租賃資產(chǎn)評價中租賃價格確定方法

1、租賃資產(chǎn)評估中租賃價格確定方法（2012-04-06 19:03:50）標(biāo)簽：租賃資產(chǎn)評估財經(jīng)內(nèi)容提要：企業(yè)資本運(yùn)營向多元化方面的發(fā)展給評估工作帶來很多新的課題。企業(yè)間資產(chǎn)租賃，作為資本運(yùn)營的一種方式目前經(jīng)常出現(xiàn)在評估實(shí)務(wù)工作當(dāng)中。國內(nèi)現(xiàn)有相關(guān)資料對資產(chǎn)租賃價格的評估介紹了幾種 方法，但在實(shí)踐當(dāng)中的可操縱性上尚存在一些問題。本文提出一種確定資產(chǎn)租賃價格的評估方法，通過實(shí) 際運(yùn)用，已得到經(jīng)濟(jì)行為雙方的認(rèn)可，現(xiàn)總結(jié)出來，希望對相關(guān)命題的評估起到一定的借鑒作用。這里講的租賃資產(chǎn)，不是指融資租賃，而是指一般意義上的租賃行為。大額的重要國有 資產(chǎn)的租賃行為也是國資部門關(guān)注的問題。以往這種行為涉及的面比較

2、小，目前這種經(jīng) 濟(jì)行為在上市公司與其母公司之間運(yùn)作的情況越來越多，主要是為減少雙方的關(guān)聯(lián)交易 額度。如何客觀地評估租賃資產(chǎn)的租賃價格，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)行為各方的切身利益，因此評 估業(yè)內(nèi)人士應(yīng)引起對該類問題的重視。本文所敘述的方法對不同資產(chǎn)類別具有共同性，為描述方便起見，我們首先探討一下關(guān)于機(jī)器設(shè)備租賃價值的評估方法，然后推廣到其他資產(chǎn)當(dāng)中。一、正式出版物上介紹的方法對機(jī)器設(shè)備租賃權(quán)價值的評估，資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊（2000版）第八篇資產(chǎn)評估典型案例剖析”當(dāng)中結(jié)合案例介紹的兩種方法，作為業(yè)務(wù)探討引用如下：某設(shè)備租賃公司租用一臺起重設(shè)備，該設(shè)備的原值為34萬元，預(yù)計尚可使用 10年。該公司擬租用

3、5年，設(shè)備預(yù)計殘值為 1.8萬元，清理費(fèi)用0.2萬元，設(shè)銀行利率為 11.52%，需支付利息10.2萬元。根 據(jù)雙方約定，租賃期內(nèi)按季度支付租金，計算本項設(shè)備租賃權(quán)每次應(yīng)付的租金額。方法1計算正常情況下的應(yīng)付資金額，計算步驟如下：計算設(shè)備的租賃費(fèi)租賃費(fèi)=設(shè)備原值-預(yù)計殘值+清理費(fèi)用+銀行利息+手續(xù)費(fèi)+保險費(fèi)=34 1.8+ 0.2 + 10.2+ 0.6 + 3.4= 46.6 （萬元）計算設(shè)備租賃期內(nèi)應(yīng)付租金額租金額=年折舊額+（銀行利息+手續(xù)費(fèi)+保險費(fèi)）/設(shè)備使用年限相賃年限=（34 1.8 + 0.2） /10+ （10.2 + 0.6+ 3.4） /10 5=23.3 （萬兀）計算每次

4、應(yīng)付租金每次應(yīng)付租金=租賃期內(nèi)應(yīng)付租金/租賃期內(nèi)支付次數(shù)=23.3/ （60/3）=1.165 （萬元）方法2加快租賃資產(chǎn)折舊的方法，仍然沿用上例。租賃資產(chǎn)每年應(yīng)提折舊額的計算每年應(yīng)計提折舊額=設(shè)備原值預(yù)計殘值 X （1 +利息率）-10/（p/a ,i, n）=5.7947 （萬元）計算每年應(yīng)負(fù)擔(dān)的設(shè)備利息、手續(xù)費(fèi)和保險費(fèi)上述費(fèi)用=（銀行利息+手續(xù)費(fèi)+保險費(fèi)）/設(shè)備使用年限=（10.0 + 0.6+ 3.4） /10=1.42 （萬元）計算每年應(yīng)付租金及租賃期內(nèi)應(yīng)付租金每年應(yīng)付租金=年折舊額+年折舊費(fèi)=5.7947 + 1.42=7.2147 （萬元）計算每次應(yīng)付租金每次應(yīng)付租金=每年應(yīng)付租

