房地產(chǎn)企業(yè)做賬流程內(nèi)外帳

1、房地產(chǎn)會計業(yè)務(wù)處理大全一般小企業(yè)房地產(chǎn)公司都有內(nèi)外帳的處理，但你首先要懂得以下會計處理原則，然后再說,內(nèi)外帳的作法跟具體事務(wù)應(yīng)用。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)得先從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建賬說起：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它們衍生的各種物權(quán)。房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)是指專門從事上述不動產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，它的費用支出主要有土地征用及拆遷補償費，前期規(guī)劃、設(shè)計、水文、勘察、測繪、三通一平費，建筑安裝工程費，道路、供水、 供電、供氣、排污、排汽、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施費，公共配套設(shè)施費，開 發(fā)間接費等。為核算各項上述費用，需設(shè)置“開發(fā)成本”、“開發(fā)產(chǎn)品”等總賬和明細賬。按照會計科目表建帳就行，部分

2、會計科目不同如：開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、開發(fā)間接費用， 其他基本都一致，賬本主要有總賬、現(xiàn)金、銀行日記賬，費用帳、三欄式明細賬、多欄式 明細賬，另外還要考慮三欄式數(shù)量金額式明細賬。前期費用具體看是什么費用，發(fā)給你點 資料，好好看看。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：1 土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。2 .房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建 房等）所發(fā)生的各項費用支出。3. 配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、 不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。4 代

3、建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以 外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：1 土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包 括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。2 前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、 測繪、場地平整等費用。3 基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、 照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。4 建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在

4、開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生 的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。5. 配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配 套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支 出。6. 開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各 項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、 勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑 安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公 司本部）行政

5、管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為 銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期 間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如 果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下， 就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、 財務(wù)費用和銷售費用計入當期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映 企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不 利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責任。因

6、此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期 間費用計入當期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計 算開發(fā)成本，不計算完全成本。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目1002.02貸款專戶 一般項目公司只有一個，如有幾個則下設(shè)明細1002.03按揭保證金戶 視情況可設(shè)明細，同時一般情況下，銀行會要求對應(yīng)在開一 個一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結(jié)算戶這樣區(qū)分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便于統(tǒng)計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和 建委都會要銀行開具相應(yīng)的資金證明，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內(nèi)的。1009其他貨幣

7、資金、1101短期投資、1102短期投資跌價準備、1111應(yīng)收票據(jù)、1121 應(yīng)收股利、1122應(yīng)收利息 這幾個科目基本上不會用，投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的 內(nèi)容，不再詳述。1131應(yīng)收賬款 現(xiàn)在都是房子預(yù)售，用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款，一般不用應(yīng)收賬款， 房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會賒銷房子，如果在市場發(fā)生大的困難時，也有可能用分次付款的方 式促銷，會形成應(yīng)收賬款 （交房，并且結(jié)算以后），如果房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較 多而且余額大的情況，這份工作不干也罷。1133其它應(yīng)收款 注意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保

8、證金等，各地政府 花樣不一樣，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設(shè)這樣 幾個明細科目：內(nèi)部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現(xiàn)對每個人、單位的明細管理。這個功能前面所述的兩個軟件都可以實現(xiàn)，但要在開 始進行設(shè)置時設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據(jù)都是 一樣的，會計尤其是剛?cè)腴T的會計通常無法區(qū)分哪些是直接進成本的項目，哪些要最后退 回來的項目，所以要找懂報建業(yè)務(wù)的同事把這些項目了解清楚。1141壞賬準備，基本不用。1151預(yù)付賬款基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復(fù)雜，最近一年，預(yù)付賬款在稅

9、源比較緊張的地方，可能會引起稅務(wù)局的關(guān)注，會提一些很莫明 其妙的要求，他是你的主管稅務(wù)機關(guān)，你也不好反駁，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。1161應(yīng)收補貼款、1201物資采購、1211原材料、1221包裝物、1231低值易耗品、 1232材料成本差異、1241自制半成品、1244商品進銷差價、1251委托加工物資、1261 委托代銷商品、1271受托代銷商品、1281存貨跌價準備、1291分期收款發(fā)出商品、1301 待攤費用、1401長期股權(quán)投資、1402長期債權(quán)投資、1421長期投資減值準備、1431委 托貸款等科目基本上不用。1243庫存商品一般庫存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時就在開發(fā)

