商業(yè)綜合體開發(fā)與管理的方法論(116頁

1、楊寶民楊寶民楊寶民介紹研究方向：基于知識創(chuàng)新的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營與策劃；地產(chǎn)與it復(fù)合型知識結(jié)構(gòu)現(xiàn)代零售業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營研究學(xué)術(shù)職務(wù)：清華大學(xué)國際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營客座教授，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員?，F(xiàn)任星聯(lián)國際機(jī)構(gòu)董事，深圳市新摩爾商深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司業(yè)管理有限公司, 南京啟立地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司深圳市摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，曾任茂業(yè)百貨集團(tuán)公司副總經(jīng)理，新世界地產(chǎn)營銷總監(jiān)，沿海物業(yè)管理總經(jīng)理，王志 綱工作室高級策劃師等高級職務(wù)。email:本人核心競爭力：商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新經(jīng)營與策劃業(yè)態(tài)規(guī)劃、商業(yè)運(yùn)營前言前言 城市商業(yè)綜合體定義與特點(diǎn)城市商業(yè)綜合體定義與特點(diǎn)第一部分：大阪難波城綜合體案例第一部分：大阪

2、難波城綜合體案例第二部分：日本六本木新城、第二部分：日本六本木新城、第三部分第三部分: 上海松江大學(xué)城商業(yè)綜合體上海松江大學(xué)城商業(yè)綜合體第四部分：泉州體育中心商業(yè)綜合體第四部分：泉州體育中心商業(yè)綜合體大型城市商業(yè)綜合體大型城市商業(yè)綜合體一般包括五星級酒店、購物中心和寫字樓、公寓型住宅，它是城市集約化發(fā)展的必然要求，能夠滿足辦公、購物和白領(lǐng)人士居住要求。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般酒店功能和購物中心功能是基本組合或者寫字樓和購物中心功能進(jìn)行基本組合。城市商業(yè)綜合體開發(fā)流程 下面我們通過日本與韓國城市商業(yè)綜合體案例進(jìn)行介紹大型城市綜

3、合體的多專業(yè)團(tuán)隊(duì)協(xié)同工作方法new mall商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)總體策劃與管理著名市場調(diào)查公司例如ac尼爾森著名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所例如jerde公司，深圳中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所城市綜合體開發(fā)商城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營new mall商業(yè)管理公司以商業(yè)管理為核心著名酒店管理公司以酒店管理為核心五星級酒店在綜合體的地位在五星級酒店項(xiàng)目論證過程中，我們認(rèn)為可以發(fā)揮綜合體優(yōu)勢，方便設(shè)置酒店和購物中心之間的動(dòng)線連接，采用自然的流線連接酒店出口和購物中心空中入口，鼓勵(lì)五星級酒店的住客到商業(yè)空間休閑和消費(fèi)。在五星級酒店的設(shè)施中，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)寬帶計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和睡眠健康系統(tǒng)用品，在設(shè)計(jì)創(chuàng)新同時(shí)，在設(shè)施布置方面也能夠創(chuàng)新，滿足現(xiàn)

4、代顧客的需求。通過高級酒店提升物業(yè)價(jià)值。五星級酒店的投入產(chǎn)出分析 造價(jià)萬元/平方米 投資回收一般年 環(huán)境優(yōu)美，可見性好，周邊比較繁華的地段回收期可以縮短。mgm酒店酒店五星級酒店的風(fēng)格與特色根據(jù)綜合體的文化定位，可以選擇酒店的特色與風(fēng)格，力爭整體和諧。北京，2007年8月19日北京萬達(dá)索菲特大飯店盛大開幕，標(biāo)志著雅高集團(tuán)在中國開啟奢華典雅新紀(jì)元。北京萬達(dá)索菲特大飯店潛心將法式奢華風(fēng)姿與中國華麗韻致完美璧合，為那些在商務(wù)或度假旅途中探尋時(shí)尚、文化、藝術(shù)與舒適感的旅行者們提供至尊旅居體驗(yàn)。二十七層樓高的北京萬達(dá)索菲特大飯店內(nèi)設(shè)417間客房與套房，其中包括63間行政房及至臻完善的索菲特會所。北京萬達(dá)

5、索菲特大酒北京萬達(dá)索菲特大酒店店 表1 以顧客為核心的協(xié)調(diào)工作內(nèi)容對象分類承擔(dān)單位顧客購物中心顧客分析深圳市新摩爾商業(yè)管理公司牽頭酒店顧客分析邀請零售市場公司參與購物中心顧客分析，邀請酒店管理顧問公司參與酒店顧客分析一致性與差異分析，盡可能雙方吸引共享服務(wù)的顧客人流分析和引導(dǎo)購物中心人流游樂場和電影院人流深圳市新摩爾商業(yè)管理公司重點(diǎn)負(fù)責(zé)商業(yè)人流分析酒店人流深圳中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，美國jerde負(fù)責(zé)交通人流分析寫字樓人流城市綜合體的整體視覺形象策劃酒店和其他部分形象美國jerde負(fù)責(zé)整體形象商場專業(yè)視覺形象深圳市新摩爾商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)商業(yè)視覺形象工程建設(shè)和機(jī)電設(shè)備采用整體分析方法，通過優(yōu)化的結(jié)構(gòu)

6、設(shè)計(jì)，創(chuàng)造適合人們活動(dòng)的商業(yè)空間英國奧雅納公司負(fù)責(zé)工程、結(jié)構(gòu)計(jì)算和機(jī)電設(shè)備論證如何預(yù)測購物中心經(jīng)營結(jié)果vmd visual merchandising (商品企劃)and display將商品的政策和戰(zhàn)略變成視覺展現(xiàn)視覺化商品營銷的重要目的之一，是把商品價(jià)值的效果最大化，通過品牌之間的差異提升銷售利潤。一般商品企劃占有比重，視覺形象占有比重。2.建立在顧客調(diào)查與反饋基礎(chǔ)上的不同業(yè)態(tài)組合的模擬經(jīng)營分析董事會需要知道購物中心未來經(jīng)營的結(jié)果。vmd詳解 vm是把購物中心形象具體化，以有效的營銷活動(dòng)為手段，把商品企劃、進(jìn)貨銷售等所有業(yè)務(wù)整合起來的策略。商業(yè)建筑策劃根據(jù)顧客的需求進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃與商品面積測

