房地產(chǎn)案例答案

1、案例 1問題 1：合同無效。因為在本案中的聯(lián)建行為實質(zhì)上是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為。房地產(chǎn) 聯(lián)建是指雙方共同投資進行房地產(chǎn)開發(fā)，約定建成后，建筑物歸雙方共有或共同使用收 益的行為。本案中明確提到項目全部費用由中振公司投資，長影廠房地產(chǎn)公司只獲取聯(lián) 建費，因而長影廠房地產(chǎn)公司的行為實質(zhì)上是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓非聯(lián)建行為。問題 2：長影廠房地產(chǎn)公司對此地塊的處理行為屬于違法行為。因為，該地塊為劃撥用 地，劃撥用地原則上要進行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等行為之前，首先必須征得原審批單位的 同意，之后才能辦理相應(yīng)的手續(xù)，并且取得的收益中必須將屬于國家的那部分土地收益 上繳國家。此案中，上沖公司在進行該地塊的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之

2、前未辦理任何相關(guān)的手續(xù)， 因此，其行為為違法。案例 2問題：此案中，京華公司先于陳某簽訂商品房預(yù)售合同 ，而且陳某履行了合同約定， 因而京華公司無權(quán)將這 3 套單元的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給天力公司， 他們簽訂的土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓協(xié)議中涉及到這 3 套單元的土地使用權(quán)的部分屬于無效合同。京華公司應(yīng)該將這 3 套單元返還給陳某，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，同時，對由此造成的天力公司的損失負全部 責任，給與賠償。案例 3 根據(jù)城市房屋拆遷管理條例及各地方性房屋拆遷的地方規(guī)定，都是本著以下原則進 行拆遷安置。1、根據(jù)新建房屋的性質(zhì)和城市規(guī)劃的需要，決定拆遷安置的地點。如果新建房屋的性 質(zhì)與被拆除房屋的性質(zhì)不同，就不能

3、原地安置被拆遷人。2、拆除非住宅房屋，對于從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段的被拆除房屋使用人，可 以適當增加安置面積。3、在拆遷過程中，房屋拆遷主管部門應(yīng)當本著保護拆遷人與被拆遷人合法利益的原則。 問題 1：該案例中拆遷人給被拆遷人按原面積以“一樓帶二樓”的方式安置，即如果被 拆遷人的原面積為 120 平方米，以“一樓帶二樓”安置，則被拆遷人的安置為“一樓 60 平方米，二樓 60 平方米”，而一樓與二樓的同戶型房屋的單位面積售價存在很大差異， 一樓因為是網(wǎng)點房因而售價高。因此，拆遷人以此種形式進行安置，實質(zhì)上使被拆遷人 的權(quán)益受到了損害，所以，該拆遷安置辦法是不合理的。問題 2：強制拆遷的實施

4、必須以行政裁決為前提。即在做出行政裁決后，如果拆遷人按 照裁決對被拆遷人給與貨幣補償或提供符合標準的安置用房或過渡用房的， 在滿足前兩 個條件的前提下，如果被拆遷人仍然拒絕在裁決規(guī)定的期限內(nèi)進行搬遷的，拆遷人可以 向人民法院申請強制拆遷。而且，一般會在下發(fā)強制拆遷令后，給被拆遷人十五天的搬 遷期限。此案例中，通過問題 1 的分析，拆遷人的安置辦法明顯損害了被拆遷人的合法權(quán)益，被 拆遷人在自身利益受到損害，不能得到解決時，有理由拒絕拆遷。并且，在強制令尚未 到期時，便提前拆遷也是不符合法律規(guī)定的。因此，該市房屋拆遷主管部門的做法是不 恰當?shù)?。案?4 因為陳杰并未獲得陳麗麗等其他兄妹的委托授權(quán)，

5、事后也未取得陳麗麗等人的追認，因 此陳杰無權(quán)代替其他兄妹簽訂拆遷補償協(xié)議。 其與海潤房地產(chǎn)簽訂的拆遷補償協(xié)議屬于 部分無效協(xié)議，協(xié)議中涉及陳杰個人的部分為有效協(xié)議，而涉及其他人的部分無效。 拆遷安置款應(yīng)當由各兄妹分攤。案例 5 本案中，甲公司轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為違反了以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條 件，屬于非法轉(zhuǎn)讓。原因有 2：1、甲公司未在出讓合同約定的期限內(nèi)交清全部土地出讓 金。之后雖然取得了國有土地使用證，但該國有土地使用證屬于違法頒發(fā)，是無效的。 2、甲公司未按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)， 沒有完成開發(fā)投資總額的 25%以上，不 具備轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的條件。 因此，甲公司應(yīng)當及時

