王主管提供銷售部專業(yè)知識培訓(xùn)

1、王主管提供銷售部專業(yè)知識培 訓(xùn)銷售部培訓(xùn)資料培訓(xùn)資料目錄:（一）房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語 第2頁第2頁（二）房地產(chǎn)建筑知識 第3頁第4頁（三）房地產(chǎn)法律法規(guī) 第5頁第6頁（四）銀行按揭知識 第7頁第8頁（五）物業(yè)管理知識 第9頁第9頁（六）房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)知識 第10頁第10頁（一）房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語【 房地產(chǎn)業(yè) 】跟房屋、土地相關(guān)的行業(yè)。 【房地產(chǎn)一級市場】土地使用權(quán)出讓的市場，由國家壟斷?！痉康禺a(chǎn)二級市場】商品房首次進(jìn)行交易、土地二次轉(zhuǎn)讓而形成的市場。 【房地產(chǎn)三級市場】即二手房市場?！旧亍渴侵缚赡転榉康禺a(chǎn)開發(fā)所用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。 【毛地】主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地?！臼斓亍恳褜?shí)現(xiàn)“三

2、通一平”（通路、通水、通電、土地平整） ，具備施工建設(shè)條件的土地。 【商品房】由房開公司開發(fā)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房主要有三類，即住宅、商鋪、寫字 樓。【期房】是指房開公司取得預(yù)售許可證后到取得商品房驗(yàn)收合格證為止期間的商品房。 【現(xiàn)房】是指已完工經(jīng)過驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目。【商業(yè)用房】一般是指商鋪和寫字樓。 【空置房】竣工后驗(yàn)收后一年以上尚未出售的商品房住宅?！疚卜俊恳话闱闆r下，當(dāng)商品住宅的銷售到70%或 80% 以后，所銷售的房產(chǎn)稱為尾房。【外銷房】由房開公司建設(shè)的，取得了外銷商品房銷售許可證的房屋、可以出售給國內(nèi)及國外的企業(yè)及個人。 【經(jīng)濟(jì)適用房】用地一般為行政劃撥，各種

3、收費(fèi)政府減半征收，開發(fā)利潤一般為 3% 。 【房改房】職工按房改政策購買的公房，還包括安居房（解困房） 。【“五證”】購買期房時房開商應(yīng)出示五證，即國有土地使用證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程規(guī)劃許 可證、建設(shè)工程施工許可證 、商品房銷售（預(yù)售）許可證 ?！尽皟蓵薄拷桓缎陆ㄉ唐纷≌瑫r，開發(fā)商必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 。 【一表】駿工驗(yàn)收合格表【契稅】房屋所有權(quán)發(fā)生變更時（包括轉(zhuǎn)讓、贈與、交換、承受） ，就按房價的比例向新業(yè)主征收的一種專門稅 種，南昌稅率為 2% 和 4% 兩種。【住房公積金】國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)還包括私營企業(yè)的在職職工及其所在單位，各按職工工資收入總額一定比

4、 例（南昌為各繳納 8% ）繳存的一種長期住房儲金，歸職工個人所有，作為職工住房基金?！揪S修基金】是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金，專項(xiàng)用于物業(yè) 保修期滿后，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修和更新改造?！竟灿貌课弧渴侵缸≌黧w承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等?！竟灿迷O(shè)施設(shè)備】是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道、水箱、 電梯、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（二）建筑知識1、【建筑分類】按使用性質(zhì)的不同，主

