房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成本管理指導(dǎo)書

1、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按照房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4年經(jīng)營規(guī)劃和利潤計(jì)劃，結(jié)合市場 現(xiàn)狀，經(jīng)相關(guān)部門人員研究討論，一致通過了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本 管理指導(dǎo)書第二稿?，F(xiàn)予發(fā)布，請相關(guān)部門遵照執(zhí)行。簽發(fā)人：發(fā)布日期：2013年 月 日責(zé)任部門負(fù)責(zé)人簽字：銷售部責(zé)任人：項(xiàng)目開發(fā)部責(zé)任人：財(cái)務(wù)部責(zé)任人：項(xiàng)目經(jīng)理部責(zé)任人：14一、項(xiàng)目概況 3二、地價(jià)成本控制 31 .責(zé)任部門一一項(xiàng)目開發(fā)部 32. 現(xiàn)狀 33. 控制要點(diǎn) 4三、營銷費(fèi)用控制 41 .責(zé)任部門一一銷售經(jīng)營部 42. 目標(biāo) 43. 控制要點(diǎn) 44. 費(fèi)用范圍界定 5四、物業(yè)基金、利息、開發(fā)間接費(fèi)用等成本控制一一財(cái)務(wù)部 .5成本控制目標(biāo)： 5五、建安成本

2、控制 61 .責(zé)任部門一一項(xiàng)目經(jīng)理部 62.目標(biāo)成本及控制要點(diǎn)： 63 .具體控制指標(biāo) 7六、其他相關(guān)事項(xiàng) 8七、建安目標(biāo)成本詳表 .9八、 部分材料設(shè)備造價(jià)控制表 .13一、項(xiàng)目概況總占地面積：20000.3M2容積率：2.99建筑覆蓋率：23.5%綠化率：36.8%總建筑面積：78179.24M2計(jì)入容積率的總建筑面積：59850M2其中：可售住宅面積：59450 M2不可售面積（會所）：400 M2不計(jì)容積率面積18329.24其中：地下室16766.74 M2 （含人防面積 5698.25 M2）架空層1562.5 M2總套數(shù)：439套總車位數(shù)：410個(gè)；其中，地下車位：347個(gè)入伙日

3、期：2001年5月二、地價(jià)成本控制1. 責(zé)任部門一一項(xiàng)目開發(fā)部2. 現(xiàn)狀按照有關(guān)協(xié)議，總地價(jià)為萬元，截止99年底已支付萬元。按容積率內(nèi)面積計(jì)算，樓面地價(jià)為元/平方米。總地價(jià)中政府部分僅為萬元，剩余三分之二的地價(jià)無法在計(jì)算土地增值費(fèi)時(shí)從中扣除。公司同出地方已在有關(guān)協(xié)議中明確該項(xiàng)目的土地增值費(fèi)全部由公司承 擔(dān)。根據(jù)測算，按照住宅均價(jià)元/平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)需交納約 0萬元土地增值費(fèi)。另，已支付地價(jià)款的正式稅務(wù)發(fā)票對方一直未 予提供。3 .控制要點(diǎn)利用國土局收繳土地增值費(fèi)力度弱的特點(diǎn)，采取“拖”的辦法，爭取不 交或少交。在2000年底解決已付款項(xiàng)的發(fā)票問題。收回或抵扣應(yīng)由出地方承擔(dān)的“三通一平”的費(fèi)用。

4、三、營銷費(fèi)用控制1. 責(zé)任部門一一銷售經(jīng)營部2. 目標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，營銷費(fèi)用目標(biāo)初步控制在銷售總額的 以內(nèi)，最終目標(biāo)待 營銷計(jì)劃批準(zhǔn)通過后確定。3 .控制要點(diǎn)在總額內(nèi)由銷售部提出使用項(xiàng)目和預(yù)算，經(jīng)成本管理部審查同意后執(zhí) 行。銷售部可在總額內(nèi)在各單項(xiàng)計(jì)劃之間靈活掌握使用，但單項(xiàng)計(jì)劃使用超出20恕上，不論營銷費(fèi)用總額有無結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告成本管 理部審查并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，詳細(xì)說明理由和額度來源。由設(shè)計(jì)或工程等其他部門具體操作的營銷性質(zhì)工程項(xiàng)目（如紅線外道 路綠化改造、樣板間接待廳裝修、圍板裝飾、廣告牌等）,費(fèi)用目標(biāo)由 銷售部和操作部門共同確定，具體實(shí)施控制由操作部門負(fù)責(zé)。費(fèi)用使用應(yīng)與銷售進(jìn)度保持

