東城麗舍營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告60P

1、城市向東城市向東 青春向上青春向上東城麗舍東城麗舍營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告謹(jǐn)呈：湖南東晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：湖南東晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司no.1 第一部分 市場(chǎng)分析 一、株洲概況一、株洲概況 株洲株洲古稱(chēng)建寧，位于湖南省東部，湘江中游。北向武漢，南瞰廣州，東接浙、贛、滬，西連云、貴、川，是長(zhǎng)（沙）、株（洲）、潭（湘潭）金三角經(jīng)濟(jì)一體化的重要一角?，F(xiàn)轄醴陵市、株洲縣、攸縣、茶陵縣、炎陵縣和天元區(qū)、蘆淞區(qū)、荷塘區(qū)、石峰區(qū)及國(guó)家級(jí)株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。全市總面積1.14萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?80萬(wàn)，其中株洲市區(qū)面積52平方公里，市區(qū)常住人口80萬(wàn)。 株洲歷史悠久，地杰人靈。有江澤民總書(shū)記親筆題詞的

2、“神州第一陵”炎帝陵，株洲炎帝節(jié)迎來(lái)了一批又一批的中外賓客和有識(shí)之士到炎帝陵名勝風(fēng)景區(qū)參觀旅游，到株洲投資置業(yè)。炎帝故土、工業(yè)重鎮(zhèn)、交通樞紐、移民城市炎帝故土、工業(yè)重鎮(zhèn)、交通樞紐、移民城市 株洲素有“南北通衢”之稱(chēng)，有“北有鄭州、南有株洲”之說(shuō)。現(xiàn)在，株洲已成為江南最大的交通樞紐，水、陸、空交通十分便利，京廣、浙贛、湘黔、武廣四條鐵路干線在這里交匯。 百里湘江繞城而下，千噸級(jí)船舶可直通洞庭入長(zhǎng)江到武漢進(jìn)上海。北京至廣州的106國(guó)道、上海至昆明的320國(guó)道和正在建設(shè)中的京珠高速公路及將要建設(shè)的上瑞高速公路穿城而過(guò)，從而把株洲到長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)的時(shí)間縮短為40分鐘。交通的便捷，使株洲如今成為江南物

3、流、人流、信息流的中心。 株洲市是新中國(guó)成立后新興的現(xiàn)代工業(yè)城市。國(guó)內(nèi)第一枚空空導(dǎo)彈、第一臺(tái)飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、第一臺(tái)電力機(jī)車(chē)等工業(yè)史上五十多項(xiàng)全國(guó)第一誕生于此?，F(xiàn)已形成以有色冶煉及加工、交通設(shè)備制造、化工、建材為主體，兼有輕紡、醫(yī)藥、電子工業(yè)的重要的重工業(yè)基地。市內(nèi)有亞洲最大的有色金屬冶煉廠、硬質(zhì)合金廠，有國(guó)內(nèi)最大的電力機(jī)車(chē)科研基地，江南地區(qū)最大的鐵路貨車(chē)制造廠等，生產(chǎn)的鉆石牌硬質(zhì)合金、韶山型電力機(jī)車(chē)、南方125摩托車(chē)、火炬牌火花塞等產(chǎn)品，在全國(guó)乃至世界都享有盛譽(yù)。 1992年成立的河西國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)已初具規(guī)模，德國(guó)西門(mén)子、加拿大普惠、日本雅馬哈等一批世界知名企業(yè)相繼落戶。2000年研制

4、成功的時(shí)速達(dá)到305公里的“藍(lán)箭”交傳高速動(dòng)力車(chē)，創(chuàng)造了中國(guó)第一速，如今馳騁在深廣鐵路線上。株洲市服裝、汽車(chē)、建材等專(zhuān)業(yè)大市場(chǎng)享譽(yù)全國(guó)，噸糧田建設(shè)全國(guó)第一。 二、株洲工作發(fā)展概況二、株洲工作發(fā)展概況 株洲市政府規(guī)劃在2010年將株洲建設(shè)成為城區(qū)面積百萬(wàn)平方公里，居住人口過(guò)百萬(wàn)的中等規(guī)模城市。在株洲朝著2010年規(guī)劃百萬(wàn)人口經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的目標(biāo)邁進(jìn)的進(jìn)程中，株洲的房地產(chǎn)業(yè)也將在舊城改造和新區(qū)建設(shè)方面有著巨大的發(fā)揮空間。株洲地產(chǎn)市場(chǎng)的春天已經(jīng)來(lái)臨！三、城市戰(zhàn)略天元區(qū)天元區(qū)蘆淞區(qū)蘆淞區(qū)荷塘區(qū)荷塘區(qū)石峰區(qū)石峰區(qū)四大板塊競(jìng)爭(zhēng)格局建立據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，株洲市2008年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值9094676萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)13.4%

5、，增幅比上年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，高出全國(guó)、全省平均水平。三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由上年的14.2：48.9：36.9調(diào)整為今年的12.5:51.5:36人均gdp達(dá)到12100元。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值（萬(wàn)元）同比2005增長(zhǎng)增長(zhǎng)幅度所占比重第一產(chǎn)業(yè)1096377 6.1 %68%12.5%第二產(chǎn)業(yè)4971892 15.1 %134%51.5%第三產(chǎn)業(yè) 3026407 13.2%116%13.0%株洲市株洲市20082008年三大產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)表年三大產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)表四、三大產(chǎn)業(yè)全面提速2008株洲工業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)較快的在于：一是優(yōu)勢(shì)行業(yè)作用突出。二是隨著智成化工、株化集團(tuán)等企業(yè)技改項(xiàng)目竣工和株洲電力機(jī)車(chē)廠、株洲車(chē)輛廠等大中型企業(yè)的

