房地產(chǎn)金融--房地產(chǎn)保險(xiǎn)與擔(dān)保

1、房地產(chǎn)金融第八 講房地產(chǎn)保險(xiǎn)與擔(dān)保v主要內(nèi)容房地產(chǎn)金融中的風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)v教學(xué)目標(biāo)了解房地產(chǎn)金融中的風(fēng)險(xiǎn)，以及房地產(chǎn)投資、融資活動(dòng)帶來的宏觀風(fēng)險(xiǎn)，如房地產(chǎn)泡沫等。重點(diǎn)掌握中國房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)（以及擔(dān)保）體系，以及國際上幾個(gè)代表性國家的房地產(chǎn)保險(xiǎn)模式。 微觀層次宏觀層次利率風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)泡沫保險(xiǎn)和擔(dān)保浮動(dòng)利率合同融資來源多元化資產(chǎn)證券化宏觀調(diào)控保險(xiǎn)和房地產(chǎn)保險(xiǎn)保險(xiǎn)保險(xiǎn)：投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金的責(zé)任。房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)：

2、以房地產(chǎn)作為標(biāo)的物，根據(jù)訂立的經(jīng)濟(jì)合同，對(duì)特定的災(zāi)害事故造成的經(jīng)濟(jì)損失提供資金保障的一種經(jīng)濟(jì)形式，屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范疇。房地產(chǎn)保險(xiǎn)的建立或發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和管理提供了保障和支持?？杀ｏL(fēng)險(xiǎn)v可保風(fēng)險(xiǎn)是指可被保險(xiǎn)公司接受的風(fēng)險(xiǎn)，或可以向保險(xiǎn)公司轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險(xiǎn)?？杀ｏL(fēng)險(xiǎn)必須是純粹風(fēng)險(xiǎn)，并非任何危險(xiǎn)均可以向保險(xiǎn)公司轉(zhuǎn)嫁，可保風(fēng)險(xiǎn)的條件主要是： 風(fēng)險(xiǎn)不是投機(jī)性的 風(fēng)險(xiǎn)必須是偶然的 風(fēng)險(xiǎn)必須是意外的 風(fēng)險(xiǎn)必須是大量標(biāo)的具有遭受損失的可能性 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有發(fā)生重大損失的可能性 保險(xiǎn)的基本原理v保險(xiǎn)的定義與特征； v保險(xiǎn)的性質(zhì)； v保險(xiǎn)的職能； v保險(xiǎn)的作用保險(xiǎn)的作用； v保險(xiǎn)的基本原則保險(xiǎn)的基本原則；v保險(xiǎn)合同的

3、要素保險(xiǎn)合同的要素； 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) v房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn) v房地產(chǎn)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) v房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用風(fēng)險(xiǎn) v房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)金融中的風(fēng)險(xiǎn) v信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn) v流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) v利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn) v市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn) v以上所列的這些風(fēng)險(xiǎn)并非獨(dú)立存在，它們?cè)谡麄€(gè)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中是相互影響的。 其中，信用風(fēng)險(xiǎn)出于核心位置。v個(gè)人住房貸款中的信用風(fēng)險(xiǎn)是指：借款人由于某種原因而不能按期足額償還銀行貸款而使銀行遭受損失的可能性。v住房貸款中信用風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生可大致分為兩大類：第一類屬于違約風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種因素的改變，而不能按期或無力償還銀行的貸款，被迫違約放棄所購的房屋，從而使銀行

4、利益帶來損失的可能性。第二類屬于道德風(fēng)險(xiǎn)，即借款人通過偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，最終使銀行遭受損失的可能性。通常比較受關(guān)注的是違約風(fēng)險(xiǎn)。v流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指：由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)的情況。具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)包括兩種情況：第一種情況是負(fù)債的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即銀行不能及時(shí)足額滿足存款人的取款要求；第二種情況是資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即銀行不能及時(shí)足額滿足客戶正當(dāng)?shù)馁J款需求。 v這一風(fēng)險(xiǎn)的管理主要是加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債管理加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債管理，同時(shí)通過證券化等方式提高資產(chǎn)的流動(dòng)性。 v利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于利率的變動(dòng)使銀行遭

