關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討與分析

1、    關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討與分析    汪琳摘要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中管理的重要性逐步體現(xiàn)，同時(shí)，在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和施工脫節(jié)、工期目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)、項(xiàng)目結(jié)算不及時(shí)等現(xiàn)象，妨礙項(xiàng)目正常開展和推進(jìn)。針對(duì)上述難點(diǎn)，文章具體從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的目標(biāo)入手，分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)，提出了解決項(xiàng)目管理難點(diǎn)的措施，從而在推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；管理難點(diǎn)；解決措施引言：當(dāng)代社會(huì)，房地產(chǎn)開發(fā)是具有巨大的潛力，他在不斷開拓市場(chǎng)發(fā)展的可能性。盡管如此，我國(guó)跟其

2、他西方國(guó)家的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，就會(huì)發(fā)現(xiàn)我們還有很大差距。我國(guó)的項(xiàng)目管理存在的最大問(wèn)題是準(zhǔn)備、實(shí)施、驗(yàn)收和交接環(huán)節(jié)的不完全準(zhǔn)備，讓項(xiàng)目不能按時(shí)完成，降低實(shí)施效率。這種問(wèn)題的產(chǎn)生也是由于我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理起步遲、經(jīng)驗(yàn)不夠豐富、方式不夠科學(xué)造成的。一、房地產(chǎn)開發(fā)管理的價(jià)值房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員在實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中，要制定合理的管理目標(biāo)，使人為因素對(duì)工程質(zhì)量的影響降到最低，房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力才能有一定程度的提升。但在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)背景環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)開始表現(xiàn)出激烈角逐的形態(tài)。這種情形下相比較其他行業(yè)而言，最重要的是進(jìn)展有作用的項(xiàng)目管理工作。要保證有關(guān)管理工作的質(zhì)量基礎(chǔ)，才會(huì)促進(jìn)

3、企業(yè)能成功展開各種項(xiàng)目工程，讓企業(yè)展現(xiàn)出一種穩(wěn)定發(fā)展的形態(tài)。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理的角度來(lái)講，開發(fā)管理工作不但與建筑工程施工的成本、施工進(jìn)度、施工質(zhì)量有關(guān)聯(lián)，還與房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展情況有直接的影響。使用科學(xué)合理的方法進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)和管理工作，能夠保證建筑工程施工的工作可以有秩序的完成，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力度。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)（一）缺乏完善建筑質(zhì)量、安全管理體系目前業(yè)主對(duì)質(zhì)量的要求不斷提升，對(duì)房產(chǎn)有著更高的標(biāo)準(zhǔn)，所以就需要開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中嚴(yán)格對(duì)質(zhì)量、安全進(jìn)行控制。盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)規(guī)范不斷完善，但物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題依然存在。重要原因就是在注重經(jīng)濟(jì)效益的

4、同時(shí)，投資商、項(xiàng)目部放松建筑質(zhì)量、安全管控，對(duì)施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)量、安全管控不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)督管理力量不足，從而造成非常多的隱患，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量不能達(dá)到要求，引發(fā)合同糾紛，影響開發(fā)企業(yè)的品牌形象和經(jīng)濟(jì)效益。（二）全管理意識(shí)淡薄項(xiàng)目開發(fā)的前期必須制定該項(xiàng)目安全目標(biāo)，今后的工作中圍繞該目標(biāo)開展各項(xiàng)工作。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要求工程設(shè)計(jì)符合國(guó)家制定的建筑安全規(guī)程和技術(shù)規(guī)范，保證工程的安全性能，在施工階段，總承包商應(yīng)編制安全施工組織總設(shè)計(jì)，各分包商應(yīng)編制安全施工組織設(shè)計(jì)。安全技術(shù)措施，必須在符合有關(guān)規(guī)定的前提下，具有針對(duì)性，完美性，切實(shí)可行性。根據(jù)最新建筑工程事故統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，因項(xiàng)目及建筑施

5、工導(dǎo)致傷亡的人數(shù)已居全國(guó)（各行業(yè)傷亡事故人數(shù)）第三，僅次于運(yùn)輸業(yè)和煤礦業(yè)。因此，建筑工程行業(yè)可以列入危險(xiǎn)的行業(yè)之一，這嚴(yán)重影響著施工人員的安全。房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及面極其廣泛，更有甚者，即使在施工過(guò)程中，工程承包商為降低生產(chǎn)成本，故意在施工過(guò)程中購(gòu)買廉價(jià)不合格的建筑材料，購(gòu)買安全設(shè)施設(shè)備的數(shù)量減少，有些項(xiàng)目安全管理制度也不夠不完善，使安全管理人員在現(xiàn)場(chǎng)的管理工作無(wú)法實(shí)施，無(wú)法實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程項(xiàng)目的綜合安全管理。（三）質(zhì)量管理出現(xiàn)疏忽中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展雖然呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，但在工程質(zhì)量管理方面，各類項(xiàng)目都比較落后，與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平相距遙遠(yuǎn)。近幾年，社會(huì)新聞多次報(bào)

