華通唐島七星營(yíng)銷執(zhí)行方案

1、世聯(lián)地產(chǎn) 2011-01謹(jǐn)呈：青島新時(shí)代房地產(chǎn)有限公司謹(jǐn)呈：青島新時(shí)代房地產(chǎn)有限公司W(wǎng)ORLDUNION Senox PROPERTIES 唐島灣區(qū)域旅游規(guī)劃：按照5A級(jí)旅游區(qū)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)進(jìn)行空間布局，規(guī)劃建設(shè)唐島灣濱海公園，由濱海生態(tài)公園、運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)中心、親水廣場(chǎng)、公共藝術(shù)園、市民廣場(chǎng)、人與自然公園、碼頭休閑娛樂(lè)村7個(gè)功能區(qū)域組成，目前海上嘉年華、唐島灣游艇會(huì)、唐島灣步行街、唐島灣海濱公園等旅游項(xiàng)目已經(jīng)或者正在建成。靚麗唐島灣靚麗唐島灣WORLDUNION Senox PROPERTIES 唐島七星華通集團(tuán)開山之作2011，唐島灣畔精致生活區(qū)耀世登場(chǎng)WORLDUNION Senox PROPER

2、TIES 報(bào)告提綱報(bào)告提綱WORLDUNION Senox PROPERTIES 滾動(dòng)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)住宅、公寓銷售無(wú)縫銜接。滾動(dòng)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)住宅、公寓銷售無(wú)縫銜接。WORLDUNION Senox PROPERTIES 2011年年，截止，截止10月底住宅月底住宅部分實(shí)現(xiàn)銷售率部分實(shí)現(xiàn)銷售率90%、月、月均銷售均銷售35套，年底清盤套，年底清盤(98%)實(shí)現(xiàn)均價(jià)實(shí)現(xiàn)均價(jià)13000元元14000元元/平米平米(當(dāng)下當(dāng)下),總銷售額總銷售額3.3-3.5億！億！ 公寓按工程進(jìn)度公寓按工程進(jìn)度12月份達(dá)到預(yù)售條件，月份達(dá)到預(yù)售條件，2011年年12月月開盤銷售開盤銷售20%。 利用項(xiàng)目的成功操作，初步打響

3、華通集團(tuán)在開發(fā)區(qū)利用項(xiàng)目的成功操作，初步打響華通集團(tuán)在開發(fā)區(qū)及青島市場(chǎng)的影響力。及青島市場(chǎng)的影響力。在在保證保證項(xiàng)目絕對(duì)成功的前提下項(xiàng)目絕對(duì)成功的前提下WORLDUNION Senox PROPERTIES 報(bào)告提綱報(bào)告提綱WORLDUNION Senox PROPERTIES 華通集團(tuán)：國(guó)有資本，實(shí)力鉅獻(xiàn)。華通集團(tuán)：國(guó)有資本，實(shí)力鉅獻(xiàn)。n 青島華通國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司是一家國(guó)有獨(dú)資的市政府直屬投資類企業(yè)，注冊(cè)資金20億元，如今資產(chǎn)已近百億。華通集團(tuán)參、控股的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)有：青島啤酒股份有限公司、流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)、澳柯瑪股份等。目前，華通集團(tuán)擁有控股企業(yè)6家，參股企業(yè)33家。WORLD

4、UNION Senox PROPERTIES 唐島灣公園開發(fā)區(qū)區(qū)政府佳世客商圈區(qū)域定位：項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)濱海高級(jí)住宅區(qū)，毗鄰區(qū)域定位：項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)濱海高級(jí)住宅區(qū)，毗鄰唐島灣公園，臨近佳世客商圈、開發(fā)區(qū)區(qū)政府。唐島灣公園，臨近佳世客商圈、開發(fā)區(qū)區(qū)政府。WORLDUNION Senox PROPERTIES 區(qū)域交通：跨海大橋即將開通，海底隧道直通濱海大道，區(qū)域交通：跨海大橋即將開通，海底隧道直通濱海大道，并有太行山路、珠江路在此匯聚。并有太行山路、珠江路在此匯聚?？绾４髽?、海底隧道即將開通，貫穿全線；緊鄰濱海大道、太行山路、珠江路等城市主干道；距離佳世客商圈僅5分鐘車程；與唐島灣公園僅一路之隔；

5、周圍有9、27路公交車等，出入方便；WORLDUNION Senox PROPERTIES 自然資源：依山傍海，毗鄰唐島灣公園，稀缺一線海景，自然資源：依山傍海，毗鄰唐島灣公園，稀缺一線海景，絕版地塊鑄就高貴海灣住區(qū)。絕版地塊鑄就高貴海灣住區(qū)。WORLDUNION Senox PROPERTIES 教育配套：珠江路小學(xué)、金色搖籃幼兒園近在咫尺，教育配套：珠江路小學(xué)、金色搖籃幼兒園近在咫尺，距天啟星幼兒園、富春江路小學(xué)僅距天啟星幼兒園、富春江路小學(xué)僅5 5分鐘車程。分鐘車程。WORLDUNION Senox PROPERTIES 核心價(jià)值體系梳理1地段價(jià)值值開發(fā)區(qū)絕版地段，俯瞰唐島灣公園；濱海高

6、級(jí)住宅區(qū)，毗鄰開發(fā)區(qū)新行政中心。3配套配套價(jià)值值距佳世客商圈僅5分鐘車程，享受寧?kù)o中的繁華；周邊教育配套完善，幼兒園、小學(xué)一應(yīng)俱全。2景觀景觀價(jià)值值一線海景資源、二線山景資源，唐島灣公園近在咫尺；內(nèi)部東南亞風(fēng)格園林，異域風(fēng)情的景觀小品。WORLDUNION Senox PROPERTIES 報(bào)告提綱報(bào)告提綱WORLDUNION Senox PROPERTIES 宏觀調(diào)控政策宏觀調(diào)控政策2010年政策解讀：金融手段、行政政策全面出擊，凸顯調(diào)控決心。年政策解讀：金融手段、行政政策全面出擊，凸顯調(diào)控決心。2.6萬(wàn)平米萬(wàn)平米,12套雙拼、套雙拼、70套聯(lián)排，純低密度社區(qū)套聯(lián)排，純低密度社區(qū)4.157月

7、底9.29以來(lái)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲措施4月15日 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知4月17日4月30日 “京十二條”（包括限購(gòu)令）5月5日“深十三條”關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知4月20日“浙十八條”5月17日“穗24條”5月22日關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知5月26日關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知6月5日關(guān)于規(guī)范商業(yè)個(gè)人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知6月3日關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知6月21日 “新國(guó)十條”出臺(tái)后，隨著時(shí)間推移，政策及相關(guān)細(xì)則不斷被市場(chǎng)消化，調(diào)控效果逐漸減弱 力度再次加強(qiáng)89月9月29日 關(guān)于進(jìn)一步貫

8、徹落實(shí)國(guó)發(fā)201010號(hào)文件的通知 調(diào)控密集期調(diào)控密集期調(diào)控淡化期調(diào)控淡化期調(diào)控強(qiáng)化期調(diào)控強(qiáng)化期調(diào)控力度關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知 取消7折利率10月28日 15城市限購(gòu)令11月3日公積金三套房貸款停發(fā)12月26日加息WORLDUNION Senox PROPERTIES 短期內(nèi)政府調(diào)控的政策邏輯依然是：促供給壓需求，逼迫房?jī)r(jià)下降，保障房、土地供應(yīng)等長(zhǎng)期政策發(fā)揮作用尚待時(shí)日短期政策促供給嚴(yán)格征收土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)稅收稽查商品房預(yù)售資金監(jiān)管壓需求信貸政策嚴(yán)格征收個(gè)人所得稅房產(chǎn)稅迫使開發(fā)商資金鏈緊張，不得不迫使開發(fā)商資金鏈緊張，不得不降低價(jià)格以求迅速出貨回款補(bǔ)充降低價(jià)格以求迅速出貨

