維坊溫亭花園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

1、一、項(xiàng)目定位根據(jù)溫亭花園的項(xiàng)廿規(guī)模、檔次和品質(zhì)，建議以全新的銷售形象和銷售策略車新對(duì)項(xiàng)廿進(jìn)行 市場(chǎng)定位，借此達(dá)到新的市場(chǎng)沖擊效果，從而進(jìn)一步的促進(jìn)銷售局面。項(xiàng)目定位：寒亭區(qū)內(nèi)的“陽光健康住宅”！二、廣告推廣1、主訴求點(diǎn)：突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部綜合優(yōu)勢(shì)，將陽光與健康的精神結(jié)合，樹立一種強(qiáng)烈的“理想居住 模式”意識(shí)。以“溫亭花園,陽光健康新世界！”為主訴求點(diǎn)。理由：木案的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社 區(qū)品質(zhì),存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)及新穎的建筑形式和陽光健康文化特別突出, 易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場(chǎng)沖擊相對(duì)容易。a、各銷售期訴求：1、引導(dǎo)期

2、：可通過軟廣告、主題宣傳活動(dòng)等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹溫亭花園的規(guī)模 優(yōu)勢(shì)及健康文化和先進(jìn)的開發(fā)理念等。2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢(shì)和投資優(yōu)勢(shì)，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立廣 泛的人氣。3、正常銷售期：進(jìn)入正式銷售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)八型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使z成為一廣告系列。其操作理由為：（1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢(shì)全而展現(xiàn)。（2）可保持每期推出廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明。（3）可不斷保持市場(chǎng)新鮮度，沖擊力持久。形彖主題廣告表現(xiàn)另附（圖3）：b、廣告媒體選擇：1、報(bào)紙一一軟廣告與碩廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正式銷售期通過碩廣告進(jìn)行

3、沖擊；2、樓書、手捉袋、工藝紀(jì)念品；3、dm宣傳一一采用“地毯式”信息覆蓋，在1個(gè)月的時(shí)間內(nèi)達(dá)到寒亭信息100%傳遞。介 紹溫亭花園的工程進(jìn)展及內(nèi)部新聞以及國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)住宅知識(shí)和健康住宅概念；4、戶外pop：在主要交通路口或干道設(shè)置大型廣告宣傳畫；5、有條件的話，邀請(qǐng)藝術(shù)團(tuán)體來售樓處舉辦文藝演出，屆時(shí)以抽獎(jiǎng)和禮品贈(zèng)送的形式加大 傳播效果；c、營(yíng)銷操作安排：我司以多年的策劃代理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)口操作流程。完全建立在幣場(chǎng)基礎(chǔ)上的全 程工作安排通過我司專業(yè)人士的運(yùn)作，足以保證任何一個(gè)優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。一、項(xiàng)目定位根據(jù)溫亭花園的項(xiàng)目規(guī)模、檔次和胡質(zhì)，建議以全新的銷售形象和銷售策略重新對(duì)項(xiàng)

4、【進(jìn)行 市場(chǎng)定位，借此達(dá)到新的市場(chǎng)沖擊效果，從而進(jìn)一步的促進(jìn)銷售局血。項(xiàng)目定位：寒亭區(qū)內(nèi)的“陽光健康住宅”！ 二、廣告推廣1、主訴求點(diǎn)：突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部綜合優(yōu)勢(shì)，將陽光與健康的粘神結(jié)合，樹立一種強(qiáng)烈的“理想居住 模式”意識(shí)。以“溫亭花園，陽光健康新世界！”為主訴求點(diǎn)。理山：本案的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，其他樓盤無法比擬，本案山期房開始銷售，如單純宣傳社 區(qū)品質(zhì),存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)及新穎的建筑形式和陽光健康文化特別突出, 易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場(chǎng)沖擊相對(duì)容易。a、各銷售期訴求：1、引導(dǎo)期：可通過軟廣告、上題宣傳活動(dòng)等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹溫亭花園的規(guī)模 優(yōu)勢(shì)及健康文

