不動(dòng)產(chǎn)融資租賃

1、不動(dòng)產(chǎn)能否作為融資租賃標(biāo)的物，很多爭(zhēng)議。不動(dòng)產(chǎn)能否作為融資租賃標(biāo)的物，很多爭(zhēng)議。譬如天天津保稅區(qū)辦公大樓售后回租中央電視臺(tái)津保稅區(qū)辦公大樓售后回租中央電視臺(tái) 20102010 年年 6 6 月月 1818 日日新聞聯(lián)播新聞聯(lián)播 天津天津: :金融創(chuàng)新推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展金融創(chuàng)新推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)道：報(bào)道：天津渤海租賃向天保投資（天津保稅區(qū)國(guó)資公司）購(gòu)買天天津渤海租賃向天保投資（天津保稅區(qū)國(guó)資公司）購(gòu)買天津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)投資服務(wù)中心大樓，出租給天津津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)投資服務(wù)中心大樓，出租給天津港保稅區(qū)管理委員會(huì)及天保投資（第二承租方）港保稅區(qū)管理委員會(huì)及天保投資（第二承租方） ，項(xiàng)目金額，

2、項(xiàng)目金額為為 8 8 億元，起租日為億元，起租日為 20092009 年年 4 4 月月 2727 日，租賃期限為日，租賃期限為 2020 年。年。不動(dòng)產(chǎn)融資租賃不動(dòng)產(chǎn)融資租賃目目 錄錄一、一、融資租賃概述融資租賃概述.4 41.融資租賃的定義.42.融資租賃的特點(diǎn).43.融資租賃的優(yōu)勢(shì).64.融資租賃與分期付款的區(qū)別.8二、二、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃概述及現(xiàn)狀分析不動(dòng)產(chǎn)融資租賃概述及現(xiàn)狀分析.10101.不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的內(nèi)涵.102.不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的基本特征.103.不動(dòng)產(chǎn)租賃租賃的業(yè)務(wù)形式.13不動(dòng)產(chǎn)直接租賃.13不動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)租賃方式.13不動(dòng)產(chǎn)業(yè)售后回租.14與政府、銀行合作，搞住宅的公共租賃，如

3、重慶.16與單位、銀行合作，進(jìn)行單位的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃，如上海.16不動(dòng)產(chǎn)業(yè)杠桿租賃.16不動(dòng)產(chǎn)融資租賃方式的評(píng)價(jià).164.不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的具體操作辦法.17三、三、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃中各方所能獲得的利益分析不動(dòng)產(chǎn)融資租賃中各方所能獲得的利益分析.18181.不動(dòng)產(chǎn)融資租賃中開(kāi)發(fā)商的利益分析.182.出租人利益分析.193.對(duì)承租人的利益分析.204.對(duì)間接參與方商業(yè)銀行的利益分析.21四、四、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃風(fēng)險(xiǎn)分析不動(dòng)產(chǎn)融資租賃風(fēng)險(xiǎn)分析.2222五、五、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃前景分析不動(dòng)產(chǎn)融資租賃前景分析.2626六、六、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃案例分析不動(dòng)產(chǎn)融資租賃案例分析.2727一、一、 融資租賃概述融資租賃

4、概述1. 融資租賃的定義融資租賃的定義融資租賃，是指出租人根據(jù)承租人對(duì)出售人、租賃物的選擇，向出售人購(gòu)買租賃物件，提供給承租人使用，向承租人收取租金的交易。它以出租人保留租賃物的所有權(quán)、處置權(quán)和收取租金為條件，使承租人在租賃合同期內(nèi)對(duì)租賃物取得部分或全部占有、使用和受益的權(quán)利。它是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。所有權(quán)最終可能轉(zhuǎn)移，也可能不轉(zhuǎn)移。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 21 號(hào)租賃符合下列一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的租賃，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為融資租賃：（1） 、在租賃期屆滿時(shí)，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。（2） 、承租人有購(gòu)買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購(gòu)買價(jià)款預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公

5、允價(jià)值，因而在租賃開(kāi)始日就可以合理確定承租人將會(huì)行使這種選擇權(quán)。（3） 、即使資產(chǎn)的所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。（4） 、承租人在租賃開(kāi)始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值；出租人在租賃開(kāi)始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值。（5） 、租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。2.融資租賃的特點(diǎn)融資租賃的特點(diǎn)融資租賃是設(shè)備租賃的基本形式，以融通資金為主要目的。其特點(diǎn)是：不可撤消。這是一種不可解約的租賃，在基本租期內(nèi)雙方均無(wú)權(quán)撤消合同。完全付清。在基本租期內(nèi)，設(shè)備只租給一個(gè)用戶使用，承租人支付租金的累計(jì)總額為

6、設(shè)備價(jià)款、利息及租賃公司的手續(xù)費(fèi)之和。承租人付清全部租金后，設(shè)備的所有權(quán)即歸于承租人。租期較長(zhǎng)?；咀馄谝话阆喈?dāng)于設(shè)備的有效壽命。承租人負(fù)責(zé)設(shè)備的選擇、保險(xiǎn)、保養(yǎng)和維修等；出資人僅負(fù)責(zé)墊付貨款，購(gòu)進(jìn)承租人所需的設(shè)備，按期出租，以及享有設(shè)備的期末殘值。（1）融資租賃的承租人是以融通資金為目的，為達(dá)到此目的，融資租賃的出租人就負(fù)有融通資金的責(zé)任，這種活動(dòng)是一種金融投資活動(dòng)，資金困難的承租人通過(guò)出租人的金融投資，解決了資金困難，達(dá)到了融通資金的目的，因此，融資租賃是金融因素占主導(dǎo)地位的金融投資活動(dòng)。（2）融資租賃活動(dòng)中，承租人享有并承擔(dān)選擇供貨商及選擇設(shè)備的權(quán)利和責(zé)任，出租人不能干預(yù)，除非承租人需要

7、出租人的技術(shù)指導(dǎo)。（3）承租期內(nèi)，出租人負(fù)有對(duì)設(shè)備的維修、保養(yǎng)義務(wù)（合同中另有約定的除外） ，享有租賃物的所有權(quán)。（4）一般融資租賃的租賃期都比較長(zhǎng)，租賃期多以設(shè)備的使用期為限，因此大多是“一租到底” ，直到租賃物殘值為零。（5）融資租賃的承租人大多是企業(yè)法人或其他盈利性經(jīng)濟(jì)組織、公民，其表現(xiàn)為商業(yè)性而非消費(fèi)性，對(duì)象則多以動(dòng)產(chǎn)為出租物。（6）租賃期屆滿，對(duì)租賃物的處置一般以“留購(gòu)、續(xù)租、退還”三種方式處置出租物，而大多是承租人以一定名義支付較小數(shù)額的費(fèi)用取得出租物的所有權(quán)，作為固定資產(chǎn)投資。3.融資租賃的優(yōu)勢(shì)融資租賃的優(yōu)勢(shì)中國(guó)融資租賃業(yè)始于 20 世紀(jì) 80 年代初，在近二十年來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，