9、回款補(bǔ)充現(xiàn)金流現(xiàn)金流設(shè)置條件限制購(gòu)房，或增大房子持有設(shè)置條件限制購(gòu)房，或增大房子持有成本，阻止購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)的同時(shí)將成本，阻止購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)的同時(shí)將多套房持有者手中的房子擠出來(lái)增大多套房持有者手中的房子擠出來(lái)增大市場(chǎng)供給市場(chǎng)供給供給需求新政解讀新政解讀短期內(nèi)仍以短期內(nèi)仍以遏制房?jī)r(jià)快速上漲為主，遏制房?jī)r(jià)快速上漲為主，從從“促供給、抑需求促供給、抑需求”方面對(duì)已有方面對(duì)已有政策進(jìn)行強(qiáng)化，政策進(jìn)行強(qiáng)化，以待以待政策發(fā)揮累積政策發(fā)揮累積效力。效力。WORLDUNION Senox PROPERTIES l本輪新政充分說(shuō)明：政府在犧牲預(yù)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的情況下，繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)本輪新政充分說(shuō)明：政府在犧牲預(yù)期經(jīng)濟(jì)

10、增長(zhǎng)的情況下，繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控，兌現(xiàn)政府的承諾，充分凸顯政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心。進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控，兌現(xiàn)政府的承諾，充分凸顯政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心。l在短期在短期“疾風(fēng)暴雨式疾風(fēng)暴雨式”的調(diào)控下，政府仍繼續(xù)加強(qiáng)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的調(diào)控下，政府仍繼續(xù)加強(qiáng)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度化改革的措施，后續(xù)保障房、土地供應(yīng)等長(zhǎng)期政策將發(fā)揮效力?；母锏拇胧?，后續(xù)保障房、土地供應(yīng)等長(zhǎng)期政策將發(fā)揮效力。政府調(diào)控決心堅(jiān)定，乃長(zhǎng)期過(guò)程，政府調(diào)控決心堅(jiān)定，乃長(zhǎng)期過(guò)程，2011年市場(chǎng)形勢(shì)不明朗年市場(chǎng)形勢(shì)不明朗世聯(lián)觀點(diǎn)：世聯(lián)觀點(diǎn)：WORLDUNION Senox PROPERTIES 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃描：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃描：根據(jù)景觀資源

11、相近、客戶相仿、品質(zhì)類似，選取根據(jù)景觀資源相近、客戶相仿、品質(zhì)類似，選取唐島灣板塊、安子版塊代表性項(xiàng)目為重點(diǎn)掃描對(duì)象。唐島灣板塊、安子版塊代表性項(xiàng)目為重點(diǎn)掃描對(duì)象。海灣豪庭海灣豪庭海爾山海灣海爾山海灣龍城御苑龍城御苑華裕唐城華裕唐城名嘉匯名嘉匯唐島灣板塊唐島灣板塊以海景資源為主，臨近開發(fā)區(qū)行政中心、核心商圈，代表項(xiàng)目海上嘉年華西海岸西海岸安子板塊安子板塊以海景資源為主，臨近海底隧道口，代表項(xiàng)目海爾山海灣WORLDUNION Senox PROPERTIES 20102011海灣豪庭：一期880套房源，剩余200套3季度4季度1季度2季度3季度4季度p根據(jù)景觀資源相近、客戶相仿、品質(zhì)類似，項(xiàng)目的

12、直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目5個(gè)。二期：551戶名嘉匯：1024戶，建筑面積16萬(wàn)平方米海爾山海灣一期340套房源，已售罄華裕唐城：782戶，建筑面積9.8萬(wàn)平方米二期 840套房源，剩余350套三期11月28日開盤990套四期、五期明年開盤具體時(shí)間未定項(xiàng)目入市期間，市場(chǎng)高端產(chǎn)品放量較大，項(xiàng)目入市期間，市場(chǎng)高端產(chǎn)品放量較大， 20112011年項(xiàng)目將與對(duì)手共年項(xiàng)目將與對(duì)手共同上演一場(chǎng)激烈的客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)。同上演一場(chǎng)激烈的客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)。約396戶，建筑面積4.9萬(wàn)平方米主銷期龍城御苑： 1號(hào)樓剩余88套，面積約1.2萬(wàn)平米WORLDUNION Senox PROPERTIES 20102010年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)

13、目的市場(chǎng)存量存量約約9.29.2萬(wàn)平米，共計(jì)萬(wàn)平米，共計(jì)596596套。套。樓盤名稱樓盤名稱建筑面建筑面積（萬(wàn)積（萬(wàn)平米）平米）套數(shù)套數(shù)（套）（套）剩余套數(shù)剩余套數(shù)（套）（套）剩余面積剩余面積（平米）（平米）主力戶型主力戶型入市時(shí)間入市時(shí)間均價(jià)（元均價(jià)（元/平平米米/毛坯）毛坯）海灣豪庭35一期88246575713140-170三室10.10.1813000海爾山海灣53三期99043361284-88兩室10.11.288500龍城御苑6.21號(hào)樓98881267698兩室186四室10.12.2414000數(shù)據(jù)來(lái)自【青島網(wǎng)上房地產(chǎn)】，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、已售未簽約的數(shù)據(jù)無(wú)法統(tǒng)計(jì)。WORLDUNIO

14、N Senox PROPERTIES 20112011年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)新增新增供應(yīng)量約供應(yīng)量約8 82 2萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。樓盤名稱樓盤名稱新增面積新增面積（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）建筑形式建筑形式容積率容積率預(yù)計(jì)產(chǎn)品預(yù)計(jì)產(chǎn)品核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)入市時(shí)間入市時(shí)間海爾山海灣30高層2.0090兩室海底隧道、托斯卡納風(fēng)情2011.05海灣豪庭21高層2.11122 201 三室、別墅海景、唐島灣、漁人碼頭2011.05龍城御苑4.9高層2.0095 兩室186 四室海景、唐島灣2010.05華裕唐城9.8高層2.0090兩室130三室唐文化主題園林2011.05名嘉匯16高層3.4013816

15、7三室海景、唐島灣2011.05WORLDUNION Senox PROPERTIES p根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析，目前市場(chǎng)上的現(xiàn)有存量為根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析，目前市場(chǎng)上的現(xiàn)有存量為9.29.2萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。p預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20112011年片區(qū)內(nèi)潛在供應(yīng)量超過(guò)年片區(qū)內(nèi)潛在供應(yīng)量超過(guò)8 82 2萬(wàn)平米，未來(lái)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)?cè)f平米，未來(lái)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。爭(zhēng)非常激烈。p周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型多以兩室和三室為主，片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型多以兩室和三室為主，片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。重。競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)WORLDUNION Senox PROPERTIES 競(jìng)品選擇：競(jìng)品選擇：根據(jù)產(chǎn)品類似根據(jù)產(chǎn)

16、品類似 （區(qū)位、主力戶型面積、建筑形式），（區(qū)位、主力戶型面積、建筑形式）， 產(chǎn)品定位類似，入市時(shí)段相近，客戶群體類似，總價(jià)或單價(jià)接近的產(chǎn)品定位類似，入市時(shí)段相近，客戶群體類似，總價(jià)或單價(jià)接近的原則選取主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。原則選取主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。樓盤名稱樓盤名稱建筑面建筑面積（萬(wàn)積（萬(wàn)平米）平米）套數(shù)（套）套數(shù)（套）主力戶型主力戶型稀缺資源稀缺資源入市時(shí)間入市時(shí)間均價(jià)（元均價(jià)（元/平米平米/毛坯）毛坯）海灣豪庭35一期882142-170三室海景、唐島灣、漁人碼頭10.10.1813000海爾山海灣53三期99084-88兩室海底隧道、托斯卡納風(fēng)情10.11.288500龍城御苑6.261195 兩室