7、算， 根據(jù)經(jīng)營要求勾畫商業(yè)空間的初步模型。根據(jù)洋流理論選擇最能讓人流通暢，優(yōu)先選擇環(huán)形布局，不論何種建筑形態(tài)。對商業(yè)建筑概念模型模型進(jìn)行招商摸底和運(yùn)營成本分析，選擇運(yùn)營成本相對較低的方案。文化主題與建筑空間的表示結(jié)合起來,形成項(xiàng)目的文化內(nèi)涵。對城市綜合體開發(fā)和經(jīng)營高級職業(yè)經(jīng)理人的三個(gè)要求 1.熟練掌握開發(fā)和運(yùn)營流程，具備專業(yè)知識。 2、具備管理多專業(yè)團(tuán)隊(duì)的能力，知人善任。 iqeq均衡 3、國際化視野 善于整合國際化資源形成項(xiàng)目競爭能夠能力研究結(jié)論之一-以百貨為核心的購物中心10萬平方米左右容易成功超過10萬平方米以上大型購物中心面臨如下困境1.招商難度加大。 2.由于采用巨型封閉式空間，電費(fèi)

8、等成本高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大。 3.房地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目對經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)選擇不當(dāng)。韓國很多購物中心都是由較強(qiáng)大零售背景企業(yè)經(jīng)營,非常重視商業(yè)經(jīng)營,以經(jīng)營為核心統(tǒng)籌大型商業(yè)物業(yè)開發(fā),成功率較高。創(chuàng)新的大型購物中心和步行街模型new mall與中匯建筑事務(wù)所的第一次創(chuàng)新研究結(jié)論之二注重原創(chuàng)和以顧客為本 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)缺乏原創(chuàng)性旅游商業(yè)一體化作品結(jié)論3地鐵商業(yè)物業(yè)成功規(guī)律 必要條件:商業(yè)中心和地鐵連接 充分條件:良好的建筑策劃與商業(yè)經(jīng)營是充分條件 新摩爾系統(tǒng)地完成了地鐵軌道交通和高速鐵路項(xiàng)目的論證和招商工作,積累了交通樞紐綜合體的專門經(jīng)驗(yàn)。結(jié)論4商業(yè)物業(yè)經(jīng)營必須注重地域文化隔山聞鳥音 近水知魚性商業(yè)連鎖經(jīng)營必須考

9、慮所在國家的收入水平特點(diǎn)和消費(fèi)文化,不能完全復(fù)制。根據(jù)顧客特點(diǎn)確定經(jīng)營的業(yè)態(tài)和品牌結(jié)構(gòu),服務(wù)方式。先進(jìn)的連鎖經(jīng)營理念和本地文化結(jié)合容易成功。家樂福已經(jīng)與英國連鎖巨頭tesco簽訂了協(xié)議,將韓國全部31家門店股份轉(zhuǎn)讓給tesco接管。這也標(biāo)志著繼前不久全面退出日本市場后,家樂福又放棄了韓國市場. 本項(xiàng)目開發(fā)所處工作階段本項(xiàng)目開發(fā)所處工作階段 開發(fā)商：開發(fā)商：nankai electric railway co., ltdnankai electric railway co., ltd（南海電鉄株式會社）（南海電鉄株式會社）obayashi corporationobayashi corporat

10、ion南海都市創(chuàng)造株式會社南海都市創(chuàng)造株式會社概念設(shè)計(jì)：美國概念設(shè)計(jì)：美國jon jerdejon jerde設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)公司項(xiàng)目管理公司：項(xiàng)目管理公司：wasa sakamotowasa sakamoto獲得日本年最佳建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)獎(jiǎng)獲得日本年最佳建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)獎(jiǎng)項(xiàng)目所在位置：項(xiàng)目所在位置：大阪市大阪市中央?yún)^(qū)難波中中央?yún)^(qū)難波中2-10-702-10-70 購物中心與空中花園購物中心與空中花園結(jié)合；結(jié)合；空中花園提供聚集人空中花園提供聚集人流的手段，空中花園流的手段，空中花園作為高層酒店式公寓作為高層酒店式公寓的空中公共空間。的空中公共空間。從模型到實(shí)際 采用鳥瞰、透視圖立體模型的多次研討，才

11、能做出好的作品綜合體的步行街鳥瞰效果二、難波城的原址是一座棒球館，位于鄰難波城的原址是一座棒球館，位于鄰近難波火車站的一片新商業(yè)區(qū)，離機(jī)近難波火車站的一片新商業(yè)區(qū)，離機(jī)場一站之遙。場一站之遙。開發(fā)商開發(fā)商nknk電氣鐵道公司電氣鐵道公司邀請捷得公司為其設(shè)計(jì)一座對大坂產(chǎn)邀請捷得公司為其設(shè)計(jì)一座對大坂產(chǎn)生形象具提升意義的建筑作品。捷得生形象具提升意義的建筑作品。捷得因此把難波定義為公園，為擁擠喧囂因此把難波定義為公園，為擁擠喧囂的城市帶來一片綠洲。沿著一坐的城市帶來一片綠洲。沿著一坐3030層層的高塔，難波城彰顯了一種自然生的高塔，難波城彰顯了一種自然生態(tài)的生活方式，空中花園、屋頂綠樹態(tài)的生活方式