5、受損失的可能性。 v目前，我國期限在一年以上的個(gè)人住房貸款，是按浮動(dòng)利率計(jì)息的，即遇法定利率調(diào)整時(shí)，個(gè)人住房貸款利率按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。這從很大程度上減少了銀行因利率變動(dòng)而造成的損失。但是對(duì)于貸款者來說，如果未來利率是呈上升的趨勢(shì)，且到達(dá)某種程度而使貸款者無力償還銀行本息而違約時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)從而給銀行帶來很大的損失。 v而在利率下降的情況下，借款人可能提前償還貸款，這會(huì)使得貸款者面臨再投資的風(fēng)險(xiǎn)。 v市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于整個(gè)房地產(chǎn)市場房價(jià)的大幅下降，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的可能性。房價(jià)的下跌會(huì)使不少家庭淪為“負(fù)資產(chǎn)”，導(dǎo)致銀行壞帳增加，削弱銀行貸款能力。 v房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在相當(dāng)

6、程度上是一種“信心經(jīng)濟(jì)”、“預(yù)期經(jīng)濟(jì)”，當(dāng)預(yù)期不樂觀，信心受到?jīng)_擊，就會(huì)抑制房地產(chǎn)市場需求。如果增值預(yù)期樂觀，投資性需求很旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上升，則會(huì)產(chǎn)生泡沫，支撐泡沫的是信心和預(yù)期信心和預(yù)期。一旦信心受到?jīng)_擊，預(yù)期悲觀，泡沫便會(huì)破滅，市場便會(huì)崩盤。 v政府為了整個(gè)房貸市場的發(fā)展，減少信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，會(huì)相應(yīng)出臺(tái)一些政策去扶持或抑制某方面情況的發(fā)展，這就產(chǎn)生了政策風(fēng)險(xiǎn)；國家的施行的政策中也包括貸款利率的制定，如果是執(zhí)行浮動(dòng)利率政策的話，就會(huì)將利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人身上，這就容易產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)；隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，會(huì)相對(duì)進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的階段，在這個(gè)高速發(fā)展階段，房貸的業(yè)務(wù)量

7、必然也迅速上升，這樣流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯現(xiàn)；在高速發(fā)展階段，必然吸引大量的投資者，投資性購房比例迅速上升引起房產(chǎn)泡沫，當(dāng)市場經(jīng)濟(jì)自身調(diào)解及政府進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，房價(jià)出現(xiàn)回落，市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，從而再次引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。 各種風(fēng)險(xiǎn)的可保性v信用風(fēng)險(xiǎn)中的違約風(fēng)險(xiǎn)是可保的。 v流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不可保 v利率風(fēng)險(xiǎn)不可保 v市場風(fēng)險(xiǎn)不可保例：假設(shè)住房抵押貸款利率為固定利率，當(dāng)市場利率下降時(shí)，借款人傾向于提前還款，這時(shí)貸款人面臨再投資風(fēng)險(xiǎn)，而再投資回報(bào)率低于之前的貸款利率，造成損失。房地產(chǎn)相關(guān)的各種保險(xiǎn) v財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn) v責(zé)任保險(xiǎn) v信用保證保險(xiǎn) v人身保險(xiǎn)v財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)是以坐落于某一固定地點(diǎn)的有形的房屋及其相關(guān)