8、融資租賃在電氣設(shè)備、機(jī)械加工設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、通訊設(shè)備、環(huán)保設(shè)備、航空飛行器、教學(xué)科研設(shè)備、公寓酒店配套設(shè)備等方面發(fā)揮的作用尤為明顯。對(duì)于中小企業(yè)，融資租賃的五個(gè)明顯好處表現(xiàn)在：（1）程序簡(jiǎn)單。信用審查的手續(xù)簡(jiǎn)便，融資和融物為一體，大大節(jié)約了時(shí)間，使企業(yè)能在最短的時(shí)間內(nèi)獲得設(shè)備使用權(quán)，進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，迅速抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)。中小企業(yè)由于自身原因，向銀行借貸缺乏信用和擔(dān)保，很難從銀行取得貸款。而融資租賃的方式具有項(xiàng)目融資的特點(diǎn)，由項(xiàng)目自身所產(chǎn)生的效益償還，資金提供者只保留對(duì)項(xiàng)目的有限權(quán)益。目前在具體操作上，大多數(shù)融資租賃公司所采用的方式，主要關(guān)心租賃項(xiàng)目自身的效益，而不是企業(yè)的綜合效益，對(duì)企業(yè)的信用狀況的

9、審查也僅限于項(xiàng)目本身，總體上在辦理時(shí)對(duì)企業(yè)資信和擔(dān)保的要求相對(duì)不高。（2）租約靈活。銀行貸款一般是采用整筆貸出，整筆歸還；而租賃公司卻可以根據(jù)每個(gè)企業(yè)的資金實(shí)力、銷售季節(jié)性等情況，為企業(yè)定做靈活的還款安排，例如延期支付，遞增和遞減支付等，使承租人能夠根據(jù)自己的企業(yè)狀況，定制付款額。融資租賃把融資和融物（采購(gòu)）兩個(gè)程序合二為一，減少了許多中間環(huán)節(jié)，尤其是利用租賃的特性，規(guī)避了許多用直接購(gòu)買方式必須層層報(bào)批或立項(xiàng)等繁瑣的程序，提高了工作效率。（3）節(jié)約成本。國(guó)家財(cái)政允許企業(yè)對(duì)租賃物件可以加速折舊，折舊款可于稅前償還租金。國(guó)家為了鼓勵(lì)投資、鼓勵(lì)技術(shù)進(jìn)步，專門為融資租賃提供了一系列優(yōu)惠政策，如直接投資

10、減稅、加速折舊形成的所得稅減免、財(cái)政補(bǔ)貼等。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局頒發(fā)的關(guān)于促進(jìn)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步有關(guān)財(cái)政稅收問(wèn)題的通知規(guī)定：企業(yè)技術(shù)改造采取融資租賃方法租入的機(jī)器設(shè)備，折舊年限可按租賃期限和國(guó)家規(guī)定的折舊年限孰短的原則確定，但最短折舊年限不短于三年。這就是說(shuō)，企業(yè)可以按照最有利的原則，盡快折舊，把折舊費(fèi)用打入成本。這與稅后還貸相比，顯然對(duì)企業(yè)有利。（4）單獨(dú)核算。融資租賃屬于表外融資，不體現(xiàn)在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表的負(fù)債項(xiàng)目中。而一般貸款則全部體現(xiàn)為企業(yè)的負(fù)債，影響企業(yè)的資信狀況。這對(duì)于需要多種渠道融資的企業(yè)，尤其是中小企業(yè)來(lái)講，是非常重要的。企業(yè)可以最高按租賃物的百分之百價(jià)值進(jìn)行融資（租賃） ，從而節(jié)省

11、流動(dòng)資金并維護(hù)現(xiàn)有的信用額度。通過(guò)這種表外融資，解放流動(dòng)資金，擴(kuò)大資金來(lái)源，突破當(dāng)前預(yù)算規(guī)模的限制。（5）改善承租方的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。出租方直接將出租物計(jì)入資產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定計(jì)提折舊；而承租方則將租金計(jì)入成本費(fèi)用，達(dá)到優(yōu)化承租方資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的作用。（6）促進(jìn)銷售。銷售對(duì)于中小企業(yè)是非常重要的，只有成功銷售，才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。越來(lái)越多的企業(yè)自覺(jué)通過(guò)租賃而不是一味地通過(guò)直接出賣來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售。這樣做的好處是，大大降低了購(gòu)買的門檻，擴(kuò)大了客戶購(gòu)買力。4.融資租賃與分期付款的區(qū)別融資租賃與分期付款的區(qū)別融資租賃與分期付款的區(qū)別主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）分期付款是一種買賣交易，買者不僅獲得了所交易物品的使用權(quán)

12、，而且獲得了物品的所有權(quán)。而融資租賃則是一種租賃行為，盡管承租人實(shí)際上承擔(dān)了由租賃物引起的成本與風(fēng)險(xiǎn)，但從法律上講，租賃物所有權(quán)名義上仍歸出租人所有。 （2）融資租賃和分期付款在會(huì)計(jì)處理上也有所不同。融資租賃中租賃物所有權(quán)屬出租人所有，因此，作為出租人資產(chǎn)納入其資產(chǎn)負(fù)債表中，并對(duì)租賃物攤提折舊，而承租人將租賃費(fèi)用計(jì)入生產(chǎn)成本。而分期付款購(gòu)買的物品歸買主所有，因而列入買方的資產(chǎn)負(fù)債表并由買方負(fù)責(zé)攤提折舊。 （3）上面兩條導(dǎo)致兩者在稅務(wù)待遇上也有區(qū)別。融資租賃中的出租人可將攤提的折舊從應(yīng)計(jì)收入中扣除，而承租人則可將攤 提的折舊費(fèi)從應(yīng)納稅收入中扣除，在分期付款交易中則是買方可將攤提的折舊費(fèi)從應(yīng)納稅收

13、入中扣除，買者還能將所花費(fèi)的利息成本從應(yīng)納稅收入中扣除，此外，購(gòu)買某些固定資產(chǎn)在某些西方國(guó)家還能享受投資免稅優(yōu)惠。 （4）在期限上，分期付款的付款期限往往低于交易物品的經(jīng)濟(jì)壽命期限，而融資租賃的租賃期限則往往和租賃物品的經(jīng)濟(jì)壽命相當(dāng)。因此，同樣的物品采用融資租賃方式較采用分期付款方式所獲得的信貸期限要長(zhǎng)。（5）分期付款不是全額信貸，買方通常要即期支付貸款的一部分；而融資租賃則是一種全額信貸，它對(duì)租賃物價(jià)款的全部甚至運(yùn)輸、保險(xiǎn)、安裝等附加費(fèi)用都提供資金融通。雖然融資租賃通常也要在租賃開(kāi)始時(shí)支付一定的保證金，但這筆費(fèi)用一般較分期付款交易所需的即期付款額要少得多(例如在進(jìn)出口貿(mào)易中買方至少需現(xiàn)款支付

