民間借貸中授權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋行為的法律效力

1、民間借貸中授權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋行為的法律效力湯某與梁某房房屋買賣合同糾紛案李新程關(guān)鍵詞 民間借貸 房屋轉(zhuǎn)讓 流質(zhì)契約 法律效率裁判要點(diǎn)民間借貸中的授權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋行為木質(zhì)上違反了法律對(duì)“流質(zhì)契約” 的禁止性規(guī)定，屬以合法形式掩蓋非法目的的行為，該房屋買賣合同 無效。相關(guān)法條中華人民共和國(guó)物權(quán)法第一百八十六條，中華人民共和國(guó) 合同法第五十二條第（三）項(xiàng)、第五十八條，最高人民法院關(guān)于 適用V中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋第五十七條，中華 人民共和國(guó)民事訴訟法第六十四條第一款案例索引一審：廣州市天河區(qū)人民法院（2023）天法民四初字第454號(hào)（2013年11月5日）二審:廣州市中級(jí)人民法院（2014）穗中法

2、民五終字第66號(hào)（2014 年5月15 H）基木案情上訴人（原審原告、原審反訴被告）：湯某被上訴人（原審被告、原審反訴原告人梁某梁某是廣州市天河區(qū)員村某大院某號(hào)504房（簡(jiǎn)稱“涉案房屋”） 的原登記產(chǎn)權(quán)人。梁某與案外人李某為夫妻關(guān)系，案外人梁某是梁某 與案外人李某的兒子。2010年12月8日，梁某、李某（委托方）岀具委托書一份，主 要內(nèi)容：委托方是涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人，現(xiàn)委托陳某、葉某：出售上述 房屋、代收售房款；代辦納稅中報(bào)和代繳房屋交易稅費(fèi)等有關(guān)手續(xù); 辦理上述房屋各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)登記（包括但不限于抵押、涂銷抵押、變更、 更正、析產(chǎn)、遺失、繼承、贈(zèng)與登記）等有關(guān)手續(xù)，等等。受托人有 轉(zhuǎn)委托權(quán)，該委托書

3、有效期從簽署之日起至辦妥委托事項(xiàng)止。2011年8月30日，梁某、李某（委托方）岀具委托書一份，主 要內(nèi)容：委托方是涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人，現(xiàn)委托黃旭、張毅鋒：代為出 售上述房屋產(chǎn)權(quán)、代為辦理出售上述房屋的買賣交易過戶手續(xù)，代簽 訂房屋買賣合同、代為辦理房屋交易登記，若交易不成功，有權(quán)辦理 退案手續(xù)；向銀行或其他金融擔(dān)保公司辦理用上述房屋作為抵押物的 抵押貸款或擔(dān)保抵押手續(xù)，簽署相關(guān)文件，到房管部門辦理上述房屋 的抵押登記、涂銷手續(xù)，收取抵押款；代繳納上述房產(chǎn)的稅款和支付 一切必要費(fèi)用，代為辦理上述房產(chǎn)的查詢稅費(fèi)、稅費(fèi)減免、退稅手續(xù)， 等等。本合同自簽訂之日起生效，本合同一式六份，須經(jīng)雙方同意方 可撤

4、銷或終止。2011年9月1日，梁某、梁某（乙方）與湯某（甲方）雙方簽 訂借款合同，約定乙方向甲方借款100萬元，借款期限60日，自 2011年9月1 H至2011年10月30日，借款用途為資金周轉(zhuǎn)。同日， 梁某、梁某（乙方）與湯某（甲方）雙方簽訂借款（抵押、質(zhì)押、保證）擔(dān)保合同，約定乙方以涉案房屋為主合同債務(wù)人提供抵押擔(dān) 保。同日，梁某、梁某共同簽署承諾書一份，承諾將涉案房屋作 為抵押物給抵押權(quán)屬人上述房屋不是木人必須居住的房屋。同H,梁某、梁某共同出具收條一份，確認(rèn)收到湯某借款loo萬 元。同日，葉某作為梁某的代理人與湯某雙方簽訂房地產(chǎn)抵押合同 一份，后涉案房屋以湯某為抵押權(quán)人辦理了抵押登記