8、利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。目前，我國保險(xiǎn)公司并未開發(fā)專門針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)保險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)通常通過現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)項(xiàng)目來分散，包括企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn)或家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、建筑工程保險(xiǎn)等。v財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)在房地產(chǎn)金融中是不可或缺的，因?yàn)槠鸬搅藢?duì)房地產(chǎn)保值的作用，有利于房地產(chǎn)金融體系的正常運(yùn)行。v責(zé)任保險(xiǎn)是以被保險(xiǎn)人可能面臨的法律賠償責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，它是分散房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。目前我國還沒有開發(fā)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的責(zé)任保險(xiǎn)產(chǎn)品，但是有些責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)可以通過相應(yīng)的責(zé)任保險(xiǎn)產(chǎn)品來分散，主要涉及公眾責(zé)任保險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)、職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)和產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的承包人責(zé)任保險(xiǎn)屬于公眾責(zé)任保險(xiǎn)的范疇

9、，它可以包含在建筑工程一切險(xiǎn)中。其它保險(xiǎn)均需單獨(dú)投保與承保。v保證是一種由第三者提供的擔(dān)保行為。保險(xiǎn)公司提供的保證業(yè)務(wù)是由保險(xiǎn)人以保證人的身份為被保證人向權(quán)利人提供的信用擔(dān)保行為，它并不是完全意義上的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。合同保證保險(xiǎn) 貸款購房保證保險(xiǎn) v信用保險(xiǎn)是根據(jù)權(quán)利人的要求，擔(dān)保被保證人信用的行為。當(dāng)由于被保證人的作為或不作為導(dǎo)致權(quán)利人遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，保險(xiǎn)人必須按照保險(xiǎn)合同的規(guī)定賠償權(quán)利人的損失。保險(xiǎn)人履行責(zé)任的前提是被保證人的作為或不作為使權(quán)利人遭受了實(shí)際的損失。賣方信用保險(xiǎn) 住宅抵押貸款保險(xiǎn) v人身保險(xiǎn)建筑工程團(tuán)體人身意外傷害保險(xiǎn) 安居定期保險(xiǎn) ：以貸款購房者為被保險(xiǎn)人，以死亡為給付保險(xiǎn)金條件

10、的定期壽險(xiǎn)。保險(xiǎn)責(zé)任，保險(xiǎn)期限，保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)費(fèi)。 公積金貸款者的定期壽險(xiǎn) ：保險(xiǎn)責(zé)任，保險(xiǎn)期間，保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)費(fèi)，受益人（提供貸款的金融機(jī)構(gòu) ） 國外房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品 v加拿大的住房按揭保險(xiǎn) v法國的住房貸款壽險(xiǎn)v美國住房抵押貸款的保險(xiǎn)或保證 美國住房抵押貸款的保險(xiǎn) v私人貸款保險(xiǎn)：商業(yè)保險(xiǎn)公司提供的擔(dān)保；v政府擔(dān)保 聯(lián)邦住房管理局（FHA）退伍軍人管理局（VA）農(nóng)場主住房管理局（Farmers Home Administration） v違約風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方法：由貸款人完全承擔(dān)；由貸款人和第三方的保險(xiǎn)公司分擔(dān)；由第三方保險(xiǎn)公司完全承擔(dān)v基于這樣的分類可以把抵押貸款分為：普通抵押貸款 有保險(xiǎn)的普通

11、抵押貸款 由聯(lián)邦住房管理局（FHA）保險(xiǎn)的抵押貸款 VA和農(nóng)場主管理局擔(dān)保的抵押貸款 中國房地產(chǎn)金融中的保險(xiǎn)v中國人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法第25條：“以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需要在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單由貸款人保管?！眝2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告：個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)一般分為三類：一是抵押住房的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，主要保障房產(chǎn)免受意外事故和自然災(zāi)害毀損的風(fēng)險(xiǎn)；二是貸款者的定期信用人壽保險(xiǎn)，主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續(xù)居?。蝗堑盅嘿J款購房履約保證保險(xiǎn)，當(dāng)投保人因?yàn)樗劳?、失業(yè)等約定

