鐵總辦14-257號鐵路土地綜合開發(fā)實施辦法257

1、鐵路土地綜合開發(fā)實施辦法鐵總辦（2014）257第一章 總 則第一條 按照國務(wù)院關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設(shè)的意見（國發(fā)201333號）、國務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的意見（國辦發(fā)201437號），為切實做好鐵路土地綜合開發(fā)工作，制定本辦法。第二條 本辦法適用于總公司及所屬企業(yè)、控股合資鐵路公司（含籌備組，以下簡稱合資公司）土地綜合開發(fā)。涉及合資公司管理事項，依據(jù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系履行相關(guān)決策程序。第三條 本辦法所稱鐵路土地綜合開發(fā)是依據(jù)國家法律法規(guī)和支持政策，以提高鐵路土地資產(chǎn)營運效益和實現(xiàn)開發(fā)增值為目標，組織既有和新增土地資源有序流動、優(yōu)化配置及利用開發(fā)的經(jīng)營活動。第四條

2、鐵路土地綜合開發(fā)應堅持以下原則：（一）依法合規(guī)，市場運作。執(zhí)行國家法律法規(guī)和政策規(guī)定，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，堅持市場化運作。（二）節(jié)約利用，集約開發(fā)。運用節(jié)地技術(shù)，提高開發(fā)強度，對土地及地上地下空間合理開發(fā)，促進土地綜合利用、復合利用、高效利用。（三）規(guī)劃引領(lǐng)，規(guī)范決策。編制土地綜合開發(fā)規(guī)劃和年度開發(fā)計劃，強化項目論證，規(guī)范管理流程，提高決策質(zhì)量。（四）組織有序，落實責任。實行分級管理、分工負責、協(xié)同聯(lián)動，有序組織土地綜合開發(fā)，落實項目責任制。（五）強化監(jiān)管，防控風險。以效益評價為依據(jù)，風險控制為前提，提高土地資產(chǎn)運用效率效益，加強土地綜合開發(fā)監(jiān)管。第二章 管理職責第五條 鐵路土地綜合開發(fā)范圍：（

3、一）鐵路改線、場站遷移釋放的土地；（二）市域、支線鐵路土地；（三）鐵路用地地上地下空間，包括以穿越、跨越等形式占用鐵路用地地上地下空間；（四）線路兩側(cè)、高架橋下土地；（五）改（擴）建鐵路項目釋放的既有與新增土地；（六）新建鐵路項目新增土地；（七）其他既有、新增土地。第六條 鐵路土地綜合開發(fā)方式：（一）自主開發(fā)；（二）土地作價對外投資、合資合作；（三）總公司及所屬企業(yè)、控股公司、參股公司間轉(zhuǎn)讓鐵路用地；（四）鐵路用地向路外轉(zhuǎn)讓；（五）鐵路用地及地上附著物租借；（六）鐵路用地抵押、置換；（七）建設(shè)鐵路保障性住房。第七條 鐵路局、合資公司是權(quán)屬土地的開發(fā)主體，享有土地增值收益；按照“誰開發(fā)、誰投資，

4、誰收益、誰負責”的原則，享有投資開發(fā)收益，承擔以下職責：（一）組織編制新建鐵路項目綜合開發(fā)機會研究報告、方案研究報告。1. 對接設(shè)計單位組織現(xiàn)場踏勘，明確土地綜合開發(fā)需求。2. 協(xié)調(diào)地方政府，落實開發(fā)用地規(guī)劃、規(guī)模、指標、供地等政策。（二）編制開發(fā)規(guī)劃、年度開發(fā)計劃。（三）組織編制項目方案，主要包括：市場分析、業(yè)態(tài)選擇、投資規(guī)模、開發(fā)方式、資產(chǎn)處置、融資方案、商業(yè)模式、技術(shù)經(jīng)濟與風險分析，以及對合作方的盡職調(diào)查等。（四）開展項目評估論證。（五）負責項目開發(fā)與投后經(jīng)營。（六）組織項目后評價。（七）開發(fā)規(guī)劃和須報總公司審批事項以外的項目報總公司備案。合資公司可自行組織土地綜合開發(fā)，也可簽訂協(xié)議委托

