北京遠(yuǎn)洋山水專(zhuān)案組遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項(xiàng)目——產(chǎn)品設(shè)計(jì)報(bào)告

1、序在本案報(bào)告中，基于前期市場(chǎng)調(diào)研及定位，我們對(duì)東、西區(qū)進(jìn)行了差異化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展可能通過(guò)不同規(guī)模和傾向的方案考慮，旨在構(gòu)筑綜合景觀、休閑、便利等多元因素的新型區(qū)域主題商業(yè)及社區(qū)商業(yè)，籍助遠(yuǎn)洋山水大型社區(qū)綜合資源和影響力，構(gòu)筑自然與歡樂(lè)的街區(qū)商業(yè)環(huán)境。53 / 55文檔可自由編輯打印目 錄1前言12項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位22.1 西區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)2 2.1.1 主題概念詮釋3 2.1.2 A區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)3 2.1.3 B、C區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)10 2.1.4 D區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)13 2.1.5 E區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)162.2 東區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)17 2.2.1 產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案一172.2.1.1產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位及產(chǎn)品主題詮

2、釋172.2.1.2商業(yè)組團(tuán)分布建議182.2.1.3設(shè)計(jì)方向192.2.1.4產(chǎn)品設(shè)計(jì)形式建議202.2.1.5商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議242.2.1.6方案一產(chǎn)品設(shè)計(jì)小結(jié)252.2.2 產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案二262.2.2.1設(shè)計(jì)主題概念詮釋262.2.2.2項(xiàng)目概況262.2.2.3項(xiàng)目自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議262.2.2.4其它商業(yè)物業(yè)形式452.3 商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理建議45 2.3.1 物業(yè)管理的職能462.3.2 零售管理負(fù)責(zé)之工作472.3.3 物業(yè)管理公司的入市時(shí)機(jī)492.4 產(chǎn)品報(bào)告總結(jié) 501.前言通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目分析等環(huán)節(jié)，我司從市場(chǎng)和項(xiàng)目自身兩個(gè)角度對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的論證，并確定了遠(yuǎn)洋山

3、水西區(qū)社區(qū)商業(yè)、東區(qū)中高檔購(gòu)物中心及酒店物業(yè)為主的中等規(guī)模綜合性商業(yè)中心的總體定位。在本策劃書(shū)中，我司將在項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，以提高本商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力為前提，促進(jìn)商鋪?lái)樌N(xiāo)售為目的，圍繞項(xiàng)目主題為貴方提供相應(yīng)的店鋪分割、功能分區(qū)、裝飾裝潢等產(chǎn)品建議。我司堅(jiān)信，通過(guò)科學(xué)的設(shè)計(jì)與合理的創(chuàng)新，將為后期商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)奠定優(yōu)越的軟、硬件基礎(chǔ)，使商場(chǎng)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中擁有旺盛的生命力，從而使本項(xiàng)目商鋪價(jià)值得以最大限度的提升，進(jìn)而必將有效的推動(dòng)商鋪的推廣和銷(xiāo)售工作的順利完成。2.項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位“沒(méi)有不好的市場(chǎng)，只有不好的產(chǎn)品”，從這句話(huà)中可以看出，不同的地段、不同的定位、不同的買(mǎi)家層面都是項(xiàng)目自身

4、素質(zhì)的映射，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)將對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展起到最為關(guān)鍵的作用。遠(yuǎn)洋山水整體商業(yè)物業(yè)共分為東區(qū)和西區(qū)兩個(gè)部分，其中西區(qū)市場(chǎng)定位以社區(qū)商業(yè)為主，東區(qū)則是以建立集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的中等規(guī)模商業(yè)中心（含概酒店物業(yè)）為主題定位。由于東西區(qū)不同的市場(chǎng)定位及功能設(shè)置，所以表現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上會(huì)有較大的差異，在以下報(bào)告中我司將針對(duì)東西區(qū)分別加以闡述。2.1 西區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)2.1.1 主題概念詮釋遠(yuǎn)洋山水西區(qū)商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主題定位，其商業(yè)形式以建設(shè)空間形態(tài)而言以底商式為主。隨著城市住宅結(jié)構(gòu)的不斷變化和改善，社區(qū)建設(shè)逐漸由分散、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展，居民關(guān)注社區(qū)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)社區(qū)服務(wù)、居

5、住環(huán)境、文化娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生等均提出更高層次的需求。因此，伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式-特色商業(yè)街，它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標(biāo)志著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型”市場(chǎng)形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)空間。其功能主要分為兩種：服務(wù)于社區(qū)內(nèi)部和服務(wù)于社區(qū)外部（如：永樂(lè)小區(qū)、魯谷新居、五芳草園小區(qū)等）。前者主要以滿(mǎn)足本社區(qū)居民日常生活所需為主，服務(wù)種類(lèi)齊全。而后者則改變以往純粹的商業(yè)配套服務(wù)功能，以特色商業(yè)街為表現(xiàn)形式突出商業(yè)項(xiàng)目自身的風(fēng)格魅力，以此擴(kuò)大輻射范圍，吸引更多的消費(fèi)人群?；谖鲄^(qū)商業(yè)功能的要求在產(chǎn)

6、品設(shè)計(jì)中緊扣定位主題，通過(guò)商場(chǎng)軟、硬件的細(xì)節(jié)處理（主要包括裝飾裝潢、特色設(shè)置、產(chǎn)品招商控制等），營(yíng)造西區(qū)社區(qū)商業(yè)整體氛圍。通過(guò)產(chǎn)品差異化設(shè)計(jì)為后期經(jīng)營(yíng)提供良好的商業(yè)環(huán)境，從而提升項(xiàng)目整體物業(yè)價(jià)值，推動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售、租賃的順利進(jìn)行，保證項(xiàng)目商鋪及住宅的開(kāi)發(fā)取得利潤(rùn)最大化。西區(qū)共分5個(gè)區(qū)域，在產(chǎn)品風(fēng)格上A區(qū)，D區(qū)及其它分為三類(lèi)，下面就此分別做以闡述：2.1.2 A區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)A區(qū)位于魯谷路和魯谷西路交匯處的十字路口東南角，雙向臨街，地上總建筑面積18560平方米，共三層；地下總建筑面積9596平方米，共二層。其作為第一期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在商業(yè)上的展示效果及對(duì)周邊商業(yè)氛圍的培育，都將對(duì)遠(yuǎn)洋山水的后期項(xiàng)目產(chǎn)生深遠(yuǎn)

7、的影響。由于A區(qū)在業(yè)態(tài)分布上存在兩套方案：方案一：還建商業(yè)為“大中電器城” ；方案二：還建商業(yè)不為“大中電器城” ；鑒于“大中電器城”作為連鎖商業(yè)對(duì)于內(nèi)部裝潢的統(tǒng)一安排，我司僅方案二做產(chǎn)品設(shè)計(jì)。2.1.2.1項(xiàng)目自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議A、外部裝潢建議 商場(chǎng)的外部特征作為顧客初次經(jīng)過(guò)商場(chǎng)是對(duì)其形成的首要感受，在一定程度上決定顧客是進(jìn)入該店還是匆匆而過(guò)，商場(chǎng)正是通過(guò)它的外部設(shè)計(jì)向大眾傳遞各種信息，包括商場(chǎng)的規(guī)模檔次、風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)特色、經(jīng)營(yíng)理念及各種經(jīng)營(yíng)主體，而這種信息能夠促進(jìn)顧客的購(gòu)買(mǎi)。Ø 商場(chǎng)招牌 商場(chǎng)的招牌是用來(lái)展示商店名字的標(biāo)記。為了達(dá)到宣傳的效果，門(mén)頂招牌應(yīng)該體現(xiàn)在適當(dāng)?shù)奈恢?，使之鮮明突

8、出，引人注目。Ø 外立面設(shè)計(jì) 應(yīng)結(jié)合其中檔的定位在風(fēng)格上盡量拉近和消費(fèi)的距離，因此在外立面的裝修上，我司建議以淡色調(diào)為主，采用玻璃幕墻。Ø 建筑物外部燈光設(shè)計(jì) 可結(jié)合本建筑物外部觀光電梯的動(dòng)態(tài)效果，突出商業(yè)物業(yè)形象加強(qiáng)展示效果，營(yíng)造商業(yè)氛圍。Ø 戶(hù)外廣告位的設(shè)置 本案地處地段缺乏商業(yè)氣氛支持。為了吸引顧客，營(yíng)造商業(yè)氣氛，就更應(yīng)該注意商場(chǎng)戶(hù)外廣告的設(shè)置。建議商場(chǎng)沿項(xiàng)目周邊主要街道呈輻射狀設(shè)置宣傳橫幅、燈箱廣告等戶(hù)外廣告。B、內(nèi)部裝飾裝潢建議Ø 聽(tīng)覺(jué)效果 主要表現(xiàn)為對(duì)外部噪音的隔離和內(nèi)部背景音樂(lè)的設(shè)置，可以適當(dāng)緩解消費(fèi)者的心理壓力、調(diào)節(jié)心情，為其營(yíng)造一個(gè)舒適