5、金 /4=7.2147/4=1.8037 （萬元）以上兩種方法，前者計算簡潔，容易理解；后者考慮了時間價值的概念，評估得出的租金價格更具有 說服力。但上述兩種方法也存在共性的問題：未考慮設(shè)備原值與重置成本可能發(fā)生的變化，甚至嚴(yán)重背離的情況。未考慮機(jī)會成本及行業(yè)平均利潤。對一種正常情況下的租賃行為，作為出租方而言，最基本的要求是獲取與自己經(jīng)營原資產(chǎn)大致相同的收益額。因出租方投資購買該等資產(chǎn)的目的是用于再生產(chǎn)，獲取一定的收益，即應(yīng)較銀行存款利率高 的收益；同時購買該等資產(chǎn)，將喪失投資其他領(lǐng)域的機(jī)會；另外，作為投資者，投資該領(lǐng)域的目的是 為了獲取不低于該行業(yè)的平均利潤水平。上述前提決定了租金價格的定

6、位應(yīng)考慮上述因素。未考慮資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價值情況。資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)技術(shù)狀況決定了承租方使用當(dāng)中可能承擔(dān)的風(fēng)險，倘若租賃合同當(dāng)中明確設(shè)備維護(hù)費(fèi)用由承租方承擔(dān)，顯然新設(shè)備與舊設(shè)備是不同的。二、推薦的機(jī)器設(shè)備年租金價格評估方法鑒于上述原因，我們提出一種綜合考慮上述因素之后確定的年租金價格的評估方法。1. 年租金評估技術(shù)路線的確定年租金評估采用收益法。即通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。對年租金價格的評估方法是按上述原理，以評估的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，確定未來的預(yù)期 收益額。其具體步驟如下：首先確定年租金定義年租金的定義，一般應(yīng)根據(jù)租賃雙方簽訂的租賃意向來確定。租賃雙方不同的

7、約定，對租金價格的評 估結(jié)論有一定影響。如租金的支付方式不同，所評估的價格會有差異。為此，我們預(yù)先假設(shè)，所需確 定的年租金為每個租賃年度期屆滿，期末等額收回的租金價值。該價值的內(nèi)涵應(yīng)包括機(jī)器設(shè)備的折舊費(fèi)、資產(chǎn)所占用的利息、資產(chǎn)的平均收益情況以及出租方取得租賃收入應(yīng)繳納的相關(guān)稅款等。年凈租金確定需考慮的因素年租金價格的確定是以各項資產(chǎn)價值評估結(jié)果為基礎(chǔ)，結(jié)合價值評估過程中對該項資產(chǎn)預(yù)計尚可使用年限的判定、出租方和承租方約定的租賃年限、租金價款的支付方式、資產(chǎn)的行業(yè)平均收益情況、租 賃期滿資產(chǎn)的剩余價值等。估價前提對資產(chǎn)租金價格進(jìn)行評估，首先應(yīng)確定估價前提，因租賃行為所涉及的資產(chǎn)的未來情況含有一定

8、的不 確定性。如就某項目我們設(shè)定的估價前提為： 資產(chǎn)按當(dāng)前使用用途繼續(xù)使用； 租賃資產(chǎn)在租賃過程中的正常維護(hù)由承租方負(fù)擔(dān)； 租金在每個租賃年度期末支付； 租賃期限按n年考慮； 租金價格的估價基礎(chǔ)是相應(yīng)的xx資產(chǎn)評估報告書； 相關(guān)資產(chǎn)的市場價格在租賃年期內(nèi)無顯著的變化； 租賃雙方的約定的其他條件，如由承租方承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)、資產(chǎn)的保險費(fèi)、正常維護(hù)費(fèi)用等，出租方取得的租賃收入為完整的凈租金收入。估價思路以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，根據(jù)評估確定的某項資產(chǎn)的評估價值Pj、租賃期滿資產(chǎn)的剩余價值(回收價值)Sj、折現(xiàn)系數(shù)i、租賃期間n,確定估價對象未來n年租期內(nèi)每年的等額年凈租金Pzj,上述參數(shù)間的關(guān)系如下：P0j