10、成本中， 報表放存貨。1501固定資產(chǎn)、1502累計折舊、1701固定資產(chǎn)清理三科目與其它會計核算完全一 樣，不再詳述。1505固定資產(chǎn)減值準備、1601工程物資、1603在建工程、1605在建工程減值準備、 1801無形資產(chǎn)、1805無形資產(chǎn)減值準備、1815未確認融資費用、1901長期待攤費用、 1911待處理財務(wù)損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。2101短期借款 一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款期是24個月，應(yīng)該核算在長期借款里面，房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款取消以后，這個科目基本上不用了。2111應(yīng)付票據(jù) 一般不用。2121應(yīng)付賬款，此科目不要用對單位的二級科目，應(yīng)采用往來核算，建議分一下單

11、 位的類別：如總包單位、分包單位、設(shè)計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就 沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以后 核查，這一點，做會計要給予相當?shù)闹匾?。同時建議所有的付款都走這里走一道，即便是 票款兩清的時候。即用下面的分錄：借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款不要簡化成借：開發(fā)成本貨：銀行存款這樣可以保證在做財務(wù)決算時，與往來單位對賬可以一目了然，這一工作應(yīng)該引起相 當?shù)闹匾?，等到?jīng)Q算時再來清理，工作量大得無法想象。2131預(yù)收賬款 現(xiàn)在的銷售模式都是預(yù)售的模式，預(yù)收賬款也要采取往來客戶核算的模式。很多公司采用表代賬的模式，這一點并

12、不好，財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒有， 很難保證準確性，如果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECI表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現(xiàn)錯誤，一旦出現(xiàn)，根本沒有辦法追 溯，將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務(wù)軟件則不同，能夠告訴你形成最后結(jié) 果的過程。在預(yù)收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式 的房子分開來，才至于出現(xiàn)你的老板會找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后 期項目預(yù)測回款提供一定的依據(jù)。2141代銷商品款不用2151應(yīng)付工資、2153應(yīng)付福利費、2161應(yīng)付股利與其它無異。2171應(yīng)交稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有增值

13、稅，在此不表。房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預(yù)繳，這個各地情況不一樣， 具體以主管稅務(wù)部門的要求為準，從近幾年來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占 有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務(wù)部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看 與稅務(wù)部門的溝通情況了。賬務(wù)處理上則有幾種不同的形式，根據(jù)企業(yè)報表的具體需要而定。有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在本科目的借方，也有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在存貨里，如 果稅務(wù)關(guān)系好，容易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計準則。2176其它應(yīng)交款 與其它行業(yè)與異。2181其它應(yīng)付款 一般來講，預(yù)收的房屋銷售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核算，如果為了會 計報表的需要，有

14、可能需要放在此科目。在項目發(fā)包的過程中，會要求施工單位交納一定 的工程進度質(zhì)量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級明 細設(shè)成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據(jù)項目具體情況來考慮。2191預(yù)提費用在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡單的話，可以直接根據(jù)銀行收貸款利息的單子計入開發(fā)間接費用將利息資本化或計入財務(wù)費用。2201待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值、2211預(yù)計負債、2311應(yīng)付債券、2331專項應(yīng)付款、2341遞 延稅款一般不用。2321長期應(yīng)付款一般房地產(chǎn)公司都會有營業(yè)稅返還的相關(guān)政策，收到財政相應(yīng)的 補貼時，一般放入此科目。2301長期借款核算銀行貸款。3101

15、實收資本 3103已歸還投資3111資本公積3121盈余公積3131本年利潤3141利潤分配與其它無異。4101開發(fā)成本 開發(fā)成本的核算明細一般分為土地及拆遷、前期費用、建安工程、 基礎(chǔ)設(shè)施、配套費用、開發(fā)間接費（系4015轉(zhuǎn)入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預(yù)算部門）進行溝通，最好做到預(yù)算部門的口徑與財務(wù)部門核算的口徑一致，確保后 期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄成預(yù)算部門和財務(wù)部門提出來的數(shù)據(jù)不一致， 這樣會令老板非常生氣，結(jié)果兩個部門都會挨罵。4015開發(fā)間接費用一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場部門的費用，一般包括工程部門、設(shè)計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費