9、的購(gòu)物環(huán)境。Ø 視覺(jué)效果 主要通過(guò)包括櫥窗、指示牌、內(nèi)部景觀、內(nèi)部燈光效果的建設(shè)營(yíng)造商業(yè)氛圍，方便顧客對(duì)商品的挑選和購(gòu)買(mǎi)，合理組織人流。其中櫥窗主要用于對(duì)商品進(jìn)行展示功能，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)及消費(fèi)訴求，起到吸引消費(fèi)者并引起其購(gòu)買(mǎi)欲望的作用。指示牌則有助于引導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)物，形成合理的消費(fèi)環(huán)流。內(nèi)部景觀的設(shè)計(jì)可以根據(jù)需要增強(qiáng)某一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的商業(yè)氛圍，調(diào)節(jié)消費(fèi)者的消費(fèi)情緒。C、項(xiàng)目硬件設(shè)置建議 1、 商場(chǎng)主出入口：寬度：8米數(shù)量：1個(gè)設(shè)置依據(jù)：與中庭連通利于商場(chǎng)形象展示，地上主要進(jìn)出商場(chǎng)之場(chǎng)所。2、 商場(chǎng)輔助入口：寬度：2.5-3米數(shù)量：2個(gè)設(shè)置依據(jù)：有利于商場(chǎng)人流、道路的組織，商場(chǎng)更加人性化，臨近

10、出入口商鋪價(jià)值將得到一定程度的提升。3、 人行通道：本商場(chǎng)主要通道寬度為2.5米，輔助（次）通道寬度1.5-2米為宜。4、 電梯設(shè)置位置及數(shù)量：電梯設(shè)置的位置將決定未來(lái)商場(chǎng)的人流導(dǎo)向，提高商場(chǎng)的便利、人性及舒適度。我司做如下建議：Ø 滾梯：中庭設(shè)置6部（一上一下由地下一層到地上三層）Ø 觀光電梯：加強(qiáng)商場(chǎng)整體展示效果，由向下與地下二層地下停車(chē)場(chǎng)連通直至三層。Ø 貨梯：位于商場(chǎng)后部由地下一層5、 商場(chǎng)基本建筑指標(biāo)：項(xiàng)目單位（M）柱間距8B2層高5B1層高51F層高52F層高4.2-4.53F層高4.2-4.5我司對(duì)B2、B1的層高建議主要是綜合考慮到B2存在的設(shè)備層

11、所占用層高以及進(jìn)出超市貨車(chē)對(duì)層高的要求，而B(niǎo)1做為超市則是方便貨架擺放及產(chǎn)品陳列（同時(shí)也為解決設(shè)備管道架設(shè)所占用層高的問(wèn)題）。D、產(chǎn)品功能劃分、店鋪分割建議圖表1：A區(qū)業(yè)態(tài)功能分布圖圖表1：A區(qū)客戶(hù)支持圖樓層業(yè)態(tài)布局目標(biāo)客戶(hù)地下一層超市超市發(fā)、萬(wàn)客隆地下二層停車(chē)場(chǎng)（商業(yè)專(zhuān)用）、設(shè)備區(qū)地上一層化妝品資生堂、歐萊雅、AUPPES皮具沙弛、鱷魚(yú)鐘表西鐵城、SWATCH、雷達(dá)珠寶金象、周大福、恒信地上二層女士服裝、服飾EQ：IQ、BIBA、MISSK男士服裝、服飾雅格兒、莊吉、依文地上三層兒童用品水孩兒、青蛙王子、MICKY運(yùn)動(dòng)休閑用品李寧、耐克、特步餐飲到家嘗、好倫哥E、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)建議 停車(chē)位的設(shè)置

12、在很大程度上會(huì)限制商場(chǎng)的對(duì)外輻射范圍，但作為公共設(shè)施過(guò)大的面積投入又會(huì)影響投資回報(bào)。就一般規(guī)律而言停車(chē)場(chǎng)的面積應(yīng)該為商業(yè)面積的1/4或1/5，因此A區(qū)停車(chē)場(chǎng)面積為商業(yè)面積的1/5，大約為4800平方米左右。按一個(gè)停車(chē)位所占用總面積為35-40平方米計(jì)算，可以設(shè)置120-137個(gè)停車(chē)位。由于此處停車(chē)場(chǎng)與超市共用，會(huì)在層高方面根據(jù)超市進(jìn)貨車(chē)的大小做相應(yīng)調(diào)整，同時(shí)考慮作為地下二層會(huì)存在設(shè)備層，因此此處般停車(chē)場(chǎng)層高建議為5米。2.1.3 B、C區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)B區(qū)位于魯谷路南側(cè)，西側(cè)緊鄰A區(qū)，中間以一入口相隔，由兩棟住宅樓底商聯(lián)通而成。整體來(lái)看為一條長(zhǎng)220米的帶狀臨街物業(yè)，底商共設(shè)地上二層。C區(qū)雙面臨街

13、，北面臨魯谷村路，東面臨玉泉西路，東西直線距離為185m2，樓層分布分別為：西面是一獨(dú)體商業(yè)配套建筑，樓層一層；中部為住宅底商，樓層二層；臨玉泉西路有一獨(dú)體商業(yè)配套樓，樓層二層。2.1.3.1項(xiàng)目自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議A、外部裝潢建議 由于B、C區(qū)域商業(yè)物業(yè)均以臨街二層底商為主，其中B區(qū)以購(gòu)物為主，C區(qū)則主要提供包括金融服務(wù)、健身休閑在內(nèi)的社區(qū)配套服務(wù)。正是由于兩者在市場(chǎng)定位與功能設(shè)置上的相似，在其產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也要求保證其建筑風(fēng)格的統(tǒng)一。Ø 外立面設(shè)計(jì) 統(tǒng)一的外立面裝飾使B、C區(qū)沿街物業(yè)給人整齊劃一的感覺(jué)，有助于整體物業(yè)形象的提升。B區(qū)以購(gòu)物和西餐為主營(yíng)業(yè)態(tài)，為了充分發(fā)揮其臨街展示效果，建議

14、采用落地玻璃窗戶(hù)。而C區(qū)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)于展示效果要求一般，可以戶(hù)外廣告位代替玻璃窗戶(hù)。Ø 商店招牌 B、C區(qū)業(yè)態(tài)較多，因此會(huì)出現(xiàn)許多風(fēng)格各異的商店招牌，建議統(tǒng)一商店招牌的規(guī)格，同時(shí)應(yīng)注意在各個(gè)商店招牌在設(shè)計(jì)風(fēng)格、色彩搭配的合理過(guò)渡以避免這些招牌給人以雜亂無(wú)章的感覺(jué)從而影響整個(gè)物業(yè)的整體形象。Ø 建筑物外部燈光設(shè)計(jì) 建議充分利用B、C區(qū)物業(yè)在東西方向較大的跨度，可以形成一條燈光帶。B、業(yè)態(tài)組合建議圖表3：B區(qū)客戶(hù)支持業(yè) 態(tài)目標(biāo)商戶(hù)餐飲郭林、太熟悉、東北虎、金山城、福華、大娘水餃、馬蘭拉面、永和豆?jié){及各式風(fēng)味小吃購(gòu)物窗簾布藝、餐飲用具、玻璃器皿、浴室用品、地毯、掛毯等運(yùn)動(dòng)休閑李寧