12、原因無力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時(shí)行使追償權(quán)，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追回賠款。房貸保險(xiǎn)實(shí)際運(yùn)行中存在銀行指定保險(xiǎn)公司、強(qiáng)制購買等問題。應(yīng)進(jìn)一步研究房貸保險(xiǎn)，充分發(fā)揮房貸保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)職能。 個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn) v保險(xiǎn)對(duì)象 v保險(xiǎn)責(zé)任 ：財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)還貸保證保險(xiǎn) v保險(xiǎn)金額與賠償限額 保險(xiǎn)金額：房屋購置價(jià)賠償限額：貸款本金余額v保險(xiǎn)期限：合同生效日零時(shí)起至被保險(xiǎn)人規(guī)定清償全部貸款余額日24時(shí)止 v保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)金額保險(xiǎn)年費(fèi)率保險(xiǎn)年限 v保險(xiǎn)合同的解除與終止應(yīng)退保險(xiǎn)費(fèi)實(shí)繳保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)金額實(shí)際承保期限相對(duì)應(yīng)費(fèi)率實(shí)際承保期限（月）/12實(shí)退保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)退保險(xiǎn)費(fèi)（1-5%） 保險(xiǎn)年

13、限保險(xiǎn)年費(fèi)率保險(xiǎn)年限保險(xiǎn)年費(fèi)率5年（不含）以下0.6015年20年（不含）0.465年10年（不含） 0.5420年25年（不含）0.4310年15年（不含）0.5025年（含）以上0.40思考題：vA于1999年1月購買一處房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)值為800000元，貸款比率為80，貸款期限為30年。A購買了太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司的“個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn) ”。但是A在2005年1月償還了貸款，保險(xiǎn)合同終止，問保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)向A退還多少保費(fèi)？課后作業(yè)v了解保險(xiǎn)條款v中國人壽：安居定期保險(xiǎn)條款v建設(shè)部于2000年出臺(tái)住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法。自2000年個(gè)人住房貸款擔(dān)保新機(jī)制開始建立以來，至2003年

14、底，各地設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)已有93家，為近30萬個(gè)家庭住房貸款提供了擔(dān)保。v擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)管理重點(diǎn)在于對(duì)抵押物的評(píng)估、處置，以及對(duì)借款人的資格審查，通過專業(yè)化的運(yùn)作降低風(fēng)險(xiǎn)管理成本。與銀行相比，住房抵押貸款擔(dān)保公司擁有對(duì)住房處置、變現(xiàn)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，能從專業(yè)的角度，對(duì)抵押物房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)測和防范。個(gè)人抵押貸款擔(dān)保 v房地產(chǎn)擔(dān)保公司主要服務(wù)于政策性住房貸款。 v上海：借款人向上海市公積金管理中心或商業(yè)銀行申請(qǐng)住房公積金個(gè)人購房貸款或商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，由擔(dān)保公司為其提供承擔(dān)連帶責(zé)任的保證擔(dān)保。 v擔(dān)保公司提供的三項(xiàng)規(guī)避和降低社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)的保障權(quán)利主借人意外事故債務(wù)免除生活特困罰息減免 抵押物滅失債務(wù)免除與房地產(chǎn)金融相適應(yīng)的保險(xiǎn)體系v建立政策性住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，為中低收入居民服務(wù) v開發(fā)適應(yīng)市場的險(xiǎn)種，活躍住房抵押貸款保險(xiǎn)市場 v建立提供擔(dān)保的政策性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)住房抵押貸款證券化政策性住房金融保險(xiǎn)v保險(xiǎn)范圍限定于中低收入居民的住房抵押貸款。當(dāng)中低收入居民向銀行申請(qǐng)住房抵押貸款，卻無法滿足銀行的貸款要求時(shí)，由政策性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與銀行簽訂擔(dān)保合同，為借款人提供連帶責(zé)任擔(dān)保，承擔(dān)借款人違約給銀行造成損失的全部責(zé)任。 多樣化的險(xiǎn)種v信用保證保險(xiǎn) v人身保險(xiǎn)v定期壽險(xiǎn)證券化的擔(dān)保機(jī)構(gòu)v在我國逐步推行住房抵押貸款