審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用

1、審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用韓延斌一、起草背景隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。住房制度深化改革和城鎮(zhèn)居民住房的社會(huì)化和商品化，使得房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)實(shí)現(xiàn)全面小康進(jìn)程中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性地位越來(lái)越為社會(huì)所認(rèn)同。城市房地產(chǎn)管理法的頒布施行和商品房市場(chǎng)的發(fā)展變化，商品房買賣糾紛也日益凸現(xiàn)，成為社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。針對(duì)城市房地產(chǎn)管理法施行前的房地產(chǎn)糾紛案件，最高法院曾于1995年12月27日制定了關(guān)于審理 房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答(以下簡(jiǎn)稱解答)，使房地產(chǎn)糾紛得以及時(shí)、有效地處理。城市房地產(chǎn)管理法施行后，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序雖

2、較以往有了較大改觀，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)育階段，市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是出賣人借機(jī)違法經(jīng)營(yíng)，如無(wú)證銷售、一房數(shù)賣、面積縮水、發(fā)布虛假?gòu)V告等，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害了廣大買受人的利益，導(dǎo)致商品房買賣合同糾紛大量增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)法院2002年受理的8萬(wàn)多件房地產(chǎn)案件中，商品房買賣合同糾紛占 25%，而在200)年第一季度受理的6898件房地產(chǎn)案件中，商品房買賣合同糾紛就占近50%.同時(shí)，現(xiàn)實(shí)社會(huì)和審判實(shí)踐中出現(xiàn)的商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款(按揭)等新問(wèn)題也亟待解決。而現(xiàn)行的法律、法規(guī)比較原則，人民法院在審理商品房糾紛案件中遇到法律適用的難題。為此，從2002

3、年3月初，最高法院們多次派人赴全國(guó)各地進(jìn)行調(diào)研，并廣泛征求各級(jí)法院、全國(guó)人大法工委、國(guó)家土地資源部、建設(shè)部、專家學(xué)者、律師、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等各方面意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)數(shù)十次討論易稿，最后經(jīng)最高法院審委會(huì)討論通過(guò)，于2003年5月7日公布了關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(以下簡(jiǎn)稱解釋)，共28條。下面就解釋的有關(guān)內(nèi)容和情況作簡(jiǎn)要說(shuō)明，以便讀者了解。二、解釋的適用范圍這是適用本解釋首先要明確的前提條件。受國(guó)情和歷史原因的影響，目前我國(guó)存在著不同種類的房屋，有由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、公民個(gè)人所有的私有房等等。但

4、根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律、法規(guī)和有關(guān)政策，經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房等房屋的上市交易要受國(guó)家政策的調(diào)整，該類房屋不能自由交易。如，需補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋雖可上市交易，但糾紛不突出，在審判實(shí)踐中發(fā)生的房屋買賣糾紛絕大多數(shù)是因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售其建造的商品房而引發(fā)的。因此，解釋將調(diào)整對(duì)象明確為因商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造并向社會(huì)公開(kāi)出售房屋的買賣行為，出賣人主體只限為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。根據(jù)合同法關(guān)于買賣合同的規(guī)定和出賣人出售的商品房建造狀況，解釋第1條對(duì)商品房買賣合同作出明確解釋，即商品房買賣合同是指

5、出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同，包括商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。而商品房買賣合同的標(biāo)的物為正在建設(shè)和已竣工的房屋，其中正在建設(shè)的房屋就是通常所說(shuō)的期房、樓花，包括經(jīng)依法獲準(zhǔn)尚未建造或者正在建造中的房屋;已竣工的房屋是已建成的房屋，包括經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格的房屋和尚未驗(yàn)收合 格的房屋。三、商品房預(yù)售合同的效力認(rèn)定審判實(shí)踐中，因預(yù)售合同效力引發(fā)的糾紛嚴(yán)重影響著社會(huì)秩序的穩(wěn)定。解釋第1條、第9條分別就商品房預(yù)售許可證明的取得和商品房預(yù)售合同的登記備案對(duì)預(yù)售合同效力的認(rèn)定處理作出了相應(yīng)的規(guī)定。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售需具