14、 15的貸款)。因此，同樣一件物品，采用融資租賃方式提供的信貸總額一般比分期付款交易方式所能夠提供的要大。（6）融資租賃與分期付款交易在付款時(shí)間上也有差別。后者一般在每期期末，通常在分期付款之前還有一寬限期，融資租賃一般沒(méi)有寬限期，租賃開(kāi)始后就需支付租金，因此，租金支付通常在每期期初。（7）融資租賃期滿時(shí)租賃物通常留有殘值，承租人一般不能對(duì)租賃物任意處理，需辦理交換手續(xù)或購(gòu)買等手續(xù)。而分期付款交易的買者在規(guī)定的分期付款后即擁有了所交易物品，可任意處理之。融資租賃的對(duì)象一般是壽命較長(zhǎng)、價(jià)值較高的物品，如機(jī)械設(shè)備等。二、二、 不動(dòng)產(chǎn)融資租賃概述及現(xiàn)狀分析不動(dòng)產(chǎn)融資租賃概述及現(xiàn)狀分析5. 不動(dòng)產(chǎn)融資

15、租賃的內(nèi)涵不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的內(nèi)涵不動(dòng)產(chǎn)融資租賃經(jīng)營(yíng)是不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一種新方式，是指有購(gòu)房需求的購(gòu)房人（承租人）為了購(gòu)買商品房，在資金不充裕的情況下，委托租賃公司（出租人）根據(jù)其要求和選擇代為購(gòu)入所需的房產(chǎn)，然后，購(gòu)買人以租賃方式從租賃公司租賃房產(chǎn)使用，從面使購(gòu)房人以融通資金的方式改善自己的住房條件的一些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。同時(shí)，房屋的租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，由出租人和承租人簽訂房產(chǎn)租賃合同約定，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。不動(dòng)產(chǎn)融資租賃一般業(yè)務(wù)流程步驟為：購(gòu)房者在找到合適的商品房開(kāi)發(fā)商之后，向融資租賃公司提出租賃申請(qǐng)；融資租賃公司審核購(gòu)房者的申請(qǐng)資料，并了解

16、購(gòu)房者的信用和償債能力；融資租賃公司和購(gòu)房者共同與商品房開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房購(gòu)銷合同，融資租賃公司與購(gòu)房者簽訂融資租賃合同；購(gòu)房者向融資租賃公司支付租金，融資租賃公司向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房款；租賃公司向購(gòu)房者交付商品房并保留商品房的所有權(quán)。6. 不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的基本特征不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的基本特征現(xiàn)代租賃的做法起源于生產(chǎn)廠商以分期付款方式推銷自己的設(shè)備。由于資金回收的風(fēng)險(xiǎn)比較大，開(kāi)始借用傳統(tǒng)租賃的做法，將租賃物件所有權(quán)保留在出租人一方，承租人只享有使用權(quán)，直到出租人融通的資金全部以租金的方式收回。融資租賃在這種情況下發(fā)展起來(lái)，因而從一開(kāi)始，融資租賃便具有很強(qiáng)的金融服務(wù)性質(zhì)，具有融資和促銷這兩個(gè)基本功能。同

17、時(shí)，其在加速物流和資金流方面還發(fā)揮著特殊的中介功能，是一種風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，它具體有以下特性：第一，融資與融物結(jié)合。以商品形態(tài)和資金相結(jié)合提供信用是融資租賃的主要特點(diǎn)。融資租賃由出租人融通資金，承租人自行選擇租賃物件，融資租賃期滿時(shí)，一般都辦理留購(gòu)手續(xù)，即把所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人的一種融資與融物緊密結(jié)合的信用形式。對(duì)承租人來(lái)說(shuō)，其所進(jìn)行的融資租賃活動(dòng)，從形式上租入了房產(chǎn)，但實(shí)質(zhì)上則是融通了資金，且將融資與融物相結(jié)合；對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，在租期內(nèi)始終持有所有權(quán)，比較安全，風(fēng)險(xiǎn)較小，由于融資與融物同步進(jìn)行，不僅能把握資金運(yùn)用方向，對(duì)承租入也有較強(qiáng)的約束力。融資租賃的業(yè)務(wù)有金融屬性，但它又要注重服務(wù)而不是金融業(yè)務(wù)本身

18、，它運(yùn)用綜合的知識(shí)和良好的經(jīng)營(yíng)管理，合理整合社會(huì)資源，為金融機(jī)構(gòu)服務(wù)，為承租人服務(wù)，為不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商服務(wù)。它一方面提供融資服務(wù)，另一方面又要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷和資產(chǎn)管理。第二，租賃合同當(dāng)事人必須履行合同。在發(fā)生租賃行為時(shí)，融資租賃合同中三方當(dāng)事人一一出賣人、出租人、承租人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系以契約固定，買賣雙方和租賃雙方必須簽訂買賣合同和租賃合同，在合同期內(nèi)，不得隨意解約。融資租賃是在實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移與房產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的一種租賃。融資租賃的性質(zhì)決定了租賃資產(chǎn)的租期比較長(zhǎng)，一般相當(dāng)于資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命期，或至少達(dá)到資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命期的 75%以上。在長(zhǎng)期租賃期間，非經(jīng)雙方同意，租賃合同一般不能輕易取消，除非

19、符合合同法定解除的條件，或承租人逾期不支付租金等等造成合同無(wú)效的情況出現(xiàn)。第三，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離。一般的投資信貸，是由借款人直接向銀行借入資金，自行購(gòu)買房產(chǎn)，房產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人一身。而在融資租賃條件下，整個(gè)租賃合同期間的房產(chǎn)所有權(quán)始終屬于出租人，承租人在租賃結(jié)束時(shí)，雖有留購(gòu)、續(xù)租、退還的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價(jià)獲得房產(chǎn)的使用權(quán)。即不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)與使用權(quán)分離，擺脫了傳統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)占有觀念，所有權(quán)因素被淡化，既有利于分散出租方的風(fēng)險(xiǎn)，又有利于確定現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)方式，促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。第四，承租人具有選擇權(quán)，也承擔(dān)主要責(zé)任。租賃期滿后，出租人和承租人需要在合同中約定租

20、賃物歸屬，這樣承租方對(duì)租賃物有按合同規(guī)定如何處置的權(quán)利，即退程、續(xù)租和實(shí)現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利，而在絕大部分融資科賃中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利將會(huì)成為承租方融資租入不動(dòng)產(chǎn)商品的最終目的。由于在合同結(jié)束時(shí)所有權(quán)最終很可能轉(zhuǎn)移給承租人，這時(shí)租賃物的所有權(quán)是出租人為了控制承租人償還租金的風(fēng)險(xiǎn)而采取的一種形式所有權(quán)，因此租賃物的購(gòu)買由承租人選擇，房產(chǎn)銷售商及房產(chǎn)的選擇由承租人負(fù)責(zé)。租賃期內(nèi)，承租人有保持租賃物完好的義務(wù)以及租賃物毀損或滅失時(shí)的賠償責(zé)任，即承租人對(duì)房產(chǎn)的維修、保養(yǎng)及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)義務(wù)，在整個(gè)租賃期內(nèi)對(duì)租賃物件享有獨(dú)占權(quán)，并按期支付租金，出租人只是提供金融服務(wù)。7. 不動(dòng)產(chǎn)租賃租賃的業(yè)務(wù)形式不動(dòng)產(chǎn)租賃租

