資產評估基礎理論習題講述

1、1被評估機組為5年前購置，賬面價值20萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產了，已經被新型機組所取代。經調查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8，被評估機組尚可使用8年，預計每年超額運營成本為1萬元。假定其他費用可以忽略不計。要求：試根據所給條件（1）估測該機組的現(xiàn)時全新價格；（2）估算該機組的成新率；（3）估算該機組的評估值。解： （1）被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為24萬元：30×80%=24（萬元）（2）該機組的成新率=8÷(5+8) ×100%=61.54%（3）該機組的

2、評估值=24×61.54%=14.77（萬元）2某臺機床需評估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設備采購價5萬元，運輸費0.1萬元，安裝費0.3萬元，調試費0.1萬元，已服役2年。經市場調查得知，該機床在市場上仍很流行，且價格上升了20%；鐵路運價近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費上漲幅度加權計算為40%，調試費用上漲了15%。試評估該機床原地續(xù)用的重置全價。解：現(xiàn)時采購價=5×（1+20%）=6（萬元）現(xiàn)時運輸費=0.1×（1+1）=0.2（萬元）安裝、調試費=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（萬元）被評估機床原地續(xù)用

3、的重置全價=6+0.2+0.535=6.735（萬元）3現(xiàn)有一臺與評估資產X設備生產能力相同的新設備Y，使用Y設備比X設備每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動力等約60萬元。X設備的尚可使用年限為6年，假定年折現(xiàn)率為10%，該企業(yè)的所得稅稅率為40%，求X設備的超額運營成本。年凈超額運營成本為=60×（1-40%）=36（萬元）X設備的超額運營成本=36×1-（1+10%）-5/10%=136.47（萬元）4某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價值進行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經營，預計前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元；從第六年開

4、始，企業(yè)進入穩(wěn)定期，預計每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計算該企業(yè)的評估值是多少？解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：181.47（萬元）穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：55/10%/（1+10%）5=341.51（萬元）企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計為：181.47+341.51=522.98（萬元）該企業(yè)的評估值為：522.98×（1-40%）=313.79（萬元）有一待估宗地A，與待估宗地條件類似的宗地甲，有關對比資料如下表所示：宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素交易時間地價值數(shù)A 2000.1001.10010

5、8甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據調查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%。要求：（1）計算參照物與待估宗地的容積率與地價相關系數(shù)（2）計算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。（3）計算參照物修正后的地價解（1）A宗地容積率地價相關系數(shù)為105，甲宗地的容積率地價相關系數(shù)為110（2）交易情況修正系數(shù)為或者0.99交易時間修正系數(shù)為或者1.06區(qū)域因素修正系數(shù)為或者1.02個別因素修正系數(shù)為或者1容積率修正系數(shù)為或者0.95

6、（3）參照物修正后地價=（萬元）4、評估對象為某企業(yè)1998年購進的一條生產線，賬面原值為150萬元，2001年進行評估。經調查分析確定，該生產線的價格每年比上一年增長10%，據估計，該資產還可使用6年，又知道目前市場上已經出現(xiàn)功能更先進的資產，并被普遍應用，新設備與評估對象相比，可節(jié)省3人，每人的月工資為650元。此外，由于市場競爭加劇，致使該設備開工不足，由此造成收益損失額每年為20萬(該企業(yè)所得稅稅率為33%，假定者現(xiàn)率為10%)。要求根據上述資料，采用成本法對該資料進行評估。答案要點：評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值重置成本=150*(1+10%)3=199.65萬

7、元實體性損耗率=3/(3+6)=33.33%功能性貶值=3*12*650*(1-33%)*(P/A,10%,6)=6.83萬元經濟性貶值=20*(1-33%)*(P/A,10%,6)=5.84萬元評估值=199.65*(1-33.33%)-6.83-5.84=120.44萬元5、某企業(yè)將某項資產與國外企業(yè)合資，要求對資產進行評估。具體資料如下，該資產賬面原值為270萬，凈值為108萬，按財務制度規(guī)定該資產折舊年限為30年，已經計提20年。經過調查分析，按照現(xiàn)在市場上材料價格和工資費用水平，新建相同構造的資產的全部費用支出為480萬元。實際累計利用時間為50,400小時。經專業(yè)人員勘查估算，該資