6、飛速發(fā)展，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益明顯。固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額突破200億元大關(guān)，達(dá)203.2億元，增長(zhǎng)26.5%。其中，城鎮(zhèn)投資174.1億元，增長(zhǎng)26.8%；在城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44.4億元，增長(zhǎng)36.5%；工業(yè)投資76.8億元，增長(zhǎng)42.7%。 第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益規(guī)模效益2008年第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在于：一是交通運(yùn)輸郵電業(yè)快速發(fā)展。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)活躍。三是借助便利的交通條件旅游業(yè)加快發(fā)展。 第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展2008年株洲市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到12455元，比上年凈增2394元，增長(zhǎng)10.9%；城鎮(zhèn)單位在崗職工人年平均工資達(dá)18343

7、元，同比增長(zhǎng)10.7%。2008年，株洲市消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)城鄉(xiāng)同步增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額208.5億元，增長(zhǎng)15.1%。其中城市消費(fèi)品零售額129.4億元，增長(zhǎng)16.4%。 消費(fèi)消費(fèi)穩(wěn)步上升穩(wěn)步上升 居民收入居民收入大幅增加大幅增加 投資投資增勢(shì)強(qiáng)勁增勢(shì)強(qiáng)勁隨著株洲經(jīng)濟(jì)和城市的快速發(fā)展，由以前的兩大區(qū)域逐步擴(kuò)散到目前的九大板塊隨著株洲經(jīng)濟(jì)和城市的快速發(fā)展，由以前的兩大區(qū)域逐步擴(kuò)散到目前的九大板塊 供求狀況供求狀況五、荷塘區(qū)市場(chǎng)調(diào)研荷塘區(qū)荷塘區(qū)屬于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)較晚區(qū)域，未來(lái)一年內(nèi)區(qū)域供應(yīng)量40萬(wàn)方左右，主要放量集中在區(qū)政府一帶，出現(xiàn)其中包括西子花園、玫瑰名城等以多層為主，小高層為輔的建筑群體

8、。整體區(qū)域良好的大環(huán)境及日常工作、生活等主要因素致使大部分荷塘區(qū)居民仍以荷塘區(qū)為首選。該區(qū)域目標(biāo)客群以政府工作人員為主及部分中高等收入者（家庭年收入8-10萬(wàn)）為輔。 市場(chǎng)特征市場(chǎng)特征物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：以多層為主，小高層為輔整體價(jià)格：整體價(jià)格：14002400元/m2戶型面積：戶型面積：主要以面積130-140平米三房及150平米左右四房為主要房型客戶群體：客戶群體：荷塘區(qū)政府公務(wù)員及事業(yè)單位工作者為主要購(gòu)房群體。銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售情況：目前銷(xiāo)售情況較好，整體銷(xiāo)售率接近70%六、本案主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析1、中央皇庭、中央皇庭 基本情況樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)中央皇庭中央皇庭區(qū)域地段區(qū)域地段株洲市荷塘區(qū)桂花路

9、（荷塘區(qū)政府旁）株洲市荷塘區(qū)桂花路（荷塘區(qū)政府旁）入伙日期入伙日期20092009年年底年年底棟棟 數(shù)數(shù)1212建筑類(lèi)型建筑類(lèi)型電梯房電梯房開(kāi)發(fā)情況開(kāi)發(fā)情況一期在售、二期正在規(guī)劃中一期在售、二期正在規(guī)劃中容容 積積 率率2.992.99綠化率綠化率41.70 %41.70 %最高層最高層2424層層發(fā)發(fā) 展展 商商株洲市創(chuàng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司株洲市創(chuàng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司售樓電話售樓電話2516666/77772516666/7777設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)單位湖南大學(xué)研究院湖南大學(xué)研究院建筑面積建筑面積115300115300 平方米平方米景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)湖南大學(xué)研究院湖南大學(xué)研究院占地面積占地面

10、積36535.5836535.58 平方米平方米樓盤(pán)定位樓盤(pán)定位商住樓商住樓建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格簡(jiǎn)歐簡(jiǎn)歐戶型種類(lèi)及戶型種類(lèi)及面積面積三房?jī)蓮d（三房?jī)蓮d（134.83134.83）、四房?jī)蓮d（）、四房?jī)蓮d（140.98140.98） 最高價(jià)最高價(jià)28002800元元/ /平米平米最低最低價(jià)價(jià)23002300元元/ /平米平米均價(jià)均價(jià)25002500元元/ /平米平米小區(qū)小區(qū)環(huán)境環(huán)境108108棵原生樟樹(shù)、棵原生樟樹(shù)、30003000庭院水系、庭院水系、70007000噴泉廣場(chǎng)、十大景觀元素（泉、石、池、臺(tái)、徑、沙、植、噴泉廣場(chǎng)、十大景觀元素（泉、石、池、臺(tái)、徑、沙、植、花、廊、亭）、架空層休閑泛會(huì)所

11、花、廊、亭）、架空層休閑泛會(huì)所樓樓盤(pán)盤(pán)效效果果圖圖 樓盤(pán)樓盤(pán) 簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介 創(chuàng)信創(chuàng)信中央皇庭項(xiàng)目總建筑面積中央皇庭項(xiàng)目總建筑面積1111萬(wàn)，全部是萬(wàn)，全部是18-2418-24層的電梯小高層，是東區(qū)首座純粹的電梯洋房層的電梯小高層，是東區(qū)首座純粹的電梯洋房社區(qū)，也是目前東區(qū)最頂級(jí)的住宅小區(qū)。小區(qū)總占地面積社區(qū)，也是目前東區(qū)最頂級(jí)的住宅小區(qū)。小區(qū)總占地面積3.53.5萬(wàn)，其中綠地和空地面積就占了約萬(wàn)，其中綠地和空地面積就占了約2.82.8萬(wàn)萬(wàn)，建筑密度只有，建筑密度只有20%20%，是目前東區(qū)建筑密度最小，樓間距最大的小區(qū)。樓間距普遍在，是目前東區(qū)建筑密度最小，樓間距最大的小區(qū)。樓間距普遍在45-4

