劃撥土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓意見

1、劃撥土地上形成房產(chǎn)的處分劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的國有土地使用 權(quán)。它是計劃經(jīng)濟的特定產(chǎn)物，絕大部分掌握在企事業(yè)單位等使用者手中，并與房 屋產(chǎn)權(quán)緊密結(jié)合，形成了房地產(chǎn)，從而游離了國土資源部門的管理與控制，隱形變 相交易，造成國有土地資產(chǎn)嚴重流失。一、法律規(guī)范及其適用目前，在我國有關(guān)規(guī)范劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)主要有 : 規(guī)范房地產(chǎn)的城市房地產(chǎn)管理法，以及與之配套的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī) 定和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 ;規(guī)范地產(chǎn) （國有劃撥土地使用權(quán) ）的城鎮(zhèn) 國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，以及與之配套的劃撥土地使用權(quán)管理暫 行辦法和土地登記規(guī)則等兩

2、個方面。從適用的對事效力看，前者既規(guī)范地產(chǎn) （ 國有劃撥土地使用權(quán) ） ，又規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)，后者主要規(guī)范地產(chǎn) （ 國有劃撥土地使用 權(quán)） ，在?房隨地走 ?的原則下，附帶的規(guī)范著房屋產(chǎn)權(quán)，因此城鎮(zhèn)國有土地使用 權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例及其配套規(guī)章規(guī)定 :? 土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物，其他附 著物等所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物，其他附著 物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外 ?。從適用的空間效力看，前者僅適用于城市規(guī)劃區(qū)，超出 城市規(guī)劃區(qū)，在沒有其他規(guī)范房地產(chǎn)方面的法律、行政法規(guī)、行政規(guī)章以及其他規(guī) 范性法律文件的情況下，予以參照執(zhí)行，且有法規(guī)的明確規(guī)定，城市房地產(chǎn)管理法第七十一條 ?在城

3、市規(guī)劃區(qū)外的國有土地 范圍 在城市規(guī)劃區(qū)，劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，必須報有批準權(quán) 的人民政府批準。有批準權(quán)的人民政府批準予以轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使 用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。三、批準主體及其認定在執(zhí)法實踐中，行政主體并非一定就是執(zhí)法主體。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓 和轉(zhuǎn)讓暫行條例對其行政主體和執(zhí)法主體規(guī)定明確，即縣級以上土地管理部門。國家土地管理局 1995 國土函字第 71 號明確 指出:? 縣'不包括市轄區(qū) ?。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，劃拔土地使用權(quán)上形 成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，報有批準權(quán)的人民政府批準。有批準權(quán)的人民政府是哪一級 人民政府，

4、是否包括市轄區(qū)人民政府，普遍認定劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán) 的轉(zhuǎn)讓審批機關(guān)就是國土資源部門。 （ 城市房地產(chǎn)管理法第六十六條規(guī)定，轉(zhuǎn) 讓劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)時，未按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政 府審批的，由縣級以上人民政府土地管理部門作出行政處罰。在國務(wù)院尚未出臺新 的規(guī)定之前，應(yīng)執(zhí)行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，由縣級以上土 地管理部門履行審批手續(xù)，收繳土地使用權(quán)出讓金， ?縣 ?，不包括市轄區(qū)，且有支 持這一觀點成立的規(guī)范性法律文件，即國家土地管理局國土批 199689 號關(guān)于 執(zhí)行城市房地產(chǎn)管理法和國務(wù)院 55 號令有關(guān)問題的批復(fù)第二條 ?目前，國務(wù) 院尚未對人

5、民政府審批劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)限作出新的規(guī)定，應(yīng)按國務(wù)院原有 規(guī)定關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批準權(quán)限的通知 （ 國發(fā)198949 號） ，關(guān)于政 府對有償出讓國有土地使用權(quán)批準權(quán)限，應(yīng)與行政劃拔國有土地使用權(quán)的批準權(quán)限 相同'的規(guī)定執(zhí)行，不再按國務(wù)院 55 號令關(guān)于由市、縣人民政府有關(guān)部門審批的 規(guī)定執(zhí)行 ?。其二，國家土地管理局國土批 199513號關(guān)于貫徹城市房地產(chǎn)管理法若干問題的批復(fù)、建設(shè)部建房字 1994493 號關(guān)于貫徹城市房地產(chǎn)管理法若干意見的通知，依據(jù)國務(wù) 院批準的建設(shè)部、國家土地管理局 ?三定 ?方案，明確規(guī)定了劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行政主管機關(guān)是縣級以上各

6、級土地 管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的由縣級以上城建部門管轄。特別是國土批 199513 號文件第二條二款 :? 房地產(chǎn)市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等，凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權(quán)出租 等應(yīng)由土地管理部門負責規(guī)范和管理 ?）四、非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的認定城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序，即 : 簽約、申 報、審查、勘測與評估、交納稅費 （ 不包括土地使用權(quán)出讓金 ） 、核發(fā)過戶單，法律 法規(guī)同時又對劃拔土地使用權(quán)上形成房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了 ?有批準權(quán)的人民政府批準 ? 的特別規(guī)定，形成了一般程序的前置程序，即批準。所以，凡未經(jīng)有批準權(quán)的人民

7、 政府（ 實為同級土地管理部門 ）批準，轉(zhuǎn)讓國有劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)， 不論其是否辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的當事人都構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)，均要接受房地產(chǎn)管理法規(guī)的處罰，只是在處罰的裁量上有所區(qū)別。五、國有劃撥土地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序 （ 方案）方案一: 要如何申請房產(chǎn)過戶，怎樣才可以獲得批準的問題 , 依照城鎮(zhèn)國有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，確需轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn) 讓方應(yīng)當書面提出申請，由有批準權(quán)的人民政府土地管理部門審批。轉(zhuǎn)讓方在向所 在地市、縣土地管理部門提出申請經(jīng)審查，報同級人民政府批準后 ; 再到土地所在 地的市、縣土地管理部門辦理土地使用權(quán)出

8、讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 ; 然 后，分別到房管部門、土地管理部門辦理房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手 續(xù)，最后辦理房屋所有權(quán)處分登記。方案二: 持縣級以上國土部門批準轉(zhuǎn)讓文書，及相關(guān)材料至房管部門辦理登 記，目前，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等對其行政主體和執(zhí)法主 體（批準主體 ）規(guī)定明確，即縣級以上土地管理部門，但沒有詳細的法律法規(guī)規(guī)定房 屋登記部門在劃撥土地上形成房產(chǎn)處分的明確審查責任。因此根據(jù)其出具的批準轉(zhuǎn) 讓文書，可視為允許其上市交易。六、需提交證件和資料 :1、登記申請書 ;2、申請人身份證明 （ 企事業(yè)單位提交營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、法定代表人 證，法人代表身份證 ）3、房屋