6、備4個(gè)條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(4)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。但對(duì)如何理解預(yù)售條件和認(rèn)定合同效力之間的關(guān)系問(wèn)題，起草過(guò)程中有兩種意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，因商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，只要出賣人持有預(yù)售許可證明，其與買受人簽訂的預(yù)售合同即為有效。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的4個(gè)條件是商品房預(yù)售行為必須同時(shí)具 備的法定要件，否則預(yù)售合同無(wú)效。筆者認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法作為行政管理法，主要是對(duì)出

7、賣人開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為的行政監(jiān)管和規(guī)范。從該法規(guī)定的商品房預(yù)售條件看，也均反映的是出賣人與行政管理部門之間的關(guān)系問(wèn)題。在我國(guó)，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，對(duì)此，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第二十四條明確列舉了辦理商品房預(yù)售許可證的必備條件和相關(guān)程序，其中就包括了城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定的前3個(gè)條件。這就表明只要出賣人按照法定程序向房地產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)辦理并取得預(yù)售許可證明的，即可認(rèn)定其具備全部預(yù)售條件。因此，為避免司法權(quán)與行政權(quán)之間的沖突，人民法院在認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力時(shí)，對(duì)出賣人的預(yù)售資格應(yīng)只從形式上進(jìn)行審查，即對(duì)出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明簽訂的預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，出賣人取得商品房預(yù)售

8、許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。從實(shí)質(zhì)上審查出賣人是否具備全部預(yù)售條件則是行政管理部門的權(quán)限。當(dāng)事人對(duì)預(yù)售許可證持有異議的，可通過(guò)行政復(fù)議或行政訴訟的方式解決。這既可劃清司法審判機(jī)關(guān)與行政管理部門之間的權(quán)限，有利于各司其職，也可避免大量無(wú)效合同的出現(xiàn)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)交易和推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。解釋采納了第一種觀點(diǎn)。其次，考慮到我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)制還不健全，商品房交易行為也不規(guī)范，解釋將出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的時(shí)間放寬至起訴前，而不是簽訂合同時(shí)，也就是只要出賣人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，人民法院也可認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效，以盡量促使合同有效成立和維護(hù)商品房交易的安全。這比解

9、答規(guī)定的一審訴訟期間及最高法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(一)規(guī)定的一審法庭辯論終結(jié)前更為嚴(yán)格，同時(shí)也便于當(dāng)事人在起訴前預(yù)先知曉訴訟行為的結(jié)果，更好地行使訴權(quán)。對(duì)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定的商品房預(yù)售合同登記備案問(wèn)題，筆者認(rèn)為，從我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的立法規(guī)定看，商品房預(yù)售合同的登記備案在目前應(yīng)屬于房產(chǎn)管理部門和土地管理部門對(duì)合同的一種行政管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件，實(shí)務(wù)界和理論界對(duì)此也已基本形成共識(shí)。為此，解釋第6條明確規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。四、商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的性質(zhì)認(rèn)定目前，商

10、品房90%以上是以廣告形式向社會(huì)公開(kāi)出售的，出賣人為了獲取高額利潤(rùn)，就會(huì)在宣傳廣告中夸大渲染，而在交房時(shí)往往又無(wú)法兌現(xiàn)，因此，商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛在審判實(shí)踐中也大量存在。所以，解釋第3條專門就商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的認(rèn)定處理作出了明確規(guī)定。對(duì)此，在起草過(guò)程中有一種意見(jiàn)認(rèn)為，銷售宣傳廣告只是一種要約邀請(qǐng)，如未將廣告宣傳的內(nèi)容訂入合同，就不能認(rèn)定為是合同內(nèi)容，銷售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠(chéng)實(shí)信用原則應(yīng)負(fù)的義務(wù)，可考慮以締約過(guò)失責(zé)任對(duì)買受人予以補(bǔ)救。筆者認(rèn)為，對(duì)商品房銷售宣傳廣告的內(nèi)容性質(zhì)認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)具體情況區(qū)別處理，不能機(jī)械地將其一概作為要約邀請(qǐng)。首先，根據(jù)合同法第十五條第一款規(guī)定，對(duì)

