錄本。（7）、絕緣器具耐壓試驗。（8）、上級變電站電話通知記錄，控中心通訊記錄。二、給排水系統(tǒng)（一）、系統(tǒng)的構(gòu)成：管材、配件及設(shè)備。1、管材：分金屬管材和非金屬管材。以前，一般下水（污水）用鑄鐵管，供水采用鋼管。分有縫 鋼管與無縫鋼管，但為抗氧化，均為鍍鋅管。無縫鋼管抗壓強(qiáng)度 高，但由于造價高，易銹蝕等問題，現(xiàn)許多場合采用非金屬管（塑 料或復(fù)合塑料管）。非金屬管，現(xiàn)在典型的為pap （塑、鋁復(fù)合管），pe-x （交 聯(lián)聚乙烯管

11、）和pp-r管（無規(guī)共聚聚丙烯管），日常常用在室內(nèi) 生活給水系統(tǒng)。特點：不銹、不結(jié)垢、耐溫。（一般70攝氏度左 右，不可超過95攝氏度。）其中,pap管可作生活用水室內(nèi)隱蔽敷設(shè)，亦可作水暖管,pp-r 剛性較好，明管，pe-x線膨脹系數(shù)大，低要求、低成本采用。2、配件（1）、閥門截止閥wdn50閘閥2dn70蝶閥 開啟度在90度范圍翻轉(zhuǎn)起調(diào)節(jié)和關(guān)閉水流，方便 但不易關(guān)嚴(yán)。止回閥阻止水反向流動。浮球閥 用于控制水箱水位，實用，便宜易失靈，建議 用“液壓水位控制閥”。3、設(shè)備：水泵我們?nèi)粘Ｊ褂玫亩酁殡x心式水泵，其中又分為單級水泵和多 級水泵。多級水泵為多個葉輪平行地裝在同一軸上，使水從一個葉 輪進(jìn)

12、入另一個葉輪，產(chǎn)生疊加壓力，作為高壓供水的動力裝置。4、系統(tǒng)的保養(yǎng)(1) 、金屬管材必須注意防銹，般每年1-2次油漆保護(hù)，顏色必須按規(guī)范：給水綠、消防紅、煤氣黃、污水黑，流 向指示。(2) 、管道的保溫不僅會對能源的消耗，而且對管道銹蝕的影響很大。(3) 、管路的水流向指示，閥門的開關(guān)指示必須清晰、明了。其中常閉與常開的標(biāo)識區(qū)別要清。(4) 、閥門的螺桿必須加以潤滑及護(hù)套保護(hù)。5、定期檢查壓力表并留有痕跡。6、水泵的保養(yǎng)%1 、注意軸封，填料的使用(盤根)要合適，有浸油，浸石墨的石棉繩，也有碳素纖維及其它合成材料的，適用不漏 就行，光圖便宜也不行。(對于機(jī)械密封、運行時必須注 滿水。決不能干磨

13、，否則立即損壞。)%1 、注意更換潤滑油，機(jī)油建議運行500h,潤滑脂(黃油)1500h左右就需更換一次。%1 、拆解維修吋，注意視葉輪的磨損情況修復(fù)和更換，注意串軸。%1 、注意電動機(jī)的狀況，特別是溫度與聲響(軸承)。%1 、注意變頻器的運行，防潮、防塵、防人為破壞，注意檢查維修的部位，保存好數(shù)據(jù)單元，防花冤枉錢(電腦主控芯 片)。7、水箱%1 、定期清洗，每年1-2次，防氯氣對人傷害。%1 、防止浮球閥失靈，雙保險為好(液壓水位控制閥)。%1 、加鎖防盜(雙鎖)。%1 、水位標(biāo)志明顯，防水位過高時水溢流。8、污水泵%1 、手動、自動必須可靠、準(zhǔn)確，防止失靈。%1 、滿足突發(fā)事件的應(yīng)急排放需

