住宅小區(qū)消防安全管理的幾點思考-映輝論文

1、廣東科學職業(yè)技術(shù)學院繼續(xù)教育學院畢業(yè)設(shè)計（論文）題 目 住宅小區(qū)消防安全管理的幾點思考 函授站（學習中心） 東莞市高地培訓中心 物業(yè)管理 專業(yè) 14 級 ?？?層次學 生 姓 名 ： 黃東貴 指 導 教 師 ： 畢業(yè)設(shè)計(論文)任務書函授站（學習中心） 東莞市高地培訓中心 年級層次 14級專科 學生姓名 黃東貴 專業(yè) 物業(yè)管理 指導教師 工作單位 東莞市啟業(yè)物業(yè)管理服務有限公司 設(shè)計(論文)題目: 住宅小區(qū)消防安全管理的幾點思考 設(shè)計（論文）主要內(nèi)容：要求完成的主要任務:指導教師簽名 函授站（學習中心）負責人簽名 函授站（學習中心）蓋章摘 要簡要介紹了目前住宅小區(qū)存在的消防安全隱患，并分析了住

2、宅小區(qū)消防安全隱患產(chǎn)生的主要原因，繼而提出了加強和完善住宅小區(qū)消防安全管理可以從推進物業(yè)消防工作規(guī)范化發(fā)展、理清小區(qū)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的消防監(jiān)管職責、提高物業(yè)管理準入門檻的同時加強消防監(jiān)督管理和進一步提高物業(yè)管理人員的消防管理水平等幾方面著手，對住宅小區(qū)的消防安全管理有一定的指導作用。關(guān)鍵詞：住宅小區(qū);安全;火災隱患;對策;消防AbstractBriefly introduces the existing residential fire safety hazards, and analyzes the main causes of residential fire safety risks

3、, then put forward to strengthen and improve residential community fire safety management can from advancing property fire of standardizing the work of development, clear cell development of fire supervision responsibilities of business and property management companies, strengthen the fire supervis

4、ion and management and further improve property management personnel of fire management and other aspects to proceed to improve the access threshold for the property management at the same time, the fire safety management of residential area has a guiding role.Key words: residential district; safety

5、; fire hazards; countermeasures; fire protection目 錄 住宅小區(qū)是指由房地產(chǎn)商成片開發(fā)的，具有一定規(guī)模，配套設(shè)施相對發(fā)達，供城市居民居住的居民區(qū)，它的形成和發(fā)展極大地促進了城市的進步和人們生活的改善。同時，由于受各種因素的影響，小區(qū)的消防設(shè)施建設(shè)遠遠滯后于小區(qū)的發(fā)展，大多數(shù)小區(qū)的消防管理不到位，消防安全存在死角和盲點，給小區(qū)的安全埋下安全隱患，小區(qū)消防安全管理不容忽視。1住宅小區(qū)存在的安全隱患及消防安全隱患的主要表現(xiàn)形式1.1住宅小區(qū)存在的安全隱患1.1.1建筑消防設(shè)施管理不到位 部分小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商與與物業(yè)管理公司對消防設(shè)施管理存在互相推倭、

6、扯皮、管理不到位現(xiàn)象，導致一些消防設(shè)施、消防器材無人管理，特別是剛開發(fā)時配備的火災自動報瞥系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)等消防設(shè)施由于缺少專業(yè)人員經(jīng)常性的管理、維護，有的漏水、鎊蝕、誤報、損壞等現(xiàn)象嚴重，小區(qū)樓層配備的滅火器材應急照明、疏散指示標志缺損突出。1.1.2住宅小區(qū)內(nèi)消防車道不暢 消防車道被擅自占用、堵塞現(xiàn)象比較普遍，大量私家車停在小區(qū)道路兩側(cè)的現(xiàn)象較多，消防車根本無法通行。有的物業(yè)管理公司在高層建筑消防車登高撲救場地上，在小區(qū)的應急安全出口通道上違規(guī)設(shè)置停車位，一旦發(fā)生火災，消防車根本無法通行，登髙車無法?？俊?.1.3撞自改變小區(qū)建筑的使用功能 為了滿足自身需要，有的小

