房地產(chǎn)區(qū)位的重要性

1、房地產(chǎn)區(qū)位的重要性 房地產(chǎn)區(qū)位的重要性 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 區(qū)位 房地產(chǎn)區(qū)位因素 位置 交通條件 外部配套設(shè)施 周邊環(huán)境 中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 摘要：強調(diào)區(qū)位對房地產(chǎn)的重要性，影響房地產(chǎn)區(qū)位因素有：位置 、交通條件、外部配套設(shè)施及周邊環(huán)境等，這些因素直接影響房地產(chǎn)的價格。 房地產(chǎn)通俗地說是指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。嚴謹意義上的房地產(chǎn)與不動產(chǎn)同義，是不動產(chǎn)的俗稱，其定義在傳統(tǒng)上一般是“土地及其定著物。 西方認為的投資房地產(chǎn)的三大秘決，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。當(dāng)然區(qū)位并不代表房地產(chǎn)的一切的東西，但它強調(diào)了區(qū)位對房地產(chǎn)的極端重要性。一般你能改變房地產(chǎn)除區(qū)位以外的

2、東西，但你改變不了房地產(chǎn)的區(qū)位，這就是為何區(qū)位對房地產(chǎn)如此重要的原因。兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位狀況不同，價格、價值會有所不同，甚至差異很大。 區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)不可移動而成了房地產(chǎn)的重要組成局部。房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。人們的各種生產(chǎn)、生活活動都需要房地產(chǎn)，并對其區(qū)位有一定要求。房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟效益、生活便利或社會影響。因此，房地產(chǎn)區(qū)位不同，例如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，價格會有很大的差異。尤其是城市土地，其價格上下幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右

3、。 房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實際估價中，關(guān)鍵要弄清什么樣的區(qū)位為優(yōu)，什么樣的區(qū)位為劣。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標準，雖然因不同的用途而有所不同，但在一般情況下，但凡位于或接近經(jīng)濟活動的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大、環(huán)境較好、配套設(shè)施較完備位置的房地產(chǎn)，價格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價格一般較低。較具體地說，居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境和景觀。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環(huán)境和景觀良好，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等

4、。辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氣氛、交通條件等。工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說，但凡有利于原料和產(chǎn)品的運輸，便于動力取得和廢料處理的區(qū)位，價格必有趨高的傾向。 房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個綜合性因素，如果對其進行分解，可分為位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等方面。下面分別對這幾個方面對房地產(chǎn)價格的影響予以分析說明。 (一)位置 位置包括房地產(chǎn)所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向，當(dāng)為某幢房屋中的某層、某套時，所處的樓層也是位置因素。在房地產(chǎn)價格影響因素中，判定一個因素是否屬于區(qū)位因素，可以把實際上不可移動的房地產(chǎn)想像成動產(chǎn)那樣是可以移動的，然后假設(shè)

5、移動它。如果房地產(chǎn)移動之后會發(fā)生變化的因素，就屬于區(qū)位因素；反之，那么不屬于區(qū)位因素。 1、方位 分析一宗房地產(chǎn)的方位，首先是看房地產(chǎn)在某個較大區(qū)域中的位置，如由于風(fēng)向、水流等原因，該房地產(chǎn)是位于城市的上風(fēng)、上游地區(qū)還是下風(fēng)、下游地區(qū)。由于自然、歷史等原因，一些城市形成了所謂的不同特色區(qū)域，如過去的北京城有東貴、西富、南賤、北貧之說，成都市有西貴、南富、東窮、北匪之說，因此，區(qū)位還包括房地產(chǎn)是位于其中“高貴地區(qū)還是“貧賤地區(qū)。一般地說，位于上風(fēng)、上游、“高貴地區(qū)的房地產(chǎn)價格，高于位于下風(fēng)、下游、“貧賤地區(qū)的房地產(chǎn)價格。 其次是看該房地產(chǎn)在某個較小區(qū)域中的位置，如位于十字路口拐角處的房地產(chǎn)，是位

6、于十字路口中的哪個角。中國由于處在北半球的地位位置，對位于十字路口拐角處的房地產(chǎn)來說，如果不考慮周圍的情況，其價格上下通常依次為西北角、東北角、西南角、東南角。 類似的還有位于街道、水流或山坡某側(cè)的房地產(chǎn)，位于不同側(cè)的價格會有所不同。有資料說明，同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)，因位于向陽面與背陽面的不同，價格有差異。因為位于向陽面與背陽面的不同會影響來往的行人數(shù)量，從而影響顧客的數(shù)量，進而影響收益的上下。 2、與相關(guān)場所的距離 距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標。由于工作、購物、子女就學(xué)、就醫(yī)、健身等的需要，人們通常希望居住地與工作地近些，同時還要便于購物、子女就學(xué)、就醫(yī)、健身等。辦公、商業(yè)、

