不動產(chǎn)登記教材

1、主講人：鄒曉燕物權(quán)排他公示不動產(chǎn)占有與不動產(chǎn)占有與產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一動產(chǎn)占有動產(chǎn)占有登記任意可知悉狀態(tài)任意可知悉狀態(tài)明確物之歸屬明確物之歸屬維護交易安全維護交易安全登記制度類型契據(jù)登記制法國登記對抗主義權(quán)利登記制德國登記要件主義托倫斯登記制澳大利亞任意登記主義 權(quán)利登記模式，并吸收托倫斯權(quán)利登記模式，并吸收托倫斯登記制度的發(fā)證制度。登記制度的發(fā)證制度。1.1.一般情況，不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記生效一般情況，不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記生效 “不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但

2、法律另有規(guī)定的除外。規(guī)定的除外。2.2.特殊情況特殊情況 （1 1）法院、仲裁委員的法律文書、人民政府）法院、仲裁委員的法律文書、人民政府的征收決定，自這些法律文件生效時發(fā)生效的征收決定，自這些法律文件生效時發(fā)生效力。力。（2 2）因繼承或受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或）因繼承或受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或遺贈開始時發(fā)生效力。遺贈開始時發(fā)生效力。（3 3）因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立）因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。或消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。 未經(jīng)登記，不能取得處分權(quán)（4 4）土地承包經(jīng)營權(quán)自承包合同生效時發(fā)生）土地承包經(jīng)營權(quán)自承包合同生

3、效時發(fā)生法律效力。法律效力。3.3.不動產(chǎn)登記薄記載的內(nèi)容為物權(quán)內(nèi)容。不動產(chǎn)登記薄記載的內(nèi)容為物權(quán)內(nèi)容。|由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理|分屬不同管理機構(gòu)分屬不同管理機構(gòu) 國際比較國際比較 登記機構(gòu)地方法院地政行政機關(guān)登記房屋所有權(quán)建設(shè)部林地所有權(quán)、使用權(quán)林業(yè)部門灘涂、水面養(yǎng)殖權(quán)漁業(yè)部門海域無居民海島使用權(quán)海洋部門土地所有、建設(shè)用地使用權(quán)國土資源部門耕地、草地承包經(jīng)營權(quán)農(nóng)業(yè)部門|重復(fù)登記、遺漏登記、錯誤登記引發(fā)多起行政復(fù)議或訴訟|分散登記導(dǎo)致房屋、土地雙重抵押，融資增加金融風(fēng)險等等。|房屋按件收取費用 （包含證書費） 住宅每件80元，非住宅每件550元|申請人（權(quán)利承

4、受人）繳納|官方更正、查封、注銷不收費，權(quán)利人申請補領(lǐng)叫證書費|農(nóng)民于宅基地上蓋房登記，不收費|經(jīng)適房、權(quán)利人申請變更登記減半收取1.問題|分散登記和多頭管理：登記信息混亂|法律模式不統(tǒng)一 物權(quán)法第物權(quán)法第9 9條規(guī)定了一般登記原則，即登記條規(guī)定了一般登記原則，即登記要件主義，不登記不生效，但第要件主義，不登記不生效，但第127127條又規(guī)條又規(guī)定了一個例外情況，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)定了一個例外情況，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)自合同生效時設(shè)立，采取登記對抗主義，自合同生效時設(shè)立，采取登記對抗主義，即自愿登記。即自愿登記。|物權(quán)法（2007年）：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”，統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登

5、記辦法等|2013.3月國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案（1 1）房屋登記、林地登記、草原登記、土房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)整合應(yīng)于地登記的職責(zé)整合應(yīng)于20132013年年4 4月底前完成，月底前完成， （2 2）20142014年年6 6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例，月底前出臺不動產(chǎn)登記條例，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。|專家觀點：以土地為核心（一）總登記 在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)或特定區(qū)域內(nèi)全部土地或房產(chǎn)進行的全面登記。 針對所有地產(chǎn)和房產(chǎn)的一種普遍性登記， 設(shè)立土地權(quán)利和房屋權(quán)利而進行的登記。|土地初始登記|房屋所有權(quán)初始登記、房屋抵押權(quán)登記國有建設(shè)用地使用權(quán)集