15、、康威、百事、圣瑪田、伊韻兒、百世吉、S&K、蜂鳥(niǎo)、三夫、球拍、漁具、泳具、滑雪用具時(shí)尚服飾百圖、紅英、班尼路、真維斯、佐丹奴、羅賓漢、海盜船、星空、百草堂、優(yōu)妮、百思圖、雙星、興潔、永樂(lè)、中滬兒童用品哈哈、紅三角、美聯(lián)、麥菱、新樂(lè)、申新、貝親社區(qū)便利榮昌、福奈特、柯達(dá)、富士、柯尼卡、樂(lè)凱、歐萊雅、柏安、四海、四星、華人、金象、德威治、京衛(wèi)、一元堂、好利來(lái)、優(yōu)力、金鳳成祥、樂(lè)百氏、娃哈哈、燕京、雀巢、大明、雪亮、雅視圖表4：C區(qū)店鋪分割圖圖表5：C區(qū)客戶(hù)支持表業(yè)態(tài)要求目標(biāo)客戶(hù)銀行工商銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行證券交易所華夏證券、北京證券、湘財(cái)證券便利店超市發(fā)、華聯(lián)、小貨朗超市、快客眼鏡店

16、雪亮、大明、鋒豪、寶島餐飲太熟悉、大鴨梨、郭林、小肥羊口腔醫(yī)院永康口腔診所、佳美門(mén)診干洗店及水站榮昌、福奈特咖啡休閑吧個(gè)人經(jīng)營(yíng)荼藝館茗人、五福、香園沖印、打字復(fù)印柯達(dá)、富士、個(gè)人行為寵物醫(yī)院博愛(ài)地鋪中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司音像店華人音像、四星音像洗浴中心經(jīng)營(yíng)行為西式餐廳好倫哥、仙蹤林、西餅屋美容護(hù)體中心雪丹、鳳儀軒會(huì)所社區(qū)配套C、內(nèi)部裝潢設(shè)計(jì)鑒于B、C區(qū)域內(nèi)各店鋪均由經(jīng)營(yíng)者自行裝修在此不再另做闡述。2.1.4 D區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)D區(qū)域位于雙女墳路與玉泉西路交叉路口西南角，雙向臨街呈蝶型分布，由地上二層獨(dú)體商業(yè)樓及地上二層住宅底商組成。由于其位于西區(qū)中部，東側(cè)緊鄰京西奧園，除滿(mǎn)足西區(qū)自身住宅居民的需求

17、外，對(duì)東側(cè)居住群的消費(fèi)吸引也是實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)定位及功能設(shè)置的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。2.1.4.1項(xiàng)目自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議A、外部裝潢建議 Ø 外立面設(shè)計(jì) 由于東側(cè)區(qū)域以餐飲和娛樂(lè)為主且與玉泉西路相臨，方便的對(duì)外交通及展示效果更容易吸引人流，因而采取較為活潑的裝飾和色彩搭配，來(lái)營(yíng)造商業(yè)氛圍較為適合。西側(cè)與西區(qū)連接社區(qū)內(nèi)部交通的雙女墳北路相臨，主要為社區(qū)居民提供包含金融服務(wù)在內(nèi)社區(qū)配套服務(wù)，對(duì)于外立面設(shè)計(jì)無(wú)特殊要求與周?chē)ㄖ椭C即可。Ø 商店招牌 對(duì)于餐飲與娛樂(lè)這兩種業(yè)態(tài)而言，夸張的招牌設(shè)計(jì)有助于吸引消費(fèi)人群的注意，彰顯商店的特點(diǎn)與風(fēng)格。Ø 建筑物外部燈光設(shè)計(jì) 由于餐飲與娛樂(lè)的在晚間

18、的營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，晚間的燈光照明對(duì)于吸引消費(fèi)人流、營(yíng)造氣氛有重要的作用。B、產(chǎn)品功能劃分、店鋪分割建議圖表6：業(yè)態(tài)分割圖表7：D區(qū)客戶(hù)支持表業(yè)態(tài)目標(biāo)商戶(hù)大型中式正餐郭林家常菜、渝鄉(xiāng)人家、中型中式正餐太熟悉、大鴨梨茶社天福茗茶、吳裕泰西點(diǎn)屋好利來(lái)、匯力發(fā)、味多美咖啡屋個(gè)體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中心開(kāi)發(fā)商自營(yíng)超市小白羊、超市發(fā)、京客隆、萬(wàn)客隆美容美發(fā)歐萊雅、審美、漂亮寶貝C、內(nèi)部裝潢設(shè)計(jì)鑒于B、C區(qū)域內(nèi)各店鋪均由經(jīng)營(yíng)者自行裝修在此不再另做闡述。2.1.5 E區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)在E區(qū)主要以社區(qū)配套和物業(yè)配套設(shè)施為主配合一定數(shù)量的餐飲，其餐飲檔次為中低檔為主中式快餐及正餐。由于E區(qū)作為社區(qū)便民站的市場(chǎng)定位，以及其相對(duì)于其他

19、幾個(gè)區(qū)域較低的物業(yè)價(jià)值，所以對(duì)于整體外部裝潢要求較低，即與周?chē)≌鄥f(xié)調(diào)即可，對(duì)外立面也無(wú)特殊的處理要求。A、產(chǎn)品功能劃分、店鋪分割建議圖表8：組合分布圖圖表9：目標(biāo)客戶(hù)表業(yè)態(tài)意向客戶(hù)餐飲中式快餐馬蘭拉面、一碗香、老家肉餅中式正餐東北菜、川菜火鍋小吃成都小吃西餅店金鳳呈祥、優(yōu)力飲品屋三元乳品生活配套文化用品店內(nèi)含書(shū)、音像、文具三種業(yè)態(tài)便利店快客、超市發(fā)洗衣店三洋干洗、快潔捷干洗藥店嘉士堂藥店、同仁堂藥店理發(fā)店個(gè)體經(jīng)營(yíng)飲水站個(gè)體經(jīng)營(yíng)2.2 東區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)本案地塊的主要鄰街面在魯谷村路南側(cè)一線以及玉泉路西側(cè)一線，因而社區(qū)商業(yè)主體部分呈“”形狀沿街分布，少量社區(qū)住宅底商則分散布置在社區(qū)內(nèi)部。在我司前期

20、進(jìn)行的項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告中，對(duì)東區(qū)的市場(chǎng)定位及策略做了較為詳盡的闡述，即以立足本案社區(qū)自身資源為基礎(chǔ)，深度挖掘社區(qū)商業(yè)潛力，同時(shí)影響周邊消費(fèi)群體，最大限度發(fā)揮綜合資源，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的最大化。為了達(dá)到商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以及功能形態(tài)配比的合理性，使得東區(qū)商業(yè)價(jià)值得到最大體現(xiàn)，我司先期對(duì)遠(yuǎn)洋山水項(xiàng)目的整體調(diào)研及市場(chǎng)定位，東區(qū)地段資源、目標(biāo)客戶(hù)群以及后期經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上我們對(duì)項(xiàng)目商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)分布、產(chǎn)品適應(yīng)度等因素進(jìn)行了綜合考量與論證，考慮到了現(xiàn)階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)次序以及商業(yè)規(guī)模的彈性，對(duì)商業(yè)體量以及分布形態(tài)進(jìn)行了多方面考慮，從而形成對(duì)后期的開(kāi)發(fā)以及招商策劃的切實(shí)指導(dǎo)?；诖四繕?biāo)，我們?cè)谇捌诙ㄎ坏?/p>

21、基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)趨勢(shì)及發(fā)展可能提出兩種方案，并逐一進(jìn)行闡述。2.2.1 產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案一 2.2.1.1產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位及產(chǎn)品主題詮釋2.2.1.1.1產(chǎn)品定位鑒于本案周邊區(qū)域具備了沃爾瑪、普爾斯馬特、物美（預(yù)開(kāi)）、華聯(lián)商廈、星座商廈等大中型商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)查分析，我們認(rèn)為本案區(qū)域大型商業(yè)項(xiàng)目存在一定風(fēng)險(xiǎn)。而化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效方式是客觀分析區(qū)域消費(fèi)需求的有效支撐，對(duì)商業(yè)設(shè)施進(jìn)行合理的規(guī)模設(shè)計(jì)以及業(yè)態(tài)布局，使其更能體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的配套性，并盡力提升東區(qū)的整體商業(yè)環(huán)境?？紤]到以上幾點(diǎn)，同時(shí)結(jié)合后期經(jīng)營(yíng)的可操作性以及社區(qū)商業(yè)可能規(guī)模，在東區(qū)產(chǎn)品的方案一中，我司建議將項(xiàng)目定位為：區(qū) 域 社 區(qū) 商 業(yè)

