XXXX年8月福建龍山古鎮(zhèn)商業(yè)項目操作模式思考

1、龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)商業(yè)項目操作模式思路建議商業(yè)項目操作模式思路建議Long Shan Gu Zhen commercial projects operating mode ideas Suggestions 2013/08/05謹(jǐn)呈德海置業(yè)德海德海龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)古風(fēng)古韻，合縱連橫，龍山古鎮(zhèn)融合了秦文化的堅強(qiáng)率直和楚文化的進(jìn)取不屈，以典雅尊貴的姿態(tài)，橫貫商洛。內(nèi)涵解析內(nèi)涵解析 秦文化是秦氏宗族文化進(jìn)化和社會歷史發(fā)展的臻寶。秦國地處西戎，長期經(jīng)受社會秦文化是秦氏宗族文化進(jìn)化和社會歷史發(fā)展的臻寶。秦國地處西戎，長期經(jīng)受社會環(huán)境與戰(zhàn)爭洗禮，受到西北少數(shù)民族的影響；秦族人性格質(zhì)樸、率直，性情堅強(qiáng)彪悍，環(huán)

2、境與戰(zhàn)爭洗禮，受到西北少數(shù)民族的影響；秦族人性格質(zhì)樸、率直，性情堅強(qiáng)彪悍，做事敢作敢為，在艱苦的環(huán)境中善于嬗變和進(jìn)取。那些人文因素，體現(xiàn)做事敢作敢為，在艱苦的環(huán)境中善于嬗變和進(jìn)取。那些人文因素，體現(xiàn)秦文化注重實(shí)效秦文化注重實(shí)效，講求功利，勇于創(chuàng)造；為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，善于策劃，精于組織，遵循法則，追求大和，講求功利，勇于創(chuàng)造；為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，善于策劃，精于組織，遵循法則，追求大和，并能夠堅定不移地勇往直前，不容任何困難和力量的阻擋并能夠堅定不移地勇往直前，不容任何困難和力量的阻擋。作為秦文化當(dāng)中的區(qū)域文化。作為秦文化當(dāng)中的區(qū)域文化，楚文化也有自己的鮮明特色，它有濃厚的，楚文化也有自己的鮮明特色，它有濃

3、厚的浪漫主義情調(diào)和神話色彩，崇尚自由，富有浪漫主義情調(diào)和神話色彩，崇尚自由，富有激情，善于想像，善歌好舞，但也信鬼好祠，重神厚巫，原始文化的味道甚濃激情，善于想像，善歌好舞，但也信鬼好祠，重神厚巫，原始文化的味道甚濃。兩者集。兩者集合合“尚義豪情尚義豪情”為主題的船幫文化，共同演繹出一個充滿文化內(nèi)涵、歷史底蘊(yùn)的龍山古為主題的船幫文化，共同演繹出一個充滿文化內(nèi)涵、歷史底蘊(yùn)的龍山古鎮(zhèn)。鎮(zhèn)。CHAPTER.1 CHAPTER.1 目標(biāo)分解目標(biāo)分解CHAPTER.2 CHAPTER.2 項目定位項目定位CHAPTER.3 CHAPTER.3 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃CHAPTER.4 CHAPTER.4 商業(yè)

4、銷售的四大模式商業(yè)銷售的四大模式體系體系目錄目錄 前 言n以目標(biāo)為導(dǎo)向以目標(biāo)為導(dǎo)向n策略的運(yùn)用手段策略的運(yùn)用手段n具體化每一步工作程序具體化每一步工作程序 1.1.財務(wù)目標(biāo)財務(wù)目標(biāo) 2.2.企業(yè)目標(biāo)企業(yè)目標(biāo) 3.3.項目目標(biāo)項目目標(biāo)目標(biāo)解讀目標(biāo)解讀 第一部分一、目標(biāo)解讀一、目標(biāo)解讀 財務(wù)目標(biāo)財務(wù)目標(biāo)第一部分1 1、財務(wù)目標(biāo)界定、財務(wù)目標(biāo)界定 項目總體量項目總體量 x x 項目銷售單價項目銷售單價 = = 項目財務(wù)目標(biāo)項目財務(wù)目標(biāo) 約約4 4萬平方米萬平方米x8000 x8000元元/ /平方米平方米=3.2=3.2億元億元2 2、銷售周期界定、銷售周期界定 項目銷售周期項目銷售周期1818個月

5、個月第一部分1 1、確立企業(yè)更高的市場占位；、確立企業(yè)更高的市場占位；2 2、通過項目的優(yōu)化組合，從而完成項目品牌到企業(yè)、通過項目的優(yōu)化組合，從而完成項目品牌到企業(yè) 品牌的進(jìn)化！品牌的進(jìn)化！3 3、通過前期招商性融資，完成一定的現(xiàn)金流；、通過前期招商性融資，完成一定的現(xiàn)金流；4 4、通過招商而帶動的銷售行為完成項目的資金流。、通過招商而帶動的銷售行為完成項目的資金流。二、目標(biāo)解讀二、目標(biāo)解讀 企業(yè)目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)第一部分確立本項目確立本項目在商洛核心商業(yè)圈內(nèi)的財富新坐標(biāo)在商洛核心商業(yè)圈內(nèi)的財富新坐標(biāo)三、目標(biāo)解讀三、目標(biāo)解讀 項目目標(biāo)項目目標(biāo)體系目錄CHAPTER.1 CHAPTER.1 目標(biāo)分解目

6、標(biāo)分解CHAPTER.2 CHAPTER.2 項目定位項目定位CHAPTER.3 CHAPTER.3 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃CHAPTER.4 CHAPTER.4 商業(yè)銷售的四大模式商業(yè)銷售的四大模式項目定位項目定位第二部分 1 1、定位解析、定位解析n 解讀：分析項目的核心價值體系與項目核心競爭力解讀：分析項目的核心價值體系與項目核心競爭力 2 2、區(qū)位解析、區(qū)位解析n解讀：區(qū)域空白與機(jī)會的把握解讀：區(qū)域空白與機(jī)會的把握 3 3、屬性解析、屬性解析n解讀：項目整體屬性定義與物業(yè)形態(tài)界定解析解讀：項目整體屬性定義與物業(yè)形態(tài)界定解析定位解析定位解析項目戰(zhàn)略總體定位關(guān)聯(lián)思考項目戰(zhàn)略總體定位關(guān)聯(lián)思考1 1

7、、“秦楚圣境秦楚圣境”的文化品牌集群打造的戰(zhàn)略策略，對龍山古鎮(zhèn)項目的政策的文化品牌集群打造的戰(zhàn)略策略，對龍山古鎮(zhèn)項目的政策面影響面影響2 2、“文化文化MALLMALL”項目戰(zhàn)略定位的不可顛覆性項目戰(zhàn)略定位的不可顛覆性3 3、創(chuàng)新性的演繹項目戰(zhàn)略定位是策劃工作的軸心、創(chuàng)新性的演繹項目戰(zhàn)略定位是策劃工作的軸心4 4、關(guān)注區(qū)域環(huán)境、關(guān)注區(qū)域環(huán)境( (行業(yè)行業(yè)) )影響因素、項目戰(zhàn)略主題規(guī)劃模式、銷售（招商引影響因素、項目戰(zhàn)略主題規(guī)劃模式、銷售（招商引資）模式是整體策劃工作的基礎(chǔ)思考資）模式是整體策劃工作的基礎(chǔ)思考定位解析戰(zhàn)略定位依據(jù)戰(zhàn)略定位依據(jù)1 1、順應(yīng)商洛丹江沿岸區(qū)域新造城運(yùn)動的發(fā)展走勢、順應(yīng)

8、商洛丹江沿岸區(qū)域新造城運(yùn)動的發(fā)展走勢 五千載古都風(fēng)范看五千載古都風(fēng)范看商洛鶴城商洛鶴城，新主題文化風(fēng)彩看，新主題文化風(fēng)彩看秦楚圣境秦楚圣境2 2、項目強(qiáng)勢占位的引擎力、項目強(qiáng)勢占位的引擎力 樹立樹立秦楚和船幫文化秦楚和船幫文化主題娛樂項目的主題娛樂項目的MALLMALL形象，引導(dǎo)新都市文化娛樂形象，引導(dǎo)新都市文化娛樂“全時空全時空”概念概念，形成唯一性市場形象和印象形成唯一性市場形象和印象3 3、充分利用自身位置優(yōu)勢、充分利用自身位置優(yōu)勢 地處商州腹地南北接地處商州腹地南北接G312G312國道與江濱北路，坐擁南秦河國道與江濱北路，坐擁南秦河- -丹江沿線牽引力，丹江沿線牽引力，“東龍山東龍山