5、鐵路局組織土地綜合開發(fā)?？偣竟芾眄椖康暮腺Y公司自行組織土地綜合開發(fā)的，開發(fā)規(guī)劃、年度開發(fā)計劃和項目方案由合資公司報總公司備案或?qū)徟?；委托鐵路局開發(fā)的，由鐵路局報總公司備案或?qū)徟?。鐵路局管理項目的合資公司，開發(fā)規(guī)劃、年度開發(fā)計劃和項目方案由鐵路局報總公司備案或?qū)徟５诎藯l 總公司加強對所屬企業(yè)、合資公司土地綜合開發(fā)的服務(wù)、指導、監(jiān)督、考核，負有指導、監(jiān)管責任，承擔以下管理職責： （一）與國家有關(guān)部門、地方政府溝通協(xié)調(diào)，利用路地協(xié)調(diào)機制，為土地綜合開發(fā)創(chuàng)造必要條件和政策環(huán)境。（二）統(tǒng)籌安排或指導運用自有資金、債務(wù)性資金和鐵路發(fā)展基金等資金。（三）審批下列事項：1. 新建鐵路項目土地綜合開發(fā)機會研

6、究、方案研究報告；2. 土地綜合開發(fā)項目方案；3. 年度開發(fā)計劃；4. 利用鐵路用地組織經(jīng)營性開發(fā)或建設(shè)保障性住房；5. 土地作價對外投資、合資合作開發(fā)；6. 涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、用途變更的，包括但不限于：鐵路用地向總公司以外轉(zhuǎn)讓、置換，政府收回鐵路用地；7. 租借鐵路用地3000平方米以上或租借期限5年以上；8. 利用鐵路用地抵押。（四）開發(fā)規(guī)劃和審批事項以外的其他項目實行備案管理。（五）實行過程監(jiān)管、分析評價與考核，糾正不當經(jīng)營開發(fā)行為。（六）總結(jié)經(jīng)驗，組織交流，推廣典型。（七）組織涉及路網(wǎng)性、具有重大影響的項目開發(fā)。（八）對鐵路局、合資公司的部分項目進行引導性投資。第三章 開發(fā)流程第一節(jié) 新建

7、鐵路土地綜合開發(fā)第九條 在新建鐵路項目前期，應將項目財務(wù)平衡與綜合開發(fā)需求作為項目選線和站場選址的重要因素，統(tǒng)籌研究土地綜合開發(fā)。原則上以車站周邊土地綜合開發(fā)為重點，其用地總量扣除站場用地后，同一鐵路建設(shè)項目單個站場綜合開發(fā)用地平均規(guī)模不超過50公頃，最高不超過100公頃。第十條 在新建鐵路項目預可行性研究階段，應同步開展土地綜合開發(fā)機會研究。（一）鐵路局、合資公司應組織設(shè)計單位對新建鐵路沿線經(jīng)濟發(fā)展、自然資源、市場環(huán)境、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃進行現(xiàn)場調(diào)研，研究土地綜合開發(fā)的效益目標、用地規(guī)模、功能定位及相關(guān)規(guī)劃調(diào)整需求。 （二）鐵路局、合資公司提出綜合開發(fā)用地的規(guī)劃控制和預留條件，協(xié)調(diào)地

8、方政府調(diào)整土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地綜合開發(fā)相關(guān)規(guī)劃。（三）鐵路局、合資公司組織編制綜合開發(fā)機會研究報告，經(jīng)預審后與預可行性研究報告一并上報總公司。（四）總公司會同省、市有關(guān)部門審查預可行性研究報告時，同步審查土地綜合開發(fā)機會研究報告。將機會研究報告納入預可行性研究報告，按建設(shè)項目管理規(guī)定報審或批復。（五）總公司運用鐵路建設(shè)協(xié)調(diào)機制，統(tǒng)籌安排新建鐵路項目與土地綜合開發(fā)的相關(guān)事宜。商省、市地方政府明確土地綜合開發(fā)用地規(guī)模、規(guī)劃條件以及有關(guān)配套政策，納入相關(guān)會議紀要。第十一條 在新建鐵路項目可行性研究階段，應同步開展土地綜合開發(fā)方案研究。（一）鐵路局、合資公司應組織設(shè)計單位研究提出新建鐵路項

