國際購物中心的經(jīng)營模式及特點

1、國際購物中心的經(jīng)營模式及特點對籠統(tǒng)的購物中心的具體分類：一、按開發(fā)商背景及購物中心經(jīng)營管理的模式（包括自營的比例）分類：1、物業(yè)型購物中心： 又分兩種，物業(yè)型購物廣場 SHOPPINCPLAZA/SQUARE/CENTER物 業(yè)型摩爾購物中心 MALL。A、物業(yè)型購物廣場：一般由大房地產(chǎn)商開發(fā)建在市中心黃金地段，實行的是租賃制。 特點：面積一般在 5 至 10 萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位還必須突出某一目 標(biāo)顧客群體，所以入駐的業(yè)態(tài)一般不齊備即業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度不夠（通常定位于高端市場， 大租戶以高級百貨為主，許多業(yè)態(tài)沒有引入），還稱不上真正的摩爾購物中心MALL。E、物業(yè)型摩爾購物

2、中心 MALL又稱普通摩爾購物中心 MALL普通摩爾的物業(yè)所有者 一般不進(jìn)行零售經(jīng)營， 而是將場地出租給專業(yè)零售商， 委托專業(yè)管理公司進(jìn)行管理， 實行所 有者、 管理者與經(jīng)營者的分離。 優(yōu)勢互補(bǔ)， 既可保證和提高管理水平， 又可使摩爾以一個統(tǒng) 一的社會形象面對消費者， 同時由于摩爾內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品， 可以充分展示 自己獨特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。這種購物場所的組織和構(gòu)造形式， 包含著一種促銷思想， 即要讓消費者在購物場所盡可 能停留較長時間。普通摩爾購物中心 MALL由大房地產(chǎn)商按MALL的要求設(shè)計開發(fā)建在市中心 黃金地段或城郊居民聚居區(qū)，實行的是租賃制。特點：面積比購物廣場大許多

3、，一般在15至 30 萬平方米左右；業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高度齊全，一般為全業(yè)態(tài)全業(yè)種經(jīng)營。但建購物中心容易， 管理購物中心難。 一個大規(guī)模購物中心的正常運行， 首先要求事先 策劃設(shè)計的成功。 美國購物中心除了事先策劃外， 還實行專業(yè)化的管理。 管理主體可能是房 產(chǎn)所有者， 也可能是房產(chǎn)所有者聘請的專業(yè)化商業(yè)管理顧問公司。把購物中心管理簡單地視 為物業(yè)管理或是商業(yè)管理都是錯誤的。 它幾乎是一門邊緣學(xué)科， 物業(yè)管理與商業(yè)管理的交織。購物中心管理者不僅要保證水、 電、暖、 空調(diào)等設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)， 周圍環(huán)境的整潔與安 全，還應(yīng)該知曉店鋪經(jīng)營知識， 為各零售商提供信息服務(wù)和有參考價值的建議， 更重要的還 在

4、于進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動， 負(fù)責(zé)把顧客引進(jìn)店中來。 購物中心不是集貿(mào)市場， 管理者也絕 不是僅收租金的地主， 他必須保證入租的客戶具有完美和大體一致的形象， 從而保證他們能 賺取理想的利潤， 否則哪有租金給你呢！ 故很多物業(yè)型購物中心的經(jīng)營管理方面由專業(yè)購物 中心管理公司負(fù)責(zé)。 如臺灣的多家購物中心 (如京華城) 就是聘請新加坡的專業(yè)購物中心管 理公司管理的。物業(yè)型購物中心在東南亞的香港、新加坡等地發(fā)展的很多，其代表有：香港時代廣場、 海港城、太古廣場、又一城，新加坡義安城Ngee Ann City 、萊佛士城 Reffles City 、威士馬廣場(Wisma Atria )、先得坊 Centr

5、e Point ，菲律賓馬尼拉 GLORIETTA PLAZA和香格里 拉廣場 SHANGRILA PLAZA馬來西亞吉隆坡劉蝶購物中心(LOW Yat Plaza)、燕美購物中心(Imbi Plaza) 、樂天購物中心 (Lot 10) ，泰國曼谷世界貿(mào)易中心( World Trade Center )、 暹羅廣場( Siam Center )、 River City 、 The Emporium ，臺灣的京華城、中華城、臺茂購 物中心、廈門"SM城市廣場”。海外的著名 SHOPPING PLAZA/SQUAR一般都只租不售，以便 保持購物中心自身的品牌形象和管理力度。國內(nèi)的代表有

6、： 香港九龍倉投資的： 上海時代廣場、 北京時代廣場， 香港和記黃浦投資 的：上海梅龍鎮(zhèn)廣場、北京東方廣場，香港嘉里投資的：上海嘉里不夜城、北京國貿(mào)中心。國內(nèi)的物業(yè)型購物中心除少數(shù)較成功外，很多面臨著三個困境。困境之一： 客流不旺。 諸多大城市開業(yè)的純物業(yè)型購物中心都面臨客流不旺的災(zāi)難，走進(jìn)購物中心給人以蕭條冷清的感覺， 顧客象看畫展一樣瀏覽各個專賣店， 真正掏錢購物的人 不多，穩(wěn)定的回頭客就更少了。困境之二： 租戶難求。 純物業(yè)型購物中心采用招租方式經(jīng)營， 就是開發(fā)商把店鋪或攤位 出租給零售商。 因而租金是開發(fā)商的重要利潤來源。 要取得穩(wěn)定而理想的租金， 必須找到信 譽(yù)好的零售商。 但是，