22、 景觀商業(yè) + 歡樂(lè)便利 2.2.1.1.2定位詮釋項(xiàng)目北側(cè)為雕塑公園具有良好的外部景觀資源，社區(qū)主題園林亦會(huì)形成內(nèi)部景觀資源，做為社區(qū)商業(yè)應(yīng)充分利用各項(xiàng)資源，憑借遠(yuǎn)洋山水大型社區(qū)的區(qū)域影響力，提升商業(yè)影響力，使之成為綜合景觀、休閑、餐飲等多重因素的新型社區(qū)商業(yè)，改變社區(qū)卷閘門(mén)商業(yè)的平庸形象，全面提升社區(qū)商業(yè)的品質(zhì)與價(jià)值。Ø 突破傳統(tǒng)沿街商業(yè)缺乏情趣和平庸的傳統(tǒng)形象，形成街區(qū)感和趣味性。Ø 充分利用魯谷村路北側(cè)景觀、商街景觀、街鋪柱廊、櫥窗、臨街小型廣場(chǎng)形成豐富性商業(yè)景觀和商業(yè)形態(tài)Ø 籍助遠(yuǎn)洋山水大型社區(qū)綜合資源和影響力，構(gòu)筑自然與歡樂(lè)的社區(qū)街區(qū)商業(yè)環(huán)境?？紤]東區(qū)

23、區(qū)域?qū)ι鐓^(qū)商業(yè)承受力及目前地塊制約，擬定規(guī)模為1.4-1.6萬(wàn)平米2.2.1.2 商業(yè)組團(tuán)分布建議在對(duì)周邊商業(yè)的深入調(diào)研基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為16000平米的規(guī)模下，可沿魯谷村路南側(cè)及玉泉路西側(cè)設(shè)置住宅底商和商業(yè)街鋪以相對(duì)較為豐富的商業(yè)形象吸引區(qū)域社區(qū)和流動(dòng)消費(fèi)客流。東區(qū)臨近魯谷村路住宅底商布置一層底商商業(yè)，以北側(cè)雕塑公園等景觀因素形成街鋪價(jià)植提升，可設(shè)置茶藝館、咖啡館等觀景商業(yè)，約為4000平米。東區(qū)臨近玉泉路西側(cè)利用住宅樓間距建筑相對(duì)獨(dú)立的雙層店鋪，局部可結(jié)合三層獨(dú)體商鋪，使之成為以餐飲、娛樂(lè)為主的食街，約為10000平米。社區(qū)內(nèi)部設(shè)置分散的社區(qū)住宅底商，以社區(qū)配套便利店為主，約2000平米。詳

24、見(jiàn)如下圖示：2.2.1.3 設(shè)計(jì)方向商業(yè)空間在設(shè)計(jì)上需重點(diǎn)著眼于在外部空間條件的制約下對(duì)商業(yè)價(jià)值進(jìn)行深入的挖掘。出于經(jīng)營(yíng)上的考慮，沿魯谷村路的住宅底商設(shè)為一層為宜、沿玉泉路的商業(yè)街設(shè)為二層，社區(qū)內(nèi)底商設(shè)為一層，總體量在16000平米左右。沿魯谷路的住宅底商，在進(jìn)深16米情況下，沿街道一線設(shè)立，約為200米。沿玉泉路一側(cè)的兩層街鋪進(jìn)深18米，柱網(wǎng)6×9米，沿街設(shè)置約為300米。設(shè)計(jì)方向：Ø 產(chǎn)品空間對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的彈性滿(mǎn)足Ø 街區(qū)感的營(yíng)造（沿街商鋪的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、氣氛渲染）Ø 景觀互動(dòng)及開(kāi)敞性設(shè)計(jì)2.2.1.4 產(chǎn)品設(shè)計(jì)形式建議2.2.1.4.1設(shè)計(jì)風(fēng)格：商業(yè)建筑

25、設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)較為鮮明的現(xiàn)代主義風(fēng)格，在與整體住宅社區(qū)設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào)的同時(shí)，應(yīng)以符合現(xiàn)代社區(qū)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及流程為基本要求。應(yīng)利用“L”形條狀格局形成商業(yè)的連貫性動(dòng)線。利用商業(yè)照明、櫥窗、燈箱、旗幡、廣告位、公共設(shè)施等形成濃郁的商業(yè)氛圍，在色彩及外立面材質(zhì)上，突出商業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)識(shí)風(fēng)格，并通過(guò)兩條干路的人、車(chē)流形成商業(yè)形象傳播。2.2.1.4.2結(jié)構(gòu)形式：魯谷村路沿街及社區(qū)內(nèi)高層住宅底商北部高層住宅底商為一層高度，住宅主體應(yīng)相對(duì)底鋪退后3米，設(shè)置為局部出挑商鋪形式，為避免進(jìn)深過(guò)大形成狹長(zhǎng)商鋪布局，最大提升商業(yè)價(jià)值，建議不作貫通性設(shè)置（高層住宅底部南側(cè)可結(jié)合建筑設(shè)計(jì)設(shè)置疏散梯、電梯、小戶(hù)型住宅），使住宅框剪結(jié)

26、構(gòu)對(duì)底層商業(yè)影響相應(yīng)減小，由于受上部高層住宅柱距及剪力墻位置影響，開(kāi)間不可能過(guò)大，具體確定須與上部住宅實(shí)際結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào),以接近6-8米為宜，進(jìn)深以1518米為宜。玉泉路沿街商鋪沿玉泉路布置，退紅線19米，設(shè)置為二層，局部三層的框架結(jié)構(gòu)，首層層高4.5米，二層為3.5米，柱距8米，進(jìn)深18米，首層退后2.7米形成柱廊，便于營(yíng)造商業(yè)環(huán)境的過(guò)渡空間與交流氣氛，提升商業(yè)形象，與周邊商鋪形成差異化區(qū)分，商鋪單元內(nèi)部樓板預(yù)留樓梯洞口，設(shè)置預(yù)制步行鋼梯。 2.2.1.4.3項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境規(guī)劃Ø 立面設(shè)計(jì)臨街店應(yīng)采用統(tǒng)一的材質(zhì)進(jìn)行裝修，建議采用國(guó)產(chǎn)中檔石材干掛外墻、鍍塑鋁門(mén)窗，在與社區(qū)住宅外立面設(shè)計(jì)

27、風(fēng)格協(xié)調(diào)的同時(shí)，應(yīng)通過(guò)細(xì)致的質(zhì)感對(duì)比、分隔線設(shè)計(jì)、商業(yè)旗幡、燈位燈具、彩色雨蓬、通透櫥窗、統(tǒng)一尺度、位置的廣告燈箱、標(biāo)志板等形成精致商業(yè)環(huán)境形象。Ø 地面鋪裝社區(qū)臨街的北側(cè)底商、東側(cè)商鋪前的步行通道和停車(chē)位，須作統(tǒng)一的地面鋪裝設(shè)計(jì)及考慮，步行道采用彩色廣場(chǎng)磚鋪貼，并通過(guò)曲線連續(xù)圖形形成連貫性的動(dòng)線引導(dǎo)，利用一定高差和低矮花池形成與停車(chē)位的隔離。停車(chē)位利用色磚區(qū)別形成車(chē)位分隔，并標(biāo)明詳盡的引導(dǎo)標(biāo)示。Ø 照明為保證商業(yè)形象的強(qiáng)化，須設(shè)置充分的照明設(shè)施線路，保證街鋪廣告板、櫥窗、燈箱、室內(nèi)、柱廊的充分照明，普通照明強(qiáng)度不低于100 LX，重點(diǎn)照明強(qiáng)度不低于300LX，同時(shí)室外也應(yīng)

28、在角位小型廣場(chǎng)、花池設(shè)置地面照明。Ø 櫥窗商鋪的櫥窗應(yīng)采用開(kāi)放式、通透性的設(shè)計(jì)，內(nèi)置光源，體現(xiàn)WINDOWSHOP 的風(fēng)格和特點(diǎn)，充分強(qiáng)化店鋪貨品展示和特色。Ø 廣告位本案沿街商業(yè)呈線性分布，沿街有較大的展示面積和較高的商業(yè)價(jià)值，建議在屋頂設(shè)置燈光廣告位及柱廊間燈箱廣告位，并應(yīng)結(jié)合總體立面效果進(jìn)行統(tǒng)一尺度規(guī)劃和定位設(shè)計(jì)，避免傳統(tǒng)店面招牌混亂，參差不齊的弊端，同時(shí)廣告位的招租或出售也可獲得相當(dāng)收益。 Ø 停車(chē)位考慮到周邊及本社區(qū)消費(fèi)者購(gòu)物臨時(shí)停車(chē)的需要，沿玉泉路及魯谷村路街鋪需設(shè)置一定的地面停車(chē)位，位置見(jiàn)圖示。地面停車(chē)位考慮底商和獨(dú)立店鋪退紅線距離有限，為盡量擴(kuò)大人