9、雙塔、凈懸寺雙塔、凈懸寺”的貫穿軸線，古風(fēng)文脈相接的貫穿軸線，古風(fēng)文脈相接4 4、秦楚圣境的品牌項目群的文化感召力、秦楚圣境的品牌項目群的文化感召力 一座文化新城，一座集旅游文化、休閑文化、娛樂文化、商業(yè)文化等于一體的復(fù)合一座文化新城，一座集旅游文化、休閑文化、娛樂文化、商業(yè)文化等于一體的復(fù)合式文化式文化MALLMALL新城，吸引世人矚目。新城，吸引世人矚目。5 5、項目自身建筑規(guī)劃要求、項目自身建筑規(guī)劃要求 高規(guī)劃起點(diǎn)、秦楚和船幫文化特征、大都市靠攏的市場視野、差異化的業(yè)態(tài)創(chuàng)新等。高規(guī)劃起點(diǎn)、秦楚和船幫文化特征、大都市靠攏的市場視野、差異化的業(yè)態(tài)創(chuàng)新等。針對本項目的規(guī)模、規(guī)劃、地域等優(yōu)勢，有

10、以下針對本項目的規(guī)模、規(guī)劃、地域等優(yōu)勢，有以下3 3種定位方式作為戰(zhàn)略延展：種定位方式作為戰(zhàn)略延展：1 1、以開發(fā)理念為核心（如萬科的、以開發(fā)理念為核心（如萬科的“建筑無限生活建筑無限生活”等）等）2 2、以開發(fā)背景和戰(zhàn)略目標(biāo)為核心、以開發(fā)背景和戰(zhàn)略目標(biāo)為核心3 3、以體驗娛樂方式為核心（如廣州正佳廣場的、以體驗娛樂方式為核心（如廣州正佳廣場的“體驗式主題購物樂園體驗式主題購物樂園”）定位戰(zhàn)略延展思考定位戰(zhàn)略延展思考結(jié)合項目綜合因素，以塑造結(jié)合項目綜合因素，以塑造“商洛秦楚和船幫文化主題娛樂商業(yè)商洛秦楚和船幫文化主題娛樂商業(yè)”第一品牌項目為戰(zhàn)略目標(biāo)，第一品牌項目為戰(zhàn)略目標(biāo)，依托南秦河依托南秦河

11、- -丹江沿岸建設(shè)開發(fā)迅猛勢頭為核心市場支持力，開拓商洛新文化主題的丹江沿岸建設(shè)開發(fā)迅猛勢頭為核心市場支持力，開拓商洛新文化主題的“全時空假日全時空假日（娛樂）（娛樂）”項目之先河，建立商洛新時代的文化娛樂項目新標(biāo)桿。項目之先河，建立商洛新時代的文化娛樂項目新標(biāo)桿。定位戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略本項目作為商洛新文化娛樂模式的奠基之作，其戰(zhàn)略意義對于本項目作為商洛新文化娛樂模式的奠基之作，其戰(zhàn)略意義對于“秦楚圣境秦楚圣境”的文化品牌發(fā)展舉足輕重，因此建立區(qū)域競爭格局的戰(zhàn)的文化品牌發(fā)展舉足輕重，因此建立區(qū)域競爭格局的戰(zhàn)略位置尤為重要，在以上略位置尤為重要，在以上3 3種定位語延展上，我們認(rèn)為以開發(fā)背景和戰(zhàn)種定位

12、語延展上，我們認(rèn)為以開發(fā)背景和戰(zhàn)略目標(biāo)為核心的表現(xiàn)方式更符合本項目的市場發(fā)展戰(zhàn)略。略目標(biāo)為核心的表現(xiàn)方式更符合本項目的市場發(fā)展戰(zhàn)略。項目戰(zhàn)略概念描述商洛最大的復(fù)合式文化商洛最大的復(fù)合式文化MALLMALL秦楚和船幫文化娛樂天地為主題的歡樂王國現(xiàn)代的商業(yè)發(fā)展已呈現(xiàn)出現(xiàn)代的商業(yè)發(fā)展已呈現(xiàn)出“購物娛樂化購物娛樂化”、“消費(fèi)文化化消費(fèi)文化化”、“體驗景觀體驗景觀化化”的需求趨勢，我們正是依據(jù)項目區(qū)位大屬性及現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的大趨勢，來規(guī)的需求趨勢，我們正是依據(jù)項目區(qū)位大屬性及現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的大趨勢，來規(guī)劃一個全新的項目定位概念詞。劃一個全新的項目定位概念詞。項目定位語【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn) 】 全時空全時空文化

13、假日文化假日MALLMALL“全時空全時空”從時間、空間的多維角度，表現(xiàn)從時間、空間的多維角度，表現(xiàn)【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目項目2424小時的商業(yè)氛圍及歷史文脈延小時的商業(yè)氛圍及歷史文脈延續(xù)至今的商業(yè)文化氣質(zhì)，遐想空間無限；續(xù)至今的商業(yè)文化氣質(zhì)，遐想空間無限；釋義“文化假日文化假日MALLMALL”從項目秦楚和船幫文化的演繹傳承中，找到今天人們崇尚的購物娛從項目秦楚和船幫文化的演繹傳承中，找到今天人們崇尚的購物娛樂化的假日情節(jié)，商業(yè)的誘因與歷史文化交融、娛樂的需求與假日情節(jié)碰撞，這正是樂化的假日情節(jié)，商業(yè)的誘因與歷史文化交融、娛樂的需求與假日情節(jié)碰撞，這正是【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目的神韻所在。

14、項目的神韻所在。目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位就目標(biāo)消費(fèi)群的區(qū)域來源定位而言，鑒于項目業(yè)態(tài)的豐富性和多樣性以及在當(dāng)?shù)貋碚f大體就目標(biāo)消費(fèi)群的區(qū)域來源定位而言，鑒于項目業(yè)態(tài)的豐富性和多樣性以及在當(dāng)?shù)貋碚f大體量的建筑規(guī)模，顯然僅靠周邊地區(qū)不足以支撐，量的建筑規(guī)模，顯然僅靠周邊地區(qū)不足以支撐，【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】的消費(fèi)客群定位不應(yīng)僅僅局限于當(dāng)?shù)南M(fèi)客群定位不應(yīng)僅僅局限于當(dāng)?shù)?，商洛龐大的旅游人口也?yīng)重點(diǎn)考慮，還應(yīng)放大至整個陜西地區(qū)，乃至周邊各省區(qū)。地，商洛龐大的旅游人口也應(yīng)重點(diǎn)考慮，還應(yīng)放大至整個陜西地區(qū)，乃至周邊各省區(qū)。就目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)檔次而言，就目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)檔次而言，【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目的客層定位也

15、應(yīng)項目的客層定位也應(yīng)覆蓋全客層覆蓋全客層，對游客需重，對游客需重點(diǎn)關(guān)注。整體消費(fèi)群以中間階層的游客與市民為主。點(diǎn)關(guān)注。整體消費(fèi)群以中間階層的游客與市民為主。項目功能定位項目功能定位【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目是一個以秦楚和船幫文化、旅游資源為依托的，集餐飲購物、康體休閑項目是一個以秦楚和船幫文化、旅游資源為依托的，集餐飲購物、康體休閑娛樂、旅游觀光、文化展示與體驗融為一體的，打破傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)劃和時空概念、提供多方位消費(fèi)娛樂、旅游觀光、文化展示與體驗融為一體的，打破傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)劃和時空概念、提供多方位消費(fèi)機(jī)會的機(jī)會的“全時空文化假日全時空文化假日MallMall”。其主要功能為其主要功能為文化展示與體驗

16、文化展示與體驗/ /娛樂娛樂，支撐功能為餐飲購物，支撐功能為餐飲購物/ /康體休閑，外圍功能為旅游觀康體休閑，外圍功能為旅游觀光。光。項目形象定位項目形象定位【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】是以秦楚和船幫文化為導(dǎo)向，商洛第一個以餐飲是以秦楚和船幫文化為導(dǎo)向，商洛第一個以餐飲/ /娛樂娛樂/ /康體康體/ /購物購物/ /旅業(yè)旅業(yè)/ /文化為載體，面向陜西文化為載體，面向陜西/ /面向大眾的，開放的面向大眾的，開放的/ /現(xiàn)代的現(xiàn)代的/ /商業(yè)的文化商業(yè)的文化MallMall?！君埳焦沛?zhèn)龍山古鎮(zhèn)】是一座是一座不夜之城不夜之城/ /歡樂之城歡樂之城/ /文化商業(yè)體驗之城。文化商業(yè)體驗之城。項目建筑風(fēng)格定位項目

