以市場化租賃市場解決住房問題

1、以市場化租賃市場解決住房問題以市場化政府公寓解決住房問題租房實踐 土地私有化 廉租房危害 經(jīng)濟(jì)適用房的問題 市場化 方式 國民待遇 住宅與寫字樓比較70年土地使用稅 操作方式 租賃稅出租車行業(yè)戶口限制租賃稅調(diào)控武器削弱剛性需 求租房成為一種選擇以納稅而非戶口作為市民的依據(jù)租房實踐房價-住宅與寫字樓目前的方式目前解決方案的問題市場化方式操作方式優(yōu)點國家稅收對房價的影響流動人員管理可能的問題農(nóng)民涌入城市資金來源租金上漲？可控的漸進(jìn)的總結(jié)我是租房的實踐者,婚后自05年在這個小區(qū)租房至今。這是一個大企 業(yè)的宿舍區(qū)，采暖、煤氣都很齊全（其至水電費都低），位置在我工 作的高新區(qū)和市區(qū)二環(huán)東路之間，距離都只

2、有三四站路。我租的是 74平米使用面積的二室一廳，房子是02年的很新，05年時租價每月 550元，現(xiàn)在漲到了 900元。搬進(jìn)來時我把地面和墻面簡單裝修了一 下，與高昂的房價相比，住在這里還是很合算和舒適的，租房居住似 乎是一種可行的方式。但我不滿意的主要有兩點，一是不能按自己意 愿裝修，因為房東隨時因為什么原因會收回房子，我在這個小區(qū)中已 經(jīng)搬過一次家，很麻煩，因為我的家具多；二是我們雖然是本市戶口, 但孩子大了后還不知該到哪里上學(xué)，盡管住在這個小區(qū)，但并沒有這 個小區(qū)的居民權(quán)利。因此很難把租房作為長久的居住方式，租房者都 是潛在的購房者。目前選擇租房的人群主要是大學(xué)畢業(yè)在留在這個城市工作的年

3、輕人、 在這個城市工作的外來人員、本市人的子女婚后租房也有一些，無論 他們是否有木地戶口，他們都在為這個城市工作，大部分人的社會保 險及個稅都在這個城市繳納，他們中的大部分工作在民營企業(yè)，他們 沒有或很少使用國家的資源和公共服務(wù)卻創(chuàng)造了新的資源，他們是社 會發(fā)展的支柱，他們也是最迫切需要解決住房問題的人群，住房改革 應(yīng)首先考慮這個群體的需求。目前的房價過高是無須討論的，我租的這套房子，據(jù)說二手房售價已 經(jīng)超過了 60萬元，超過了 50年的租金，從投資的角度看，超過15 倍的房價年租金比就是泡沫了。然而我觀察到，近五年來住宅的價格 上漲很快，而寫字樓漲幅則較為正常，選取濟(jì)南不同檔次的寫字樓和 住

4、宅各十套計算了一下，住宅的房價年租金比平均為29.5,寫字樓 則是16. 1,相差近一倍，住宅中小戶型的租售比更合算，大戶型則 更差。出現(xiàn)這個差別的原因在于，寫字樓只能用于出租和辦公，無論 是出租還是口用，不合理的租售比下，沒有人會去買。租賃市場中不 存在房市中國家土地出讓的壟斷因素，租金的漲跌與經(jīng)濟(jì)面基本一 致，反映著這個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，因此活躍的房屋租賃市場能夠 起到作為房價的參照系的作用，發(fā)展房屋租賃不僅能解決低收入人群 的居住，也能夠控制使房價合理增長。以德國為例，柏林市中心的公 寓價格遠(yuǎn)低于北京、上海等城市，德國的住房自有率僅有42%,租賃 市場的繁榮是最重要的原因。沒有有效的租