21、賃的業(yè)務(wù)形式一種好的融資租賃方式必然使企業(yè)的成本最小，效益最大。對(duì)于準(zhǔn)備租入的房產(chǎn)，無(wú)論選擇哪一種融資租賃方式，租入房產(chǎn)給承租方在未來(lái)租賃期內(nèi)的效益是相同的，所不同的只是每種融資租賃方式下支付的租金。因此承租人在初步確定了可行的融資租賃方式后，還應(yīng)該從融資成本方面進(jìn)行分析，選擇融資成本最低的方式。下面將分別介紹我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)可以運(yùn)用的幾種租賃業(yè)務(wù)形式。不動(dòng)產(chǎn)直接租賃不動(dòng)產(chǎn)直接租賃我國(guó)融資租賃目前大多采用直接租賃業(yè)務(wù)中的自營(yíng)租賃，即融資租賃的傳統(tǒng)做法，具體來(lái)說(shuō)即是由租賃公司用自身資金代替企業(yè)或居民購(gòu)買所需的房產(chǎn)，然后將之出租給該企業(yè)或居民使用，定期向作為承租人的企業(yè)收取租金；而租賃合同期滿后，根據(jù)租

22、賃公司與承租人事先約定，既可由租賃公司收回房產(chǎn)，也可由承租人向租賃公司支付象征性貨價(jià)而取得該房產(chǎn)的所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)租賃方式不動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)租賃方式轉(zhuǎn)融資租賃由出租人從另一家融資租賃公司或開(kāi)發(fā)商租進(jìn)房產(chǎn)，然后轉(zhuǎn)租給下一個(gè)承租人使用。轉(zhuǎn)融資租賃與其他融資租賃的主要區(qū)別在于轉(zhuǎn)融資租賃是從租賃公司或開(kāi)發(fā)商取得融資便利，其他是從銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)取得融資便利。轉(zhuǎn)融資租賃的關(guān)鍵在于多了一個(gè)第三人充當(dāng)轉(zhuǎn)租人，它的功能可以通過(guò)最終承租人和轉(zhuǎn)租人兩方面以體現(xiàn)。對(duì)轉(zhuǎn)租人而言，當(dāng)租賃公司在其借貸能力較弱，融資技術(shù)也不發(fā)達(dá)，資金來(lái)源有限的情況下，為了利用別家租賃公司條件優(yōu)厚的融資便利，往往采用轉(zhuǎn)租賃的方式。一般在如下情

23、況下較多采用的是轉(zhuǎn)租方式：如樹(shù)立品牌形象，避免買家在購(gòu)買物業(yè)后各自為政而影響樓盤的形象定位情況中較多采用轉(zhuǎn)租；中介公司統(tǒng)一租入相連的多個(gè)鋪位，統(tǒng)一裝修，化零為整，或是品牌連鎖店選址租入鋪面，統(tǒng)一裝修后，再轉(zhuǎn)租給加盟者；又或是不動(dòng)產(chǎn)公司將與樓盤相鄰的物業(yè)租入，擴(kuò)大自己的樓盤面，再統(tǒng)一裝修定位，以達(dá)到規(guī)模效益，在這些過(guò)程中都會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)業(yè)售后回租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)售后回租售后租回交易是一種特殊形式的租賃業(yè)務(wù)，是指不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（即承租人）將一不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)出售后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從融資租賃公司（即出租人）那里租回，習(xí)慣稱之為“回租” 。在售后回租方式下，通過(guò)售后回租交易，資產(chǎn)的原所有者不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

24、（即承租人）在保留對(duì)資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)和控制權(quán)的前提下，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資本，在出售時(shí)可取得全部?jī)r(jià)款的現(xiàn)金。融資租賃公司回租給不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并收取租金應(yīng)收款。同時(shí)，融資租賃公司根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量以及租金應(yīng)收款的風(fēng)險(xiǎn)程度，收取25的融資租賃費(fèi)用。然后，融資租賃公司再將不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的租金應(yīng)收款“打包”賣給銀行。銀行在以買斷不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（即承租人）的租金應(yīng)收款為基礎(chǔ)，為融資租賃公司提供租金應(yīng)收款的催收和信用風(fēng)險(xiǎn)控制等服務(wù)，拓展了銀行中介業(yè)務(wù)“保理業(yè)務(wù)” 。銀行在收取租金應(yīng)收款的同時(shí)，還可以收取不低于保理融資額 1的保理業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)。同時(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，在“保理業(yè)務(wù)”有追索權(quán)的情況下，一旦

25、承租人（不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）無(wú)法按時(shí)支付租金，可由承租人的擔(dān)保公司支付；如果擔(dān)保公司支付不了的話，銀行可將抵押的房產(chǎn)拍賣，所得款項(xiàng)仍不足的部分，再由融資租賃公司補(bǔ)足。再后，不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)融資租賃公司的不動(dòng)產(chǎn)售后回租，一方面，獲得了自有資金，并將其充抵新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金（與直接向銀行辦理抵押貸款的資金性質(zhì)完全不同，抵押貸款不能作為企業(yè)的自有資金及沖抵新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金） ，或者投資其他任何項(xiàng)目（而不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作銀行抵押，所得的貸款資金用途是指定的，無(wú)法用于投資新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目） 。另一方面，通過(guò)“售后回租” ，不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍可經(jīng)營(yíng)原來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，形成現(xiàn)金流，通過(guò)“每年還本，每季還息”

26、的辦法，在融資租賃到期時(shí)，依照合同向融資租賃公司贖回原來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。這種融資租賃中有兩種融資創(chuàng)新的方式：一是不動(dòng)產(chǎn)“售后回租”結(jié)合“信托”的方式，通過(guò)發(fā)放信托產(chǎn)品把穩(wěn)定且安全的租金應(yīng)收款轉(zhuǎn)讓給投資者，讓社會(huì)投資者分享融資租賃資產(chǎn)所帶來(lái)的收益，集合社會(huì)上更多的閑散資金；二是接受多個(gè)法人的委托租賃資金，由融資租賃公司作為受托人管理委托租賃資金，運(yùn)用于不動(dòng)產(chǎn)售后回租項(xiàng)目，讓社會(huì)法人的資金參與不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目以獲得較高投資收益。與政府、銀行合作，搞住宅的公共租賃，如重慶與政府、銀行合作，搞住宅的公共租賃，如重慶與單位、銀行合作，進(jìn)行單位的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃，如上海與單位、銀行合作，進(jìn)行單位的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃，如

