第四章房地產(chǎn)權(quán)屬及登記法律制度

1、第四章 房地產(chǎn)權(quán)屬及登記法律制度第一節(jié)第一節(jié) 物權(quán)概述物權(quán)概述第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)第三節(jié)第三節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)相鄰權(quán)與地役權(quán)房地產(chǎn)相鄰權(quán)與地役權(quán)第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)登記房地產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)n中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國物權(quán)法n合同法合同法n婚姻法婚姻法n不動產(chǎn)登記暫行條例不動產(chǎn)登記暫行條例等等第一節(jié)第一節(jié) 物權(quán)概述物權(quán)概述一、物權(quán)的概念一、物權(quán)的概念n民法上的物是指自然人身體之外，能夠滿足人們的某民法上的物是指自然人身體之外，能夠滿足人們的某種需要，并且能夠被人力所控制、支配的物質(zhì)實(shí)體，種需要，并且能夠被人力所控制、支配的物質(zhì)實(shí)體

2、，如房屋、機(jī)器等。如房屋、機(jī)器等。n物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。即：物的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。即：物權(quán)是指權(quán)利人在法定的范圍內(nèi)直接支配一定的物，并權(quán)是指權(quán)利人在法定的范圍內(nèi)直接支配一定的物，并排斥他人干擾的權(quán)利。排斥他人干擾的權(quán)利。n該定義包括三層含義：該定義包括三層含義：n物權(quán)不僅是人對物的關(guān)系，也是人與人的關(guān)系；物權(quán)不僅是人對物的關(guān)系，也是人與人的關(guān)系；n物權(quán)是支配權(quán)；物權(quán)是支配權(quán)；n物權(quán)是排他性的權(quán)利。物權(quán)是排他性的權(quán)利。二、物權(quán)的分類物權(quán)的分類n自物權(quán)：是指權(quán)利人依法

3、對自有物享有的物自物權(quán)：是指權(quán)利人依法對自有物享有的物權(quán)。所有權(quán)是唯一的自物權(quán)。權(quán)。所有權(quán)是唯一的自物權(quán)。n他物權(quán)：是指權(quán)利人對于不屬于自己所有的他物權(quán)：是指權(quán)利人對于不屬于自己所有的物，而依據(jù)合同的約定或法律的規(guī)定所享有物，而依據(jù)合同的約定或法律的規(guī)定所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。他物權(quán)一般不的占有、使用、收益的權(quán)利。他物權(quán)一般不包括處分權(quán)。包括處分權(quán)。n他物權(quán)屬于限制物權(quán)，表現(xiàn)在兩方面：他物權(quán)屬于限制物權(quán)，表現(xiàn)在兩方面：n他物權(quán)受所有權(quán)的限制；他物權(quán)受所有權(quán)的限制；n他物權(quán)也限制所有權(quán)的行使。他物權(quán)也限制所有權(quán)的行使。三、物權(quán)的構(gòu)成三、物權(quán)的構(gòu)成n從法律的規(guī)定看，物權(quán)其實(shí)是一個(gè)體系，不同

4、從法律的規(guī)定看，物權(quán)其實(shí)是一個(gè)體系，不同類型的權(quán)利具有不同的支配權(quán)能。類型的權(quán)利具有不同的支配權(quán)能。物物權(quán)權(quán)自物權(quán)自物權(quán)（完全物權(quán)）（完全物權(quán)）他物權(quán)他物權(quán)（限制物權(quán)）（限制物權(quán)）所有權(quán)：國家所有權(quán)，集體所有權(quán)所有權(quán)：國家所有權(quán)，集體所有權(quán)個(gè)人所有權(quán)等個(gè)人所有權(quán)等所有權(quán)關(guān)系：建筑物區(qū)分所有權(quán)，所有權(quán)關(guān)系：建筑物區(qū)分所有權(quán)，共有關(guān)系，相鄰關(guān)系等共有關(guān)系，相鄰關(guān)系等用益物權(quán)：土地承包權(quán)、宅基地使用用益物權(quán)：土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等權(quán)、地役權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等擔(dān)保物權(quán)：抵押權(quán)，質(zhì)權(quán)，留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)：抵押權(quán)，質(zhì)權(quán)，留置權(quán)等所有權(quán)（自物權(quán)）n物權(quán)法物權(quán)法第四十條：所有權(quán)人有權(quán)

5、在自己的不動產(chǎn)第四十條：所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、或者動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。n物權(quán)法物權(quán)法第四十一條：法律規(guī)定專屬于國家所有的第四十一條：法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)。不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)。n物權(quán)法物權(quán)法第四十二條：為了公共利益的需要，依照第四十二條：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其

6、他不動產(chǎn)。位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)。他物權(quán)n他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)：他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)：n用益物權(quán)是指非所有人對他人之物所享有的用益物權(quán)是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權(quán)利。占有、使用、收益的排他性權(quán)利。物權(quán)法物權(quán)法第一百一十七條：用益物權(quán)人對他人所有的第一百一十七條：用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。益的權(quán)利。n擔(dān)保物權(quán)是指擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到擔(dān)保物權(quán)是指擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)

7、保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。例n張三向李四借款張三向李四借款20萬元，以其價(jià)值萬元，以其價(jià)值10萬萬元的的房屋、元的的房屋、5萬元的汽車、萬元的汽車、1萬元的音萬元的音響設(shè)備作為擔(dān)保，同時(shí)還由王五為其提響設(shè)備作為擔(dān)保，同時(shí)還由王五為其提供保證擔(dān)保。期間汽車遇車禍損毀，獲供保證擔(dān)保。期間汽車遇車禍損毀，獲保險(xiǎn)賠償金保險(xiǎn)賠償金3萬元。如上述擔(dān)保均有效，萬元。如上述擔(dān)保均有效，王五應(yīng)對借款本金承擔(dān)多少數(shù)額的保證王五應(yīng)對借款本金承擔(dān)多少數(shù)額的保證責(zé)任？責(zé)任？四、物權(quán)的法律特征四、物權(quán)的法律特征n物權(quán)是支配權(quán)。權(quán)利人對物權(quán)行使支配權(quán)無需得到他人的同意，物權(quán)是支配權(quán)。權(quán)利