5、協(xié)調(diào)；分期（月、階段）使用計(jì)劃應(yīng)當(dāng)報(bào) 成本管理部備案。示范單位家私、裝飾用品、生活用品和現(xiàn)場銷售設(shè)施、用具，最大程 度回收組合利用；樣板房裝修費(fèi)按照不低于50咖準(zhǔn)作價(jià)收回；加強(qiáng)現(xiàn)場包裝項(xiàng)目和廣告牌架的制作安裝的計(jì)劃性， 全面實(shí)行招投標(biāo);靈活配備現(xiàn)場銷售業(yè)務(wù)人員；按月或按階段向公司領(lǐng)導(dǎo)提供營銷費(fèi)用與銷售業(yè)績對比分析報(bào)告。4. 費(fèi)用范圍界定項(xiàng)目內(nèi)容列舉1、媒介廣告費(fèi)電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交車身廣告、電子屏廣告2、廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)車站廣告、路牌廣告、指路牌3、現(xiàn)場包裝費(fèi)專為促銷而實(shí)施的現(xiàn)場環(huán)境工程改造、彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆、噴繪等4、促銷活動費(fèi)場租、勞務(wù)費(fèi)、活動場所布置、工

6、作人員餐費(fèi)等5、宣傳資料及禮品費(fèi)售樓書、各種禮品、宣傳資料、萬客會?？M(fèi)用6、接待廳裝修、裝飾費(fèi)設(shè)計(jì)、工程、裝飾等7、現(xiàn)場銷售器具費(fèi)飲水機(jī)、家私、辦公設(shè)備等8、樣板間臨時(shí)建造、設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等永久設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等，可收回部分從中扣除維護(hù)清潔、保安、維修費(fèi)用等9、銷售模型設(shè)計(jì)與制作費(fèi)10、展銷費(fèi)展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等11、中介費(fèi)代理銷售傭金、支付萬客會會員免交的物業(yè)管理費(fèi)12、現(xiàn)場銷售用電費(fèi)13、現(xiàn)場銷售人工費(fèi)含工資、津貼、著裝費(fèi)等14、其他其他與銷售直接相關(guān)費(fèi)用四、物業(yè)基金、利息、開發(fā)間接費(fèi)用等成本控制一一財(cái)務(wù)部成本控制目標(biāo)：負(fù)責(zé)核算及進(jìn)行合理分配；吃透政策，合理降低物業(yè)基金

7、成本;督促銷售部加快房款回籠，加強(qiáng)付款計(jì)劃性，以減少利息支出；通過公司范圍內(nèi)的目標(biāo)費(fèi)用管理，合理降低費(fèi)用支出。五、建安成本控制1. 責(zé)任部門一一項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目部總經(jīng)理對項(xiàng)目建造成本的控制承擔(dān)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。項(xiàng)目經(jīng)理部關(guān)于成本控制的基本職責(zé)：按照成本費(fèi)用控制管理要點(diǎn)和目標(biāo)，遵照目標(biāo)成本管理通則及其相關(guān)規(guī)范 和制度開展業(yè)務(wù)活動；對施工現(xiàn)場、設(shè)計(jì)單位或經(jīng)手的每單業(yè)務(wù)，在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)代表公司 履行項(xiàng)目成本費(fèi)用監(jiān)控職責(zé)，并對其成本費(fèi)用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任； 配合并接受成本費(fèi)用指導(dǎo)監(jiān)控中心按章行使的指導(dǎo)監(jiān)控職責(zé)；主動報(bào)告業(yè)務(wù)活動情況，公布細(xì)節(jié)，提高透明度；按照公司有關(guān)規(guī)范，組織業(yè)務(wù)招投標(biāo)活動；對除樁基

8、、主體土建及安裝及其他重大工程外的工程合同造價(jià)進(jìn)行預(yù)算或?qū)彾?；?fù)責(zé)全部工程具體結(jié)算事項(xiàng)；按月及按階段動態(tài)分析成本執(zhí)行變化情況。2. 目標(biāo)成本及控制要點(diǎn)：建安成本項(xiàng)目目標(biāo)成木（萬元）控 制 要 點(diǎn)1勘察及設(shè)計(jì)費(fèi)基本確定。2 報(bào)建費(fèi)基本確定。施工單位原因造成的墻改保證金不能退 回的部分，由施工單位承擔(dān)。3臨時(shí)設(shè)施大部分已確定。4基礎(chǔ)造價(jià)已完成5結(jié)構(gòu)造價(jià)設(shè)計(jì)變更控制在3% ;區(qū)分設(shè)計(jì)變更和簽證責(zé)任，收回應(yīng)由設(shè)計(jì)或施工單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的款項(xiàng)；將圖紙?jiān)O(shè)計(jì)或施工組織不合理現(xiàn)象消滅在施工 之前，避免增加造價(jià)。6 建筑造價(jià)施工難點(diǎn)、業(yè)主易投訴地方以及標(biāo)準(zhǔn)|可，由乙方 先報(bào)方案并做樣板，經(jīng)確認(rèn)后再進(jìn)行大面積施工；7