9、目沿線站場綜合開發(fā)用地規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計以及與站場、線路工程統(tǒng)一聯(lián)建條件。協(xié)調(diào)地方政府調(diào)整控制性詳細規(guī)劃，加強與周邊地區(qū)的空間組織、交通銜接、功能匹配等方面的融合，爭取用地、財稅等相關(guān)配套支持政策，與沿線市、縣政府簽訂綜合開發(fā)用地規(guī)模協(xié)議。（二）鐵路局、合資公司根據(jù)項目建議書建設(shè)資金籌措和項目財務(wù)平衡目標的需求，在機會研究報告的基礎(chǔ)上，分析土地供應條件，開展經(jīng)濟效益論證，編制土地綜合開發(fā)方案研究報告，經(jīng)預審后與可行性研究報告一并上報總公司。（三）鐵路局、合資公司應將土地綜合開發(fā)項目用地方案與建設(shè)用地預審同步上報。加強與國家、?。ㄊ校┯嘘P(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，落實新增用地指標。會同地方政府將土地綜合開發(fā)用地

10、位置、規(guī)模、需求和規(guī)劃條件以及擬安排的供應分期等向國家有關(guān)部門備案。（四）總公司會同省、市有關(guān)部門審查可行性研究報告時，同步審查土地綜合開發(fā)方案研究報告，將方案研究報告納入可行性研究報告，明確用地規(guī)模、容積率、建筑高度、建筑密度、市政配套等內(nèi)容，按建設(shè)項目管理規(guī)定報審或批復。協(xié)調(diào)國家有關(guān)部門落實新增用地指標。第十二條 總公司在審批新建鐵路項目初步設(shè)計時，同步審批與新建鐵路項目直接關(guān)聯(lián)的土地綜合開發(fā)項目。第十三條 鐵路局、合資公司應根據(jù)批準的綜合開發(fā)方案研究報告和簽訂的用地規(guī)模協(xié)議，與地方政府共同確定綜合開發(fā)用地邊界及征地拆遷、土地整理費用標準，簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議，開展一級開發(fā)，組織一二級

11、聯(lián)動開發(fā)。 第十四條 鐵路局、合資公司應根據(jù)確定的控制性詳細規(guī)劃指標，協(xié)調(diào)地方政府統(tǒng)籌新建鐵路站場周邊用地布局，做好市政配套規(guī)劃，明確土地出讓的前置條件。編制項目方案，報總公司批復后，依法取得開發(fā)用地使用權(quán)。第十五條 鐵路局、合資公司要結(jié)合企業(yè)長遠發(fā)展目標和當前經(jīng)營實際，科學選擇開發(fā)模式，組織二級開發(fā)。（一）自主開發(fā)。應根據(jù)新建鐵路項目特點，結(jié)合自身開發(fā)能力和一二級聯(lián)動開發(fā)條件，對有利于拓展企業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域，解決新建鐵路運營初期經(jīng)營困難且投資開發(fā)收益明顯、資金來源有保障、行業(yè)關(guān)聯(lián)度大、風險可控的項目，組織自主開發(fā)。（二）合資合作開發(fā)?？赏ㄟ^招商引資，對收益可期但開發(fā)周期長、自有資金不足、專業(yè)能力受

12、限的項目，組織合資合作開發(fā)。合資合作開發(fā)應組織資產(chǎn)評估，開展盡職調(diào)查，通過公開、公平、公正的方式選擇合作對象。第十六條 鐵路局、合資公司應對已批復可行性研究報告或已開工的新建鐵路項目，補充編制土地綜合開發(fā)方案研究報告，經(jīng)總公司批復后，協(xié)商地方政府落實綜合開發(fā)用地；已開通運營的合資鐵路，應根據(jù)運營財務(wù)狀況，積極協(xié)商地方政府，爭取綜合開發(fā)用地及財政補貼、稅費減免等支持政策。第二節(jié) 既有鐵路土地綜合開發(fā)第十七條 鐵路局、合資公司應加強土地資源分析，按照節(jié)約利用、集約開發(fā)的原則，通過分拆、整合、置換、收購周邊土地、分層設(shè)立使用權(quán)等途徑，開展綜合開發(fā)機會研究。（一）場站遷移、改線土地。在鐵路場站遷移、改