9、= Pzj/(1 + i)1 + Pzj/(1 + i)2+ +Pzj/(1 + i)n+ Svj/(1 + i)n根據(jù)上式求取等額年凈租金Pzj,在此基礎(chǔ)上，再考慮出租方因出租行為應(yīng)繳納稅費(fèi)求取等額年租金價格。2. 年租金價格的確定等額年凈租金的確定機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)的年凈租金按下式確定。nPz=習(xí) Pzjj=1P0j.(1 + i)n Svj.i其中，Pzj =(1+i)項(Poj Pj x a j)Sj = P0j x nN上式當(dāng)中，各符號的含義為：Pzj 某項資產(chǎn)等額年凈租金Pz各項資產(chǎn)等額年凈租金之和Poj某單項資產(chǎn)評估凈值Pj某單項資產(chǎn)的評估原值i 折現(xiàn)率n租賃期限Svj租賃期滿時某單

10、項資產(chǎn)的剩余價值Nj 某單項資產(chǎn)的預(yù)計尚可使用年限&固定資產(chǎn)的凈殘值率j為某類資產(chǎn)的項次注：當(dāng) N< span="">Svj = PjX jg相關(guān)參數(shù)的確定方法： 某單項資產(chǎn)評估凈值（P0j）的確定：根據(jù)XX «資產(chǎn)評估報告書的評估結(jié)果確定； 租賃期限n的確定：根據(jù)租賃雙方的協(xié)議，按n年確定； 某單項資產(chǎn)的評估原值（Pj）的確定：根據(jù)xx資產(chǎn)評估報告書的評估結(jié)果確定； 某單項資產(chǎn)的預(yù)計尚可使用年限（Nj）的確定：根據(jù)。資產(chǎn)評估報告書的相關(guān)評估工作底稿確定； 固定資產(chǎn)的凈殘值率（j）的確定：根據(jù)資產(chǎn)類別，分別按 1%3%考慮； 折現(xiàn)率的確定：折現(xiàn)

11、率的確定應(yīng)綜合考慮資金的時間價值因素（可參考銀行同期利率）、風(fēng)險因素、所涉及行業(yè)的總資產(chǎn)報酬率（或基準(zhǔn)收益率）等分析確定。等額年租金價格的確定根據(jù)估價前提，由承租方承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，因此出租方收取的租金價格當(dāng)中應(yīng)包括因出租行為應(yīng)繳納的 相關(guān)稅費(fèi)。nPr=習(xí) Prjj=1Prj= Pzj / （1-0Pr等額年租金價格Prj某單項資產(chǎn)的年租金價格I 租賃行為應(yīng)由出租方繳納的相關(guān)稅費(fèi)根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例，出租資產(chǎn)業(yè)務(wù)，出租方應(yīng)納稅額為租金收入的5%;根據(jù)中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例，應(yīng)按營業(yè)稅的7%繳納城建稅；根據(jù)地方稅務(wù)部門規(guī)定，按流轉(zhuǎn)稅的3%繳納教育費(fèi)及附加。上述流轉(zhuǎn)稅費(fèi)的綜合

12、稅費(fèi)率為5.5%。Prj= Pzj/（1 - 5.5%）三、對房地產(chǎn)租金價格確定的方法對房地產(chǎn)租金價格的評估， 其凈租金的確定方法與機(jī)器設(shè)備是基本相同的，所不同的是一般不考慮凈殘值。對含稅租金價格的確定，是在上述基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)行中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例，房 產(chǎn)出租的，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅，繳納稅額為按租金收入的12%。則 Prj = Pzj/（1 - 5.5% 12%）四、關(guān)于推薦方法使用當(dāng)中應(yīng)注意的問題1. 利用該方法所確定的租金是按評估凈值為基礎(chǔ)的，從側(cè)面考慮了設(shè)備現(xiàn)況對租金價格的影響。2. 對租金價格的確定應(yīng)以經(jīng)濟(jì)行為雙方的相關(guān)約定為前提，如對相關(guān)稅費(fèi)由那方的承擔(dān)問題。3. 考慮到租賃資產(chǎn)（尤其是機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)）的復(fù)雜性和多樣性，具體測算租金時，需對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)分類。如以預(yù)計尚可使用年限為依據(jù)分為短于租賃期的設(shè)備和長于租賃期的設(shè)備等。若僅有少量設(shè)備（評估價值較低的非主要資產(chǎn)）的