6、體土地所有權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)土地抵押權(quán)地役權(quán)|土地|房屋： 所有權(quán)轉(zhuǎn)移權(quán)利人改變 所有權(quán)變更名稱、地址、門牌號、面積大 小等變更。權(quán)利人改變權(quán)利人名稱、地址改變土地用途變更|土地： 使用權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)注銷|房屋 所有權(quán)、抵押權(quán)注銷1.更正登記 官方發(fā)現(xiàn)有錯誤，更正 權(quán)利人認(rèn)為有錯誤，申請更正。2.異議登記 利害關(guān)系人認(rèn)為登記薄記載事項錯誤，而權(quán)利人不同意更正的，申請異議登記。 登記期間，權(quán)利人處分土地或房屋申請登記的，登記機構(gòu)不予辦理。 異議登記后，申請日在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。3.預(yù)告登記 預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告權(quán)利人同意，不得辦理不動產(chǎn)權(quán)利的變更登記或者不動產(chǎn)抵

7、押權(quán)、地役權(quán)登記。|可申請辦理的情形 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 預(yù)購商品房 以預(yù)購商品房設(shè)定抵押 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押 （一）土地登記資料的查詢范圍|土地登記結(jié)果：土地登記卡和宗地圖|原始登記資料：權(quán)屬來源文件 土地登記申請書 地籍調(diào)查表地籍圖1.空開查詢的信息|房屋自然狀況|房屋權(quán)利狀況2. 限制查詢的信息原始登記|產(chǎn)權(quán)人或其委托人|房屋繼承人、受贈人或受遺贈人|國家安全、公安、檢察機關(guān)、審判機關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門和證券監(jiān)管部門|仲裁、訴訟案件的當(dāng)事人1.允許查詢的主體 自己查、委托代理人、登記代理結(jié)構(gòu)查2.查詢要求|企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度：產(chǎn)權(quán)明晰|房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)|知識產(chǎn)權(quán)|“小產(chǎn)權(quán)房”|財產(chǎn)？物？還是其它？|產(chǎn)權(quán)是

8、一種所有權(quán)，它包括對財產(chǎn)的終極所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、直接使用權(quán)和使用財產(chǎn)的受益權(quán)，以及使用受益權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)。|所謂產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)（Property Rights）的另一種譯法，按照馬克思經(jīng)濟理論的科學(xué)表述，它是指財產(chǎn)關(guān)系或所有制關(guān)系在法律上的反映。|產(chǎn)權(quán)是反映經(jīng)濟主體對財產(chǎn)的權(quán)力關(guān)系的概念。|產(chǎn)權(quán)既不等于原義的所有權(quán)關(guān)系，也不能脫離所有權(quán)關(guān)系，產(chǎn)權(quán)實際上是以所有權(quán)為核心的財產(chǎn)權(quán)利的總稱。|應(yīng)該是指財產(chǎn)所有權(quán)和與財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)。|首先產(chǎn)權(quán)是指財產(chǎn)所有權(quán)，指所有權(quán)依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。無論是國家、集體或個人等各種性質(zhì)的財產(chǎn)所有權(quán)都是產(chǎn)權(quán)。|其次，產(chǎn)權(quán)還包括與所有權(quán)有關(guān)的財

9、產(chǎn)權(quán)。這種財產(chǎn)權(quán)是在所有權(quán)部分權(quán)能與所有權(quán)人發(fā)生分離的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，是指非所有人在他人的物上所享有的占有、使用以及在一定程度上享有收益和處分的權(quán)利。|房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)以及與此相關(guān)的其它的權(quán)利的總稱。（一）、物權(quán)的詞源（一）、物權(quán)的詞源|從歷史上看，物權(quán)尤其是其中的所有權(quán)的觀念，早在二千多年前的羅馬法上，即已確認(rèn)所有權(quán)等諸多具體的物權(quán)形式，并已形成物權(quán)與債權(quán)區(qū)分的理念。|1811年的奧地利民法典中首次（也是目前唯一的）對物權(quán)的概念作出了規(guī)定。|1896年頒布的德國民法典中，首次將“物權(quán)”作為民法典分則的獨立一編，對物權(quán)制度作了系統(tǒng)、完整的規(guī)定。|其后，物權(quán)概念為多數(shù)國家的立

