國有房地產企業(yè)績效審計的難點和對策

1、    國有房地產企業(yè)績效審計的難點和對策    程海波國有企業(yè)開展績效審計是企業(yè)進行內部管理控制的有效手段，通過內部審計對企業(yè)經營活動和相關資源使用的經濟性、效率性和效果性進行審查和評價，可以促進企業(yè)加強管理、防范風險、增收節(jié)支，提高企業(yè)經營效率和效益審計署2008年至2012年審計工作發(fā)展規(guī)劃明確提出，要全面推進績效審計，到2012年，每年所有的審計項目都開展績效審計。劉家義審計長在2013年全國審計工作會議上指出，要進一步加大績效審計力度，促進提質增效和厲行節(jié)約。這說明績效審計正成為我國現(xiàn)代審計發(fā)展的方向，也是我國未來審計工作的重點。作為國有資產的

2、重要組成部分，國有企業(yè)開展績效審計是企業(yè)進行內部管理控制的有效手段，通過內部審計對企業(yè)經營活動和相關資源使用的經濟性、效率性和效果性（以下簡稱“3e性”）進行審查和評價，可以促進企業(yè)加強管理、防范風險、增收節(jié)支，提高企業(yè)經營效率和效益，實現(xiàn)企業(yè)價值不斷增值。從近年的審計實踐看，國有企業(yè)開展績效審計還停留在一個比較初級的階段，尤其是作為國有經濟重要支柱產業(yè)之一的國有房地產企業(yè)，其本身具有強烈的行業(yè)特殊性，使得內部審計在實施績效審計時遇到了一些困難和局限。本文擬對此進行分析，探討國有房地產企業(yè)如何有效開展績效審計的思路。一、國有房地產企業(yè)開展績效審計的難點1、企業(yè)價值目標多樣，3e性難以兼顧。國有

3、房地產企業(yè)是社會組織的一種存在形式，其實現(xiàn)的價值是多層面、多維度的。作為自主經營、自負盈虧的市場主體，企業(yè)注重的是經濟目標，通過投資、建造、銷售項目或提供服務實現(xiàn)利潤的最大化，以滿足投資人對投資的增值和回報。但在追求國有資本保值增值的過程中，又必須體現(xiàn)出比其他企業(yè)更高的公益性，實現(xiàn)公共利益目標，如承建政府特定的投資項目、參與市政工程和安居工程建設等，推動城市建設步伐，改善居民居住環(huán)境。企業(yè)在執(zhí)行市場經濟行為時，受資本逐利性的影響，會自發(fā)地追求效率和效果的最大化，以期用最小的投入獲得最大的產出。當企業(yè)承擔一定的社會責任目標時，3e性之間往往會出現(xiàn)矛盾，比如建造某一公共項目，在評價其績效情況時常常

4、會發(fā)現(xiàn)，有時支出雖然經濟、節(jié)約，但效果不好，或者是產出質量、社會效果、公眾滿意度非常理想，但項目本身卻無經濟性可言。2、經濟業(yè)務復雜，評價標準難以統(tǒng)一。近幾年房地產行業(yè)高速發(fā)展，經濟業(yè)務越來越復雜。從整個企業(yè)集團看，其經營業(yè)務多元化。很多企業(yè)大規(guī)模跨區(qū)域、跨領域擴張，不僅從事著住宅、商業(yè)地產開發(fā)，還延伸經營與之相配套的市政設施建設、綠化養(yǎng)護、物業(yè)管理，并涉足酒店、文化、旅游、金融等多領域，由過去單一的房地產開發(fā)經營發(fā)展成為了綜合性房地產投資控股集團。從單個企業(yè)來看，其業(yè)務環(huán)節(jié)繁多。房地產開發(fā)業(yè)務一般包括項目可行性研究、產品定位、規(guī)劃設計、征地拆遷、七通一平、建筑施工、工程監(jiān)理、竣工驗收、交付使

5、用等多個階段。受內外部因素的影響，每個階段都存在著管理控制風險，影響企業(yè)績效。企業(yè)開展績效審計，可以是整個集團系統(tǒng)的各運營層面，也可以各業(yè)務開發(fā)階段為審計對象，或者選擇開發(fā)階段的某一控制點進行審計。正因為績效審計的內容廣泛，審計對象千差萬別，因此，制定一套統(tǒng)一適用的評價標準體系比較困難，也影響了當前績效審計大范圍的推廣。3、審計資源不足，審計效益受到限制。相對于企業(yè)財務收支審計、專項審計、效益審計，績效審計的目標層次更高，審計內容增多，既包括被審計單位各項業(yè)務活動，也包括其他非經濟范疇的管理活動。在工作量不斷增加和難度逐步提高的情況下，審計任務重與審計資源不足的矛盾凸顯，影響著審計效益的發(fā)揮。