11、商業(yè)廣告的內(nèi)容在原則上應(yīng)認(rèn)定為是一種要約邀請(qǐng)，更不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。但對(duì)在實(shí)際生活中，一些出賣人在銷售廣告和宣傳資料中對(duì)商品房及相關(guān)設(shè)施所作的具體明確的說(shuō)明和允諾，如，小區(qū)綠化率達(dá)80%，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有健身房、游泳池，每單元兩部電梯等等內(nèi)容，就應(yīng)具體問(wèn)題具體處理，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定為要約邀請(qǐng)。根據(jù)合同法第十四條關(guān)于要約的規(guī)定，如果意思表示內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時(shí)，該意思表示即為要約。在實(shí)際生活中，買受人往往也正是基于出賣人在宣傳資料中對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體確定的說(shuō)明和允諾才決定購(gòu)買房屋的。筆者認(rèn)為，如出賣人對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的商

12、品房及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施所作的一些說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)房屋價(jià)格的確定有決定作用，足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房買賣合同的，此時(shí)，買受人就此內(nèi)容向出賣人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的對(duì)象和內(nèi)容具有特定性，根據(jù)合同法第十四條關(guān)于要約的規(guī)定，該說(shuō)明和允諾的內(nèi)容應(yīng)視為出賣人向買受人發(fā)出的要約，而買賣合同的訂立則為買受人對(duì)要約的承諾。由于目前商品房買賣合同均是由出賣人提供的格式合同，即使雙方當(dāng)事人可就格式合同之外的宣傳廣告內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商約定，但因出賣人在房地產(chǎn)市場(chǎng)中處于強(qiáng)勢(shì)地位，銷售廣告和宣傳資料中的一些具體確定的說(shuō)明和允諾內(nèi)容沒(méi)有訂入買賣合同之中，而糾紛也正是因交付使用的房屋與說(shuō)明和允諾不符發(fā)生的。為

13、保護(hù)弱勢(shì)群體買受人的合法利益，根據(jù)上述理由，解釋規(guī)定，即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在合同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，出賣人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此，買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說(shuō)明和允諾，符合以下3個(gè)條件的，即可視為要約：1該內(nèi)容是對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾。如，廣告稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu)，居住區(qū)有綠地、電梯、車庫(kù)，健身、購(gòu)物、收視等設(shè)施齊全等，對(duì)規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描述等應(yīng)予除外。2 對(duì)房屋的說(shuō)明和允諾應(yīng)具體確定。如，小區(qū)綠化率達(dá)到80%、每單元配有日本原裝三菱電梯兩部等。3該說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。只要買受人就

14、該具體明確的說(shuō)明和允諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的，即使該內(nèi)容未訂入商品房買賣合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，出賣人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說(shuō)明和允諾的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這不僅符合合同法規(guī)定和客觀實(shí)際，也有利于保護(hù)買受人權(quán)益和規(guī)范出賣人的經(jīng)營(yíng)行為，建立維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信制度。而締約過(guò)失責(zé)任雖可對(duì)買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救，但對(duì)買受人遭受的信賴?yán)鎿p失無(wú)法計(jì)算，司法實(shí)踐中難以操作，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對(duì)買受人合法利益的保護(hù)。對(duì)銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容問(wèn)題，實(shí)務(wù)界也已突破傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，開(kāi)始區(qū)別情況予以認(rèn)定，并作出變通規(guī)定。如廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地

15、產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)第24條規(guī)定，商品房售樓廣告的內(nèi)容沒(méi)有在商品房預(yù)售合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告內(nèi)容具有法律約束力：(1)向購(gòu)房者提供優(yōu)惠條件或贈(zèng)送禮品的許諾;(2)對(duì)商品房外墻或共用部分裝飾標(biāo)準(zhǔn)的告示;(3)對(duì)商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述;(4)對(duì)商品房周圍環(huán)境質(zhì)量作出的具有明確的公建指標(biāo)的說(shuō)明;(5)其他載有明確指標(biāo)的說(shuō)明。這值得我們借鑒。五、商品房認(rèn)購(gòu)書與定金的問(wèn)題出賣人與買受人在簽訂商品房買賣合同前先行 簽訂認(rèn)購(gòu)書，就房屋買賣有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，并收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，是當(dāng)前商品房買賣的通常形式。由于現(xiàn)行法律、法 規(guī)