16、用。5101主營業(yè)務(wù)收入、5102其他業(yè)務(wù)收入、5201投資收益、5203補貼收入、5301營 業(yè)外收入、5401主營業(yè)務(wù)成本、5402主營業(yè)務(wù)稅金及附加、5405其他業(yè)務(wù)支出、5501營 業(yè)費用、5502管理費用、5503財務(wù)費用、5601營業(yè)外支出、5701所得稅、5801以前 年度損益調(diào)整等損益類科目與其它無異。關(guān)于房地產(chǎn)收入的確認，請詳細看一下國稅發(fā) 2003-83號文，講得很詳細。房地產(chǎn)會計核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因為在其它應(yīng)收、應(yīng)付 核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點非常重要。另外一點收入確認按國稅發(fā)2003-83號文確定。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比

17、較復(fù)雜。需要重點關(guān)注，同時房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅種多屬地方稅， 各地的政策亦不完全相同，應(yīng)多與主管稅務(wù)機關(guān)溝通。關(guān)于稅的問題，可以請稅務(wù)代理， 一般稅務(wù)代理和稅務(wù)機關(guān)有長期的溝通，亦有相當?shù)年P(guān)系，可以節(jié)約企業(yè)的溝通成本。一、房地產(chǎn)公司的成本要通過“開發(fā)成本”科目核算，開發(fā)成本科目每月不需要結(jié)轉(zhuǎn)，只有在別墅樓完工交付使用后，才能進行成本的結(jié)轉(zhuǎn)。二、開發(fā)成本核算的內(nèi)容1、土地征用及拆遷補償費或批租地價：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費 用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租 地價。2、前期工程費：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì) 勘

18、察、測繪、場地平整等費用。3、基礎(chǔ)設(shè)施費指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、 通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。4、建筑安裝工程費：指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工 所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。5、配套設(shè)施費：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓 的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁 等設(shè)施支出。三、你公司前期工程準備，產(chǎn)生了一些支出，比如：勘測費用、文物保證金（確保挖到文物要匯報）、設(shè)計費用、人員工資、等等帳務(wù)處理：1、勘測費用、設(shè)計費用支出借：開發(fā)成本-前期

19、工程費貸：銀行存款等2、支付文物保證金（確保挖到文物要匯報）借：其他應(yīng)應(yīng)收款-文物保證金貸：銀行存款等3、人員工資(1) 支付工資時借：應(yīng)付工資貸：應(yīng)交稅金-個人所得稅貸：現(xiàn)金(2) 月末，工資分配時借：管理費用-工資(管理部門)借：銷售費用-工資(銷售部門)貸：應(yīng)付工資四、成本、收入核算的帳務(wù)處理1、收入的核算(1) 收到首付款、按揭貸款時借：現(xiàn)金(或銀行存款)貸：預(yù)收帳款-預(yù)售房款(2) 商品房完工交付使用后借：預(yù)收帳款-預(yù)售房款貸：主營業(yè)務(wù)收入(3) 同時，結(jié)轉(zhuǎn)收入借：主營業(yè)務(wù)收入貸：本年利潤2、成本的核算(1) 商品房開發(fā)過程中發(fā)生的支出借：開發(fā)成本-土地、前期、基礎(chǔ)設(shè)施、建安費等貸：

20、銀行存款等(2) 商品房完工交付使用后借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本(3) 結(jié)轉(zhuǎn)銷售房屋成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品(4) 同時，結(jié)轉(zhuǎn)成本借：本年利潤貸：主營業(yè)務(wù)成本哈哈，這就是房地產(chǎn)行業(yè)的一個特殊性?。∈窍犬a(chǎn)生成本，后有收入，與工業(yè)企業(yè)是不同的，有的房地產(chǎn)項目還牽涉幾個會計年度，又不能估計收入，所以在項目未對外出售 之前，都是先計入(開發(fā)成本的)。1。發(fā)生的費用按照部門分類：借：開發(fā)間接費用管理費用貸：現(xiàn)金(銀行存款)2。發(fā)生的與項目有關(guān)的土地，土地征用費，拆遷費，前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，建 筑安裝工程費屬于直接費用，可直入成本。借：開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)成本-前期工程費開發(fā)成本-建筑安裝工

21、程費開發(fā)成本-土地款及費用貸;銀行成款（現(xiàn)金）發(fā)生的費用和成本，即使到了月末也不結(jié)轉(zhuǎn)，年末也不用結(jié)轉(zhuǎn)，平時在資產(chǎn)負債表的 存貨里顯示（如果是對外出售的，就在存貨里顯示，如果不是，做固定資產(chǎn)的，就應(yīng)該用 在建工程了），損益表當然也不用顯示開發(fā)間接費用和開發(fā)成本的數(shù)據(jù)，等對外銷售時， 按照預(yù)計的收入與實際銷售收入的比例，來結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)間接費用和開發(fā)成本。這就是房地產(chǎn)的行業(yè)性， 先有成本，后有收入。甚至有些前期工程的費用是看不見的。（比如預(yù)埋的水管，鋼筋，挖地基，運土費用，但這些都購成了項目的成本）一、資產(chǎn)類主要會計科目核算：（1）現(xiàn)金從銀行提取現(xiàn)金借：現(xiàn)金貸：銀行存款支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金借：其他應(yīng)收賬