8、產還能使用8年。又知該資產由于設計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標準資產相比，每年多支出營運成本3萬元(該企業(yè)所得稅稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%)。要求根據上述資料，采用成本法對該資產進行評估。答案要點：資產的重置成本=480萬資產的已使用年限=20*(50,400/57,600)=17.5年實體性貶值率=17.5/(17.5+8)=68.63%資產的功能性貶值=3*(1-33%)*(P/A,10%,8)=10.72萬元評估值=480*(1-68.63%)-10.72=139.86萬元第三章1、被評估設備為1995年從英國引進設備，進口合同中的FOB價為了20萬英鎊。2000

9、年10月進行評估時英國廠家不再生產這種待估設備了，其替代產品的FOB報價為35萬英鎊，而國內其他企業(yè)2000年6月從英國進口同種設備的CIF報價為30萬英鎊。按照通常情況，設備的實際成交價格是報價的90%，境外運雜費為FOB價格的5%，保險費約為FOB的0.5%，被評估設備的所在企業(yè)，以及與之交易的企業(yè)均屬于進口關稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費按照CIF價格的0.8%計算，國內運雜費按照CIF價格加上銀行手續(xù)費之和的3%計算，安裝調試費包含在設備價格之中不另行計算，設備尚可使用5年，年運營成本比其替代設備每年超支2萬人民幣，被評估設備所在企業(yè)的正常投資回報率為10%，所得稅稅率為33%。評估時

10、英鎊與美元的匯率為1：1.5，人民幣與美元的匯率為8：1，2000年6月至2000年10月進口設備價格沒有變化。要求：(1)計算被評估進口設備的更新重置CIF價格；(2)計算被評估進口設備的重置成本；(3)計算被評估設備的評估值。答案要點：(1)、被評估設備的CIF價格為30萬英鎊。(2)、重置成本=(設備的CIF價格+銀行手續(xù)費)*(1+國內運雜費費率)銀行手續(xù)費=30*8*1.5*0.8%=2.88萬元國內運雜費=(30*12+2.88)*3%=10.89萬元設備的重置成本=360+2.88+10.89=373.77萬元(3)、設備的成新率=5/(5+5)=50% 設備的功能性貶值=20,

11、000*(1-33%)*(P/A, 10%, 5)=5.08萬元 進口設備的評估值=373.77*50%-5.08=181.81萬元2、被評估生產線年設計能力為10,000噸，評估時，由于受政策調整因素影響，產品銷售市場不景氣，如不降價銷售產品，企業(yè)必須減產至年產量6,000噸，或者采取降價措施以保持設備設計生產能力的正常發(fā)揮，假設政策調整將會持續(xù)3年，降價造成每噸產品凈損失100元，該企業(yè)正常報酬率為10%，生產線的規(guī)模經濟效益指數(shù)x為0.6。試根據所給的條件：(1)估測所能出現(xiàn)的經濟性貶值率；(2)計算該設備的經濟性貶值額。答案要點：(1)、1-0.60.6*100%=26.4% (2)、

12、經濟性貶值=10,000*100*(1-33%)(P/A , 10%, 3)=166.62萬元。3、被評估機組為5年前購置，賬面價值為20萬元人民幣，評估時該機組已經不再生產了，已經被新型的機組所取代。經過調查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)所購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8，被評估機組尚可使用8年。假定其他費用可以忽略不計。要求：(1)估測該機組的現(xiàn)時全新價格；(2)確定該機組的成新率；(3)確定該機組的評估值。答案要點：(1)、30*0.8=24萬元；(2)、成新率=(8/8+5)*100%=61.54%(3)、評估值=24*61.54

