房屋租賃合同常見(jiàn)法律問(wèn)題

1、整理ppt無(wú)錫市公用房產(chǎn)管理處房屋租賃合同專(zhuān)題法律知識(shí)培訓(xùn)2015年5月21日整理ppt房屋租賃合同常見(jiàn)法律問(wèn)題 賀煌律師 版權(quán)所有整理ppt問(wèn)題一主要法律法規(guī)合同法 第十三章 全國(guó)人大 1999.10.1最高法關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋最高法關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋 最高法最高法 2009.9.1 2009.9.1租賃合同糾紛司法解釋租賃合同糾紛司法解釋 （今日重點(diǎn)）（今日重點(diǎn)）城市房屋租賃管理辦法 建設(shè)部 1995.5.1 已廢止商品房租賃管理辦法 替代 住建部 2011.2.1 不適用江蘇省公共租賃住房管理辦法 省政府 2011.6.25市房管錫房產(chǎn)（2010）180、181號(hào)文 市房管 2010.12.

2、2 關(guān)于加強(qiáng)無(wú)錫市直管公有住房的意見(jiàn) 180號(hào)關(guān)于加強(qiáng)無(wú)錫市直管非住宅公有住房的意見(jiàn) 181號(hào)2008年 無(wú)錫市市區(qū)公有住房管理暫行規(guī)定 2013年草擬管理辦法整理ppt問(wèn)題二法律適用 最高法租賃合同糾紛司法解釋?zhuān)阂勒諊?guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用最高法司法解釋。適用 江蘇省公共租賃住房管理辦法 2011年9月29日 省政府73號(hào)令 江蘇省廉租住房保障辦法 2008年11月25日 省政府 50號(hào)令 整理ppt問(wèn)題三違法建筑的租賃合同效力無(wú)或不符合規(guī)劃許可、臨時(shí)建筑超期一審辯論終結(jié)前無(wú)審批手續(xù)，則無(wú)效。整理pp

3、t問(wèn)題四備案登記非效力性強(qiáng)制規(guī)定書(shū)面約定作為生效條件的除外整理ppt問(wèn)題五合同無(wú)效是否需要支付租金按租金標(biāo)準(zhǔn)支付使用費(fèi)。整理ppt問(wèn)題六一房數(shù)租的后果？順序：1.實(shí)際占有 2.備案登記 3.合同成立過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任整理ppt問(wèn)題七出租人的法定解除權(quán)綜合合同法關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人

4、未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。整理ppt問(wèn)題八承租人的法定解除權(quán)？ 綜合合同法的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人

5、不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合建筑法、消防法等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。整理ppt問(wèn)題九合同無(wú)效時(shí)裝修物損失處理(1)屬出租人過(guò)錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無(wú)效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的，該損失是租賃合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過(guò)錯(cuò)的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無(wú)效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人

6、按過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。整理ppt問(wèn)題十租賃期滿(mǎn)裝修物如何處理？合同約定優(yōu)先無(wú)約定，可拆除的自行拆除解除合同后，對(duì)不可拆除的裝修，按照過(guò)錯(cuò)原則、公平原則，對(duì)殘值處理。租賃期滿(mǎn)，要求出租人補(bǔ)償附合裝修的不予支持。整理ppt問(wèn)題十一擴(kuò)建成本承擔(dān)合法的，出租人承擔(dān)不合法的，按過(guò)錯(cuò)承擔(dān)整理ppt問(wèn)題十二轉(zhuǎn)租合同效力如不同意轉(zhuǎn)租，在知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起，六個(gè)月內(nèi)應(yīng)當(dāng)提異議。否則，再以不同意為由要求認(rèn)定無(wú)效，得不到支持。整理ppt問(wèn)題十三買(mǎi)賣(mài)不破租賃的例外1.出租前已設(shè)立抵押權(quán)，抵押人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)2.出租前已查封整理ppt問(wèn)題十四優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)損害賠償權(quán)不享有主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效權(quán)不適用贈(zèng)與、互易、因公征用不得對(duì)抗共有人、近親屬、通知后15日未主張、善意購(gòu)買(mǎi)人合理期限，提前三個(gè)月；拍賣(mài)前5日整理ppt上海市協(xié)力律師事務(wù)所在國(guó)內(nèi)外多地設(shè)立分