22、一一XX成本類或材料類科目貸：現(xiàn)金（2 ）銀行存款（3） 應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品， 提供出租房屋和提 供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。 出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā) 票）借：應(yīng)收賬款一一XX公司或個人 貸：主營業(yè)務(wù)收入 出讓材料而應(yīng)收取的未收款項借：應(yīng)收賬款一一XX公司貸：其他業(yè)務(wù)收入收回款項時：借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（4） 壞賬準備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法提取壞賬準備金 借：管理費用 貸：壞賬準備 發(fā)生壞賬時 借：壞賬準備 貸：

23、應(yīng)收賬款 收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款 借：應(yīng)收賬款 貸：壞賬準備借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應(yīng)收票據(jù)一一XX公司 貸：主營業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期：若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款若為有息商業(yè)匯票借：銀行存款貸：應(yīng)收票據(jù)一一XX公司財務(wù)費用（6） 預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè) 置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個明細科目。 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款貸

24、：銀行存款拔付承包單位抵作備料款的材料借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款貸：庫存材料企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單）借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款用銀行存款補付余額借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸：銀行存款 預(yù)付給供應(yīng)商的材料價款借：預(yù)付賬款一一預(yù)付供應(yīng)單位款貸：銀行存款材料驗收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購貨款貸：預(yù)付賬款一一預(yù)付供應(yīng)單位款用銀行存款補付余額借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購貨款貸：銀行存款（7） 物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的

25、買價、 運 雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。（8） 采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、 維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等（9 ）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本（11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實際成本 購入設(shè)備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、 付款單）借：物資采購設(shè)備采購貸：銀行存款計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）借：物資采購設(shè)備采購貸：采購保

26、管費采購保管費的計算公式如下：采購保管費的實際分配率 =材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費 某種物資應(yīng)分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率材料驗收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）借：庫存設(shè)備貸：物資采購 訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行 單據(jù)、運輸費單據(jù)）借：預(yù)付賬款貸：銀行存款設(shè)備到達驗收入庫借：物資采購設(shè)備采購貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付購貨款沖減預(yù)付的設(shè)備貨款借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付供貨款貸：預(yù)付賬款支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款 設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)

27、 備出庫單）借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：庫存設(shè)備銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本借：其他業(yè)務(wù)支出貸：庫存設(shè)備（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應(yīng)與加工單位 簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工借：委托加工材料貸：庫存材料材料成本差異加工完后驗收入庫借：委托加工材料貸：銀行存款借：庫存材料一一XX材料貸：委托加工材料（13 ）低值易耗品：是指未達到固定資產(chǎn)標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計入成本費用借：開發(fā)間接費用貸：低值易耗品倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：

28、借：待攤費用貸：低值易耗品借：采購保管費貸：待攤費用（14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交 購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè) 施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗收時借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā) 產(chǎn)品備查賬”。借：主營業(yè)務(wù)成本貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品（16） 出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。 主要是通過收取租金的形式實

29、現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細科目 出租土地或是房屋時借：出租開發(fā)產(chǎn)品一一出租產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品租金收入：借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤 銷”兩個明細科目開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實際搭建的成本借：周轉(zhuǎn)房一一在用周轉(zhuǎn)房貸：開發(fā)產(chǎn)品一一房屋按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用貸：周轉(zhuǎn)房一一周轉(zhuǎn)房攤銷其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用貸：銀行存款如果金額較大的借：待攤費用或長期待攤費用貸：銀行存款最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費用科目（18 ）固定資產(chǎn) 購入的

30、固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)示寸丿借：固定資產(chǎn)貸：銀行存款購入需要安裝的固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款支付安裝費用借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款安裝完畢交付使用時借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出 自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）支付的土地征用費及堪設(shè)計費借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款領(lǐng)用材料時借：固定資產(chǎn)購建支出貸：庫存材料分配建筑工人工資和福利費借：固定資產(chǎn)購建支出貸：應(yīng)付工資應(yīng)付福利費完畢建筑交付使用借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出 其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）借：固定資產(chǎn)貸：實收資本累