29、行道寬度，可設(shè)置60度傾斜停車(chē)位，共計(jì)約80個(gè)，詳見(jiàn)圖示示意。2.2.1.4.4設(shè)施設(shè)計(jì)建議a. 空調(diào)、采暖設(shè)施沿街商鋪應(yīng)直接采用住宅社區(qū)供暖管線供暖，由于商鋪單元進(jìn)行了劃分，一般不采用集中式中央空調(diào)形式，目前較為理想的空調(diào)形式為分戶(hù)式單元空調(diào)，可單元安裝，獨(dú)立開(kāi)啟運(yùn)行。預(yù)售階段開(kāi)發(fā)商可作為附屬固定設(shè)施統(tǒng)一安裝，亦可由經(jīng)營(yíng)商戶(hù)自行視情況選裝。首層采用4500層高、二層采用3500層高可完全具備風(fēng)機(jī)盤(pán)管吊頂后的高度要求。b. 水、電、煤氣設(shè)施指標(biāo)臨玉泉路商街由于定位為以餐飲、娛樂(lè)為主的美食街，所以對(duì)水、電、煤氣的要求較高。建議沿街“L”商業(yè)街的水、電、煤氣設(shè)施設(shè)置應(yīng)滿(mǎn)足如下要求：Ø 供

30、水管線必須滿(mǎn)足150噸日總供水量Ø 兩路供電，總供電量2400KVAØ 日供煤氣量150立方米2.2.1.5 商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議臨魯谷村路的北部高層住宅底商考慮到鄰近社區(qū)主入口和雕塑公園資源，有較大的社區(qū)出入人流和良好景觀，其業(yè)態(tài)分布以景觀性商業(yè)（茶藝館、咖啡店等）和社區(qū)性商業(yè)（干洗收衣店、書(shū)店、花店、精品服飾、專(zhuān)賣(mài)店等）相結(jié)合。臨玉泉路的東部獨(dú)立商鋪主要考慮周邊客流和周邊影響，另外由于獨(dú)立設(shè)置，其業(yè)態(tài)主要以特色餐飲食街為主。在設(shè)計(jì)中須結(jié)合預(yù)留室內(nèi)樓梯位置，留置后櫥面積、設(shè)置獨(dú)立煙道豎井，每單元不少于雙煙道豎井，每個(gè)豎井截面尺寸不小于800*800mm。內(nèi)部社區(qū)底商商業(yè)業(yè)態(tài)以

31、社區(qū)便利店為主，桶裝水店、糧油商店、美容美發(fā)、小型超市便利店等。2.2.1.6 方案一產(chǎn)品設(shè)計(jì)小結(jié)商業(yè)空間設(shè)計(jì)的優(yōu)劣主要體現(xiàn)在空間對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的滿(mǎn)足度和適度彈性，即產(chǎn)品設(shè)計(jì)需要適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特性和專(zhuān)業(yè)要求，同時(shí)又需具備一定的彈性，便于滿(mǎn)足商戶(hù)更替帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)要求變化，故在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際預(yù)留一定的彈性和包容度，以便于適應(yīng)市場(chǎng)后期招商出售的要求，同時(shí)應(yīng)給商戶(hù)經(jīng)營(yíng)預(yù)留較大的內(nèi)部及店面裝修空間，以便于滿(mǎn)足商業(yè)個(gè)性發(fā)展的需求。本案的產(chǎn)品設(shè)計(jì)充分利用獨(dú)立商鋪和高層底商的特點(diǎn)，結(jié)合景觀和臨街資源將社區(qū)商業(yè)與外向型的主題商鋪充分混合，從而形成富有特色的區(qū)域商業(yè)街，徹底擺脫社區(qū)卷閘門(mén)商業(yè)平庸形式。2.2.

32、2產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案二2.2.2.1設(shè)計(jì)主題概念詮釋我司前期對(duì)遠(yuǎn)洋山水項(xiàng)目的整體調(diào)研分析及市場(chǎng)定位論述，對(duì)東區(qū)發(fā)展大型商業(yè)物業(yè)的必要性和重要性給予了充分論證。根據(jù)東區(qū)項(xiàng)目的地緣優(yōu)勢(shì)，使得其商業(yè)物業(yè)部分在滿(mǎn)足本身社區(qū)商業(yè)需求的前提下，具備了充分的外向型商業(yè)潛力，因而在遠(yuǎn)洋山水東區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案一的規(guī)劃建設(shè)中，我司建議通過(guò)西區(qū)內(nèi)部商業(yè)的前期鋪墊，進(jìn)一步提升本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)規(guī)模與檔次、豐富業(yè)態(tài)功能、完善商品類(lèi)型，建立以大型外向型主題商業(yè)為主，另外配以部分社區(qū)商業(yè)為輔的商業(yè)形式。通過(guò)東區(qū)大規(guī)模商業(yè)物業(yè)供應(yīng)形成強(qiáng)勁的商業(yè)輻射能力，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)物業(yè)良好發(fā)展；使其成為具有相對(duì)廣泛影響力的北京西部地區(qū)中等規(guī)模之商業(yè)集聚

33、核心區(qū)域，并以此推動(dòng)遠(yuǎn)洋山水住宅物業(yè)品牌之建立。2.2.2.2項(xiàng)目概況鑒于本物業(yè)所處之地理位置，以點(diǎn)狀主題商業(yè)向四周輻射為發(fā)展方略，建議本項(xiàng)目商業(yè)樓應(yīng)緊緊抓住魯古路與玉泉路交匯口處這一環(huán)緊地理優(yōu)勢(shì)，以其為中心并重點(diǎn)發(fā)展成為中心商業(yè)區(qū)域、，其物業(yè)形式為地下二層、地上五層；地下樓層單層面積10000平方米，地上單層面積8000平方米。同時(shí)以臨近魯古路、玉泉路之物業(yè)加以配套，形成主題商業(yè)與其它附屬商業(yè)點(diǎn)狀分布的合理布局。充分發(fā)揮主題商業(yè)樓消費(fèi)聚集作用，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。2.2.2.3項(xiàng)目自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議對(duì)于本方案而言，對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)主要集中在對(duì)魯古路與玉泉路交匯口處“”形狀主題商業(yè)樓的設(shè)計(jì)。此主題商

34、業(yè)樓商業(yè)設(shè)計(jì)的成功與否，將直接影響社區(qū)整體的商業(yè)氛圍與商業(yè)環(huán)境，也是使得區(qū)域商業(yè)形成氣候的主體和關(guān)鍵?，F(xiàn)代的主題商場(chǎng)，除了很突出的以宣傳公關(guān)的軟性手法把整個(gè)商場(chǎng)的主題包裝推出市場(chǎng)外，還會(huì)利用商場(chǎng)本身的硬件，以商場(chǎng)整體裝飾裝潢的手法及商場(chǎng)外部裝潢把主題體現(xiàn)出來(lái)，把抽象主題轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的裝潢設(shè)計(jì)，使顧客在進(jìn)入商場(chǎng)之前便被其整體物業(yè)形象及所帶來(lái)出的氛圍吸引，進(jìn)入商場(chǎng)之后會(huì)在視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)等感官上感受到整個(gè)商場(chǎng)的獨(dú)特商業(yè)氣氛，這種氣氛可讓顧客猶如置身一個(gè)新的時(shí)空里，令購(gòu)物成為娛樂(lè)享受的一部分。2.2.2.3.1 外部裝潢建議A、外立面 除去建筑形式以外，外立面是商場(chǎng)最主要的外部特征，它作為顧客初次經(jīng)過(guò)商場(chǎng)是