12、，空中花園、屋頂綠樹公園直接跟大街相連，為鋼筋混凝土公園直接跟大街相連，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來了一股清新的氣息林立的城市里帶來了一股清新的氣息人們可以欣賞成群的大樹、巖石、懸人們可以欣賞成群的大樹、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺，崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺，人們徜徉在空中花園中盡享體驗(yàn)式購人們徜徉在空中花園中盡享體驗(yàn)式購物的樂趣。難波公園可謂集人文、娛物的樂趣。難波公園可謂集人文、娛樂為一體的自然生態(tài)式體驗(yàn)購物的杰樂為一體的自然生態(tài)式體驗(yàn)購物的杰作。作?？臻g的構(gòu)思 充分考慮到人流循環(huán)與體驗(yàn)的空間構(gòu)思設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 景觀平面與實(shí)景照片花園頂部高層建筑與公共空間的關(guān)系 空間共享第一期開

13、發(fā)總面積第一期開發(fā)總面積. .萬萬平方米平方米 （其中商業(yè)面積萬平方米，（其中商業(yè)面積萬平方米，辦公樓萬平方米）。第二期辦公樓萬平方米）。第二期76,600m276,600m2，合計(jì)，合計(jì)243,800m2243,800m2。分期開發(fā)模式非常適用于新區(qū)開發(fā)的綜合體，一般將五星級酒店和分期開發(fā)模式非常適用于新區(qū)開發(fā)的綜合體，一般將五星級酒店和寫字樓放在第二期，有利成熟時(shí)候提升物業(yè)價(jià)值。寫字樓放在第二期，有利成熟時(shí)候提升物業(yè)價(jià)值。大阪難波城地鐵城市綜合體的整體構(gòu)思進(jìn)入大阪難波城步行街的局部特色 進(jìn)入步行街步行街中間地帶步行街的人流終點(diǎn)引導(dǎo)空間處理 通過里面較大公共空間引導(dǎo)顧客有效循環(huán)起到漁場作用高

14、高 島島 屋屋 為為 日日 本本 著著 名名 百百 貨貨 公公 司司 ， 走走 高高 檔檔 消消 費(fèi)費(fèi) 品品 路路 線線 ， 業(yè)業(yè) 務(wù)務(wù) 及及 規(guī)規(guī) 模模 大大 分分 龐龐 大大 ， 在在 東東 京京 、 大大 阪阪 、 京京 都都 及及 橫橫 濱濱 等等 多多 個(gè)個(gè) 城城 市市 均均 設(shè)設(shè) 有有 分分 店店 。空中花園分布餐飲業(yè)態(tài) 最有效利用空中花園人流 將餐飲和休閑相互結(jié)合車站與商場之間的公共通道車站與商場之間的公共通道火車站入口緩沖空間火車站入口緩沖空間步行街通道步行街通道垂直觀光電梯與公園公共空間結(jié)合垂直觀光電梯與公園公共空間結(jié)合主力百貨 高島屋百貨一層公園廣場核心導(dǎo)示標(biāo)志公園廣場核心

15、導(dǎo)示標(biāo)志本館導(dǎo)示本館導(dǎo)示立面裝飾立面裝飾店面裝飾店面裝飾 以高島屋促銷作為核心以高島屋促銷作為核心，高島，高島屋善于舉辦有吸引離的促銷活動(dòng)屋善于舉辦有吸引離的促銷活動(dòng)例如舉辦過鐵壁阿童木紀(jì)念活動(dòng)例如舉辦過鐵壁阿童木紀(jì)念活動(dòng)以萬美元年薪將將機(jī)器人引以萬美元年薪將將機(jī)器人引進(jìn)到百貨中也是高島屋的創(chuàng)意。進(jìn)到百貨中也是高島屋的創(chuàng)意。高島屋走高檔流行路線，由于日高島屋走高檔流行路線，由于日本中老年顧客比較有錢，因此吸本中老年顧客比較有錢，因此吸引了大量中老年顧客。引了大量中老年顧客。難波城設(shè)立日文網(wǎng)站難波城設(shè)立日文網(wǎng)站，介紹每，介紹每家商店與商業(yè)設(shè)施，及時(shí)刊登商家商店與商業(yè)設(shè)施，及時(shí)刊登商店促銷信息。難

16、波城發(fā)展大量會店促銷信息。難波城發(fā)展大量會員，會員享有優(yōu)惠，銷售定員，會員享有優(yōu)惠，銷售定期的火車票，購物達(dá)到一定數(shù)額期的火車票，購物達(dá)到一定數(shù)額可以贈(zèng)送火車票。可以贈(zèng)送火車票。聚集大量人流的難波公園 難波城公園是相對獨(dú)立管理的項(xiàng)目，包括公園公共園林與廣場管理，例如經(jīng)常在廣場舉辦營銷活動(dòng)以及各類文化表演活動(dòng)。商業(yè)設(shè)施的系統(tǒng)借鑒 日本韓國的衛(wèi)生間管理反映國民的素質(zhì)較高，衛(wèi)生設(shè)施的維護(hù)是世界第一水準(zhǔn)，購物中心的衛(wèi)生間非常重要，不僅要考慮位置足夠，而且要考慮老人、婦女、兒童不同年齡顧客要求，同時(shí)能夠滿足婦女化妝以及小孩子的特殊要求。例如在女衛(wèi)生間也考慮了小男孩的方面要求，這種認(rèn)真細(xì)致的考慮會方便顧客

17、。細(xì)節(jié)扶手 細(xì)節(jié)反映水平導(dǎo)士系統(tǒng)和廣告布局 人流的合理流動(dòng)與有效引導(dǎo)反映一個(gè)購物中心的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)水平，廣告是商場重要收入來源，我們協(xié)助發(fā)展商系統(tǒng)設(shè)計(jì)整體的導(dǎo)士系統(tǒng)和廣告布局，因?yàn)閺V告能夠挖掘較多利潤。東京六本木新城東京六本木新城是東京著名的購物是東京著名的購物中心和旅游中心該項(xiàng)目在年中心和旅游中心該項(xiàng)目在年月開業(yè)，目前已經(jīng)成為外地游客到月開業(yè)，目前已經(jīng)成為外地游客到了東京必到的綜合商業(yè)設(shè)施坐地鐵日了東京必到的綜合商業(yè)設(shè)施坐地鐵日比谷線直接到達(dá)六本木站就到達(dá)六本比谷線直接到達(dá)六本木站就到達(dá)六本木新城。木新城。1717年的堅(jiān)韌精神，就是堅(jiān)持年的堅(jiān)韌精神，就是堅(jiān)持不懈的努力不懈的努力 。日本森大廈株式