16、對(duì)認(rèn)購(gòu)書問(wèn)題沒(méi)有具體規(guī)定，引發(fā)了大量糾紛，急 需給予明確認(rèn)定。對(duì)認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)的認(rèn)定問(wèn)題有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書即為商品房買賣合同。因認(rèn)購(gòu)書是當(dāng)事人就房屋買賣所作出的真實(shí)意思表示，應(yīng)具有買賣合同的效力。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書不是獨(dú)立的合同。因認(rèn)購(gòu)書僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定，而且認(rèn)購(gòu)書中的定金條款是為擔(dān)保主合同履行的從合同。筆者認(rèn)為，前述觀點(diǎn)均有不足。首先，認(rèn)購(gòu)書是獨(dú)立的合同。認(rèn)購(gòu)書是平等主體間為設(shè)立某種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，符合合同法第二條關(guān)于合同定義的規(guī)定，因此，認(rèn)購(gòu)書可以成為獨(dú)立的合同。其次，從認(rèn)購(gòu)書簽訂的過(guò)程和約定的內(nèi)容看，認(rèn)購(gòu)書是當(dāng)事人就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行

17、的約定，是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂買賣合同，不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。所以，認(rèn)購(gòu)書尚不屬于商品房買賣合同。根據(jù)司法實(shí)踐中認(rèn)購(gòu)書訂立的實(shí)際情況和合同法理論，筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書作為出賣人與買受人約定為將來(lái)訂立商品房買賣合同而簽訂的協(xié)議，應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，即認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同是預(yù)約與本約的關(guān)系。對(duì)當(dāng)事人在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)約定交付定金的，根據(jù)擔(dān)保法第八十九條、最高法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第115條的規(guī)定，該定金為立約定金。根據(jù)當(dāng)事人的約定和法律關(guān)于定金的規(guī)定，在因當(dāng)事人一方違反認(rèn)購(gòu)書約定，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，按照定金罰則承擔(dān)責(zé)任，即交付定金的當(dāng)事人一方違約的，喪失

18、取回定金的權(quán)利;收取定金的當(dāng)事人一方違約的，應(yīng)雙倍返還對(duì)方當(dāng)事人定金。如當(dāng)事人雙方均無(wú)違約行為，只是就有關(guān)條款協(xié)商不一致，或者因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，如不可抗力和其他當(dāng)事人意志以外的因素而導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，收取定金的當(dāng)事人一方應(yīng)將定金返還給對(duì)方當(dāng)事人。六、懲罰性賠償責(zé)任的適用理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)于商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責(zé)任的爭(zhēng)論，主要集中反映在能否適用中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法(以下簡(jiǎn)稱消法)第四十九條的問(wèn)題上。反對(duì)意見(jiàn)認(rèn)為，傳統(tǒng)民法理論的民事賠償主要以補(bǔ)償性為主，且懲罰性賠償主要適用于侵權(quán)責(zé)任。我國(guó)的懲罰性賠償雖在消法第四十九條和合同法第一百一十三條有明確規(guī)定，但

19、其主要是產(chǎn)品質(zhì)量方面的責(zé)任，適用范圍不包括商品房在內(nèi)。其次，商品房買賣數(shù)額巨大，懲罰性賠償將導(dǎo)致雙方利益顯失平衡，商品房質(zhì)量問(wèn)題可通過(guò)瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度得到更妥善的解決。最后，對(duì)出賣人的欺詐行為難以認(rèn)定，很難操作。贊成觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房買賣合同應(yīng)適用消法第四十九條的規(guī)定。消法的立法者并沒(méi)有將商品房買賣排除在消法之外，商品房、出賣人、買受人分別屬于消法第四十九條調(diào)整的商品、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者。從文義上解釋，消法第四十九條所說(shuō)的商品，既包括動(dòng)產(chǎn)，也包括不動(dòng)產(chǎn)，不能把商品僅僅理解為動(dòng)產(chǎn)商品。合同法在違約責(zé)任中的第一百一十三條第二款仍然重申了消法第四十九條，并未對(duì)商品的外延作出限制。從我國(guó)合同法和消法的規(guī)定看

20、，對(duì)商品房能否直接適用消法第四十九條的規(guī)定沒(méi)有明確的規(guī)定，消法第四十九條和合同法第一百一十三條規(guī)定的適用條件僅僅限于提供的商品和服務(wù)有欺詐行為，而商品房是否屬于其適用范圍沒(méi)有明確規(guī)定，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界也認(rèn)識(shí)不一?？紤]到我國(guó)的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，商品房買賣合同目前不宜直接適用消法第四十九條的規(guī)定。但對(duì)商品房買賣行為中，出賣人利用其優(yōu)勢(shì)地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。理由如下：第一，出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易安全秩序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別，對(duì)此類行為僅僅依靠補(bǔ)償