6、道房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量不合格現(xiàn)象屢有發(fā)生。這一現(xiàn)象說(shuō)明，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的質(zhì)量管理存在混亂，甚至存在諸多漏洞和缺陷。項(xiàng)目質(zhì)量管理不到位，其中重要原因是施工項(xiàng)目管理人員不夠重視、管理理念和管理經(jīng)驗(yàn)不足。從管理工作方面看，技術(shù)嚴(yán)重不足。（四）決策缺乏依據(jù)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的推進(jìn)中，項(xiàng)目開發(fā)管理者，將會(huì)受到市場(chǎng)、成本、客戶等多種因素的影響，需要作出是否獲取土地、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定及如何實(shí)施等多項(xiàng)決策。由于信息的積累和獲取的局限性，房地產(chǎn)開發(fā)中的管理者無(wú)法正確的判斷市場(chǎng)情況，同時(shí)在開發(fā)的過(guò)程中并未對(duì)市場(chǎng)調(diào)研工作做到位，也直接造成決策者在真正的開發(fā)當(dāng)中做出錯(cuò)誤、毫無(wú)依據(jù)的決策。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理措施（一）

7、提升安全管理人員素質(zhì)安全管理人員既要提高自身的專業(yè)水平，又要具有高尚的職業(yè)道德和自律性，嚴(yán)格履行法律制度管理工作。對(duì)于已在崗的管理人員，開發(fā)公司必須要從兩方面提升其綜合素質(zhì)：一方面，以提高在崗質(zhì)量安全管理人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)勝任能力為重點(diǎn)的專業(yè)教育及崗位培訓(xùn)，通過(guò)一系列的教育和培訓(xùn)使管理人員擁有較強(qiáng)的安全意識(shí)、溝通以及表達(dá)能力、掌握相關(guān)法律的能力等以適應(yīng)開發(fā)公司的安全管理工作的需要，提高安全管理質(zhì)量。（二）創(chuàng)建完善的建筑質(zhì)量管控體系開發(fā)企業(yè)需要綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，保證遵照國(guó)家規(guī)范法律的前提上，以項(xiàng)目實(shí)施大綱為基礎(chǔ)，細(xì)化質(zhì)量、安全管控體系，按照設(shè)計(jì)圖紙、施工計(jì)劃對(duì)建設(shè)當(dāng)中的每一個(gè)關(guān)鍵節(jié)

8、點(diǎn)制定出對(duì)應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理目標(biāo)，之后將各環(huán)節(jié)當(dāng)中的管理職責(zé)有效分配到具體人員中。企業(yè)制定出獎(jiǎng)懲結(jié)合的工作考核制度，就是要讓各級(jí)管理者的個(gè)人績(jī)效、獎(jiǎng)金和工作考核成績(jī)相聯(lián)系，針對(duì)考核成績(jī)優(yōu)秀的工作者進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)考核成績(jī)差的工作者進(jìn)行懲罰。利用這個(gè)機(jī)制更加良好的將各管理人員的工作積極性提高，保證房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量。同時(shí)根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、施工方案重點(diǎn)對(duì)建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行施工全過(guò)程監(jiān)理。為了防止出現(xiàn)責(zé)任不清、職責(zé)不明的情況，除去監(jiān)理方和開發(fā)方簽訂明確職責(zé)的合同之外，通過(guò)項(xiàng)目實(shí)施每周例會(huì)和特殊問(wèn)題專題會(huì)議等形式，建設(shè)、施工、監(jiān)理三方建立良好的溝通交流機(jī)制，共同解決問(wèn)題，推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度。（三）提升決策水準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要

9、有明確定位，可以幫助明確項(xiàng)目的建設(shè)成本、投資風(fēng)格和推廣模式，同時(shí)也為其銷售打好基礎(chǔ)。地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位有四點(diǎn)：總體定位、質(zhì)量定位、面向消費(fèi)群體定位和產(chǎn)品效益定位。如何做好成功的定位，就是把握市場(chǎng)信息的獲取，再將信息收集起來(lái)，形成報(bào)告，找到可能造成風(fēng)險(xiǎn)的節(jié)點(diǎn)，調(diào)整總體規(guī)劃設(shè)計(jì)。市場(chǎng)調(diào)研是一個(gè)細(xì)致的工作，不能粗心大意，更不能急功近利。對(duì)于前期的調(diào)研工作，我們更需要著重把握，不斷投入人力、物力、財(cái)力。將具體的工作流程架構(gòu)起來(lái)，不讓前期的失誤影響到最終的結(jié)果。（四）加強(qiáng)控制，提高開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)明確責(zé)任，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中各環(huán)節(jié)的管理質(zhì)量，將明確因素或不明確因素都一一排除，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施前，管理施工單位應(yīng)進(jìn)行正式招標(biāo)。除此之外，在項(xiàng)目開始之前，有關(guān)單位還要與施工單位合作，對(duì)項(xiàng)目開展的關(guān)鍵部分進(jìn)行探討和審核，全面完成項(xiàng)目準(zhǔn)備。還要避免工程變更和人員變動(dòng)，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，保證項(xiàng)目的最終質(zhì)量。建立合理評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，我們可以直接分層次指出質(zhì)量控制的評(píng)價(jià)標(biāo)，主要表示為一種固定性的評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的合理合法性，決策的科學(xué)性，結(jié)果的正確性。為了達(dá)到安全生產(chǎn)的目的，要求承