12、845-48米，最小的米，最小的都有都有3232米，寬闊的樓間距。小區(qū)的園林采用中西結(jié)合的手法，參照皇家園林的風(fēng)格設(shè)計(jì)。里面有流水、米，寬闊的樓間距。小區(qū)的園林采用中西結(jié)合的手法，參照皇家園林的風(fēng)格設(shè)計(jì)。里面有流水、噴泉、疊瀑、沙灘、大型雕塑、羅馬柱、亭子、小橋，營(yíng)造出既清新又大氣，美麗宜人的居住環(huán)境。小噴泉、疊瀑、沙灘、大型雕塑、羅馬柱、亭子、小橋，營(yíng)造出既清新又大氣，美麗宜人的居住環(huán)境。小區(qū)保留了區(qū)保留了100100多棵原生的香樟樹(shù)，都有多棵原生的香樟樹(shù)，都有5050年左右的樹(shù)齡。年左右的樹(shù)齡。 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 評(píng)價(jià)評(píng)價(jià) 建筑采用簡(jiǎn)歐的設(shè)計(jì)風(fēng)格，外墻采用經(jīng)典的歐洲三段式結(jié)構(gòu)、底座是高貴的黑紅色大

13、理石，主體部建筑采用簡(jiǎn)歐的設(shè)計(jì)風(fēng)格，外墻采用經(jīng)典的歐洲三段式結(jié)構(gòu)、底座是高貴的黑紅色大理石，主體部分是高雅的咖啡色節(jié)能面磚，上面是溫暖的米色涂料；錯(cuò)層挑空陽(yáng)臺(tái)，雙層中空藍(lán)玻，超大入戶花園。分是高雅的咖啡色節(jié)能面磚，上面是溫暖的米色涂料；錯(cuò)層挑空陽(yáng)臺(tái)，雙層中空藍(lán)玻，超大入戶花園。中央皇庭中央皇庭 2、萬(wàn)鴻鑫城、萬(wàn)鴻鑫城 基基本本情情況況樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)萬(wàn)鴻鑫城（二期）萬(wàn)鴻鑫城（二期）區(qū)域地段區(qū)域地段荷塘區(qū)新華西路荷塘區(qū)新華西路119119號(hào)號(hào)入伙日期入伙日期20092009年年0808月月3131日日棟棟 數(shù)數(shù)4 4建筑類(lèi)型建筑類(lèi)型3 3層商業(yè)裙樓，層商業(yè)裙樓，4 4棟塔樓棟塔樓銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況

14、只剩三房?jī)蓮d只剩三房?jī)蓮d容容 積積 率率5.65.6綠化率綠化率30%30%最高層最高層2525層層發(fā)發(fā) 展展 商商株洲市佳興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司株洲市佳興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司售樓電話售樓電話8496000/84961118496000/8496111設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)單位美國(guó)沃克有限公司美國(guó)沃克有限公司建筑面積建筑面積5.65.6萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)深圳粵鵬有限公司深圳粵鵬有限公司占地面積占地面積 5000050000平方米平方米樓盤(pán)定位樓盤(pán)定位商住樓商住樓建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代戶型種類(lèi)戶型種類(lèi)及面積及面積兩房?jī)蓮d（兩房?jī)蓮d（8787）三房?jī)蓮d（）三房?jī)蓮d（127127/133/

15、133 /150 /150）、四房三廳（）、四房三廳（174174）最高價(jià)最高價(jià)28002800元元/ /平米平米最低價(jià)最低價(jià)28002800元元/ /平米平米均價(jià)均價(jià)30003000元元/ /平米平米小區(qū)環(huán)境小區(qū)環(huán)境綠化小區(qū)綠化小區(qū)樓樓盤(pán)盤(pán)效效果果圖圖項(xiàng)目項(xiàng)目簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介 佳興佳興萬(wàn)鴻鑫城位于荷塘區(qū)核心商圈萬(wàn)鴻鑫城位于荷塘區(qū)核心商圈( (紅旗商圈紅旗商圈) )，本項(xiàng)目總建筑面積將近，本項(xiàng)目總建筑面積將近5.65.6萬(wàn)平方米，共萬(wàn)平方米，共2525層層高度將近百米，是一個(gè)集住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪為一體的大型城市建筑綜合體。截止目前項(xiàng)高度將近百米，是一個(gè)集住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪為一體的大型城市建

16、筑綜合體。截止目前項(xiàng)目住宅和帶裝修公司即將全部售罄目住宅和帶裝修公司即將全部售罄( (僅剩少量保留房源對(duì)外銷(xiāo)售僅剩少量保留房源對(duì)外銷(xiāo)售) )，項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積達(dá)，項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積達(dá)1100011000，是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多種功能為一體的大型現(xiàn)代商業(yè)場(chǎng)所，并且項(xiàng)目招商工作已經(jīng)基是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多種功能為一體的大型現(xiàn)代商業(yè)場(chǎng)所，并且項(xiàng)目招商工作已經(jīng)基本結(jié)束，項(xiàng)目集聚了如：騎士網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)代舞蹈會(huì)所等多家商家榮聚共謀發(fā)展。本結(jié)束，項(xiàng)目集聚了如：騎士網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)代舞蹈會(huì)所等多家商家榮聚共謀發(fā)展。設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)9 9棟為裝修房，棟為裝修房，6 6、7 7為毛胚房，戶型優(yōu)勢(shì)：落地飄窗為