21、性的賠償是無(wú)法彌補(bǔ)買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二，從各國(guó)對(duì)損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對(duì)懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國(guó)家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。美國(guó)司法部的研究資料表明， 1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。第三，在我國(guó)，消法第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在合同法第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，合同法第十四條第二款對(duì)

22、當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過(guò)分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。同時(shí)，實(shí)務(wù)中對(duì)商品房銷售管理辦法第二十條關(guān)于面積誤差絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款實(shí)行雙倍返還規(guī)定的執(zhí)行效果也很好。由此可見(jiàn)，我國(guó)立法對(duì)懲罰性賠償適用于合同責(zé)任不是絕對(duì)否定的，且具有良好的社會(huì)基礎(chǔ)。綜上，經(jīng)多次討論研究認(rèn)為，根據(jù)消法第四十九條和合同法第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對(duì)商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為可有條件地適用懲罰性賠償。為此，結(jié)合審判實(shí)踐和商品房買賣合同糾紛的實(shí)際情況，解釋第8條、第9條明確規(guī)定了5種適用懲罰性賠償責(zé)任的情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣

23、人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;三是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;四是在訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);五是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。由此5種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人除可請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。由此可見(jiàn)，解釋所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與消法第四十九條的規(guī)定有所不同。它只是以合同法第一

24、百一十三條和消法第四十九條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)，但不是對(duì)消法第49條規(guī)定的直接適用。這樣既注意到依法有效維護(hù)買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)際情況，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也是符合國(guó)際立法趨勢(shì)和我國(guó)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展需要的。七、房屋的交付使用和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)因房屋交付使用引發(fā)的訴訟，主要涉及到房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)及違約金的計(jì)算等問(wèn)題。房屋的交付使用。合同法第一百三十三條和第一百三十五條規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。據(jù)此規(guī)定，買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)一般

25、自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。而根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第六十條、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)起轉(zhuǎn)移，這也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式和要件。因此，房屋所有權(quán)就應(yīng)從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移。但在審判實(shí)踐中，存在著因當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時(shí)對(duì)房屋的交付使用約定不明而導(dǎo)致的大量糾紛。出賣人認(rèn)為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的交鑰匙;而買受人則認(rèn)為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書。依據(jù)上述法律、法規(guī)對(duì)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的有關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為，在法律、法規(guī)和當(dāng)事人沒(méi)有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書的

26、，出賣人對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，即為合同約定的房屋交付使用。也就是說(shuō)，出賣人只要在合同約定的期限向買受人交付房屋，即交鑰匙，就已履行了合同約定的交付房屋的義務(wù)。如果當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。因此，解釋第11條規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)然，即使在當(dāng)事人沒(méi)有明確約定房屋的交付使用包括辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)，出賣人交鑰匙義務(wù)的履行也并非就意味著出賣人的合同義務(wù)履行完畢，根據(jù)法律規(guī)定，它還應(yīng)協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人。至于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間問(wèn)題，當(dāng)事

27、人可另行協(xié)商約定，沒(méi)有約定的，按照城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十三條的規(guī)定，預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自買賣合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理，并提供必要的證明文件。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是因不可抗力或意外事件等不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由而導(dǎo)致標(biāo)的物毀損、滅失。根據(jù)合同法第一百四十二條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由賣受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。可見(jiàn)，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任一般情況下與標(biāo)的物交付的同時(shí)一并轉(zhuǎn)移。而從法理上講，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任則是隨著標(biāo)的物

28、的所有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的。如前所述，由于我國(guó)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以辦理登記為生效要件，所以，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間和標(biāo)的物的交付時(shí)間存在差異，在房屋交付使用后至辦理所有權(quán)登記手續(xù)前的時(shí)間內(nèi)，標(biāo)的物發(fā)生意外風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任如何承擔(dān)，現(xiàn)行法律、法規(guī)均無(wú)明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，既然合同法第一百四十二條是針對(duì)所有買賣合同標(biāo)的物作的規(guī)定，并沒(méi)有明確區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，而且，根據(jù)該條法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外的規(guī)定，在法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定的情況下，房屋的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)適用該條規(guī)定。因此，解釋第11條第2款明確規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的