27、上海不動(dòng)產(chǎn)業(yè)杠桿租賃不動(dòng)產(chǎn)業(yè)杠桿租賃隨著金融租賃業(yè)的發(fā)展，特別是出現(xiàn)了一些大型租賃項(xiàng)目，租賃公司憑借自有資金往往難以滿足這些項(xiàng)目對(duì)資金的需求，于是杠桿租賃應(yīng)運(yùn)而生。杠桿租賃其實(shí)是信托與融資的結(jié)合運(yùn)用，這主要體現(xiàn)在租賃公司利用自己有限的資金來(lái)啟動(dòng)融資規(guī)模較大的項(xiàng)目，即發(fā)揮資金的杠桿作用，融資租賃公司只承擔(dān)租賃物價(jià)款的 20%40%，并以此租賃物作為抵押物，以收取租金的權(quán)利作為額外保證，從銀行或非金融機(jī)構(gòu)獲得貸款用于支付其余大部分價(jià)款。這種交易多發(fā)生在需要巨額資金的項(xiàng)目，融資租賃公司受到自身資本充足率的限制，往往難以獨(dú)立承擔(dān)，而且為了貫徹風(fēng)險(xiǎn)分散的原則，需要金融機(jī)構(gòu)的貸款支持。不動(dòng)產(chǎn)融資租賃方式的

28、評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)融資租賃方式的評(píng)價(jià)直接融資租賃的融資成本即租金包括三大部分：租賃資產(chǎn)的成本即房產(chǎn)的購(gòu)買價(jià)、保險(xiǎn)費(fèi)等；租賃資產(chǎn)的成本利息，即出租人向承租人所提供資金的利息；租賃手續(xù)費(fèi)，既包括出租人承辦租賃業(yè)務(wù)的費(fèi)用，也包括出租人向承租人提供租賃服務(wù)所賺取的利潤(rùn)。轉(zhuǎn)融資租賃在租賃中引進(jìn)了轉(zhuǎn)租人這樣一個(gè)中問(wèn)人，解決了承租人信用額度不足的缺陷和貿(mào)易壁壘的障礙，使承租人通過(guò)轉(zhuǎn)租人完成融資，這樣使承租人在直接融資租賃成本的基礎(chǔ)上，還要增加轉(zhuǎn)租人的成本利息、轉(zhuǎn)租人承辦租賃業(yè)務(wù)的費(fèi)用、轉(zhuǎn)租人向承租人提供租賃服務(wù)所賺取的利潤(rùn)，這樣就不可避免地增加了租金，使融資成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他融資租賃方式。房產(chǎn)售后回租融資租賃目前在我

29、國(guó)融資租賃業(yè)務(wù)中所占的比重較大，由于不動(dòng)產(chǎn)的出售和租入是同步進(jìn)行的，不存在流動(dòng)成本，因此相應(yīng)地避免了附加成本，從而使總的融資成本降低。杠桿融資租賃雖然很復(fù)雜，但它依然能降低承租人的融資成本。因?yàn)椴捎酶軛U租賃的項(xiàng)目都是大型的資本密集型項(xiàng)目，政府給予投資抵稅和加速折舊的優(yōu)惠政策，而且融資租賃公司因這筆交易而支付的利息可作為費(fèi)用，無(wú)須繳納稅款，這將大大降低融資租賃公司的實(shí)付稅款，相應(yīng)會(huì)促使融資租賃降低租金，承租人能從相對(duì)較低的租金中得到低融資成本的好處。杠桿租賃對(duì)租賃公司來(lái)說(shuō)，其綜合效益較好，租金回收也安全，費(fèi)用低，因此在國(guó)外比較盛行。8. 不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的具體操作辦法不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的具體操作辦法不

30、動(dòng)產(chǎn)融資租賃一般業(yè)務(wù)流程有五個(gè)步驟：第一步，承租人（購(gòu)房者）在找到合適的供貨人（商品房開(kāi)發(fā)商）之后，向出租人（金融租賃公司）提出租賃申請(qǐng) 第二步，金融租賃公司審核購(gòu)房者的申請(qǐng)資料并了解購(gòu)房者的信用和償債能力 第三步，金融租賃公司和購(gòu)房者共同與商品房開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房購(gòu)銷合同金融租賃公司與購(gòu)房者簽訂融資租賃合同 第四步，購(gòu)房者向金融租賃公司支付租金，金融租賃公司向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房款 第五步，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交付商品房并辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)，金融租賃公司在該產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)上設(shè)定他項(xiàng)權(quán)力抵押登記其業(yè)務(wù)流程圖如下：三、三、 不動(dòng)產(chǎn)融資租賃中各方所能獲得的利益分析不動(dòng)產(chǎn)融資租賃中各方所能獲得的利益分析9.

31、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃中開(kāi)發(fā)商的利益分析不動(dòng)產(chǎn)融資租賃中開(kāi)發(fā)商的利益分析（1） 、能夠開(kāi)拓不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)銷路。開(kāi)發(fā)商采用融資租賃方式銷售房產(chǎn)，有利于向用戶和市場(chǎng)推銷產(chǎn)品 ，變潛在的市場(chǎng)需求為有效需求，并可以拓展房產(chǎn)營(yíng)銷渠道，不動(dòng)產(chǎn)商就可以憑此進(jìn)口抽出資金 人力去進(jìn)行下一輪開(kāi)發(fā)投資，使開(kāi)發(fā)商的運(yùn)行形成良性循環(huán)。（2） 、獲取市場(chǎng)供求信息，提高經(jīng)營(yíng)決策水平。開(kāi)發(fā)商借助租賃形式，既可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值，又可以捕捉有關(guān)房產(chǎn)的供求信息，以便把握商機(jī)，提高開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理水平，進(jìn)而增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，作出及時(shí)而準(zhǔn)確的經(jīng)營(yíng)決策。10.出租人利益分析出租人利益分析（1） 、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小。由于在合同期滿之前，出租人始

32、終是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，保留房產(chǎn)的所有權(quán)是投資的有效保障。融資租賃是以承租人獲得租賃物品的使用權(quán)，出租人擁有租賃物品的所有權(quán)而展開(kāi)的，這有利于融資租賃風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)和控制出租人通過(guò)收取租金獲得穩(wěn)定的收益，若承租人無(wú)法按期支付租金，出租人可以收回租賃房產(chǎn)，并依據(jù)與開(kāi)發(fā)商的回購(gòu)協(xié)議處理房產(chǎn)，因此融資租賃是一種安全的投資方式。（2） 、租賃公司能逐步收回成本回籠資金，能夠獲得較多的穩(wěn)定收益。承租人在租賃期間使用租賃物品的代價(jià)是按預(yù)定的期限和金額支付租金，這也正是出租人投資回報(bào)的物質(zhì)基礎(chǔ)。融資租賃的租金較高，一般包括房產(chǎn)成本 利息手續(xù)費(fèi)和保證金，往往高于同期銀行貸款利息。而且如果從不動(dòng)產(chǎn)商處購(gòu)房形成一定規(guī)模后，

33、還能得到不動(dòng)產(chǎn)商的優(yōu)惠，這樣就有效降低了租賃公司的租賃運(yùn)作成本。（3） 、提升租賃公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能。融資租賃是金融與貿(mào)易為一體，對(duì)其研究開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷必須講究集約化、系統(tǒng)化和功能化。因此，融資租賃在不動(dòng)產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用在為企業(yè)和社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)的同時(shí)，也提高了自身的發(fā)展能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。11.對(duì)承租人的利益分析對(duì)承租人的利益分析由于不動(dòng)產(chǎn)融資租賃是先租后買，并不是“一錘子”買賣，所以客觀上迫使開(kāi)發(fā)商保證不動(dòng)產(chǎn)商品的質(zhì)量，避免了配套設(shè)施滯后和供水供電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施未完善或質(zhì)量低劣的情況出現(xiàn)，這樣就保證了承租人的基本利益。而承租主體不一樣所獲得的利益不一樣。（1） 、承租主體為個(gè)人。A、可以降低房屋消