8、人對物權(quán)行使支配權(quán)無需得到他人的同意，也無需他人協(xié)助。債權(quán)是請求權(quán)，沒有債務(wù)人的協(xié)助，債權(quán)就無也無需他人協(xié)助。債權(quán)是請求權(quán)，沒有債務(wù)人的協(xié)助，債權(quán)就無法實(shí)現(xiàn)。法實(shí)現(xiàn)。n物權(quán)是對世權(quán)。所謂對世權(quán)，即只有自己是權(quán)利人，除權(quán)利人以物權(quán)是對世權(quán)。所謂對世權(quán)，即只有自己是權(quán)利人，除權(quán)利人以外的世界上所有人都是該權(quán)利人的義務(wù)人（依法對該權(quán)利負(fù)不作外的世界上所有人都是該權(quán)利人的義務(wù)人（依法對該權(quán)利負(fù)不作為的義務(wù)）。債權(quán)具有相對性，只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生效力。為的義務(wù)）。債權(quán)具有相對性，只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生效力。n物權(quán)具有優(yōu)先性。標(biāo)的物上同時(shí)存在債權(quán)和物權(quán)時(shí)，無論物權(quán)成物權(quán)具有優(yōu)先性。標(biāo)的物上同時(shí)存在債權(quán)和物權(quán)時(shí)，

9、無論物權(quán)成立的先后，法律對物權(quán)的保護(hù)優(yōu)先于債權(quán)。立的先后，法律對物權(quán)的保護(hù)優(yōu)先于債權(quán)。n一物一權(quán)。一物一權(quán)?！耙晃锊蝗荻饕晃锊蝗荻鳌?。物權(quán)具有排他性，債權(quán)不具有排。物權(quán)具有排他性，債權(quán)不具有排他性。他性。n物權(quán)具有追及效力。當(dāng)物權(quán)的客體被他人非法占有時(shí)，無論該物物權(quán)具有追及效力。當(dāng)物權(quán)的客體被他人非法占有時(shí)，無論該物輾轉(zhuǎn)流入到何人手中，物權(quán)人都可以直接追及到物，依法要求占輾轉(zhuǎn)流入到何人手中，物權(quán)人都可以直接追及到物，依法要求占有人歸還原物。有人歸還原物。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)n房地產(chǎn)所有權(quán)是土地所有權(quán)和房屋所有房地產(chǎn)所有權(quán)是土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)的集合。權(quán)的集合。n由于我國

10、立法上將土地和房屋分別作為由于我國立法上將土地和房屋分別作為獨(dú)立的不動產(chǎn)，因此，土地和房屋是兩獨(dú)立的不動產(chǎn)，因此，土地和房屋是兩個(gè)獨(dú)立的物，各自成立所有權(quán)。個(gè)獨(dú)立的物，各自成立所有權(quán)。一、房地產(chǎn)所有權(quán)特征一、房地產(chǎn)所有權(quán)特征n房地產(chǎn)所有權(quán)作為物權(quán)，具有一般物權(quán)的特征，房地產(chǎn)所有權(quán)作為物權(quán)，具有一般物權(quán)的特征，還有以下不同于其他物權(quán)的特征：還有以下不同于其他物權(quán)的特征：n本源性。房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)物權(quán)的本源之權(quán)。本源性。房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)物權(quán)的本源之權(quán)。沒有房地產(chǎn)所有權(quán)與其權(quán)能的分離，就不可能產(chǎn)生沒有房地產(chǎn)所有權(quán)與其權(quán)能的分離，就不可能產(chǎn)生土地使用權(quán)、地役權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等這些他物權(quán)。土地使

11、用權(quán)、地役權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等這些他物權(quán)。n彈力性。房地產(chǎn)所有權(quán)受他物權(quán)的限制，處于收縮彈力性。房地產(chǎn)所有權(quán)受他物權(quán)的限制，處于收縮狀態(tài)，他物權(quán)到期解除，所有權(quán)又恢復(fù)圓滿狀態(tài)。狀態(tài)，他物權(quán)到期解除，所有權(quán)又恢復(fù)圓滿狀態(tài)。n限制性。受國家法律法規(guī)限制和他物權(quán)的限制。限制性。受國家法律法規(guī)限制和他物權(quán)的限制。n無期限性。但土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)無期限性。但土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)的無期限性產(chǎn)生權(quán)益沖突。的無期限性產(chǎn)生權(quán)益沖突。二、土地所有權(quán)n國家土地所有權(quán)國家土地所有權(quán)n集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)三、房屋所有權(quán)三、房屋所有權(quán)n房屋所有權(quán)是指房屋所有人對以房屋為標(biāo)的的房屋所有權(quán)是指

12、房屋所有人對以房屋為標(biāo)的的物享有的獨(dú)立性支配權(quán)，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，物享有的獨(dú)立性支配權(quán)，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對房屋進(jìn)行占有、使用、收益和處分，并可排對房屋進(jìn)行占有、使用、收益和處分，并可排斥他人干涉。斥他人干涉。n房屋所有權(quán)是典型的不動產(chǎn)物權(quán)，具有物權(quán)的房屋所有權(quán)是典型的不動產(chǎn)物權(quán)，具有物權(quán)的全部特征。全部特征。n房屋所有權(quán)與其依附的土地使用權(quán)不可分離。房屋所有權(quán)與其依附的土地使用權(quán)不可分離。凡不可轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地其上設(shè)立的房屋所有凡不可轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地其上設(shè)立的房屋所有權(quán)也不能轉(zhuǎn)讓，非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)會導(dǎo)致土權(quán)也不能轉(zhuǎn)讓，非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)會導(dǎo)致土地上房屋轉(zhuǎn)讓的無效。地上房屋轉(zhuǎn)讓的無效。三

13、、房屋所有權(quán)三、房屋所有權(quán)（一）房屋所有權(quán)的取得（一）房屋所有權(quán)的取得n房屋所有權(quán)的取得，指因法定事實(shí)的發(fā)生而使不具有房屋所有權(quán)的取得，指因法定事實(shí)的發(fā)生而使不具有某房屋所有權(quán)者獲得該房屋的所有權(quán)。分為原始取得某房屋所有權(quán)者獲得該房屋的所有權(quán)。分為原始取得和繼受取得。和繼受取得。n房屋所有權(quán)的原始取得，是根據(jù)法律規(guī)定，不以原所有人的房屋所有權(quán)的原始取得，是根據(jù)法律規(guī)定，不以原所有人的所有權(quán)和意志為根據(jù)而直接取得所有權(quán)。主要包括：新建取所有權(quán)和意志為根據(jù)而直接取得所有權(quán)。主要包括：新建取得；國家承繼、沒收取得；無主房屋收歸國有；添附取得；得；國家承繼、沒收取得；無主房屋收歸國有；添附取得；善意取