14、求。%1 、排水器加裝過濾網(wǎng)慎防堵塞。%1 、注意人身安全與設(shè)備安全(加設(shè)提示及防護(hù)標(biāo)識防止跌入)。9、供水壓力控制%1 、電接點壓力表%1 、氣壓罐水壓控制%1 、變頻調(diào)速恒壓供水%1 、高層建筑減壓供水三、電梯升降系統(tǒng)（一）、電梯的分類（物業(yè)常用）按用途分1、乘客電梯2、載貨電梯（現(xiàn)代載貨梯有自動運行記錄）3、客貨梯4、消防梯（火警情況下，適合消防人員專用，在火警時不自動迫 降，在單獨機(jī)房內(nèi)安裝的），1分鐘內(nèi)由底層到頂層。5、自動扶梯按驅(qū)動系統(tǒng)分類1、直流電梯2、交流電梯（交流雙速電梯、變頻調(diào)速電梯）3、液壓電梯4、齒輪齒條5、螺桿式6、直線電機(jī)驅(qū)動（二）、電梯的基本結(jié)構(gòu)1、轎廂2、門系統(tǒng)

15、3、導(dǎo)向系統(tǒng)4、曳引系統(tǒng)5、對重系統(tǒng)6、安全保護(hù)系統(tǒng)（機(jī)械方面限速系統(tǒng)、緩沖系統(tǒng)及端站保護(hù)裝置; 電器方面：超速保護(hù)、供電斷相錯相、超限、層門轎廂門、五 方對講）（三）、電梯速度電梯速度wlm/s為低速梯，快速12 m/s,高速23 m/s, 超高速310 m/so(1) 、電梯的管理1、接管%1 、電梯的技術(shù)資料，包括檢驗合格文件。%1 、收取并保管廳門、工作狀態(tài)轉(zhuǎn)換電氣鑰匙、轎廂內(nèi)召喚板鑰匙和機(jī)房門鑰匙。%1 、收集并妥善保管電梯備品、備件、附件及工具(根據(jù)隨機(jī)廠家資料對照，造冊)。%1 、五方對講系統(tǒng)。2、制定運行方案其中：使用說明報警方法，報修電話 使用管理方法確定責(zé)任人3、注意要點%

16、1 、新電梯在裝修期間的保護(hù)，以杉木集成板為好，忌用中纖板。%1 、注意平時特別是裝修期間，因門機(jī)地槽的不潔引起的導(dǎo)靴受阻與損壞。%1 、注意h常維護(hù)中的加油潤滑的監(jiān)督，油杯、導(dǎo)軌、鋼繩等。%1 、對剎車系統(tǒng)的檢查。%1 、做好日檢、周檢、季檢、年檢。%1 、電梯困人應(yīng)急處理。其屮：口檢%1 、廳門閉鎖。%1 、轎門，光幕面板的清潔。%1 、機(jī)房常規(guī)及衛(wèi)生(轎廂不銹鋼壁的止確保養(yǎng)的注意)。%1 、轎門地槽。周檢%1 、轎門開關(guān)時各級減速是否正常。%1 、消防功能是否正常。%1 、報警和應(yīng)急功能，警鈴、三方對講系統(tǒng)、電話等報警裝置與管理部門能否及時應(yīng)答。季檢%1 、對機(jī)房配合專業(yè)公司進(jìn)行全面檢查

17、，主要對曳引機(jī)運行噪聲異常。減速機(jī)是否漏油，缺油及界常。減速廂及電機(jī)的溫升。電磁抱閘的制動可靠性。限速器運轉(zhuǎn)的靈活可靠性?？刂乒駜?nèi)電氣元件動作及極限開關(guān)動作是否可靠。%1 、電梯平層有無異常。年檢，委托安全主管機(jī)關(guān)進(jìn)行。1. 、檢查要留有痕跡。2. 、確保按時按章進(jìn)行。3. 、電梯安全無小事。4. 、（年檢）合格證必須明示（張貼在轎內(nèi)），必須按吋年檢。（五）、相關(guān)必備表單1、巡檢記錄表（現(xiàn)場必須有）2、巡查記錄木（單列）3、維保記錄本（并對應(yīng)列臺帳及檔案）四、空調(diào)系統(tǒng)（一）、空氣調(diào)節(jié)的溫度、濕度、流速?？諝鉁囟鹊母叩停瑢θ梭w的舒適度和健康影響很大，理論或 理想的室內(nèi)溫度，冬季20-24