17、海景、唐島灣10.09.1214000華裕唐城9.878290兩室唐文化主題園林11.03名嘉匯161024138167三室海景、唐島灣11.05WORLDUNION Senox PROPERTIES 海爾山海灣海灣豪庭華裕唐城名嘉匯龍城御苑一級(jí)競(jìng)品二級(jí)競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃描：根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度把競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目劃分為一級(jí)競(jìng)品和二級(jí)競(jìng)品。唐島灣版塊唐島灣版塊安子版塊安子版塊WORLDUNION Senox PROPERTIES 產(chǎn)品細(xì)分下競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品細(xì)分下競(jìng)爭(zhēng)分析四室兩廳兩衛(wèi)1542711%三室兩廳兩衛(wèi)115-1336729%兩室兩廳一衛(wèi)84-8913959%一室兩廳一衛(wèi)7321%合計(jì)235100% 84-

18、8984-89平米的兩室是本項(xiàng)平米的兩室是本項(xiàng)目主力面積，目主力面積，115133115133平米的三室占平米的三室占29%29%，因，因此產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析中也需此產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析中也需要著重按產(chǎn)品細(xì)分進(jìn)行。要著重按產(chǎn)品細(xì)分進(jìn)行。全面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比路徑全面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比路徑品牌的對(duì)比品牌的對(duì)比指標(biāo)與入市時(shí)機(jī)的全面對(duì)比指標(biāo)與入市時(shí)機(jī)的全面對(duì)比配套資源對(duì)比配套資源對(duì)比分類產(chǎn)品的對(duì)比分析分類產(chǎn)品的對(duì)比分析WORLDUNION Senox PROPERTIES 與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析，本項(xiàng)目規(guī)模及容積率不占優(yōu)勢(shì)；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析，本項(xiàng)目規(guī)模及容積率不占優(yōu)勢(shì)；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多數(shù)早于我項(xiàng)目面市。目多數(shù)早于我項(xiàng)目面市。樓盤名

19、稱樓盤名稱建筑面建筑面積（萬(wàn)積（萬(wàn)平米）平米）套數(shù)套數(shù)（套）（套）主力戶型主力戶型稀缺資源稀缺資源入市時(shí)間入市時(shí)間均價(jià)均價(jià)海灣豪庭35一期882142-170三室海景、唐島灣、漁人碼頭2010.10.1813000龍城御苑6.261195 兩室海景、唐島灣 2010.09.1214000海爾山海灣53三期99084-88兩室海底隧道、托斯卡納風(fēng)情2010.11.288500華裕唐城9.878290兩室唐文化主題園林2011.05名嘉匯161024138160三室 海景、唐島灣2011.05本項(xiàng)目5.223584-89 兩室海景、唐島灣、東南亞風(fēng)情園林一級(jí)競(jìng)品一級(jí)競(jìng)品二級(jí)競(jìng)品二級(jí)競(jìng)品WORLDU

20、NION Senox PROPERTIES 兩房產(chǎn)品特點(diǎn)及附加值詳細(xì)對(duì)比：兩房產(chǎn)品特點(diǎn)及附加值詳細(xì)對(duì)比：本項(xiàng)目擁有一線海景資源本項(xiàng)目擁有一線海景資源及商業(yè)配套，對(duì)自住及高端投資客具有極大吸引力。及商業(yè)配套，對(duì)自住及高端投資客具有極大吸引力。樓盤名稱樓盤名稱建筑建筑面積面積（萬(wàn)（萬(wàn)平米）平米）套數(shù)套數(shù)（套）（套）套數(shù)（套）套數(shù)（套）所占比例所占比例面積區(qū)間面積區(qū)間戶型特點(diǎn)戶型特點(diǎn)產(chǎn)品附加值產(chǎn)品附加值海灣豪庭3588211212%92功能分區(qū)明確，5.8米高挑空餐廳，南向雙明臥精裝修、海景資源龍城御苑6.21#、4#樓21514266%90-98 格局緊湊，空間利用合理精裝修、海景資源海爾山海灣5

21、3三期99064064%78-88動(dòng)靜分離，采光充足精裝修、托斯卡納風(fēng)情華裕唐城9.878235144%82-91全明戶型，方正起居，視野通透廚衛(wèi)精裝修名嘉匯16102411912%120復(fù)式，大面積采光精裝修本項(xiàng)目5.223513959%85-89 戶型緊湊實(shí)用，南北通透東南亞風(fēng)情園林一級(jí)競(jìng)品一級(jí)競(jìng)品二級(jí)競(jìng)品二級(jí)競(jìng)品WORLDUNION Senox PROPERTIES 建筑面積：約88平米l南北雙陽(yáng)臺(tái)。l戶型設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮戶型的后期使用功能，每個(gè)房間都預(yù)留空調(diào)位。建筑面積：92平米l戶型方正緊湊，空間劃分靈動(dòng)，功能分區(qū)明確，5.8米高挑空餐廳，明窗廚房。l南向雙明臥，主衛(wèi)干濕分離。臥室封

22、閉式陽(yáng)臺(tái)。建筑面積：約89平米l戶型緊湊實(shí)用，空間利用率高，最大化利用面積。l主臥私享觀景陽(yáng)臺(tái)，餐廳客廳一體化設(shè)計(jì)。海灣豪庭海灣豪庭本項(xiàng)目本項(xiàng)目華御唐城華御唐城兩房產(chǎn)品戶型對(duì)比：兩房產(chǎn)品戶型對(duì)比：目前在售項(xiàng)目中兩房戶型設(shè)計(jì)與本項(xiàng)目類目前在售項(xiàng)目中兩房戶型設(shè)計(jì)與本項(xiàng)目類似，本項(xiàng)目戶型產(chǎn)品無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。似，本項(xiàng)目戶型產(chǎn)品無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)挑空挑空陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)飄窗飄窗空調(diào)位空調(diào)位空調(diào)位空調(diào)位空調(diào)位空調(diào)位陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)WORLDUNION Senox PROPERTIES 樓盤名稱樓盤名稱建筑建筑面積面積（萬(wàn)（萬(wàn)平米）平米）套數(shù)套數(shù)（套）（套）套數(shù)套數(shù)(套）套）所占比例所占比例面積區(qū)間面積區(qū)間戶

23、型特點(diǎn)戶型特點(diǎn)產(chǎn)品附加值產(chǎn)品附加值海灣豪庭3588265874%122-201戶型方正，全明通透，空間緊湊精裝修、海景資源龍城御苑6.21#、4#樓21500%海爾山海灣53三期9909064%141多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，南北通透，超大客廳精裝修、托斯卡納風(fēng)情華裕唐城9.878229637%104-133南北通透，空間明朗，觀景大陽(yáng)臺(tái)廚衛(wèi)精裝修名嘉匯16102476274%138-166戶型方正，南北通透精裝修本項(xiàng)目5.22356729%115-133 戶型緊湊實(shí)用，南北通透東南亞風(fēng)情園林三房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)詳細(xì)分析：三房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)詳細(xì)分析：本項(xiàng)目三房觀景效果好，戶型功能設(shè)計(jì)本項(xiàng)目三房觀景效果好，戶型功能設(shè)計(jì)完善

24、，相比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有一定優(yōu)勢(shì)。完善，相比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有一定優(yōu)勢(shì)。一級(jí)競(jìng)品一級(jí)競(jìng)品二級(jí)競(jìng)品二級(jí)競(jìng)品WORLDUNION Senox PROPERTIES 建筑面積：約202平米l功能空間布局明確，清晰梳理生活動(dòng)線。l入戶花園，雙南陽(yáng)臺(tái)。l動(dòng)靜分區(qū)與主賓分區(qū)。l客廳挑空，臥室270度觀景飄窗。建筑面積：約123平米l多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，貫通南北，線條流暢，動(dòng)靜分離。l臥室與客廳分割明晰，各功能區(qū)連通一體。建筑面積：約115平米l戶型緊湊，方正實(shí)用，營(yíng)造靈動(dòng)的生活空間。l主臥私享獨(dú)立衛(wèi)生間，6.8米觀景陽(yáng)臺(tái)。本項(xiàng)目本項(xiàng)目華御唐城華御唐城三房主力產(chǎn)品戶型對(duì)比：三房主力產(chǎn)品戶型對(duì)比：與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三房產(chǎn)品相比，本項(xiàng)與主