5、要分為工業(yè)建筑和民業(yè)建筑。2、【工業(yè)建筑】供工業(yè)生產(chǎn)使用的各種廠房。3、【民用建筑】供人們居住、工作、學(xué)習(xí)及一切社會生活方面使用的房屋。4、【地基】地基分為天然地基和人工地基。5、【基礎(chǔ)】建筑埋在地面下的部分，它的作用是承受樓上的所有荷載，并把這些荷載傳給地基。材料一般為混 凝土、鋼筋凝土或質(zhì)量好的磚石材。6、【墻】按位置不同分外墻、內(nèi)墻；按承受的載荷又分為承重墻與非承重墻。7、【屋頂】有平屋頂、坡屋頂之分，還有各種曲面形屋頂；一般分為防水層、保溫隔熱層、屋面板三層；屋頂 的底面叫頂棚。8、【樓板的施工方式】樓板為鋼筋混凝土，有現(xiàn)澆（現(xiàn)澆樓板就是在施工現(xiàn)場用混凝土澆筑成整體樓板的工藝 現(xiàn)場澆制

6、） 、預(yù)制（預(yù)制樓板則是在工廠預(yù)制，在施工現(xiàn)場組裝）兩種施工方式?，F(xiàn)澆樓板由于是整體澆筑，所 以抗震性能優(yōu)于預(yù)制樓板，現(xiàn)施工使用較多。9、【磚混結(jié)構(gòu)】即用磚砌的墻作為主要承重，和框架結(jié)構(gòu)相比一般所有墻體均不能移動或鏤空，在房屋裝修時 不如框架結(jié)構(gòu)的房子好用，但建筑成本相對低（南昌一般為三四百元平方米） 。10、【框架結(jié)構(gòu)】承重主要部位是鋼筋混凝土的柱子和梁，隔墻（或叫填充墻）常用輕質(zhì)隔墻板和粘土磚、空心 磚、加氣混凝土砌塊等材料砌成，所以隔墻可隨意拆掉而不會影響房屋質(zhì)量。11、 【異形柱】是指柱的截面高度與寬度的比值在2-4 ，相對于正方形與矩形柱面而言是異形的柱子，其柱間填 充墻與柱體同厚，

7、室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用。12、【剪力墻】即鋼筋混凝土修筑的墻體，一般用于高層建筑。13 、【剪力墻結(jié)構(gòu)】是利用建筑的內(nèi)墻或外墻做成剪力墻以承重，抗震性好。剪力墻的間距一般為 3-8 米，使建 筑平面布置和使用要求受到一定限制，對較大空間的建筑通常難滿足其要求。14、 【短肢剪力墻】指墻的長度為厚度的5-8倍剪力墻結(jié)構(gòu)，常用的有“ T”字型、L“”型、“十”字型、”“字型、“ 字型。15、【低層住宅】指一層至三層的住宅。16、 【多層住宅】指四層至六層的住宅。無電梯住宅不應(yīng)超過6 層。17、【小高層住宅】又叫中高層住宅，一般多為 710 層的住宅樓。18、【高層住宅】指十層以上的住宅。19、【超

8、高層住宅】指三十層以上的住宅。20、【別墅】一般分為獨(dú)立別墅、疊加（別墅共四層、一梯一戶、共兩套）、雙拼（別墅共兩層、一梯兩戶、共兩套）、聯(lián)體別墅（建筑共兩層、由三套以上的別墅相連）四種。21 、【混凝土】由水泥（起膠凝作用） 、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土縮寫為“砼”。22、【戶型】住宅中按臥室、廳、衛(wèi)生間的數(shù)量多少進(jìn)行劃分的簡化名稱。23、【朝向】房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。24 、【開間】是指房間的面寬尺寸。一般客廳開間4.5m 時才是沙發(fā)和電視機(jī)之間擺放的合理距離25、【進(jìn)深】是指房間的長度尺寸，進(jìn)深一般比開間大。26、【層高】上下兩層樓樓面之間的垂直距離。27、【凈