9、 水電管線安裝費(fèi)嚴(yán)格施工單位簽證單限時(shí)（5天內(nèi)）申報(bào)制度； 嚴(yán)格審核簽證，杜絕違反合同約定及與事實(shí)不符 的簽證現(xiàn)象；8公共管網(wǎng)設(shè)施費(fèi)除特殊情況外，不得將總包范圍內(nèi)工程分包，以 免因分包取費(fèi)局丁總包合同取費(fèi)而引起工程成 本增加；9設(shè)備及安裝費(fèi)支付總包單位的2吩包配合費(fèi)概由分包單位承 擔(dān)；消滅或減少政府壟斷工程成本不合理成分；調(diào)整材料設(shè)備須經(jīng)嚴(yán)格審批程序通過嚴(yán)格按招投標(biāo)方式采購甲供材料和甲供設(shè)備總包單位必須辦理施工保險(xiǎn)10室外環(huán)境費(fèi)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在目標(biāo)總額內(nèi)控制使用，事前向成木 管理部報(bào)告使用計(jì)劃；超計(jì)劃造價(jià)需陳述詳細(xì)理 由，經(jīng)成本管理部審查報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)； 全面執(zhí)行招投標(biāo)11公共配套會所裝修標(biāo)準(zhǔn)要與

10、公司決定的經(jīng)營方式保持協(xié) 調(diào)。12工程管理費(fèi)（不 含現(xiàn)場人工及辦 公費(fèi)用）監(jiān)理費(fèi)用和監(jiān)理質(zhì)量掛鉤，加強(qiáng)監(jiān)理公司的成本 控制作用。13總計(jì)3. 具體控制指標(biāo)見附表:六、其他相關(guān)事項(xiàng)1. 營銷費(fèi)用、環(huán)境工程費(fèi)用具體計(jì)劃由相關(guān)部門另行編報(bào)；2. 有關(guān)目標(biāo)成本執(zhí)行情況的考核辦法另行制訂；3. 招投標(biāo)、工程預(yù)結(jié)算、成本變化信息的跟蹤等相關(guān)事項(xiàng)，按公司統(tǒng)一規(guī) 范執(zhí)行。（完）項(xiàng)目三期直接成本控制明細(xì)表序號項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬元）建筑面積單位 成本（元ZM2）責(zé)任部門一開發(fā)前期準(zhǔn)備 費(fèi)18272421勘察設(shè)計(jì)費(fèi)764101勘察費(fèi)131.7工程管理部測繪費(fèi)101工程管理部沉降觀測152工程管理部設(shè)計(jì)費(fèi)71194設(shè)計(jì)

11、部曬圖模型制作 及其他152設(shè)計(jì)部2報(bào)批報(bào)建費(fèi)60680小配套費(fèi)52169項(xiàng)目發(fā)展部工程圖紙審查 費(fèi)14.61.9項(xiàng)目發(fā)展部招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)14.772工程管理部招標(biāo)代理費(fèi)70.9工程管理部代理公司擔(dān)保 費(fèi)11.51.5工程管理部合同審查費(fèi)70.9工程管理部項(xiàng)目環(huán)境影 響評測費(fèi)30.4項(xiàng)目發(fā)展部室內(nèi)環(huán)境檢測60.8工程管理部散裝水泥保證 金70.9工程管理部公告費(fèi)20.3項(xiàng)目發(fā)展部產(chǎn)權(quán)測量費(fèi)10.51.4項(xiàng)目發(fā)展部3三通一平費(fèi)28952臨時(shí)道路152項(xiàng)目部臨時(shí)用電466項(xiàng)目部臨時(shí)用水203項(xiàng)目部場地平整30841項(xiàng)目部4臨時(shí)設(shè)施費(fèi)679臨時(shí)圍墻91.3項(xiàng)目部臨時(shí)辦公室20.3項(xiàng)目部臨時(shí)圍板557.