10、法所接受，物權(quán)法也成為了現(xiàn)今各國民法的重要組成部分。|英美法系國家法律上沒有物權(quán)的概念，與之相近的詞匯是“財產(chǎn)”或“財產(chǎn)權(quán)”（property）?！安ù奶鼓シ弧钡墓适聕“風(fēng)能進、雨能進，國王不能進” 1866 年 10 月 13 日 ，剛剛打贏對奧地利的“七周戰(zhàn)爭”，把 500 萬人口和 64 萬平方公里土地劃入了普魯士版圖的威廉一世，在大批臣屬的前呼后擁之下臨幸他在波茨坦的一座行宮。然而，行宮前的一座破舊磨坊卻讓他大為掃興，他想拆除，但磨坊卻并不屬于王室；他想贖買，奈何磨坊主死活不賣。暴怒的國王強令拆除，但被磨坊主訴至法庭。|本來平民告國王已經(jīng)是破天荒頭一遭，但審理案件的三位法官毅然一致裁定

11、：被告人因擅用王權(quán)，侵犯原告人由憲法規(guī)定的財產(chǎn)權(quán)利，觸犯了帝國憲法第 79 條第 6 款；責(zé)成被告人威廉一世，在原址立即重建一座同樣大小的磨坊，并賠償原告人 150 元。|直接支配權(quán)|排他權(quán)當(dāng)代人：擁有土地就意味著將土地直接出售給他人的自由。原始人：不容他人染指的機會。|物權(quán)法規(guī)定：本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 |物權(quán)是法定的，債權(quán)是約定或依照法律規(guī)定產(chǎn)生的當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。|物權(quán)是支配和排他的權(quán)利， 債權(quán)為請求權(quán) |財產(chǎn)所有權(quán)，|國有土地使用權(quán)、|農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、|自然資源使用權(quán)、|采礦權(quán)、|全民所有制企業(yè)經(jīng)營權(quán)

12、、|宅基地使用權(quán)、|相鄰權(quán)、|漁業(yè)權(quán)、|水權(quán)、|狩獵權(quán)，|抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、|留置權(quán)及優(yōu)先權(quán)等 動產(chǎn)物權(quán)：設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，交付 不動產(chǎn)物權(quán)：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓 登記|不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 | 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。|不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 |動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 |船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)

13、登記，不得對抗善意第三人。 自物權(quán) 所有權(quán) |物權(quán) 用益物權(quán) 他物權(quán) 抵押權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 質(zhì)權(quán) 留置權(quán) 分類依據(jù)：物權(quán)人對物享有的不同利益 物權(quán)的效力是指為了物權(quán)的效力是指為了確保物確保物權(quán)人支配特定之物而享受利益的權(quán)人支配特定之物而享受利益的權(quán)利不受侵害，權(quán)利不受侵害，法律所賦予物權(quán)法律所賦予物權(quán)的特定的保障力。的特定的保障力。1、排他效力排他效力 指內(nèi)容相同的物權(quán)之間具有相指內(nèi)容相同的物權(quán)之間具有相互排斥性，即在同一物上不容互排斥性，即在同一物上不容同一性質(zhì)的兩種以上的物權(quán)并同一性質(zhì)的兩種以上的物權(quán)并存。存。 |物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，|物權(quán)之間的優(yōu)先權(quán)。 同一標(biāo)的物上，既有物權(quán)，也有債權(quán)，無論成立

14、先后如何，物權(quán)均優(yōu)先于債權(quán)。 主要表現(xiàn)是： 物權(quán)破除債權(quán) 物權(quán)對債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán) 就債權(quán)的特定標(biāo)的物成立物權(quán)時，該物權(quán)可基于其優(yōu)先效力破除債權(quán)，使已成立的債權(quán)歸于消滅。債權(quán)人不能請求交付原債的標(biāo)的物，只能請求原債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任。案例：一房二賣|甲 乙 丙在先簽訂買賣合同，合同生效，未交付和過戶在后簽訂了買賣合同并過戶B 物權(quán)對債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)若債務(wù)人財產(chǎn)上存在限制物權(quán)，在債務(wù)人破產(chǎn)或被執(zhí)行的，該定限物權(quán)優(yōu)先于其他一般債權(quán)。 “買賣不破租賃” 基于公益或政策的原由，法律規(guī)定某些物權(quán)不得享有優(yōu)先次序。 實例：（合同法286條）|合同法第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)

15、包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！?|優(yōu)于抵押權(quán)和其它債權(quán)|消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。|建筑工程價款：為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失。（2）物權(quán)對于一般人的優(yōu)先效力）物權(quán)對于一般人的優(yōu)先效力 即優(yōu)先購買權(quán)。指財產(chǎn)所有人在出賣其財產(chǎn)時，就該項財產(chǎn)與財產(chǎn)所有人存在物權(quán)關(guān)系的人在同等條件下，