17、毛胚房，戶型優(yōu)勢(shì)：落地飄窗萬(wàn)鴻鑫城萬(wàn)鴻鑫城 基基本本情情況況樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)金山家園金山家園區(qū)域地段區(qū)域地段株洲市荷塘區(qū)向陽(yáng)廣場(chǎng)金山大道株洲市荷塘區(qū)向陽(yáng)廣場(chǎng)金山大道入伙日期入伙日期20102010年年棟棟 數(shù)數(shù)9 9建筑類(lèi)型建筑類(lèi)型電梯房、樓梯房電梯房、樓梯房銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況只剩電梯房只剩電梯房容容 積積 率率2.2.0404綠化率綠化率34.55%34.55%最高層最高層1717層層發(fā)發(fā) 展展 商商株洲市順天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司株洲市順天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司售樓電話售樓電話2786666 22844442786666 2284444設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)單位深圳市城建工程設(shè)計(jì)有限公司深圳市城建工程

18、設(shè)計(jì)有限公司建筑面積建筑面積29072.5929072.59 平方米平方米景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)深圳市城建工程設(shè)計(jì)有限公司深圳市城建工程設(shè)計(jì)有限公司占地面積占地面積20265.4020265.40 平方米平方米樓盤(pán)定位樓盤(pán)定位商住樓商住樓建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格歐式歐式戶型種類(lèi)及面積戶型種類(lèi)及面積兩房?jī)蓮d（兩房?jī)蓮d（87.4387.43）、三房?jī)蓮d（）、三房?jī)蓮d（123.38123.38）、四房三廳（）、四房三廳（168.66168.66）、復(fù)式）、復(fù)式3、金山家園、金山家園 最高價(jià)最高價(jià)28002800元元/ /平米平米最低價(jià)最低價(jià)23002300元元/ /平米平米均價(jià)均價(jià)25002500元元/ /平米平

19、米小區(qū)環(huán)境小區(qū)環(huán)境兒童游樂(lè)設(shè)施、綠化小區(qū)兒童游樂(lè)設(shè)施、綠化小區(qū)配套設(shè)施幼兒園、醫(yī)院、小商店幼兒園、醫(yī)院、小商店樓樓盤(pán)盤(pán)效效果果圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)房屋外立面很典雅，歐式風(fēng)格，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；園林設(shè)計(jì)利用自然山體，順勢(shì)建設(shè)，注重和強(qiáng)調(diào)自然房屋外立面很典雅，歐式風(fēng)格，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；園林設(shè)計(jì)利用自然山體，順勢(shì)建設(shè)，注重和強(qiáng)調(diào)自然與人文關(guān)懷的互動(dòng)與融合，通過(guò)對(duì)原有的山體走勢(shì)把握，以自然，原生態(tài)的構(gòu)思手法，凸顯地形優(yōu)與人文關(guān)懷的互動(dòng)與融合，通過(guò)對(duì)原有的山體走勢(shì)把握，以自然，原生態(tài)的構(gòu)思手法，凸顯地形優(yōu)勢(shì)，建筑按照日照與景觀朝向的最佳角度排列，通過(guò)自東向西的景觀軸線將整個(gè)小區(qū)環(huán)境完美結(jié)合，勢(shì)，建筑按照日照與景觀

20、朝向的最佳角度排列，通過(guò)自東向西的景觀軸線將整個(gè)小區(qū)環(huán)境完美結(jié)合，使其互相滲透，遙相呼應(yīng)，相得益彰。使其互相滲透，遙相呼應(yīng)，相得益彰。 金山家園金山家園 基基本本情情況況樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)玫瑰名城玫瑰名城( (四期四期)區(qū)域地段區(qū)域地段株洲市荷塘區(qū)桂花路株洲市荷塘區(qū)桂花路3939號(hào)號(hào)入伙日期入伙日期20102010年年棟棟 數(shù)數(shù)9 9建筑類(lèi)型建筑類(lèi)型電梯房、樓梯房電梯房、樓梯房銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況只剩電梯房只剩電梯房容容 積積 率率2.042.04綠化率綠化率32%32%最高層最高層1818層層發(fā)發(fā) 展展 商商株洲外海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司株洲外海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓電話售樓電話8477777 847

21、7777 26022222602222設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)單位湖南建設(shè)集團(tuán)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院湖南建設(shè)集團(tuán)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院建筑面積建筑面積5194951949 平方米平方米景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)奧源生態(tài)美景觀設(shè)計(jì)（杭州）有限公司奧源生態(tài)美景觀設(shè)計(jì)（杭州）有限公司占地面積占地面積1959119591 平方米平方米樓盤(pán)定位樓盤(pán)定位商住樓商住樓建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格歐式歐式戶型種類(lèi)及面戶型種類(lèi)及面積積兩房?jī)蓮d（兩房?jī)蓮d（9292）、三室兩廳（）、三室兩廳（136136）最高價(jià)最高價(jià)33003300元元/ /平米平米最低價(jià)最低價(jià)24002400元元/ /平米平米均價(jià)均價(jià)28502850元元/ /平米平米玫瑰名城玫瑰名城 小區(qū)環(huán)境