18、會社日本森大廈株式會社出資興建了上出資興建了上海森茂國際大廈，該公司一直在日本海森茂國際大廈，該公司一直在日本東京的中心地區(qū)從事城市開發(fā)事業(yè)，東京的中心地區(qū)從事城市開發(fā)事業(yè)，上海國際森茂大廈是其在海外進(jìn)行正上海國際森茂大廈是其在海外進(jìn)行正式投資的重要項(xiàng)目之一。森大廈在上式投資的重要項(xiàng)目之一。森大廈在上海進(jìn)行第二個(gè)項(xiàng)目海進(jìn)行第二個(gè)項(xiàng)目世界最高的世界最高的“上海環(huán)球金融中心上海環(huán)球金融中心 大廈的建設(shè)。大廈的建設(shè)。六本木開發(fā)動(dòng)機(jī)與企業(yè)家理想在這個(gè)項(xiàng)目開始的初期，許多人都對這個(gè)項(xiàng)目的建成表示悲觀懷疑，預(yù)測這個(gè)項(xiàng)目可能太大了，或者他對于日本傳統(tǒng)的品味來說，變成太大太突然。同時(shí)人們也懷疑建造這樣一個(gè)項(xiàng)目

19、的時(shí)機(jī)，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候日本正處于一個(gè)最長的衰退期，紐約時(shí)報(bào)把我稱之為一個(gè)賭徒，盡管如此我相信這個(gè)項(xiàng)目對于改變?nèi)毡救松罘绞絹碚f是一個(gè)巨大的機(jī)遇。 只要他們的生活方式改變了，就能夠改變東京和日本，最終改變我的國家的整個(gè)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)。我們最終還是2004年在4月25號，也就是周五將六本木新城向公眾開放。這個(gè)獨(dú)特的城中城比諾克菲勒中心大兩倍。因?yàn)檎麄€(gè)新城構(gòu)建之多，參觀訪問者絡(luò)繹不絕。森大廈株式會社森稔森大廈株式會社森稔 社社長的理想是東京城市復(fù)長的理想是東京城市復(fù)興興 超越美國洛克菲勒中超越美國洛克菲勒中心綜合體心綜合體六本木新城的位置項(xiàng)目概況 占地面積：11.6 公頃. 總建筑面積：73 萬平方米.

20、總投資：2700 億日元 （按照100日元兌換6.73元人民幣） 181億元人民幣 每平方米造價(jià)2.489萬元人民幣 14年策劃與規(guī)劃 前期準(zhǔn)備充分 三年建設(shè)完成六本木新城留住老住戶的策略與啟發(fā) 六本木項(xiàng)目考察的啟發(fā)不僅在項(xiàng)目技術(shù)層面，而且要深入思考我們對留下對后代有價(jià)值建筑及商業(yè)文化作品的負(fù)責(zé)態(tài)度與敬業(yè)精神，提醒我們在前期投入足夠的精力和心血。 森大廈株式會社與老住戶溝通長達(dá)14年,500多個(gè)老住戶,400多個(gè)選擇回遷,留住老住戶,留住了鄰里親情,凝聚了人氣,保持了街區(qū)活力。項(xiàng)目標(biāo)志-巨蜘蛛美國美國jerdejerde建筑事務(wù)所建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)六本木購物中心及公共空間設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)中負(fù)責(zé)六本木購

21、物中心及公共空間設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)中jerdejerde在購在購物中心設(shè)計(jì)中非常注重將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅游目的地，立面變化豐物中心設(shè)計(jì)中非常注重將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅游目的地，立面變化豐富，內(nèi)部顧客動(dòng)線以體驗(yàn)式的自由曲線為主，不斷讓顧客產(chǎn)生好奇心，延長顧客的富，內(nèi)部顧客動(dòng)線以體驗(yàn)式的自由曲線為主，不斷讓顧客產(chǎn)生好奇心，延長顧客的停留時(shí)間，很多游客停留一天停留時(shí)間，很多游客停留一天還沒有單調(diào)的感覺，實(shí)踐證明還沒有單調(diào)的感覺，實(shí)踐證明jerdejerde的設(shè)計(jì)思想是成熟的。的設(shè)計(jì)思想是成熟的?？傮w布局酒店、寫字樓與購物中心組成城市商業(yè)綜合體商業(yè)建筑概念設(shè)計(jì) 根據(jù)洋流理論和體驗(yàn)商業(yè)所做環(huán)形布局概念購物中心建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：

22、購物中心建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：內(nèi)部中庭設(shè)計(jì)內(nèi)部中庭設(shè)計(jì)很有特色，采用很有特色，采用內(nèi)部地面盆景綠化，而且中庭內(nèi)內(nèi)部地面盆景綠化，而且中庭內(nèi)部立面設(shè)置空中綠化花池和水幕部立面設(shè)置空中綠化花池和水幕處理，增加中庭空間的動(dòng)態(tài)特征處理，增加中庭空間的動(dòng)態(tài)特征中庭上空采用透明的天棚處理，中庭上空采用透明的天棚處理，同時(shí)適度遮擋陽光直射，創(chuàng)造出同時(shí)適度遮擋陽光直射，創(chuàng)造出通透宜人的空間。通透宜人的空間。中庭主要通道采用曲線方式布中庭主要通道采用曲線方式布置，讓顧客在中庭中方便購物置，讓顧客在中庭中方便購物。六本木新城外立面特點(diǎn)外立面設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)變化比較豐變化比較豐富，采富，采用空間向上退臺的方式，用空間向上退臺

