房地產(chǎn)的融資方式以及

1、 資金和土地是房地產(chǎn)開發(fā)的兩條腿，沒有資金和土地，開發(fā)商將寸步難行。房地產(chǎn)業(yè)的諸多環(huán)節(jié)不夠規(guī)范，特別是在信貸和土地方面，這兩個軟肋往往也是政策調(diào)控的重點。 近兩年來國家實行了土地緊縮政策和信貸緊縮政策，雙管齊下的地產(chǎn)新政讓房地產(chǎn)企業(yè)普遍感到了資金壓力，隨著政策調(diào)控的效應(yīng)逐步顯現(xiàn) ，這種壓力將進(jìn)一步增大。 窮則變，變則通。在地產(chǎn)新政的嚴(yán)格規(guī)定下，催生出靈活多樣的房地產(chǎn)融資方式?！吧鲜小薄ⅰ靶磐小?、“基金”、“信貸”、“典當(dāng)”等紛紛登臺亮相，更有各種巧妙地，不可復(fù)制的，個案性的創(chuàng)新的融資方式。 -前言 一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道與融資方式 二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式 三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 四、熱

2、點融資方式現(xiàn)狀 五、融資成本的計算方法 六、房地產(chǎn)融資案例一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道與融資方式1.企業(yè)內(nèi)部融資 即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金支持項目開發(fā)，或通過擴大自有資金基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部融資包括“抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得現(xiàn)金”、“預(yù)收購房定金或購房款”和企業(yè)留存收益2.企業(yè)外部融資（1）上市融資。隨著資本市場的日益發(fā)達(dá),股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。（2）發(fā)行債券。根據(jù)發(fā)債主體的不同，分為政府發(fā)行、金融機構(gòu)發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。發(fā)行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來大規(guī)模的長期資金，用于土地開發(fā)和房地

3、產(chǎn)項目投資等。（3）銀行貸款。常見的有信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。信用貸款依賴于開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務(wù)以及信用記錄，無須開發(fā)商以所開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押。但需要其他抵押物作抵押或以企業(yè)的信用作擔(dān)保。房地產(chǎn)抵押貸款要求開發(fā)商以所擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開發(fā)抵押貸款和房屋開發(fā)抵押貸款，由于這種方式大大降低了銀行的信貸風(fēng)險，因此，在商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中居于主導(dǎo)地位。（4）其他融資機構(gòu)的融資。目前為我國房地產(chǎn)融資的金融機構(gòu)主要是銀行，而在國外還有其他形式的金融機構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)提供融資服務(wù)，例如房地產(chǎn)保險公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財務(wù)公司等等。（5）合作開發(fā)。包括合資開發(fā)。這種方式可以補充自有資

4、金，分散投資風(fēng)險，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用較多的一種方式。（6）前言貨幣合約。這是一種非常美國化的高比率的房地產(chǎn)融資方式。它采用貸款機構(gòu)出資，開發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，它還充當(dāng)貸款人的角色，要將其投資分期收回，并要求獲得利息。故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。（7）房地產(chǎn)辛迪加。這是美國房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式。它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成。其中經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負(fù)無限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營管理，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。房地產(chǎn)辛迪加可以籌集到開發(fā)商難以籌集到的權(quán)益或短

5、期資金。（8）房地產(chǎn)信托融資。這是以房地產(chǎn)作為主要資金投向信托產(chǎn)品。信托投資公司可以通過向開發(fā)商發(fā)放信托資金或直接參與房地產(chǎn)投資等方式參與運作。相對于銀行信貸融資而言，房地產(chǎn)信托融資可以降低整體的融資成本，節(jié)約財務(wù)費用，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司的長期可持續(xù)發(fā)展，在不提高企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。（9）租賃融資。在這種融資方式下，擁有土地經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，將該土地出租給其他的投資者開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，以每年獲得的租金作為抵押，申請房地產(chǎn)項目開發(fā)的長期貸款；或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自發(fā)開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。租賃方式分為出租人的房