5、賃市場，房市就是腐腿的 是不健全的市場，更容易受到市場化的資金投機(jī)一短期逐利的沖擊。 本文的目的就是探討平衡各方利益的前提下，以強(qiáng)化市場化租賃的方 式解決居民住房問題，并控制房價非理性上漲。冃前的房市模式中， 地市政府及開發(fā)商都有強(qiáng)大動力推動房價上漲，以至于透支了未來十 兒年的上漲空間，有價無市而不得不回調(diào)，這種大起大落對經(jīng)濟(jì)會造 成嚴(yán)重?fù)p害。地方政府通過提高地價獲得更高收入自不必說，開發(fā)商 也可以通過拿地和售房的吋間差從囤積的土地上獲取超額利潤，正常 上漲的房市中，開發(fā)商只應(yīng)該賺取建房的利潤，而在這個鏈條中，政 府則是一次征收了 70年的土地使用稅，70年的土地使用價值到底是 多少呢？這是無

6、法預(yù)估的，因此住宅市場中形成了事實的土地私有 化，消費者購買的房屋中包括了地價，國家不可能到期強(qiáng)制收凹，只 能是未來通過土地稅或房產(chǎn)稅形式確認(rèn)。私有化木身并不是壞事，納 稅人觀念與私有財產(chǎn)是綁在一起的，成為現(xiàn)代民主國家的立國原則， 即擁有私有財產(chǎn)的人民向國家納稅，換取公共服務(wù)，但是現(xiàn)行的土地 出讓模式中，70年的土地出讓金高了還是低了？是國有資產(chǎn)流失還 是私有財產(chǎn)被剝削？判定土地價值最佳的參照就是租金，政府應(yīng)該通 過提供租賃公寓的形式，即通過租金的形式逐年收繳土地使用稅，與 現(xiàn)行次性出售70年使用費的模式并行，不僅解決住房問題，控制 土地和住房價格，還避免寅吃卯糧，為子孫留下空間。當(dāng)前，政府推

7、出的解決住房問題的方式是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，這些 方式未必是好的方式，首先，這兩種方案都把最需要住房的本地工作 的外地戶口家庭排除在外，他們及畢業(yè)后留在城市的大學(xué)半才是當(dāng)前 對高房價不滿輿論的主力軍，無助于解決問題。經(jīng)濟(jì)適用房以減免土 地出讓金和稅費的形式，即國家讓利，各地的政策差異，使某些城市 偏遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房會成為低收入人群的聚居區(qū)，而某些城市位置較好 的則會被有錢有權(quán)的人拿走，實際上，建于偏遠(yuǎn)地方的某些樓盤的價 格，仍高于正常的租售比價格，很多低收入家庭是買不起的，既有資 格乂買得起的大多是公職人員o盡管有不能轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租及收入超過標(biāo) 準(zhǔn)后退房的規(guī)定，但是由于信息不對稱及政府監(jiān)督的動力不高

8、而難以 執(zhí)行，從而使一部分人以較低的價格獲得住房，這是不公平的。廉租 房則更容易成為貧民區(qū)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常是明確反對的。此外，廉租 房和經(jīng)濟(jì)適用房是實物分配，由于現(xiàn)在早已不是一個單位干一輩子 了，其作為臨時住所無法交換、銷售，遷居不便，位置偏遠(yuǎn)并且選擇 遠(yuǎn)不如商品房豐富，出行及工作都不方便。更重要的是，這兩種方式 都是非市場化的，成本高而效率低，行政分配的方式遠(yuǎn)不如市場化分 配更公平和有效率，并容易出現(xiàn)尋租空間滋生腐敗。更好的解決方案是：取消經(jīng)濟(jì)適用房，去掉廉租房的“廉”字，改為 政府出租公寓，以市場化價格提供出租，同吋向低收入家庭發(fā)放租房 券用于抵交租房費用。這里的關(guān)鍵是使租房成為一種可行的