23、的方式，與難波與難波城有類似之處。露天廣城有類似之處。露天廣場舞臺上場舞臺上設(shè)置圓形頂棚，具有強(qiáng)設(shè)置圓形頂棚，具有強(qiáng)烈的聚集烈的聚集導(dǎo)向作用。導(dǎo)向作用。 舞臺是藝術(shù)表演場所 能夠活躍氣氛聚集大量人流寫字樓的模型寫字樓設(shè)計(jì)效果 森大廈共計(jì)54層，高238米，第一層的面積達(dá)到5800平方米，巨大玻璃和金屬材質(zhì)被容納在日本古風(fēng)的形狀之中。高聳的森塔東京重新屹立的象征，充滿力量感覺。kpf的設(shè)計(jì)屬于美國風(fēng)格六本木五星級酒店特點(diǎn)位于六本木新城東京凱悅位于六本木新城東京凱悅大酒店大酒店 提供包括提供包括2828間套房在內(nèi)的間套房在內(nèi)的389389間客房、最高級的廚師間客房、最高級的廚師們用精選之食材創(chuàng)造出

24、美味們用精選之食材創(chuàng)造出美味佳肴的佳肴的1010間餐廳間餐廳 酒吧、絕酒吧、絕對寬敞舒適的溫泉浴場和健對寬敞舒適的溫泉浴場和健身房、身房、1313個(gè)宴會會場、教堂個(gè)宴會會場、教堂神殿等優(yōu)雅舒適的空間與無神殿等優(yōu)雅舒適的空間與無微不至的服務(wù)。微不至的服務(wù)。 ( (為婚禮相為婚禮相關(guān)合適的空間）。關(guān)合適的空間）。該酒店與寫字樓采取相鄰布該酒店與寫字樓采取相鄰布置方式，以森大廈為中心。置方式，以森大廈為中心。賓館高度較低，呈現(xiàn)半圓賓館高度較低，呈現(xiàn)半圓形狀分布。形狀分布。五星級酒店的盈利模式創(chuàng)新 獨(dú)立的五星級酒店投資回報(bào)穩(wěn)定，但是投資回收期長。通過綜合體集成開發(fā)，利用五星級酒店提升寫字樓、公寓以及商

25、業(yè)物業(yè)價(jià)值，加速資金回收。六本木公寓特點(diǎn) 依托六本木新城的五星級酒店和綜合設(shè)施，公寓不僅能夠加速資金回籠，而且增加了項(xiàng)目人氣。 現(xiàn)代綜合體的公寓比例值得認(rèn)真研究。六本木藝術(shù)中心設(shè)計(jì) 東京藝術(shù)中心位于森大廈頂層包括美術(shù)館城市展望臺，教育中心以及俱樂部。都市未來展覽館都市未來展覽館森都市未來研究館，處森都市未來研究館，處于地于地上上50層的展示設(shè)施，從層的展示設(shè)施，從各種各種角度研討都市。角度研討都市。學(xué)術(shù)中心學(xué)術(shù)中心六本木新城森大廈第六本木新城森大廈第49層、第層、第40層里集結(jié)著世層里集結(jié)著世界中的智慧。立足于可界中的智慧。立足于可以眺望整個(gè)東京之位置，以眺望整個(gè)東京之位置，通過學(xué)校、論壇圖書

26、館、通過學(xué)校、論壇圖書館、研究網(wǎng)絡(luò)之四種功能，研究網(wǎng)絡(luò)之四種功能，人與信息的合作開始了。人與信息的合作開始了。森大廈俱樂部 森大廈俱樂部位于森大廈51層，目前擁有2500名會員，匯聚了各個(gè)領(lǐng)域的精英，從欣賞音樂到葡萄酒會，形式多樣豐富了人們的文化生活，增加了六本木新城的活力。長沙奧林匹克綜合體毗鄰湖南省政府，可以借鑒設(shè)立相應(yīng)俱樂部。六本木地鐵站地鐵入口地鐵入口六本木地鐵站六本木地鐵站綠色是城市綜合體的綠色是城市綜合體的必需，空中花園與地上必需，空中花園與地上園林相互結(jié)合。園林相互結(jié)合。六本木新城的空中花六本木新城的空中花園園，從人的最基本生存，從人的最基本生存需要出發(fā)，設(shè)置了稻田需要出發(fā)，設(shè)置

27、了稻田蔬菜等田園風(fēng)格的景觀蔬菜等田園風(fēng)格的景觀強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的可參與性。強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的可參與性。景觀總平面薔薇花薔薇花伊紮伊紮 簡茲肯作。遠(yuǎn)簡茲肯作。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人的身長之巨大薔薇是遠(yuǎn)超出人的身長之巨大薔薇是六本木新城的愛與美之象征。六本木新城的愛與美之象征。 媽媽媽媽露易絲露易絲 布魯喬亞作。布魯喬亞作。高高1010米的巨大蜘蛛像是來自米的巨大蜘蛛像是來自世界各地的人們聚集一堂，世界各地的人們聚集一堂，編織新的資訊的場所之象征。編織新的資訊的場所之象征。六本木屋頂花園 在櫸樹坡聯(lián)合電影院的屋頂上設(shè)立屋頂花園，建造水田和菜地，方便居民之間的聯(lián)歡，同時(shí)也為學(xué)生提供活動(dòng)場所。六本木新城之春 春天是播種希望的

28、季節(jié)，春天是屬于少男少女的季節(jié)。六本木新城為學(xué)生提供實(shí)習(xí)勞動(dòng)的機(jī)會，幫助學(xué)生學(xué)會在春天播種，通過實(shí)際勞動(dòng)增強(qiáng)對生活的認(rèn)識，在勞動(dòng)中認(rèn)識自然。夏天的六本木新城 秋天到了，稻田中間插著的老鷹嚇跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微風(fēng)中搖曳。老師帶著小學(xué)生來空中花園勞動(dòng)，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅。秋天的六本木新城 秋天到了，稻田中間插著的老鷹嚇跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微風(fēng)中搖曳。老師帶著小學(xué)生來空中花園勞動(dòng)，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅。不寂寞的冬天 冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴(yán)冬里的人們看到春天的希望?？罩谢▓@的思考 日本為何出精品商業(yè)商