17、建筑風(fēng)格定位【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】的建筑除了尊重的建筑除了尊重“秦楚和船幫文化主題秦楚和船幫文化主題”的基本定位外，更應(yīng)考的基本定位外，更應(yīng)考慮將秦楚和船幫文化從秦楚代建筑提升到慮將秦楚和船幫文化從秦楚代建筑提升到“全秦楚即秦楚人文化全秦楚即秦楚人文化”的高度的高度, ,使其具使其具有強(qiáng)烈時代精神，與一般的仿秦楚建筑有所區(qū)別，形成獨(dú)具特色的風(fēng)格，并成為一個有強(qiáng)烈時代精神，與一般的仿秦楚建筑有所區(qū)別，形成獨(dú)具特色的風(fēng)格，并成為一個“當(dāng)代商洛當(dāng)代商洛”新的人文景觀。同時，也因此更與現(xiàn)代休閑消費(fèi)新的人文景觀。同時，也因此更與現(xiàn)代休閑消費(fèi)/ /文化的體驗性文化的體驗性/ /觀光度觀光度假式商業(yè)經(jīng)營相協(xié)調(diào)

18、。假式商業(yè)經(jīng)營相協(xié)調(diào)?！君埳焦沛?zhèn)龍山古鎮(zhèn)】以以“盛秦楚和船幫文化盛秦楚和船幫文化”為主題，建筑風(fēng)格以新秦楚式建筑風(fēng)格為為主題，建筑風(fēng)格以新秦楚式建筑風(fēng)格為主，內(nèi)部結(jié)合現(xiàn)代商場需要的科技感和時代感的現(xiàn)代裝修，配合正確比例的古典分割，主，內(nèi)部結(jié)合現(xiàn)代商場需要的科技感和時代感的現(xiàn)代裝修，配合正確比例的古典分割，展現(xiàn)出現(xiàn)代秦楚風(fēng)，形成一種歷史的延續(xù)性，也昭示著時空的超越。展現(xiàn)出現(xiàn)代秦楚風(fēng)，形成一種歷史的延續(xù)性，也昭示著時空的超越。結(jié)論：結(jié)論： 【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目是項目是文化地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)文化地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)的復(fù)合物，是歷史文脈商業(yè)與現(xiàn)代的復(fù)合物，是歷史文脈商業(yè)與現(xiàn)代旅游娛樂業(yè)的

19、復(fù)合體，其蘊(yùn)育的旅游娛樂業(yè)的復(fù)合體，其蘊(yùn)育的文化傳承感悟、旅游景觀休閑、購物體驗娛樂文化傳承感悟、旅游景觀休閑、購物體驗娛樂等等創(chuàng)新商業(yè)元素，等等創(chuàng)新商業(yè)元素，都在重新組構(gòu)成為新項目業(yè)態(tài)、新消費(fèi)誘因。都在重新組構(gòu)成為新項目業(yè)態(tài)、新消費(fèi)誘因。“秦楚文化秦楚文化Mall”Mall”是是點(diǎn)亮城市中心區(qū)的關(guān)鍵點(diǎn)亮城市中心區(qū)的關(guān)鍵區(qū)位解析項目區(qū)位項目區(qū)位西接劉灣丹江西接劉灣丹江大橋；南臨南大橋；南臨南秦河大橋；北秦河大橋；北過丹江與濱江過丹江與濱江北路隔江相望，北路隔江相望，幾條重要干線幾條重要干線呈呈“區(qū)區(qū)”字型字型環(huán)繞本案，形環(huán)繞本案，形成了得天獨(dú)厚成了得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢，的交通優(yōu)勢，丹江橫繞也使丹

20、江橫繞也使其具備了優(yōu)秀其具備了優(yōu)秀的旅游資源與的旅游資源與自然資源。自然資源。本案項目四至項目東：商洛職業(yè)技術(shù)學(xué)院、東龍山村項目北：東龍山、凈懸寺、新潮駕校訓(xùn)練基地項目西北：嘉園國際城社區(qū)項目西：東方威尼斯水城SWOT 分析分析S-優(yōu)勢優(yōu)勢l占據(jù)待發(fā)展地段位于城市主干道l具有獨(dú)特而別致的建筑風(fēng)格l占據(jù)較有利的旅游自然資源W-劣勢劣勢l占據(jù)待發(fā)展地段周邊商業(yè)形態(tài)處于低端培育商圈期，中、高端商業(yè)成長需要較長的培養(yǎng)周期O-機(jī)會機(jī)會l商洛市場缺失綜合性中高端商業(yè)l多業(yè)態(tài)的商業(yè)搭配對本項目的支持l新國五條帶給商業(yè)地產(chǎn)有利市場變化T-威脅威脅l商洛現(xiàn)有成熟商圈帶來的競爭威脅l周邊村落改造速度對本項目的中后

21、期影響區(qū)位優(yōu)勢顯著區(qū)位優(yōu)勢顯著-高速公路出口、占據(jù)高速公路出口、占據(jù)旅游自然資源旅游自然資源區(qū)位優(yōu)勢特點(diǎn)解析區(qū)位優(yōu)勢特點(diǎn)解析打造商洛市旅游中央樞紐打造商洛市旅游中央樞紐+ +國際港國際港+ +服務(wù)中心服務(wù)中心+ +商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體形成原因：形成原因：1.1.多數(shù)自然景觀內(nèi)并不具有配套多數(shù)自然景觀內(nèi)并不具有配套娛樂購物設(shè)施，且僅有的村級配娛樂購物設(shè)施，且僅有的村級配套缺乏管理，存在坐地起價、宰套缺乏管理，存在坐地起價、宰客等現(xiàn)象?？偷痊F(xiàn)象。2.2. 食宿地點(diǎn)分布不均，且距離旅食宿地點(diǎn)分布不均，且距離旅游區(qū)較遠(yuǎn)，沒有一站式的飲食酒游區(qū)較遠(yuǎn)，沒有一站式的飲食酒店服務(wù)。店服務(wù)。3.3.缺乏旅游服務(wù)

22、中心機(jī)構(gòu)，自駕缺乏旅游服務(wù)中心機(jī)構(gòu)，自駕旅行無法把握路線、旅行計劃。旅行無法把握路線、旅行計劃。異地旅游三大障礙異地旅游三大障礙解決方案：解決方案： 龍山古鎮(zhèn)作為旅游國際港、中央樞紐要起到多景點(diǎn)交互式服務(wù)中心的作龍山古鎮(zhèn)作為旅游國際港、中央樞紐要起到多景點(diǎn)交互式服務(wù)中心的作用，分別配備大型購物廣場及娛樂康體消費(fèi)場所、大型連鎖餐飲及酒店、導(dǎo)用，分別配備大型購物廣場及娛樂康體消費(fèi)場所、大型連鎖餐飲及酒店、導(dǎo)游、游客服務(wù)中心此類設(shè)施，以解決和滿足客戶的消費(fèi)需求、食宿需求以及游、游客服務(wù)中心此類設(shè)施，以解決和滿足客戶的消費(fèi)需求、食宿需求以及旅行規(guī)劃需求。旅行規(guī)劃需求。論本案旅游中央樞紐的構(gòu)建與培養(yǎng)論本

23、案旅游中央樞紐的構(gòu)建與培養(yǎng) 旅游做為商洛市支柱產(chǎn)業(yè)，多年來維持著商洛市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的和諧穩(wěn)定，但多旅游做為商洛市支柱產(chǎn)業(yè)，多年來維持著商洛市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的和諧穩(wěn)定，但多年來諸如年來諸如“農(nóng)家樂農(nóng)家樂”、“景點(diǎn)度假景點(diǎn)度假”、“原生態(tài)園林山水原生態(tài)園林山水”此類舊旅游模塊已經(jīng)此類舊旅游模塊已經(jīng)無無法滿足大部分游客需求。法滿足大部分游客需求。商洛市的招牌景點(diǎn)如仙鵝湖、柞水溶洞、丹江漂流、東龍商洛市的招牌景點(diǎn)如仙鵝湖、柞水溶洞、丹江漂流、東龍山等都屬于自然生態(tài)景觀；而賣點(diǎn)也是山等都屬于自然生態(tài)景觀；而賣點(diǎn)也是“回歸大自然回歸大自然”的返璞歸真之美。的返璞歸真之美。但現(xiàn)代人但現(xiàn)代人的生活中，對大自然風(fēng)光的審美