9、高】住宅地面與天花板之間的垂直距離。28、【錯層】是指一套房子內(nèi)部空間不處于同一平面，一般相關(guān)兩到三個臺階。29、【復(fù)式住宅】上下兩層在同一空間內(nèi)。30、【躍層住宅】兩層或兩層以上為一套的住宅。% 表示?；卓偯娣e / 項(xiàng)目總用地面31、【建筑密度】項(xiàng)目內(nèi)各建筑的占地總面積與項(xiàng)目總占地面積的比率，用 積。32、【綠化率】綠化占地面積（屋頂綠化不計入內(nèi)）與項(xiàng)目總占地面積之比，用% 表示/項(xiàng)目總占地面積33、【容積率】項(xiàng)目總的建筑面積與項(xiàng)目占地面積之比。項(xiàng)目總建筑面積34、 【建筑面積】兩部分組成套內(nèi)建筑面積+ 分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e。35、 【套內(nèi)建筑面積】三部分組成套內(nèi)使用面積+ 套內(nèi)墻體面積 +

10、 陽臺建筑面積。36、【公攤的功用建筑面積】 四部分組成外墻的一半 +套內(nèi)公用建筑空間之間的分隔墻 +公共部位 （公用門廳、 過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、地下室）+為整棟單元服務(wù)的公用房、管理用房建筑面積。37 、【公攤系數(shù)】公用面積與總的套內(nèi)建筑面積之比。 【公攤率】公用面積與建筑面積之比38、 【公攤面積的計算公式】公攤面積=公攤系數(shù)X套內(nèi)建筑面積。39、【套內(nèi)使用面積】房內(nèi)實(shí)際使用面積，不包括墻體柱的水平投影面積，又稱為地毯面積。40 、【房產(chǎn)面積】精確到 0.01，以平方米為單位。41 、【住宅按平面布局分類】分為點(diǎn)式（或塔式）住宅、條式（或板式）住宅。42、【點(diǎn)式住宅】住宅樓之間獨(dú)

11、立不相連接的住宅，像一塊豎立的板子。43、【板式住宅】從平面看長度明顯大于寬度，常為一梯兩戶南北通透，有走廊式（各住戶靠長走廊連在一起） 和單元拼接式（若干各單元連在一起）兩種。44、【塔樓】由若干戶（一般由 1梯4戶至 12戶組成）共同圍繞一組公共豎向交通形式的樓房，建筑物平面的 長度和寬度大致相同。45、【行列式布局】住宅樓之間呈平行排列，多為南北向重復(fù)排列，使每戶都有最佳的朝向。南昌住宅多為此布 局，以避免西曬。46、【圍合式布局】就是將多棟住宅樓布置形成一個圍合的空間，造就一個盡可能大的中庭廣場，類似于北京傳 統(tǒng)的四合院布局。圍合式布局又分為全圍合（四面圍合）和半圍合（三面圍合）兩種形

12、式。47、【標(biāo)準(zhǔn)層】是指平面布置相同的住宅樓層。48、【樓間距】指兩棟住宅之間的水平距離。49、 【日照間距】是指樓間距與樓高之比。南昌新城區(qū)多層住宅日照間距比例不得小于1 ：,舊城區(qū)多層住宅日照間距比例不得小于1 0.7。50、【建筑小品】既有功能要求,又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游 憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。（三）房地產(chǎn)法律法規(guī)1、【土地分類】 （根據(jù)用途分類）? 農(nóng)用地直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地。? 建設(shè)用地用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅、公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利 設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。? 未利用地農(nóng)用地、建設(shè)用

13、地以外的土地，如沙漠、沼澤等。2、【土地所有權(quán)】? 第一類農(nóng)民集體所有土地：農(nóng)民的宅基地、自留地、自留山等。? 第二類國有土地，土地所有權(quán)不能買賣或出讓，只有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓。3、【土地使用權(quán)的劃撥】? 土地使用權(quán)取得有兩種方式：行政劃撥和出讓。? 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。? 集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能出讓其使用權(quán)。4、【土地使用權(quán)的劃撥】? 政府將土地使用權(quán)無償劃給相關(guān)部門使用；多無使用年限的限制。? 下列建設(shè)用地可以劃撥：國家機(jī)關(guān)、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國家重點(diǎn)扶持的 能源、交通、水利等項(xiàng)目用地等等。5、【土