22、小區(qū)環(huán)境兒童游樂(lè)設(shè)施、綠化小區(qū)、兒童游樂(lè)設(shè)施、綠化小區(qū)、 多功能會(huì)所多功能會(huì)所 、游泳池、游泳池 、網(wǎng)球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、 地下車(chē)庫(kù)、地下車(chē)庫(kù)、 地上車(chē)庫(kù)、地上車(chē)庫(kù)、 歐洲歐洲風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街 、休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)、休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)樓樓盤(pán)盤(pán)效效果果圖圖項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介由由3 3棟棟1818層住宅、層住宅、1 1棟棟13+113+1層住宅、層住宅、4 4棟棟6+16+1層住宅、層住宅、1 1個(gè)地下一層車(chē)庫(kù)組成，建筑面積為個(gè)地下一層車(chē)庫(kù)組成，建筑面積為5194951949平平方米，其中商業(yè)面積為方米，其中商業(yè)面積為54815481平方米。平方米。設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)外海外海玫瑰名城采取合理、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過(guò)生

23、動(dòng)、人性的布局形成真正的歸屬感，并玫瑰名城采取合理、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過(guò)生動(dòng)、人性的布局形成真正的歸屬感，并充分利用自然條件和地塊的特征，將建筑、景觀整合在了一起，使環(huán)境成為一個(gè)完整的設(shè)計(jì)，充分利用自然條件和地塊的特征，將建筑、景觀整合在了一起，使環(huán)境成為一個(gè)完整的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)建筑與園林的和諧共舞，完美體現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。實(shí)現(xiàn)建筑與園林的和諧共舞，完美體現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。玫瑰名城玫瑰名城 從2008年運(yùn)行情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)經(jīng)受著外部環(huán)境考驗(yàn)，投資總量超過(guò)80億,占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重23.5，同比增加了0.8個(gè)百分點(diǎn),有力推動(dòng)了株洲經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。從各項(xiàng)指標(biāo)的從各項(xiàng)指標(biāo)的變化中，

24、表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)市場(chǎng)熱度降溫。變化中，表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)市場(chǎng)熱度降溫。 在2008年，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展是一個(gè)不平凡的一年。年初的冰凍災(zāi)害到國(guó)際金融危機(jī)，從股市到房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)不感受著寒意。這一年里宏觀調(diào)控政策取向從“防過(guò)熱、防通脹”轉(zhuǎn)向“保增長(zhǎng)、控物價(jià)”再進(jìn)一步轉(zhuǎn)向“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”，速度之快、力度之大無(wú)不牽動(dòng)著人們的心。在此背景下，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)勢(shì)頭雖一度放緩,但整體依然呈現(xiàn)較快的發(fā)展局面。七、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況 2008年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在投資慣性、土地購(gòu)置、開(kāi)發(fā)等綜合因素影響下快速增長(zhǎng)，全年的增速基本上保持在兩位數(shù)的增長(zhǎng).一、二、三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比分別增長(zhǎng)26.9%、45%和34.3

25、%。但但7 7月份開(kāi)始，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)由前期強(qiáng)月份開(kāi)始，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)由前期強(qiáng)勢(shì)明顯趨緩。勢(shì)明顯趨緩。 2008年全年開(kāi)發(fā)資金主要還是投向住宅開(kāi)發(fā)。其中占比重70%資金投向住宅，0.8%的資金投向辦公樓，10.6%的資金投向商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)。住宅投資中中低檔住宅投資中中低檔的比重增強(qiáng)，其中的比重增強(qiáng)，其中140140平米以上的住房完成投資平米以上的住房完成投資7.37.3億元億元，同比增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)17.7%17.7%；90平米以下的住房完成投資5.7億元，同比增長(zhǎng)45.8%；經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資1.8億元，同比增長(zhǎng)80.6%；別墅、高檔公寓完成投資1.7億元，同比下降44.4%。投資增速投資增速波動(dòng)前行

26、波動(dòng)前行資金七成資金七成投向住宅投向住宅 今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，商品房屋銷(xiāo)售與去今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，商品房屋銷(xiāo)售與去年高增幅相比，已在持續(xù)減弱。年高增幅相比，已在持續(xù)減弱。全年有133家企業(yè)有銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，銷(xiāo)售總量超過(guò)去年335萬(wàn)平方米。全年實(shí)現(xiàn)商品房屋銷(xiāo)售面積354.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.8%，比去年同期55.5%增幅回落近50個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售313.91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.4%。 總體看，株洲樓市在全國(guó)市場(chǎng)持續(xù)疲軟的狀態(tài)下，開(kāi)發(fā)株洲樓市在全國(guó)市場(chǎng)持續(xù)疲軟的狀態(tài)下，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售策略開(kāi)始求商的銷(xiāo)售策略開(kāi)始求“穩(wěn)穩(wěn)”，房?jī)r(jià)漲幅放緩。，房?jī)r(jià)漲幅放緩。2008年，全市住

27、宅銷(xiāo)售均價(jià)為1850元/平方米，同比增加54元/平方米。抽樣結(jié)果顯示，四季度我市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為95.6，同比下降4.4%。三季度和四季度房屋銷(xiāo)售價(jià)格比去年同期分別上漲4.1%和下降4.4%，四季度新建商品房同比價(jià)格指數(shù)為96.2，價(jià)格下跌3.8%，比三季度回落2.4%，漲幅是呈逐步回落態(tài)勢(shì)。商品房商品房銷(xiāo)售放緩銷(xiāo)售放緩房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)漲幅放緩漲幅放緩 受房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨低迷的直接影響，株洲市住房公受房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨低迷的直接影響，株洲市住房公積金個(gè)貸總量有減少。積金個(gè)貸總量有減少。2008年，住房公積金繳存人數(shù)顯著上升，覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大，資金積累快速上升，年度新增住房公積金歸集額8.1億元，同比增加2