24、是所需求的，更重要的需求仍然是現(xiàn)代化的購物休的生活中，對大自然風(fēng)光的審美是所需求的，更重要的需求仍然是現(xiàn)代化的購物休閑、娛樂康體閑、娛樂康體。而景觀中只能看山水，食品消費(fèi)及旅游紀(jì)念品質(zhì)量差、價格貴成為。而景觀中只能看山水，食品消費(fèi)及旅游紀(jì)念品質(zhì)量差、價格貴成為了多數(shù)人旅游時遇到的窘境。且多數(shù)自駕旅游客戶在陌生城市不能合理規(guī)劃旅游線了多數(shù)人旅游時遇到的窘境。且多數(shù)自駕旅游客戶在陌生城市不能合理規(guī)劃旅游線路、衣食住行都成為異地旅行的障礙。所以本案提出的路、衣食住行都成為異地旅行的障礙。所以本案提出的“商洛旅游中商洛旅游中央樞紐央樞紐”的切的切入點(diǎn)從外來旅游人口發(fā)起。入點(diǎn)從外來旅游人口發(fā)起。 商洛市

25、隨著商業(yè)經(jīng)濟(jì)的商洛市隨著商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來在市區(qū)內(nèi)涌發(fā)展，近年來在市區(qū)內(nèi)涌現(xiàn)出一部分比較具有規(guī)?，F(xiàn)出一部分比較具有規(guī)模的商業(yè)購物中心，如晨光的商業(yè)購物中心，如晨光廣場、天元購物廣場等，廣場、天元購物廣場等，龍山古鎮(zhèn)作為旅游中央樞龍山古鎮(zhèn)作為旅游中央樞紐，搶占外來旅游客戶資紐，搶占外來旅游客戶資源與第二階段的本地消費(fèi)源與第二階段的本地消費(fèi)者資源，區(qū)別于其他本地者資源，區(qū)別于其他本地商業(yè)項目，具備以下條件商業(yè)項目，具備以下條件優(yōu)勢：優(yōu)勢：論本案旅游中央樞紐的區(qū)位優(yōu)勢及資源整合論本案旅游中央樞紐的區(qū)位優(yōu)勢及資源整合論本案旅游中央樞紐的區(qū)位優(yōu)勢及區(qū)域發(fā)展論本案旅游中央樞紐的區(qū)位優(yōu)勢及區(qū)域發(fā)展參考城

26、市參考城市大連大連浪漫之都大連作為我國的旅游浪漫之都大連作為我國的旅游模范城市，同樣經(jīng)歷一系列變模范城市，同樣經(jīng)歷一系列變革，由早期的歷史人文、海濱革，由早期的歷史人文、海濱度假村為賣點(diǎn)吸引游客，過渡度假村為賣點(diǎn)吸引游客，過渡到現(xiàn)在的國際化金融貿(mào)易中心到現(xiàn)在的國際化金融貿(mào)易中心旅游度假區(qū)。大連的過去便是旅游度假區(qū)。大連的過去便是商洛的現(xiàn)在，而大連的如今也商洛的現(xiàn)在，而大連的如今也是商洛城市旅游業(yè)發(fā)展應(yīng)該參是商洛城市旅游業(yè)發(fā)展應(yīng)該參照的模板。照的模板。在在“文化商貿(mào)區(qū)文化商貿(mào)區(qū)”的定義范疇內(nèi)，依據(jù)對的定義范疇內(nèi)，依據(jù)對【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目屬性深度分析，我們提出以項目屬性深度分析，我們提出以“

27、全全時空時空”概念，來闡明項目的概念，來闡明項目的歷史文脈傳承歷史文脈傳承感及項目商業(yè)屬性需求的感及項目商業(yè)屬性需求的現(xiàn)代時尚感現(xiàn)代時尚感。并以獨(dú)特的時空概念，并以獨(dú)特的時空概念，“融古托今融古托今”，創(chuàng)造無限的想象意境。以，創(chuàng)造無限的想象意境。以“文化假日文化假日MALLMALL”概念來鎖定概念來鎖定【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目的文化商業(yè)屬性。項目的文化商業(yè)屬性。屬性解析【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】物業(yè)屬性特征物業(yè)屬性特征1 1、旅游地產(chǎn)特征、旅游地產(chǎn)特征 以多種旅游資源為依托和基礎(chǔ)，以通過旅游項目的嫁接與融合，共同構(gòu)成一個旅居結(jié)合的、以多種旅游資源為依托和基礎(chǔ)，以通過旅游項目的嫁接與融合，共同構(gòu)成一個

28、旅居結(jié)合的、融旅游、休閑、度假、居住等多種功能于一體的大型旅游休閑空間。融旅游、休閑、度假、居住等多種功能于一體的大型旅游休閑空間。2 2、商業(yè)地產(chǎn)特征、商業(yè)地產(chǎn)特征商業(yè)地產(chǎn)最顯著的特征是經(jīng)營決定價值商業(yè)地產(chǎn)最顯著的特征是經(jīng)營決定價值投資者投資商業(yè)物業(yè)，其收益包括租金收益和升投資者投資商業(yè)物業(yè)，其收益包括租金收益和升值收益兩個基本構(gòu)成。商業(yè)地產(chǎn)的價值除地段、品質(zhì)、成本等基本要素外，其商業(yè)內(nèi)容的含值收益兩個基本構(gòu)成。商業(yè)地產(chǎn)的價值除地段、品質(zhì)、成本等基本要素外，其商業(yè)內(nèi)容的含量、經(jīng)營優(yōu)劣的結(jié)果、對資金源頭的吸引等都是其項目成敗與否的關(guān)鍵指數(shù)。量、經(jīng)營優(yōu)劣的結(jié)果、對資金源頭的吸引等都是其項目成敗與

29、否的關(guān)鍵指數(shù)。3 3、文化地產(chǎn)特征、文化地產(chǎn)特征 文化地產(chǎn)就是將文化融入建筑，讓城市建筑融入到城市文化中去。文化地產(chǎn)就是將文化融入建筑，讓城市建筑融入到城市文化中去。 文化的體現(xiàn)不僅僅在建筑本身，它是企業(yè)與建筑、企業(yè)與消費(fèi)者、建筑與消費(fèi)者的互動，文化的體現(xiàn)不僅僅在建筑本身，它是企業(yè)與建筑、企業(yè)與消費(fèi)者、建筑與消費(fèi)者的互動，種種互動的橋梁就是文化，這種文化不能只注重形式，必須要有具體內(nèi)容來體現(xiàn)。文化地產(chǎn)種種互動的橋梁就是文化，這種文化不能只注重形式，必須要有具體內(nèi)容來體現(xiàn)。文化地產(chǎn)不僅體現(xiàn)在建筑形式上，更在于文化氛圍的營造。不僅體現(xiàn)在建筑形式上，更在于文化氛圍的營造。【龍山古鎮(zhèn)】文化旅游商業(yè)特征

30、分析 其中，魂統(tǒng)領(lǐng)貫穿整體，通過建筑、商業(yè)表達(dá)文化底韻；旅游是引力，針對歷史文脈的演繹，其中，魂統(tǒng)領(lǐng)貫穿整體，通過建筑、商業(yè)表達(dá)文化底韻；旅游是引力，針對歷史文脈的演繹，吸引世人觀顧；建筑則起到營造商業(yè)活動空間，調(diào)動消費(fèi)潛在消費(fèi)欲望，發(fā)掘綜合旅游商業(yè)價值，吸引世人觀顧；建筑則起到營造商業(yè)活動空間，調(diào)動消費(fèi)潛在消費(fèi)欲望，發(fā)掘綜合旅游商業(yè)價值，同時兼顧其游逛、娛樂、聚會等方面的行為要求；而商業(yè)，則是滿足消費(fèi)需求和實(shí)現(xiàn)投資價值的同時兼顧其游逛、娛樂、聚會等方面的行為要求；而商業(yè)，則是滿足消費(fèi)需求和實(shí)現(xiàn)投資價值的核心，商業(yè)的成敗，直接關(guān)系到項目的成功與否，商業(yè)的活躍，又要靠文化和環(huán)境來提升。核心，商業(yè)

31、的成敗，直接關(guān)系到項目的成功與否，商業(yè)的活躍，又要靠文化和環(huán)境來提升?！君埳焦沛?zhèn)龍山古鎮(zhèn)】文化是魂，旅游是脈，建筑是體，商業(yè)是心文化是魂，旅游是脈，建筑是體，商業(yè)是心2 2、文化豐富商業(yè)地產(chǎn)的價值、文化豐富商業(yè)地產(chǎn)的價值文化旅游因素的滲透無疑豐富了商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵，文化旅游因素的滲透無疑豐富了商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵，近幾年商洛大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目，已近幾年商洛大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目，已經(jīng)搶灘商洛的主流房地產(chǎn)市場，但隨著文化的滲透，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，而商州區(qū)南秦經(jīng)搶灘商洛的主流房地產(chǎn)市場，但隨著文化的滲透，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，而商州區(qū)南秦河河- -丹江一帶作為丹江一帶作為“歷史文化激活的引擎點(diǎn)