25、要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三房產(chǎn)品相比，本項(xiàng)目無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)目無(wú)明顯優(yōu)勢(shì).陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)入戶花園入戶花園陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)飄窗飄窗飄窗飄窗陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)海灣豪庭海灣豪庭WORLDUNION Senox PROPERTIES 樓盤名稱樓盤名稱建筑建筑面積面積（萬(wàn)（萬(wàn)平米）平米）套數(shù)套數(shù)（套）（套）套數(shù)（套）套數(shù)（套）所占比例所占比例面積區(qū)間面積區(qū)間戶型特點(diǎn)戶型特點(diǎn)產(chǎn)品附加值產(chǎn)品附加值龍城御苑6.21#、4#樓2157010%186 全明，南北通透精裝修華裕唐城9.87824616%140-152南北通透，空間合理，功能齊全廚衛(wèi)精裝修名嘉匯161024626%246戶型方正，南北通透精裝修本項(xiàng)目5.22352712%153

26、戶型大氣通透，功能布局合理，大開間起居室東南亞風(fēng)情園林四室產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)詳細(xì)分析：本項(xiàng)目四室戶型與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，僅戶型四室產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)詳細(xì)分析：本項(xiàng)目四室戶型與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，僅戶型面積比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手緊湊。面積比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手緊湊。一級(jí)競(jìng)品一級(jí)競(jìng)品二級(jí)競(jìng)品二級(jí)競(jìng)品WORLDUNION Senox PROPERTIES 建筑面積：約153平米l戶型大氣通透，功能布局合理，大開間起居室直連觀景陽(yáng)臺(tái)。l主臥獨(dú)立衣帽衛(wèi)生間，彰顯主人尊貴地位，三臥朝陽(yáng)。建筑面積：約186平米l南北陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，餐廚一體，餐廳臨近北窗，采光通風(fēng)好。l入戶花園設(shè)計(jì)，三臥朝陽(yáng)。l功能區(qū)動(dòng)靜分離，保證采光和景觀面。本項(xiàng)目本項(xiàng)目龍城御苑龍城御苑150平米

27、以上的四室戶型對(duì)比：平米以上的四室戶型對(duì)比：與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，本項(xiàng)目與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，本項(xiàng)目無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，僅戶型面積緊湊。無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，僅戶型面積緊湊。陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)餐廚餐廚一體一體入戶花園入戶花園WORLDUNION Senox PROPERTIES 資源配套對(duì)比分析資源配套對(duì)比分析:本項(xiàng)目臨近城市商圈，交通便利，自然景觀本項(xiàng)目臨近城市商圈，交通便利，自然景觀資源豐富，但與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目共享這些資源與配套。資源豐富，但與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目共享這些資源與配套。自然資源自然資源海灣豪庭：一線海景、唐島灣龍城御苑：一線海景、唐島灣，小黃山華裕唐城：二線海景、小黃山名嘉匯：二線海景海爾山海灣：二線海景、金

28、沙灘地段地段海灣豪庭：唐島灣中段，緊鄰江山路龍城御苑：緊鄰開發(fā)區(qū)濱海大道華裕唐城：臨近佳世客商圈名嘉匯：臨近佳世客商圈海爾山海灣：緊鄰濱海大道、臨近海底隧道我們的資源我們的資源1、一線海景資源2、唐島灣公園3、遠(yuǎn)山資源我們的配套我們的配套1、2號(hào)樓公建配套、6后號(hào)樓酒店、社區(qū)底商2、周邊學(xué)校資源我們的地段我們的地段1、臨近開發(fā)區(qū)中心商業(yè)區(qū)2、唐島灣中段3、交通便利配套配套海灣豪庭：漁人碼頭、商業(yè)街龍城御苑：四星級(jí)酒店、會(huì)所華裕唐城：會(huì)所、學(xué)校名嘉匯：五星級(jí)酒店、會(huì)所、學(xué)校海爾山海灣：會(huì)所、智能化社區(qū)、學(xué)校WORLDUNION Senox PROPERTIES 配套產(chǎn)品地段形象景觀發(fā)展商品牌海灣

29、豪庭龍城御苑華裕唐城名嘉匯產(chǎn)品不能滿足高尚物業(yè)舒適度需求，但附加值及舒適度不具明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。地段價(jià)值各有千秋，項(xiàng)目位于唐島灣畔，有不可比擬的一線海景資源。城市配套無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)華通集團(tuán)在開發(fā)區(qū)首個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目形象為唐島灣畔，精致生活區(qū)開發(fā)商品牌方面，新時(shí)代在開發(fā)區(qū)品牌影響力較小本項(xiàng)目周邊自然景觀資源豐富。海爾山海灣基于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的全面深入分析，本項(xiàng)目在產(chǎn)品，發(fā)展商品牌，城基于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的全面深入分析，本項(xiàng)目在產(chǎn)品，發(fā)展商品牌，城市配套，地段均無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，需深入挖掘中高端客戶的需求特點(diǎn)，市配套，地段均無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，需深入挖掘中高端客戶的需求特點(diǎn)，在塑造高形象的基礎(chǔ)上，通過(guò)營(yíng)銷尋找突破點(diǎn)。在塑造高形象的基

30、礎(chǔ)上，通過(guò)營(yíng)銷尋找突破點(diǎn)。WORLDUNION Senox PROPERTIES 競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)p通過(guò)對(duì)地段、產(chǎn)品、開發(fā)商等綜合因素的分析，華通唐島七星項(xiàng)目均無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，僅戶型面積相對(duì)緊湊，一線海景資源優(yōu)勢(shì)明顯，但區(qū)域共享。p2011年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將會(huì)造成本項(xiàng)目的客戶分流，需在營(yíng)銷階段不斷強(qiáng)化，尋求差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略。1 1、來(lái)訪客戶分析、來(lái)訪客戶分析3 3、項(xiàng)目客戶定位、項(xiàng)目客戶定位客戶分析客戶分析2 2、開發(fā)區(qū)內(nèi)客戶分析、開發(fā)區(qū)內(nèi)客戶分析WORLDUNION Senox PROPERTIES 客戶來(lái)源分析客戶來(lái)源分析客戶是11月中旬售樓處開放至12月底，累計(jì)接待來(lái)訪客戶

31、829批，我們對(duì)這829批來(lái)訪意向客戶進(jìn)行系統(tǒng)的梳理與分析。829批來(lái)訪意向客戶中，開發(fā)區(qū)618批占74%，青島市區(qū)客戶72批占8%，膠南客戶70批占8%,青島周邊轄區(qū)6批占0.84%，其他區(qū)域客戶63批占7.72%。來(lái)向客戶統(tǒng)計(jì)來(lái)向客戶統(tǒng)計(jì)來(lái)訪客戶829批，74%來(lái)自開發(fā)區(qū)；其次是膠南和青島市區(qū),所占比重相對(duì)較少。來(lái)訪客來(lái)訪客戶分析戶分析WORLDUNION Senox PROPERTIES 開發(fā)區(qū)客戶客群分析開發(fā)區(qū)客戶客群分析對(duì)241批職業(yè)信息確切的開發(fā)區(qū)來(lái)訪客戶進(jìn)行梳理分析，基本可以分為4大類客群：開發(fā)區(qū)企業(yè)職工106批占44%，私營(yíng)業(yè)主76批占31%，開發(fā)區(qū)公務(wù)員33批占14%，大學(xué)老

