論城市拆遷補償

1、論城市拆遷補償一、土地儲藏制度 當前，城市建設用地采用土地儲藏的方式進行歸集， 遷補償多發(fā)生在 土地儲藏的收階段，因此 .要弄清拆遷補償，必須研究土地儲藏。 關土地儲藏的定義，各地法不一，其中比擬代表性的有兩種：種指土 地儲藏機構(gòu)依據(jù)定，將需盤活的土地收回、收予以儲存，并通過期開 發(fā)利用和受政府托預出讓等形式， 盤存量土地資產(chǎn)的行為。 另一種是 政府依照法定程序，用市場機制，按照土地用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃， 對通過購、收回、 置換和征用等方式取的土地進行前期開發(fā)，予以儲 存，以供給和調(diào)控城市各建設用地需求的一種營管理制度。 各地土地購儲藏的運行模式各不一樣， 但都有市場運作的成分、 也有 政行政

2、的因素， 無非是場運作的成分多一些或是政府行政的因素多一 些。各地土地儲藏構(gòu)擔當著雙重角色： 一是政府權(quán)而行使局部行政權(quán)力如 代表政府制定收購備方案等。二是根據(jù)市經(jīng)濟規(guī)那么而行使企業(yè)行為， 根據(jù)土地市場需求收購儲出讓土地等。那么，土地收購儲行為性質(zhì)到底應該是什 ?當前，大致有 :1、行政行 為說， 2、民事行為說自論 ，3、區(qū)分說， 4 經(jīng)濟法律行為說。實 際上，細分行主體在土地儲藏中的角，即可看出土地儲藏本質(zhì)屬性， 土地管部門依職權(quán)做出土地規(guī)劃，適時地儲藏機構(gòu)作為拆遷進行拆 遷，房屋拆遷主管部門對遷事務進行管理， 拆遷人被拆遷人進行補償 協(xié)商。拆補償收購土地是其核心，根土地儲藏的非公益性和拆

3、遷 的民事為性，土地儲藏應為事行為。只不過在整過程中，參與的行政 主多，土地作為商品的特殊性質(zhì)土地市場的特別管， 使得收購過程行 政彩較濃。、關于土地使用權(quán) 土儲藏意味著土地權(quán)屬的變更，從理論上講，土收購是原用地人.土地儲藏機構(gòu)何合理分配土地收益， 從實踐中看， 拆遷補償糾紛也是利 益的分配問，一是雙方的地位是平等。二哪些該補。三是補償標準如 定。下邊將分別進行討。按照統(tǒng)的民法理論， 物權(quán)分為自物權(quán)和物權(quán)。 自物權(quán)是對自己物所享 有的權(quán)利；他物權(quán)是對他人物所享有的權(quán)利。對于他物來講，他物權(quán) 人雖不享有此物的所有權(quán)但依照權(quán)能的劃分， 仍然依法對他人之物享 占有、使用、收益和依處分的權(quán)利。 ?羅馬

4、法以來，一個傳統(tǒng)的基愿 那么是優(yōu)先保護房屋所有人權(quán)利， 是土地所有權(quán)人有義務尊房產(chǎn)權(quán)人的 權(quán)利。 “所有權(quán)人不得自己的行為或任何法損害用益權(quán)人的權(quán)利。種傳統(tǒng)的民法物權(quán)論自羅馬法始已為現(xiàn)代各國民法所采用，在我國 ?民法通那么?中那么表述財產(chǎn)權(quán)和與財產(chǎn)權(quán)有關的產(chǎn)權(quán)。 國有地所有權(quán)包含占有、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四種能。國有土地 使用權(quán)是從國土地所有權(quán)派生出來的一獨立權(quán)能， 指公民、法人或其 組織依照法律規(guī)定，對法占有的國有土地享有利用和取得益的權(quán)利。 按照我國法通那么的規(guī)定，土地使用是一項民事權(quán)利，是一物權(quán)，是一 種他物權(quán)，一種用益物權(quán)。依照我國的土地管理法?等法律、規(guī)的規(guī) 定，可以清楚看出我國現(xiàn)

5、段實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)別離的制 度。私房用地使用權(quán)私房所有權(quán)為前提，也是說地權(quán)隨房權(quán)存在、變 與消滅。 “劃撥土地 也是一審批方式，它并不影響土地使用權(quán)身財產(chǎn) 權(quán)的性質(zhì)。雖土地使用有期限 .但對房屋而，法律對房權(quán)的保護是沒固定期限的， 房屋有多長壽命那么權(quán)有多長期限。因而原那么上說只房屋所有權(quán)存在， 國家就不能收其土地使用權(quán)，所以現(xiàn) “收回土地使用權(quán) 說法不能立 . 房屋產(chǎn)權(quán)土地使用權(quán)的法律確認 城市房產(chǎn)權(quán)人所享有的國土地使用權(quán)的法律依據(jù)， 雖然現(xiàn)行律中未有 集中具體規(guī)定，但在關的法律標準中對這一題還是作出了明確的解 釋。 1990 年 4 月 23 國家土地管理局在最高人民法院?關于城