28、.11億元，增長(zhǎng)35.2%；個(gè)人住房公積金貸款下降，全市發(fā)放個(gè)人住房貸款4.01億元，較2007年同期減少1.04億元，同比下降20.6%。 在全球資產(chǎn)價(jià)格因劇烈的“去杠桿化”導(dǎo)致由“流動(dòng)性過(guò)?！钡健傲鲃?dòng)性短缺”的逆轉(zhuǎn)而面臨深幅調(diào)整之際，奢望株洲樓市“獨(dú)善其身”不是很現(xiàn)實(shí)。從目前看，房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整雖只是局部區(qū)域的現(xiàn)象，但也預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度降低，對(duì)市場(chǎng)信心有很大的挫傷。政府正面的強(qiáng)勢(shì)介入，制定政策措施力求刺激行業(yè)興奮，也正說(shuō)明了這一點(diǎn)。抽樣調(diào)查顯示，反映行業(yè)宏觀環(huán)境的企業(yè)家信心指數(shù)和反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的企業(yè)景氣指數(shù)創(chuàng)歷史新低。四季度，在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)家信心指四季度，在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)家

29、信心指數(shù)由上年同期的數(shù)由上年同期的166.7166.7跌到跌到55.5655.56，下降，下降111.14111.14點(diǎn)；景氣點(diǎn)；景氣指數(shù)由指數(shù)由166.7166.7跌到跌到44.4444.44，下降，下降122.26122.26點(diǎn)。點(diǎn)。住房公積住房公積金放貸減緩金放貸減緩景氣指數(shù)景氣指數(shù)創(chuàng)歷史新低創(chuàng)歷史新低一、據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今明兩年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)下降，世界經(jīng)濟(jì)放 緩不可避免影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)。外需下滑，內(nèi)需不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟 加劇與投資不振的負(fù)面因素相互疊加，使宏觀經(jīng)濟(jì)冷卻速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)使宏觀經(jīng)濟(jì)冷卻速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 預(yù)期。預(yù)期。二、資源環(huán)境壓力不斷增大，勞動(dòng)力、土地等要素成本不斷提高，經(jīng)濟(jì)

30、賴(lài) 以保持高速增長(zhǎng)的低成本優(yōu)勢(shì)正在逐步被削弱。房地產(chǎn)業(yè)也面臨著轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)也面臨著轉(zhuǎn) 變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式問(wèn)題。變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式問(wèn)題。三、股市不是很景氣。四、最大的問(wèn)題還是信心問(wèn)題。最大的問(wèn)題還是信心問(wèn)題。大家會(huì)把口袋里的錢(qián)看得更緊，投資更加 謹(jǐn)慎。八、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析和判斷專(zhuān)家展望2009年，株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)將受利空和利好兩方面因素的“夾擊”影響，“危?！迸c“機(jī)機(jī)”并存。并存。利空利空因素因素一、各國(guó)相繼救市，有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化，能夠進(jìn)一步減輕我市經(jīng)濟(jì) 和樓市面臨的外部壓力，而危機(jī)中也暗藏機(jī)遇。而危機(jī)中也暗藏機(jī)遇。二、中央一系列促內(nèi)需政策，釋放出“保增長(zhǎng)”的強(qiáng)烈信號(hào)，而拉動(dòng)而拉動(dòng)投資

31、和消費(fèi)，投資和消費(fèi)， 房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用不可替代。房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用不可替代。三、積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策也標(biāo)志著持續(xù)多年的緊縮型宏觀調(diào)控開(kāi) 始明確轉(zhuǎn)向，我市也相繼制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。偏偏暖的政策將為暖的政策將為 行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。四、09年是我市基礎(chǔ)建設(shè)年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資敲定了30%的增長(zhǎng)目標(biāo)，這意味著 占投資拉動(dòng)超過(guò)二成的房地產(chǎn)行業(yè)將保持一個(gè)合理的增長(zhǎng)速度。五、潛力需求仍然存在。潛力需求仍然存在。目前我市人口中的上世紀(jì)六十、七十和八十年代的人群將 成為購(gòu)房的主力軍，需求帶來(lái)的推動(dòng)作用在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)仍將存在。更 現(xiàn)實(shí)的理由還在

32、于，房地產(chǎn)兼具投資與消費(fèi)的雙重功能，成長(zhǎng)空間巨大。 利好利好因素因素5 市場(chǎng)的需求仍然很大，但在國(guó)際金融危機(jī)大環(huán)境下，銷(xiāo)售難得加大，市場(chǎng)的需求仍然很大，但在國(guó)際金融危機(jī)大環(huán)境下，銷(xiāo)售難得加大， 房?jī)r(jià)持續(xù)回落，競(jìng)爭(zhēng)激烈。房?jī)r(jià)持續(xù)回落，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 針對(duì)本項(xiàng)目而言，建立超預(yù)期的入市價(jià)格將是解決項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)突破，實(shí)針對(duì)本項(xiàng)目而言，建立超預(yù)期的入市價(jià)格將是解決項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)突破，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售的必然選擇?，F(xiàn)快速銷(xiāo)售的必然選擇。 市場(chǎng)顯示，本案要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，需走差異化路線，加強(qiáng)市場(chǎng)顯示，本案要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，需走差異化路線，加強(qiáng) 對(duì)自身產(chǎn)品的鍛造。對(duì)自身產(chǎn)品的鍛造。 如何解決市場(chǎng)觀望情緒將成為當(dāng)前