6、交清土地出讓金， 否則將取消出讓， 此外沒收其非法所得，并處以罰款。案例 6問題 1：房地產(chǎn)管理法中規(guī)定： “以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)” 。 本案中，金屬冶煉廠對于作為抵押物的土地，雖然不具有所有權(quán)，但是他已經(jīng)通過出讓 方式取得土地的使用權(quán)。在履行了相應(yīng)的抵押土地的手續(xù)后，他是可以將國家授予其的 土地使用權(quán)作為抵押財產(chǎn)的。金屬冶煉廠以其不具有該土地的所有權(quán)，而主張以該幅土 地作為抵押物的合同無效，與房地產(chǎn)管理法相違背，不能得到法院的支持。問題 2：金屬冶煉廠在抵押期間對土地的使用屬于自己的民事權(quán)利，銀行無權(quán)要求獲得 收益。案例 7問題 1：根據(jù)城市私有房屋管理條例規(guī)定，出賣出

7、租的房屋， “在同等條件下，承租 人具有優(yōu)先購買權(quán)?！贝朔ㄒ?guī)適用的前提條件必須是租賃關(guān)系合法。此案中，出租人張 某和承租人劉某原先是存在租賃關(guān)系，但后來在張某同意的前提下，劉某將房屋轉(zhuǎn)租給 了孫某，并且孫某直接向張某支付租金，因而從事實上，劉某與該房屋已無任何關(guān)系， 原租賃關(guān)系已經(jīng)解除。所以，劉某已不具備優(yōu)先購買權(quán)。劉某的主張不能成立。問題 2：市房管局的做法是正確的。根據(jù)現(xiàn)行法律有關(guān)規(guī)定，租賃房屋，當事人應(yīng)當簽 訂書面的租賃合同，并到管理部門辦理登記手續(xù)，從而使該租賃行為受到法律的保護。 本案中張某與劉某雖簽訂了租賃合同，但未辦理登記，且在發(fā)生爭議之前，劉某以 6 萬 元的價格將經(jīng)營商品處理

8、給了孫某，并由孫某直接向張某支付租金，因此劉某實際已喪 失了承租人的資格，所以，劉某在張某與孫某辦理產(chǎn)權(quán)交易登記時，認為存在異議的理 由是不存在的。因此市房管局的做法是正確的。問題 3：法院應(yīng)當判定，張某與孫某的交易符合法律規(guī)定；孫某無優(yōu)先購買權(quán)；維持市 房管局的決定。案例 8問題 1：本案中，沈某的貸款行為以及李某為沈某提供的擔保抵押均有效。作為李某而 言，其在提供債務(wù)擔保時就應(yīng)該明確，一旦將來債務(wù)人不能按期償還債務(wù)，擔保人需要 以抵押財產(chǎn)為債務(wù)人先行償還債務(wù)，這是其義務(wù)，在償還完債務(wù)后，擔保人可以向債務(wù) 人進行追償。因此，李某認為債務(wù)為沈某所貸，與其無關(guān)的說法是不正確的。此外，李某認為銀行

9、已過申訴期限，其抵押權(quán)已經(jīng)失效的說法也是不正確的。因為，擔 保合同是債務(wù)合同的從合同，只有債務(wù)合同全面履行后從合同擔保合同才能取消，當債 務(wù)合同無法全面履行時，擔保合同必須履行。房屋抵押權(quán)的喪失一般有以下原因：一是 抵押權(quán)的行使；二是所擔保的主債權(quán)的消滅；三是所抵押房屋的滅失。本案中這三條均 不符合，因此李某認為銀行的抵押權(quán)已經(jīng)失效是不正確的。問題 2：法院應(yīng)當確認本案中的抵押權(quán)有效，支持市工商銀行的論點，依法拍賣李某的 抵押房屋以償還工商銀行的貸款。案例 9 問題：本案中，涉及到商品房預(yù)售過程中的一系列相關(guān)問題。首先，進行商品房預(yù)售， 作為出賣方必須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，另外必須取得商品房預(yù)售