29、書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！卑?、商品房包銷合同的認(rèn)定處理商品房包銷是盛行于我國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū)的一種商品房銷售方式，隨后進(jìn)入我國(guó)內(nèi)地。它在促進(jìn)商品房市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了諸多糾紛。在廣東、上海、北京等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，很早就已出現(xiàn)因包銷引發(fā)的訴訟，最高法院也已審結(jié)多起此類案件。但因內(nèi)地對(duì)商品房包銷尚無(wú)規(guī)定，因此，急需對(duì)包銷予以認(rèn)定。根據(jù)司法實(shí)踐中遇到的包銷行為的一般做法，包銷是出賣人與包銷人簽訂商品房包銷合同，約定在包銷期內(nèi)，出賣人將已竣工或者尚未建成但符合預(yù)售條件的房屋，

30、確定包銷基價(jià)交由包銷人以出賣人的名義與買受人簽訂商品房買賣合同，包銷期限屆滿，包銷人以約定的包銷價(jià)格買入未出售的剩余商品房的行為。對(duì)包銷的性質(zhì)認(rèn)定有三種觀點(diǎn)。一是附條件的代理說(shuō)。認(rèn)為包銷是包銷人以出賣人的名義銷售商品房，賺取差價(jià)利益，但包銷人在包銷期滿后購(gòu)買未出售的房屋。二是買賣說(shuō)。認(rèn)為包銷人最終購(gòu)買所包銷的商品房，包銷人雖以出賣人的名義銷售商品房，但實(shí)質(zhì)上是包銷人在為自身利益銷售商品房。包銷價(jià)格的確定，已在出賣人和包銷人之間成立了買賣關(guān)系，只是未生效而已。三是兩合行為說(shuō)。認(rèn)為包銷是一種兼具代理和買賣特征的民事法律行為，在包銷期內(nèi)為一種委托代理關(guān)系，包銷期屆滿后則為一種買賣關(guān)系。筆者認(rèn)為因目前

31、對(duì)商品房包銷沒(méi)有規(guī)定，解釋也不便對(duì)包銷行為的性質(zhì)給予歸類，而只宜按照包銷的通常做法，根據(jù)合同法第七條、第八條、第一百二十四條規(guī)定，將其定性為無(wú)名合同。根據(jù)包銷的實(shí)踐做法，解釋第20條規(guī)定：對(duì)包銷期滿后的剩余房屋，當(dāng)事人有約定的，按照約定處理，沒(méi)有約定或約定不明的，由包銷人按包銷價(jià)格購(gòu)買。為便于包銷糾紛的及時(shí)解決，解釋第22條同時(shí)對(duì)因包銷引發(fā)的訴訟主體問(wèn)題也作了明確規(guī)定。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，因包銷合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣人與包銷人。因買賣合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣人與買受人，盡管商品房買賣合同是包銷人出面與買受人簽訂的，但因包銷人是以出賣人名義與買受人簽訂的合同，而且商品房買賣合同的

32、主體仍是出賣人，因此，買賣合同糾紛的訴訟當(dāng)事人應(yīng)為出賣人和買受人。但如果出賣人、買受人、包銷人三方在買賣合同中約定包銷人與出賣人共同承擔(dān)履行義務(wù)的，包銷人也應(yīng)作為當(dāng)事人參加訴訟。九、商品房擔(dān)保貸款合同糾紛的處理說(shuō)到商品房擔(dān)保貸款合同，就必然會(huì)涉及到商品房按揭的問(wèn)題。按揭是英美法系不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，與大陸法系的讓與擔(dān)保制度大致相同。商品房按揭是從香港傳入我國(guó)內(nèi)地的一種融資購(gòu)樓方式，包括樓花按揭和現(xiàn)樓按揭。我國(guó)內(nèi)地法律沒(méi)有按揭的稱謂，只是在2000年最高法院審委會(huì)審議的關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋(送審稿)的說(shuō)明中，涉及到樓花按揭。該說(shuō)明將樓花按揭定義為樓宇預(yù)售合同中的買方支付部分購(gòu)樓款后