13、線工程項目前期階段，將場站遷移、改線釋放的鐵路用地綜合開發(fā)作為重要條件，與地方政府協(xié)商，同步研究既有用地和新增土地資源的綜合開發(fā)。（二）既有車站、場、段、所改（擴）建工程項目。應結(jié)合改擴建工程，同步研究既有用地和新增土地資源的綜合開發(fā)。（三）既有場站地上地下空間。應充分利用大中城市鐵路場站占地面積大、可釋放潛在土地資源充足的優(yōu)勢，研究地上地下空間綜合開發(fā)機會。（四）線路兩側(cè)、高架橋下土地。在確保運輸安全的前提下，充分利用既有線路兩側(cè)、高架橋下空間，組織綜合開發(fā)利用。（五）支線、市域鐵路。充分利用支線、市域鐵路的區(qū)位優(yōu)勢，鼓勵與地方政府及有關(guān)企業(yè)合作，建設(shè)城市軌道交通，拓展經(jīng)營領(lǐng)域，盤活鐵路用地

14、及相關(guān)資產(chǎn)。（六）零散小、空置土地。加強與地方政府協(xié)商，因地制宜采取收購相鄰土地、整合置換、轉(zhuǎn)讓等方式開展綜合開發(fā)。（七）酒店、公寓、療養(yǎng)院、培訓中心、辦公用房等資產(chǎn)。應加強其資產(chǎn)運用效率效益分析，開展資本運營機會研究，或在保證經(jīng)營功能的基礎(chǔ)上，通過對其土地分拆、置換，組織綜合開發(fā)。改（擴）建工程項目的土地綜合開發(fā)應按照新建鐵路項目土地綜合開發(fā)的流程和要求辦理。第十八條 鐵路局、合資公司應會同地方政府確定綜合開發(fā)用地邊界、修訂控制性詳細規(guī)劃，落實規(guī)劃條件和支持政策。（一）既有劃撥土地綜合開發(fā)，改變用途不再符合劃撥用地目錄的，應采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。（二）須與周邊土地連片開發(fā)的，應協(xié)商收購，

15、依法辦理用地手續(xù)。（三）利用鐵路用地地上地下空間開發(fā)的，應協(xié)商當?shù)厥?、縣政府分層設(shè)立用地使用權(quán)。第十九條 總公司、鐵路局、合資公司應嚴格土地資產(chǎn)權(quán)益管理，下列行為在依法進行資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)上，通過公開競價等市場方式組織處置。（一）授權(quán)經(jīng)營土地在使用年限內(nèi)依法作價出資（入股）、租賃。（二）授權(quán)經(jīng)營土地在總公司所屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓。（三）土地資產(chǎn)向總公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓、租賃。（四）政府收回用于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的鐵路用地，應在資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)上，等價置換或按市場價值補償。第二十條 鐵路局、合資公司編制項目方案，經(jīng)總公司批復后組織項目開發(fā)。第四章 基礎(chǔ)管理第二十一條 加強規(guī)劃計劃管理

16、。深入研究政策環(huán)境、市場運行規(guī)律和土地資源情況，編制土地綜合開發(fā)規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃確定的開發(fā)方向和目標，在項目方案論證和履行決策程序的基礎(chǔ)上制訂年度開發(fā)計劃。第二十二條 強化開發(fā)項目管理。土地綜合開發(fā)劃分為“投前準備、投資開發(fā)、投后經(jīng)營”三個階段，應緊密銜接，加強過程管理。（一）投前準備階段，應進行項目可行性研判，充分論證項目經(jīng)濟效益和經(jīng)營開發(fā)風險。加強土地綜合開發(fā)項目決策管理，嚴格執(zhí)行“三重一大”事項決策規(guī)定。（二）投資開發(fā)階段，應根據(jù)項目特點和實際需要明確或組建項目管理機構(gòu)。項目管理機構(gòu)應按照經(jīng)批準的項目方案組織實施。實施過程中的重大變更事項應及時報告，或辦理變更報批手續(xù)。（三）投后經(jīng)營階段，