14、得。善意取得。n房屋所有權(quán)的繼受取得，是指房屋所有權(quán)人通過某種法律行房屋所有權(quán)的繼受取得，是指房屋所有權(quán)人通過某種法律行為，從原權(quán)利所有人那里取得房屋所有權(quán)。包括：買賣、交為，從原權(quán)利所有人那里取得房屋所有權(quán)。包括：買賣、交換、贈與、繼承等。換、贈與、繼承等。三、房屋所有權(quán)三、房屋所有權(quán)（二）房屋所有權(quán)的滅失（二）房屋所有權(quán)的滅失n房屋所有權(quán)的滅失是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)，房屋所有權(quán)的滅失是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)，使原房屋所有權(quán)人失去了對房屋占有、使用、使原房屋所有權(quán)人失去了對房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利。主要包括：收益和處分的權(quán)利。主要包括：n主體滅失：因房屋所有權(quán)人自然死亡或宣告死亡、

15、主體滅失：因房屋所有權(quán)人自然死亡或宣告死亡、法人被終止而導(dǎo)致房屋成為無主財(cái)產(chǎn)。法人被終止而導(dǎo)致房屋成為無主財(cái)產(chǎn)。n客體滅失：因自然災(zāi)害、爆炸、戰(zhàn)爭等引起房屋的客體滅失：因自然災(zāi)害、爆炸、戰(zhàn)爭等引起房屋的毀滅。毀滅。n房屋轉(zhuǎn)讓：因房屋轉(zhuǎn)讓，原房屋所有權(quán)人對所有權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓：因房屋轉(zhuǎn)讓，原房屋所有權(quán)人對所有權(quán)的喪失。的喪失。n國家行政命令或法律判決而喪失。國家行政命令或法律判決而喪失。三、房屋所有權(quán)三、房屋所有權(quán)（三）房屋所有權(quán)的分類（三）房屋所有權(quán)的分類n依據(jù)房屋所處位置不同分為：依據(jù)房屋所處位置不同分為：n農(nóng)村房屋農(nóng)村房屋n城市房屋城市房屋n依據(jù)房屋所有權(quán)主體享有的權(quán)能是否充分分為：依據(jù)房屋所有

16、權(quán)主體享有的權(quán)能是否充分分為：n完全的房屋所有權(quán)完全的房屋所有權(quán)n房屋部分所有權(quán)房屋部分所有權(quán)n依據(jù)房屋所有權(quán)權(quán)利主體的內(nèi)部構(gòu)成分為：依據(jù)房屋所有權(quán)權(quán)利主體的內(nèi)部構(gòu)成分為：n房屋單獨(dú)所有權(quán)房屋單獨(dú)所有權(quán)n房屋共有權(quán)房屋共有權(quán)n房屋區(qū)分所有權(quán)房屋區(qū)分所有權(quán)四、房屋共有四、房屋共有n物權(quán)法物權(quán)法第九十三條：不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以第九十三條：不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。有和共同共有。n房屋共有具有以下特征：房屋共有具有以下特征：n主體有兩個(gè)或兩個(gè)以上；主體有兩個(gè)或兩個(gè)以上；n客體是同一項(xiàng)房產(chǎn)；客體是同一項(xiàng)房產(chǎn)；n共有存在

17、對內(nèi)、對外兩種關(guān)系。對內(nèi)各共有人作為共有存在對內(nèi)、對外兩種關(guān)系。對內(nèi)各共有人作為相對獨(dú)立的權(quán)利人，都是共有房屋的所有人；對外相對獨(dú)立的權(quán)利人，都是共有房屋的所有人；對外各共有人共同作為單一的權(quán)利主體，與共有關(guān)系以各共有人共同作為單一的權(quán)利主體，與共有關(guān)系以外的人發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系。外的人發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系。n房屋共有分為房屋房屋共有分為房屋按份共有按份共有和房屋和房屋共同共有共同共有。四、房屋共有四、房屋共有（一）房屋按份共有（一）房屋按份共有n是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人對同一項(xiàng)房屋財(cái)產(chǎn)按照確定的各自是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人對同一項(xiàng)房屋財(cái)產(chǎn)按照確定的各自享有的份額享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利

18、。享有的份額享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物權(quán)法物權(quán)法第第九十四條：按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有九十四條：按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。所有權(quán)。n按份共有特征：按份共有特征：n可以劃分出每個(gè)共有人的份額；可以劃分出每個(gè)共有人的份額；n每個(gè)共有人按份額對共有房產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)；每個(gè)共有人按份額對共有房產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)；n每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。n物權(quán)法物權(quán)法第一百零三條：共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有第一百零三條：共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定

19、不明確的，除共有人具約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。n物權(quán)法物權(quán)法第一百零四條：按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)第一百零四條：按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。能確定出資額的，視為等額享有。四、房屋共有四、房屋共有（二）房屋共同共有（二）房屋共同共有n是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體對共有的某項(xiàng)房屋財(cái)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體對共有的某項(xiàng)房屋財(cái)產(chǎn)平等地享有占有、使用、收益和處

20、分的權(quán)利。產(chǎn)平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物物權(quán)法權(quán)法第九十五條：共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者第九十五條：共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。n最常見的房屋共同共有有夫妻共有和家庭共有。最常見的房屋共同共有有夫妻共有和家庭共有。n根據(jù)根據(jù)婚姻法婚姻法規(guī)定，除夫妻有特別約定外，夫妻雙規(guī)定，除夫妻有特別約定外，夫妻雙方在婚后所得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在婚姻關(guān)系存方在婚后所得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，共有房屋不能分割，只有在婚姻關(guān)系消滅或續(xù)期間，共有房屋不能分割，只有在婚姻關(guān)系消滅或雙方有特別約定時(shí)，才能確定份額，進(jìn)行分割。雙方有特別約定時(shí)，

21、才能確定份額，進(jìn)行分割。四、房屋共有四、房屋共有（三）共有房屋的處分（三）共有房屋的處分n物權(quán)法物權(quán)法第一百條：共有人可以協(xié)商確定分割方式。第一百條：共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不達(dá)不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對實(shí)物予以分割；難以分會因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對折價(jià)或者拍賣、割或者因分割會減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。變賣取得的價(jià)款予以分割。n物權(quán)法物權(quán)法第一百零一條：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享第一百零一條：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不