32、歷史文化激活的引擎點(diǎn)”在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的過程中，文化卷入商業(yè)更是一種在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的過程中，文化卷入商業(yè)更是一種必然。倡導(dǎo)文化消費(fèi)的必然。倡導(dǎo)文化消費(fèi)的【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目，必將掀起新文化浪潮，引領(lǐng)商洛商業(yè)地產(chǎn)的新方向。項目，必將掀起新文化浪潮，引領(lǐng)商洛商業(yè)地產(chǎn)的新方向。1 1、當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)遭遇文化、當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)遭遇文化商業(yè)建筑應(yīng)該是一個多元文化的載體，只有加入更多的元素才使商業(yè)建筑充滿活力，才會商業(yè)建筑應(yīng)該是一個多元文化的載體，只有加入更多的元素才使商業(yè)建筑充滿活力，才會不斷提升商業(yè)的附加價值，提升商業(yè)的整體價值，為商業(yè)地產(chǎn)帶來新的氣象。不斷提升商業(yè)的附加價值，提升商業(yè)的整體價值，為商業(yè)地產(chǎn)帶

33、來新的氣象。 以文化為主題，將圖書、餐廳、休閑、健體、旅游和教育服務(wù)及商業(yè)辦公等商業(yè)規(guī)劃合理以文化為主題，將圖書、餐廳、休閑、健體、旅游和教育服務(wù)及商業(yè)辦公等商業(yè)規(guī)劃合理搭配，組合在一個復(fù)合式的商業(yè)空間中。通過不同業(yè)態(tài)的良性驅(qū)動，將文化服務(wù)穿插在商業(yè)中來搭配，組合在一個復(fù)合式的商業(yè)空間中。通過不同業(yè)態(tài)的良性驅(qū)動，將文化服務(wù)穿插在商業(yè)中來聚攏消費(fèi)群，使不同文化形態(tài)、不同行業(yè)有機(jī)互補(bǔ)、相互支撐。聚攏消費(fèi)群，使不同文化形態(tài)、不同行業(yè)有機(jī)互補(bǔ)、相互支撐?！君埳焦沛?zhèn)】項目三維物性特征分析空間空間商業(yè)商業(yè)文化文化一個秦楚和船幫文化特色濃郁的大型商業(yè)體驗空間，一個歷史演繹的特色環(huán)境。一個秦楚和船幫文化特色濃

34、郁的大型商業(yè)體驗空間，一個歷史演繹的特色環(huán)境?！叭恕⑸倘?、商業(yè)、建筑、傳統(tǒng)文化業(yè)、建筑、傳統(tǒng)文化”幾者出現(xiàn)了能動的交替作用幾者出現(xiàn)了能動的交替作用。在精心營造的商業(yè)空間里，有城市歷史文脈。在精心營造的商業(yè)空間里，有城市歷史文脈及地方特色的行為空間與商業(yè)文化，它們大大滿足了人們的尋古懷舊心理與保留城市之根等多種及地方特色的行為空間與商業(yè)文化，它們大大滿足了人們的尋古懷舊心理與保留城市之根等多種情節(jié)要求。情節(jié)要求。從項目平面布局上看，它屬于基本的啞鈴式布局，如同：從項目平面布局上看，它屬于基本的啞鈴式布局，如同： 即萬即萬歷年間凈懸寺歷年間凈懸寺景觀中軸景觀中軸東龍雙塔東龍雙塔景觀中軸景觀中軸東龍

35、山風(fēng)景區(qū)東龍山風(fēng)景區(qū)整體呈以中軸線對整體呈以中軸線對稱分布發(fā)展格局，通過面（廣場或庭院）來聯(lián)接線（中軸景觀大道），同時，設(shè)計對空間構(gòu)成的稱分布發(fā)展格局，通過面（廣場或庭院）來聯(lián)接線（中軸景觀大道），同時，設(shè)計對空間構(gòu)成的要求是：要求是：“塑造一個建筑物和風(fēng)景能融合在一起，有魅力的街區(qū)。塑造一個建筑物和風(fēng)景能融合在一起，有魅力的街區(qū)?！奔丛谝?guī)劃地段內(nèi)，容納商洛即在規(guī)劃地段內(nèi)，容納商洛的歷史、文化、大自然的精髓，并創(chuàng)造經(jīng)過凝縮的各種世界觀，向人們提供以往任何人都沒有體的歷史、文化、大自然的精髓，并創(chuàng)造經(jīng)過凝縮的各種世界觀，向人們提供以往任何人都沒有體驗過的浪漫且充滿樂趣的商業(yè)空間。驗過的浪漫且充滿

36、樂趣的商業(yè)空間。古風(fēng)走廊型商場甬道，增加購物觀光情趣和人文歷史內(nèi)涵2 2、歷史觀光性、歷史觀光性“讀懂了商洛就讀懂了商州歷史讀懂了商洛就讀懂了商州歷史”，體驗了，體驗了【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】就體驗了就體驗了“秦楚人秦楚人”文脈的精髓；文脈的精髓；【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目是南秦河項目是南秦河- -丹江文化旅游商業(yè)項目的旗幟，是作為商洛以文化丹江文化旅游商業(yè)項目的旗幟，是作為商洛以文化MALLMALL激活國際旅激活國際旅游市場的引擎點(diǎn)。游市場的引擎點(diǎn)。3 3、假日廣場性、假日廣場性【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目是盛秦楚都市文化體驗工程。項目以項目是盛秦楚都市文化體驗工程。項目以廣場經(jīng)濟(jì)商業(yè)規(guī)劃的業(yè)態(tài)規(guī)劃廣

37、場經(jīng)濟(jì)商業(yè)規(guī)劃的業(yè)態(tài)規(guī)劃，讓，讓項目極具廣場景觀商業(yè)帶特征，人們在假日、在休閑中詩意地感受購物娛樂的放松心態(tài)。項目極具廣場景觀商業(yè)帶特征，人們在假日、在休閑中詩意地感受購物娛樂的放松心態(tài)。1 1、文化景觀性、文化景觀性在在時間和空間的坐標(biāo)時間和空間的坐標(biāo)上，將歷史文脈的傳承與商業(yè)景觀的演繹交融一體。體驗秦楚風(fēng)文化上，將歷史文脈的傳承與商業(yè)景觀的演繹交融一體。體驗秦楚風(fēng)文化/ /感受現(xiàn)代休閑；人景合一感受現(xiàn)代休閑；人景合一/ /時空轉(zhuǎn)換；文化景觀成為時空轉(zhuǎn)換；文化景觀成為【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目商業(yè)繁榮的驅(qū)動力。項目商業(yè)繁榮的驅(qū)動力。【龍山古鎮(zhèn)】項目價值要素【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目商業(yè)屬性分析項

38、目商業(yè)屬性分析 商洛商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度超過了現(xiàn)階段的市場承受能力，開發(fā)商洛商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度超過了現(xiàn)階段的市場承受能力，開發(fā)符合市場真實(shí)需求的新項符合市場真實(shí)需求的新項目業(yè)態(tài)模式目業(yè)態(tài)模式成為項目生存之必需。成為項目生存之必需?！君埳焦沛?zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目商圈人口的界定、業(yè)態(tài)業(yè)種的組合、消費(fèi)受眾的對象、營運(yùn)模式的確項目商圈人口的界定、業(yè)態(tài)業(yè)種的組合、消費(fèi)受眾的對象、營運(yùn)模式的確立等商業(yè)屬性都極具多樣性特征立等商業(yè)屬性都極具多樣性特征?！扒爻ゾ城爻ゾ场表椖咳旱纳虡I(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化、競爭化潛含危機(jī)，適合市場需求體量的新主題、項目群的商業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化、競爭化潛含危機(jī)，適合市場需求體量的新主題、新業(yè)態(tài)打造成為