34、費(fèi)門檻。按揭貸款需要支付相當(dāng)高的首付款后才能獲得不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)，相比而言，不動(dòng)產(chǎn)融資租賃真正實(shí)現(xiàn)了“零首付” ，大大降低了房屋消費(fèi)的門檻，可以培育有效需求，使占大多數(shù)無(wú)支付能力的家庭購(gòu)房愿望變成現(xiàn)實(shí)。B、可以治療“房奴恐懼癥” 。通過(guò)融資租賃房屋使用者不是按照通常先獲得所有權(quán)再行使使用權(quán)的方式，而是通過(guò)支付租金直接獲得使用權(quán)的方式進(jìn)行房屋消費(fèi)由于實(shí)行先租后買，使住戶有了歸屬感，可以放心做裝飾投入，可以將租入不動(dòng)產(chǎn)視為“準(zhǔn)己產(chǎn)” ，滿足住房私權(quán)帶來(lái)的好處，又能使年輕人量力而行，自由約定租期及合同，萬(wàn)一以后遭遇失業(yè)等情況，可選擇放棄購(gòu)買，減輕精神壓力。（2） 、承租主體為企業(yè)。A、改善關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)。

35、融資租賃不必像一般的投資方式，要一次性籌資并支付大量資金，而只需要投入較少的資金，即可獲得需要較多資金才能購(gòu)買的房產(chǎn)。這樣企業(yè)可以在不減損自己的固定資產(chǎn)的前提下來(lái)加大自己資產(chǎn)的流動(dòng)性，相當(dāng)于增加了企業(yè)的流動(dòng)資金，把資金投向收益率高的其他資產(chǎn)，從而提高資金的使用率和收益率，這樣就會(huì)使企業(yè)關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)得以改善。B、提高企業(yè)資金利用效率。如果選擇出售回租這種融資租賃交易方式，將房產(chǎn)出售變現(xiàn)，然后租回使用，即它把自有房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給融資租賃公司，從而取得資金所需的貨幣，同時(shí)它又從該融資租賃公司租入該房產(chǎn)，因而絲毫不妨礙對(duì)該固定資產(chǎn)的繼續(xù)使用。這樣就使原來(lái)的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成了流動(dòng)資產(chǎn)，提高了企業(yè)資金利用

36、效率。C、為企業(yè)提供中長(zhǎng)期資金來(lái)源。不動(dòng)產(chǎn)融資租賃發(fā)揮與銀行借貸等中長(zhǎng)期融資手段相同的作用，但不像銀行融資對(duì)資金的用途提出較多的限制性要求。由于出租人在租賃期間一直擁有租賃物的所有權(quán)，通過(guò)租期內(nèi)租賃物的完整來(lái)保證，出租人對(duì)承租人的審查更側(cè)重于承租人未來(lái)的盈利能力，而不是過(guò)去的信用歷史和財(cái)產(chǎn)資本基礎(chǔ)，這樣使一些資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)沒(méi)有銀行信用的企業(yè)或者是新企業(yè)都可以通過(guò)這種途徑獲得中長(zhǎng)期融資。12.對(duì)間接參與方對(duì)間接參與方商業(yè)銀行的利益分析商業(yè)銀行的利益分析發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)融資租賃有利于緩沖銀行風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)銀行商業(yè)化改革。（1） 、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)所需的流動(dòng)資金，由于其功能單一，現(xiàn)金流量好，銀行風(fēng)險(xiǎn)也相

37、對(duì)減少。從事融資租賃的金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)在流通環(huán)節(jié)中的中介作用，可以減少銀行直接對(duì)企業(yè)的固定資產(chǎn)貸款，有利于改變銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增加資產(chǎn)流動(dòng)性；可在自己熟悉的領(lǐng)域里進(jìn)行相對(duì)集中的風(fēng)險(xiǎn)控制，有利于減少銀行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的難度；有利于拉動(dòng)銀行的信貸規(guī)模，加大投資力度，改善資金的安全性、流動(dòng)性和收益性。（2） 、拓展銀行業(yè)務(wù)，降低營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)閷?duì)銀行而言，一筆信貸資金的發(fā)放和回收，有出租人和出租人擁有所有權(quán)的房產(chǎn)共同作為擔(dān)保，并且銀行在收取租金應(yīng)收款的同時(shí)，還可以收取不低于保理融資額 1%的保理業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)，在“保理業(yè)務(wù)”有追索權(quán)的情況下，一旦承租人無(wú)法按時(shí)支付租金，可由承租人的擔(dān)保公司支付；如果擔(dān)保公司支付

38、不了的話，銀行可將抵押的房產(chǎn)拍賣，所得款項(xiàng)仍不足的部分，再由租賃公司補(bǔ)足，這樣將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。四、四、 不動(dòng)產(chǎn)融資租賃風(fēng)險(xiǎn)分析不動(dòng)產(chǎn)融資租賃風(fēng)險(xiǎn)分析融資租賃是資金密集型行業(yè)，其正常經(jīng)營(yíng)所需的資金量相當(dāng)大，難免會(huì)伴生風(fēng)險(xiǎn)。首先，房屋的價(jià)格不穩(wěn)定，本身風(fēng)險(xiǎn)也非常大，如果升值，升值的好處不會(huì)給租賃公司；如果暴跌，因房產(chǎn)所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，租賃公司也要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。日本最大的融資租賃公司一一日本租賃公司就是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)租賃而破產(chǎn)的，這個(gè)歷史經(jīng)驗(yàn)值得注意。其次，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚待進(jìn)一步完善，有時(shí)市場(chǎng)無(wú)序現(xiàn)象突出，一些人員法律意識(shí)淡薄，有的根本無(wú)誠(chéng)信可言，致使融資租賃業(yè)的發(fā)展一度受到嚴(yán)重干擾。此外，不動(dòng)產(chǎn)融資租賃也

39、是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。一方面，融資租賃業(yè)務(wù)涉及面廣，諸如金融、不動(dòng)產(chǎn)、國(guó)際貿(mào)易、法律、保險(xiǎn)以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等方面；另一方面，融資租賃業(yè)務(wù)具有一次性投資額大，租賃周期長(zhǎng)，投資回收期內(nèi)不可預(yù)測(cè)因素較多等特點(diǎn)，具備了風(fēng)險(xiǎn)投資的種種條件，完全屬于風(fēng)險(xiǎn)投資的范疇。不動(dòng)產(chǎn)融資租賃投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃投資收益，偏離預(yù)期收益的程度。例如，單單融資租賃公司（即出租人）一方就有多種風(fēng)險(xiǎn)類型，詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源及形式見(jiàn)下表：融資租賃公司的風(fēng)險(xiǎn)類型匯總風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源風(fēng)險(xiǎn)類型債券風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自承租人來(lái)自承租人物權(quán)風(fēng)險(xiǎn)所有權(quán)無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自供應(yīng)商來(lái)自供應(yīng)商供貨商與承租人聯(lián)合欺詐出租人的風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自投