9、選擇，盡 管政府和媒體一再呼吁人人有房住并不等于人人有房產(chǎn)，由于租房者 權(quán)利不充分，并沒有成為真止的選擇。租房者的權(quán)利：第一個層次， 只要按時交納房租，可以永遠(yuǎn)地居住在這座房子里，沒有人可以趕走 租房者，可以在不破壞結(jié)構(gòu)的情況下按自己的意愿裝修；第二個層次, 享有國民待遇，實際上除了教育、物業(yè)管理外，并不太需要更多的公 共服務(wù)，每個教育機(jī)構(gòu)都是為本學(xué)區(qū)的所有居民服務(wù)的，物業(yè)管理也 同樣，并不會占用額外的資源，更進(jìn)一步的公民權(quán)利則可根據(jù)租房者 納稅、社保繳納的情況來考量。完整的解決方案是這樣：政府選擇靠近丁作地點的地段建設(shè)政府出租公寓，以小戶型為主，專 用于出租。房屋驗收后，通過公開招標(biāo)，選擇物

10、業(yè)公司對政府公寓進(jìn) 行分包，采用兩輪投標(biāo)方式，第一輪由政府評判，僅以出價來選擇， 去掉低出價的公司，剩下的競標(biāo)者以相同的價格（即交給政府的租金 部分）參與第二輪競標(biāo)，笫二輪則由居民委員會評判，從中選擇服務(wù) 最佳的物業(yè)公司。簽訂一定期限的合同，中標(biāo)的物業(yè)公司負(fù)責(zé)出租給 住戶，口行決定每套房屋的具體出租價格，與住戶簽訂一定期限的合 同，按時向住戶收取租金（包括物業(yè)管理費），同時物業(yè)公司也負(fù)責(zé) 房屋的維護(hù)及物業(yè)管理，大的房屋修繕需要居民委員會和物業(yè)公司一 起向政府申請，由政府出資，以避免物業(yè)公司在該小區(qū)有固定資產(chǎn)投 資，避免演化為類似出租車公司這種壟斷公共資源的組織，分包合同 到期后，再次以相同方式

11、公開招標(biāo)，選擇新的分包商，每次的招標(biāo)均 是對價格的重新定義。不對物業(yè)分包公司及租房者設(shè)置準(zhǔn)入條件或者 較少的條件限制，為租房者辦理居民證，擁有本社區(qū)的所有居民權(quán)利, 如果該居民在本地納稅和繳納社保，則可進(jìn)一步獲得本市的所有公民 權(quán)利和公共服務(wù)。低收入家庭可申請政府補(bǔ)貼，通過審核后發(fā)放實名 制的租房券，可用于抵償部分或全部房租。通過政府出租公寓同吋帶 動和規(guī)范民間出租屋，民間出租者也可以收取租房券并到政府換取現(xiàn) 金，并登記該租賃關(guān)系，繳納房租稅，租房者以完稅憑證在入住期間 獲得該社區(qū)的公共服務(wù)。這種模式有許多優(yōu)點：從政府稅收角度來說，市場化租賃使政府逐年收取土地稅和資產(chǎn)租 金，財政上沒有任何損失

12、，并更加持久，土地價值通過租金變動更準(zhǔn) 確地體現(xiàn)，政府把更接近工作地點的土地來提供高密度小戶型出租公 寓，越有更好的收益。對房市的影響來看，當(dāng)租房成為一種可行的選擇后，居民可判斷哪種 方式更合算而作出決策，租金就是考量房價高低的尺子，當(dāng)房價高企 吋，更多的人會選擇租房而造成有價無市，而出租房源的增多，分流 更多的居住需求，剛性需求降下來，房價就不會非理性上漲。這樣政 府仍可以招拍掛形式尋求更高的土地出讓價格，但基于市場需求，房 產(chǎn)企業(yè)就不再會盲目追高，畢竟政府不能低價出讓土地，這會造成尋 租的空間和國有資產(chǎn)流失。政府出租公寓應(yīng)建設(shè)在更靠近工作地點的 位置，私有房產(chǎn)則往市郊走成為更有經(jīng)濟(jì)能力的階