7、區(qū)業(yè)主在建筑的一層、二層開設(shè)各種功能的第三產(chǎn)業(yè)，裝修采用大量易燃可燃材料，安全出口寬度、數(shù)量不足，自動報警探頭、噴頭被拆除、封閉；有的業(yè)主為了追求美觀、增加營業(yè)面積擅自拆除公共消火栓等；有的原本設(shè)計的汽車庫擅自出租開設(shè)店鋪、棋牌室、外來人員宿舍等，用火、用電、用氣管理混亂，由于物業(yè)源頭管理不嚴，產(chǎn)生大量新的消防隱患。1.1.4住宅小區(qū)物業(yè)公司從業(yè)人員消防知識缺乏 部分小區(qū)消防監(jiān)控室的值班人員大多沒有經(jīng)過專業(yè)培訓，值班僅滿足于有人在崗，而對消防控制室的各種消防設(shè)備使用功能、基本操作知之甚少。一旦發(fā)生火災自動消防設(shè)施不能發(fā)揮它應有的“報警早、損失小、火災滅得了”的功能。同時由于從業(yè)人員流動性大，上

8、崗時沒有經(jīng)過消防知識培訓，對于小區(qū)內(nèi)應開展的防火巡查、檢查、安全用火用電用氣等防火知識掌握較少，對發(fā)生的初起火災不能做到及時有效組織撲救，只能坐等消防部門到場。1.2消防安全隱患的四種主要表現(xiàn)形式 1.2.1大量私家車占據(jù)消防通道妨礙消防救援  私家車的劇增不僅給小區(qū)停車帶來了極大的壓力，更是給小區(qū)消防救援帶來嚴重威脅，大量私家車停滿小區(qū)主干道的兩側(cè)、消防通道，并占據(jù)了小區(qū)人行道和綠化帶。原本并不寬敞的小區(qū)空間更顯擁擠不堪，小區(qū)道路僅僅只能供小型車輛通行，消防通道被堵塞，成為消防救援的首要障礙。 1.2.2政府行政管理部門監(jiān)管效力有待加強  長期以來，一

9、些政府和行政管理部門都把消防安全管理工作的主要精力放在對企事業(yè)單位、公眾聚集場所等重點單位、重要部位上，忽視了居民住宅區(qū)的消防安全管理，普遍認為小區(qū)火災面小、點小，容易撲救，不會造成大的經(jīng)濟損失、人員傷亡和政治影響，從而使小區(qū)消防工作成了盲點。 1.2.3物業(yè)公司消防安全管理職責落實不到位  根據(jù)公安部120號令規(guī)定：住宅小區(qū)的消防事務與管理均由物業(yè)管理公司負責，并應在管理范圍內(nèi)履行制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育和防火檢查，消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，公共消防設(shè)施和器材完好有效等職責。但在實際執(zhí)行中，這些職責遠未落實，主要

10、存在以下三方面的問題：一是職責不明。很多物業(yè)管理公司對公安部120號令規(guī)定小區(qū)的物業(yè)公司的消防管理責任不甚明了，對自己應承擔的消防責任知之甚少，對小區(qū)配臵的消防設(shè)施不管不問，對應盡的消防義務一問三不知。二是制度不全。一些物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護保養(yǎng)制度、消防培訓演練制度等。一些房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會用、不管理現(xiàn)象較為普遍。三是管理不善。小區(qū)物業(yè)管理部門對消防設(shè)施管理措施落實不到位。部分高層建筑小區(qū)無消防登高面或消防登高面不符合消防登高車作業(yè)要求；部分小區(qū)消防設(shè)施不完善，消火栓老化、銹蝕、配件偷盜、被撞未修復

11、、無水無壓、被埋等；有的小區(qū)缺少必要的消防安全通道標識和指示標志，物業(yè)管理部門隨意在出入口處添加、設(shè)臵鐵門或欄桿，消防車道設(shè)臵水泥墩等障礙物，影響消防車通行，延誤救援時機。 1.2.4消防宣傳缺失影響居民消防安全意識提升  近年來，公安消防監(jiān)督部門和社會新聞媒體在消防宣傳方面做了大量的工作，使得廣大人民群眾的消防安全意識有所增強，但由于受財力、物力、人力以及群眾文化素質(zhì)等因素的制約，群眾消防安全知識的普及還遠遠不夠，居民缺乏系統(tǒng)的消防安全教育，缺乏基本的防火、滅火知識。如亂扔煙頭、亂拉亂接電線、生活用火用電用氣不規(guī)范、隨意放臵可燃物品、在疏散走道上堆放雜物等現(xiàn)象還時有發(fā)生，