6、地產(chǎn)和承租人的房地產(chǎn)。（10）回租融資。在這種融資方式的要點是開發(fā)商先出售自己開發(fā)的物業(yè)，再將其租回經(jīng)營。（11）回買融資。開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構(gòu)，然后再用貸款機構(gòu)的貸款買回該項物業(yè)。（12）夾層融資。指不屬于抵押貸款貸款的其他次級債或優(yōu)先股，建立不同債權(quán)和股權(quán)的投資組合。二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式1.企業(yè)自有資金 企業(yè)自有資金包括：企業(yè)設(shè)立時各出資方投入的資金；經(jīng)營一段期間以后，從稅后利潤中提取的盈余公積金；資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形式）。這些資本由企業(yè)自由支配、長期持有。是企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)和保證，國家房地產(chǎn)企業(yè)的自由資本比例有嚴(yán)格要求。開發(fā)商在

7、實際操作過程中，一般不太愿意動用過多的企業(yè)的資本金，只有當(dāng)項目的盈利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業(yè)自有資本金。2.預(yù)收賬款 是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購房者的定金，以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)項目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。3.銀行信貸 開發(fā)商向銀行借入的資金，償還期在一年以內(nèi)的，為短期信貸，償還期在一年以上的，成為長期信貸。短期信貸由于必須在一年內(nèi)償還，所以只能作為企業(yè)的流動周轉(zhuǎn)資金，在開發(fā)項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發(fā)商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建設(shè)貸款。常見的開發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房產(chǎn)抵押貸款。4.房地產(chǎn)開發(fā)債

8、券 債券是一種表明債權(quán)債務(wù)關(guān)系的金融工具，債券載明了發(fā)行人有在約定的期間歸還本金和利息的義務(wù)。債券是一種資本市場上的金融工具，期限長于一年。5.上市融資 通過上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)重要的籌資手段。股票與債券同為資本市場上的融資工具，但股票是一種股權(quán)證明，持有普通股的股東有權(quán)參加企業(yè)的經(jīng)營管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險高、投資大、周期長，因此，采用發(fā)行股票上市也是房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的融資方式。6.爭取外單位投資 企業(yè)對外投資的方式主要有兩種：一種是以貨幣資金的方式向其他單位投資，一種是投入實物或無形資產(chǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)高回報的吸引，房地產(chǎn)企業(yè)容易吸引有投資需求但又缺乏房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)能力的企業(yè)參與房地產(chǎn)

9、開發(fā)。7.利用外資 主要有兩種：國外直接投資和國外間接投資。近幾年來，外資主要以房地產(chǎn)基金的方式出現(xiàn)，紛紛試水中國，成為我國房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點。8.合作開發(fā) 開發(fā)商尋找一家或幾家有經(jīng)濟實力的企業(yè)，與之合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，是較多小房地產(chǎn)企業(yè)采用的一種分散和轉(zhuǎn)移籌資負(fù)擔(dān)的較為可行的辦法。 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道看似呈現(xiàn)多元化的特征，但是實際上，大量銀行信貸資金通過直接或間接渠道進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)。其他融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，所占比重偏低。三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀1、融資規(guī)模持續(xù)增長 我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過10年的高速發(fā)展，成為我國市場經(jīng)濟不可或缺的部分。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持。盡管一段

10、時間以來出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫論爭以及央行收緊信貸的出臺，但房地產(chǎn)開發(fā)資金仍有較大幅度增長。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金首次過萬億大關(guān)，高達(dá)1.31萬億元，是1997年的3.4倍。2010年1-2月我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源1.05萬億，同比增長69.5%；其中國內(nèi)貸款2489億，同比增長46.1%，其他資金4482億，增長111.9%其他資金里的定金及預(yù)收款2446億、個人按揭貸款1443億，分別增長103.7%和168.1%，個人貸款和預(yù)售房款回籠較去年同期明顯加速。 2.融資結(jié)構(gòu)單一，方式有限 我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行信貸、自籌資金和其他資金（主要是定金及預(yù)付款）三個方