32、師26批占11%，開發(fā)區(qū)企業(yè)職工人口基數(shù)較多因此所占比重也較大；相對(duì)于大學(xué)老師來(lái)說(shuō)基數(shù)雖然較少，但所占比重仍然有11%。開發(fā)區(qū)來(lái)訪客戶按照職業(yè)大體可以分為四類：開發(fā)區(qū)企開發(fā)區(qū)來(lái)訪客戶按照職業(yè)大體可以分為四類：開發(fā)區(qū)企業(yè)客戶、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、大學(xué)老師。業(yè)客戶、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、大學(xué)老師。開發(fā)區(qū)企業(yè)客戶、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、大學(xué)老師四類是項(xiàng)目到訪的開發(fā)區(qū)企業(yè)客戶、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、大學(xué)老師四類是項(xiàng)目到訪的主要客群。主要客群。來(lái)訪客來(lái)訪客戶分析戶分析WORLDUNION Senox PROPERTIES 來(lái)訪客戶年齡分析來(lái)訪客戶年齡分析12%25歲以下客戶占2.01%，2535歲占28.22%，36

33、45歲占48.43%，4655歲占16.08%，56歲以上占5.26%，3645歲客戶所占比重最大是是主力客戶群體，該群體在事業(yè)、家庭方面已經(jīng)穩(wěn)定，支付能力較強(qiáng)?？蛻糁饕钥蛻糁饕?5452545歲的中青年為主，該群體在歲的中青年為主，該群體在事業(yè)家庭方面已經(jīng)穩(wěn)定，支付能力強(qiáng)。事業(yè)家庭方面已經(jīng)穩(wěn)定，支付能力強(qiáng)。中青年是項(xiàng)目的主要客戶中青年是項(xiàng)目的主要客戶來(lái)訪客來(lái)訪客戶分析戶分析WORLDUNION Senox PROPERTIES 客戶需求面積分析需求套一占1.93%，套二占39%，套二或套三占19%，套三占29%，套三或套四4%，套四以上占7%，來(lái)訪客戶大部分以關(guān)注套二套三為主。客戶需求主

34、要是客戶需求主要是8010080100平米的套二和平米的套二和120120平米左右的平米左右的套三，占總體需求量的套三，占總體需求量的87%87%?？蛻粜枨笾饕獞粜褪翘锥吞兹蛻粜枨笾饕獞粜褪翘锥吞兹齺?lái)訪客來(lái)訪客戶分析戶分析WORLDUNION Senox PROPERTIES 來(lái)訪客戶對(duì)土地年限 介意程度分析來(lái)訪意向客戶中關(guān)注土地年限的有778批，96批客戶對(duì)土地年限表示不介意，占12.34%，446批客戶對(duì)土地年限表示一般介意但不是很重要占57.33%，還有236批客戶表示對(duì)土地27年限非常介意 ，除非 性 價(jià) 比 很 合 適 ， 占30.33%30%30%的客戶對(duì)項(xiàng)目土地年限比較介意

35、，的客戶對(duì)項(xiàng)目土地年限比較介意，57%57%的客戶對(duì)的客戶對(duì)土地年限一般介意。土地年限一般介意。客戶對(duì)客戶對(duì)2727年土地年限存在一定憂慮，后期需根據(jù)客情況采取針對(duì)性年土地年限存在一定憂慮，后期需根據(jù)客情況采取針對(duì)性措施。措施。來(lái)訪客來(lái)訪客戶分析戶分析WORLDUNION Senox PROPERTIES 來(lái)訪客戶交通工具分析我們登記了698批來(lái)訪客戶的交通工具，無(wú)車的35.82%車價(jià)10萬(wàn)以下134批占19.2%，10萬(wàn)20萬(wàn)228批占32.66%，20萬(wàn)30萬(wàn)48批占6.88%，30萬(wàn)以上38批占5.44% ，總計(jì)448批客戶開車來(lái)售樓處，來(lái)訪客戶大部分是擁有20萬(wàn)以內(nèi)私家車的城市中產(chǎn)。通

36、過(guò)對(duì)交通工具分析，來(lái)訪客戶是擁有通過(guò)對(duì)交通工具分析，來(lái)訪客戶是擁有2020萬(wàn)以內(nèi)私家萬(wàn)以內(nèi)私家車的城市中產(chǎn)階層。車的城市中產(chǎn)階層。來(lái)訪客戶主要是城市中產(chǎn)階層來(lái)訪客戶主要是城市中產(chǎn)階層來(lái)訪客來(lái)訪客戶分析戶分析WORLDUNION Senox PROPERTIES 我們從829批來(lái)訪意向客戶中，選取120組重點(diǎn)意向客戶以春節(jié)問(wèn)候的電話形式進(jìn)行追蹤回訪，并做了詳盡的客戶問(wèn)卷調(diào)查。重點(diǎn)客戶主要居住在開發(fā)區(qū)，職業(yè)主要是企業(yè)中高層和個(gè)體私營(yíng)業(yè)主重中之重重中之重客戶分析客戶分析120批重點(diǎn)意向客戶的居住區(qū)域74%是在開發(fā)區(qū)，17%是膠南，其次是青島市區(qū)僅為4%120批重點(diǎn)意向客戶的職業(yè)主要是開發(fā)區(qū)企業(yè)中高層

37、和私營(yíng)個(gè)體業(yè)主，分別占39%和38%，其次是機(jī)關(guān)事業(yè)單位和大學(xué)老師分別占12.5%和9.1%居住在開發(fā)區(qū)的占74%，其次是膠南占17%；開發(fā)區(qū)企業(yè)中高層和個(gè)體私營(yíng)業(yè)主分別占39%、38%。WORLDUNION Senox PROPERTIES 重中之重重中之重客戶分析客戶分析120批重點(diǎn)客戶的置業(yè)目的主要是投資保值或升值及改善現(xiàn)有住房條件為主，分別占總比重的31.66%和25%，其次是方便工作及生活和為子女買房分別占15.83%和16.67%，最后是剛需婚房，所占比例較低僅為5.83%120批重點(diǎn)客戶的置業(yè)次數(shù)主要是兩次和兩次以上置業(yè)，占總比重的40%和49.17%首次置業(yè)的僅為10.83%，

38、說(shuō)明投資及改善的客戶為本項(xiàng)目的主要客戶客戶置業(yè)目的主要是投資32%、改善居住條件25%，二次以上置業(yè)客戶比例為89%。WORLDUNION Senox PROPERTIES 重中之重重中之重客戶分析客戶分析120批重點(diǎn)客戶的意向總價(jià)主要是80100萬(wàn)和100120萬(wàn)，分別占總比重的35%和31.67%，根據(jù)銷售經(jīng)驗(yàn)推斷80萬(wàn)120萬(wàn)的意向總價(jià)所能承受的最高實(shí)際價(jià)格應(yīng)該在120160萬(wàn)重點(diǎn)客戶關(guān)注本項(xiàng)目的主要價(jià)值點(diǎn)是區(qū)域地段占總比重的36.5%，其次是海景資源和教育、生活配套，分別占21.25%，13.33%，和6%，戶型和景觀園林所占比重較低僅為9.58%和0%重點(diǎn)客戶所能承受的主力總價(jià)區(qū)間為

39、80萬(wàn)120萬(wàn)；關(guān)注點(diǎn)主要是地段36.5%、海景資源21%，教育、生活配套對(duì)客戶影響較大。WORLDUNION Senox PROPERTIES 重中之重重中之重客戶分析客戶分析120批重點(diǎn)意向客戶的年齡主要是3135歲占24.17%，2530歲占17.5%，3640歲占18.33%，并隨年齡的增大而遞減。主要區(qū)間在2540歲的中青年重點(diǎn)客戶的業(yè)余時(shí)間主要用于親友聚餐占23.89%，旅游及自駕游占16.37%其次是運(yùn)動(dòng)健身占14.6%，還有商場(chǎng)購(gòu)物、走親訪友等。說(shuō)明重點(diǎn)客戶具備一定的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力重點(diǎn)客戶以2540歲的中青年為主，且消費(fèi)能力較強(qiáng)。WORLDUNION Senox PROPERTI