12、人為造成了許多不安全因素。1.3加強住宅小區(qū)中消防安全管理的重要意義1、火災的發(fā)生都存在著它的必然性。消防安全工作如果預防抓不好，火災的發(fā)生就會由偶然成為必然。所以，搞好住宅小區(qū)的消防安全工作對減少火災發(fā)生和降低火災損失、保證社區(qū)及社會的穩(wěn)定有著重要意義。2、在消防知識教育還沒在學校課堂里全面實施的時候，在住宅小區(qū)中針對孩子們的喜好，開展多種形式的宣傳教育，對于孩子們的健康成長、貫徹消防工作由娃娃抓起的方針也將起到積極的作用。3、做好住宅小區(qū)的消防安全工作，對于推進消防社會化進程，全面貫徹落實消防法律、法規(guī)，開創(chuàng)文明安全社區(qū)同樣具有積極的意義。2住宅小區(qū)消防安全隱患產(chǎn)生的主要原因2.1住宅小區(qū)

13、消防安全管理職責不清 由于開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)移交手續(xù)不全、不清，對于消防部門檢査發(fā)現(xiàn)的建筑消防設(shè)施問題，涉及整改資金投人，開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)往往互相推倭，扯皮，整改工作不能及時落實。2.2消防管理專項經(jīng)費不落實 住宅小區(qū)消防安全管理費用，主要用于消防設(shè)施的日常維護保養(yǎng)、滅火器材的添置和更換，小區(qū)的消防宣傳投人，從業(yè)人員的消防技能培訓，人員的工資等日常經(jīng)費，還有就是固定的消防設(shè)施發(fā)生故障、損壞需要大量資金投入整改的專項經(jīng)費。據(jù)了解，管理經(jīng)費主要來自于小區(qū)業(yè)主購房時一次性交納的一定比例的物業(yè)管理維修基金和物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費。由于物業(yè)管理維修基金主要用于建筑方面大的維

14、修、改造、裝修等，因而中區(qū)消防管理的費用只能由業(yè)主和用戶來承擔。由于資金的不足，管理的缺失以及物業(yè)公司收取的物業(yè)費使用、管理的不規(guī)范、不透明等因素，使繳納者產(chǎn)生誤解，消防管理費得不到有效保證。2.3物業(yè)與業(yè)主的消防安全責任不明 物業(yè)管理是建立在契約之上的民事關(guān)系行為，物業(yè)對消防安全管理涉及消防設(shè)施維護、器材的檢查等有形管理和對用戶進行日常消防宣傳、制止消防車道堵塞等無形管理。物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主互相約定時，沒有將消防管理中應當履行的工作職責、工作范圍、收費標準和應遵守的法律責任進行公開和詳細明確。業(yè)主對物業(yè)服務合同也往往是“事前少研究，事后意見多”，致使物業(yè)消防安全管理中產(chǎn)生大量：矛盾糾紛。2

15、.4住宅小區(qū)內(nèi)消防宣傳力度不大 在日常的消防管理工作中，部分物業(yè)管理單位自身消防法律意識觀念不強，對消防法中明確規(guī)定的包括物業(yè)在內(nèi)的社會單位的各項消防安全職責知之甚少，客觀上也造成了工作上的盲目性和被動性，有的直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。同時對小區(qū)業(yè)主層面上的社會化消防宣傳力度不夠，沒有開辟或利用好固定的櫥窗、畫廊等陣地對業(yè)主進行消防法律法規(guī)和防火知識的宣傳。2.5小區(qū)管理人員綜合素質(zhì)、管理能力低 從業(yè)人員大多半路出家，相當多的人員來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”等外來人員及農(nóng)村剩余勞動力，未受過正規(guī)的消防管理技能培訓，文化層次低，缺乏消防管理知識和綜合協(xié)調(diào)能力，隨著勞動合同法的實施和