10、許可證之后，才能 進行預(yù)售工作。由于現(xiàn)房與期房之間存在一個時間段， 當現(xiàn)房的實際面積與當初購買期房所簽訂的預(yù)售 合同中的房屋面積發(fā)生偏差時，有以下幾種處理方法：當實際面積與合同上的面積之間 差別比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%），則據(jù)實結(jié)算房價款；面積誤差比絕對值超出 3%時，買 受人有權(quán)要求退房。買受人要求退房的，開發(fā)商必須在 30 日內(nèi)將房價款及相應(yīng)的利息 返還買受人。若買受人不退房，實際面積大于合同面積時， 3%以內(nèi)部分的房價款由買受 人補足，超出 3%部分由開發(fā)商承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人；實際面積小于合同面積的， 3%以內(nèi) 部分的房價款開發(fā)商返還買受人，超出 3%部分由開發(fā)商雙倍返還買受人。本

11、案中，合同面積為 155.05 平方米，實測面積為 173.58 平方米，面積誤差為 18.53 平 方米，面積誤差比為 11.95%，遠遠超出 3%。因此，馬某有權(quán)要求退房。若不退，則根 據(jù)上述規(guī)定進行。案例 10問題 1：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定： “房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政 府規(guī)定的部門辦理登記。 ”同時，“房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起 30 日內(nèi)，抵押當事人 應(yīng)當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記” 。由于房地產(chǎn)抵押后并不 能轉(zhuǎn)移占有，因此這種權(quán)利只有經(jīng)過權(quán)屬登記，在原房屋所有權(quán)證上作他項權(quán)利記 載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押人頒發(fā)房屋他項權(quán)證才能使這一權(quán)利得到

12、有效的保 護。本案中，張某與劉某的抵押雖然簽訂了抵押合同，但未經(jīng)登記，因此，從法律上講其抵 押行為是無效的，因此，張某無權(quán)將劉某的房屋賣掉，此時，劉某依然是該房屋的合法 權(quán)利人。問題 2：劉某不能掛失其房屋所有權(quán)證 ，也不能補發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書。依照有關(guān)規(guī)定， 所有權(quán)證書遺失時才能申請補發(fā)，而劉某的產(chǎn)權(quán)證書并非遺失而是在張某處，沒有補發(fā) 的依據(jù)。因此，房管機關(guān)不能給其補發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。案例 11問題 1：本案中物業(yè)管理公司私自隔出電梯間進行出租的行為不合法。因為，根據(jù)物業(yè) 管理法中相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司處置任何公共部件都必須首先征得業(yè)主委員會的同 意，在具體操作實施的過程中要接受全體業(yè)主的監(jiān)督，而

13、本案中物業(yè)公司未經(jīng)該樓業(yè)主 委員會的同意，擅自出租公共部位，并且改變了其原有的功能。此外，該小吃部由于衛(wèi)生原因已經(jīng)給業(yè)主帶來了生活上的不便，而物業(yè)管理公司的職能 主要是通過提供服務(wù)方便業(yè)主的生活，為其物業(yè)實現(xiàn)保值和增值，此小吃部的出現(xiàn)適得 其反，因而小吃部必須限期取消。問題 2：物業(yè)管理公司如果拒絕取消小吃部則其行為構(gòu)成違約，即物業(yè)管理公司不履行 管理合同及管理辦法所規(guī)定的義務(wù)，作為業(yè)主有權(quán)向人民法院提起訴訟，而業(yè)主委員會 有權(quán)制止，并要求物業(yè)管理公司限期改正。房地產(chǎn)行政管理部門可以對其予以警告、責 令限期改正、賠償損失，并處以罰款。案例 12問題：物業(yè)管理費主要用于對于物業(yè)公共部位、配套設(shè)施、設(shè)備、場地及環(huán)境衛(wèi)生、綠 化、交通、治安等的管理和維護，因此，無論房屋是否空置，物業(yè)管理費都要發(fā)生。正 因為實施了物業(yè)管理，才能保證物業(yè)的良好運行，空置房的產(chǎn)權(quán)人在客觀上享受了物業(yè) 管理公司的服務(wù)，因而必須按時繳納物業(yè)管理費。物業(yè)管理費的繳納通常是從辦理完入住手續(xù)之后開始的。對于空置