35、對(duì)其形成的首要感受，向大眾傳遞包括商場(chǎng)的規(guī)模檔次、風(fēng)格等各種信息，是其吸引新顧客的重要因素。作為本案外立面設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)其中高檔次的定位，以富有沖擊力的視覺(jué)效果突出于周邊其它高層建筑，形成對(duì)吸引北側(cè)主要交通干道行人的吸引。 B、商場(chǎng)招牌 招牌的設(shè)定不僅要美觀、顯眼、引人注目，更要有豐富的內(nèi)涵，使人看到招牌就能體味出商場(chǎng)的內(nèi)在品質(zhì)，深入人心才是最重要的。C、商場(chǎng)門(mén)面設(shè)計(jì) 商場(chǎng)門(mén)面是其整體風(fēng)格的向外延伸，除了實(shí)際的門(mén)面以外，還可以利用各種綠化手段，噴泉或店外休閑場(chǎng)所，包括利用體現(xiàn)企業(yè)精神的標(biāo)志物來(lái)創(chuàng)造環(huán)境氣氛，以強(qiáng)化局部區(qū)域商業(yè)氛圍，在一定程度上導(dǎo)引消費(fèi)者進(jìn)入商場(chǎng)。本案可以利用北側(cè)雕塑公園的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，

36、營(yíng)造出休閑、輕松的購(gòu)物氛圍，以區(qū)別于一般商場(chǎng)喧鬧嘈雜的購(gòu)物環(huán)境。D、建筑物外部燈光 商場(chǎng)燈光效果的設(shè)計(jì)，使商場(chǎng)進(jìn)行宣傳、促銷(xiāo)活動(dòng)以及展示商場(chǎng)特色、環(huán)境的重要因素。我司建議除利用基本燈光設(shè)置外，可沿街，尤其是主入口及人流較多的街道上，增加不同方位的照射燈和燈箱，以及配合燈光的各種宣傳物料，以營(yíng)造更加濃烈的購(gòu)物氣氛，使消費(fèi)者從遠(yuǎn)處也能感受到本項(xiàng)目的活力，從商場(chǎng)外面就能充分融入到本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍中。E、戶(hù)外廣告設(shè)計(jì) 燈光效果就是戶(hù)外廣告的一種特殊形式。對(duì)于商場(chǎng)的戶(hù)外廣告而言，廣告燈箱、奪目橫幅、招牌、宣傳物料可以對(duì)其宣傳起到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用。本項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏大型商場(chǎng)，商業(yè)氣氛相對(duì)較差。為了營(yíng)造濃厚的

37、商業(yè)氣氛，從而吸引消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，就更應(yīng)該注意商場(chǎng)戶(hù)外廣告的設(shè)置。建議商場(chǎng)沿項(xiàng)目周邊主要街道呈輻射狀設(shè)置宣傳橫幅、標(biāo)語(yǔ)等戶(hù)外廣告以營(yíng)造商業(yè)氣氛吸引顧客；同時(shí)在玉泉路地鐵向東向西三站地內(nèi)地鐵內(nèi)部設(shè)置相應(yīng)的燈箱，標(biāo)語(yǔ)等廣告，引導(dǎo)地鐵所帶來(lái)的有效人流，擴(kuò)大商場(chǎng)的影響力。2.2.2.3.2 內(nèi)部裝潢建議A、櫥窗陳列 櫥窗陳列主要用于增強(qiáng)商品的展示功能，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)及消費(fèi)訴求，起到吸引消費(fèi)者并引起其購(gòu)買(mǎi)欲望的作用。同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)不同業(yè)態(tài)的自然分割。B、內(nèi)景設(shè)計(jì) 內(nèi)部景觀的設(shè)計(jì)可以根據(jù)需要增強(qiáng)某一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的商業(yè)氛圍，同時(shí)有效的調(diào)節(jié)消費(fèi)者的消費(fèi)情緒及消費(fèi)節(jié)奏。但同時(shí)要注意與商場(chǎng)整體的主題氛圍相協(xié)調(diào)，并應(yīng)該以更大

38、的吸引顧客，為顧客服提供更多的便利，更合理的利用場(chǎng)地為最高目標(biāo)。C、室內(nèi)廣告位 我司建議本商場(chǎng)內(nèi)部可綜合利用墻體、立式櫥柜、通道及其它各種基礎(chǔ)硬件（廊柱、電梯、吊頂懸掛牌等）作為廣告展示的平臺(tái)，進(jìn)行商品的宣傳，同時(shí)營(yíng)造濃厚的購(gòu)物氛圍，但是主要廣告位的設(shè)置應(yīng)以室外展示空間為主。D、指示牌 指示牌有助于引導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)物，形成合理的消費(fèi)環(huán)流，方便顧客對(duì)商品的挑選和購(gòu)買(mǎi)。E、內(nèi)部燈光設(shè)置 商店的內(nèi)部氣氛和空間個(gè)性要靠光來(lái)渲染和控制。物體的質(zhì)地和造型也會(huì)由于光影的強(qiáng)弱和角度不同而有所變化，并影響著空間體型的構(gòu)成。商店內(nèi)部空間的光源主要有自然采光和人工采光兩大類(lèi)。自然采光給空間創(chuàng)造出富于情感氛圍的自然光影。

39、特點(diǎn)是顏色豐富，但光量不足且不易控制。因此在百貨店內(nèi)部起決定作用的是人工采光。F、聽(tīng)覺(jué)效果 通常人們最好工作在聲強(qiáng)50分貝以下的環(huán)境中，超過(guò)這一成都會(huì)影響人的情緒造成疲憊，這樣既不利于顧客在商店購(gòu)物，也不利于提供高質(zhì)量的服務(wù)。通過(guò)商場(chǎng)對(duì)外隔音，對(duì)內(nèi)利用天花板的吸音來(lái)避免噪音干擾。同時(shí)可以充分利用背景音樂(lè)來(lái)調(diào)動(dòng)和調(diào)節(jié)消費(fèi)者的情緒，在購(gòu)物高峰時(shí)播放一些奔放的樂(lè)曲，以加速消費(fèi)者的流動(dòng)，在購(gòu)物低峰期的時(shí)候，播放一些清逸的音樂(lè)，以留住消費(fèi)者的腳步。2.2.2.3.3 項(xiàng)目硬件設(shè)施建設(shè)建議圖表10：商場(chǎng)硬件硬件設(shè)施配置圖A、商場(chǎng)中庭 其基本功能主要表現(xiàn)為：Ø 增加了商場(chǎng)的立體效果，改變了商場(chǎng)死板

40、的平面布局，提升商場(chǎng)檔次Ø 形成商場(chǎng)內(nèi)部的交通樞紐，承上啟下、連通左右，是人流匯集的主要場(chǎng)所Ø 提供了優(yōu)越的促銷(xiāo)、展示活動(dòng)平臺(tái)，有利于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、收益Ø 自然采光、光線充足，加之其中空設(shè)計(jì)，增加了商場(chǎng)通透度；同時(shí)有助節(jié)能和環(huán)保Ø 通過(guò)設(shè)計(jì)和裝飾，增加了商場(chǎng)的內(nèi)部展示效果，并具有景觀功能針對(duì)于本項(xiàng)目，我司建議將中庭設(shè)置位于商場(chǎng)幾何中心的唯一中庭，建議中庭半徑在12-15米之間，面積以450-700平方米為宜。Ø 唯一中庭面積可以適當(dāng)放大，主題景觀突出，塑造的展示效果可以集中釋放Ø 占用商場(chǎng)有效使用面積相對(duì)于多個(gè)中庭較少Ø 有利于

41、提升中庭周邊各層店鋪的物業(yè)價(jià)值B、出入口 商場(chǎng)的出入口不僅具備承接出入的“門(mén)”的功能，還是商場(chǎng)內(nèi)外空間的過(guò)渡設(shè)施，同時(shí)也是消費(fèi)者接觸商場(chǎng)的必經(jīng)之路，是組成整個(gè)商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)的重要部分之一，其設(shè)計(jì)對(duì)商場(chǎng)的影響十分重要，必須遵從以下原則：1、商場(chǎng)出入口要有利于突現(xiàn)項(xiàng)目的外觀形象，2、主入口及輔助入口設(shè)置應(yīng)保持協(xié)調(diào)的相應(yīng)關(guān)系，3、入口位置與內(nèi)部人流路線要有較強(qiáng)的相適性。Ø 商場(chǎng)主入口數(shù)量：1個(gè)寬度：8米12米風(fēng)格：與商場(chǎng)主題風(fēng)格一致體現(xiàn)中高檔定位。建議選用電子旋轉(zhuǎn)臺(tái)子門(mén)。Ø 輔助（次）入口數(shù)量：2個(gè)寬度：35米風(fēng)格：無(wú)特殊要求，主要以出入功能為方便人流疏導(dǎo)。Ø 功能入口（