22、動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。例例n甲、乙、丙甲、乙、丙3人各出資人各出資200萬元買一棟樓萬元買一棟樓后，甲欲投資開商店，故想轉(zhuǎn)讓自己的后，甲欲投資開商店，故想轉(zhuǎn)讓自己的份額，甲通知乙、丙后，乙表示愿出資份額，甲通知乙、丙后，乙表示愿出資150萬元買下甲的份額，丁知道后愿出萬元買下甲的份額，丁知道后愿出200萬元買下，丙即表示愿以萬元買下，丙即表示愿以200萬元萬元買下，根據(jù)法律規(guī)定，甲應(yīng)將其份額賣買下，根據(jù)法律規(guī)定，甲應(yīng)將其份額賣給誰？給誰？四、房屋共有四、房屋共有（三）共有房屋的處分（三

23、）共有房屋的處分n處理房屋共同共有關(guān)系時(shí)，應(yīng)掌握以下原則：處理房屋共同共有關(guān)系時(shí)，應(yīng)掌握以下原則：n在共同共有關(guān)系存續(xù)期內(nèi)，部分共有人事先未經(jīng)其他共有人書面同在共同共有關(guān)系存續(xù)期內(nèi)，部分共有人事先未經(jīng)其他共有人書面同意，擅自處分共有房產(chǎn)的，若事后經(jīng)其他共有人追認(rèn)的，則認(rèn)定為意，擅自處分共有房產(chǎn)的，若事后經(jīng)其他共有人追認(rèn)的，則認(rèn)定為有效；反之，則無效；有效；反之，則無效；但第三人善意、有償取得該房產(chǎn)，應(yīng)維護(hù)第但第三人善意、有償取得該房產(chǎn)，應(yīng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有房產(chǎn)的人對其他共有人的損失，由擅自處分共有房產(chǎn)的人賠償。賠償。n共同共有關(guān)系終止時(shí)，必

24、須對共同共有的房屋進(jìn)行分割，使共同共共同共有關(guān)系終止時(shí)，必須對共同共有的房屋進(jìn)行分割，使共同共有轉(zhuǎn)為按份共有。有轉(zhuǎn)為按份共有。n共同共有房屋分割后，原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如原共有共同共有房屋分割后，原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如原共有財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，其他共有人主張優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)予財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，其他共有人主張優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)予以支持。以支持。n對于共有房屋，無法確定是共同共有還是按份共有時(shí)，部分共有人對于共有房屋，無法確定是共同共有還是按份共有時(shí)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明房屋是按主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證

25、明房屋是按份共有，應(yīng)認(rèn)定為共同共有。份共有，應(yīng)認(rèn)定為共同共有。例n張軍和李麗張軍和李麗2004年結(jié)婚，年結(jié)婚，2006年兩人購買了一套一年兩人購買了一套一居室住宅，房屋產(chǎn)權(quán)證登記的是張軍的名字。居室住宅，房屋產(chǎn)權(quán)證登記的是張軍的名字。2008年年底，他們又購買了面積更大的商品房，就想把小房子底，他們又購買了面積更大的商品房，就想把小房子賣掉。張軍通過中介公司與郭某簽訂了房屋買賣合同，賣掉。張軍通過中介公司與郭某簽訂了房屋買賣合同，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。沒想到簽訂合同不久，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。沒想到簽訂合同不久，一居室所在位置的房價(jià)從一居室所在位置的房價(jià)從9000元元/m2，漲到，漲到

26、12000元元/m2 。張軍和李麗向法院起訴郭某，以所售房屋是夫。張軍和李麗向法院起訴郭某，以所售房屋是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，張軍賣房未經(jīng)李麗同意為由，要求法院妻共有財(cái)產(chǎn)，張軍賣房未經(jīng)李麗同意為由，要求法院判令郭某將該房返還張軍和李麗。判令郭某將該房返還張軍和李麗。n問：法院應(yīng)如何判決？問：法院應(yīng)如何判決？新婚姻法司法解釋三有關(guān)房屋的相關(guān)規(guī)定新婚姻法司法解釋三（執(zhí)行日期：新婚姻法司法解釋三（執(zhí)行日期：2011-08-13）n第四條：婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方請求分割共同第四條：婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方請求分割共同財(cái)產(chǎn)的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不財(cái)產(chǎn)的，人民法院不予支持，但有下列重大理由

27、且不損害債權(quán)人利益的除外：損害債權(quán)人利益的除外： (1)一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財(cái)同財(cái)產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財(cái)產(chǎn)利益行為的；產(chǎn)利益行為的； (2)一方負(fù)有法定扶養(yǎng)義務(wù)的人患重大疾病需要醫(yī)一方負(fù)有法定扶養(yǎng)義務(wù)的人患重大疾病需要醫(yī)治，另一方不同意支付相關(guān)醫(yī)療費(fèi)用的。治，另一方不同意支付相關(guān)醫(yī)療費(fèi)用的。 新婚姻法司法解釋三有關(guān)房屋的相關(guān)規(guī)定n第六條：婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人第六條：婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)約定將一方所有的房產(chǎn)贈與贈與另一方，贈與方在

28、另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。一百八十六條的規(guī)定處理。n合同法合同法第一百八十六條：贈與人在贈與財(cái)?shù)谝话侔耸鶙l：贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與 。 新婚姻法司法解釋三有關(guān)房屋的相關(guān)規(guī)定n第七條：第七條：婚后由一方父母出資為子女購買的不婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第婚姻法第十八條第(3)項(xiàng)的

29、規(guī)定，視為只對自項(xiàng)的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。 由由雙方父母出資雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。有約定的除外。新婚姻法司法解釋三有關(guān)房屋的相關(guān)規(guī)定n第十條：夫妻一方第十條：夫妻一方婚前婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫

30、妻共同財(cái)產(chǎn)婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。 依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十第三十九條第一款九條第一款（第三十九條第三十九條：離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)

31、議處理；協(xié)議不成時(shí)，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。）規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。 新婚姻法司法解釋三有關(guān)房屋的相關(guān)規(guī)定n第十一條：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同第十一條：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價(jià)第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請求賠償損

