LZ物業(yè)管理法規(guī)(第1-2章)

1、物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī)房地產(chǎn)房地產(chǎn)物業(yè)管理物業(yè)管理法規(guī)法規(guī)課課 程程 介介 紹紹考試說明：考試說明：考試形式：考試形式：半開卷考試半開卷考試考試題型：考試題型：判斷題、不定項選擇題、簡判斷題、不定項選擇題、簡答題、論述題、案例分析題答題、論述題、案例分析題考試成績：考試成績：期末考試成績期末考試成績70%+70%+平時成績平時成績30%=30%=綜合綜合成績（成績（6060分及格）分及格）平時成績平時成績= =作業(yè)成績作業(yè)成績80%+80%+上課情況上課情況20%20% 本課程主要考核學生本課程主要考核學生對物業(yè)管理法規(guī)的了解與對物業(yè)管理法規(guī)的了解與掌握，使其能夠掌握，使其能夠全面全面知道知

2、道物業(yè)管理法規(guī)的內(nèi)容。物業(yè)管理法規(guī)的內(nèi)容。 因此，考核要求分為因此，考核要求分為了解、掌握、應用了解、掌握、應用三個層三個層次。次。! !全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格物業(yè)管理基本制度與政策物業(yè)管理基本制度與政策少講為什么，多講怎么辦少講為什么，多講怎么辦 物業(yè)管理師資格考試從物業(yè)管理師資格考試從2010年度開始實施，實年度開始實施，實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次，首次考試于年舉行一次，首次考試于2010年年10月月23日至日至24日舉日舉行。行?？荚嚳颇繛榭荚嚳颇繛槲飿I(yè)管理基本制度與政策物業(yè)管理基本制度與政策

3、、物業(yè)管理實務物業(yè)管理實務、物業(yè)管理綜合能力物業(yè)管理綜合能力和和物物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)經(jīng)營管理?？荚嚪帧？荚嚪?個半天進行，其中個半天進行，其中物業(yè)管物業(yè)管理實務理實務科目考試時間為科目考試時間為3個小時，其余個小時，其余3個科目的個科目的考試時間均為考試時間均為2.5小時。小時。目錄CONTENTS1 物業(yè)管理法規(guī)概述物業(yè)管理法規(guī)概述2 物業(yè)管理法律關系及相關制度物業(yè)管理法律關系及相關制度3 業(yè)主和業(yè)主團體業(yè)主和業(yè)主團體4 物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)5 物業(yè)服務合同法律制度物業(yè)服務合同法律制度6 物業(yè)管理若干法律事務物業(yè)管理若干法律事務7 物業(yè)管理法律責任物業(yè)管理法律責任8 物業(yè)管理糾紛的防范與處理

4、物業(yè)管理糾紛的防范與處理中華人民共和國民法通則中華人民共和國民法通則、中華人民共和國合同法中華人民共和國合同法、中華人民共和國價格法中華人民共和國價格法、中華人民共和國消費者權益保護法中華人民共和國消費者權益保護法、中華人民共和國勞動合同法中華人民共和國勞動合同法、中華人民共和國物權法中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例、物業(yè)服務收費管理辦法物業(yè)服務收費管理辦法、前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法、物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管

5、理辦法、城市新建住宅小區(qū)管理辦法城市新建住宅小區(qū)管理辦法、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法、住宅專項維修資金管理辦法住宅專項維修資金管理辦法、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定、城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定、城市房屋租賃管理辦法城市房屋租賃管理辦法。物業(yè)管理常用法律法規(guī)物業(yè)管理常用法律法規(guī)第一章第一章 概概 述述1.1.概念概念 物業(yè)是指在一定建筑用地范圍內(nèi)已經(jīng)建成并竣工驗收的，可投入物業(yè)是指在一定建筑用地范圍內(nèi)已經(jīng)建成并竣工驗收的，可投

6、入使用的各類房屋、相關建筑物及其所屬配套設施設備與場地。使用的各類房屋、相關建筑物及其所屬配套設施設備與場地。 三個獨特屬性：三個獨特屬性： （1 1）不動產(chǎn)；（）不動產(chǎn)；（2 2）單元性；（）單元性；（3 3）空間和環(huán)境性。）空間和環(huán)境性。2.2.構成構成 （1 1）建筑物本體；（）建筑物本體；（2 2）附屬設施；）附屬設施； （3 3）公共設施；（）公共設施；（4 4）建筑地塊。）建筑地塊。物業(yè)物業(yè)13.3.種類種類 （1 1）按所有權性質(zhì)：公共物業(yè)和非公共）按所有權性質(zhì)：公共物業(yè)和非公共物業(yè)。物業(yè)。 （2 2）按使用性質(zhì)：居住物業(yè)、商用物業(yè)、）按使用性質(zhì)：居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特