31、計折舊 改擴建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴建通知單）借：固定資產(chǎn)一一未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)一一生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)殘料變賣時借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)購建支出支付擴建工程款時借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）借：固定資產(chǎn)一一未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出交付使用時借：固定資產(chǎn)一一生產(chǎn)用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)一一未使用固定資產(chǎn)（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標 權(quán)、土地使用權(quán)。二、負債的主要會計科目的核算（1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預(yù)支單借：開發(fā)成本貸：應(yīng)

32、付賬款以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時借：應(yīng)付賬款貸：預(yù)付賬款補付其余款時借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款（2） 預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收 取的代建工程款收到預(yù)付款時 借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款一一預(yù)收代建工程款提交工程價款結(jié)算單時借：應(yīng)收賬款貸；主營業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款一一預(yù)收代建工程款貸：應(yīng)收賬款收回全部余款借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（3 ）應(yīng)付工資開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資借：現(xiàn)金貸：銀行存款借：應(yīng)付工資貸：現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項借：應(yīng)付工資貸：其他應(yīng)收款一一代扣水電費代扣房租月末分配工資費用借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）銷售用費（銷售機構(gòu)）管理費用（

33、行政管理部門）采購保管費（采購部門）管理費用一一勞動保險費（長期放假員工）應(yīng)付福利費（醫(yī)務(wù)人員）（4） 應(yīng)付福利費（按工資總額的14%十提）借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）銷售用費（銷售機構(gòu)）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）貸：應(yīng)付福利費用現(xiàn)金支付福利費時借：應(yīng)付福利費貸：現(xiàn)金（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、固 定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應(yīng)交稅金借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護建設(shè)稅月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金借：

34、其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護建設(shè)稅月末如按規(guī)定計算當月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅借：管理費用貸：應(yīng)交稅金 房產(chǎn)稅車船使用稅土地使用稅月末計算的所得稅借：所得稅貸：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交所得稅實際交納的稅金借：應(yīng)交稅金一一XX稅貸：銀行存款（6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應(yīng)交款月末按規(guī)定提取教育附加借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：其他應(yīng)交款一一教育費附加 三、成本、費用主要會計科目核算（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費 （土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、 設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)

35、、測繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施 開發(fā)” “房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細?？筛鶕?jù)上述六項來設(shè)置三級明細科目 開發(fā)土地成本費用：借：開發(fā)成本一一土地開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款一一XX公司分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本一一土地開發(fā)貸：開發(fā)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本一一土地開發(fā)。 配套設(shè)施開發(fā)計算公式：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)

36、施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率配套設(shè)施費預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計劃成本）/應(yīng)負擔該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*100%發(fā)生的配套設(shè)施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)產(chǎn)品支付的配套設(shè)施開發(fā)費用借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)貸：銀行存款同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)貸：庫存設(shè)備或庫存材料分配應(yīng)負擔的開發(fā)間接費用借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：

37、銀行存款 開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單）借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款自已組織施工的借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款應(yīng)付工資庫存材料或設(shè)備 代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項目企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出借：開發(fā)成本一一代建工程開發(fā)貸：銀行存款或庫存材料或現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本一一代建工程開發(fā)貸：開發(fā)間接費用工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本借：開發(fā)成本一一代建工程貸：開發(fā)成本一一代建工程開發(fā)移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)借：主營業(yè)務(wù)成

38、本代建工程結(jié)算成本貸：開發(fā)成本代建工程（2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷 發(fā)生的間接費用時借：開發(fā)間接費用貸：銀行存款或應(yīng)付賬款或應(yīng)付工資分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：開發(fā)間接費用竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品一一房屋貸：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)（3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的 各項費用（4 ）財務(wù)費用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用（5）銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)

39、生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費、不品看護費、水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、 展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務(wù)費等經(jīng)常 費用發(fā)生的銷售費用借：銷售費用貸：銀行存款或應(yīng)付賬款四、收入、禾U潤的主要會計科目核算1)主營業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算 收入、出租房租金收入。由于營業(yè)收入的實現(xiàn)與價款結(jié)算時間上的不一致，我們應(yīng)該分開計算 在實現(xiàn)營業(yè)收入同時收到價款時借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入 營業(yè)收入實現(xiàn)前，價款收取后的。借：應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入 預(yù)收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的