14、地使用權(quán)的出讓】? 指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給使用人由其支付出讓金的行為。? 出讓有拍賣、招標(biāo)、掛牌或雙方進(jìn)行協(xié)議四種方式。? 使用年限屆滿要繼續(xù)使用土地的，使用人應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前 1 年申請續(xù)期，并重新簽訂合同，支付土 地使用權(quán)出讓金。6、【土地使用權(quán)的協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌交易】? 協(xié)議又叫定向協(xié)議，房開公司向土地局提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，房開公司與土地局協(xié)商地價、使用 年限、使用條件等內(nèi)容后，雙方簽訂土地使用權(quán)出讓合同。? 招標(biāo)土地局向多個符合條件的房開公司發(fā)出投標(biāo)邀請，房開公司以書面招標(biāo)形式競標(biāo)，土地局招 標(biāo)小組擇優(yōu)而取。? 拍賣在規(guī)定的時間、地點(diǎn)由代表政府的主持人拍賣土地使

15、用權(quán)，拍賣主持人一旦叫出底價，由諸 多公司輪番加價，報價最高者得。? 掛牌交易在一定期限內(nèi)（不少于一個月）將該宗土地的交易條件寫在牌上，掛于土地局，由房開 公司填寫報價單申請交易的行為。7、【土地使用權(quán)出讓合同分類】合同分三種劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同宗地出讓合同房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目使用 成片開發(fā)土地出讓合同開發(fā)以上工業(yè)項(xiàng)目為主的工業(yè)園區(qū)使用8、【使用權(quán)出讓合同（宗地出讓合同）內(nèi)容】? 土地使用權(quán)出讓年限自領(lǐng)取該宗地的土地使用證之日起算；? 出讓年限屆滿，政府有權(quán)無償收回土地使用權(quán)，地上建筑物、附著物所有權(quán)政府無償取得；? 土地使用權(quán)可以抵押，但該抵押貸款必須用于該宗地的開發(fā)建設(shè)；? 房開公司同意按

16、合同附件土地使用條件使用土地；? 土地使用條件對主體建筑物的性質(zhì)、容積率、建筑密度、筑限高、綠化率等作出規(guī)定；并規(guī)定房 開公司同意在出讓宗地范圍內(nèi)一并建筑某些公益工程，同意免費(fèi)提供使用；同意政府的某些工程可以 在其宗地范圍內(nèi)的規(guī)劃位置建造或通過而無需作任何補(bǔ)償。9、【各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限】居住用地70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年。10、【閑置土地】? 閑置土地使用者取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)批準(zhǔn)超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設(shè)的用地。? 以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開

17、發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的， 可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)； 滿 2年未動開發(fā) 時，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需 的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。11、【商品房預(yù)售應(yīng)具備條件】? 已取得預(yù)售許可證；? 按提供預(yù)售的商品房計算， 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25% 以上， 并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。12、【商品房現(xiàn)售應(yīng)具備條件】? 已通過竣工驗(yàn)收；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。? 供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具 備交付使用條件或

18、者已確定施工進(jìn)度和交付日期。13、【商品房銷售管理辦法】? 房開公司不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。返本銷售，是指房開公司以定期向 買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。? 房開公司不得采取售后包租或者變相包租的方式銷售未竣工的商品房。售后包租，是指房開公司以在 一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。? 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物管公司的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物管公司訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。14、【城市房地產(chǎn)抵押管理辦法】? 房地產(chǎn)抵押，是指購買人將其房產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向銀行提供債務(wù)履行擔(dān)保

19、的行為。購買人不履 行債務(wù)時，銀行有權(quán)依法以抵押的房產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值 大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部份，可以再次抵押，但不得超出余額部份。? 商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所 購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。（四）銀行按揭知識1、【商品房貸款種類】個人住房商業(yè)貸款、個人住房公積金貸款、商業(yè)用房貸款、個人住房組合貸款四種。2、【個人住房按揭貸款】? 指購買住宅的客戶向房開公司先交部分樓款，其余部分以所購住房為抵押，并由房開公司提供階段性 擔(dān)保的貸款（房開公司提供擔(dān)保為產(chǎn)權(quán)證辦理好之前） 。?