7、殊用途物業(yè)等。工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)等。 （3 3）按占有形式：自用物業(yè)和出租物業(yè)。）按占有形式：自用物業(yè)和出租物業(yè)。 （4 4）按存在形式：一個建筑群、一棟單）按存在形式：一個建筑群、一棟單體建筑、一個單元。體建筑、一個單元。第一章第一章 概概 述述1.1.下列哪幾項反映了下列哪幾項反映了“物業(yè)物業(yè)”具有的獨特的屬性。（具有的獨特的屬性。（ ） A.“A.“物業(yè)物業(yè)”屬于不動產(chǎn)屬于不動產(chǎn) B.“B.“物業(yè)物業(yè)”具有單元性具有單元性 C.“C.“物業(yè)物業(yè)”具有空間性具有空間性 D.“D.“物業(yè)物業(yè)”具有環(huán)境性具有環(huán)境性2.2.一個完整意義上的物業(yè)其物理構成一般包括（一個完整意義上的物業(yè)其物理構

8、成一般包括（ ）部分。）部分。 A.A.建筑物本體建筑物本體 B.B.附屬設備附屬設備 C.C.公共設施公共設施 D.D.建筑地塊建筑地塊3.3.按照所有權性質(zhì)，物業(yè)可以分為公共物業(yè)和（按照所有權性質(zhì)，物業(yè)可以分為公共物業(yè)和（ ）。）。 A.A.非公共物業(yè)非公共物業(yè) B.B.自用物業(yè)自用物業(yè) C.C.居住物業(yè)居住物業(yè) D.D.出租物業(yè)出租物業(yè)物業(yè)物業(yè)23第一章第一章 概概 述述1.1.概念概念 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、

9、對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。（和相關秩序的活動。（物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例第二第二條）條）物業(yè)管理物業(yè)管理2.2.特征特征 （1 1）物業(yè)管理職能的社會化；（）物業(yè)管理職能的社會化；（2 2）物業(yè)服務機構的專業(yè)化；）物業(yè)服務機構的專業(yè)化； （3 3）物業(yè)管理過程的市場化；（）物業(yè)管理過程的市場化；（4 4）物業(yè)管理形式的規(guī)范化；）物業(yè)管理形式的規(guī)范化； （5 5）物業(yè)管理關系的契約化。）物業(yè)管理關系的契約化。3.3.內(nèi)容內(nèi)容 按服務的性質(zhì)和提供的方式分為：按服務的性質(zhì)和提供的方式分為

10、： （1 1）常規(guī)性的公共服務；）常規(guī)性的公共服務； （2 2）針對性的專項服務；）針對性的專項服務； （3 3）委托性的特約服務。）委托性的特約服務。4.4.作用作用（P12-13）第一章第一章 概概 述述1.1.物業(yè)管理的基本特征包括（物業(yè)管理的基本特征包括（ ） A.A.社會化社會化 B.B.現(xiàn)代化現(xiàn)代化 C.C.專業(yè)化專業(yè)化 D.D.市場化市場化 E.E.人性化人性化2.2.按照服務的性質(zhì)和提供的方式進行劃分，其中公眾代辦性按照服務的性質(zhì)和提供的方式進行劃分，其中公眾代辦性質(zhì)的服務屬于（質(zhì)的服務屬于（ ） A.A.常規(guī)性的公共服務常規(guī)性的公共服務 B.B.針對性的專項服務針對性的專項服

11、務 C.C.委托性的特約服務委托性的特約服務 D.D.非服務范疇的內(nèi)容非服務范疇的內(nèi)容3.3.根據(jù)物業(yè)管理的運作方式和目標，物業(yè)管理可分為（根據(jù)物業(yè)管理的運作方式和目標，物業(yè)管理可分為（ ） A.A.委托型物業(yè)管理委托型物業(yè)管理 B.B.服務型物業(yè)管理服務型物業(yè)管理 C.C.租賃經(jīng)營型物業(yè)管理租賃經(jīng)營型物業(yè)管理 D.D.自主型物業(yè)管理自主型物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理4第一章第一章 概概 述述4.4.下列關于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（下列關于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（ ） A A物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動現(xiàn)的活動 B

12、 B對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應選聘物業(yè)管理企對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應選聘物業(yè)管理企業(yè)來進行管理業(yè)來進行管理 C C物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的供物業(yè)管理服務的 D D物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定同中約定 物業(yè)管理物業(yè)管理5第一章第一章 概概 述述探索和起步階段（探索和起步階段（19811981年年3 3月至月至19941994年年3 3月）月）1981年3月10日全國第一家物業(yè)管理公司深圳市物業(yè)管理公司的成立，在我國率先對計劃經(jīng)濟

13、條件下形成的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理體制進行了改革，開始了對物業(yè)管理新體制的探索和實踐，拉開了我國物業(yè)管理的帷幕，標志著我國物業(yè)管理的誕生。規(guī)?；蟀l(fā)展階段（規(guī)模化大發(fā)展階段（19941994年年4 4月至月至19991999年年4 4月）月）標志：1994年3月23日建設部33號令城市新建住宅小區(qū)管理辦法的頒布和實施。規(guī)定：住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。特點：物業(yè)管理立法明顯加快；物業(yè)管理隊伍迅速壯大；建設部組織召開了三次重要會議；地方物業(yè)管理立法步伐加快；物業(yè)管理協(xié)會相繼成立；出版了一大批著作和期刊。物業(yè)管理市場形成與發(fā)展階段（物業(yè)管理市場形成與發(fā)展階段（19991999年年5 5月至

