2021年物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及物業(yè)企業(yè)應(yīng)對(duì)策略

1、2021年物業(yè)管理行業(yè)動(dòng)態(tài)趨勢(shì)分析與企業(yè)應(yīng)對(duì)策略在一個(gè)動(dòng)蕩的環(huán)境中隱藏著更多的動(dòng)蕩因素，管理層的首要任務(wù)是確保組織的生存能 力，確保組織有能力承受突然的打擊，適應(yīng)突然的改變。對(duì)于遭受新冠肺炎疫情沖擊的眾多 行業(yè)和企業(yè)來(lái)講，不能不嘆服德魯克幾十年前的這種驚人的預(yù)見(jiàn)性。而對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來(lái) 講，德魯克的另一個(gè)建議更值得重視，那就是不要盲目相信未來(lái)，但的確可以根據(jù)現(xiàn)狀以及 時(shí)事發(fā)展的趨勢(shì)，充分利用新的機(jī)會(huì)，為未來(lái)做好準(zhǔn)備。物業(yè)新時(shí)代素描：3c遇上CT,角色發(fā)生改變以前有人說(shuō)物業(yè)管理行業(yè)處于3c時(shí)代，即顧客時(shí)代（Customer）、競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代（Competitor0 和變化時(shí)代（Change）,

2、7;對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)講，今天這一情況仍然沒(méi)有改變，而且愈加突 出。與此同時(shí)，物業(yè)管理又迎來(lái)了 CT時(shí)代，即資本時(shí)代（Capital）和技術(shù)時(shí)代（Technology）, 成為當(dāng)前和未來(lái)行業(yè)發(fā)展想象空間的兩個(gè)翅膨。在這些變化的背后，是更為基礎(chǔ)的社會(huì)消費(fèi)趨勢(shì)的變化以前是“把顧客從家中吸引 出來(lái)購(gòu)物”，現(xiàn)在則是“把產(chǎn)品和服務(wù)送到顧客手中”。這一改變的直接結(jié)果是，物業(yè)服務(wù)企 業(yè)和物業(yè)項(xiàng)目在價(jià)值鏈中的角色發(fā)生了改變，成為了眾多價(jià)值鏈（如房地產(chǎn)、旅游產(chǎn)品、保 險(xiǎn)產(chǎn)品、金融產(chǎn)品、家政服務(wù)等）的樞紐性環(huán)節(jié)，而占有“入口”和“社區(qū)”資源，成為所 有商家都不可逾越的一環(huán)。所以，此次盡管受疫情影響，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)

3、的整體估值反而上升。在流動(dòng)資金比收益 率更能體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的情況下，物業(yè)管理行業(yè)的輕資產(chǎn)、非周期、抗通脹、現(xiàn)金流穩(wěn)健等優(yōu) 勢(shì)更加突出，因而更受資本市場(chǎng)青睞。物業(yè)管理行業(yè)動(dòng)態(tài)趨勢(shì)分析當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出許多明顯的動(dòng)態(tài)趨勢(shì)，以下僅從四個(gè)方而作一簡(jiǎn)要分析探討。 動(dòng)態(tài)趨勢(shì)之一：規(guī)?；?dāng)前，市值過(guò)千億元，營(yíng)收沖百億元，物業(yè)管理行業(yè)借助資本的翅膀，確實(shí)飛了起來(lái)。 自2014年以來(lái)，上市企業(yè)數(shù)量逐年增加：2014年1家，2015年2家，2016年2家，2017 年1家，2018年6家，2019年11家，2020年至今已有6家（還是在疫情期間）。預(yù)計(jì)未來(lái) 兩年左右都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市的窗口期。從上市公司的招