5、化和先進(jìn)的開發(fā)理念等。2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢(shì)和投資優(yōu)勢(shì)，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立廣 泛的人氣。3、止常銷售期：進(jìn)入止式銷售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)八型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。其操作理由為：（1）可令社區(qū)敕體優(yōu)勢(shì)全而展現(xiàn)。（2）可保持每期推出廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明。（3）可不斷保持市場(chǎng)新鮮度，沖擊力持久。形象主題廣告表現(xiàn)另附（圖3）：b、廣告媒體選擇：1、報(bào)紙一一軟廣告與駛廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正式銷售期通過碾廣告進(jìn)行 沖擊；2、樓書、手提袋、工藝紀(jì)念品；3、dm宣傳一一采用“地毯式”信息覆蓋，在1個(gè)月

6、的時(shí)間內(nèi)達(dá)到寒亭信息100%傳遞。介 紹溫亭花園的工程進(jìn)展及內(nèi)部新聞以及國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)住宅知識(shí)和健康住宅概念；4、戶外pop：在主要交通路口或干道設(shè)置大型廣告宣傳畫；5、有條件的話，邀請(qǐng)藝術(shù)團(tuán)體來售樓處舉辦文藝演出，屆時(shí)以抽獎(jiǎng)和禮品贈(zèng)送的形式加大 傳播效果；c、營(yíng)銷操作安排：我司以多年的策劃代理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目操作流程。完全建立在市場(chǎng)基礎(chǔ)上的全 程工作安排通過我司專業(yè)人士的運(yùn)作，足以保證任何一個(gè)優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演纟殺。（一）前期市調(diào)階段（第一階段）第一階人員安排1、市場(chǎng)研究分析環(huán)境研究分析項(xiàng)1=1地段背景調(diào)研附近房地產(chǎn)調(diào)研m場(chǎng)消費(fèi)傾向調(diào)研分析市調(diào)員1員，策劃員1名市調(diào)員2員，策劃員1

7、名2、市場(chǎng)調(diào)研成果總結(jié)專案組動(dòng)腦會(huì)議后，市調(diào)負(fù)責(zé)人與專案主管共同編寫市場(chǎng)總結(jié)3、物業(yè)規(guī)劃研判專案組動(dòng)腦會(huì)議4、營(yíng)銷方向與設(shè)想（開盤時(shí)間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議）5、策劃報(bào)告綱要專案策劃員執(zhí)筆此階段的工作范圍主要是對(duì)木案進(jìn)行詳盡的幣場(chǎng)調(diào)研，并編寫山調(diào)報(bào)告。在對(duì)本案的規(guī)劃情 況熟知后，結(jié)合前期的市場(chǎng)調(diào)研成果，召開動(dòng)腦會(huì)議，初步確認(rèn)木案的營(yíng)銷策劃方向，并編 寫初步策劃草案。在與發(fā)展商共同就策劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定z后，將進(jìn)行第二階段的工作 內(nèi)容。（二）銷售準(zhǔn)備階段（第二階段）第二階段人員安排1>營(yíng)銷策劃報(bào)告的正式交稿主要內(nèi)容的決定：目標(biāo)市場(chǎng)定位銷售策略制定推廣措施及訴求重點(diǎn)廣告h標(biāo)與h

8、的廣告預(yù)算的編制平血制作物設(shè)計(jì)要求（樓巧風(fēng)格建議、dm及單頁制作建議、海報(bào)建議、展板內(nèi)容建議等） 現(xiàn)場(chǎng)pop布置建議sp活動(dòng)建議媒體選擇與安排進(jìn)行專案組的動(dòng)腦會(huì)議由木案的專案策劃員執(zhí)筆，廣告策劃輔助，完成報(bào)告。我司與發(fā)展商會(huì)議（確定廣告、市場(chǎng)推廣費(fèi)川及媒體計(jì)劃、sp活動(dòng)計(jì)劃等內(nèi)容）2、廣告計(jì)劃及文案設(shè)汁審核專案纟i動(dòng)腦會(huì)議：廣告企劃、電腦設(shè)計(jì)人員、策劃員、專案經(jīng)理主控，發(fā)展商進(jìn)行確認(rèn)與把 握。3、印刷品樣稿的審核與修正4、現(xiàn)場(chǎng)pop布置 具體內(nèi)容:現(xiàn)場(chǎng)圍墻裝飾現(xiàn)場(chǎng)橫幅和錦旗布置現(xiàn)場(chǎng)燈箱、指示牌展板、模型制作售樓處裝修布置售樓處導(dǎo)引牌樣板房裝修布置我司與發(fā)展商共同制作、監(jiān)督5、市區(qū)內(nèi)長(zhǎng)效媒體安排