13、%=14.77萬元4、被評估設備購建于1985年，賬面價值為30,000元，1990年和1993年進行兩次技術改造，主要添置了一些自動控制裝置，當年投資分別為3,000和2,000元，1995年對設備進行評估，假設從1985年1995年每年的價格上升率為10%，該設備的尚可使用年限為8年。要求：根據所給條件計算被估設備的成新率。答案要點：(1)評估時設備的現(xiàn)行成本，即更新成本： 30,000×2.6+3,000×1.61+2,000×1.21=85,250(賬面原值×價格變動率)=設備現(xiàn)行成本合計(2)評估時設備的加權更新成本為：根據公式:設備的加權更新

14、成本=更新成本×已使用年限,得出:30,000×2.6×10+3,000×1.61×5+2,000×1.21×2=808,990元(3)設備的加權投資年限=(加權更新成本)/ (更新成本) =808,990/85,250=9.5(年)(4)設備的成新率=8/(9.5+8) ×100%=45.7%5、某被評估設備計劃長期用于租賃。根據該設備當前的狀況，估測其尚可使用年限為10年；根據市場調查，估測該設備的預期年收益為7,500元；另外，有搜集了三個類似于被評設備的參照物的銷售和租金信息(見下表)。參照物日期售價(元)

15、年收益(元)1上周44,3006,2002上周42,5006,8003上周57,3008,600 要求：試用收益法評估該設備的價值。答案要點：(1)折現(xiàn)率按照三個參照物設備的實際收益率的算術平均值為準： =(6,200/44,300+6,800/42,500+8,600/57,300)/3×100%=15% (2)設備的評估值=7,500/15%×1-(1+15%)-10=37,640(元)1機器設備1臺，3年前購置，據了解，該設備尚無替代產品。該設備的賬面原值為10萬元，其中買價為8萬元，運輸費為0.4萬元，安裝費用（包括材料）為1萬元，調試費用為0.6萬元。經調查，該設

16、備的現(xiàn)行價格為9.5萬元，運輸費、安裝費、調試費分別比3年前上漲了40、30、20。求該設備的重置成本。（保留兩位小數(shù)）重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（萬元）21995年1月評估設備一臺，該設備于1991年12月購建，賬面原值為20萬元，1993年進行一次技術改造，改造費用（包括增加設備）為2萬元。若定基物價指數(shù)1991年1.05，1993年為1.20，1995年為1.32，求該設備的重置成本。重置成本=20×+2×=27.34（萬元）3評估資產為一臺年產量為8萬件甲產品的生產線

17、。經調查，市場上現(xiàn)有的類似生產線成本為24萬元，年產量為12萬件。如果規(guī)模經濟規(guī)模指數(shù)為0.8，求該資產的重置全價。重置全價=24×（8/12）0.8=17.35（萬元）4被評估機組購建于1999年3月，主要由主機、輔助裝置和工藝管道組成，賬面原值60萬元人民幣，其中主機占70，輔助裝置占20，工藝管道占10。至評估基準日，機組主機價格下降2，輔助裝置價格上升1，工藝管道價格上升了5。求該機組評估基準日的重置成本。重置成本=60×70%×（1-2%）+60×20%×(1+1%)+60×10%×(1+5%)=59.58(萬元)

18、5某評估機構采用統(tǒng)計分析法對某企業(yè)的100臺某類設備進行評估，其賬面原值共計1000萬元，評估人員經抽樣選擇了10臺具有的代表性的設備進行評估，其賬面原值共計150萬元，經估算其重置成本之各為180萬元，則該企業(yè)被評估設備的重置成本是多少？重置成本=1000×=1200(萬元)6現(xiàn)有一臺與評估資產A設備生產能力相同的新設備B，采用B比A每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動力等40萬元。A設備尚可使用5年，假定年折現(xiàn)率為8，該企業(yè)的所得稅稅率為33，求A設備的超額運營成本。年凈超額運營成本=40×(1-33%)=26.8(萬元)A設備的超額運營成本=26.8×(P/A，8