33、市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷(xiāo)突破方向。如何解決市場(chǎng)觀望情緒將成為當(dāng)前市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷(xiāo)突破方向。conclusion 1結(jié)論conclusion 2結(jié)論conclusion 3結(jié)論conclusion 4結(jié)論conclusion 5結(jié)論1342 世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)近一步加劇，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始全面降價(jià)，目前是市場(chǎng)環(huán)世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)近一步加劇，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始全面降價(jià)，目前是市場(chǎng)環(huán) 境最不好的時(shí)機(jī)，市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步加強(qiáng)。境最不好的時(shí)機(jī)，市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步加強(qiáng)。 九、總結(jié)九、總結(jié) 第二部分 項(xiàng)目分析一、產(chǎn)品理解：swot分析優(yōu)勢(shì)s：地段交通產(chǎn)品本身戶型等劣勢(shì)w:地段交通體量發(fā)展商品牌等。機(jī)會(huì)o:城東高品質(zhì)樓盤(pán)稀缺高性價(jià)比樓盤(pán)

34、剛性需求巨大。威脅點(diǎn)t:房市不振持幣觀望濃厚等。二、產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)歸納城東精品物業(yè)新華路東景觀、標(biāo)志性建筑高品質(zhì)住宅二梯三戶、四戶大型商業(yè)街充足車(chē)位株洲東晨房產(chǎn)實(shí)力鉅獻(xiàn)【產(chǎn)品屬性】我們的項(xiàng)目是新華路東荷塘區(qū)檢察院旁的精品住宅三、產(chǎn)品公民什么人會(huì)成為東晨項(xiàng)目的客戶 ？四、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶以：周邊廠礦年輕人、私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主為核心客戶。核心客戶核心客戶重點(diǎn)客戶重點(diǎn)客戶游離客戶游離客戶周邊5公里(荷塘區(qū))私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主部分公務(wù)員部分公務(wù)員等等周邊3公里廠礦年輕人私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主 企業(yè)中企業(yè)中層管理者層管理者株洲河?xùn)|商賈人仕株洲河?xùn)|商賈人仕充分挖掘周邊客戶充分挖掘周邊客戶五、目標(biāo)群體生活形態(tài)寫(xiě)真(一）1、參

35、加工作不久，經(jīng)濟(jì)上不寬松；2、蝸居在集體宿舍或寄居在親朋家；3、租房居，時(shí)不時(shí)要看房東臉色；4、追求向往高品味的生活5、他們跟潮流，但不想領(lǐng)導(dǎo)潮流；欣賞品牌，但不崇尚品牌；6、他們喜歡高品位東西：咖啡、紅酒、電影名曲、一本好書(shū)；7、他們也比較感性，給概念營(yíng)銷(xiāo)留下很大空間他們熟悉的場(chǎng)景：正規(guī)、現(xiàn)他們熟悉的場(chǎng)景：正規(guī)、現(xiàn)代、科技代、科技他們熟悉的場(chǎng)景：浪漫、快他們熟悉的場(chǎng)景：浪漫、快樂(lè)、松弛樂(lè)、松弛他們向往單純、自然、精致他們向往單純、自然、精致他們向往的家他們向往的家:明亮明亮精致精致舒舒適適品質(zhì)品質(zhì)情調(diào)情調(diào) 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)五、目標(biāo)群體生活形態(tài)寫(xiě)真(二）1、拒絕把青春放在別人的房子里2、拒絕在別人的房

36、子里洗澡3、拒絕泡吧歸來(lái)又去了別人的房子4、拒絕加班歸來(lái)又去了別人的房子5、拒絕帶一千種玩具搬家6、拒絕喜歡窺探的房東以及他那條心事重重的老狗六、消費(fèi)者 5 5 大生活追求 體面需求：高品質(zhì)低價(jià)格 健康需求：生態(tài)園林環(huán)境 休閑需求：運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所 便利需求：生活配套齊全 身份需求：富有生活品味第三部分 項(xiàng)目定位一、定位出發(fā)點(diǎn)一、定位出發(fā)點(diǎn) 市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)品：以產(chǎn)品：以80-12080-120的二房、三房，的二房、三房，中小戶型為主。中小戶型為主。荷塘區(qū)最東部坂塊認(rèn)同率不荷塘區(qū)最東部坂塊認(rèn)同率不是很高是很高房市宏觀環(huán)境不利，市場(chǎng)波房市宏觀環(huán)境不利，市場(chǎng)波動(dòng)較大。房市宏觀環(huán)境不利，動(dòng)較大。房市宏觀環(huán)境不

37、利，市場(chǎng)波動(dòng)較大。市場(chǎng)波動(dòng)較大。項(xiàng)目處于東城門(mén)戶，客戶多為周邊廠礦年輕人，客戶群明晰。定位出發(fā)點(diǎn)定位出發(fā)點(diǎn)如何找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，贏如何找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，贏得他們的認(rèn)同，是項(xiàng)目得他們的認(rèn)同，是項(xiàng)目快速銷(xiāo)售的關(guān)鍵。如何快速銷(xiāo)售的關(guān)鍵。如何找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，贏得他找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，贏得他們的認(rèn)同，是項(xiàng)目快速們的認(rèn)同，是項(xiàng)目快速銷(xiāo)售的關(guān)鍵。銷(xiāo)售的關(guān)鍵。本項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)條本項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，如何以精準(zhǔn)的件下，如何以精準(zhǔn)的定位來(lái)贏得市場(chǎng)，將定位來(lái)贏得市場(chǎng)，將是我們?cè)谶@個(gè)樓盤(pán)操是我們?cè)谶@個(gè)樓盤(pán)操作過(guò)程中的關(guān)鍵。作過(guò)程中的關(guān)鍵。 總結(jié)總結(jié) 本案能提供什么樣的生活方式？本案能提供什么樣的生活方式？ 關(guān) 鍵 詞 精致、格調(diào)、