11、面，實際上前兩個方面也來自于銀行資金。 其他38.14% 自籌資金28.63% 國內(nèi)貸款23.81% 外資1.42% 預(yù)算內(nèi)0.08% 債券0.003%四、熱點融資方式現(xiàn)狀 從我國的金融結(jié)構(gòu)看，銀行資產(chǎn)規(guī)模在整個金融資產(chǎn)中占有絕對優(yōu)勢，銀行信貸在企業(yè)融資中占絕對主導(dǎo)地位。2004年上半年底，我國銀行信貸融資占全社會融資總量的83%，股票融資只有2.6%。從目前到未來相當(dāng)長的一段時期，我國的銀行信貸仍是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主渠道。目前，隨著銀行信貸的逐步規(guī)范，商業(yè)銀行內(nèi)部控制和經(jīng)營水平的提高，銀行對房地產(chǎn)項目的貸款審查更為嚴(yán)格，放貸更為謹(jǐn)慎，將支持優(yōu)質(zhì)項目，即實施“扶優(yōu)限劣”。 根據(jù)中國加入WTO的

12、承諾，我國逐步放開對外資銀行人民幣業(yè)務(wù)的限制。雖然中國對外資銀行開放了人民幣業(yè)務(wù)，但是，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，外資銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的獲得遠(yuǎn)比中資銀行更為嚴(yán)格。他們看中企業(yè)集團背景、擔(dān)保條件，還要求嚴(yán)格的律師和評估報告，文件繁瑣，此外，他們的風(fēng)險控制也更為嚴(yán)格。因此，房地產(chǎn)企業(yè)從外資銀行手中獲得貸款絕非易事。1.銀行信貸2.房地產(chǎn)信托 2002年底，信托投資公司的第五次整頓結(jié)束基本結(jié)束，有50多家信托投資公司重新登記，信托公司回歸“受人之托，代人理財”的信托本業(yè)。與此同時，央行121號文件使得房地產(chǎn)企業(yè)的銀行信貸融資渠道受阻，切斷了房地產(chǎn)開發(fā)商賴以生存的資金鏈。而這正是信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)

13、務(wù)的大好時機，頻頻發(fā)行房地產(chǎn)信托計劃，為房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來了新的希望和契機。 但是，我國房地產(chǎn)信托融資有諸多局限性。房地產(chǎn)信托融資額在整個房地產(chǎn)融資中占比僅1%左右，并主要以過橋貸款為主，難融大錢，作用有限；信托對房地產(chǎn)行業(yè)的支持主要在救急方面；此外，信托產(chǎn)品還在稅制和流動性方面受到局限。 3.基金 基金是一種集合籌資，分散投資的金融制度。據(jù)不完全估計，我國有資本市場已有6000億元左右的私募基金，可以肯定，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對這些私募基金的吸引力是很強的。這種地下金融只能借財務(wù)管理公司、投資公司等形式而存在，在具體運作上更是缺乏規(guī)范。 4.上市融資 從房地產(chǎn)企業(yè)自身來看，上市門檻高，上市后監(jiān)管壓力大。從證券市場對房地產(chǎn)企業(yè)的放映來看，我國房地產(chǎn)上市公司在資本市場上海暴露出一系列問題，影響了房地產(chǎn)股票對證券市場的吸引力。存在的問題：整體素質(zhì)相對較差；盈利能力不足；業(yè)績波動性大。 5.房地產(chǎn)債券債券融資在我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中的比重小，這主要一是由于景觀政策的制約；二是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的約束。6.總結(jié)（1）政府積極引導(dǎo)，完善房地產(chǎn)企業(yè)融資體系，完善相關(guān)的法律制度和經(jīng)濟制度，加快金融體制改革的步伐，不斷加大本土金融市場的靈活性、選擇性，減少對它僵化的缺少彈性的管制。（2）加快發(fā)展信托、期權(quán)、基金等新型金融工具，增強