19、%，5)=107（萬元）7被評估設備為1989年從德國引進的設備，進口合同中的FOB價是20萬馬克。1994年評估時德國生產廠家已不再生產這種設備了，其替代產品的FOB報價為35萬馬克，而國內其他企業(yè)1994年從德國進口設備的CIF價格為30萬馬克。按照通常情況，設備的實際成交價應為報價的70%90%，境外運雜費約占FOB價格的5%，保險費約占FOB價格的0.5%，被評估設備所在企業(yè)，以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于進口關稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費按CIF價格的0.8%計，國內運雜費按CIF價格加銀行手續(xù)費之和的3%計算，安裝調試費含在設備價格中不再另行計算，被評估設備尚可使用5年，評估時馬克

20、與美元的匯率為1.51，人民幣與美元的匯率為81。根據上述數(shù)據估測該進口設備的續(xù)用價值。答（1）被評估設備的CIF價格取其他企業(yè)從德國進口更新?lián)Q代型設備的CIF價格最為合理，即被評估設備的CIF價格為30萬馬克，或20萬美元。（2）被評估設備的重置成本為：（設備的CIF價格+銀行手續(xù)費）×（1+國內運雜費率）銀行手續(xù)費=20×8×0.8%=1.28（萬元人民幣）國內運雜費=（160+1.28）×3%=4.84（萬元人民幣）進口設備重置成本=160+1.28+4.84=166（萬元人民幣）（3）設備的成新率=5÷（5+5）×100%=5

21、0%（4）進口設備的評估值為：166×50%=83（萬元人民幣）8被評估生產線年設計生產能力為10000噸，評估時，由于受政策調整因素影響，產品銷售市場不景氣，如不降價銷售產品，企業(yè)必須減產至年產7000噸，或每噸降價100元保持設備設計生產能力的正常發(fā)揮。政策調整預計會持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報酬率為10%，生產線的規(guī)模經濟指數(shù)X為0.6，試根據所給的條件估算經濟性貶值率和經濟性貶值額。（1）經濟性貶值率=1-（7000/10000）0.6 ×100%=19%（2）經濟性貶值額=100×10000×（1-33%） ×（P/A，10%，3）=6

22、70000×2.4869=16662239被評估機組為3年前購置，帳面價值為20萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產，被新型機組所取代。經調查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組因功能落后其貶值額約占新型機組取得價格的20%，被評估機組尚可使用7年，預計每年超額運營成本為1萬元，假定其他費用可以忽略不計，試根據所給條件估測該生產線的續(xù)用價值。（1）被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為：30×（120%）=24（萬元）（2）設備的成新率為：7÷（3+7） ×100%=70%（3）設備的評估值為：24&

23、#215;70%=16.8（萬元）四、計算題1、有一宗土地，出讓年期為40年，資本化率為6%，預計未來5年的純收益分別為30萬、32萬、35萬、33萬、38萬元，從第6年開始，大約穩(wěn)定在40萬元左右，試評估該宗宗地價格。答案要點：P=30/(1+6%)+32/(1+6%)2+35/(1+6%)3+33/(1+6%)4+38/(1+6%)5+32/6%*(1+6%)5*1-1/(1+6%)40-5=574.06萬元2、有一宗房地產，假設使用年期為無限，未來第一年年純收益為100萬元，資本化率為10%，若：(1)未來各年的純收益在上一年的基礎上增加1萬；(2)未來各年的純收益在上一年的基礎上增長1