17、應按照經(jīng)批準的項目方案，優(yōu)化商業(yè)和管理模式，并依法明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，規(guī)范經(jīng)營管理，建立健全內(nèi)部經(jīng)營管理制度和績效考核體系，加強產(chǎn)權(quán)、收益和重大事項管理。第二十三條 建立服務(wù)平臺?？偣炯訌娮稍冊u估、投資開發(fā)和招商與資產(chǎn)交易平臺建設(shè)，發(fā)揮資源配置、項目投資、方案策劃、產(chǎn)品研發(fā)等方面的作用。（一）總公司組建專家?guī)旌偷谌綑C構(gòu)庫，強化咨詢評估管理，加強市場研判、業(yè)態(tài)選擇、投融資和商業(yè)模式等方面的指導。鐵路局、合資公司應充分運用咨詢評估平臺，通過公開競標、方案征集、競爭性談判等方式選擇機構(gòu)開展項目方案咨詢，提高項目策劃質(zhì)量；選擇機構(gòu)或?qū)＜?，組織項目評估論證，提高決策質(zhì)量。（二）總公司建立投資開發(fā)平臺，提升

18、項目管理、產(chǎn)品研發(fā)、品牌培育、資金籌措、投資引導等方面的能力，承擔由總公司直接投資重大項目的開發(fā)任務(wù)，對鐵路局、合資公司部分項目進行引導性投資。鼓勵鐵路局、合資公司運用投資開發(fā)平臺推動管理和商業(yè)模式創(chuàng)新，提高專業(yè)化、規(guī)?；⒓s化水平，培育鐵路自主品牌。（三）總公司與產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)合作建立招商與資產(chǎn)交易平臺。鼓勵鐵路局、合資公司運用招商與資產(chǎn)交易平臺，組織批量及大宗資產(chǎn)價值評估、轉(zhuǎn)讓交易，優(yōu)選合作對象。第二十四條 加強風險防控。加強土地綜合開發(fā)的風險評估，健全風險管理體系和重大風險防控應急機制，實行事前預防、事中監(jiān)督、事后評價等全過程管理，增強應對宏觀經(jīng)濟形勢變動、政策調(diào)整、市場環(huán)境變化等外部風

19、險的能力。加強企業(yè)內(nèi)部控制，規(guī)范財務(wù)和審計工作，提高風險管理水平。第二十五條 加強運行監(jiān)管。加強土地綜合開發(fā)信息歸集和運行情況分析，及時掌握總體運行態(tài)勢，評價整體運行效果；建立收益統(tǒng)計分析制度，加強收益管理；分析典型案例，發(fā)揮示范引領(lǐng)作用；加強過程監(jiān)管，及時處理、糾正綜合開發(fā)不當行為。建立以經(jīng)濟增加值、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率為主要指標的價值診斷和評價機制，開展土地綜合開發(fā)項目后評價，并將后評價結(jié)果作為項目考核的重要依據(jù)。第五章 組織領(lǐng)導和工作機制第二十六條 總公司成立土地綜合開發(fā)領(lǐng)導小組，組長由總經(jīng)理擔任，副組長由分管建設(shè)、開發(fā)、計劃、運輸?shù)母笨偨?jīng)理擔任。領(lǐng)導小組統(tǒng)籌領(lǐng)導土地綜合開發(fā)工作，組織貫徹國家有關(guān)政策和要求，研究解決重大事項。第二十七條 領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室，由分管開發(fā)的副總經(jīng)理兼任辦公室主任，總工程師、總會計師任副主任，發(fā)展與法律部、計統(tǒng)部、財務(wù)部、開發(fā)部、運輸局、建設(shè)部、監(jiān)察局、工管中心、鑒定中心主要負責人為成員。辦公室主要職責：（一）制定土地綜合開發(fā)有關(guān)制度辦法。（二）審議年度開發(fā)計劃，以及利用既有用地總面積20萬平方米及以上或新增鐵路土地50萬平方米及以上的綜合開發(fā)項目方案，提交黨組會議審定。（三）審議其他須總公司批復的事項。（四）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地綜合開發(fā)資源配置。（五）分析土地綜合開發(fā)總體運行態(tài)勢，解決有關(guān)問