4、股說(shuō)明書(shū)分析，上h.公司擬用于收購(gòu)及戰(zhàn)略投資的比例高達(dá)60%-70%o 行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模并購(gòu)，意味著行業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，消滅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主要方法已經(jīng)從 以往的“產(chǎn)品+價(jià)格”變成了資本。資本化的背后是規(guī)?；?，是行業(yè)集中度的進(jìn)一步提高。在此大環(huán)境下，所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)都面臨著挑戰(zhàn)，需要作出選擇：是順風(fēng)而起？還是逆 風(fēng)而行？是離席退場(chǎng)？還是鴕鳥(niǎo)政策？動(dòng)態(tài)趨勢(shì)之二：技術(shù)化物業(yè)管理行業(yè)歷來(lái)被視為“技術(shù)洼地”，這也是長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)管理被視為“邊緣化”和 “低端”產(chǎn)業(yè)的原因之一。但是，今天，隨著智能建筑技術(shù)的快速發(fā)展和高技術(shù)含量建筑的 大量出現(xiàn)，以及原有普通建筑的升級(jí)改造，物業(yè)管理已經(jīng)涵蓋了對(duì)各類高技術(shù)設(shè)施設(shè)

5、備的使用、維護(hù)和管理。去年，5G和區(qū)塊鏈技術(shù)引發(fā)熱議，而今年3月中央提出加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度，一時(shí)間“新基建”成為熱詞。所謂“新基建”，指的是5G基站、數(shù)據(jù) 中心、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等，被視為信息時(shí)代的基礎(chǔ)設(shè)施，以區(qū)別于俗稱“鐵公機(jī)”（鐵 路、公路、機(jī)場(chǎng)）的工業(yè)時(shí)代的基礎(chǔ)設(shè)施。當(dāng)前，物業(yè)管理技術(shù)化呈現(xiàn)出技術(shù)迭代與管控模式創(chuàng)新相輔相成的特點(diǎn)：一是單項(xiàng)技術(shù) 的快速迭代，二是管控模式的創(chuàng)新。最新的一個(gè)進(jìn)展方向是，把原本獨(dú)立的物業(yè)管理的各種 應(yīng)用軟件、物業(yè)管理區(qū)域的各種硬件設(shè)施設(shè)備、業(yè)主的各種交互信息（如車牌識(shí)別、人臉識(shí) 別、指紋識(shí)別、刷卡、下單和繳費(fèi)等）接入同一平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)

6、真正意義上的萬(wàn)物互聯(lián)。以往難 以想象的一些任務(wù)將得以實(shí)現(xiàn)，如虛擬巡檢。動(dòng)態(tài)趨勢(shì)之三：專業(yè)化對(duì)于物業(yè)管理來(lái)講，專業(yè)化并不是什么新課題，但之所以老調(diào)重彈，是因?yàn)樵谖磥?lái)的市 場(chǎng)環(huán)境下，它并不是單純的具有工匠精神這么簡(jiǎn)單，而是要跟多元化并行不悖。對(duì)于顧客來(lái)講，不同項(xiàng)目業(yè)態(tài)，如住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寫(xiě)字樓、酒店、醫(yī)院、高校、軌道 交通、加油站、倉(cāng)庫(kù)等，會(huì)首選哪個(gè)企業(yè)？不同專項(xiàng)服務(wù)，如會(huì)務(wù)服務(wù)、咨詢顧問(wèn)服務(wù)、設(shè) 備設(shè)施管理、行能降耗、空氣質(zhì)量管理等，會(huì)首選哪個(gè)企業(yè)？這個(gè)問(wèn)題是所有物業(yè)服務(wù)企業(yè) 未來(lái)將要面對(duì)的，而現(xiàn)在就應(yīng)該思考并采取行動(dòng)的。這意味著，企業(yè)至少要在兩個(gè)方面做到對(duì)立統(tǒng)一。一個(gè)方面是行業(yè)多元化與企業(yè)專業(yè)