32、失的，人一方損失，離婚時(shí)另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。民法院應(yīng)予支持。新婚姻法司法解釋三有關(guān)房屋的相關(guān)規(guī)定n婚前一方購置的房產(chǎn)，婚后再售：婚前一方購置的房產(chǎn)，婚后再售： 1、仍然屬于婚前財(cái)產(chǎn)，但實(shí)踐中存在離婚時(shí)財(cái)產(chǎn)來源、仍然屬于婚前財(cái)產(chǎn)，但實(shí)踐中存在離婚時(shí)財(cái)產(chǎn)來源及區(qū)分問題，所以要保留相關(guān)證據(jù)。及區(qū)分問題，所以要保留相關(guān)證據(jù)。2、若再售后又購置共同居住的房屋，要保留證明財(cái)產(chǎn)、若再售后又購置共同居住的房屋，要保留證明財(cái)產(chǎn)前后變化關(guān)系的證據(jù)前后變化關(guān)系的證據(jù)(如前后的資金流向如前后的資金流向)，才能獲得，才能獲得法律上的支持。法律上的支持。 新婚姻法司法解釋三有關(guān)房屋的相關(guān)規(guī)定n即將結(jié)婚

33、、但尚未領(lǐng)取結(jié)婚證的準(zhǔn)夫妻：即將結(jié)婚、但尚未領(lǐng)取結(jié)婚證的準(zhǔn)夫妻：n夫妻婚姻存續(xù)期間，是從夫妻婚姻存續(xù)期間，是從領(lǐng)取結(jié)婚證之日起算領(lǐng)取結(jié)婚證之日起算，因，因此在未領(lǐng)取結(jié)婚證的前提下共同買房，并不能當(dāng)做此在未領(lǐng)取結(jié)婚證的前提下共同買房，并不能當(dāng)做共同財(cái)產(chǎn)。共同財(cái)產(chǎn)。n在這種情況下共同買房，如果是雙方共同出資，比例各半，在這種情況下共同買房，如果是雙方共同出資，比例各半，則需在房產(chǎn)證上同時(shí)登記兩人的姓名。如果雙方出資比例則需在房產(chǎn)證上同時(shí)登記兩人的姓名。如果雙方出資比例不等，雖在房產(chǎn)證上也會登記兩人姓名，但必須說明各自不等，雖在房產(chǎn)證上也會登記兩人姓名，但必須說明各自所占比例大小。所占比例大小。n只

34、有一方出資的情況下，是否在房產(chǎn)證上也登記上另外一只有一方出資的情況下，是否在房產(chǎn)證上也登記上另外一方的姓名，如果登記上，不出資一方所占份額是多少，也方的姓名，如果登記上，不出資一方所占份額是多少，也需要確定下來，并在房產(chǎn)證上載明。需要確定下來，并在房產(chǎn)證上載明。 案例討論n姍姍和張俊原本是一對戀人，畢業(yè)后便在一起居住。姍姍和張俊原本是一對戀人，畢業(yè)后便在一起居住。2003年初，年初，兩人在某市上地附近看中了一套商品房，計(jì)劃用兩人共同的儲蓄兩人在某市上地附近看中了一套商品房，計(jì)劃用兩人共同的儲蓄10萬元支付首付。張俊因工作需要出差了一個(gè)月，這期間姍姍獨(dú)萬元支付首付。張俊因工作需要出差了一個(gè)月，這

35、期間姍姍獨(dú)自一人辦理好了所有的購房手續(xù)，并支付了自一人辦理好了所有的購房手續(xù)，并支付了10萬元的首付。不幸萬元的首付。不幸的是，張俊在出差期間結(jié)識了上海分公司的同事小劉，一見鐘情。的是，張俊在出差期間結(jié)識了上海分公司的同事小劉，一見鐘情。張俊申請調(diào)入上海分公司，并決定和姍姍分手，出售兩人合買的張俊申請調(diào)入上海分公司，并決定和姍姍分手，出售兩人合買的房子折現(xiàn)，以便到上海另筑愛巢。張俊提出變賣房產(chǎn)的要求自然房子折現(xiàn)，以便到上海另筑愛巢。張俊提出變賣房產(chǎn)的要求自然的不到姍姍的同意。無奈之下，張俊只好偷偷地拿出購房合同到的不到姍姍的同意。無奈之下，張俊只好偷偷地拿出購房合同到中介公司出售。但由于合同書

36、上寫的全是姍姍的名字，沒有一家中介公司出售。但由于合同書上寫的全是姍姍的名字，沒有一家中介公司能受理。張俊只好訴諸法律?？墒怯捎谫彿亢贤习准堉薪楣灸苁芾?。張俊只好訴諸法律?？墒怯捎谫彿亢贤习准埡谧謱懙氖菉檴櫟拿?，而且張俊又難以拿出有力的證據(jù)，證明黑字寫的是姍姍的名字，而且張俊又難以拿出有力的證據(jù)，證明房子是他和女友共同的積蓄買的。房子是他和女友共同的積蓄買的。問題：房產(chǎn)究竟該歸誰？如何解決分手后的財(cái)產(chǎn)糾紛？問題：房產(chǎn)究竟該歸誰？如何解決分手后的財(cái)產(chǎn)糾紛？第三節(jié)第三節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)一、概念一、概念n建筑物區(qū)分所有權(quán)是指對建筑物的與其建筑物區(qū)分所有權(quán)是指對建筑物的與其他

37、部分區(qū)別開來的某一待定部分享有的他部分區(qū)別開來的某一待定部分享有的所有權(quán)。包括所有權(quán)。包括3部分：部分：n對建筑物專有部分的單獨(dú)所有權(quán)對建筑物專有部分的單獨(dú)所有權(quán)n對建筑物共有部分的共有權(quán)對建筑物共有部分的共有權(quán)n因區(qū)分所有權(quán)人的共有關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)因區(qū)分所有權(quán)人的共有關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)（共同管理權(quán)）（共同管理權(quán)）二、建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)二、建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)n關(guān)于專有部分的范圍，學(xué)說上有關(guān)于專有部分的范圍，學(xué)說上有4種觀點(diǎn)：壁心說、空間說、最種觀點(diǎn)：壁心說、空間說、最后粉刷表層說、壁心和最后粉刷表層折中說。后粉刷表層說、壁心和最后粉刷表層折中說。n專有部分的面積，按照不動產(chǎn)登記簿

38、記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行專有部分的面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。n行使專有權(quán)的限制行使專有權(quán)的限制n專有權(quán)的行使必須正當(dāng)且符合交易習(xí)慣。專有權(quán)的行使必須正當(dāng)且符合交易習(xí)慣。物權(quán)法物權(quán)法規(guī)定業(yè)主轉(zhuǎn)讓規(guī)定業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有權(quán)和共同管建筑物的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有權(quán)和共同管理權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。理權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。n專有權(quán)人如果對專有部分進(jìn)行維修改良，必須遵守正當(dāng)性，不