7、購物中心建成后常常遇到招商難題： 期待的零售商他不來， 而想來的 又不想要。 我國的專業(yè)店和專賣店本來就數(shù)量少、 質(zhì)量低， 使購物中心沒有充足的選擇余地。外國專業(yè)店和專賣店倒是成熟化了， 但又不一定適合中國目前的消費狀況； 有些雖然適應(yīng)了， 但在中國又不一定有營業(yè)執(zhí)照。 困境之三： 管理乏力。 購物中心里常有上百個所有權(quán)獨立的 零售商， 應(yīng)通過統(tǒng)一管理來樹立購物中心的整體形象。但是， 購物中心的管理比百貨店管理難度大得多。 面臨的問題諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀， 是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間， 是否 接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷行動等。 如果協(xié)調(diào)無效， 就會損害購物中心整體形象， 使顧客失去光顧 的興趣。2

8、、百貨公司型購物中心：由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴(kuò)建而成。 面積一般在 10 至 15 萬平方米左右， 由于面積還 不夠大， 故其定位也還必須突出某一目標(biāo)顧客群體， 入駐的業(yè)種一般很齊備但業(yè)態(tài)的復(fù)合度 還不夠 （通常定位于高端市場， 以自己的百貨公司為主， 雖然百貨公司自身的超市一般也很 大很有特色，但一般沒有引入大賣場、家具城、玩具反斗城大賣場等業(yè)態(tài)），仍稱不上真正 的摩爾購物中心 MALL但隨著百貨公司型購物中心不斷擴(kuò)建及興建2館/別館等，不同業(yè)態(tài)也正被引入百貨公司型購物中心內(nèi)， 邁向真正的摩爾購物中心。 如亞洲最大的百貨公司型購 物中心 - 新光三越百貨臺南新店，面積達(dá) 16 萬平方米，引

9、進(jìn)了幾乎所有的業(yè)態(tài)，已經(jīng)稱得 上真正的摩爾購物中心 MALL 了。百貨公司型購物中心比純物業(yè)型購物中心有一定的優(yōu)越性。體現(xiàn)在百貨公司由于信譽(yù)佳、客戶關(guān)系多、 營銷促銷管理水平高； 故招租招商較容易， 且業(yè)績一般也較佳。 其代表有： 臺灣遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)的大遠(yuǎn)百購物中心、臺灣新光三越百貨的臺南購物中心和臺北信義2 館、東京高島屋百貨、漢城樂天百貨總店，內(nèi)地的代表有：北京莊勝崇光SOG（百貨、上海第一八佰伴商廈、武漢廣場等。3、連鎖摩爾購物中心 MALL：由專業(yè)的連鎖購物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營，特點：自營比例較高（50%至 70%左右）。連鎖摩爾購物中心是指： 由專業(yè)連鎖購物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營， 自營比例

10、較高 （自營百貨公司、 超市、影城、美食城等），業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定 位于家庭（全家 / 全客層），能滿足全客層的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閑、 餐飲享受的特大型購物中心。 專業(yè)連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題， 可迅速實現(xiàn)購 物中心的全面開業(yè)，且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。對我國而言，由于國內(nèi)的商品的品種和各類專賣店只有國外的 30%左右，購物中心的招 租就更難， 所以專業(yè)連鎖購物中心是一種值得推廣的購物中心經(jīng)營模式。 但專業(yè)連鎖購物中 心的經(jīng)營管理的要求和難度比其他業(yè)態(tài)更高， 且國內(nèi)仍沒有出現(xiàn)專業(yè)連鎖購物中心； 所以最 好能

11、引入外資的專業(yè)連鎖購物中心集團(tuán)。如菲律賓的SM SUPER MALI集團(tuán)（自營SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大賣場、SM美食城）和ROBINSON集團(tuán)（自營ROBINSONS 百貨公司、ROBINSON超市、ROBINSON影城、ROBINSON玩具反斗城大賣場）、泰國正大 集團(tuán)的THE MALL集團(tuán)（自營易初蓮花超市）、馬來西亞金獅集團(tuán)屬下之百盛購物中心（自 營百盛百貨公司和超市）。二、按購物中心的商場面積規(guī)模分類：1、巨型 /超級購物中心 SUPER MALL/CITY MALL面積在24萬平方米以上。如曼谷西康廣場 Seacon Square、馬尼拉SM MEGAMAL