39、必須。新業(yè)態(tài)打造成為必須。項目應(yīng)順商業(yè)娛樂化的國際化發(fā)展趨勢，整體商業(yè)規(guī)劃要求項目應(yīng)順商業(yè)娛樂化的國際化發(fā)展趨勢，整體商業(yè)規(guī)劃要求呈現(xiàn)購物娛樂化、文化娛樂呈現(xiàn)購物娛樂化、文化娛樂化、體驗娛樂化的項目商業(yè)屬性?；Ⅲw驗娛樂化的項目商業(yè)屬性。項目含括的商業(yè)類型項目含括的商業(yè)類型文化型商業(yè)、娛樂型商業(yè)、景觀型商業(yè)、主題型商業(yè)、特色型商業(yè)、復(fù)合型商業(yè)、參與型商業(yè)、文化型商業(yè)、娛樂型商業(yè)、景觀型商業(yè)、主題型商業(yè)、特色型商業(yè)、復(fù)合型商業(yè)、參與型商業(yè)、旅游型商業(yè)、配套型商業(yè)、休閑型商業(yè)等；旅游型商業(yè)、配套型商業(yè)、休閑型商業(yè)等；項目商業(yè)屬性定義項目商業(yè)屬性定義【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目是秦楚和船幫文化符號及歷史

40、文脈傳承為表現(xiàn)形式的復(fù)合式文化項目是秦楚和船幫文化符號及歷史文脈傳承為表現(xiàn)形式的復(fù)合式文化MALLMALL，集旅游景點(diǎn)要素、，集旅游景點(diǎn)要素、文化復(fù)興要素、休閑娛樂要素、購物商務(wù)要素等于一體的文化復(fù)興要素、休閑娛樂要素、購物商務(wù)要素等于一體的主題式娛樂消費(fèi)空間主題式娛樂消費(fèi)空間。項目物業(yè)形態(tài)界定：項目物業(yè)形態(tài)界定：1 1復(fù)合業(yè)態(tài)交叉生存復(fù)合業(yè)態(tài)交叉生存 【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目具有多種商業(yè)業(yè)態(tài)的一種共生狀態(tài)，各種相互連動的商業(yè)業(yè)態(tài)項目體在項目具有多種商業(yè)業(yè)態(tài)的一種共生狀態(tài)，各種相互連動的商業(yè)業(yè)態(tài)項目體在共同的生存環(huán)境中，以共同的生存環(huán)境中，以文化資源商品化文化資源商品化為主線，互為誘因、互相促

41、進(jìn)、互相支持。為主線，互為誘因、互相促進(jìn)、互相支持。2 2假日情節(jié)娛樂表現(xiàn)假日情節(jié)娛樂表現(xiàn)在在【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】不同業(yè)態(tài)的購物消費(fèi)環(huán)節(jié)中，營造不同的環(huán)境氣氛，通過建筑體之間的銜不同業(yè)態(tài)的購物消費(fèi)環(huán)節(jié)中，營造不同的環(huán)境氣氛，通過建筑體之間的銜接動線表現(xiàn)，把接動線表現(xiàn)，把假日情節(jié)溶入，使購物娛樂情節(jié)化。假日情節(jié)溶入，使購物娛樂情節(jié)化。3 3文化主題時空穿越文化主題時空穿越通過在通過在【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目商業(yè)的不同區(qū)域的秦楚和船幫文化情景主題設(shè)計，創(chuàng)造有歷史時項目商業(yè)的不同區(qū)域的秦楚和船幫文化情景主題設(shè)計，創(chuàng)造有歷史時空感的不同時期秦楚和船幫文化氛圍、環(huán)境，減輕消費(fèi)者的視覺審美疲勞感，營造一種

42、空感的不同時期秦楚和船幫文化氛圍、環(huán)境，減輕消費(fèi)者的視覺審美疲勞感，營造一種建筑為形、建筑為形、文化為魂文化為魂的商業(yè)主題效果。的商業(yè)主題效果。4 4品牌中軸激情耀動品牌中軸激情耀動運(yùn)用商業(yè)品牌展列的黃金法則，以運(yùn)用商業(yè)品牌展列的黃金法則，以【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目中軸景觀大道為主線，招納品牌商家，項目中軸景觀大道為主線，招納品牌商家，以新業(yè)種、新業(yè)態(tài)及強(qiáng)勢品牌的聚客力，將項目中軸景觀大道打造成新概念的文化娛樂商業(yè)形態(tài)，以新業(yè)種、新業(yè)態(tài)及強(qiáng)勢品牌的聚客力，將項目中軸景觀大道打造成新概念的文化娛樂商業(yè)形態(tài)，融購物娛樂化、體驗品牌化、旅游情節(jié)化融購物娛樂化、體驗品牌化、旅游情節(jié)化于一體。于一體。

43、項目業(yè)態(tài)比例概念描述項目業(yè)態(tài)比例概念描述1 1主題中的主題主題中的主題 MALLMALL商業(yè)業(yè)態(tài)主題呈多元化，在項目業(yè)態(tài)比例規(guī)劃中依據(jù)主題中套主題的原則，表現(xiàn)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)主題呈多元化，在項目業(yè)態(tài)比例規(guī)劃中依據(jù)主題中套主題的原則，表現(xiàn)業(yè)態(tài)比例在不同地塊、不同開發(fā)節(jié)點(diǎn)上的適應(yīng)性。比例在不同地塊、不同開發(fā)節(jié)點(diǎn)上的適應(yīng)性。2 2復(fù)合中的復(fù)合復(fù)合中的復(fù)合虛實(shí)結(jié)合，在多種業(yè)態(tài)的復(fù)合中，再進(jìn)行復(fù)合組合，如在文化交流廣場區(qū)角放置茶餐廳、虛實(shí)結(jié)合，在多種業(yè)態(tài)的復(fù)合中，再進(jìn)行復(fù)合組合，如在文化交流廣場區(qū)角放置茶餐廳、街吧等日場旺場的業(yè)種業(yè)態(tài)，就可以更好體現(xiàn)文化體驗與購物休閑的景觀商業(yè)情節(jié)。街吧等日場旺場的業(yè)種業(yè)態(tài)

44、，就可以更好體現(xiàn)文化體驗與購物休閑的景觀商業(yè)情節(jié)。3 3文化中的文化文化中的文化 【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目的文化主題特色豐富，文化的傳承應(yīng)營造為歷史的脈絡(luò)感。以項目的文化主題特色豐富，文化的傳承應(yīng)營造為歷史的脈絡(luò)感。以盛秦楚和盛秦楚和船幫文化為核心演繹到現(xiàn)代時尚的文化氛圍船幫文化為核心演繹到現(xiàn)代時尚的文化氛圍，創(chuàng)新挖掘文化的底蘊(yùn)，以古帶今，創(chuàng)造文化商業(yè)業(yè)，創(chuàng)新挖掘文化的底蘊(yùn)，以古帶今，創(chuàng)造文化商業(yè)業(yè)態(tài)的新價值。態(tài)的新價值。4 4場所中的場所場所中的場所完善完善【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目商業(yè)群體間的人流循環(huán)設(shè)計，加強(qiáng)局部的聯(lián)絡(luò)，使不利發(fā)揮商業(yè)經(jīng)項目商業(yè)群體間的人流循環(huán)設(shè)計，加強(qiáng)局部的聯(lián)絡(luò)，使不利發(fā)

45、揮商業(yè)經(jīng)營效果的場所，產(chǎn)生出獨(dú)特的文化或娛樂消費(fèi)欲望，以實(shí)現(xiàn)營效果的場所，產(chǎn)生出獨(dú)特的文化或娛樂消費(fèi)欲望，以實(shí)現(xiàn)項目不同屬性間的商業(yè)收益均好性，項目不同屬性間的商業(yè)收益均好性，營造出項目處處有商業(yè)消費(fèi)場所的功能性、誘導(dǎo)性。營造出項目處處有商業(yè)消費(fèi)場所的功能性、誘導(dǎo)性。2 2購物娛樂性購物娛樂性“文風(fēng)環(huán)境，娛樂視覺文風(fēng)環(huán)境，娛樂視覺”營造體驗式、參與式的秦楚和船幫文化氛圍的購物娛樂環(huán)境。在商業(yè)門飾及商品類別的選營造體驗式、參與式的秦楚和船幫文化氛圍的購物娛樂環(huán)境。在商業(yè)門飾及商品類別的選擇上更加注重時尚性、文化流行性強(qiáng)的文化旅游商品，運(yùn)用具有熱烈、夸張、高度飽和的較大面擇上更加注重時尚性、文化流