39、得破專有權(quán)人如果對專有部分進(jìn)行維修改良，必須遵守正當(dāng)性，不得破壞建筑物安全和外觀，不得妨礙建筑物整體的正常使用以及違反各壞建筑物安全和外觀，不得妨礙建筑物整體的正常使用以及違反各個(gè)區(qū)分所有人的共同利益。個(gè)區(qū)分所有人的共同利益。n容忍他人行使專有權(quán)的義務(wù)。容忍他人行使專有權(quán)的義務(wù)。n按照本來用途使用專有部分，不得擅自改變用途。按照本來用途使用專有部分，不得擅自改變用途。三、建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)三、建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)n建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)，即業(yè)主的共有權(quán)，建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)，即業(yè)主的共有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有人依照法律、法規(guī)或管理是指建筑物區(qū)分所有人依照法律、法規(guī)或管理規(guī)定，對

40、建筑物的共有部分及其附屬物、基地規(guī)定，對建筑物的共有部分及其附屬物、基地的特定部分以及共有設(shè)施（共有部分）所享有的特定部分以及共有設(shè)施（共有部分）所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。的占有、使用和收益的權(quán)利。n物權(quán)法物權(quán)法第第72條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。n共有權(quán)的屬性共有權(quán)的屬性n不可分割不可分割n從屬性從屬性共有部位利用示意圖共有部分的利用共有部分的利用合法的利用合法的利用非法的利用非法的利用業(yè)主合業(yè)主合理利用理利用物業(yè)經(jīng)營物業(yè)經(jīng)營收益歸公收

41、益歸公業(yè)主業(yè)主外部外部侵權(quán)人侵權(quán)人共有共有車位車位廣告廣告收益收益空調(diào)、遮陽、空調(diào)、遮陽、太陽能太陽能商業(yè)招牌商業(yè)招牌侵占通道侵占通道圈占空地圈占空地廣告招牌廣告招牌燈光標(biāo)識燈光標(biāo)識擅自出租擅自出租侵占收益侵占收益廣告收益廣告收益據(jù)為己有據(jù)為己有例n家住春暉小區(qū)家住春暉小區(qū)7幢幢502室的王君在對新房進(jìn)行裝修時(shí)，室的王君在對新房進(jìn)行裝修時(shí)，為了改善客廳的采光條件，便在客廳朝南的外墻小陽為了改善客廳的采光條件，便在客廳朝南的外墻小陽臺旁又自行開設(shè)了一扇臺旁又自行開設(shè)了一扇1.5mx1.2m的塑鋼窗戶。樓下的塑鋼窗戶。樓下住戶劉杰見狀，即以王君擅自在樓房外墻開設(shè)窗戶對住戶劉杰見狀，即以王君擅自在樓

42、房外墻開設(shè)窗戶對其居住造成安全隱患為由，要求王君立即將開設(shè)的窗其居住造成安全隱患為由，要求王君立即將開設(shè)的窗戶拆除并恢復(fù)原樣。在多次協(xié)商未果的情況下，劉杰戶拆除并恢復(fù)原樣。在多次協(xié)商未果的情況下，劉杰一紙?jiān)V狀將王君告上法庭。在訴訟過程中，法院委托一紙?jiān)V狀將王君告上法庭。在訴訟過程中，法院委托有資質(zhì)的房屋安全鑒定處對王君在外墻所開設(shè)的窗戶有資質(zhì)的房屋安全鑒定處對王君在外墻所開設(shè)的窗戶進(jìn)行了鑒定，結(jié)論為：未對整幢樓房的主體造成明顯進(jìn)行了鑒定，結(jié)論為：未對整幢樓房的主體造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞，目前不影響居住和使用安全。的結(jié)構(gòu)性損壞，目前不影響居住和使用安全。n你認(rèn)為該案件法院應(yīng)如何處理？你認(rèn)為該案件法

43、院應(yīng)如何處理？例n張某在一棟臨街的單元樓里有一套住房，位于這棟樓的頂層。張某在一棟臨街的單元樓里有一套住房，位于這棟樓的頂層。2005年年3月，某房地產(chǎn)公司決定在該樓頂懸掛一個(gè)廣告牌，張某月，某房地產(chǎn)公司決定在該樓頂懸掛一個(gè)廣告牌，張某平時(shí)很少住在這套房里，于是張某便獨(dú)自與房地產(chǎn)公司簽訂了一平時(shí)很少住在這套房里，于是張某便獨(dú)自與房地產(chǎn)公司簽訂了一份允許房地產(chǎn)公司使用樓房房頂?shù)暮贤?，房地產(chǎn)公司每年向張某份允許房地產(chǎn)公司使用樓房房頂?shù)暮贤?，房地產(chǎn)公司每年向張某支付使用費(fèi)支付使用費(fèi)5萬元。這棟臨街樓房的其他住戶王某、曹某等人知萬元。這棟臨街樓房的其他住戶王某、曹某等人知道后，認(rèn)為張某的行為侵犯了他們

44、的權(quán)利，要求張某給予補(bǔ)償，道后，認(rèn)為張某的行為侵犯了他們的權(quán)利，要求張某給予補(bǔ)償，張某堅(jiān)決不同意。于是，王某、曹某便代表其他住戶，以張某為張某堅(jiān)決不同意。于是，王某、曹某便代表其他住戶，以張某為被告，向人民法院提起了訴訟。被告，向人民法院提起了訴訟。n問：（問：（1）張某行為是否合法？張某行為是否合法？ （2）如果樓里住戶同意掛廣告牌，）如果樓里住戶同意掛廣告牌，5萬元收益如何分配？萬元收益如何分配？ （3）如果某住戶認(rèn)為廣告牌影響了其房屋的采光、通風(fēng)，如）如果某住戶認(rèn)為廣告牌影響了其房屋的采光、通風(fēng)，如何處理？何處理？四、建筑物區(qū)分所有人的管理權(quán)四、建筑物區(qū)分所有人的管理權(quán)n建筑物區(qū)分所有人