29、業(yè) 具體包括服裝、皮具、珠寶、電影具體包括服裝、皮具、珠寶、電影院、餐飲名店組成。院、餐飲名店組成。森美術(shù)館森美術(shù)館 可鑒賞到深夜的以現(xiàn)代藝術(shù)為中心可鑒賞到深夜的以現(xiàn)代藝術(shù)為中心的美術(shù)館以世界的現(xiàn)代藝術(shù)為中心的美術(shù)館以世界的現(xiàn)代藝術(shù)為中心舉辦時(shí)裝、建筑、設(shè)計(jì)、攝影、影舉辦時(shí)裝、建筑、設(shè)計(jì)、攝影、影像等各種形式的展覧會。像等各種形式的展覧會。電影院電影院六本木新城維珍六本木新城維珍tohotoho影城。影城。 不僅可以通過高速電梯到達(dá)頂層，而且在購物中心內(nèi)設(shè)置扶梯到達(dá)購物中心各不僅可以通過高速電梯到達(dá)頂層，而且在購物中心內(nèi)設(shè)置扶梯到達(dá)購物中心各層。由于開車前來購物的顧客可以直接停在不同層的停車場

30、，因此顧客可以方層。由于開車前來購物的顧客可以直接停在不同層的停車場，因此顧客可以方便進(jìn)入自己喜歡的空間。便進(jìn)入自己喜歡的空間。立體式的服裝陳列立體式的服裝陳列地下室水氣儀表精心設(shè)計(jì)整齊排列地下室水氣儀表精心設(shè)計(jì)整齊排列中庭的裝飾與水幕處理相結(jié)合中庭的裝飾與水幕處理相結(jié)合入口空間裝飾入口空間裝飾露天廣場的棧道指示露天廣場的棧道指示購物中心樓層展示購物中心樓層展示擁有英文、中文、日語多種語言導(dǎo)示手冊擁有英文、中文、日語多種語言導(dǎo)示手冊開業(yè)前預(yù)熱成功開業(yè)前預(yù)熱成功在最初開業(yè)的五天里面，整個(gè)在最初開業(yè)的五天里面，整個(gè)訪問人士超過了兩百萬，而且訪問人士超過了兩百萬，而且森株式會社開放六本木新城這森株式

31、會社開放六本木新城這么一個(gè)事件，在整個(gè)周末，就么一個(gè)事件，在整個(gè)周末，就是年是年4 4月月2626號，號，2727號號兩天幾乎占據(jù)了所有媒體的主兩天幾乎占據(jù)了所有媒體的主要版面。要版面。開展大手筆文化活動(dòng)開展大手筆文化活動(dòng)已經(jīng)成為東京電影節(jié)的另外一已經(jīng)成為東京電影節(jié)的另外一個(gè)主要會場。個(gè)主要會場。與旅游業(yè)合作與旅游業(yè)合作六本木設(shè)計(jì)新城在設(shè)計(jì)之初就六本木設(shè)計(jì)新城在設(shè)計(jì)之初就周密進(jìn)行市場調(diào)研。利用新城周密進(jìn)行市場調(diào)研。利用新城的空中庭院優(yōu)勢，專門安排學(xué)的空中庭院優(yōu)勢，專門安排學(xué)生修學(xué)旅行。生修學(xué)旅行。楊寶民提出城市商業(yè)綜合體價(jià)值提升方法通過總結(jié)六本木以及國內(nèi)數(shù)個(gè)綜合體項(xiàng)目策劃與招商經(jīng)營實(shí)踐,我們通

32、過四種方法做價(jià)值提升和功能優(yōu)化.1.不同產(chǎn)品物業(yè)組合方法,尋找酒店、購物中心、商業(yè)街區(qū)、寫字樓和酒店公寓物業(yè)最佳位置與比例。2.在物業(yè)比例確定后,尋找最佳業(yè)態(tài)比例,使商業(yè)價(jià)值得到最佳發(fā)揮。3.通過良好的經(jīng)營管理策劃吸引一流品牌的酒店,爾后引進(jìn)一流的主力商場,提升整個(gè)物業(yè)綜合價(jià)值。4.通過主題文化的創(chuàng)新,提升整個(gè)物業(yè)的品味和價(jià)值。美國凱撒宮綜合體美國凱撒宮綜合體羅馬文化主題羅馬文化主題文化主題的典型案例 凱撒宮是羅馬文化主題應(yīng)用最成功的項(xiàng)目之一凱撒宮是羅馬文化主題應(yīng)用最成功的項(xiàng)目之一 特洛伊木特洛伊木馬都是典型的選題馬都是典型的選題凱撒宮商業(yè)布局特點(diǎn)博多運(yùn)河城鳥瞰運(yùn)河城博多運(yùn)河城的五層是購物中心

33、，五層以上是兩個(gè)酒店和娛樂空間。運(yùn)河沿街作為主要流線設(shè)計(jì)，表演舞臺是設(shè)計(jì)的關(guān)鍵和公共空間聚集人流的焦點(diǎn)，人們站在長廊觀看表演，帶動(dòng)了商鋪價(jià)值提升。公共空間鋪地和顏色富于變化，燈光設(shè)計(jì)創(chuàng)造更好夜景，白天和晚上變化較大，不斷讓顧客好奇心保持最強(qiáng)。博多運(yùn)河城是為顧客創(chuàng)造的獨(dú)特體驗(yàn)空間，顧客進(jìn)入以后停留時(shí)間可以有效拉長。水上舞臺特色博多運(yùn)河城核心部分是個(gè)超大型的購物中心，它因水而生動(dòng)：180米長的運(yùn)河從它的中心流過。兩端是主力商店，里面有各種名牌專賣店，酒店，餐館，電影院等游樂設(shè)施。在其中一側(cè)的樓梯面對的是一個(gè)瀕水的表演舞臺，在高處望下去，總是有各種風(fēng)格不同的樂隊(duì)在那里進(jìn)行表演。如果顧客累了還可以在河