13、層的選擇，即使房 價偏高也不會引發(fā)社會矛盾。從流動人口的管理來看，通過給予租房者居民待遇的政策引導(dǎo)，租房 者將會主動做登記，一直以來，民間私下的租房交易中租賃稅很難收 繳，規(guī)范住宅租賃市場后大部分租房者會選擇繳納，房產(chǎn)租賃稅率還 可以成為政府調(diào)控房價的新武器。稅收以外，關(guān)鍵是對流動人員的管 理和服務(wù)有了更好的基礎(chǔ)，所謂流動人員中很大一部分是在本地生 活、工作、納稅的外地戶口的長期居住者。從租房者角度來看，租房者可以自由選擇居住地和遷居，基于工作的 需要，中高收入者也會選擇政府出租公寓，各階層混居，不會形成貧 民區(qū)。以濟(jì)南為例，廉租房租金是50元每刀，該地段市場化租金在 400-600元之間，對

14、于特困家庭，租房券最高可以是600元或更高（低 于很多公務(wù)員及壟斷企業(yè)的員工房貼），完全滿足其住房需求，而且 可以按家庭收入劃分不同的區(qū)間。政府也更應(yīng)該在靠近工作地點的地 方建設(shè)出租公寓，一方面政府收益更佳，也增加租房者的選擇空間。反對這個方案的人可能會擔(dān)心大量農(nóng)村人口涌入城市的問題。面對越 來越大的流動人員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們也應(yīng)知道，自己的城市也有許多人 去了外地發(fā)展，生活方式已經(jīng)改變，人口正在更有效率的流動，真正 的增量并沒有那么多，增量主要來自于農(nóng)村人口，相對農(nóng)村，城市生 活是昂貴的，能夠在城市立足的農(nóng)村人口足以創(chuàng)造出口己的生存空 間，城市應(yīng)該擁抱和接納他們，近幾年來，政府幾乎用盡了提高農(nóng)民

15、 收入的辦法，但如果去農(nóng)村走一下，會發(fā)現(xiàn)城鄉(xiāng)差距在進(jìn)一步拉大， 關(guān)鍵是農(nóng)村的人均資源太少，提高農(nóng)民收入唯一的方式就是把更多農(nóng) 村人口轉(zhuǎn)到制造業(yè)和服務(wù)業(yè)上來，為拉平城鄉(xiāng)差距，哪怕城市人口生 活水準(zhǔn)下降也比差距繼續(xù)拉大要好。而且，通過一些政策的引導(dǎo)，這 種風(fēng)險是可控的。建設(shè)政府出租公寓的經(jīng)費也不會是問題，沒有了土地出讓金和相關(guān)稅 費，建房成木是非常低的，新的房屋設(shè)計越來越合理，質(zhì)量好的話， 可以用上百年，對政府來說是穩(wěn)賺不賠的，完全可以作為近期拉動內(nèi) 需的建設(shè)項目，獲得的收益中還可以拿出一部分作為給低收入家庭的 租房補(bǔ)貼。政府介入房屋租賃市場也不會使租金大幅提高，與房市中政府壟斷土 地供應(yīng)不同，由

16、于民間競爭者的存在，租金的上漲將是平穩(wěn)的與經(jīng)濟(jì) 發(fā)展水平相對應(yīng)的。只要繳納房產(chǎn)租賃稅（-般會轉(zhuǎn)嫁到租賃者身 上），租賃民間房源的住戶同樣可使用租房券，享有居民待遇。這種方式把住房問題和流動人口（更準(zhǔn)確地說應(yīng)是城市新增人口）管 理結(jié)合在一起，起到一石兩鳥的作用。城市戶口已經(jīng)淡化到兒乎沒有 實際價值，我們對市民的定義應(yīng)該基于在本市工作、生活、納稅、繳 納社保的居民，公共服務(wù)如教育應(yīng)按照城市規(guī)劃中的學(xué)區(qū)范圍中社區(qū) 的居民提供，而無須考慮是否本市戶口。未來應(yīng)避免再出臺基于二元 制戶口或者城鄉(xiāng)的差異化政策（我反對一切差異化政策，如行政事業(yè) 單位與企業(yè)間不同的養(yǎng)老和醫(yī)療制度），逐漸落實平等的公民權(quán)利， 起碼不出現(xiàn)在正式法規(guī)中，而僅在實施細(xì)則中體現(xiàn)并漸進(jìn)放開。以我們公司為例，大部