7、化 的對(duì)立統(tǒng)一。從全行業(yè)來(lái)講，業(yè)態(tài)更加細(xì)分、服務(wù)更加綜合、模式更加多樣、主體更加多元, 體現(xiàn)為多元化，但從企業(yè)來(lái)講，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈、服務(wù)要求更高，體現(xiàn)為專業(yè)化：另一個(gè)方面 是需求多元化與服務(wù)專業(yè)化的對(duì)立統(tǒng)一。從項(xiàng)目服務(wù)來(lái)講，基于滿足服務(wù)需求的目標(biāo)，服務(wù) 內(nèi)容應(yīng)多元化，而從企業(yè)提供的服務(wù)來(lái)講，應(yīng)以品質(zhì)專業(yè)化為前提。如果不夠?qū)I(yè)化，就要 考慮外包。動(dòng)態(tài)趨勢(shì)之四：品牌化物業(yè)管理品牌化雖然是一個(gè)由來(lái)已久的話題,但是此次疫情防控戰(zhàn)成為物業(yè)管理品牌化 的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)。正如''現(xiàn)代營(yíng)銷學(xué)之父”菲利普科特勒所定義的，“品牌是一個(gè)價(jià)值主 張，去表達(dá)你為客戶創(chuàng)造的價(jià)值，描述你和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)別?！贝舜?/p>

8、新冠肺炎疫情防控，整 個(gè)物業(yè)管理行業(yè)成為關(guān)注焦點(diǎn)，有些企業(yè)的優(yōu)點(diǎn)得到了全景展示，有些企業(yè)的問(wèn)題也得到了 全面暴露，讓顧客（業(yè)主）切身體會(huì)到了物業(yè)服務(wù)的巨大差距和對(duì)自身利益的影響。從其他各個(gè)成熟行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來(lái)看，任何一個(gè)行業(yè)的品牌化進(jìn)程,都伴隨著行業(yè)洗牌, 最終得以生存下來(lái)的企業(yè)數(shù)量更少、實(shí)力更強(qiáng)，行業(yè)門檻也會(huì)更高。真正造成行業(yè)門檻升高 的，并不是業(yè)務(wù)的高精尖，而是品牌化消費(fèi)意識(shí)的形成和品牌企業(yè)的產(chǎn)生。盡管品牌化必須由企業(yè)去完成，但是品牌化的關(guān)鍵在顧客一方，而不是企業(yè)或行業(yè)一方。 只有當(dāng)顧客意識(shí)到服務(wù)重要，選擇時(shí)會(huì)有意識(shí)進(jìn)行橫向比較，并且形成共同的選擇標(biāo)準(zhǔn)時(shí)， 真正的品牌就開(kāi)始形成了。所以，今

9、后一段時(shí)期中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要投入更多資源進(jìn)行品牌塑造和傳播推廣，這 已經(jīng)不是一個(gè)錦上添花的好玩的事情，而是一個(gè)爭(zhēng)奪未來(lái)顧客和市場(chǎng)的戰(zhàn)略行動(dòng)。關(guān)于企業(yè)應(yīng)對(duì)策略的建議策略之一：培育細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)正如世界是平的一書(shū)所傳遞的邏輯，今天市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的地域邊界實(shí)際上已經(jīng)不存在了，每 個(gè)中小企業(yè)都有可能面臨來(lái)自全國(guó)頭部企業(yè)的直接競(jìng)爭(zhēng)。這意味著，傳統(tǒng)意義上的“本土企 業(yè)”已經(jīng)消失，每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該進(jìn)行全國(guó)對(duì)標(biāo)乃至全球?qū)?biāo)。與此同時(shí)，從市.場(chǎng)需求角度進(jìn) 行深度市場(chǎng)細(xì)分，找到利基市場(chǎng)，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。盡管今天對(duì)于企業(yè)做大的呼聲甚囂塵上，但是“不一定要大，但一定要強(qiáng)”，仍是未來(lái)專業(yè) 化競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。尤其