18、6;c,夏季22-27°c,現(xiàn)在提倡節(jié)能, 提倡冬季室內(nèi)10°c,夏季30°c才開空調(diào)，實際效果值得討論， 我們一般還是控制在25°c±2°c,即冬季在23°c,夏季在27°c 左右為宜。但注意夏季如在30°c人們會感覺熱，冬季超過25°c 也覺得不妥，實際冬季18-22°c,夏季在25-28°c,大家較能接 受。濕度注意保持在40%s60%,冬、夏季可適當(dāng)偏離10%左右， 注意調(diào)節(jié)，流速w03m/s,冬季w0加/s,忌超0. 5m/so 此項對能耗有相當(dāng)影響，注意：1、掛表

19、在主區(qū)域監(jiān)測，注意要在中端（首、末端均有問題）。2、注意開關(guān)機(jī)的提前量。3、注意運行中出力量的調(diào)節(jié)、科學(xué)、合理。4、注意新風(fēng)量不能10%,決不能40%o 一般在30%,視情況而 定,另c（）2嘗試低于0. 1%o5、注意對空氣管道的管理（含保溫），特別注意對濾網(wǎng)的清洗， 一般僅注意每年1-2次的出冋風(fēng)口濾網(wǎng)的定期清洗，實則對系統(tǒng) 進(jìn)風(fēng)口的粗效過濾器和屮效過濾器更應(yīng)重視，高檔樓宇已開展通 風(fēng)管道的清洗。6、注意管道的保溫，避免能源浪費。7、有熱水鍋爐為空調(diào)服務(wù)的，出水口溫度w62°c （65°c）o8、要注意對風(fēng)機(jī)盤管風(fēng)口的清洗，定期除垢。9、注意分期（一次/年）對風(fēng)機(jī)軸承加

20、油，否則噪聲增加，不要 出現(xiàn)風(fēng)機(jī)反轉(zhuǎn)的笑話。10、為提倡和加強(qiáng)環(huán)保注意r11、12的禁用，r22、r134、152 的推行，混合性制冷劑（r410a、4070o老設(shè)備防止泄漏（氨爆11、注意壓縮式與吸收式機(jī)組的區(qū)別，冷媒的使用注意事項和 環(huán)境要求。其中，驗收時，注意在地下室中的安裝規(guī)范是否符 合，用氟里昂壓縮式機(jī)組為機(jī)房凈高24ni,氨壓縮式上4. 8m,澳 化鋰吸收式，設(shè)備頂部距樓板212m,(地下室注意溫度，排風(fēng))。12、注意中央空調(diào)與vrv系統(tǒng)的區(qū)別和調(diào)節(jié)。13、堅持做好屮央空調(diào)水系統(tǒng)的處理工作。14、運行管理目標(biāo)：管理制度化，操作規(guī)范化，人員專業(yè)化， 職能責(zé)任化。15、突發(fā)事件處理預(yù)案

21、(1) 、有害氣體泄漏或傳染病滸期。(2) 、消防應(yīng)急預(yù)案。(3) 、突發(fā)爆管應(yīng)急預(yù)案。(4) 、發(fā)生機(jī)械、人身事故預(yù)案。五、消防系統(tǒng)：由火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng) 組成（一）、室外消防設(shè)施1、消火栓：注意數(shù)量 一般80m120m應(yīng)有一處月標(biāo)狀況（記錄），定期刷漆保護(hù)（一次/年）2、室外消防栓箱（含室內(nèi)）(1) 箱、槍頭、水帶要編號，防遺失(2) 注意對箱體的管理其中水帶的防霉、老化槍頭的銹蝕箱體的損壞（木質(zhì)的易壞，鐵質(zhì)的易銹）(3) 相關(guān)表單箱內(nèi)有設(shè)備表配制時間，注意數(shù)量、責(zé)任人箱外有巡檢表封簽的科學(xué)設(shè)計和使用（不宜上鎖）（二）、室內(nèi)消防系統(tǒng)1、消防水池注意安全及清潔泥沙泛