34、邊長椅上坐著觀日落美景，或是請畫像的藝術(shù)家為你畫上有日本卡通造型的漫畫像。博多運(yùn)河城不僅在設(shè)計(jì)方面貫徹了生態(tài)型城市綜合體的思路，而且在管理方面也貫徹如下管理思路：（1）.營銷推廣作為整個(gè)購物中心的核心，將項(xiàng)目打造成為旅游目的地，游客可以在酒店住宿，同時(shí)可以在購物中心購物，在娛樂城參與游樂與文化活動(dòng)。每年到福岡旅游的旅客幾乎都把博多運(yùn)河城作為必到的旅游目的地。（2）.將環(huán)境管理的標(biāo)準(zhǔn)貫徹到物業(yè)管理中，通過高品牌物業(yè)及服務(wù)吸引更多顧客。（3）.博多運(yùn)河城的管理公司日本fj株式會社，重點(diǎn)作統(tǒng)一形象推廣以及購物中心管理，酒店管理獨(dú)立性較大，聘請專業(yè)酒店管理公司管理，因?yàn)榫频瓴粌H要吸引來購物的人群消費(fèi)，

35、更重要是要吸引外地旅游和商務(wù)旅客。（3）盡管城市綜合體相對獨(dú)立的部分都在打造自己的品牌，但是項(xiàng)目整體品牌依舊非常重要，只有形成整體品牌才能吸引本地顧客重復(fù)消費(fèi)，才能吸引更多的外地顧客慕名前來。啟發(fā)與中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的反思日本大型綜合體項(xiàng)目的成功不僅是日本大型綜合體項(xiàng)目的成功不僅是設(shè)計(jì)的成功，更重要的是項(xiàng)目的日設(shè)計(jì)的成功，更重要的是項(xiàng)目的日本開發(fā)商具有開闊的眼光，不僅有本開發(fā)商具有開闊的眼光，不僅有充足的市場調(diào)查與商業(yè)經(jīng)營策劃經(jīng)充足的市場調(diào)查與商業(yè)經(jīng)營策劃經(jīng)費(fèi)和設(shè)計(jì)費(fèi)用，而且給予市場研究、費(fèi)和設(shè)計(jì)費(fèi)用，而且給予市場研究、商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)非常充足的時(shí)商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)非常充足的時(shí)間間,重視可持續(xù)

36、經(jīng)營。重視可持續(xù)經(jīng)營。反觀中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不是政反觀中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不是政府要求提前竣工，就是發(fā)展商忙于府要求提前竣工，就是發(fā)展商忙于回收資金而提前盲目開工，中國商回收資金而提前盲目開工，中國商業(yè)地產(chǎn)缺乏精品的真正原因是政府業(yè)地產(chǎn)缺乏精品的真正原因是政府政策變化具有隨意性，發(fā)展商表現(xiàn)政策變化具有隨意性，發(fā)展商表現(xiàn)浮躁，缺乏打造精品的長久式思維浮躁，缺乏打造精品的長久式思維導(dǎo)向與執(zhí)行能力。導(dǎo)向與執(zhí)行能力。中國要在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域站在世界之中國要在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域站在世界之巔，政府就必須創(chuàng)造執(zhí)行規(guī)劃的良巔，政府就必須創(chuàng)造執(zhí)行規(guī)劃的良好法制環(huán)境，在土地政策化規(guī)劃方好法制環(huán)境，在土地政策化規(guī)劃方面具有

37、延續(xù)性。由發(fā)展商牽頭，共面具有延續(xù)性。由發(fā)展商牽頭，共同沉下心來打造能夠在世界商業(yè)地同沉下心來打造能夠在世界商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域占有一席之地的精品，具有產(chǎn)領(lǐng)域占有一席之地的精品，具有世界水平的經(jīng)營效率，同時(shí)在建筑世界水平的經(jīng)營效率，同時(shí)在建筑與服務(wù)方面具有民族特色。與服務(wù)方面具有民族特色。希望 希望學(xué)員借鑒國外一流城市綜合體和商業(yè)物業(yè)經(jīng)營成果,在中國土地上開發(fā)運(yùn)營好一流購物中心和步行街,在綜合體方面趕超韓國以及日本,打造精品。newmall采用資本運(yùn)營手法和知識管理方法論證軌道交通城市綜合體項(xiàng)目上海松江新城交通樞紐購物中心及綜合體（原名，以下簡稱“該項(xiàng)目”）項(xiàng)目是一個(gè)r9輕軌站點(diǎn)大學(xué)城站和松江公交樞紐

38、中心交匯的綜合商用物業(yè)項(xiàng)目，由松江區(qū)政府和城通公司投資與實(shí)施，計(jì)劃與r9輕軌（2007年10月開通）相繼建成。該項(xiàng)目占地面積150畝（22萬平方米），總建筑面積45萬平方米，其中地上建筑面積38萬平方米，地下7萬平方米。主體建筑5至8層。地上的客運(yùn)中心部分建筑面積為10萬平方米，將導(dǎo)入城市公交線16條，引入長途公交線26條，擁有社會泊車位1300余個(gè)。失敗原因剖析：失敗原因剖析：n 沒有廣場連成一片，商業(yè)面積太大，單一的購物中心能力難以吸引大沒有廣場連成一片，商業(yè)面積太大，單一的購物中心能力難以吸引大量有效購物人流。量有效購物人流。n 沒有經(jīng)過科學(xué)論證，盲目開工，付出沒有經(jīng)過科學(xué)論證，盲目開工