16、可優(yōu)先購買。如共有人、承租人。 同一標(biāo)的物，有二個以上相同內(nèi)容或性質(zhì)的物權(quán)存在時，成立在先的物權(quán)優(yōu)先于成立在后的物權(quán)，此即“成立在先，權(quán)利在先”。 甲企業(yè)在經(jīng)營過程中將自己的設(shè)甲企業(yè)在經(jīng)營過程中將自己的設(shè)備和廠房先后向備和廠房先后向A、B兩家銀行抵押貸兩家銀行抵押貸款款300萬元和萬元和200萬元，共計萬元，共計500萬元，萬元，期滿未還，后甲企業(yè)破產(chǎn)，除銀行債期滿未還，后甲企業(yè)破產(chǎn)，除銀行債務(wù)外，還有其他債務(wù)務(wù)外，還有其他債務(wù)600萬元。經(jīng)評估，萬元。經(jīng)評估，企業(yè)的廠房和設(shè)備價值企業(yè)的廠房和設(shè)備價值400萬元，其他萬元，其他財產(chǎn)價值財產(chǎn)價值100萬元，請問如何清償？萬元，請問如何清償？ |即

17、“物權(quán)權(quán)利人有追及物之所在的權(quán)利”。 |但物權(quán)的追及權(quán)效力要受到善意取得制度等限制。民法通則的規(guī)定民法通則的規(guī)定善意取得，是指無權(quán)處分他人動善意取得，是指無權(quán)處分他人動產(chǎn)的占有人，在不法將動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三產(chǎn)的占有人，在不法將動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動產(chǎn)時出人以后，如果受讓人在取得該動產(chǎn)時出于善意并且是有償?shù)模涂梢婪ㄈ〉脤τ谏埔獠⑶沂怯袃數(shù)?，就可依法取得對該動產(chǎn)的所有權(quán)，受讓人在取得動產(chǎn)的該動產(chǎn)的所有權(quán)，受讓人在取得動產(chǎn)的所有權(quán)后，原所有人不得要求受讓人返所有權(quán)后，原所有人不得要求受讓人返還財產(chǎn)，而只能請求轉(zhuǎn)讓人（占有人）還財產(chǎn)，而只能請求轉(zhuǎn)讓人（占有人）賠償損失。賠償損失。 善

18、意取得的條件善意取得的條件 （1）須為）須為動產(chǎn)動產(chǎn)； （2）無權(quán)處分無權(quán)處分的轉(zhuǎn)讓人；的轉(zhuǎn)讓人； （3）第三人須通過）第三人須通過交易交易取得；取得； （4）第三人須為）第三人須為善意切支付了合理善意切支付了合理的價錢；的價錢； （5）占有人占有的是委托物，脫離）占有人占有的是委托物，脫離物（物（如遺失物、盜竊物則不適用如遺失物、盜竊物則不適用） 第一百零六條第一百零六條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或

19、者動產(chǎn)的所有權(quán)：動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)： （一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的； （二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓； （三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。讓人。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。損失。 當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)

20、定。參照前兩款規(guī)定。|不動產(chǎn)的善意取得主要發(fā)生于以不動產(chǎn)的善意取得主要發(fā)生于以下兩種情況：下兩種情況：|第一種情況是，第一種情況是，共有房屋的部分共有房屋的部分共有人擅自出賣共有房屋的共有人擅自出賣共有房屋的，受，受讓人在善意時即可取得所有權(quán)。讓人在善意時即可取得所有權(quán)。|第二種情況是，第二種情況是，不動產(chǎn)登記瑕疵不動產(chǎn)登記瑕疵，受讓人信賴此發(fā)生的不動產(chǎn)所有受讓人信賴此發(fā)生的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移。權(quán)轉(zhuǎn)移。 自物權(quán)所有權(quán) 物權(quán)房地產(chǎn)權(quán)利 用益物權(quán) 他物權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 債權(quán)租賃權(quán)所有權(quán)的內(nèi)容又包括：所有權(quán)的內(nèi)容又包括：|國家、集體和私人所有權(quán)國家、集體和私人所有權(quán)|建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)|共有

21、共有|相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系 專有部分專有所有權(quán) 共有部分共有和共同管理 專有部分和共有部分的關(guān)系：舉例下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的

22、業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 |業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 |業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 |業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 |建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 |建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 |建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 |占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 |對土地、房屋所有權(quán)的限制 a、國家對形式土地所有權(quán)的上下范圍的界定。 物權(quán)法136條 b、土地用途、土地使用條件管制 c、相鄰