42、從商場(chǎng)內(nèi)部與各層餐飲相連接）數(shù)量：5個(gè)寬度：24米風(fēng)格：根據(jù)各層不同餐飲風(fēng)格而變化。C、通道 有關(guān)研究表明，當(dāng)商場(chǎng)內(nèi)人均空間為4平方米時(shí)，每位步行者可以各個(gè)方向自由活動(dòng)，當(dāng)人均空間減至2平方米時(shí)，步行者就會(huì)對(duì)周?chē)娜吮３志錉顟B(tài)，而當(dāng)人均面積減至1.5平方米時(shí)，步行者之間就會(huì)容易產(chǎn)生逆行的沖突。人行通道是商場(chǎng)空間的基本構(gòu)成因素，道路設(shè)計(jì)是否合理將決定商場(chǎng)整體的舒適程度及購(gòu)物氣氛。我司建議本商場(chǎng)主要通道寬度為4-6米，以4米為宜，輔助（次）通道寬度為2-3米，以2米為宜；部分特色區(qū)域可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)擴(kuò)大寬度。具體建議將結(jié)合后期店鋪分割、功能分區(qū)完成。D、電梯 電梯設(shè)置的位置將決定未來(lái)商場(chǎng)的人流

43、導(dǎo)向，提高商場(chǎng)的便利、人性及舒適度，并且將有效提高電梯附近商鋪的價(jià)值。我司建議本商場(chǎng)電梯設(shè)置位置如下：Ø 滾梯 中庭設(shè)置2部，商場(chǎng)西側(cè)設(shè)置2部。地上每層4部，地下一層2部，共計(jì)22部。Ø 觀光梯 觀光梯公設(shè)置4部，商場(chǎng)中庭設(shè)置兩部?jī)?nèi)部觀光梯，用以增加商場(chǎng)檔次營(yíng)造購(gòu)物氛圍。外部觀光梯2部，商場(chǎng)西側(cè)設(shè)置一部，由于其朝向長(zhǎng)安街沿線方向可吸引主干道消費(fèi)人流，同時(shí)與西側(cè)的酒店物業(yè)形成輝映在商業(yè)氣氛有一個(gè)良好的過(guò)度。餐飲樓南端設(shè)置一部，由于餐飲的晚間營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)需要獨(dú)立的出入口，而且觀光梯在晚間的燈光效果會(huì)增添商業(yè)，氣氛吸引消費(fèi)人群。Ø 直梯 中庭西側(cè)設(shè)置兩部直梯，餐飲樓北側(cè)

44、設(shè)置兩部直梯，共計(jì)4部。Ø 貨梯 商場(chǎng)中部設(shè)置兩部，其中一部服務(wù)于店中店，一部服務(wù)于商場(chǎng)，餐飲樓南側(cè)一部。（部分直梯可用于貨運(yùn)）E、商場(chǎng)基本建筑指標(biāo)項(xiàng)目單位（M）柱間距8B2層高6B1層高61F層高52F層高4.2-4.53F層高4.2-4.52.2.2.3.4 停車(chē)位的設(shè)置由于消費(fèi)人群的生活水平日趨提高，在對(duì)各個(gè)商業(yè)氛圍及購(gòu)物質(zhì)量要求的同時(shí)，對(duì)于商業(yè)物業(yè)停車(chē)位合理化、齊全化需求較為明顯。停車(chē)位的合理完善的布設(shè)已經(jīng)成為各個(gè)商業(yè)物業(yè)成功運(yùn)營(yíng)的重要保證因素，也是成為品牌化物業(yè)的重要標(biāo)志之一，因此，本項(xiàng)目綜合性商業(yè)物業(yè)對(duì)于自身停車(chē)位方面要求相對(duì)較高，并根據(jù)本物業(yè)總體規(guī)劃方向，結(jié)合自身建筑格

45、局及功能分區(qū)之特點(diǎn)，進(jìn)行有效、合理的規(guī)劃布設(shè)。依據(jù)商業(yè)物業(yè)停車(chē)位布設(shè)之規(guī)律原則，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目作為大型購(gòu)物中心及大體量餐飲、娛樂(lè)物業(yè)分布情況，建議停車(chē)位應(yīng)做預(yù)留，因而商業(yè)物業(yè)規(guī)劃的停車(chē)位面積應(yīng)約為總體建筑面積的1/5左右，本項(xiàng)目商業(yè)建筑面積為60000平方米，規(guī)劃停車(chē)位面積應(yīng)為12000平方米。規(guī)劃車(chē)位應(yīng)為300-350個(gè)左右。Ø 地下停車(chē)位：通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的整體物業(yè)區(qū)位及自身商業(yè)部分的商業(yè)業(yè)態(tài)格局進(jìn)行全面的調(diào)研分析，選擇增設(shè)的停車(chē)位區(qū)域應(yīng)與商業(yè)部分形成較為緊密聯(lián)帶關(guān)系，使之消費(fèi)者較為快捷的來(lái)往停車(chē)場(chǎng)與商業(yè)部分，以達(dá)到增加消費(fèi)者對(duì)本商業(yè)的消費(fèi)欲望及消費(fèi)頻率之目的。根據(jù)本項(xiàng)目商

46、業(yè)部分的整體建筑格局，地下二層的商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低，而且本項(xiàng)目地下一層及地上一至五層的商業(yè)面積足以滿(mǎn)足消費(fèi)人群的需求；地下二層層高為6米，柱間距8米，足可以滿(mǎn)足小型車(chē)與中型車(chē)的需求高度，其可占用商業(yè)面積為10000平方米，按一般常規(guī)每個(gè)停車(chē)位所需的面積為35-37平方米，地下二層可規(guī)劃設(shè)置約為270個(gè)車(chē)位，足可以支持本項(xiàng)目商業(yè)部分消費(fèi)人群的需求，因此，我司將地下二層規(guī)劃為停車(chē)位。Ø 地上停車(chē)位：除去作為主體停車(chē)場(chǎng)的地下二層，根據(jù)項(xiàng)目主體商業(yè)樓的地理位置以及坐落狀況，我司將物業(yè)南輔助入口前面向魯谷路一線東西走向以及物業(yè)東主入口前面向玉泉路方向南北走向分別一百米長(zhǎng)度空地設(shè)計(jì)為單排地面停車(chē)場(chǎng)

47、，依照每車(chē)位平均寬度為4米計(jì)算，共可提供車(chē)位約50個(gè)，可以作為地下停車(chē)場(chǎng)的必要補(bǔ)充，滿(mǎn)足一般短時(shí)間購(gòu)物消費(fèi)者流動(dòng)停車(chē)的需求。Ø 綜上所述：本項(xiàng)目總車(chē)位設(shè)計(jì)為330-350個(gè)，車(chē)位數(shù)量符合商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)面積與停車(chē)面積的合理比例，相對(duì)較為充分，可以保證滿(mǎn)足商業(yè)物業(yè)停車(chē)需求。2.2.2.3.4.1車(chē)流引導(dǎo)以及出入口設(shè)計(jì)本項(xiàng)目商業(yè)主體樓位于玉泉路（主干路）與魯谷路（次干路）交叉路口西南角，為保證從長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線向南經(jīng)主干路玉泉路的車(chē)流能到達(dá)并進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的便捷性與合理性，地下停車(chē)場(chǎng)的主入口設(shè)置在商業(yè)物業(yè)主體樓的東南側(cè)、車(chē)輛由玉泉路方向進(jìn)入；而出口則放置于樓體的西北側(cè)，車(chē)輛出向魯谷路。使得商業(yè)部分的

48、消費(fèi)車(chē)流形成經(jīng)玉泉路、地上引導(dǎo)通道、地下停車(chē)場(chǎng)、魯谷路而完整合理的立體環(huán)狀流動(dòng)。以保證消費(fèi)人群進(jìn)入本商業(yè)的快捷性與便利性。2.2.2.3.4.2停車(chē)場(chǎng)交通組織路線：根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)部分地下二層停車(chē)場(chǎng)出入口位置，道路交通組織路線應(yīng)由東向西方向?qū)б?，結(jié)合建筑格局的特點(diǎn)，劃分多條車(chē)流路線并標(biāo)有交通組織指示牌，使車(chē)流方向保持一致，避免車(chē)流交叉行駛。2.2.2.3.4.3坡道設(shè)計(jì)：對(duì)于本項(xiàng)目地下二層停車(chē)場(chǎng)而言，車(chē)輛的進(jìn)出需要考慮上下坡道，因而尤其要注重坡道的設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目地下二層停車(chē)場(chǎng)坡道設(shè)計(jì)規(guī)劃將結(jié)合自身導(dǎo)引方向，依據(jù)常規(guī)合理化原則進(jìn)行有效的安排。坡道設(shè)計(jì)常規(guī)分為直線坡道及曲線坡道兩種，而對(duì)于本項(xiàng)目車(chē)輛出