46、行性強(qiáng)的文化旅游商品，運(yùn)用具有熱烈、夸張、高度飽和的較大面積的色彩和具有較強(qiáng)積的色彩和具有較強(qiáng)歷史對比關(guān)系的色彩設(shè)計歷史對比關(guān)系的色彩設(shè)計展現(xiàn)商家的文化歸屬感和時尚娛樂生活氣質(zhì)。展現(xiàn)商家的文化歸屬感和時尚娛樂生活氣質(zhì)。3 3板塊互動性板塊互動性“商業(yè)脈動，互為誘因商業(yè)脈動，互為誘因”【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目群，業(yè)態(tài)主題涵蓋了文化、餐飲、購物、康體、旅業(yè)、娛樂等項目群，業(yè)態(tài)主題涵蓋了文化、餐飲、購物、康體、旅業(yè)、娛樂等6 6大板塊，大板塊，若無各個主題消費(fèi)區(qū)間的若無各個主題消費(fèi)區(qū)間的互動與穿插互動與穿插，容易使消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)疲勞，無法延長有效消費(fèi)時間。，容易使消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)疲勞，無法延長有效消費(fèi)

47、時間。每個主題板塊在外部建筑形式上可通過連廊、風(fēng)雨橋等建筑形態(tài)實(shí)現(xiàn)形式上和動線上的主每個主題板塊在外部建筑形式上可通過連廊、風(fēng)雨橋等建筑形態(tài)實(shí)現(xiàn)形式上和動線上的主題延展，以此形成板塊互動；同時板塊之間也可通過消費(fèi)業(yè)態(tài)、業(yè)種的主動相互穿插和滲透，實(shí)題延展，以此形成板塊互動；同時板塊之間也可通過消費(fèi)業(yè)態(tài)、業(yè)種的主動相互穿插和滲透，實(shí)現(xiàn)各主題板塊消費(fèi)空間的延展和相互融合?，F(xiàn)各主題板塊消費(fèi)空間的延展和相互融合。1 1主題概念性主題概念性 “文化致尚，主題致勝文化致尚，主題致勝”主題概念明確，擁有豐富的內(nèi)涵和想象空間，引進(jìn)國內(nèi)一流品牌商家，主題概念明確，擁有豐富的內(nèi)涵和想象空間，引進(jìn)國內(nèi)一流品牌商家，以

48、以“文化致尚文化致尚”為為共識，共識，結(jié)合各自商業(yè)主題性，形成商業(yè)主題的概念差異化、個性化。結(jié)合各自商業(yè)主題性，形成商業(yè)主題的概念差異化、個性化。項目商業(yè)主題概念描述項目商業(yè)主題概念描述策略之一：選擇在項目景觀中軸大道上，高度選擇在項目景觀中軸大道上，高度凝練和集中的展現(xiàn)秦楚文化建筑的精華凝練和集中的展現(xiàn)秦楚文化建筑的精華。將景觀。將景觀中軸大道延展的支道路骨架，營造為神似秦楚和船幫文化的街巷空間尺度和氣氛。這些街巷機(jī)理將中軸大道延展的支道路骨架，營造為神似秦楚和船幫文化的街巷空間尺度和氣氛。這些街巷機(jī)理將會成為最好的文化記憶的載體，通過它的空間尺度、質(zhì)感、色彩和氣氛，追求場所精神的一致性。會

49、成為最好的文化記憶的載體，通過它的空間尺度、質(zhì)感、色彩和氣氛，追求場所精神的一致性。策略之二：選擇以文化交流廣場為中心點(diǎn)，以點(diǎn)串線、以線帶面的規(guī)劃混合商業(yè)業(yè)態(tài)功能。選擇以文化交流廣場為中心點(diǎn)，以點(diǎn)串線、以線帶面的規(guī)劃混合商業(yè)業(yè)態(tài)功能。策略之三：選擇在文化交流廣場中心區(qū)，將廣場中軸道建設(shè)為兩層空間。即選擇在文化交流廣場中心區(qū)，將廣場中軸道建設(shè)為兩層空間。即考慮到上面的秦楚考慮到上面的秦楚風(fēng)，又兼顧到下面的商氣風(fēng)，又兼顧到下面的商氣。同時，對于游客及消費(fèi)者能提供遮風(fēng)擋雨的商業(yè)休閑空間。為秦楚式建。同時，對于游客及消費(fèi)者能提供遮風(fēng)擋雨的商業(yè)休閑空間。為秦楚式建筑注入經(jīng)營理念，添加時尚的建筑和功能元素

50、，以贏得最廣泛社會層面的認(rèn)同和參與。筑注入經(jīng)營理念，添加時尚的建筑和功能元素，以贏得最廣泛社會層面的認(rèn)同和參與。以文謀商，以商養(yǎng)文，文商共舉。以文謀商，以商養(yǎng)文，文商共舉。項目建筑與商業(yè)規(guī)劃的平衡策略項目建筑與商業(yè)規(guī)劃的平衡策略體系目錄CHAPTER.1 CHAPTER.1 目標(biāo)分解目標(biāo)分解CHAPTER.2 CHAPTER.2 項目分析項目分析CHAPTER.3 CHAPTER.3 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃CHAPTER.4 CHAPTER.4 商業(yè)銷售的四大模式商業(yè)銷售的四大模式【龍山古鎮(zhèn)】項目商業(yè)規(guī)劃思想 1、商業(yè)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)設(shè)施建設(shè)/景觀建設(shè)景觀建設(shè)/基礎(chǔ)建設(shè)與市場開發(fā)保持協(xié)調(diào)同步，避免重復(fù)

51、基礎(chǔ)建設(shè)與市場開發(fā)保持協(xié)調(diào)同步，避免重復(fù)建設(shè)和喪失景觀獨(dú)特性；建設(shè)和喪失景觀獨(dú)特性；2、為避免同質(zhì)化與商業(yè)規(guī)劃的交叉重復(fù)，商業(yè)規(guī)劃應(yīng)更具主題性和特色性，、為避免同質(zhì)化與商業(yè)規(guī)劃的交叉重復(fù)，商業(yè)規(guī)劃應(yīng)更具主題性和特色性，更強(qiáng)調(diào)互動性和穿插性；更強(qiáng)調(diào)互動性和穿插性；3、吻合整體開發(fā)節(jié)奏，通過景觀帶景觀大道的點(diǎn)、吻合整體開發(fā)節(jié)奏，通過景觀帶景觀大道的點(diǎn)線線面帶動，優(yōu)先規(guī)劃面帶動，優(yōu)先規(guī)劃 帶動人氣的帶動人氣的“熱業(yè)態(tài)熱業(yè)態(tài)”，實(shí)現(xiàn)有序開發(fā)與合理商業(yè)規(guī)劃的完美結(jié)合，并把握，實(shí)現(xiàn)有序開發(fā)與合理商業(yè)規(guī)劃的完美結(jié)合，并把握未來需求熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)換，為未來商業(yè)發(fā)展預(yù)留規(guī)劃空間和發(fā)展空間。未來需求熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)換，為未來商

52、業(yè)發(fā)展預(yù)留規(guī)劃空間和發(fā)展空間。商業(yè)規(guī)劃項目商業(yè)主題規(guī)劃思路項目商業(yè)主題規(guī)劃思路 一個大主題一個大主題文化文化MALLMALL主題；主題；四個板塊主題四個板塊主題餐飲主題、購物主題、娛樂主題、康體主題；餐飲主題、購物主題、娛樂主題、康體主題；二個穿插主題二個穿插主題旅業(yè)主題、景觀主題；旅業(yè)主題、景觀主題； 一個大主題、四個板塊主題、二個穿插主題；一個大主題、四個板塊主題、二個穿插主題；項目商業(yè)定位涉及因素項目商業(yè)定位涉及因素六個聚焦行業(yè)六個聚焦行業(yè)旅游業(yè)、娛樂業(yè)、零售業(yè)、餐飲業(yè)、酒店業(yè)、地產(chǎn)業(yè)；旅游業(yè)、娛樂業(yè)、零售業(yè)、餐飲業(yè)、酒店業(yè)、地產(chǎn)業(yè)；四個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)四個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)、

53、房地產(chǎn)業(yè)；文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)；三個復(fù)合地產(chǎn)三個復(fù)合地產(chǎn)旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化地旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化地五個整合要素五個整合要素文化、商業(yè)、旅游、娛樂、休閑；文化、商業(yè)、旅游、娛樂、休閑；六個聚焦行業(yè)；四個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；六個聚焦行業(yè)；四個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；三個復(fù)合地產(chǎn)；五個整合要素；三個復(fù)合地產(chǎn)；五個整合要素； 以文化交流廣場為核心的文化板塊為以文化交流廣場為核心的文化板塊為“恒星恒星”，餐飲，餐飲/購物購物/康體康體/娛樂四大主題板塊為娛樂四大主題板塊為“衛(wèi)星衛(wèi)星”，以兩條景觀軸和兩條文化軸為以兩條景觀軸和兩條文化軸為“助推器助推器”，將旅業(yè)板塊規(guī)劃于，將旅業(yè)板塊規(guī)劃于【龍山古鎮(zhèn)龍