40、資人來(lái)自投資人融資風(fēng)險(xiǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自監(jiān)管部門來(lái)自監(jiān)管部門政治風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)選擇風(fēng)險(xiǎn)租賃資產(chǎn)殘值風(fēng)險(xiǎn)出租人自有風(fēng)險(xiǎn)出租人自有風(fēng)險(xiǎn)或有擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)總體來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的最普遍、最主要風(fēng)險(xiǎn)有如下兩種：第一，存在著信用風(fēng)險(xiǎn)。融資租賃是由出租人根據(jù)承租人對(duì)開(kāi)發(fā)商、租賃物的選擇，向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買租賃房產(chǎn)，提供給承租人使用，承租人支付租金的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)它具有融資、融物雙重職能的租賃交易，主要涉及出租人、承租人和開(kāi)發(fā)商三方當(dāng)事人，并由兩個(gè)或兩個(gè)以上的合同構(gòu)成。它是一種以融物代替融資，實(shí)際上是融資，即融資與融物密切相聯(lián)系的信用形式。信用風(fēng)險(xiǎn)是指融資租賃投資者與項(xiàng)目有關(guān)的各方之間因信用結(jié)構(gòu)及信用履行責(zé)任上存在著的風(fēng)險(xiǎn)，任何一個(gè)不

41、動(dòng)產(chǎn)融資租賃項(xiàng)目，都會(huì)依靠開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、承租方之間有效的信用結(jié)構(gòu)支撐，組成信用保證機(jī)制。各融資租賃項(xiàng)目參與者是否有能力履行其信用職責(zé)，是否愿意并能夠按法律的規(guī)定履行其信用職責(zé)，就構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)融資的信用風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系尚不健全，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制還不規(guī)范，承租人的負(fù)債意識(shí)不強(qiáng)，造成我國(guó)融資租賃行業(yè)面臨著較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。由于沒(méi)有明確的制度約束，人們的法律意識(shí)淡薄，信用環(huán)境較差，承租企業(yè)欠租、騙租現(xiàn)象嚴(yán)重，許多租賃公司在追索欠租過(guò)程中，權(quán)益得不到保障，從而使我國(guó)的中外合資租賃公司在上世紀(jì)90 年代開(kāi)始進(jìn)入催債時(shí)期，租賃業(yè)務(wù)大受影響。信用的缺失，大大提高了交易的成本，制約了租賃業(yè)的發(fā)展，妨礙

42、整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。承租人的信用風(fēng)險(xiǎn)是由于租賃企業(yè)或開(kāi)發(fā)商違約而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，例如房產(chǎn)存在缺陷，達(dá)不到原來(lái)設(shè)計(jì)的技術(shù)水平等違約情況。開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)承租人拖欠租金時(shí)，租賃公司要求開(kāi)發(fā)商按未付租金金額購(gòu)回房產(chǎn)或被租賃公司占用部分房款的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)對(duì)融資租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)主要是指承租人對(duì)融資租賃企業(yè)存在信用危機(jī)，承租人到期不履行合同，無(wú)力償還或者不愿償還租賃款，致使不能按期收回租賃款而遭受損失的一種風(fēng)險(xiǎn)，因此，用逾期貸款比例、呆帳貸款率和呆滯貸款率，融資租賃呆帳和呆滯資金余額，以及資本風(fēng)險(xiǎn)比率來(lái)衡量融資租賃企業(yè)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)。第二，存在著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。若承租人為企業(yè)，則這種以償還本息為條件的房產(chǎn)

43、所有權(quán)的分離，能否最終實(shí)現(xiàn)資金的歸流和房產(chǎn)的兩權(quán)統(tǒng)一，相當(dāng)大的程度取決于承租人對(duì)租賃房產(chǎn)的使用效率和經(jīng)營(yíng)管理的效益及其自身的財(cái)務(wù)狀況。在租賃期間，如果租賃物因不可抗力等不能歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由而致毀損、滅失，或者如果承租人因經(jīng)營(yíng)管理失當(dāng)、資不抵債，被迫停產(chǎn)、關(guān)閉、破產(chǎn)，都將無(wú)可避免地形成承租人償付能力的不確定性，導(dǎo)致出租人租金落空風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。出租人自身也會(huì)因?yàn)槿谫Y租賃經(jīng)營(yíng)管理決策失誤而造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。例如，融資租賃商品的選擇、開(kāi)發(fā)商的選擇、租賃方式的選擇、承租人的選擇，租金定位策略的制度等經(jīng)營(yíng)管理決策上存在的風(fēng)險(xiǎn)。融資租賃公司選取拆入資金比例、資產(chǎn)分散性比例、租賃資產(chǎn)比例來(lái)衡量融資租賃企業(yè)對(duì)融

44、資租賃項(xiàng)目?jī)?yōu)化選擇狀況、融資租賃的組合型及經(jīng)營(yíng)管理水平。拆入資金指標(biāo)體現(xiàn)融資租賃企業(yè)在融資租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的短款可能性，特別是融資租賃企業(yè)的長(zhǎng)短期貸款的比例是否合適。資產(chǎn)分散性比例是對(duì)融資租賃企業(yè)進(jìn)行組合租賃的一種解釋，該項(xiàng)數(shù)值越大說(shuō)明融資租賃企業(yè)的融資租賃資產(chǎn)分散性越好，風(fēng)險(xiǎn)的分散性越大，相對(duì)于融資租賃企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就小。租賃資產(chǎn)比例反映了融資租賃企業(yè)融資租賃業(yè)務(wù)的開(kāi)展?fàn)顩r，即融資租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r，反映融資租賃的經(jīng)營(yíng)管理。另外，融資租賃業(yè)作為一種以商品銷售為條件的金融服務(wù)，在其業(yè)務(wù)過(guò)程中難免還存在與房產(chǎn)銷售、使用、選擇、保管維修、購(gòu)買等有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。例如：租賃公司是根據(jù)承租人的要求選擇購(gòu)置房產(chǎn)

45、的，對(duì)房產(chǎn)選擇成功與否直接關(guān)系到承租人的利益，如果選擇不當(dāng)，未來(lái)將會(huì)遭受損失；如果承租人選擇權(quán)行使不當(dāng)，租賃房產(chǎn)的使用效率低，最終會(huì)使承租入削弱或喪失其償付租金的能力；在租賃物交易中，如果開(kāi)發(fā)商未能按買賣合同規(guī)定時(shí)間交貨，或者租賃房產(chǎn)本身存在瑕疵，會(huì)導(dǎo)致融資租賃業(yè)務(wù)不能按預(yù)定的目標(biāo)與計(jì)劃運(yùn)行的可能性。五、五、 不動(dòng)產(chǎn)融資租賃前景分析不動(dòng)產(chǎn)融資租賃前景分析房產(chǎn)融資租賃集租賃、買賣、借貸三者于一體，能夠?qū)崿F(xiàn)消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、政府、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多方共贏。于是不動(dòng)產(chǎn)融資租賃經(jīng)營(yíng)有其自身的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于挖掘不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)潛力，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而刺激有效需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有很大的促進(jìn)作用。不動(dòng)產(chǎn)融資租賃可以