6、一是重視程度不夠。長期以來，企業(yè)管理者往往將審計與會計緊密聯(lián)系起來，認為審計就是對會計報表進行審核，是保證財務信息合法公允的第二道關口，沒有意識到內部審計的潛在價值，從而抑制了企業(yè)對內部審計的資源投資，這種資源不僅是有形的財務資源、人力資源，也包括管理者的時間和注意力資源?？冃徲嬕蚴苜Y源的限制不能很好地深入開展，審計意見和建議也就得不到較好地貫徹和落實。二是評價依據(jù)不健全。2013年8月中國內部審計協(xié)會發(fā)布了新中國內部審計準則，將原經濟性、效率性、效果性具體準則合并修訂為第2202號內部審計具體準則績效審計，為內部審計實施績效審計提供了法規(guī)依據(jù)。但該準則對審計的方法和評價標準只是作了籠統(tǒng)的列

7、舉，沒有制定具體的實施細則，給績效審計工作帶來一定的難度。企業(yè)審計人員在進行績效審計時， 由于缺乏有針對性的細則指導，往往憑各自的想法和職業(yè)判斷來摸索， 難免有各行其是的情況， 這樣不利于審計質量管理及審計風險控制， 加大了審計風險。三是人才資源匱乏?？冃徲嬍且环N新型審計，涉及的領域和范圍較廣，審計對象復雜多樣，這就決定了審計人員必須是精通多個學科、綜合素質高的復合型人才。而受傳統(tǒng)財務審計的影響，國有企業(yè)的審計人員主要是會計師和審計師，精通工程、評估、經濟、法律、計算機等專業(yè)知識的人才極少，整體呈現(xiàn)著知識結構單一，綜合分析問題的能力不強，缺乏績效評價的經驗、知識及技術能力的特點。這直接影響了

8、績效審計的質量，審計評價和建議也無法上升到企業(yè)管理層面，難以達到理想的績效審計效果。二、國有房地產企業(yè)開展績效審計的對策1、有的放矢，恰當選擇審計項目。審計項目的選擇是審計工作循環(huán)的開端，也是審計計劃編制工作的第一步。審計項目選擇的好，可以達到績效審計目標；反之，則不可能達到。選擇審計項目時，應對被審計事項或單位的信息進行充分了解和分析，從宏觀上把握和識別企業(yè)面臨的風險并排序，預測可取得的審計成果是否能夠達到審計目標，最后由決策層、業(yè)務部門、審計組共同論證擇優(yōu)。目前國有企業(yè)開展績效審計的實踐經驗有限，大規(guī)模開展績效審計的基礎和條件尚不具備，本著“突出重點”的原則，可以選擇領導重視、群眾關心的熱

9、點、難點，重大資金，重點項目，高風險集中的重點環(huán)節(jié)進行試點審計，再由點及面，逐步推開。比如，對資金分配使用的合理性和項目的效益性進行審計，審查項目的可投資性、技術可行性和經濟合理性，審查工程質量情況，審查物資采購和招投標程序的合法合規(guī)性，審查項目建設計劃與執(zhí)行情況，審查項目投入使用后的運行效率和效果等。另外，選擇審計項目的規(guī)模大小、復雜程度應與審計人員的數(shù)量、素質等審計資源承受能力相匹配。 2、建立多層次的績效審計評價標準體系。確定績效審計的評價標準是績效審計的關鍵問題，沒有審計標準，就無從進行審計評價。國有企業(yè)的經濟管理活動是多樣的，績效審計應當根據(jù)審計事項的特點建立相應的評價標準，這種評價

10、標準體系是多層次的。一般來說，分為三個層次：第一層次是財務績效標準，是根據(jù)國家政策、行業(yè)參數(shù)、上級下達的任務目標、預算等制定的經濟效益類指標，以定量和財務分析為主，利用這一類指標可以進行投入、產出等總量分析，進行預算投入與實際投入、本項目與其他項目的比較分析，進行未來發(fā)展走向的趨勢分析，形成企業(yè)績效的初步評價；第二層次是管理績效標準，主要是內部控制類指標，以定性分析為主，定量分析為輔，從企業(yè)經營決策、內部管理與控制、戰(zhàn)略管理、發(fā)展創(chuàng)新等方面進行評價，反映管理成效，形成企業(yè)績效更全面的修正性評價；第三層次是社會效益標準，根據(jù)不同行業(yè)、不同性質而制定，主要包括公共設施增長率、社會滿意度、群眾上訪率