10、是對(duì)于眾多中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)講，在規(guī)?；拇蟪毕拢幢淮笃髽I(yè) 并購(gòu)或者被邊緣化，要么通過(guò)戰(zhàn)略調(diào)整，尋找新的利基市場(chǎng)，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，通過(guò)構(gòu)建核心 競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)做強(qiáng)做大。所謂“傷其十指不如斷其一指"，至少要在某一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域做深做透， 才能確保企業(yè)擁有彼得德魯克所說(shuō)的“生存能力”。策略之二：加深技術(shù)理解與應(yīng)用鑒于“技術(shù)管理”將成為必然任務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要從戰(zhàn)略層面考慮“技術(shù)管理”，把技 術(shù)因素作為必選項(xiàng)。從以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來(lái)看，技術(shù)化和信息化的關(guān)鍵制約因素首先不是技術(shù) 問(wèn)題，而是以流程再造、習(xí)慣轉(zhuǎn)變與組織變革為前提。對(duì)于絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)講，可 行的路徑是以應(yīng)用創(chuàng)新為主，開(kāi)發(fā)創(chuàng)新為輔。有

11、三個(gè)常見(jiàn)誤區(qū)尤其需要注意：第一是添油戰(zhàn)術(shù)，缺乏定位規(guī)劃。因?yàn)槿鄙倜鞔_的目標(biāo)定位 和符合實(shí)際的遠(yuǎn)景規(guī)劃，對(duì)各種場(chǎng)景有沒(méi)有統(tǒng)一考慮，搞單打一，例如門禁、道閘、監(jiān)控、 生物識(shí)別等系統(tǒng)分別安裝。這種添油戰(zhàn)術(shù)，是兵家大忌，資源耗費(fèi)不少，但效果不佳：第二 是把數(shù)據(jù)等同現(xiàn)場(chǎng)，忽視了信息鴻溝的風(fēng)險(xiǎn)。要通過(guò)管理來(lái)避免信息鴻溝，過(guò)度技術(shù)依賴的 心理值得警惕：第三是，忽視基礎(chǔ)服務(wù)根本，跟風(fēng)單純運(yùn)營(yíng)、傳統(tǒng)流量之爭(zhēng)等，盲目投入， 往往適得其反。策略之三：重視品牌塑造，實(shí)施品牌戰(zhàn)略一方面，從品牌戰(zhàn)略角度進(jìn)行服務(wù)策劃，構(gòu)建管理體系，另一方而，從品牌看現(xiàn)場(chǎng)，加強(qiáng)現(xiàn) 場(chǎng)品質(zhì)管控，展示企業(yè)品牌。要從顧客、行業(yè)、員工和社會(huì)等多個(gè)維

12、度，來(lái)選擇品牌化的路 徑，通過(guò)培養(yǎng)品牌大使、管理VIP客戶、用好事件營(yíng)銷、線上線下融合等進(jìn)行品牌傳播和推 廣，以發(fā)揮品牌在提高企業(yè)議價(jià)能力、增加顧客選擇決策時(shí)的信用背書(shū)方面的作用。在物業(yè)管理新時(shí)代的大背景下，預(yù)計(jì)物業(yè)管理行業(yè)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)仍將在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)持續(xù)，這 也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住的黃金周期。除了客觀上的機(jī)遇存在，更需要企業(yè)能夠順應(yīng)行業(yè) 動(dòng)態(tài)趨勢(shì)，采取有效的應(yīng)對(duì)策略。未來(lái)最終能夠繼續(xù)生存和發(fā)展的企業(yè)，并不一定是今天規(guī) 模最大的，但一定是能夠?qū)π袠I(yè)變化做出快速而恰當(dāng)反應(yīng)的。2021年老舊小區(qū)該怎么管？老舊小區(qū)的管理一直是很多物業(yè)企業(yè)最為頭疼的問(wèn)題，一邊是公共設(shè)施設(shè)備老化、硬件 配套設(shè)施規(guī)劃不