33、，將其依合同取得的對(duì)樓宇的期待權(quán)讓渡給銀行作為取得銀行貸款的擔(dān)保，也稱按揭貸款。如買方未能按約履行還本付息的義務(wù)，就喪失了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利的一種貸款方法。樓宇竣工后，樓花按揭即轉(zhuǎn)為樓宇按揭。樓花按揭的法律性質(zhì)是購(gòu)房抵押貸款，與抵押基本相同，是一種不動(dòng)產(chǎn)抵押方式，但又有別于我國(guó)法律規(guī)定的抵押擔(dān)保方式。樓花按揭是以其在預(yù)售合同中的全部權(quán)益為抵押，而法律規(guī)定的抵押是以現(xiàn)存實(shí)物為抵押標(biāo)的的，因此稱為準(zhǔn)抵押。各國(guó)民法一般也均規(guī)定權(quán)利抵押準(zhǔn)用民法關(guān)于一般抵押的規(guī)定?，F(xiàn)樓按揭則與城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三條規(guī)定的預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押相同，屬于現(xiàn)房抵押貸款。同時(shí)，關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第47條明確規(guī)定

34、了依法獲準(zhǔn)尚無(wú)建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物可作為抵押權(quán)的標(biāo)的物。中國(guó)物權(quán)法草案建議稿也作了相同規(guī)定。理論界對(duì)商品房按揭也有不同觀點(diǎn)：1 不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)。認(rèn)為盡管樓花不是現(xiàn)存樓宇，但買樓花會(huì)導(dǎo)致事實(shí)上獲得樓宇，而且由于購(gòu)房人在買樓花時(shí)已支付部分樓款，因此，雖然樓花具有一種不確定性，它還是具有相當(dāng)于現(xiàn)存樓宇的價(jià)值。同時(shí)它與普通房地產(chǎn)抵押在設(shè)立目的和法律效力方面是一樣的，所以，樓花按揭屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保。2 債權(quán)質(zhì)押說(shuō)。認(rèn)為購(gòu)房人在訂立樓花按揭合同時(shí)，其向銀行提供的擔(dān)保標(biāo)的物不是樓花所有權(quán)而是對(duì)開(kāi)發(fā)商享有的債權(quán)，而且這種債權(quán)符合可作為權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的的權(quán)利的性質(zhì)(財(cái)產(chǎn)權(quán)、具有可轉(zhuǎn)讓性)。3讓與

35、擔(dān)保說(shuō)。認(rèn)為樓花按揭與讓與擔(dān)保都淵源與羅馬法的信托擔(dān)保;二者都是通過(guò)權(quán)利的轉(zhuǎn)移而對(duì)債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保;有利于保護(hù)銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。從我國(guó)的司法實(shí)踐看，實(shí)務(wù)中通常將按揭作為抵押處理，已不是英美法系國(guó)家法律原本意義上的按揭。鑒于我國(guó)內(nèi)地法律尚無(wú)按揭的名稱，為便于同我國(guó)現(xiàn)行法律和正在制定過(guò)程中的民法草案統(tǒng)一，解釋將商品房按揭貸款行為統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款，包括以現(xiàn)房抵押的貸款合同和期房抵押的貸款。目前，商品房擔(dān)保貸款已成為我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的重 要組成部分，而法律無(wú)明確規(guī)定，解釋在總結(jié)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，用5個(gè)條款對(duì)人民法院審理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的一些基本原則作出了相應(yīng)規(guī)定。首先，根據(jù)合同法第九十四條的

36、規(guī)定，解釋第23條明確規(guī)定，商品房買賣合同約定買受人以擔(dān)保貸款方式付款的，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。解釋第24條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。因?yàn)?，結(jié)合實(shí)際情況，在買受人沒(méi)有能力支付購(gòu)房款，或者因商品房買賣合同無(wú)效、撤銷、解除使買受人的貸款目的失去意義時(shí)，如果不允許當(dāng)事人解除合同，對(duì)買受人或者貸款銀行都是極為不利的。其次，根據(jù)合同法、民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定，解釋第25條、第26條、第27條又分別對(duì)處理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的程序性問(wèn)題作了明確規(guī)定。在商品房擔(dān)保貸款糾紛中，一般存在三方主體，三個(gè)合同關(guān)系。三方主體是借款人(擔(dān)保人、買受人)、貸款人(擔(dān)保權(quán)人、銀行)、保證人(出賣人);三個(gè)合同關(guān)系是出賣人