24、%。兩種情況下該宗房地產的評估值為多少？答案要點：(1)、P=a/r+b/r2=1100萬元(2)、P=a/(r-s)=1111萬元3、有一待估宗地，剩余使用年限為40年，還原利率為6%，現(xiàn)搜集到A、B、C、D四宗地交易實例，具體情況見下表，表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是參照物與評估標的相比較，以評估標的為基準確定的數(shù)值。該城市此類用地容積率與地價的關系為：當容積率在1.52之間時，容積率每增加0.1，宗地地價比容積率為1.5時增加2%。該城市從1998年到2002年，每年地價指數(shù)上升1%。宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素剩余年限標的2002.101.70040A2200

25、2001.1-1%1.60-1%38B24002001.101.8+2%040C23002001.101.70039D21002000.1-2%1.60-1%38試根據上述條件評估待估宗地2002年1月的評估值。答案要點：(1)P=P×交易時間修正×交易情況修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正×年期修正(剩余使用年限修正)(2)建立容積率修正系數(shù)表容積率1.51.61.71.81.9修正系數(shù)100102104106108(3)年期修正KA=KD=1-(1+6%)-40/1-(1+6%)-38=1.0135KC=1-(1+6%)

26、-40/1-(1+6%)-39=1.0066(4)參照物地價修正2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=23432400×1.01×104/106×100/102 =23322300×1.01×1.0066 =23382100×1.012×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282(5)評估結果=(2343+2332+2338+2282)/4=2324(元/平方米)4、有一宗七通一平待

27、開發(fā)建筑用地，面積為1,000平方米，使用期限為50年，容積率為5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期2年，建筑費用3500元/平方米，專業(yè)費用為建筑費用的10%，建筑費用和專業(yè)費用在整個建設期內均勻投入，寫字樓建成后擬對外出租，租金水平預計為2元/平方米·日，管理費用為年租金的2%，維修費用為建筑費用的1.5%，保險費用為建筑費用的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產綜合還原利率為7%，開發(fā)商要求的利潤率為地價和開發(fā)成本(建筑費用和專業(yè)費用)之和的20%，試評估該宗地地價。答案要點:采用成本法(1)年總收益=2×365×1,000×5=3,

28、650,000(元)(2)年總費用=3,650,000×2%+3,500×5,000×(1.5%+0.2%)+3,650,000×17.5%=1,009,250(元)(3)年純收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)(4)房地產總價=2,640,750/7%×1-(1+7%)-(50-2)=36,258,750(元)(5)建筑費及專業(yè)費用=3,500×(1+10%)×5,000=19,250,000(元)(6)利息=地價×(1+6%)2-1+19,250,000×(1+6%)

29、-1=0.1236地價+1,155,000(7)開發(fā)商利潤=(地價+19,250,000) ×20%=0.2地價+3,850,000(8)地價=房地產總價-建筑費用-專業(yè)費用-利息-利潤地價=36,258,750-19,250,000-0.1236地價+1,155,000-0.2地價+3,850,000 地價=9,069,016(元)5、某房地產公司于2000年1月以有償出讓的方式取得一塊土地50年使用權，并于2002年1月在此地塊上建成一座框架結構的寫字樓，經濟耐用年限為60年，殘值率為0。評估基準日，該類建筑物重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積為1000平方米，建筑面

30、積為1800平方米，現(xiàn)在用于出租，實際每年收到租金為72萬元。另據調查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費為年租金的3%，維修費為重置價格的1.5%，土地使用稅以及房產稅為每建筑平方米25元，保險費為重置價格的0.2%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。根據以上資料評估該宗土地2003年1月土地使用權的收益價格。答案要點：采用收益法(1)計算總收益=50×12×1800×(1-10%)=972,000(2)計算總費用 管理費=972,000×3%=29,160 維修費=2500×1800×1.5%=67,500 稅金 =25×1800=45,000 保險金=2500×1800×0.2%=9,000總費用=29,160+67,500+45,000+9,000=150,660(3)計算房地產純收益=972,000-150,660=821,340(4)計算房屋純收益 房屋現(xiàn)值=房屋重置價格-貶值額=2500×1800×(50-2-1)/(50-