6、市宅基 地有權(quán)、使用權(quán)問題的復?中指出： 我國 1982 年法規(guī)定城市土地歸 國家所后，公民對原屬于己的城市土地應該自然享使用權(quán)。 1995年 3月 11日國家土地管局在?確定土地所有權(quán)和地使用權(quán)的假設干規(guī)定 中進一步提出： 地使用者經(jīng)國家依法劃、出讓或解放初期接收、用， 或通過依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受地上建筑物等方式使用國有土的，可以 確定其國有土地用權(quán) ，土地公有制之前，過購置房屋土地及租賃土 方式使用私有土地， 土地轉(zhuǎn)為國有后迄今仍續(xù)使用的， 可確定現(xiàn)使用 者的國土地使用權(quán)。 1988年12月 29日重新修訂的?土管理法?第 七條規(guī)定 國有土地和集體所有的土地可以法確定給個人使用 。此可 以

7、看到，有關的法律法規(guī)城市私房產(chǎn)權(quán)人享國有土地使用權(quán)是予以確 的，原那么是明確的。從房地產(chǎn)場購置房屋的房屋所有人雖然當初購置房屋時有直接和國 家簽訂國有土地使用權(quán)讓合同， 但是被拆遷房的開發(fā)商和政府訂立過 合同，列入遷范圍的， 可以視作被拆人通過向開發(fā)商支付價的方式取 得了開發(fā)商在有土地使用權(quán)出讓合同中享的土地使用權(quán)， 土地使用權(quán) 作財產(chǎn)性權(quán)利被轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)人土地使用權(quán)擁有者。二城市土地使用轉(zhuǎn)移收益問題. 首先，由于被拆人合法擁有被拆遷房屋的土地使權(quán)， 被拆遷人就有權(quán) 利獲得土使用權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的收益。 其次，國家將屬被拆遷人的土地使用權(quán)出給拆遷人并從中獲得收， 沒 有法理的依據(jù)被拆遷人作為土地

8、使用權(quán)的權(quán)利人有占有、 按合法的目 的使用國有土的權(quán)利，不受他人干預。地儲藏過程中，一邊無償強收 回，一邊轉(zhuǎn)手向開商出讓，并謀利益，于法無據(jù)，于理不公。國家享 國有土地所有權(quán)， 被拆遷人享國有土地使用權(quán)， 根據(jù)他物權(quán)優(yōu)于物權(quán) 的原理，在合法期限內(nèi)，被拆人的使用權(quán)是可以對抗國家的所有的。 政府在沒有征得被拆遷人同的情況下將土地出給開發(fā)商， 屬于無權(quán)處 分行為如果得不到被拆遷追認，政府和開發(fā)簽訂的土地出讓合同效。 政府從中牟利亦不合法。三、關于強行拆遷 根據(jù)?城市房屋遷管理條例? 以下簡稱?條例?的規(guī)定，房屋拆遷 是指建設單位據(jù)城市規(guī)劃要求和拆遷許可證， 法撤除批準的建設地范 圍內(nèi)的房屋及其他附屬

9、物，對被拆遷人進行補、安置的行為。 屋強行拆遷權(quán)的核在于它的強制力， 它不需被拆遷同意就能夠產(chǎn)生法 律效。由于這項權(quán)力的行使以國家力作為后盾并涉及私人房所有權(quán)的保護，因此，防止該項權(quán)的濫用， 便成為判定拆權(quán)行使合法性的關鍵。一拆遷權(quán)實體合法的一標準 - 社會公共益 前面已經(jīng)論述，房屋拆遷產(chǎn)生的法律后果一是土地權(quán)利流轉(zhuǎn)拆遷人。 而為了判定拆遷是否被濫用， 應領先在法律上設置一標準， 用以評判 一具體的拆遷行為是否合法。項標準就是 公共利益 目前一些地方府對公民房屋強制拆遷中一個常用的理由是個人利益 要服從公共利益 。什么“公共利益 ？“公共益 在律上應該嚴格界定，臺灣區(qū)的有關規(guī)定將公共益列舉為：