45、的管理權(quán)是指全體所有人基于專有建筑物區(qū)分所有人的管理權(quán)是指全體所有人基于專有權(quán)和共有權(quán)關(guān)系組成的一個(gè)團(tuán)體，每一個(gè)所有人作為權(quán)和共有權(quán)關(guān)系組成的一個(gè)團(tuán)體，每一個(gè)所有人作為該團(tuán)體的一員所應(yīng)擁有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。該團(tuán)體的一員所應(yīng)擁有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。n建筑物區(qū)分所有人的管理權(quán)的內(nèi)容建筑物區(qū)分所有人的管理權(quán)的內(nèi)容n管理權(quán)人的權(quán)利管理權(quán)人的權(quán)利n設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的權(quán)利設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的權(quán)利n重大事項(xiàng)的表決權(quán)重大事項(xiàng)的表決權(quán)n請求權(quán)請求權(quán)n其他管理權(quán)其他管理權(quán)n管理權(quán)人的義務(wù)管理權(quán)人的義務(wù)n遵守法律法規(guī)和管理約定的義務(wù)遵守法律法規(guī)和管理約定的義務(wù)n執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主委員會決

46、定的義務(wù)執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定的義務(wù)n其他管理義務(wù)其他管理義務(wù)第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)相鄰權(quán)與地役權(quán)房地產(chǎn)相鄰權(quán)與地役權(quán)一、概念及特征一、概念及特征n地役權(quán)是指為使用自己土地的方便與利益而使地役權(quán)是指為使用自己土地的方便與利益而使用他人土地的權(quán)力，是一種為增加自己土地的用他人土地的權(quán)力，是一種為增加自己土地的利用價(jià)值而支配他人土地的他物權(quán)。地役權(quán)具利用價(jià)值而支配他人土地的他物權(quán)。地役權(quán)具有從屬性和不可分性等特點(diǎn)。有從屬性和不可分性等特點(diǎn)。n房地產(chǎn)相鄰權(quán)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的房地產(chǎn)相鄰權(quán)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人之間，一方行使所有權(quán)不動產(chǎn)所有人或使用人之間，一方行使

47、所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，享有要求另一方提供便利或接受或使用權(quán)時(shí)，享有要求另一方提供便利或接受限制的權(quán)利。限制的權(quán)利。二、二、 地役權(quán)地役權(quán)n物權(quán)法物權(quán)法第一百五十六條：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用第一百五十六條：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。所稱他人的不動產(chǎn)他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。n物權(quán)法物權(quán)法第一百五十七條：設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面第一百五十七條：設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)合同一般包括下列條款：形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)合同一

48、般包括下列條款：（1）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（2）供役地和需役地的位置；）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；）利用目的和方法；（4）利用期限；）利用期限；（5）費(fèi)用及其支付方式；）費(fèi)用及其支付方式；（6）解決爭議的方法。）解決爭議的方法。 物權(quán)法有關(guān)地役權(quán)的規(guī)定n地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。n地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)

49、讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。n地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。n需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。n供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)供役地以及供役地上

50、的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。n已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。記或者注銷登記。 三、房地產(chǎn)相鄰權(quán)n房地產(chǎn)相鄰權(quán)的法律特征房地產(chǎn)相鄰權(quán)的法律特征n房地產(chǎn)相鄰權(quán)產(chǎn)生的客觀條件是自然原因，即毗鄰房地產(chǎn)相鄰權(quán)產(chǎn)生的客觀條件是自然原因，即毗鄰關(guān)系。關(guān)系。n產(chǎn)生的主觀條件是法律規(guī)定產(chǎn)生的主觀條件是法律規(guī)定n主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有權(quán)人主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有權(quán)人或

51、使用權(quán)人或使用權(quán)人n所體現(xiàn)的是與相鄰人的利益，而不是不動產(chǎn)本身所體現(xiàn)的是與相鄰人的利益，而不是不動產(chǎn)本身n相鄰關(guān)系是一種從屬關(guān)系，與相鄰不動產(chǎn)具有不可相鄰關(guān)系是一種從屬關(guān)系，與相鄰不動產(chǎn)具有不可分性分性三、房地產(chǎn)相鄰權(quán)n通風(fēng)、采光、日照相鄰關(guān)系。通風(fēng)、采光、日照相鄰關(guān)系。物權(quán)法物權(quán)法第第89條規(guī)定，建造建筑物不得條規(guī)定，建造建筑物不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。n相鄰環(huán)保關(guān)系。相鄰環(huán)保關(guān)系。 物權(quán)法物權(quán)法第第90條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污

52、染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。射等有害物質(zhì)。n相鄰?fù)恋赝ㄐ?、使用關(guān)系。相鄰?fù)恋赝ㄐ?、使用關(guān)系。 物權(quán)法物權(quán)法第第87條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人對條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。n相鄰用水、排水、滴水關(guān)系。相鄰用水、排水、滴水關(guān)系。 物權(quán)法物權(quán)法第第86條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。n相鄰地界關(guān)系。不得越界侵占對方的土地。相鄰地界

53、關(guān)系。不得越界侵占對方的土地。n相鄰防險(xiǎn)關(guān)系。相鄰防險(xiǎn)關(guān)系。 物權(quán)法物權(quán)法第第91條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。四、相鄰權(quán)與地役權(quán)的區(qū)別四、相鄰權(quán)與地役權(quán)的區(qū)別n產(chǎn)生原因：相鄰權(quán)由法律直接規(guī)定，地役權(quán)是依法由雙方約定。產(chǎn)生原因：相鄰權(quán)由法律直接規(guī)定，地役權(quán)是依法由雙方約定。n調(diào)節(jié)范圍：相鄰關(guān)系是不動產(chǎn)關(guān)系的一種最低限度的調(diào)節(jié)，是權(quán)利的正調(diào)節(jié)范圍：相鄰關(guān)系是不動產(chǎn)關(guān)系的一種最低限度的調(diào)節(jié)，是權(quán)利的正常延伸和必要限制；地役權(quán)對土地所有權(quán)或使用權(quán)的

54、限制與擴(kuò)展程度較常延伸和必要限制；地役權(quán)對土地所有權(quán)或使用權(quán)的限制與擴(kuò)展程度較大。大。n存在條件：相鄰權(quán)必須相互毗鄰；地役權(quán)只發(fā)生在土地所有人與使用人存在條件：相鄰權(quán)必須相互毗鄰；地役權(quán)只發(fā)生在土地所有人與使用人之間。之間。n存續(xù)期：地役權(quán)由當(dāng)事人約定；相鄰權(quán)是法定的。存續(xù)期：地役權(quán)由當(dāng)事人約定；相鄰權(quán)是法定的。n救濟(jì)方面：救濟(jì)方面：n相鄰權(quán)只能提起侵權(quán)訴訟，要求相鄰權(quán)只能提起侵權(quán)訴訟，要求“停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀狀”；n地役權(quán)雙方按合同解決。如因第三人侵害，已登記的地役權(quán)，地役權(quán)權(quán)利人地役權(quán)雙方按合同解決。如因第三人侵害，已登記的地役權(quán)，地