46、緩解目前購(gòu)房難及住房難的壓力，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)融資租賃，可以實(shí)現(xiàn)住宅消費(fèi)的梯次推進(jìn)，保證了社會(huì)的秩序，使家庭、國(guó)家長(zhǎng)效穩(wěn)定發(fā)展。故無(wú)論是經(jīng)濟(jì)的角度還是社會(huì)的角度都有著很大的發(fā)展空問(wèn)。但好事多磨，目前在法律上、觀念上、監(jiān)管上、籌資上、操作上等方面，都還不具備成熟條件，加上國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)不規(guī)范、市場(chǎng)透明度不高等問(wèn)題極待解決。盡管我國(guó)房產(chǎn)融資租賃業(yè)還面臨著不少困難，但可以預(yù)見(jiàn)，購(gòu)置房產(chǎn)采用融資租賃方式這一觀念在我國(guó)將越來(lái)越被人們所接受，其在我國(guó)也必將有很大的發(fā)展?jié)摿?。而且我?guó)的融資租賃隊(duì)伍也在進(jìn)一步發(fā)展、壯大，我們也高興地看到，不少新公司業(yè)績(jī)穩(wěn)進(jìn)，發(fā)展勢(shì)頭良好。一些老公司在政府擔(dān)保項(xiàng)目欠租問(wèn)題解決之后，堅(jiān)

47、定了投資信心，有的繼續(xù)開(kāi)展新業(yè)務(wù)，有的打算通過(guò)股份轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)充足等方式繼續(xù)展期經(jīng)營(yíng)。如果目前不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題能夠得到有效解決，并能對(duì)入世后面臨的挑戰(zhàn)有所準(zhǔn)備的話，相信在不久的將來(lái)，融資租賃業(yè)在我國(guó)應(yīng)該可以成為于銀行、保險(xiǎn)、信托、證券等并駕齊驅(qū)的行業(yè)，今后不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)融資方式的創(chuàng)新將進(jìn)一步被關(guān)注和嘗試。不動(dòng)產(chǎn)融資租賃經(jīng)營(yíng)有其自身的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于挖掘不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)潛力，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而刺激有效需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有很大的促進(jìn)作用 不動(dòng)產(chǎn)融資租賃可以緩解目前購(gòu)房難及住房難的壓力，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)融資租賃，可以實(shí)現(xiàn)住宅消費(fèi)的梯次推進(jìn)，保證社會(huì)的秩序 ，使家庭、國(guó)家長(zhǎng)效穩(wěn)定發(fā)展，因此在中國(guó)有很大發(fā)

48、展前景。六、六、 不動(dòng)產(chǎn)融資租賃案例分析不動(dòng)產(chǎn)融資租賃案例分析首個(gè)不動(dòng)產(chǎn)融資項(xiàng)目運(yùn)作成功首個(gè)不動(dòng)產(chǎn)融資項(xiàng)目運(yùn)作成功滬上金融租賃公司“牽手”不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和股份制商業(yè)銀行，國(guó)內(nèi)首個(gè)不動(dòng)產(chǎn)“售后回租保理”融資項(xiàng)目運(yùn)作成功一次性完成融資 6 個(gè)億2004 年 4 月初，在滬上金融租賃公司新世紀(jì)金融租賃有限責(zé)任公司的成功運(yùn)作下，全國(guó)首個(gè)不動(dòng)產(chǎn)“售后回租保理”融資項(xiàng)目正式簽約滬上一家大型不動(dòng)產(chǎn)公司將其擁有的海南一著名大酒店出售給金融租賃公司，并簽定了 5 年的“售后回租”合同；金融租賃公司又與一家股份制商業(yè)銀行簽訂“國(guó)內(nèi)保理業(yè)務(wù)”合同，將不動(dòng)產(chǎn)售后回租形成的租金應(yīng)收款賣給銀行，不動(dòng)產(chǎn)公司一次性完成融資金

49、額高達(dá) 6 億元。這是自中央宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，央行收緊銀根，提高融資門檻以來(lái)，上海不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)對(duì)于開(kāi)辟新的融資渠道的一次探索性的實(shí)踐。在國(guó)家相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，通過(guò)金融租賃平臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融租賃公司與股份制商業(yè)銀行三方“牽手”成功。 并非“空手套白狼”目前，滬上各大銀行對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房貸的控制趨勢(shì)并沒(méi)有放松，而是紛紛施行了新“家法” ，不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)銀行直接融資變得相當(dāng)困難。同時(shí)，隨著不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金“門檻”的比例由 20及以上上升到了 35及以上，而購(gòu)買土地的款項(xiàng)又不計(jì)入資本金，這使得不少開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資本匱乏，解決融資渠道迫在眉睫。在這樣的背景下，多元融資需求便應(yīng)運(yùn)

50、而生金融租賃、信托、擔(dān)保、典當(dāng)以及基金等一些非銀行類金融機(jī)構(gòu)紛紛浮出水面，爭(zhēng)奪不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的融資“蛋糕” 。注冊(cè)資金 5 億元的新世紀(jì)金融租賃有限責(zé)任公司，在國(guó)內(nèi)首個(gè)不動(dòng)產(chǎn)“售后回租保理”融資項(xiàng)目的成功運(yùn)作，引起滬上的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和銀行的關(guān)注。這一融資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)者是該公司副總經(jīng)理、DBA 博士宋為民。具有 22 年政府、大企業(yè)集團(tuán)和信托、金融租賃等金融機(jī)構(gòu)工作經(jīng)歷的宋為民，擅長(zhǎng)財(cái)務(wù)顧問(wèn)、投資管理、企業(yè)并購(gòu)和重組、企業(yè)國(guó)際經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理以及多種信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)、金融租賃業(yè)務(wù)融資創(chuàng)新等。為了這一融資租賃創(chuàng)新業(yè)務(wù)，他先后與 10 余家項(xiàng)目涉及部門、銀行和企業(yè)等單位，了解他們的優(yōu)勢(shì)和不足，取長(zhǎng)補(bǔ)短，將他們相應(yīng)的利益和風(fēng)險(xiǎn)分配通過(guò)系統(tǒng)整合，拿出策劃方案征求各方意見(jiàn)。在他的辦公室，記者看到一份印有“商業(yè)機(jī)密”字樣的、最終形成的有價(jià)值的可以運(yùn)作的商業(yè)計(jì)劃書(shū)。據(jù)介紹，宋為民為滬上不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)融資開(kāi)辟的一條創(chuàng)新的融資渠道，其中心設(shè)計(jì)思想是：充分利用社會(huì)資源，用租賃控制物件所有權(quán)的特點(diǎn)，以物權(quán)管理為中心，整合各資源的優(yōu)勢(shì)，規(guī)避和分散風(fēng)險(xiǎn)，共享項(xiàng)目利益。因?yàn)闆](méi)動(dòng)用金融租賃公司的自有資金，從表面上看似乎是“空手套白狼” ，實(shí)質(zhì)上滲透了大量的知識(shí)