11、等指標，評價項目對生態(tài)環(huán)境、行業(yè)和地區(qū)經濟發(fā)展、公共政策和社會穩(wěn)定等方面所產生的作用和影響。運用這三個層次的評價指標，可以形成企業(yè)績效的綜合評價。在確定評價標準時，應當根據(jù)國家經濟形勢、宏觀政策、當?shù)氐目陀^環(huán)境、歷史條件和實際情況進行動態(tài)的調整。3、綜合評價企業(yè)績效的3e性，即經濟性、效率性、效果性?？冃徲嫞址Q為3e審計，是對企業(yè)經營活動和資源利用的經濟性、效率性和效果性進行評價，即評價審計項目的支出是否節(jié)約、投入與產出是否高效、是否達到預定目標。一般情況下，評價績效最關注的是效果性，只有達到預定的效果，再評價審計事項是否經濟和高效才有意義。3e性之間的關系是，經濟性是前提，效率性是過程，

12、效果性是目的。房地產企業(yè)具有行業(yè)特殊性，其績效審計項目往往會涉及許多重大的建設項目，這些項目可能要延續(xù)若干年，有的項目要分幾個階段完成。這就需要對項目過程進行績效審計和評價，提出管理建議。這類項目當期可能沒有效益或收益很小，但不能簡單地評價說項目績效不好，項目可能在今后會取得較大的效益空間。因此，在評價效果性時，不能局限于現(xiàn)實的、短期的、局部的績效，應當將短期效益與長期效益相結合，用發(fā)展的眼光進行評價。必要時還要追溯到以前年度的工作成果對現(xiàn)實工作的影響，密切關注前后年度之間存在的必然聯(lián)系。在項目初期效果性不明顯的情況下，要更多地關注投資的經濟性，控制投資規(guī)模，注重項目的合理性，盡量控制不必要的

13、變更支出。在企業(yè)承擔政府建設任務，經濟效果不明顯的情況下，要更多地關注其社會效益性，經濟性和效率性則處于次要位置?？傊谠u價企業(yè)績效時，要權衡3e性，給企業(yè)一個客觀、公正、準確的評判。4、多方面提升審計人員的綜合能力。審計署提出的“人、法、技”建設中，“人”的因素是排在首位的，因此全面提升審計人員的綜合能力有利于推進績效審計的順利開展。提升審計人員的綜合業(yè)務能力，可以從四個方面入手：首先，審計組應組織審計人員掌握項目從立項、建設、驗收每個環(huán)節(jié)涉及的內容、工作重點，全面學習相關法律法規(guī)和企業(yè)內控制度，熟悉整個經營管理過程。其次，適當聘請法律、合同、工程造價、工程設計、施工管理等相關領域的專家參

14、與到審計項目中來，通過審計人員與專家的現(xiàn)場互動，提高審計人員的綜合素質。再次，項目結束后，審計組應開展審計項目事后評估，總結審計過程中的成功經驗和失敗教訓以及創(chuàng)新點，為下一個審計項目的開展奠定良好的基礎。最后，企業(yè)應每年定期實時對審計人員進行系統(tǒng)培訓，既要培訓績效審計的方法和技術，又要有具體績效審計項目的技能培訓，不斷提高審計人員的學習能力、實戰(zhàn)能力、攻堅突破能力和分析研究能力。5、加強監(jiān)督落實，促進審計成果轉化。（1）建立跟蹤檢查制度，避免屢查屢犯。一是抓住績效審計中發(fā)現(xiàn)的數(shù)額大、范圍大、影響大的問題進行跟蹤整改。二是對領導批示的問題迅速組織力量督促整改，確保認真落實。三是在對績效審計中發(fā)現(xiàn)的普遍性、全局性問題督促糾正的基礎上，把重點放在督促健全內控制度和流程上，確保問題得到全面整改，擴大績效審計的工作成果。（2）建立審計成果共享制度，暢通信息渠道。在黨委成員、業(yè)務部門負責人及一般干部等特定范圍和層面，分別以專題會、公司內部網絡、審計簡報等形式及時公布績效審計成果，同時，與人事、紀委、辦公室等綜合職能部門建立信息共享機制，使審計成果轉化效能最大化。也可拓寬渠道、創(chuàng)新形式，積極靈活向其他監(jiān)