20、 銀行提供 8 成 30 年和 7 成 30 年按揭，即貸款金額最多 8 成和 7 成，貸款年限最多為 30 年。? 個人住房貸款是一種擔(dān)保性貸款，可用抵押、質(zhì)押、保證或上述三種擔(dān)保方法并用的方式。? 個人住房貸款的質(zhì)押物：國庫券、國家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、 AAA 級企業(yè)債券、個人定期儲蓄存 單等有價證券。? 南昌 80% 的人購買商品房采用按揭貸款方式付款。3、 【住房貸款利率】1至5年為5.29104%。、6至30年為5.54625%o。利率會隨著銀行的利率上調(diào)而上調(diào)。4、【個人貸款最長年限】 （不超過 30 年） =實(shí)際年齡 +法定退休年齡（男 65 歲、女 60 歲）。5、【住房貸

21、款發(fā)放對象】具有完全民事行為能力的自然人，同時具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力。6、【申請住房貸款應(yīng)出具的個人資料】夫妻雙方的身份證、戶口本、收入證明、婚姻證明、商品房買賣合同、首期款收據(jù)、貸款銀行的活期存折一本（用于每月扣款） 、暫住證（外地人須提供） 。7、【住房貸款還款方式】 ： 貸款期限在一年（含一年）的，實(shí)行到期一次還本利息，利隨本清。 貸款一年以上的，可采取等額本息還款法和等額本金還款方法，按月歸還貸款本息。8、【住房貸款月供還款方式】 ： 等額還款法（每月還款相等）=貸款金額（以萬元為單位）X貸款年限對應(yīng)的一萬元月供。貸款 10

22、年（一萬元）月供： 107.0435元、貸款 20年（一萬元）月供： 75.4756元例：貸款10萬元貸款年限 20年，月供款=10 （萬元）X 75.4756元=754.756元 遞減還款法（每月還款越來越少）本金=明人貸款總金額+貸款總期數(shù)（一個月為一期）每月遞減金額=本金X貸款利率第一月還款=本金+貸款總金額X貸款利率第二個月還款 =前一月還款每月遞減金額最后一月還款 = 本金 + 每月遞減金額貸款總利息=（第一月還款+最后一月還款）X貸款總期數(shù)+ 2貸款總金額9、【個人住房公積金貸款】? 銀行受政府委托發(fā)放的優(yōu)惠貸款，貸款人為繳存住房公積金的職工，在本市城鎮(zhèn)購買住房時，以住 房為抵押物

23、向銀行申請的貸款。銀行只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)任何貸款風(fēng)險。? 貸款 20 年（一萬元）月供： 64.73 元、貸款 30年（一萬元）月供： 52.29 元。? 個人貸款金額最高不超過 25 萬元。夫妻雙方都有最多可貸 30 萬元。10、【公積金貸款利率】15年3.45%o ,630年3.825%。11、【公積金貸款提供個人資料】辦理公積金貸款的，需提供借款人及參與設(shè)計公積金貸款基數(shù)的直系親屬的單位證明（包括單位及個人的公積金帳號，個人公積金月繳額）。12 、 【商業(yè)用房按揭貸款】購買商鋪、寫字樓貸款，銀行提供6 成 10 年按揭。13、【商業(yè)用房貸款利率】16月 4.185%, 712月4.59

24、%, 23年4.725%, 45年4.86%, 610年5.13%14 、 【商業(yè)用房按揭貸款（萬元 / 月）還款明細(xì)表】15 、 【個人住房組合貸款】公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款相結(jié)合的一種貸款方式。16、【按揭貸款所需費(fèi)用】公證費(fèi)150元/套 +保險費(fèi)（總房款X保險費(fèi)率X貸款年限）。17、【提前還清貸款】提前 10天向銀行提出申請，銀行同意后償還未還貸款金額和未還貸款金額當(dāng)月利息，有的銀行規(guī)定還必須支付違約金。18 、 【無力償還貸款處理方式】辦理好產(chǎn)權(quán)證前，客戶無力償還，則由開發(fā)商將未還貸款及違約金、罰金（滯 納金）還給銀行，然后開發(fā)商和客戶結(jié)算相關(guān)費(fèi)用后，再將余額退還客戶，并要辦理撤