16、政府最低工資標準的調(diào)整，人力資源成本上升，企業(yè)盈利不足經(jīng)營困難，人員薪酬難以提高，導致從業(yè)人員流動性大，人才引不進、留不住，低素質(zhì)的管理隊伍與專業(yè)性較強的消防管理的嚴重反差必然導致消防管理的不到位。3加強和完善住宅小區(qū)消防安全管理的對策3.1推進物業(yè)消防工作規(guī)范化發(fā)展 物業(yè)管理是一個新興產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)有市場機制、環(huán)境及相關(guān)法律法規(guī)不健全的情況下，政府扶持顯得非常重要。新消防法第1 8條對住宅區(qū)的物業(yè)公司的消防安全管理明確了責任，但是物業(yè)公司是受雇于業(yè)主委員會，目前對業(yè)主委員會的法律責任規(guī)定還是空白。主要做法有：一是建議在地方法規(guī)中增設(shè)對物業(yè)管理企業(yè)的行政處罰的罰種和力度，以此推動物業(yè)消防工作的發(fā)展。

17、二是通過地方立法或制定政府法規(guī)文件的方式，將消防設(shè)施維護保養(yǎng)、更新及接入城市遠程報警監(jiān)控系統(tǒng)等費用納人大修基金和物業(yè)費支出的項目內(nèi)，解決資金來源的最大的問題。三是發(fā)揮街道、社區(qū)在小區(qū)消防管理中的積極作用，探索以房產(chǎn)行政主管部門牽頭，消防、規(guī)劃、城管、公安、民政等有關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合，街道辦事處屬地管理模式，建立社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司聯(lián)席會議制度、聯(lián)動機制，統(tǒng)籌解決小區(qū)消防的長效管理問題。3.2理清小區(qū)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的消防監(jiān)管職責 對于小區(qū)建筑消防設(shè)施的管理，房產(chǎn)開發(fā)商應將消防驗收合格投人使用的建筑消防設(shè)施管理及時移交物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應負責以后的日常管理；對沒有及時移文

18、的，房產(chǎn)開發(fā)商應自仃目理并維護好所開發(fā)的建筑消防設(shè)施。對于以前建筑的小區(qū)或已列人移交的建筑，消防設(shè)施配備不足或存在嚴重隱患的，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)消防部門的書面整改通知書，向房管部門申請物業(yè)管理維修資金進行整改。房產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)內(nèi)所有建筑自動消防設(shè)施應委托專業(yè)維保單位進行維保，有條件的地區(qū)應接人當?shù)爻鞘谢馂倪h程監(jiān)控系統(tǒng)。3.3提高物業(yè)管理準入門檻的同時加強消防監(jiān)督管理 主要做法有：一是要明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員，通過消防專業(yè)培訓，并把通過消防專業(yè)培訓且取得相應的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。二是房管、規(guī)劃、城管、民政等部門應與消防部

19、門之間建立信息通報制度，把履行消防安全職責情況納人物業(yè)管理規(guī)定，評定成績作為物業(yè)管理企業(yè)是否具備承接物業(yè)管理的工作條件。通過綜合治理，從源頭上把好小區(qū)建筑開發(fā)商的開發(fā)關(guān)、物業(yè)管理企業(yè)管理資格關(guān)。三是要建立物業(yè)管理企業(yè)考核制度。物業(yè)管理企業(yè)應定期根據(jù)消防法、消防監(jiān)督檢查規(guī)定和物業(yè)管理條例等相關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)標準的要求逐項開展自查自評工作，記錄自評情況。住房保障和房屋管理局、公安消防部門應每年根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)自評的情況進行抽查。對于管理不嚴、制度不全、措施不力的，予以通報并依法責令改正，對物業(yè)管理不善、消防安全隱患多的單位應堅決予以撤銷、降低資質(zhì)。3.4進一步提高物業(yè)管理人員的消防管理水平 物業(yè)