39、，付出3 3億元代價(jià)。億元代價(jià)。松江項(xiàng)目現(xiàn)場松江項(xiàng)目現(xiàn)場借鑒韓國等經(jīng)驗(yàn) new mall提出創(chuàng)新的軌道交通城市綜合體模型吸納韓國及日本軌道交通物業(yè)開發(fā)以及城市綜合體經(jīng)驗(yàn),解決上海大型綜合體的策劃與經(jīng)營創(chuàng)新,為軌道物業(yè)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造巨大價(jià)值.結(jié)合基金公司要求，采用空中步行街分割物業(yè)產(chǎn)權(quán)，增強(qiáng)項(xiàng)目變現(xiàn)能力。挖掘商業(yè)價(jià)值的三部曲 市場調(diào)研 業(yè)態(tài)規(guī)劃 視覺形象與建筑策劃松江大學(xué)城市業(yè)態(tài)規(guī)劃特點(diǎn)a方案項(xiàng)目功能布局業(yè)態(tài)分布表層數(shù)層數(shù)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)說明說明一層家居大賣場、kfc等快速餐飲、便利店、報(bào)刊亭、銀行atm、面包房一層配備公共汽車站和長途汽車站；根據(jù)松江規(guī)劃交通等領(lǐng)導(dǎo)意見，北側(cè)畝地設(shè)置大賣場，降低交通樞紐交

40、通壓力，。二層百貨（化妝品、黃金珠寶、鞋包）、體育用品專業(yè)商場、食品超市、空中步行街（服裝）、spa二層軌道交通人流可以直接進(jìn)入三層百貨（女裝+男裝）、軟裝館、書店、健身房、空中步行街（酒吧文化街）、兒童百貨、兒童游樂設(shè)施、從三層開始酒店人流可以直接進(jìn)入三層商業(yè)部分四層電影院、溜冰場、空中步行街（餐飲為主）五層博物館、會展中心、培訓(xùn)教育中心、咖啡廳五層頂部空中花園、休閑區(qū)上海松江大學(xué)城商業(yè)建筑策劃特點(diǎn)設(shè)計(jì)單位：深圳市中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)單位：深圳市中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所價(jià)值挖掘的初步評估 整體土地變性 抓住主要矛盾 基于經(jīng)營知識采用開放式空中步行街，降低運(yùn)營成本，創(chuàng)造4億元以上價(jià)值的大手筆思路。

41、 基于資金回收的物業(yè)功能組合，增加畝商住開發(fā)用地。城東海峽體育中心綜合體項(xiàng)目政府匯報(bào)提綱顧問公司顧問公司:新加坡星聯(lián)國際地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)新加坡星聯(lián)國際地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司發(fā)展商：福建省海峽西岸投資有限公司發(fā)展商：福建省海峽西岸投資有限公司城東項(xiàng)目論證牽頭專家n 楊寶民：清華大學(xué)國際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營特聘專家，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員，星聯(lián)國際不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)深圳市新摩爾（new mall）商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理。n 研究方向：基于知識創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，大型軌道交通城市綜合體，購物中心與白領(lǐng)百貨經(jīng)營。n 張中增：深圳市中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所董事長，建筑學(xué)碩士，西安建

42、筑科技大學(xué)客座教授，高級建筑師，國家一級注冊建筑師,曾任北京建筑設(shè)計(jì)總院深圳分院院長。n 本項(xiàng)目論證得到相關(guān)建筑規(guī)劃院士的關(guān)心和指導(dǎo)。n城東片區(qū)土地出讓是按照市級商業(yè)中心規(guī)?？紤]的，考慮到城東具有縱深發(fā)展空間，周邊30公里半徑顧客綜合交通成本較低，作為市級商業(yè)中心非常合理。n東海片區(qū)作為cbd，位于城市端點(diǎn)，各地顧客前來消費(fèi)綜合交通成本高，輻射能力受限，不適合作為市級商業(yè)中心。n建議兩個(gè)片區(qū)按照泉州新城的思路統(tǒng)籌考慮功能布局，市政府貿(mào)易發(fā)展局修訂商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃時(shí)，與城市規(guī)劃同步考慮，對遠(yuǎn)景市級商業(yè)中心給予明確設(shè)置在城東片區(qū)。否則泉州城市規(guī)劃土地出讓與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃明顯矛盾。 建議遠(yuǎn)景規(guī)劃建議遠(yuǎn)景規(guī)

43、劃考慮將城東片區(qū)作考慮將城東片區(qū)作為市級商業(yè)中心和為市級商業(yè)中心和會展中心考慮，充會展中心考慮，充分考慮體育場館后分考慮體育場館后續(xù)利用。續(xù)利用。有效地聚集人流只是將1,2號地塊作為商業(yè)考慮，難以成功啟動(dòng)，缺乏公共空間支持，過于分散難以形成人氣，廣場無法有效利用。1、3號地塊，我們建議總建筑面積在40萬平方米左右，其中五星級酒店和購物中心重點(diǎn)設(shè)置在3號地塊內(nèi)合理,原來的將住宅和五星級酒店功能放在一起明顯不合理，3號地塊設(shè)置10萬平方米左右商業(yè)，1號地塊設(shè)置商業(yè)步行街街區(qū)為主，其他功能考慮公寓與寫字樓之類功能配合。建議統(tǒng)一考慮3號地塊城東項(xiàng)目總平面構(gòu)思體育館、會展中心、城市綜合體、3#地塊商業(yè)中心相互依托帶動(dòng)，容易聚集人氣，形成環(huán)流，促進(jìn)整個(gè)片區(qū)的發(fā)展成熟。保持原先規(guī)劃精神，容積率不變，五星級酒店不變。保持原先規(guī)劃精神，容積率不變，五星級酒店不變。3#3#地塊購物中心和步行街、五星級酒店基本模型地塊購物中心和步行街、五星級酒店基本模型 體育館入口廣場體育館入口廣場80000平方米平方米五星級酒店和公寓五星級酒店和公寓安吉路臨街安吉路臨街狹長廣場狹長廣場上海百聯(lián)、大潤發(fā)、沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)外著名商業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)為：上海百聯(lián)、大潤發(fā)、沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)外著名商業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)為：3#地所地所在位置最易集中人流，考慮在該區(qū)域開店發(fā)展。在位置最易集中人流，考慮在該區(qū)域開店發(fā)展。按