38、溫馨、 經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、便捷、前景二、項(xiàng)目屬性有商業(yè)，有廣場(chǎng)，有街道，有綠化，有城市的便利唯獨(dú)沒(méi)有城市的壓力，這里是只盛裝生活、養(yǎng)精蓄銳的最佳場(chǎng)所。 三、命名 東 城 麗 舍 詮釋?zhuān)簴|城,區(qū)域明確有所指;麗舍:美麗的家,與目標(biāo)群體的消費(fèi) 心理相吻合。 備選案名： 1、麗陽(yáng)天下 2、東城一號(hào) 3、東城首座 4、東城盛世 5、東晨風(fēng)尚 6、東城陽(yáng)光 定位語(yǔ)：東城門(mén)戶 青春樂(lè)園四、廣告語(yǔ) 城市向東城市向東 青春向上青春向上 詮釋?zhuān)涸忈專(zhuān)撼鞘邢驏|與青春向上虛實(shí)結(jié)合，把項(xiàng)目的屬性表現(xiàn)得淋漓盡致，本廣告語(yǔ)浪漫、優(yōu)越虛實(shí)兼?zhèn)?，朗朗上口，直白亦不失意境，精心勾勒的格調(diào)生活畫(huà)卷非常符合株洲年輕消費(fèi)者的心態(tài)。備選廣告

39、語(yǔ)備選廣告語(yǔ)：1 1、青春與品味同行、青春與品味同行 2 2、生活與陽(yáng)光同行、生活與陽(yáng)光同行五、項(xiàng)目地段解讀五、項(xiàng)目地段解讀 新華路東大門(mén)：區(qū)別于以往荷塘中心區(qū)擁擠、臟亂的印象。新華路東大門(mén)：區(qū)別于以往荷塘中心區(qū)擁擠、臟亂的印象。 新區(qū)域、新方向：城市輕軌、荷塘區(qū)檢察院，新的東城區(qū)指日可新區(qū)域、新方向：城市輕軌、荷塘區(qū)檢察院，新的東城區(qū)指日可 待，前景無(wú)限，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將大力推動(dòng)片區(qū)發(fā)展。待，前景無(wú)限，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將大力推動(dòng)片區(qū)發(fā)展。 荷塘東的今天荷塘東的今天= =紅旗廣場(chǎng)片區(qū)的昨天紅旗廣場(chǎng)片區(qū)的昨天 荷塘東的明天荷塘東的明天 紅旗廣場(chǎng)片區(qū)的今天紅旗廣場(chǎng)片區(qū)的今天 荷塘東現(xiàn)在面臨的問(wèn)題是：荷塘東現(xiàn)

40、在面臨的問(wèn)題是：1 1、整個(gè)片區(qū)尚未成熟，在消費(fèi)者心、整個(gè)片區(qū)尚未成熟，在消費(fèi)者心z z難以達(dá)到期難以達(dá)到期望價(jià)值。望價(jià)值。2 2、其它片區(qū)項(xiàng)目瓜分了大量的消費(fèi)人群。、其它片區(qū)項(xiàng)目瓜分了大量的消費(fèi)人群。 而而20032003年的紅旗廣場(chǎng)片區(qū)就是面臨同樣類(lèi)似的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)周?chē)鷽](méi)幾個(gè)項(xiàng)目，年的紅旗廣場(chǎng)片區(qū)就是面臨同樣類(lèi)似的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)周?chē)鷽](méi)幾個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在的荷塘東也有類(lèi)似的情形，在這個(gè)片區(qū)內(nèi)已有幾家開(kāi)發(fā)商在運(yùn)行。同時(shí)現(xiàn)在的荷塘東也有類(lèi)似的情形，在這個(gè)片區(qū)內(nèi)已有幾家開(kāi)發(fā)商在運(yùn)行。同時(shí)政府也將擴(kuò)大對(duì)東部地區(qū)的開(kāi)發(fā)，前景持續(xù)看好。政府也將擴(kuò)大對(duì)東部地區(qū)的開(kāi)發(fā)，前景持續(xù)看好。這種引導(dǎo)利于喚起目標(biāo)群體對(duì)紅旗廣場(chǎng)片

41、區(qū)紅旗廣場(chǎng)片區(qū)發(fā)展過(guò)程的回憶，從而認(rèn)可本片區(qū)、接受本項(xiàng)目。 六、本案核心價(jià)值體系全解讀總結(jié)：本案適合打造成一個(gè)具有精致辭/格調(diào)/實(shí)用/經(jīng)濟(jì)/時(shí)尚/品味的品質(zhì)樓盤(pán)。1432品質(zhì)樓盤(pán)產(chǎn)品硬件支持:戶型用材外觀配套等項(xiàng)目青春樂(lè)園精致 格調(diào)第四部分 傳播策略一、傳播目標(biāo)一、傳播目標(biāo)打造株洲著名品牌客戶首要選購(gòu)對(duì)象最具影響力的項(xiàng)目東晨地產(chǎn)品牌積累累積性傳播影響：利用大眾傳播工具(戶外、報(bào)紙)進(jìn)行品牌形象的訴求，產(chǎn)生影響。促進(jìn)性傳播接觸：現(xiàn)場(chǎng)形象助成物進(jìn)行傳播，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)決策形成。關(guān)聯(lián)性傳播聯(lián)系：sp與pr活動(dòng)緊密結(jié)合，形成口碑傳播效應(yīng)。二、傳播層面劃分株洲項(xiàng)目株洲項(xiàng)目荷塘區(qū)項(xiàng)目荷塘區(qū)項(xiàng)目本片區(qū)項(xiàng)目本片區(qū)項(xiàng)目大攻擊點(diǎn)：又生態(tài)又便利，提供“精品住宅”的生活方式中攻擊點(diǎn)：極高的性價(jià)比等小攻擊點(diǎn)：罕有高品質(zhì)等三、攻擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戰(zhàn)略地圖三、攻擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戰(zhàn)略地圖本案成為唯一選擇