22、起引起設(shè)備事故水量不足引發(fā)消防安全進(jìn)水量流量大閥門控制不好而引發(fā)意外2、消防滅火系統(tǒng)（火災(zāi)報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)）(1) 消防泵（噴淋泵）的fi常維護(hù)與保養(yǎng)每月必須啟動12次，每次15秒鐘，每周手盤12次，以注意壓力和靈活轉(zhuǎn)動為準(zhǔn)。3、確認(rèn)啟動與聯(lián)動有效（每月1次）。4、確認(rèn)報警系統(tǒng)的可靠有效（每月1次），特別注意煙感報警， 寧可信其有，不可麻痹。5、操作人員的預(yù)防性演練（規(guī)范、實用、準(zhǔn)確）?？煞乐故鹿蕰r損火的擴(kuò)大。6、防煙防火服必須常備、易取。7、做好宣傳，防止誤報及噴淋頭溫感器的防損壞。8、演練吋注意送排煙裝置的使用。%1 、關(guān)閉防火門、防火閥、防火簾，強(qiáng)制電梯迫降，自動切斷非消防系統(tǒng)的電源，

23、啟動防、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥，疏散通道的 新風(fēng)機(jī)?；馂?zāi)事故廣播和疏散廣播的操作。%1 、報警程序的控制（防止騷動、防止擴(kuò)人化或不及時報）%1 、義務(wù)消防隊的系統(tǒng)培訓(xùn)9、注意消防隔離的町靠有效10、注意訓(xùn)練有素的人才能上崗，切忌不能隨意派人頂崗。（一：）、消防箱1、管理同水龍箱2、注意手提式滅火器過期失效、失壓，定期檢查，留有記錄（現(xiàn) 場要有），定期試驗（滿一年以上壓力夠的抽檢）。3、必須注意換藥的質(zhì)量與重量4、注意干粉滅火劑的種類(3) 、二組份：即b、c類，是由碳酸氫鈉（鉀）為基料的干粉， 用于撲滅易燃液體（b類）、氣體（c類）和常電設(shè)備的火災(zāi)）、三組份（abc干粉）是以磷酸三鈉、磷酸氫二氨、磷

24、酸二氫 氨及其混合料，與二組份相比，可增加撲滅可燃i古i體（a類 大火），所以我們常備三組份。但訓(xùn)練時注意使用時間10-20 秒，要對準(zhǔn)火源底部，再拔插銷。（四）、二氧化碳系統(tǒng)當(dāng)空氣中co?含量低于12%或co?濃度達(dá)到30%35%時火焰會熄 滅，因co?不含水、不導(dǎo)電，可以撲滅精密儀器、電氣及其他不能用 水的大火（如檔案室、變壓器室等）效果好，造價高，但管理要注意 安全防泄露、鋼瓶爆裂等，當(dāng)放出時會迅速蒸發(fā)，溫度會降到-78. 5 攝氏度，注意防凍傷。（五）、消防控制設(shè)備:1、組成：火災(zāi)報警控制器自動滅火系統(tǒng)控制裝置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)控制裝置防、排煙系統(tǒng)控制裝置空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)控制裝置防火門、防火卷