13、足導(dǎo)致的各項(xiàng)問(wèn)題逐漸突出，一邊是物業(yè)管理各項(xiàng)成本上漲，物業(yè)費(fèi)提價(jià)難 等問(wèn)題，讓物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力重重，服務(wù)質(zhì)量更是難以提升。其實(shí)針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理的難題，可以用“幸福的小區(qū)是相似的，困難的小區(qū)各有各 的辛酸”來(lái)形容：有些老舊小區(qū)設(shè)備癱瘓，維修資金續(xù)籌困難，物業(yè)無(wú)力維修;有些老舊小 區(qū)業(yè)主法律意識(shí)淡薄，占用消防通道、私搭亂建情況嚴(yán)重，業(yè)主物業(yè)關(guān)系緊張;有些老舊小 區(qū)存在各種各樣的歷史遺留問(wèn)題，業(yè)主怨聲載道，物業(yè)委屈無(wú)奈;有些小區(qū)資源匱乏，經(jīng)營(yíng) 入不敷出，企業(yè)舉步維艱。雖然也有個(gè)別老舊小區(qū)在業(yè)主的支持下突破重重困難進(jìn)行了管理 費(fèi)上調(diào)，但相對(duì)于快速上漲的成本，依然是杯水車薪。提升老舊小區(qū)管理水平，改

14、善老舊小區(qū)環(huán)境，首先要解決資金難問(wèn)題。小區(qū)的環(huán)境與業(yè) 主居住舒適度密切相關(guān)。老舊小區(qū)由于建造時(shí)間久，各項(xiàng)問(wèn)題也更加突出。雖然有部分省市 部分老舊小區(qū)公共設(shè)施改造被納入政府民生實(shí)事范疇，也有一些老舊小區(qū)因資金匱乏向政府 部門尋求幫助得以解決，但依然無(wú)法從根本上解決老舊小區(qū)存在的問(wèn)題。對(duì)此，國(guó)內(nèi)一些地 方也發(fā)文鼓勵(lì)物業(yè)公司通過(guò)利用小區(qū)的既有資源吸引社會(huì)資金，政府、投資企業(yè)及小區(qū)業(yè)主 以特許權(quán)協(xié)議的形式，建立“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、全程合作”的關(guān)系，形成“政府扶持帶 動(dòng)、企業(yè)融資共建、居民參與受益”的共隔模式，以此來(lái)豐富老舊小區(qū)的服務(wù)設(shè)施和服務(wù)功 能。李克強(qiáng)總理在今年4月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上也特別

15、表示，老舊小區(qū)改造要建立政 府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，中央財(cái)政給予補(bǔ)助，地方政府專項(xiàng)債給予傾 斜，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與改造運(yùn)營(yíng)。對(duì)老舊小區(qū)改造的資金來(lái)源問(wèn)題從政府層面給予指引和明 確。當(dāng)然，也有一些地方政府通過(guò)加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌工作，建立長(zhǎng)效的管理機(jī)制, 確保房屋保修期滿后的維修和更新、改造資金落實(shí)，比如西安市住建局要求，未成立業(yè)主大 會(huì)的小區(qū)，續(xù)交后的維修資金分戶賬面余額不得低于首期交存金額;成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)， 維修資金續(xù)籌后的余額不得低于首期交存金額的30%。深圳的一些老舊小區(qū)又可否通過(guò)這些 模式解決資金難問(wèn)題，提升居住環(huán)境，值得我們進(jìn)一步探討。提升老舊小區(qū)管理水平，

16、提高業(yè)主幸福感，需要?jiǎng)?chuàng)新服務(wù)模式，讓業(yè)主參與到小區(qū)事務(wù) 中。老舊小區(qū)雖然物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，但是隨著社會(huì)的發(fā)展，業(yè)主們對(duì)物業(yè)服務(wù)的期望卻在不斷 增加。物業(yè)企業(yè)要滿足業(yè)主的需求，就要根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況有的放矢，順勢(shì)而為。比如華佳 宏物業(yè)在管的龍屋小區(qū)建于上世紀(jì)八十年代，面對(duì)重重矛盾和問(wèn)題，華佳宏物業(yè)一方面緊抓 基礎(chǔ)服務(wù)，推動(dòng)小區(qū)精神文明建設(shè)，另一方面枳極借助小區(qū)黨組織和業(yè)委會(huì)力量，通過(guò)自籌 和向政府爭(zhēng)取政策資金等方式，開(kāi)展小區(qū)綜合治理，極大地改善了物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，疫情 期間，獲得業(yè)主捐贈(zèng)款物折價(jià)達(dá)3萬(wàn)余元;福田物業(yè)在老舊小區(qū)管理中推行環(huán)境精益管理方 法，破解老舊小區(qū)環(huán)境臟亂差難題，同時(shí)還在老舊小區(qū)中建