12、和香格里拉廣場 SHANGRILA PLAZA吉隆坡 Midvally Megamall 購物中心、臺北京華城、新加坡 義安城和新達(dá)城廣場 Suntec City 、上海正大廣場、香港海港城。2、大型購物中心面積在 12 至 24 萬平方米之間。 如廣州天河城和中華廣場、 大連和平廣場和新瑪特。 “摩 爾”就是巨型或大型的購物中心。 超大型購物中心的發(fā)展， 大多不是一步到位的， 而是分步 進(jìn)行投資，分為一期二期工程興建，因此可以隨時進(jìn)行調(diào)整。3、中型購物中心面積在 6 至 12 萬平方米之間。如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、 北京東方廣場、 北京中友百貨、 上海九百城市廣場太平

13、洋百貨。 購物廣場一般也是中型購物 中心。4、小型購物中心面積在2至6萬平方米之間。如樂購上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購物中心、社區(qū)購物中心也是小型購物中心。三、按購物中心的定位檔次分類真正的 “摩爾 ”由于面積巨大，故定位于家庭（全家 / 全客層）的一站式購物消費和一站式休閑享受。故商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比例為：高3 :中5:低2。當(dāng)然由于所處商圈不同，各購物中心的高中低檔比例可以有所調(diào)整。1、以高檔商品為主如香港時代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTA PLAZ、A 香格里拉廣場 SHANGRILAPLAZA臺北京華城。（但如果70%的以上

14、比例經(jīng)營高檔商品，則這個購物中心一般最大只能作到10萬怦。開在國內(nèi)的話，其集客能力將很有限，一般為購物廣場，故也稱不上摩爾 購物中心 MALL）2、以中高檔商品為主即高中低檔比例協(xié)調(diào) （在高 3:中 5:低 2 左右）。如廣州天河城、 馬尼拉 SMMEGAMAL，L 臺北大遠(yuǎn)百、馬尼拉 ROBINSONS PLACE上海正大廣場。3、以中低檔商品為主如馬尼拉EVER摩爾。但低檔商品不能超過 60%否則就成為大型跳蚤市場、小商品市 場或批發(fā)市場，稱不上摩爾購物中心MALL 了。四、按購物中心的選址地點分類：1、都會型購物中心東亞日本、香港、臺北一帶多為都會型購物中心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵

15、站。 一般樓層較高：營業(yè)樓層達(dá)到地下 2 至 3 層，地面 8 至 12 層。地下 3至 5 層為停車場。如 馬尼拉SM MEGAMAL和香格里拉廣場 SHANGRILA PLAZA臺北京華城、新加坡義安城和新達(dá) 城廣場 Suntec City 、上海正大廣場、香港時代廣場。2、地區(qū)型購物中心位于市區(qū)非傳統(tǒng)商圈，但交通便捷。3、城郊型購物中心歐美多為城郊型購物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層較少：營業(yè)樓層為地下1層，地面 2 至 4 層。室外停車場巨大， 達(dá)到 1000 車位以上； 甚至還有 1000 車位以上的大型 停車場附樓。但菲律賓的SMMALL購物中心較為美式，且同時經(jīng)營著都會型和城

16、郊型2種購物中心。城郊型購物中心：如馬尼拉24萬怦的SM NEDSA MALA SM SOUTHMALL上海的17萬怦的莘莊購物中心。4、社區(qū)購物中心位于大型居民社區(qū)內(nèi)。 社區(qū)購物中心一般面積較小。8 類：五、依據(jù)國際購物中心協(xié)會的分類，大型購物中心共分為按商圈輻射范圍分類：1 鄰里型購物中心、2 社區(qū)型購物中心、3 區(qū)域型購物中心、4 超區(qū)域型購物中心(業(yè)態(tài)復(fù)合度最高，是真正的“摩爾 ”)按入駐商家的主要業(yè)態(tài)和行業(yè)分類：5 時裝精品購物中心、6 大型量販購物中心、7 主題與節(jié)慶購物中心 8 工廠直銷購物中心。這是1994年ICSC (國際購物中心協(xié)會)分類出的八種不同的購物中心。這八種購物中

17、 心共通的特點是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、 多元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營策略及店面管理、獨立個性的購物環(huán)境。就整體而言， 密閉式購物區(qū) (Mall )通常是購物中心的主體， 采用密封式設(shè)計， 并且將店面兩兩相對的每 條商店銜接， 以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費購物通道加以連接， 形成四時四季都很舒適的購物 環(huán)境。六、按購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類：1、業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，如面積又超過 12萬心 即可稱真正的摩爾購物中心 MALL 如 泰國曼谷西康廣場/施康廣場(Seacon Square )、菲律賓馬尼拉 SM MEGAMAL等。2、業(yè)態(tài)復(fù)合程度較低，（如只有大型百貨公司，而沒有大賣場；或只有大賣場，而沒有大型百貨公司；或沒有大型影城）就稱不上摩爾購物中心MALL。七、按摩爾購物中心的外觀分類：1、美國式簡潔的外立面，粗看如同特大型倉庫或工廠：如菲律賓SMMEGAMAL、L 廈門SM城市廣場、美國 MALL OF AMERICA2、 童話般的的歐洲古城堡式外立面：如臺灣的臺貿(mào)購物中心、菲律賓ROBINSONS3、