9、6、銷售文件的準(zhǔn)備專案策劃7、售講資料編寫8、營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)與考核專案經(jīng)理、專案策劃員、廣告金劃等10、樓盤報(bào)章廣告審核與安排廣告策劃人員、專案主管11.銷售名片印刷廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成此階段棊木為策劃報(bào)告內(nèi)容的實(shí)施，我司將在此階段，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行與廣告公司的接洽、 聯(lián)絡(luò)與監(jiān)督，并及吋與發(fā)展商溝通，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)布聲進(jìn)行業(yè)務(wù)員培訓(xùn)，及切銷 售資料的準(zhǔn)備與落實(shí)。（三）銷售階段（第三階段）第三階段負(fù)責(zé)人員1、實(shí)施廣告計(jì)劃在取得發(fā)展商的確認(rèn)條件下，我司具體實(shí)施。2、現(xiàn)場(chǎng)銷售情況統(tǒng)計(jì)與監(jiān)控專案經(jīng)理.策劃員3、電話量.客八量.成交量統(tǒng)計(jì)與通報(bào)4、價(jià)格反應(yīng)與檢討5、廣告效果統(tǒng)計(jì)廣告策劃人員、策劃員

10、.專案經(jīng)理6、廣告效果檢討7、銷售策略調(diào)整專案組動(dòng)腦會(huì)議，并山策劃員與廣告策劃人員實(shí)施8、廣告策略調(diào)整9、銷售形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)專案組會(huì)議10、會(huì)議安排每周例會(huì)專案經(jīng)理通報(bào)銷售情況，了解工程進(jìn)度（與發(fā)展商），業(yè)務(wù)員反饋情況調(diào)杳月會(huì)專案經(jīng)理.策劃專案耳發(fā)展商進(jìn)行銷售工作總結(jié)，刀度銷售計(jì)劃擬定，廣告計(jì)劃擬定。階段銷售會(huì)議專案經(jīng)理、策劃員、廣告策劃人員與發(fā)展商進(jìn)行銷售階段總結(jié)，銷售形勢(shì)分析預(yù)測(cè)，下階段 總體計(jì)劃與安排若有重要的促銷活動(dòng)或當(dāng)沢廣告發(fā)布，我司將集屮力量，重點(diǎn)出擊三、營(yíng)銷策略及技巧1、銷售控制：任何項(xiàng)目都將會(huì)有一些不暢銷的位置和而積八型，要想達(dá)到均衡平穩(wěn)的銷售就必須進(jìn)行房源 銷售的科學(xué)搭配，合

11、理的進(jìn)行銷售控制，這樣有利于銷售局而的整體操控。2、銷售技巧組合：銷售人員在搭配成組后就會(huì)設(shè)計(jì)一系列的組合來應(yīng)對(duì)不同的弄戶，這種科學(xué)高效的戰(zhàn)略配合 將會(huì)大人提高銷售成功率，達(dá)到高效營(yíng)銷的理想效果。3、促銷策略：并不僅僅促銷就是打折和贈(zèng)送，以活動(dòng)和獎(jiǎng)品的形式讓人家參與進(jìn)來才是最好的方式，既能 活躍氣氛乂能增加公眾的參與意識(shí)一舉兩得。這也是摟試不爽的方法。4、展示形象：銷售現(xiàn)場(chǎng)將做全新的布置和裝飾，全而體現(xiàn)陽光健康的概念和形象，并將形象代言人邢惠娜 的健康形象進(jìn)行全而的犁造和調(diào)整。5、銷售形象：銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售人員全部統(tǒng)一服裝，統(tǒng)-公關(guān)禮儀，樹立起規(guī)范化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和形象。四、品牌拓展在全力銷售的基礎(chǔ)上必須推廣傳播開發(fā)品牌，這是保持銷售勢(shì)頭的基本動(dòng)力也是品牌形成并 鞏固的基礎(chǔ)。寒亭是個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，要達(dá)到整個(gè)維坊對(duì)開發(fā)品牌的認(rèn)可就要從銷售業(yè)績(jī)和建筑本身找突破。 因此，在開盤及主力銷售期時(shí)應(yīng)加大對(duì)品牌的推廣力度。建議從以下方血進(jìn)行著手：1