17、立黨支部、黨建指導(dǎo)員辦公室， 并通過(guò)各個(gè)議事活動(dòng)的形式吸納和帶動(dòng)老舊小區(qū)居民參與到小區(qū)治理中，破解老舊小區(qū)管理 事務(wù)決策難題;萬(wàn)科物業(yè)采用漸進(jìn)式方式對(duì)新接管的老舊小區(qū)進(jìn)行改造提升，先從看得到、 迫切需要解決的問(wèn)題入手，并在與業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)充分溝通的基礎(chǔ)上量入為出，小區(qū)還通 過(guò)探索“黨建+物管基層治理”模式，采用聯(lián)席會(huì)議方式將社區(qū)各單位連接在一起，共同推 進(jìn)社區(qū)疑難問(wèn)題解決，為解決老舊小區(qū)物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系處理難題上進(jìn)行有益探索。推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，豐富老舊小區(qū)服務(wù)功能，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，不僅符合人民群 眾改善居住條件的迫切愿望，也是擴(kuò)大內(nèi)需、帶動(dòng)消費(fèi)的重要舉措。這些年來(lái)，我們看到各 級(jí)政府對(duì)

18、老舊小區(qū)改造的扶持力度在不斷加大，各物業(yè)企業(yè)也在積極通過(guò)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新來(lái)提 升老舊小區(qū)住戶的獲得感和滿意度，但幾十年前的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依然讓很多物業(yè)企業(yè)“巧婦難 為無(wú)米之炊”，隨著老舊小區(qū)的逐年增多，各種矛盾和問(wèn)題也會(huì)越來(lái)越突出。我們希望廣大 老舊小區(qū)業(yè)主能提升消費(fèi)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，共同參與到小區(qū)的管理服務(wù)中來(lái);希望政府能通 過(guò)更多的形式關(guān)注和支持服務(wù)老舊小區(qū)的物業(yè)企業(yè);也希望物業(yè)企業(yè)能在政府對(duì)老舊小區(qū)改 造政策的推動(dòng)下，找到提升小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的切入點(diǎn)，以此來(lái)改善居民的居住條件。 畢竟，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，不僅是城市發(fā)展的需求，是所有人民群眾 的期盼，更是所有物業(yè)人為之奮斗的

19、目標(biāo)。2021年如何做好物業(yè)企業(yè)成本管理物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，而對(duì)現(xiàn)實(shí)，物業(yè)管理企業(yè)除了提高物業(yè)管 理費(fèi)的收繳率外，控制成本應(yīng)該成為物管企業(yè)內(nèi)部管理的重中之重。我們一起了解下物業(yè)管 理企業(yè)的成本控制。1、物業(yè)企業(yè)成本的特點(diǎn)物業(yè)管理企業(yè)的工作就是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān) 場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。從物業(yè)管理企業(yè)的工作性 質(zhì)可以看出，物業(yè)管理企業(yè)的工作具有空間分散、時(shí)間連續(xù)、內(nèi)容復(fù)雜等特點(diǎn)。由于物業(yè)管 理的這些特點(diǎn)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本也呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：點(diǎn)多。即物業(yè)管理企業(yè)的成本形成點(diǎn)多。物業(yè)管理企業(yè)的成本可分為服務(wù)成