7、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等活動，都有相應(yīng)的要求。因此，一宗房地產(chǎn)與其相關(guān)的主要場所，如市中心、汽車客運站、火車站、機場、碼頭、政府、機關(guān)、同行業(yè)、工作地、居住地、公園等的距離，對其價格有較大的影響。一般地說，距離較近的房地產(chǎn)，價值要高些。 距離可分為空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離和經(jīng)濟距離來認識?？臻g直線距離是最簡單、最根底的距離，但在路網(wǎng)不夠興旺的地形復(fù)雜的地區(qū)，它往往會失去意義。交通路線距離是指通過道路等來連接的距離，有時受路況、交通管制等的影響，雖然距離不遠，但通達性可能不好，特別是在時間對人們越來越珍貴的情況下。交通時間距離從理論上講更為科學(xué)，但在實際中往往被誤用而產(chǎn)生誤導(dǎo)，原因主要是測量

8、所用的交通工具，所處時段不能反映真實的交通時間。另外，有些房地產(chǎn)雖然來往所需要的交通時間較短，但要經(jīng)過較高收費的道路或橋梁、隧道等，這樣即使節(jié)省了交通時間，但可能并不經(jīng)濟。經(jīng)濟距離是更科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。 3、臨街狀況 分析臨街狀況對房地產(chǎn)價格的影響，首先要弄清是否臨街，臨什么樣的街以及是如何臨街的，然后結(jié)合房地產(chǎn)用途和土地形狀進行。一般來說，不臨街住宅的位置要好于臨街住宅，而商業(yè)用途的那么相反。 商業(yè)用途房地產(chǎn)的臨街狀況主要有：是一面臨街還是前后兩面臨街，或者為街角地；長方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還

9、是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點臨街。商業(yè)用途房地產(chǎn)的臨街狀況不同，價值會有所不同，甚至有很大差異。 4、朝向 對住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到日照和采光。中國處在北半球，南向是陽光最充足的方位，一般認為“南方為上，東方次之，西方次之，北不良，因此，住宅最好是坐北朝南。 5、樓層 當(dāng)為某幢房屋中的某層、某套時，樓層是重要的位置因素，因樓層影響到通達性、景觀、采光、通風(fēng)、空氣質(zhì)量、安寧程度、平安、室內(nèi)溫度、自來水潔凈，以及頂層是否可獨享屋面使用權(quán)，底層是否可獨享室外一定面積空地的使用權(quán)等。住宅樓層的優(yōu)劣通常按總層數(shù)和有無電梯來區(qū)分。一般地說，沒有電梯的傳統(tǒng)多

10、層住宅的中間樓層較優(yōu)，頂層和底層較劣。有電梯的中高層住宅、高層住宅，城市一年四季空氣中懸浮層以上的樓層較優(yōu)，三層以下較劣。 對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。例如：商業(yè)用房的地下一層、地上一層、二層、三層等之間的價格或租金水平差異很大。一般地說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的60%。 交通條件 交通出行的便捷、時耗、本錢等因素，直接影響房地產(chǎn)價格。交通條件可分為道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況、停車方便程度以及交通收費情況等。下面主要分析開辟新的交通線路和交通管制情況對房地產(chǎn)價格的影響。 開辟新的交通線路，如新建道路、通公

11、共汽車、建地鐵或輕軌，可以改善沿線地區(qū)特別是站點周圍地區(qū)的交通條件，一般會使這些地區(qū)的房地產(chǎn)升值。 某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通方便，實際上交通并不方便，這可能是受到交通出入口、立交橋、高架路、交能管制等的影響。其中，對房地產(chǎn)價格有影響的交通管制主要有限制車輛通行、實行單行道、禁止掉頭或左拐彎等。交通管制對房地產(chǎn)價格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。實行某種交通管制，對某類房地產(chǎn)來說可能會降低其價值，但對另一類房地產(chǎn)來說那么可能會提高某價值，如在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不平安感，因此會提高其價值。 外部配套設(shè)施 對于房地產(chǎn)開發(fā)用

12、地，外部根底設(shè)施完備狀況是特別重要的。對于已建成的房屋特別是住宅，外部公共效勞設(shè)施完備狀況是特別重要的。一般地說，外部配套設(shè)施完備，特別是周邊有教育質(zhì)量高的中小學(xué)、醫(yī)療水平高的醫(yī)院以及有購物中心、休閑娛樂場所的住宅，其價格就高；反之，其價格較低。 周圍環(huán)境和景觀 影響房地產(chǎn)價格的周圍環(huán)境和景觀因素，是指對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。 1、大氣環(huán)境 大氣就是空氣，是人類賴以生存、片刻也不可缺少的物質(zhì)，空氣質(zhì)量的好壞關(guān)系人體健康。因此，房地產(chǎn)所處地區(qū)的空氣中是否有難聞的氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)

13、價格有很大的影響。垃圾站、公共廁所、化工廠、鋼鐵廠、屠宰廠、醬廠等都可能造成空氣污染，但凡接近這些地方的房地產(chǎn)，價格通常較低。 2、水文環(huán)境 地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也有很大的影響。如靠打水井來解決飲水的地區(qū)，地下水的質(zhì)量或其受到的污染程度，對該地區(qū)的房地產(chǎn)價格有更大影響。 3、聲覺環(huán)境 汽車、火車、飛機、工廠、人群等，都可能形成噪聲。對住宅、辦公、旅館、學(xué)校、科研等類房地產(chǎn)來說，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。 4、視覺環(huán)境 房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，如電線桿、廣告牌、標示牌等的堅立狀態(tài)和設(shè)計是否美觀，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會對房地產(chǎn)價格有影響。 5、衛(wèi)生環(huán)境 清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放等情況