40、借：銀行存款貸：預(yù)收賬款移交使用時借：應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款銀行存款貸：應(yīng)收賬款 以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)以當期收到的金額確認為收入借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入(2) 其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形資 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入(3) 主營業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無余額轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品(4) 其他業(yè)務(wù)支出(5) 主營業(yè)務(wù)稅金及附加計提本月份主營業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附

41、加及土地增值稅 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 應(yīng)交土地增值稅 其他應(yīng)交款一一應(yīng)交教育費附加 月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護建設(shè)稅其他應(yīng)交款一一應(yīng)交教育費附加五、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算一）、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套

42、設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè) 性配套設(shè)施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路 等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項目，不得計入商品房成本。因 為這些 大配套設(shè)施，國家有這方面的投資， 或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有 關(guān)部門出資。但在實際執(zhí)行過程中， 由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城 市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿 的也只是其中很少的一部分。因

43、此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā) 成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：1 對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；2. 對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本一一配套 設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集， 于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；3. 對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本一一配套

44、設(shè)施開發(fā)成本”賬戶 進行歸集。由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。（二）、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項目：（1） 土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4 ）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。其 中配套設(shè)施費項目用以核算分配 的其他配套設(shè)施費。因為要使這些設(shè)施投入運轉(zhuǎn)， 有的也需要

45、其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)， 所以理應(yīng)分配為其服務(wù) 的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。對 不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設(shè)地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對 象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預(yù)算成本或計劃成本的比例， 算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3

46、）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工 程費。由于這些配套設(shè)施的支 出需由房屋等開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負擔的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入 有關(guān)房屋開發(fā)成 本。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費和開發(fā) 間接費兩個成本項目。（三）、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生 的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成 本明細分類賬的相應(yīng)成本項目， 并記入“

47、開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配 套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一 XX'賬戶的貸方。對 能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，并記入“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間 接費用”賬戶的貸方。對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批

48、準后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費，將 它記入房屋等開發(fā)成本 明細分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷 售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差， 使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負擔的配套設(shè)施費， 無法接配套設(shè)施的實際開發(fā)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計 劃成本為基數(shù)，計算出已出售房

49、屋應(yīng)負擔的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進行：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費=該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本）X配套設(shè)施費預(yù)提率配套設(shè)施費預(yù)提率=該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）十應(yīng)負擔該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計X 100%式中應(yīng)負擔配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。如 某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負擔。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼

50、托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。假定 各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：101商品房1000 000 元102商品房900 000元151出租房800 000元181周轉(zhuǎn)房800 000元201大配套設(shè)施商店 500 000元251幼托設(shè)施320 000元則幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提率= 320000- （ 1000000+900000+800000+800000+500000） X 100%=320000- 4000000X 100%= 8%各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為：101 商品房：1000 000 元X 8%= 80 000 元102 商品房：900 000 元

51、X 8%= 72000 元152 出租房：800 000 元 X 8%= 64000 元182 周轉(zhuǎn)房；800 000 元 X 8%= 64000 元201大配套設(shè)施商店：500 000元X 8%= 40 000元按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工 時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本?，F(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求， 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負責建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè) 部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商

52、品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不冋步開發(fā)，其支出經(jīng)批準米用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè) 施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位:元）：201251252商店水塔幼托（元）（元）（元）支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000支付承包設(shè)計單位前期工程款30 000 20 000 30 000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款50 000 30 000 50 000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200 000 245 000 190 000分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費35 000分配開發(fā)間接費55 000預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費40 000則用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：借；開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本105

53、 000貸：銀行存款105 000用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本80 000貸：銀行存款80 000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本765 000貸：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款765 000分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時，應(yīng)作； 借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一商店35 000貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本水塔35 000分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一商店55 000貸：開發(fā)間接費用 55 000預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)

54、成本負擔的幼托設(shè)施支出時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一商店40000貸：預(yù)提費用一一須提配套設(shè)施費40000同時應(yīng)將各項配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬。（四）、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本：1, 對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā)成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品一一一配套設(shè)施”賬戶的借方，作如下分錄入貼：借：外發(fā)產(chǎn)品一一配套設(shè)施460000貸；開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本460000配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。2 按

55、規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗收后、應(yīng)將其發(fā)生的 實際開發(fā)成本按一定的標準（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預(yù)算成本 或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如 下分錄入賬：借；開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本265000開發(fā)成本一一配套設(shè)施可發(fā)成本35000貸：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本3000003 對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費，作如下分錄入賬： 借：預(yù)提費用一一預(yù)提配套設(shè)施費320 000貸：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本320 0