40、ES 來(lái)訪客戶小結(jié)1 1，他們大部分是來(lái)自開發(fā)區(qū)（，他們大部分是來(lái)自開發(fā)區(qū)（74%74%）。）。2 2，他們是，他們是25254545歲的城市中產(chǎn)階層（歲的城市中產(chǎn)階層（76%76%）。）。3 3，他們的職業(yè)為開發(fā)區(qū)企業(yè)職工、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、高校職工。，他們的職業(yè)為開發(fā)區(qū)企業(yè)職工、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、高校職工。4 4，他們大都看重項(xiàng)目地段價(jià)值（，他們大都看重項(xiàng)目地段價(jià)值（36.5%36.5%）、海景資源（）、海景資源（21%21%），教育資），教育資源、生活配套也對(duì)他們購(gòu)房產(chǎn)生影響。源、生活配套也對(duì)他們購(gòu)房產(chǎn)生影響。5 5，他們大部分（，他們大部分（89%89%）是）是2 2次及次及2 2次以

41、上置業(yè)，置業(yè)的主要目的是投資次以上置業(yè)，置業(yè)的主要目的是投資（32%32%）和改善居住條件（）和改善居住條件（25%25%）。）。編號(hào)編號(hào)客戶結(jié)構(gòu)客戶結(jié)構(gòu)客戶群名稱客戶群名稱1開發(fā)區(qū)企業(yè)客戶開發(fā)區(qū)企業(yè)客戶流水線工人流水線工人產(chǎn)業(yè)技術(shù)工人產(chǎn)業(yè)技術(shù)工人中層管理中層管理高層管理高層管理2開發(fā)區(qū)機(jī)關(guān)事業(yè)開發(fā)區(qū)機(jī)關(guān)事業(yè)單位客戶單位客戶公務(wù)員公務(wù)員事業(yè)單位人員事業(yè)單位人員機(jī)關(guān)干部機(jī)關(guān)干部3高校教職工客戶高校教職工客戶大學(xué)教職工大學(xué)教職工4私營(yíng)個(gè)體客戶私營(yíng)個(gè)體客戶個(gè)體工商戶個(gè)體工商戶企業(yè)、公司老板企業(yè)、公司老板2、開發(fā)區(qū)內(nèi)客戶這些人群中我們的主力客這些人群中我們的主力客戶、重點(diǎn)客戶、爭(zhēng)取客戶戶、重點(diǎn)客戶、爭(zhēng)

42、取客戶是誰(shuí)？是誰(shuí)？他們是什么樣的人？他們是什么樣的人？他們?yōu)槭裁促?gòu)房？他們?yōu)槭裁促?gòu)房？他們需要什么樣的產(chǎn)品？他們需要什么樣的產(chǎn)品？思考：思考：樓盤樓盤龍城御苑龍城御苑華華裕唐城裕唐城中南海灣中南海灣新城新城海灣豪庭海灣豪庭項(xiàng)目動(dòng)態(tài)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)16000/平方米-17500元/平方米，2000元精裝修標(biāo)準(zhǔn)。目前項(xiàng)目以銀行存單復(fù)印件為憑證定房號(hào)，自存款之日至開盤每周優(yōu)惠500元總房款，只限3#、4#樓。16000元/平方米，3000元精裝修標(biāo)準(zhǔn)。一次性付款9.6折，分期付款9.8折，海邊別墅最低2萬(wàn)/平米，最高3萬(wàn)/平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000和5000元/平米 ?？蛻魳?gòu)成客戶構(gòu)成政府機(jī)關(guān)20%，私營(yíng)業(yè)主4

43、0%，企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)30%，公務(wù)員、教師10%。公務(wù)員、白領(lǐng)25% ；私營(yíng)業(yè)主40% ；企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)35%。私營(yíng)業(yè)主50%，企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)30%，高級(jí)白領(lǐng)20%。政府人員20%（開發(fā)區(qū)、膠南、青島政府事業(yè)單位等），私營(yíng)業(yè)主50%，企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)20%，高級(jí)白領(lǐng)10%。置業(yè)目的置業(yè)目的50%的客戶以自住為主，10%多的客戶投資兼自住，40%投資客戶。60%自住，30%投資，10%投資兼自住。二期60%的客戶以投資為主，10 %的客戶投資兼自住，30%客戶自住。50%為投資客戶，20%的客戶以自住為主，多為二次或二次以上置業(yè)；30%的客戶投資兼自住?？蛻魠^(qū)域客戶區(qū)域本地客戶70%，外地客戶30%

44、 。60%本地客戶， 25%青島客戶，15%外地客戶。二期本地客戶40%，外地客戶60% 青島區(qū)域65%，山東省內(nèi)其他區(qū)域25%，省外客戶10%。戶型偏好戶型偏好兩室兩廳：90-95平米；三室兩廳：160平米。兩室兩廳：83-97平米；三室兩廳：104平米;一室一廳：67平米。兩室兩廳：94平米；三室兩廳：144平米。兩室兩廳：92平米；三室兩廳：122201平米。六室兩廳：240平米。競(jìng)品客戶以私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層和政府機(jī)關(guān)工作人員為主，多為二次及以上置業(yè)，投資客戶比重較大。2、開發(fā)區(qū)內(nèi)客戶2、競(jìng)品競(jìng)品客戶訪談客戶訪談核心提示：地段價(jià)值，教育配套，生活配套，海景資源核心提示：地段價(jià)值，教育配

45、套，生活配套，海景資源海灣新城客戶海灣新城客戶 3535歲，歲， 開發(fā)區(qū)企業(yè)，開發(fā)區(qū)企業(yè)， 一家三口，一家三口， 小孩小孩9 9 歲歲購(gòu)買原因購(gòu)買原因：離珠江路小學(xué)近，生活配套齊全客戶描述：客戶描述：我現(xiàn)在住在海灣新城挺好的，當(dāng)時(shí)買的時(shí)候是因?yàn)榈乩砦恢煤茫x超市近，最重要的是離珠江路小學(xué)近，但是小孩子每天要過(guò)馬路挺危險(xiǎn)的，你們這邊還不用過(guò)馬路，地理位置也比海灣新城好，投資也行、自住也行，開盤之前一定要盡早通知我?？蛻粽Z(yǔ)錄：客戶語(yǔ)錄：“最主要的是離珠江路小學(xué)近”。龍城御苑客戶龍城御苑客戶 4545歲，歲， 包建筑工程的，包建筑工程的， 一家四口，一家四口， 妻子在家妻子在家購(gòu)買原因購(gòu)買原因：海景

46、資源好，地段好，景觀客戶描述：客戶描述：我在開發(fā)區(qū)十幾年了，也投資了幾套房產(chǎn)，現(xiàn)在主要是想買個(gè)海景房自住，生活配套也要好一些，再就是要離珠江路小學(xué)要近，接送子女方便，看中了龍城御苑，但龍城御苑開盤的戶型不是很理想。客戶語(yǔ)錄：客戶語(yǔ)錄：“買個(gè)海景房自住，周邊配套也要好一些”。核心提示：海景資源核心提示：海景資源，地段價(jià)值地段價(jià)值客戶訪談客戶訪談唐島七星來(lái)訪客戶唐島七星來(lái)訪客戶 女女3838歲，歲， 石油大學(xué)老師石油大學(xué)老師， 和母親、老公、女兒一起住和母親、老公、女兒一起住購(gòu)買原因購(gòu)買原因：改善居住環(huán)境，看重生活、教育配套，上下班方便客戶描述：客戶描述：母親、老公均為石油大學(xué)老師。現(xiàn)在在江山瑞城