25、消抵押登記、預(yù) 售備案登記等手續(xù)。已辦理好產(chǎn)權(quán)證后，一般客戶累計 36 個月未還款 （各銀行規(guī)定不同） ，銀行將抵押房產(chǎn)交由 拍賣行拍賣，所得款項(xiàng)首先支付拍賣所需費(fèi)用（包括轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)交納稅費(fèi)），然后償還銀行（未還貸款額、未還貸款額當(dāng)月利息、違約金、罰金） ，余額再還給客戶。如拍賣所得款項(xiàng)不夠支付銀行費(fèi)用，不足部分由客戶自己承擔(dān)。 拍賣后要辦理撤消抵押登記、備案登記等轉(zhuǎn)讓手續(xù)。19、【房屋按揭保險】貸款銀行為保險的第一受益人，保險費(fèi)用由抵押人承擔(dān)，抵押期間保險單由貸款銀行 保管。按揭保險共有三種，抵押住房的財產(chǎn)險、貸款者的定期信用人壽險、抵押貸款購房履約保證險。20、【抵押住房的財產(chǎn)保險】主要保

26、障房產(chǎn)遭受意外事故和自然災(zāi)害毀損的風(fēng)險；只有在房屋遭到毀損時才 會得到賠償，如洪災(zāi)、爆炸等。 （貸款一般為此種保險）21 、 【貸款者的定期信用人壽保險】主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情 況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續(xù)居住。22、【抵押貸款購房履約保證保險】主要是在當(dāng)被擔(dān)保人因?yàn)樗劳?、失業(yè)等約定原因無力還貸款時，保險公 司代其向銀行清償余債，同時先例追償權(quán)，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追回貸款。23、【房產(chǎn)抵押登記】根據(jù)規(guī)定，個人住房貸款要到房管部門辦理抵押登記手續(xù)，有關(guān)房產(chǎn)權(quán)證交由銀行保 管。抵押借款合同從登記之日起生效。24、【面積換算】 1

27、畝=666.7平方米1公頃=10000 平方米=15 畝（五）物業(yè)管理知識1、【物業(yè)管理】? 具有物管資質(zhì)的公司受業(yè)主的委托，依照物管合同 ，有償對各類房屋、建筑、配套設(shè)施、場地進(jìn) 行管理；? 同時提供清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，提供多方面的綜合性服務(wù)。2、【業(yè)主委員會】? 商品住宅出售 50% （銷售面積）以上的應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會；? 由房開公司組織有 50% 以上的業(yè)主召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生；? 業(yè)主委員會是代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織；? 業(yè)主委員會成員不得少于 5 人，每屆任期 3 年；? 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生起 30 日內(nèi)，持業(yè)主委員會登記申請書 、業(yè)主委員

28、會章程 、會員名單 向房管部門備案。3、【業(yè)主公約】? 是指全體業(yè)主之間共同約定、相互制約、共同遵守的行為準(zhǔn)則；? 內(nèi)容主要是涉及大家所關(guān)心常見的一些事情。? 具體涉及內(nèi)容：對公共部位、公共設(shè)施、公共環(huán)境使用和維護(hù)方面的規(guī)定；房屋裝飾、裝修、 改建的有關(guān)規(guī)定；對物業(yè)管理管轄范圍內(nèi)娛樂性場所和經(jīng)營性場所的有關(guān)規(guī)定；有關(guān)處罰。4、【前期物業(yè)管理】? 前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物管公司簽訂物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè) 管理；? 由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就職是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作；? 業(yè)主委員會成立以后，任何時候都有權(quán)解聘前期物業(yè)公司；? 前期物業(yè)管理動用