25、簾控制裝置電梯迫降控制裝置火災(zāi)應(yīng)急廣播報警、警報、消防通訊應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志控制裝置2、電源：宜采用直流24v應(yīng)急照明和疏散指示電源在火災(zāi)時，應(yīng)保證供電時間不少于20分鐘，100米以上的高層建筑為30分鐘。（六）、消防應(yīng)急預(yù)案六、弱電系統(tǒng)（一）、安全防范系統(tǒng)1、閉路監(jiān)視系統(tǒng)組成：攝像，傳輸，控制，圖像處理（1）、攝像：普通，紅外定向，轉(zhuǎn)向垂直±45 °,水平30 °150 °（2）、傳輸饋線（分有線和無線）視頻電纜補償視頻放大（距離過長及訊號衰減）（3）、控制部分原多為集中控制器現(xiàn)為微機(jī)控制器（4）、圖像處理與顯示解決：%1 操作人員的熟練程度（調(diào)圖

26、）%1 存檔%1 查閱錄像（權(quán)限設(shè)置）%1 硬盤錄像機(jī)的自動錄像與報警功能2、周界防范系統(tǒng)一般由探測器，報警控制器，模擬顯示屏（電了地圖），探 照燈，聲音報警器等組成。（1）、探測器（2）、紅外、激光、微波對射（3）、振動電流傳感器（4）、泄露同軸電纜的周界防范技術(shù)一般使用周界報警器有的可以驅(qū)動（通過聯(lián)動）。現(xiàn)場電視監(jiān)視系統(tǒng)，去 實吋記錄現(xiàn)場的入侵行為。（現(xiàn)大多無此功能）3、電子巡更系統(tǒng)分有線巡更和離線巡更二種；巡更記錄器、指定線路、時間有線巡更系統(tǒng)將讀卡器及其它數(shù)據(jù)識別器安裝在固定重要 部位；離線巡更則相反，無線布線，方便、快捷；由信息鈕，巡更 棒，通信座，電腦及管理軟件組成，造價較高。4、

27、樓宇對講與家庭防范系統(tǒng)1）、對講與可視對講單戶型、單元型和聯(lián)網(wǎng)型聯(lián)網(wǎng)型大門口主機(jī)，單元門主機(jī)、地庫（車庫）主機(jī)，用戶分機(jī)與小區(qū)的管理主機(jī)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)集屮管理。2）、家庭安防、探測器幕簾探測器，玻璃破碎探測器，紅外線微波雙鑒探測器，燃?xì)馓綔y器，煙感等；（2）、緊急救助注意：維修費用并不高，技術(shù)亦不復(fù)雜，不要玄，專業(yè)維保要 價高；比較嬌氣，使用要善待；對業(yè)主要約定明確損壞及維修責(zé)任；一卡通必須專人管理，除技術(shù)問題外，還有安全責(zé)任、經(jīng)濟(jì)管理問題。（二）、樓宇自動化系統(tǒng)：采用現(xiàn)代傳感技術(shù)、計算機(jī)技術(shù)和通信技術(shù)，將與建筑物有關(guān) 的空調(diào)通風(fēng)、冷熱源、變配電、給排水、消防、保安、運輸?shù)仍O(shè)備集 中監(jiān)視、控制和管理為目的而構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。它提供了舒適宜人的 環(huán)境，改善提高設(shè)備系統(tǒng)的運行效率，達(dá)到節(jié)約能源的效果。實現(xiàn)：1、保證建筑物內(nèi)辦公和生活環(huán)境舒適滿意；2、進(jìn)行科學(xué)管理，使樓宇內(nèi)的設(shè)備達(dá)到最佳運行狀態(tài)；3、節(jié)約能源，確保系統(tǒng)能耗保持最低；4、提高維護(hù)水平，優(yōu)化設(shè)備使用性能和壽命；5、減少運行和巡視人員，降低勞動強(qiáng)度。樓宇口動化控制系統(tǒng)由三層結(jié)構(gòu)組成：工作站層、網(wǎng)絡(luò)控制器層、 現(xiàn)場控制器層。設(shè)備設(shè)施維修管理設(shè)備設(shè)施大中修內(nèi)容：1、依據(jù)、設(shè)施設(shè)備技術(shù)評