47、小區(qū)有一套一樓四室的房子，想購(gòu)買套三或套四的房子，110150平米左右，喜歡有個(gè)北陽(yáng)臺(tái)或儲(chǔ)藏室，可以放東西?？蛷d要求南向或東西向，南北通透的房子。喜歡住的高一點(diǎn)1015層。想在唐島七星考慮，因?yàn)榇宋恢秒x石油大學(xué)、珠江路小學(xué)都很近，可以步行去離石油大學(xué)、珠江路小學(xué)都很近，可以步行去，而且還能看見(jiàn)?？匆?jiàn)海。希望小區(qū)道路寬一些，兩輛車相遇時(shí)能順利通過(guò)，對(duì)現(xiàn)在的小區(qū)的道路不太滿意，嫌太窄，加上亂停車，經(jīng)常有刮車的現(xiàn)象。還希望小區(qū)有健身器材，可以滿足孩子和老人的需求。對(duì)我們130的戶型較滿意，就是希望能有個(gè)儲(chǔ)藏室或者地下室也算可以?？蛻粽Z(yǔ)錄：離石油大學(xué)、珠江路小學(xué)都很近，可以步行去客戶語(yǔ)錄：離石油大學(xué)、

48、珠江路小學(xué)都很近，可以步行去石油大學(xué)老師石油大學(xué)老師 看重項(xiàng)目教育、生活配套看重項(xiàng)目教育、生活配套客戶訪談客戶訪談唐島七星來(lái)訪客戶唐島七星來(lái)訪客戶 女女4040歲，歲， 中國(guó)電科中國(guó)電科4141所，所， 和老公、女兒一起住和老公、女兒一起住購(gòu)買原因購(gòu)買原因：海景資源，改善居住條件客戶描述：客戶描述：現(xiàn)住老年大學(xué)附近一套單位分的房子，151平米的三室。另有一套在海韻嘉園主要嫌那里的物業(yè)不好，不愿去住。來(lái)唐島七星看過(guò)唐島七星看過(guò)153153的房子的房子，感覺(jué)153做成套四太擠，只需要三個(gè)臥室就夠。喜歡客廳與餐廳相連南北通透的南北通透的房子，看起來(lái)非常的寬敞，臥室里能有衣帽間。不喜歡毛坯房，希望能廚

49、衛(wèi)精裝其他簡(jiǎn)裝，這樣即可以體現(xiàn)自己的風(fēng)格，又可以不用太麻煩。希望物業(yè)管理一定要嚴(yán)希望物業(yè)管理一定要嚴(yán)。健身器材之類的無(wú)所謂，希望小區(qū)綠化盡量少用灌木，嫌灌木夏天蚊子多。想在唐島七星買房子，主要考慮離上班的地點(diǎn)不遠(yuǎn)，海邊風(fēng)景和環(huán)境好，人口素質(zhì)高。客戶語(yǔ)錄：客戶語(yǔ)錄：上班的地點(diǎn)不遠(yuǎn)，海邊風(fēng)景和環(huán)境好，人口素質(zhì)高企業(yè)中層企業(yè)中層 看重看重 海景資源及居住環(huán)境海景資源及居住環(huán)境A 開發(fā)區(qū)企業(yè)客戶開發(fā)區(qū)大型工廠主要集中在辛安片區(qū)，主要有澳柯瑪工業(yè)園、海爾工業(yè)園、海信開發(fā)區(qū)大型工廠主要集中在辛安片區(qū)，主要有澳柯瑪工業(yè)園、海爾工業(yè)園、海信工業(yè)園、上汽通用五菱、中石油、中石化、造船廠以及齊長(zhǎng)城路工業(yè)區(qū)。工業(yè)園

50、、上汽通用五菱、中石油、中石化、造船廠以及齊長(zhǎng)城路工業(yè)區(qū)。工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)上汽通上汽通用五菱用五菱保稅區(qū)保稅區(qū)中石油中石油松本松本造船廠造船廠北海船北海船舶重工舶重工中石化中石化小型小型工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)三美三美電器電器企業(yè)職工企業(yè)職工他們是誰(shuí)？他們是誰(shuí)？ 開發(fā)區(qū)企業(yè)員工分為三類，普通打工族無(wú)購(gòu)房能力；技術(shù)工人收入較高，具有一開發(fā)區(qū)企業(yè)員工分為三類，普通打工族無(wú)購(gòu)房能力；技術(shù)工人收入較高，具有一定的購(gòu)房實(shí)力，但還是以實(shí)用性住房為主，對(duì)海景資源房的購(gòu)置能力缺乏；中高層管定的購(gòu)房實(shí)力，但還是以實(shí)用性住房為主，對(duì)海景資源房的購(gòu)置能力缺乏；中高層管理者人口基數(shù)雖然較小，但具備購(gòu)置海景資源房的實(shí)力，購(gòu)房看重地

51、段和區(qū)域環(huán)境。理者人口基數(shù)雖然較小，但具備購(gòu)置海景資源房的實(shí)力，購(gòu)房看重地段和區(qū)域環(huán)境。技術(shù)工人技術(shù)工人5060%5060%技術(shù)工技術(shù)工人人5060%年齡2435歲籍貫魯中、魯西南、青島、東北平均月收入30007000元購(gòu)房動(dòng)機(jī)婚房，首置、首改婚房，首置、首改購(gòu)房選擇區(qū)域開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)中高級(jí)中高級(jí)管理人管理人員員10000元購(gòu)房選擇區(qū)域開發(fā)區(qū)海邊、青島市區(qū)開發(fā)區(qū)海邊、青島市區(qū)打工人打工人群群40%50%年齡1623歲籍貫魯中、魯西南、東北平均月收入2000元購(gòu)房動(dòng)機(jī)無(wú)能力購(gòu)房高 級(jí) 管 理高 級(jí) 管 理10%10%非客群：支付能力差重點(diǎn)客群：認(rèn)可度較高、基數(shù)較少、但支付能重點(diǎn)客群：認(rèn)可度較高、基

52、數(shù)較少、但支付能力強(qiáng)力強(qiáng)中 國(guó) 石中 國(guó) 石油大學(xué)油大學(xué)青 島 黃 海青 島 黃 海職業(yè)學(xué)院職業(yè)學(xué)院山東科技山東科技大學(xué)大學(xué)青 島 濱青 島 濱海學(xué)院海學(xué)院青 島 職 業(yè)青 島 職 業(yè)技術(shù)學(xué)院技術(shù)學(xué)院青 島 理青 島 理工大學(xué)工大學(xué)開 發(fā) 區(qū) 成開 發(fā) 區(qū) 成人中專人中專老師群體老師群體中等收入人群：石油大學(xué)、山東科技大學(xué)、青島理工大學(xué)、中等收入人群：石油大學(xué)、山東科技大學(xué)、青島理工大學(xué)、青島職業(yè)技術(shù)學(xué)院、濱海學(xué)院、開發(fā)區(qū)成人中專等，其中石油大學(xué)緊鄰本青島職業(yè)技術(shù)學(xué)院、濱海學(xué)院、開發(fā)區(qū)成人中專等，其中石油大學(xué)緊鄰本項(xiàng)目，且正在建設(shè)新校區(qū)，后期會(huì)有大批教職工需要搬遷至開發(fā)區(qū)項(xiàng)目，且正在建設(shè)新校區(qū)

53、，后期會(huì)有大批教職工需要搬遷至開發(fā)區(qū)B 開發(fā)區(qū)大學(xué)教職工山東科技大學(xué)：有教職工2970余人，其中專任教師2000余人。青島濱海學(xué)院：學(xué)校有教職工1300余人，專任教師900余人，有副高級(jí)以上兼職教師100余人，外籍教師36人。青島職業(yè)技術(shù)學(xué)院：教職工774人。青島理工大學(xué)：學(xué)?，F(xiàn)有教職工2189人。中國(guó)石油大學(xué)：學(xué)?，F(xiàn)有專任教師1509人。 開發(fā)區(qū)大學(xué)教職工客戶高校教職工客戶高校教職工客戶他們是誰(shuí)？他們是誰(shuí)？純改善純改善15%15%初次改善初次改善45%45%左右左右初次改初次改善善35%年齡3545歲住房現(xiàn)狀一套老住房需求產(chǎn)品功能空間完備，具有一定舒適度面積需求90120購(gòu)房選擇區(qū)域開發(fā)區(qū)、