10、 鐵路、交通學校、公用設施、國防、教。法國 .日本 .德國也分在有關 法規(guī)中就公共利作出具體規(guī)定，均含所謂 “經(jīng)營城市 的政利行為。 在我國， 共利益 的法律地位在立中得到了確立。首先是?憲法? ， 法第 10 第 3 款規(guī)定 : 國家了公共利益的需要，可以依照法規(guī)定對土 地實行征。其次是?土地管理法? 。該第 2 條第 2款規(guī)定， 國家了 公共利益的需要，可以法對集體所有的土地實征用 ，并同時在第 58 條第 1 款項規(guī)定，國家為公共利益需要使用土地的， 可依法收回國有 土地使用權(quán)。第三是城市房地產(chǎn)管理法?該法第 19 條規(guī)定，在特情 況下，國家可以根據(jù)社會公共利的需要， 依照法律程序前收回

11、出讓土 地使用權(quán)。 第四是城鎮(zhèn)國有土地使用出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。 該條例第 42 條規(guī)定，在特殊況下，國家根據(jù)社會公共利益的需，可以依法收 回土地使用權(quán)。然，從憲法、法律到政法規(guī)， 社會公共利益 都成了 征用土地、收回地的前提條件，并且在概念使上都是一致的。 ?城市 有房屋管理條例?第 4 條規(guī)定: 城市私有房屋因國家建設需要用拆遷 時，建設單位應當給予房所有人合理的補償 何謂國家建設 1999 年 1 月 1 日前施行的 ?土地管理? 列專章規(guī)定 國建設用地 ，在 第 21條中對 國建設 作這樣的限定， 國家為了進行經(jīng)濟文化、國防 建設以及興辦社會公共業(yè) ，并在第 22 條中進一步詮 :國家進

12、行經(jīng)濟、 文化、防建設以及興辦社會公共事業(yè)的設工程， 只能是列入固定資產(chǎn) 資方案或者按照規(guī)定準建設的國家建設工程。 然，在房屋拆遷立法上， 這一立法旨卻悄然發(fā)生著變化。 ?城市房屋拆遷管理例? 第 2 條規(guī)定: 在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上實施房屋拆遷， 并要對被拆遷人補償、 安置 的，適用條例 。事實上，條例就未對拆遷行為本身的合法性出任何 規(guī)定，并給公權(quán)入私權(quán)留下缺口 .按上位法優(yōu)先原那么，公共利益應按 地法規(guī)定界，土地法第 54 條規(guī)定可以土地撥的事業(yè)才能構(gòu)成公共利、人益.二強拆公民合法私有房屋法可依 拆遷是公法為， 公權(quán)介入私權(quán)要有充足的由。 政府之所以有權(quán)征用土 地和老姓的房屋，不是基于它

13、的地所有權(quán)，而是基于主權(quán)行。所以， 政府征用土地須是與主權(quán)行為有關的公共利，而不應是經(jīng)濟目的。 目前全國各強制拆遷公民合法私有房屋要依據(jù)是國務院制訂的 ?城市 房拆遷管理條例?，它不能有遏止和解決房屋拆遷糾紛，反而是演愈 烈.這只能讓人得出這樣的論： 2001年修訂的城市房屋拆遷管理條例? 存在問！首先，該定違憲。 ?中華人民共和憲法?第 13 條規(guī)定： “國家保公民 的合法的收入、 儲、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有 ，第 39條規(guī)定：“中 華民共和國公民的住宅不受侵犯。禁非法搜查或者非法侵公民的住 宅。住宅不受侵是公民享有的根本權(quán)利，關系到公的生命是否有保 障，活是否安定，攸關公民的生存，公民的

14、生存權(quán)和根本權(quán)。因此， 在憲法中加以規(guī)定和護，任何人不得隨意剝奪。按照?法法?規(guī)定， 涉及對民事根本權(quán)利財產(chǎn)權(quán)利的調(diào)整只能由根本法律調(diào)。 而根據(jù)?憲 法?第 62 條之規(guī)定，根本法的制訂主體只能為全國人代表大會。由 此看來，?條例?有關強制拆遷的規(guī)定是立法權(quán)嚴重越位，甚至是濫 用。其次，拆遷人和被拆遷人立補償安置協(xié)議是事行為， 行政機關無權(quán)強 一方接受協(xié)議。 在補安置協(xié)議的訂立過程中， 拆遷人被拆遷人是平等 的民事主體，兩者當在自愿、公平、等價有償、誠信用的根底上訂立 協(xié)議不受任何單位和個人的非法預。 拆遷人對被拆遷人進行償， 其實 質(zhì)是對拆遷人被房屋及土地使用權(quán)的購置， 帶有顯的交易性質(zhì)， 應該 在雙方合意根底上簽訂合同。 即使雙達不成協(xié)議， 也是當事人自己事， 可以雙方協(xié)商決，不需要行政機關干預。 行政機關介入補償同的簽訂， 是公權(quán)向私權(quán)的張，違背了 “意思自治 ，“契約由的私法根本原那么。 因此?條例?的關于訴訟不停拆遷的規(guī)定應當廢止，