5、。2012年門月7日，梁某（甲方，黃旭作為代理人）與湯某（乙 方）雙方簽訂存量房買賣合同，約定甲方以651100元出售給乙方， 本次交易和涂銷一并辦理登記，等。同時(shí)湯某出具涂銷證明內(nèi) 容：“茲有梁某己將欠款1000000元全部結(jié)清，產(chǎn)權(quán)地址天河區(qū)員村 一橫路某大院某號(hào)某房”（登記字號(hào)：M登記09026062）,涉案房 屋的抵押登記被涂銷，涉案房屋產(chǎn)權(quán)于2012年21月12日登記至湯 某名下。此后，湯某向一審法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令：梁某一戶 騰空搬出廣州市天河區(qū)員村一橫路某大院某房。梁某則提起反訴，請(qǐng) 求法院判令：撤銷存量房買賣合同（合同編號(hào)：穗存量房合字 號(hào)），廣州市天河區(qū)員村一橫路某大院

6、某房歸梁某所有。一審?fù)徶?，湯某?duì)其取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)的經(jīng)過作以下陳述：梁 某的兒子梁某向湯某公司姓聶的同事借款，梁某將涉案房屋作了抵押, 當(dāng)時(shí)相應(yīng)的公證委托書資料都是梁某簽署的，后來梁某沒有錢還，于 是將涉案房屋出售給湯某。梁某則表示：2011年9月2日我兒子梁 某向湯某的民間借貸公司借款100萬元，借款時(shí)間1年，利息是60 萬元；梁某簽訂了借款合同，當(dāng)時(shí)合同上沒有注明出借人，同一天湯 某公司就通過廖德柵的網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬901000元給梁某，之后梁某每個(gè)月 向廖德柵的個(gè)人賬戶還利息、本金45000元或50000元，梁某還了將 近半年左右就沒有接著還款；兩份公證委托書都是我和妻子李某在公 證處做的，當(dāng)

7、時(shí)明確口頭委托的事項(xiàng)就是辦理抵押或涂銷抵押；2012 年口月7日，湯某和其另一個(gè)同事黃旭在沒有通知我也沒有經(jīng)過我 同意的情況下，雙方就私下簽訂了存量房買賣合同，約定的房?jī)r(jià) 是651100元，付款方式是一次性付款，且湯某偽造了一份梁某己將 欠款100萬元還給湯某的證明給房管局；直到我收到法院送達(dá)的開庭 傳票，才得知涉案房屋己轉(zhuǎn)名至湯某名下；至今我仍不認(rèn)識(shí)湯某。一審法院向湯某、梁某釋明涉案存量房買賣合同名為買賣, 實(shí)為以物抵債，違反了我國(guó)法律關(guān)于禁止流質(zhì)抵押的規(guī)定，因此為無 效合同。法院釋明后湯某、梁某均無變更訴請(qǐng)。裁判結(jié)果廣州市天河區(qū)人民法院一審判決：一、自本判決發(fā)生法律效力之 日起15日內(nèi)，湯

8、某協(xié)助梁某到廣州市房管部門辦理廣州市天河區(qū)員 村一橫路某大院某房產(chǎn)權(quán)過戶至梁某名下的手續(xù)。二、上述房屋產(chǎn)權(quán) 恢復(fù)至梁某名下當(dāng)日，梁某協(xié)助湯某到廣州市房管部門辦理以廣州市 天河區(qū)員村一橫路某大院某房為抵押物、抵押權(quán)人為湯某、抵押債權(quán) 為100萬元的抵押登記手續(xù)。三、駁回湯某的本訴請(qǐng)求。四、駁回梁 某的反訴請(qǐng)求。本訴受理費(fèi)100元，由湯某負(fù)擔(dān)；反訴受理費(fèi)50元， 由梁某負(fù)擔(dān)。一審宣判后，湯某不服判決，上訴至廣州市中級(jí)人民法院。廣州市中級(jí)人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。裁判理由廣州市天河區(qū)人民法院一審認(rèn)為：我國(guó)物權(quán)法第一百八十六 條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人 不

9、履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用 V中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋第五十七條規(guī)定：“當(dāng)事 人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押 物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效”。上述規(guī)定的情形均是法 律對(duì)“流質(zhì)契約”的禁止。本案中，按湯某、梁某的舉證及湯某、梁 某各自陳述，梁某的兒子梁某向湯某借款200萬元，為此梁某以其涉 案房屋作為上述借款合同的抵押物，梁某及其妻子李某并為此簽署了 經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，授權(quán)黃旭等人辦理涉案房屋的抵押登記、涂 銷抵押、出售房屋等；因借款到期后梁某無力歸還，湯某向房管部門 出具己還清款的證明，涂銷了設(shè)定在涉案房屋上的