49、入口自身的建筑特性，兩種坡道的設(shè)計(jì)建議都有可以被采納。由于考慮到進(jìn)入地下二層的便捷性以及車(chē)輛流動(dòng)的單向性，因此，停車(chē)場(chǎng)出入口坡道規(guī)劃將設(shè)計(jì)為單向坡道，其坡道的通行能力應(yīng)按照常規(guī)每小時(shí)通過(guò)約300臺(tái)轎車(chē)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，坡道的寬度規(guī)劃設(shè)計(jì)有兩種方案：直線單行坡道寬度為3米3.5米（車(chē)寬+0.8米）、曲線單行坡道寬度為4.2米4.5米（車(chē)寬+1.0米）。2.2.2.3.4.4停車(chē)場(chǎng)的通風(fēng)、排水、照明、安全、防水防火等設(shè)置：本項(xiàng)目地下二層停車(chē)場(chǎng)由于密封建筑結(jié)構(gòu)，一般應(yīng)設(shè)有通風(fēng)裝置及通風(fēng)口，按正常標(biāo)準(zhǔn)：6次/小時(shí)送風(fēng)喚氣。停車(chē)場(chǎng)內(nèi)應(yīng)設(shè)有生產(chǎn)給水、生活給水、消防給水系統(tǒng)、應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定用量排水系統(tǒng)增設(shè)防

50、凍措施。停車(chē)場(chǎng)內(nèi)照明要求并不高，僅為提供發(fā)現(xiàn)信號(hào)、障礙物及行人活動(dòng)所需充分的能見(jiàn)度，對(duì)行人來(lái)說(shuō)是按提供觀察信號(hào)和危險(xiǎn)能見(jiàn)度；其中停車(chē)間：30LX70LX，行車(chē)道：70LX,辦公、修理區(qū)：150LX300LX；由于考慮車(chē)庫(kù)內(nèi)外照明的變化較大，應(yīng)考慮內(nèi)外的照度，常取值為白天照度1：101：15，夜間照度2：14：1；其它輔助停車(chē)用房按照房間性質(zhì)另外考慮，除一般照明外還應(yīng)設(shè)事故照明（應(yīng)急照明），疏散標(biāo)志度，在車(chē)道的坡道出入口及車(chē)庫(kù)內(nèi)通道等都應(yīng)設(shè)有發(fā)光標(biāo)志，來(lái)保證行車(chē)安全。2.2.2.3.4.5 停車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)位擺放：依據(jù)本項(xiàng)目地下二層的商業(yè)物業(yè)的建筑格局及設(shè)計(jì)特點(diǎn)，將對(duì)停車(chē)場(chǎng)車(chē)位進(jìn)行合理的規(guī)劃擺放。由于

51、本項(xiàng)目地下二層內(nèi)部的柱間距設(shè)計(jì)較大，因此，商業(yè)部分停車(chē)位擺放方法應(yīng)為垂直式擺放；結(jié)合停車(chē)位的布設(shè)格局，車(chē)輛行駛方式應(yīng)為順車(chē)進(jìn)倒車(chē)出及倒車(chē)進(jìn)順車(chē)出的兩種方式，以便于車(chē)輛出入方便的快捷合理。2.2.2.3.4.6智能化系統(tǒng)不同性質(zhì)的商業(yè)建筑，比如純辦公樓、純商場(chǎng)、賓館、高級(jí)住宅樓、綜合型商務(wù)樓，由于需求的差異，因而其所含的子系統(tǒng)和建立的功能也不可能千篇一律。 但無(wú)論何種性質(zhì)的商業(yè)智慧建筑，必須具備以下四個(gè)條件：Ø 一套先進(jìn)的樓宇設(shè)備控制系統(tǒng)，能夠?qū)Υ髽堑母鞣N電器設(shè)備進(jìn)行自動(dòng)控制，營(yíng)造一種溫馨、舒適、高效的工作環(huán)境。Ø 一個(gè)現(xiàn)代化的通訊系統(tǒng)，能夠提供全方位的、立體的、大容量的、高

52、速率的雙向通訊條件，滿(mǎn)足現(xiàn)代信息社會(huì)瞬息萬(wàn)變的工作和通訊要求。 Ø 一套結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，將整幢大樓的語(yǔ)言通訊、數(shù)據(jù)通訊、多媒體通訊融為一體，為高效率的通訊和系統(tǒng)管理提供硬件條件。Ø 一個(gè)系統(tǒng)集成平臺(tái)，能夠?qū)Υ髽堑膹?qiáng)電設(shè)備和弱電系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng) 一臨視與管理，能夠在各子系統(tǒng)之間進(jìn)行數(shù)據(jù)交流，做到信息共享，從面為客戶(hù)提供良好的物業(yè)管理和一流服務(wù)。綜合上述特定需求，我們認(rèn)為智能化系統(tǒng)有如下系統(tǒng)：Ø 樓宇設(shè)備監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng)；Ø 消防報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)自動(dòng)化系統(tǒng)； Ø 公共安全監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng)； Ø 巡更系統(tǒng)；Ø 廣播音響系統(tǒng)； Ø 智

53、能化系統(tǒng)集成管理系統(tǒng)；2.2.2.3.7產(chǎn)品功能劃分、店鋪分割建議圖表11：東區(qū)商場(chǎng)業(yè)態(tài)功能分布圖圖表12：部分目標(biāo)經(jīng)營(yíng)品牌統(tǒng)計(jì)表樓層業(yè)態(tài)布局目標(biāo)客戶(hù)1F珠寶華納、Best Billion、MA BELLE鐘表TISSOT、浪琴、Swatch、ELLE、CASIO照相器材OLYMPUS、PHILIPS、JVC化妝品姿生堂、GUERLAIN、Dior2F少女裝sogo、VIVIAN、O.N.L.Y淑女裝香港影兒、LUCK、SIERLI女士?jī)?nèi)衣愛(ài)慕、曼妮芬、黛安芬護(hù)膚美容中心蔚藍(lán)海岸化妝品美寶蓮、Za、娥佩蘭/東京3F西裝藍(lán)豹、BAROMON襯衫FERRE、紅豆、相思鳥(niǎo)男鞋DAVIS、POLO、C

54、ARTELO4F運(yùn)動(dòng)NIKE、adidas、李寧休閑美特斯邦威、FUN、APPLE SHOP5F健身用品AMSSY、YUAN CHENG電影院新東安影院、動(dòng)感天地、好麗友影院等B1超市家樂(lè)福、華潤(rùn)2.2.2.4 其它商業(yè)物業(yè)形式作為東區(qū)社區(qū)的配套設(shè)施的東區(qū)除大型主題商業(yè)即商場(chǎng)外另有5000-6000平方米臨街住宅底商。臨玉泉路商場(chǎng)南側(cè)之臨街鋪位；東區(qū)西部北側(cè)及臨近京西奧園之臨街鋪位；東區(qū)南部西北側(cè)之物業(yè)。此物業(yè)為兩條直線商業(yè)街，玉泉路之臨街商鋪面積約為3000平方米，臨近京西奧園之商鋪面積約為2000平方米，南側(cè)西北部物業(yè)約500-1000平方米。以上物業(yè)內(nèi)部均由經(jīng)營(yíng)者自行裝潢，在此不做闡述，其外立面風(fēng)格及材料要求與東區(qū)商場(chǎng)物業(yè)統(tǒng)一，以突出整體的主題定位及商業(yè)氛圍。2.3商業(yè)物業(yè)管理建議除了準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，合理的商戶(hù)組合，適銷(xiāo)對(duì)路的商品之外，完善的商場(chǎng)管理也是關(guān)系到商場(chǎng)長(zhǎng)期生存發(fā)展的重要因素之一。商場(chǎng)零售管理是商場(chǎng)管理中的重中之重，零售管理工作成功與否將直接影響到發(fā)展商、投資者、經(jīng)營(yíng)者三方的利益。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告顯示，北京市大型商場(chǎng)的物業(yè)管理公司大多數(shù)只是停留在較低的商業(yè)管理層次上，目前還沒(méi)有真正意義上的物業(yè)管理