54、濱海區(qū)域開發(fā)區(qū)、濱海區(qū)域首置需首置需求求40%年齡2835歲需求產(chǎn)品戶型實(shí)用面積需求80100購(gòu)房選擇區(qū)域開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)純改善純改善5%年齡45歲以上住房現(xiàn)狀多套住房需求產(chǎn)品大平層、洋房、別墅面積需求130以上重要客群：具有一定支付能重要客群：具有一定支付能力、具有一定認(rèn)可度、基數(shù)力、具有一定認(rèn)可度、基數(shù)相對(duì)較多相對(duì)較多開發(fā)區(qū)高校教職工客戶可以分為三類：一是年輕老師及高校搬遷擴(kuò)建至開發(fā)區(qū)的老師，開發(fā)區(qū)高校教職工客戶可以分為三類：一是年輕老師及高校搬遷擴(kuò)建至開發(fā)區(qū)的老師，有剛性購(gòu)房需求，基本為首置；二是隨著唐島灣片區(qū)的發(fā)展，前期在開發(fā)區(qū)定居的老師有剛性購(gòu)房需求，基本為首置；二是隨著唐島灣片區(qū)的發(fā)展

55、，前期在開發(fā)區(qū)定居的老師看重其地段價(jià)值、海景資源及便利配套，是改善的首選；三是高校領(lǐng)導(dǎo)，需求高端產(chǎn)品。看重其地段價(jià)值、海景資源及便利配套，是改善的首選；三是高校領(lǐng)導(dǎo)，需求高端產(chǎn)品。黃島區(qū)人民黃島區(qū)人民政府政府黃 島黃 島海關(guān)海關(guān)黃島區(qū)黃島區(qū)檢察院檢察院青島開發(fā)區(qū)青島開發(fā)區(qū)國(guó)家稅務(wù)局國(guó)家稅務(wù)局薛家島街道薛家島街道辦事處辦事處黃島區(qū)黃島區(qū)交通局交通局青 島 開 發(fā)青 島 開 發(fā)區(qū)財(cái)政局區(qū)財(cái)政局公路管理局經(jīng)公路管理局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局分局工作、收入最穩(wěn)定的群體，主要集中在長(zhǎng)江路：區(qū)政府、工作、收入最穩(wěn)定的群體，主要集中在長(zhǎng)江路：區(qū)政府、國(guó)稅局、檢察院、海關(guān)、交警大隊(duì)等國(guó)稅局、檢察院、海關(guān)

56、、交警大隊(duì)等C 開發(fā)區(qū)公務(wù)員客戶機(jī)關(guān)事業(yè)單位客戶機(jī)關(guān)事業(yè)單位客戶他們是誰(shuí)？他們是誰(shuí)？純改善純改善5%60%60%初次改初次改善善35%年齡3540歲住房現(xiàn)狀一套老住房需求產(chǎn)品功能空間完備，具有一定舒適度、配套、資源面積需求120140購(gòu)房選擇區(qū)域開發(fā)區(qū)、海景資源開發(fā)區(qū)、海景資源首置需首置需求求60%年齡2335歲需求產(chǎn)品戶型實(shí)用面積需求8095購(gòu)房選擇區(qū)域開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)純改善純改善5%年齡40歲以上住房現(xiàn)狀多套住房需求產(chǎn)品大平層、洋房、別墅面積需求140以上重要客群：具有較強(qiáng)支付能重要客群：具有較強(qiáng)支付能力、具有一定認(rèn)可度、基數(shù)力、具有一定認(rèn)可度、基數(shù)相對(duì)較多相對(duì)較多機(jī)關(guān)事業(yè)單位客戶：工作的收入

57、穩(wěn)定有保障，有一定的首置需求，機(jī)關(guān)中年階層看機(jī)關(guān)事業(yè)單位客戶：工作的收入穩(wěn)定有保障，有一定的首置需求，機(jī)關(guān)中年階層看重唐島灣片區(qū)地段價(jià)值有一定的改善和投資需求，機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)需求高端產(chǎn)品。重唐島灣片區(qū)地段價(jià)值有一定的改善和投資需求，機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)需求高端產(chǎn)品。D D私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主開發(fā)區(qū)購(gòu)買力最強(qiáng)群體開發(fā)區(qū)購(gòu)買力最強(qiáng)群體目前，開發(fā)區(qū)私營(yíng)業(yè)主主要集中在保稅區(qū)、香江路數(shù)碼港、地一城、多元商城、目前，開發(fā)區(qū)私營(yíng)業(yè)主主要集中在保稅區(qū)、香江路數(shù)碼港、地一城、多元商城、世紀(jì)商城以及井岡山路沿街商鋪等。世紀(jì)商城以及井岡山路沿街商鋪等。保稅區(qū)保稅區(qū)香江中香江中路片區(qū)路片區(qū)長(zhǎng)江中長(zhǎng)江中路片區(qū)路片區(qū)長(zhǎng)江東長(zhǎng)江東路片區(qū)路片區(qū)辛

58、安片區(qū)小辛安片區(qū)小型物流公司型物流公司小型工小型工業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)井岡山路井岡山路片區(qū)片區(qū)私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主他們是誰(shuí)？他們是誰(shuí)？小型公司老板小型公司老板3040%3040%企業(yè)公司企業(yè)公司小于小于10%小型公小型公司老板司老板3040%年齡3040歲籍貫開發(fā)區(qū)、青島平均月收入10000元購(gòu)房動(dòng)機(jī)婚房，首置、首改婚房，首置、首改購(gòu)房選擇區(qū)域開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)加工廠加工廠中型公中型公司老總司老總等等50000元購(gòu)房選擇區(qū)域開發(fā)區(qū)海邊、青島市區(qū)開發(fā)區(qū)海邊、青島市區(qū)個(gè)體工個(gè)體工商戶老商戶老板板50%60%年齡不限籍貫魯中、開發(fā)區(qū)、魯西南平均月收入4#3#1#。 建議將景觀最好的位置作為價(jià)格最高的戶型，即價(jià)格標(biāo)桿，根據(jù)

59、戶型的海景情況制定價(jià)格表。n5號(hào)樓景觀資源最好，是一期的高價(jià)部分。n4號(hào)樓 與5號(hào)樓相比位置靠后，受5與龍城御苑遮擋，海景優(yōu)勢(shì)不明顯。n3號(hào)樓位于一期內(nèi)部，周邊樓層較高，但3號(hào)樓可以獨(dú)享內(nèi)部景觀。n1號(hào)樓位置較為靠前，受公寓遮擋，景觀視野相對(duì)較差。2428層180度海景2529層90度海景、20度山景1318層采光視野+1020度看海與看山1520層采光視野+2030度看海與1030度看山1623層90度看海1624層5060度海景、20度山景612層1020度看海與看山714層2030度看海與1020度看山1115層2030度海景1115層1020度海景、20度山景10層以下小區(qū)內(nèi)部景觀+少

60、量海景10層以下小區(qū)內(nèi)部景觀+少量海景5層以下以小區(qū)內(nèi)部景觀為主6層以下以小區(qū)內(nèi)部景觀為主+少量海景WORLDUNION Senox PROPERTIES 樓座樓座房型房型面積面積套數(shù)套數(shù)所占比例所占比例優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)缺點(diǎn)1#20F東單元A13320套8.5%優(yōu)點(diǎn)：1、看海面大，唐島灣美景盡收眼底。2、光照較為充足。3、兩梯兩戶，生活便利，節(jié)約等電梯的時(shí)間。4、距離小區(qū)配套近，購(gòu)物方便。缺點(diǎn)：1、小區(qū)中心景觀不能兼顧。2、上午9點(diǎn)半至11點(diǎn)7#樓會(huì)對(duì)其采光有影響。B13020套8.5%3#18F東單元A8517套7.2%優(yōu)點(diǎn)：1、坐擁小區(qū)中心景觀資源。2、兩梯三戶公攤少。3、距離小區(qū)配套近，購(gòu)物方便