20、公司應利用小區(qū)宣傳欄、板報等各種宣傳平臺向業(yè)主普及消防法律法規(guī)知識及常識，增強業(yè)主的消防安全長效管理意識、契約意識和法制意識。同事物業(yè)公司必須在提高從業(yè)人員自身業(yè)務素質(zhì)方面人手，通過招聘一批文化素質(zhì)高、消防業(yè)務知識強的專業(yè)人才，培訓一批消防設(shè)施操作能手，消防宣傳業(yè)務骨干，訓練一批身體素質(zhì)好、滅火技術(shù)嫻熟的保安隊伍，提高物業(yè)管理企業(yè)的消防管理能力和水平。消防部門應加強對物業(yè)服務企業(yè)的消防安全責任人，消防安全管理人，專蒹職消防管理人員，消防控制室的值班、操作人員的消防安全知識培訓力度，提升物業(yè)管理企業(yè)全體員工消防管理專業(yè)水平。3.5完善住宅小區(qū)消防安全隱患3.5.1明確責任，抓好消防安全軟件建設(shè)&

21、#160; 在小區(qū)消防安全管理工作中，政府職能部門應當起領(lǐng)導或主導作用，并要負責規(guī)范各小區(qū)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及消防安全環(huán)境優(yōu)化工作；公安消防部門要負責消防監(jiān)督住宅小區(qū)消防建設(shè)具體指導工作以及組織和協(xié)調(diào)有關(guān)部門制定消防制度和安全措施并執(zhí)行；民政等部門也要各負其職，負責對小區(qū)各項工作的協(xié)調(diào)和指導工作；物業(yè)管理公司是受業(yè)主委員會委托的小區(qū)管理公司，應把與小區(qū)相配套的消防設(shè)施納入到目標管理內(nèi)容中，進行日常的檢查和維護保養(yǎng)，真正做到“隱患自查、風險自擔、責任自負”，小區(qū)的消防安全由小區(qū)的物業(yè)管理公司負責，糾正物業(yè)管理公司職責不明，分工不清的錯誤，逐步建立起政府主導、自我管理、職能部門監(jiān)督和指導、居民參與

22、的消防工作長效機制。 3.5.2嚴格審批，抓好新建小區(qū)車庫規(guī)劃硬件建設(shè) 針對新建住宅小區(qū)停車配套標準低的問題，設(shè)計單位進行小區(qū)規(guī)劃時，要從整體上對小區(qū)進行合理消防規(guī)劃設(shè)計，嚴格按國家有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范進行消防設(shè)計，并報送規(guī)劃、消防等部門進行審查；設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位要各司其職，相互監(jiān)督、密切配合，嚴格按設(shè)計施工圖紙組織施工，把小區(qū)消防規(guī)劃真正落到實處，要求建設(shè)單位按規(guī)定要求配臵車庫（位），同時引導建設(shè)單位用超前眼光合理配臵更多的停車庫（位）。 3.5.3強化治理，抓好物業(yè)企業(yè)火災隱患排查整治 物業(yè)服務企業(yè)要建立逐級防火崗位責任制，上至領(lǐng)導，下至員工，都對消防安全負有相應崗位

23、責任，層層明確責任，建立全方位的監(jiān)督體系，從而建立健全消防安全制度和安全操作制度；要定期組織消防安全檢查，重點檢查住戶在裝修過程中是否擅自更換防火門、存在堵塞消防通道、在樓梯間及走道堆放雜物等現(xiàn)象，檢查小區(qū)在道路、綠化改造過程中有沒有影響消防車道，居民停放車輛時是否占用消防車道等問題；要加強對居民小區(qū)消防重點部位、重點消防設(shè)施日常巡查，禁止擅自挪用、損毀消防設(shè)施的行為，做到發(fā)現(xiàn)隱患立即消除。要每天定時巡視小區(qū)的每個角落，特別是加強對小區(qū)住宅樓梯、通道的消防巡查，確保公共通道暢通，對發(fā)現(xiàn)的火災隱患應及時消除。 3.5.4廣泛宣傳，抓好居民消防安全培訓教育工作  公安消防部門要注重加強消防法制宣傳教育和消防逃生自救教育，使更多的人民群眾了解消防法律法規(guī)和消