10、抵押登記，2012 年口月7日黃旭作為梁某的代理人與湯某雙方簽訂了存量房買賣 合同，辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。由此可見，存量房買賣合同并非雙 方真實(shí)意思表示，合同名為買賣，實(shí)為以物抵債，簽署存量房買賣 合同的目的是為辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。本案中，涉案房屋原己設(shè) 定了抵押，在沒有經(jīng)過折價(jià)變賣或者拍賣的情況下，湯某通過簽署存 量房買賣合同的形式辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，直接獲得抵押房屋, 顯然有違公平合理原則，且違反了抵押權(quán)的本質(zhì)屬性，違反了法律關(guān) 于抵押權(quán)流質(zhì)契約的禁止規(guī)定。因此 上述存量房買賣合同屬以 合法形式掩蓋非法目的，依法為無效合同。在作為房屋產(chǎn)權(quán)過戶依據(jù) 的存量房買賣合同無效的情況下，涉案房屋產(chǎn)

11、權(quán)應(yīng)恢復(fù)至梁某名 下。同時(shí)，鑒于梁某作為抵押人也確認(rèn)主債務(wù)人梁某未全部清償債務(wù)， 梁某作為抵押人也未代梁某償還債務(wù)，故湯某出具的涂銷證明以 及相應(yīng)的與作為梁某的代理人的黃旭所作的涉案房屋的涂銷抵押登 記行為亦屬以合法形式掩蓋非法目的而為，依法屬無效行為，因此涉 案房屋的抵押登記應(yīng)恢復(fù)至原來狀態(tài)，湯某仍是抵押權(quán)人。綜上，湯 某要求梁某一戶騰空搬出涉案房屋，無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。 關(guān)于梁某的反訴請(qǐng)求，如上所述，上述存量房買賣合同依法屬無 效合同，不屬可撤銷范疇，梁某反訴請(qǐng)求于法無據(jù)，不予支持。廣州市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于涉案房屋的 買賣是屬于抵押物直接抵債還是正常的買賣行為

12、。對(duì)此雙方當(dāng)事人各 有不同表述。梁某陳述由于其家人資金需要，向湯某借款，應(yīng)湯某要 求先簽訂抵押及處置房產(chǎn)的委托，其后再與湯某簽訂借款合同，由于 未能還款，湯某以買賣的方式低價(jià)處置了其房產(chǎn)。該陳述基木符合民 事借款行為中合同雙方對(duì)借款風(fēng)險(xiǎn)防范的基木規(guī)律，亦與合同簽訂及 履行的事實(shí)基木吻合。而湯某則陳述，其與梁某委托抵押、處置房產(chǎn) 的受委托人毫無關(guān)系，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移屬于正常的買賣行為，該陳述 并不符合常理，且對(duì)于借款未與梁某結(jié)算而作清償處理并無合理解釋。 結(jié)合案件事實(shí)，兩相比較，原審法院采納梁某的陳述，對(duì)涉案房屋的 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移認(rèn)定為以合法方式掩蓋非法目的抵押物直接抵債行為，原審 法院事實(shí)認(rèn)定及法律適

13、用均無不當(dāng)，湯某上訴理由缺乏事實(shí)及法律依 據(jù)，因此判決駁回上訴，維持原裁定。案例注解本案從表明證據(jù)看，系湯某向梁某購(gòu)買涉案房屋，取得房產(chǎn)證后 要求梁某交付房屋，而通過全而梳理證據(jù)及當(dāng)事人的陳述，木案實(shí)際 上為民間借貸引發(fā)的房地產(chǎn)買賣合同糾紛。在梁某作為原產(chǎn)權(quán)人提起 反訴，要求撤銷涉案房屋的買賣合同并要求確認(rèn)涉案房屋歸其所有的 情況下，本案必然涉及查明湯某取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系一一房 屋買賣合同是否真實(shí)以及合法性的問題，這成為本案審理的關(guān)鍵。案件審理中對(duì)此存在兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，梁某作為 完全民事行為能力人，以涉案房屋作為抵押，為其兒子梁某向湯某借 款作擔(dān)保，并向黃旭等案外人出具了

14、經(jīng)過公證的委托權(quán)限包括出售涉 案房屋在內(nèi)的全權(quán)委托書，應(yīng)對(duì)其代理人的代理行為依法承擔(dān)相應(yīng)法 律后果。湯某基于該公證委托書具有的公信力，與梁某的代理人黃旭 簽訂房屋買賣合同，并無不當(dāng)，且事實(shí)上涉案房屋己過戶至湯某名下, 該買賣合同是真實(shí)有效的，湯某根據(jù)合同有權(quán)要求梁某交付房屋。至 于黃旭出售涉案房屋時(shí)是否實(shí)際征得了梁某的同意，屬作為委托人的 梁某與被委托人的黃旭之間的內(nèi)部關(guān)系，對(duì)外不得對(duì)抗已辦理產(chǎn)權(quán)過 戶登記的買家湯某。因此，應(yīng)支持湯某要求梁某遷出涉案房屋的訴請(qǐng), 駁回梁某的反訴請(qǐng)求。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋買賣為涉及當(dāng)事人重大權(quán)益的大宗交易， 首先應(yīng)審查買賣合同是否當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，在此基礎(chǔ)上