12、3項(xiàng)目部二建安工程1153815311基礎(chǔ)（含樁）1009134工程管理部2結(jié)構(gòu)及粗裝修 工程7426985工程管理部3門窗工程1020135設(shè)計(jì)部4材料及分包1252166設(shè)計(jì)部5樓內(nèi)水暖電821109工程管理部6設(shè)備101設(shè)計(jì)部三區(qū)內(nèi)管網(wǎng)28593801室外給排水系 統(tǒng)50567項(xiàng)目部自來水系統(tǒng)19125項(xiàng)目部雨污水系統(tǒng)15320項(xiàng)目部中水12917項(xiàng)目部IC卡水表334項(xiàng)目部2室外采暖系統(tǒng)580113項(xiàng)目部換熱站土建405項(xiàng)目部區(qū)外熱源及管 網(wǎng)58878項(xiàng)目部熱力入口裝置314項(xiàng)目部區(qū)內(nèi)管線19125項(xiàng)目部3室外燃?xì)庀到y(tǒng)40153項(xiàng)目部管道系統(tǒng)20627項(xiàng)目部IC卡表426項(xiàng)目部氣源發(fā)展

13、基金15320項(xiàng)目部4室外高低壓系 統(tǒng)815108項(xiàng)目部區(qū)內(nèi)外電力工 程收費(fèi)70994項(xiàng)目部變電站669項(xiàng)目部IC卡電表405項(xiàng)目部5室外智能化系 統(tǒng)23932項(xiàng)目部電視電話網(wǎng) 絡(luò)385項(xiàng)目部閉路電視監(jiān)控 系統(tǒng)112項(xiàng)目部樓宇聯(lián)網(wǎng)可視 對講系統(tǒng)101項(xiàng)目部對講設(shè)備甲供 材364.8項(xiàng)目部門禁管理系統(tǒng)112項(xiàng)目部小區(qū)停車管理 系統(tǒng)132項(xiàng)目部背景首樂廣播 系統(tǒng)2.30.3項(xiàng)目部電子巡更管理 系統(tǒng)1.60.2項(xiàng)目部電子公告欄系 統(tǒng)1.80.2項(xiàng)目部家居安防系統(tǒng)618項(xiàng)目部區(qū)內(nèi)施工土建 費(fèi)用526.9項(xiàng)目部6管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)496工程管理部四園林環(huán)境費(fèi)1322175設(shè)計(jì)部1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)334設(shè)計(jì)部2綠化建設(shè)

14、費(fèi)899119設(shè)計(jì)部3項(xiàng)目標(biāo)志81設(shè)計(jì)部4道路廣場建造 費(fèi)19926設(shè)計(jì)部5圍墻建造費(fèi)7910設(shè)計(jì)部6室外照明659設(shè)計(jì)部7室外零星工程395設(shè)計(jì)部五配套設(shè)施費(fèi)19882641會所64485設(shè)計(jì)部2售樓處7310設(shè)計(jì)部3市政配套設(shè)施537設(shè)計(jì)部4地下車庫1197159設(shè)計(jì)部6游泳池182設(shè)計(jì)部7網(wǎng)球場41設(shè)計(jì)部六開發(fā)間接費(fèi)1工程管理費(fèi)1002133工程監(jiān)理費(fèi)10714工程管理部預(yù)結(jié)算編審費(fèi)314成本管理部行政費(fèi)用42857項(xiàng)目部工程質(zhì)量監(jiān)督 費(fèi)81工程管理部資本化利息36148財(cái)務(wù)管理部2銷售費(fèi)用21128營銷中心3物業(yè)維修基金41855三期甲供、甲方分包材料限價(jià)表單位:元材料名稱力式限制單價(jià)

15、備注屋面瓦甲供45 元 /M2實(shí)際消耗面積外墻面磚甲供63.8 元 /M2實(shí)際消耗面積涂料甲供10元/M2 （平涂）34.7元/M2 （噴點(diǎn)）42元/M2 （拉花）實(shí)際消耗面積窗甲分 包575 元 /M2實(shí)際消耗面積、含紗 窗鋼制入戶門甲分 包公寓1000元/槿；'怡1280元/槿；實(shí)際消耗面積室外入口石材甲供45 元 /M2 (15MMS)65 元 /M2 (25MMS)實(shí)際消耗面積樓梯間地面磚甲供45 元 /M2實(shí)際消耗量公共部位墻面 孚L膠漆甲供4 元 /M2實(shí)際消耗量鐵藝室外欄桿甲分 包240 元 /M實(shí)際消耗量空調(diào)白貞甲分 包238 元 /M2實(shí)際消耗展升而枳樓梯欄桿甲分 包150 元 /M實(shí)際消耗量PVC雨水管（方）甲供2.4 元/M2建筑面積電器開關(guān)面板甲供4.5 元 /M2建