54、山古鎮(zhèn)】項目外圍。各大主題項目外圍。各大主題板塊功能與業(yè)態(tài)并非純粹的和單一的，以板塊功能與業(yè)態(tài)并非純粹的和單一的，以“區(qū)域概念分割區(qū)域概念分割”為主導(dǎo)，在確立主業(yè)態(tài)之后，穿插其為主導(dǎo)，在確立主業(yè)態(tài)之后，穿插其他主題板塊的部分功能與業(yè)態(tài)，以此實(shí)現(xiàn)各大主題板塊的互動與關(guān)聯(lián)。他主題板塊的部分功能與業(yè)態(tài)，以此實(shí)現(xiàn)各大主題板塊的互動與關(guān)聯(lián)。 【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目商業(yè)規(guī)劃原則項目商業(yè)規(guī)劃原則1 1、以步行廣場為中軸線，兩邊以規(guī)劃較大型的、以步行廣場為中軸線，兩邊以規(guī)劃較大型的“熱業(yè)態(tài)熱業(yè)態(tài)”餐飲餐飲/ / 購物為主；購物為主；2 2、利用主題建筑的附屬部分和道路之間的關(guān)系，進(jìn)行小業(yè)態(tài)穿插、利用主題建筑

55、的附屬部分和道路之間的關(guān)系，進(jìn)行小業(yè)態(tài)穿插/ /補(bǔ)充補(bǔ)充/ /鏈接鏈接/ /互動；互動；3 3、利用全開放的場地，設(shè)計露天或半露天業(yè)態(tài)與經(jīng)營方式，充分發(fā)揮商業(yè)空間的、利用全開放的場地，設(shè)計露天或半露天業(yè)態(tài)與經(jīng)營方式，充分發(fā)揮商業(yè)空間的發(fā)散效應(yīng)，形成發(fā)散效應(yīng)，形成“全旺場全旺場”氣氛等；氣氛等；4 4、利用不同業(yè)態(tài)以及新業(yè)態(tài)選擇搭配的交叉與互動，實(shí)現(xiàn)、利用不同業(yè)態(tài)以及新業(yè)態(tài)選擇搭配的交叉與互動，實(shí)現(xiàn)【龍山古鎮(zhèn)龍山古鎮(zhèn)】項目經(jīng)營項目經(jīng)營的均好性的均好性季節(jié)的均好性季節(jié)的均好性/ /時態(tài)的均好性，與時態(tài)的均好性，與“全時空全時空”概念吻合。概念吻合。 商業(yè)主題板塊業(yè)態(tài)組合思考商業(yè)主題板塊業(yè)態(tài)組合思考

56、 1、項目決定了其消費(fèi)者為全客層，業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度齊全，并表現(xiàn)為高度專業(yè)化與綜合化、項目決定了其消費(fèi)者為全客層，業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度齊全，并表現(xiàn)為高度專業(yè)化與綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)。并存的成熟性結(jié)構(gòu)。2、項目的大體量，具備足夠競爭力與其他成熟商業(yè)物業(yè)形態(tài)競爭。、項目的大體量，具備足夠競爭力與其他成熟商業(yè)物業(yè)形態(tài)競爭。3、設(shè)置大量不同業(yè)態(tài)的主題項目，覆蓋各個年齡層次，以特色項目吸引游客，滿足全客、設(shè)置大量不同業(yè)態(tài)的主題項目，覆蓋各個年齡層次，以特色項目吸引游客，滿足全客層的娛樂層的娛樂/休閑休閑/文化文化/餐飲餐飲/旅游觀光的消費(fèi)需求。旅游觀光的消費(fèi)需求。4、不同屬性業(yè)態(tài)之間搭配，進(jìn)行有效組合，以免產(chǎn)生

57、相互排斥。、不同屬性業(yè)態(tài)之間搭配，進(jìn)行有效組合，以免產(chǎn)生相互排斥。5、將業(yè)態(tài)的空間引導(dǎo)作為吸引消費(fèi)者、將業(yè)態(tài)的空間引導(dǎo)作為吸引消費(fèi)者/延長逗留時間延長逗留時間/引導(dǎo)消費(fèi)的重要武器。引導(dǎo)消費(fèi)的重要武器。商業(yè)業(yè)態(tài)總規(guī)劃圖大型連鎖餐飲中華名吃城餐飲地塊餐飲地塊地方風(fēng)味小吃火吧KTV自助燒烤，異域美食龍山客棧購物地塊購物地塊娛樂地塊娛樂地塊康體文化地塊康體文化地塊超市煙酒商店便利店珠寶首飾時裝名品潮流休閑大型超市個性咖啡屋工藝品古玩城數(shù)碼科技廣場秦楚大書房SPA會所書畫藝術(shù)品交流展館健身房電影院兒童游樂場快餐店足療保健美容院音樂酒吧KTV足浴陶器坊工藝品音樂酒吧便利店玩具城棋牌茶藝快捷酒店燒烤、西餐洗

58、浴中心夜總會冷飲吧舞廳【秦楚人食街秦楚人食街】主要經(jīng)營特色餐飲，弘揚(yáng)傳統(tǒng)文化，主要經(jīng)營特色餐飲，弘揚(yáng)傳統(tǒng)文化，給傳統(tǒng)美食提供一個演繹的大舞臺，滿給傳統(tǒng)美食提供一個演繹的大舞臺，滿足游客在商洛的飲食需求，參考業(yè)種足游客在商洛的飲食需求，參考業(yè)種主要有：主要有：國內(nèi)大型連鎖餐飲、中型品牌連鎖國內(nèi)大型連鎖餐飲、中型品牌連鎖快餐快餐、中華名吃城、地方風(fēng)味小吃。中華名吃城、地方風(fēng)味小吃。A地塊地塊-餐飲餐飲【異域風(fēng)情異域風(fēng)情】引進(jìn)韓國燒烤料理和日本料理，增加異域風(fēng)情，參考業(yè)種：中西式復(fù)合餐廳、韓國料引進(jìn)韓國燒烤料理和日本料理，增加異域風(fēng)情，參考業(yè)種：中西式復(fù)合餐廳、韓國料理自助餐廳、日本料理。理自助餐廳

59、、日本料理。A地塊地塊-餐飲餐飲業(yè)態(tài)明細(xì)表業(yè)態(tài)明細(xì)表餐飲地塊餐飲地塊【現(xiàn)代都市消費(fèi)廣場現(xiàn)代都市消費(fèi)廣場】填補(bǔ)商洛當(dāng)?shù)厣虡I(yè)業(yè)態(tài)空缺，參考業(yè)態(tài)種類：填補(bǔ)商洛當(dāng)?shù)厣虡I(yè)業(yè)態(tài)空缺，參考業(yè)態(tài)種類：大型超市、大型酒店、數(shù)碼科技廣場、電影院、健身房。大型超市、大型酒店、數(shù)碼科技廣場、電影院、健身房。B地塊地塊-購物購物是給追求時尚、追求品質(zhì)衣著的消費(fèi)者提供的一站式購物商場，參考業(yè)種有：珠寶首是給追求時尚、追求品質(zhì)衣著的消費(fèi)者提供的一站式購物商場，參考業(yè)種有：珠寶首飾、飾、時裝名品、潮流休閑、個性咖啡屋。時裝名品、潮流休閑、個性咖啡屋?！酒焚|(zhì)生活品質(zhì)生活】B地塊地塊-購物購物購物地塊購物地塊業(yè)態(tài)明細(xì)表業(yè)態(tài)明細(xì)表

60、【都市解壓康樂都市解壓康樂】現(xiàn)代都市人緩解壓力，保健身體、美體養(yǎng)顏的場所，參考業(yè)種：足療保健、現(xiàn)代都市人緩解壓力，保健身體、美體養(yǎng)顏的場所，參考業(yè)種：足療保健、洗浴中心、洗浴中心、SPASPA養(yǎng)生會所、美容院養(yǎng)生會所、美容院C地塊地塊-文化康體文化康體【文化藝術(shù)育兒文化藝術(shù)育兒】展示商洛和本項目文化涵養(yǎng)的地塊，也是現(xiàn)代人汲取展示商洛和本項目文化涵養(yǎng)的地塊，也是現(xiàn)代人汲取歷史文化知識、育兒學(xué)習(xí)的場所，參考業(yè)種有：書店、歷史文化知識、育兒學(xué)習(xí)的場所，參考業(yè)種有：書店、書畫藝術(shù)品交流展覽中心、兒童游樂場、兒童特長表演、書畫藝術(shù)品交流展覽中心、兒童游樂場、兒童特長表演、古玩城。古玩城。C地塊地塊-文化