20、本、管理成 本、經(jīng)營(yíng)成本。服務(wù)成本是在為業(yè)主服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的成本，如維護(hù)小區(qū)治安、進(jìn)行消防檢 查，保障小區(qū)安寧、安靜等過(guò)程中發(fā)生的成本。管理成本是對(duì)小區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和 相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理所發(fā)生的成本，如小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修等。經(jīng)營(yíng)成本是物業(yè) 管理企業(yè)在開(kāi)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)過(guò)程中所發(fā)生的成本，如經(jīng)營(yíng)小區(qū)會(huì)所、經(jīng)營(yíng)公共設(shè)施等。因此, 在物業(yè)管理企業(yè)，每個(gè)部門、每個(gè)單位、每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)崗位、每個(gè)個(gè)人都是一個(gè)成本形成 點(diǎn)O而廣。即物業(yè)管理企業(yè)成本的發(fā)生在地域上分布面廣。物業(yè)管理企業(yè)為了發(fā)展，為了取 得規(guī)模效益，總是不斷地爭(zhēng)地盤(pán)、搶市場(chǎng)，規(guī)模越做越大，地盤(pán)越爭(zhēng)越多，市場(chǎng)也越來(lái)越大, 物業(yè)的分布而

21、也越來(lái)越廣，從而使物業(yè)管理成本的發(fā)生而也越來(lái)越廣。線長(zhǎng)。即物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)控線長(zhǎng)。物業(yè)管理企業(yè)由于其工作從空間上要延伸到所管 物業(yè)的每個(gè)角落，從時(shí)間上要延伸到所管物業(yè)的每個(gè)時(shí)點(diǎn)，所以導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的管理層 次多，從而使大部分成本發(fā)生點(diǎn)和相應(yīng)成本監(jiān)控點(diǎn)之間相隔較長(zhǎng)，從而形成較長(zhǎng)的成本監(jiān)控 線。管難。由于物業(yè)管理企業(yè)的成本具有上述特點(diǎn)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的成本監(jiān)管難。表現(xiàn) 為難統(tǒng)一模式、難統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、難統(tǒng)一核算。因?yàn)椴煌飿I(yè)往往類型不一、大小不一、新舊不 一、特點(diǎn)不一、業(yè)主的要求不一、收費(fèi)模式不一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，不同物業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境、 社會(huì)環(huán)境也差異很大，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)很難用統(tǒng)一的成本管理模式

22、、統(tǒng)一的成本管理標(biāo)準(zhǔn) 和統(tǒng)一的核算要求管理所有管理處（項(xiàng)目中心）。因此，物業(yè)管理企業(yè)的成本管理難。2、物業(yè)成本控制內(nèi)容物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入高速發(fā)展和迅速擴(kuò)張的時(shí)期，其發(fā)展前景是相當(dāng)廣闊的，而臨的 機(jī)遇是十分難得的。在這種特殊的歷史時(shí)期，物業(yè)管理公司一定要把握時(shí)機(jī)，在發(fā)展的同時(shí), 抓好企業(yè)管理的一個(gè)重要任務(wù)一一如何研究不斷降低成本。成本管理貫穿企業(yè)管理的全過(guò) 程，企業(yè)要做到事前有目標(biāo)，事中有控制，事后有考核，同時(shí)還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理制度的 要求，樹(shù)立全新的成本管理理念，明晰物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)權(quán)，保證物業(yè)管理資產(chǎn)的獨(dú)立運(yùn)作， 讓物業(yè)管理企業(yè)真正的成為市場(chǎng)主體，獨(dú)立運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)的成本

23、構(gòu)成 主要包括：?jiǎn)T工的薪酬成本、房屋設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用、能源消耗費(fèi)、行政費(fèi)用以及其它各 種管理費(fèi)用，因此物業(yè)成本控制內(nèi)容如下：（1）加強(qiáng)人力資源成本的控制知識(shí)經(jīng)濟(jì)的勃興使人力成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素，這一點(diǎn)在物業(yè)行業(yè)也逐漸顯現(xiàn)?？偹?周知I，寫(xiě)字樓、智能化小區(qū)的層出不窮使物業(yè)管理對(duì)技術(shù)化、知識(shí)化的要求越來(lái)越高。同時(shí), 對(duì)人員的管理就成為控制成本的重要部分。物業(yè)行業(yè)屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，高年齡，低學(xué)歷依 然在物業(yè)人員中占有很大的比例。我們到底是需要年齡大，文化程度低，但技術(shù)熟練的員工? 還是需要年紀(jì)輕，文化程度高的員工?"戰(zhàn)略成本”給我們的答案是：前者可以使企業(yè)在短期 內(nèi)降低人工成本，而后者