55、役權(quán)權(quán)利人可行使物權(quán)請求權(quán)；未登記，地役權(quán)權(quán)利人只能向供役地人主張違約責(zé)任，可行使物權(quán)請求權(quán)；未登記，地役權(quán)權(quán)利人只能向供役地人主張違約責(zé)任，供地役權(quán)利人承擔(dān)責(zé)任后再向第三人主張侵權(quán)責(zé)任。供地役權(quán)利人承擔(dān)責(zé)任后再向第三人主張侵權(quán)責(zé)任。例例n2005年，南京玄武區(qū)的采菊東籬項(xiàng)目開始建設(shè)，隨著年，南京玄武區(qū)的采菊東籬項(xiàng)目開始建設(shè)，隨著施工進(jìn)程的推進(jìn)，隔壁櫻海公寓的部分住戶感覺陽光施工進(jìn)程的推進(jìn)，隔壁櫻海公寓的部分住戶感覺陽光越來越少，他們試圖阻止施工，但開發(fā)商以通過規(guī)劃越來越少，他們試圖阻止施工，但開發(fā)商以通過規(guī)劃審批為由不予理睬。最終，有兩名業(yè)主提起訴訟。審批為由不予理睬。最終，有兩名業(yè)主提起訴

56、訟。2007年年1月，南京玄武區(qū)人民法院判決開發(fā)商分別賠月，南京玄武區(qū)人民法院判決開發(fā)商分別賠償兩位陽光被遮擋的居民償兩位陽光被遮擋的居民1萬元和萬元和8000元。（國家相元。（國家相關(guān)法律規(guī)定，被遮擋住戶在大寒日滿窗持續(xù)日照不少關(guān)法律規(guī)定，被遮擋住戶在大寒日滿窗持續(xù)日照不少于于1小時(shí)）小時(shí)）例n王某所住的房屋僅一扇窗戶，本來通風(fēng)條件就差，而王某所住的房屋僅一扇窗戶，本來通風(fēng)條件就差，而窗下又是衛(wèi)生部門設(shè)置的公用小便池，因此，長期以窗下又是衛(wèi)生部門設(shè)置的公用小便池，因此，長期以來王某一家不僅無法利用這唯一的窗戶，而且在關(guān)閉來王某一家不僅無法利用這唯一的窗戶，而且在關(guān)閉的情況下仍不時(shí)受到臭氣的干

57、擾，影響了正常生活。的情況下仍不時(shí)受到臭氣的干擾，影響了正常生活。王某在多方反映無效的情況下，將小便池拆除，衛(wèi)生王某在多方反映無效的情況下，將小便池拆除，衛(wèi)生部門為此起訴要求予以重建和賠償。法院在受理此案部門為此起訴要求予以重建和賠償。法院在受理此案后實(shí)地進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果表明，該便池的存在和管理后實(shí)地進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果表明，該便池的存在和管理不善，確實(shí)影響了居民生活，且便池具有拆除和遷移不善，確實(shí)影響了居民生活，且便池具有拆除和遷移的條件，因此，對衛(wèi)生部門的要求不予支持。的條件，因此，對衛(wèi)生部門的要求不予支持。例n甲與乙系五、六樓鄰居關(guān)系。甲于甲與乙系五、六樓鄰居關(guān)系。甲于1994年購買此房，年

58、購買此房，進(jìn)住后，甲在五樓通往六樓的樓梯上安裝鐵柵欄門，進(jìn)住后，甲在五樓通往六樓的樓梯上安裝鐵柵欄門，鐵柵欄門外又安裝了鋁合金門，并用膠合板將樓梯扶鐵柵欄門外又安裝了鋁合金門，并用膠合板將樓梯扶手上的空間封堵。手上的空間封堵。2001年年5月，乙購買了進(jìn)住六樓。月，乙購買了進(jìn)住六樓。2004年年5月，乙認(rèn)為甲造成了自己出入及搬運(yùn)東西的月，乙認(rèn)為甲造成了自己出入及搬運(yùn)東西的嚴(yán)重不便，于是向法院提起了訴訟，要求甲立即拆除。嚴(yán)重不便，于是向法院提起了訴訟，要求甲立即拆除。下列說法正確的是（下列說法正確的是（ ）。）。A不應(yīng)支持乙的訴訟請求，因?yàn)橐疫M(jìn)住時(shí)明知樓中的格局不應(yīng)支持乙的訴訟請求，因?yàn)橐疫M(jìn)住時(shí)

59、明知樓中的格局 B不應(yīng)支持乙的訴訟請求，因?yàn)榧资墙ㄖ锟臻g共有人之一，可以不應(yīng)支持乙的訴訟請求，因?yàn)榧资墙ㄖ锟臻g共有人之一，可以自由使用該空間自由使用該空間C應(yīng)支持乙的訴訟請求，因?yàn)榧浊址噶似涔灿袡?quán)應(yīng)支持乙的訴訟請求，因?yàn)榧浊址噶似涔灿袡?quán)D不應(yīng)支持乙的訴訟請求，因?yàn)槠湔埱笠堰^訴訟時(shí)效不應(yīng)支持乙的訴訟請求，因?yàn)槠湔埱笠堰^訴訟時(shí)效例n甲乙兩工廠相鄰，甲工廠原有一個(gè)東門，為了甲乙兩工廠相鄰，甲工廠原有一個(gè)東門，為了讓職工上下班進(jìn)出方便，想開個(gè)西門，但必須讓職工上下班進(jìn)出方便，想開個(gè)西門，但必須借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費(fèi)，乙工

60、廠允許甲工廠員定，甲向乙支付使用費(fèi)，乙工廠允許甲工廠員工通行，為此，雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙工廠工通行，為此，雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙工廠的土地上設(shè)立的土地上設(shè)立“通行地役權(quán)通行地役權(quán)”利用期限利用期限10年。年。雙方向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記。雙方向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記。n假設(shè)，乙工廠轉(zhuǎn)讓給丙工廠，丙工廠如何處理假設(shè)，乙工廠轉(zhuǎn)讓給丙工廠，丙工廠如何處理該地役權(quán)？該地役權(quán)？第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)登記房地產(chǎn)登記一、房地產(chǎn)登記概念一、房地產(chǎn)登記概念n房地產(chǎn)登記是指房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法將房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記房地產(chǎn)登記是指房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法將房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記簿上予以記載的行為，是將