15、再審查 合同的合法性問題。不能孤立地看單個(gè)合同及房屋權(quán)屬證書，而應(yīng)全 而審查包括簽約過程、合同價(jià)款是否合理、房款的實(shí)際支付情況、房 屋的交付情況等綜合判斷。本案中，查明在出借人、借款人未就借款 的結(jié)算問題達(dá)成一致意見的情況下，湯某向房管部門提交借款己還清 的證明，涂銷了抵押，簽訂房屋買賣合同并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，即合 同名為買賣，實(shí)為以物抵債，該抵債行為未經(jīng)過借款人及抵押人的同 意，房屋買賣合同不是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，違反了法律禁止流質(zhì) 抵押的規(guī)定，屬以合法形式掩蓋非法目的的行為，房屋買賣合同無效。 因此，涉案房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)恢復(fù)至梁某名下，本案中應(yīng)駁回湯某要求交付 房屋的訴請(qǐng)。本案一審、二審均遵循

16、了第二種觀點(diǎn)的思路，是正確的。本案審 理引發(fā)的思考是，民間借貸中的授權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋行為屬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大背景 下的新生現(xiàn)象，且披著合法的外衣，表而證據(jù)似乎嚴(yán)絲合縫、無懈可 擊，具有較強(qiáng)的迷惑性，事實(shí)認(rèn)定及法律適用均有一定難度。審判實(shí) 踐中應(yīng)注意以下兩方而：一、民間借貸中授權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋買賣合同是否當(dāng)事人的真實(shí)意思表 示我國(guó)民法通則第五十五條第（二）項(xiàng)規(guī)定，民事法律行為應(yīng) 當(dāng)意思表示真實(shí)。首先，應(yīng)對(duì)民間借貸中授權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的操作模式有 所了解。近年來，民間借貸特別是民間職業(yè)放貸，因手續(xù)便捷、門檻 低、能迅速滿足借款人的資金需求而大行其道。職業(yè)放貸人為防范風(fēng) 險(xiǎn)，往往要求借款人提供房產(chǎn)作為抵押，并利用自身優(yōu)勢(shì)地位

17、以及借 款人對(duì)資金的急迫需求、法律意識(shí)薄弱，要求借款人在借款時(shí)向出借 人出具經(jīng)過公證的授權(quán)權(quán)限包括抵押、出售等的全權(quán)委托書及交付房 產(chǎn)證原件（受托人為出借人指定人員，借款人并不認(rèn)識(shí)）。出借人取 得上述公證委托書及房產(chǎn)證原件后，等于變相取得了房屋權(quán)屬人的處 分權(quán)，如借款人未能按時(shí)還款，則出借人可直接繞過借款人，憑據(jù)上 述公證委托書徑行涂銷抵押并簽訂房屋買賣合同，辦理產(chǎn)權(quán)過戶，從 而取得房屋所有權(quán)。在此情況下，房屋買賣合同僅是辦理產(chǎn)權(quán)過戶手 續(xù)的手段和工具。其次，根據(jù)房屋買賣的交易屬性及常理，判斷房屋買賣交易關(guān)系 是否真實(shí)，應(yīng)綜合簽約背景及過程、合同價(jià)款是否合理、房款的實(shí)際 支付情況、房屋的交付等

18、情況進(jìn)行判斷，不能孤立地審查單個(gè)合同。 木案中湯某自身確認(rèn)其“購(gòu)買”涉案房屋的原因是梁某的兒子梁某無 力還債，故梁某將房屋出賣給其。事實(shí)上，湯某作為出借人、梁某作 為借款人、梁某作為擔(dān)保人三方并未對(duì)欠款數(shù)額進(jìn)行過結(jié)算，以涉案 房屋抵債的對(duì)價(jià)并未經(jīng)過當(dāng)事人協(xié)商一致，合同約定的65萬元成交 價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)值，木案房屋買賣合同顯然不是當(dāng)事 人的真實(shí)意思表示。二、民間借貸中授權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋買賣合同的法律效力我國(guó)物權(quán)法第一百八十六條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期 屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán) 人所有?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用v中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題 的解釋第五十七條規(guī)定：“當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期 限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi) 容無效”。以上均是法律及司法解釋對(duì)“流質(zhì)契約”的禁止性