24、則可以為企業(yè)獲得長(zhǎng)期的成本優(yōu)勢(shì)。具體的決策，應(yīng)根據(jù)各企業(yè)狀 況的不同作出具體選擇。物業(yè)管理公司的性質(zhì)決定了物業(yè)管理公司成本費(fèi)用主要是人力資源成本費(fèi)用支出。其中 占的比例最大的主要是基層服務(wù)人員的工資，包括保安、保潔等人員的工資。因地制宜、合 理有效地設(shè)置公司職能部門，科學(xué)、合理地使用人力資本是降低物業(yè)管理公司成本切實(shí)有效 的方法和手段。從勞動(dòng)生產(chǎn)率的角度來(lái)衡量，物業(yè)服務(wù)管理的全過(guò)程有90%的工作量是在管 理處完成的。因此，物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置應(yīng)以精干、高效為宜，部門越少、人員越 精越好。機(jī)構(gòu)龐大、人員冗雜是極大的資源浪費(fèi)，不但增加了成本，還增加了內(nèi)耗，降低了 管理效益。（2）發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)

25、控制成本中小物管企業(yè)在激烈的布場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只有本著努力做強(qiáng)做大企業(yè)的目標(biāo)出發(fā)，才能在市 場(chǎng)中立穩(wěn)腳根，得以持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。這里所謂的低成本擴(kuò)張是指由一個(gè)管理成 熟的大型小區(qū)向周邊幾個(gè)小區(qū)輻射管理，實(shí)現(xiàn)管理人員的共享，從而大大降低成本。要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的低成本擴(kuò)張，要做到以下兩方而：一方而要科學(xué)、合理地制定管理處的用人編制。物業(yè)管理公司可以根據(jù)公司管理小區(qū)的 而積和小區(qū)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行人員定編定崗，對(duì)于有些技術(shù)含量不高的工作崗位，可以實(shí)行 一人多崗，既有利于工作開(kāi)展，又可以減少人員定編。比如，把小區(qū)內(nèi)勤的工作崗位設(shè)在管 理處的服務(wù)中心，這樣不僅可以負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部業(yè)主檔案和財(cái)務(wù)收支管理、公司往來(lái)

26、文件處 理，還可以負(fù)責(zé)業(yè)主接待工作，因?yàn)槠鋵?duì)業(yè)主檔案的熟悉度較高，所以在處理業(yè)主投訴問(wèn)題 時(shí)可以實(shí)行人性化管理，減少矛盾沖突。嚴(yán)格地控制人力資源成本，是物業(yè)管理公司降低成 本提高效益的主要途徑。另一方面可通過(guò)科技手段來(lái)降低人工成本?，F(xiàn)階段物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理，管 理層次低，智能化水平低，基本處于簡(jiǎn)單的手工操作階段，需要耗費(fèi)大量的人力、物力，因 此應(yīng)用現(xiàn)代化的手段，增加物業(yè)管理的科技含量，提高物業(yè)管理質(zhì)量。如在道口增設(shè)電腦自 動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng);在小區(qū)內(nèi)設(shè)立巡更機(jī)、監(jiān)控等智能化管理設(shè)施，既安全可靠，又能減少保安員 崗位，降低人力資本的支出。（3）能源消耗控制在物業(yè)管理行業(yè)中應(yīng)該加強(qiáng)行約意識(shí)，這里的行約指的是人力、物力的汽約。物業(yè)管理 公司