14、月至20032003年年8 8月）月）標志：建設部1999年5月23日在深圳市召開的全國物業(yè)管理工作會議。規(guī)范化發(fā)展時期（規(guī)范化發(fā)展時期（20032003年至今）年至今）標志：2003年國務院第379號令物業(yè)管理條例的實施。物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī)6第一章第一章 概概 述述1.1.概念概念 廣義：是指調(diào)整物業(yè)管理關系的法律規(guī)范的總和。廣義：是指調(diào)整物業(yè)管理關系的法律規(guī)范的總和。 狹義：一般理解為規(guī)范物業(yè)管理的某一個具體法律文件。狹義：一般理解為規(guī)范物業(yè)管理的某一個具體法律文件。2.2.調(diào)整對象調(diào)整對象 民事性質(zhì)民事性質(zhì)的物業(yè)管理關系和的物業(yè)管理關系和行政管理性質(zhì)行政管理性質(zhì)的物業(yè)管理關系。的物

15、業(yè)管理關系。 具體內(nèi)容包括：物業(yè)財產(chǎn)關系；物業(yè)建設和經(jīng)營關系；物業(yè)管理具體內(nèi)容包括：物業(yè)財產(chǎn)關系；物業(yè)建設和經(jīng)營關系；物業(yè)管理主體關系；物業(yè)行政管理關系。主體關系；物業(yè)行政管理關系。3.3.原則原則 尊重和維護業(yè)主財產(chǎn)權利原則；尊重和維護業(yè)主財產(chǎn)權利原則； 自治管理、民主協(xié)商、契約自由、平等守信原則；自治管理、民主協(xié)商、契約自由、平等守信原則； 政府適度監(jiān)管原則。政府適度監(jiān)管原則。4.4.地位地位 物業(yè)管理法規(guī)是一個以民法、物權法為核心，物業(yè)管理法規(guī)是一個以民法、物權法為核心，并以行政法、經(jīng)濟法為保障的綜合性的法律體系。并以行政法、經(jīng)濟法為保障的綜合性的法律體系。5.5.作用作用 維護物業(yè)管理

16、市場秩序；維護物業(yè)管理市場秩序； 保障物業(yè)管理權利人合法權益；保障物業(yè)管理權利人合法權益； 為優(yōu)質(zhì)服務創(chuàng)設保障，為解決糾紛提供依據(jù)。為優(yōu)質(zhì)服務創(chuàng)設保障，為解決糾紛提供依據(jù)。物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī)7第一章第一章 概概 述述1.1.下列哪幾項體現(xiàn)了物業(yè)管理應遵循的基本法律原則（下列哪幾項體現(xiàn)了物業(yè)管理應遵循的基本法律原則（ ） A.A.尊重和維護業(yè)主財產(chǎn)權利的原則尊重和維護業(yè)主財產(chǎn)權利的原則 B.B.自治管理、民主協(xié)商原則自治管理、民主協(xié)商原則 C.C.契約自由、平等自信原則契約自由、平等自信原則 D.D.政府適度監(jiān)管原則政府適度監(jiān)管原則物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī)8第第 二二 章章 法律關系及制法

17、律關系及制度度9概念：概念：物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及相關活動的過程中所形成的法定權利義務關系。相關活動的過程中所形成的法定權利義務關系。構成要素：構成要素：主體、客體、內(nèi)容主體、客體、內(nèi)容種類：種類：民事法律關系；行政法律關系；民事法律關系；行政法律關系； 經(jīng)濟法律關系；刑事法律關系。經(jīng)濟法律關系；刑事法律關系。特征：特征： （1 1）物業(yè)管理法律關系性質(zhì)的多重性；）物業(yè)管理法律關系性質(zhì)的多重性； （2 2）基本主體的特定性；基本主體的特定性； （3 3）客體的特殊性；客體的特殊性； （4 4）的國家干預程度比較大中業(yè)

18、主居于主體地位；的國家干預程度比較大中業(yè)主居于主體地位； （5 5）的產(chǎn)生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性。的產(chǎn)生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性。物業(yè)管理法律關系物業(yè)管理法律關系物業(yè)管理法律關系物業(yè)管理法律關系10第第 二二 章章 法律關系及制法律關系及制度度1.1.下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關系的主體。（下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關系的主體。（ ） A.A.國家國家 B.B.無民事行為能力人無民事行為能力人 C.C.法人法人 D.D.美國人美國人2.2.按照規(guī)范法律關系的法律部門不同，物業(yè)管理法律關系可分按照規(guī)范法律關系的法律部門不同，物業(yè)管理法律關系可分為（為（ ）。）。

19、 A.A.行政法律關系行政法律關系 B.B.民事法律關系民事法律關系 C.C.勞動法律關系勞動法律關系 D.D.經(jīng)濟法律關系經(jīng)濟法律關系3.3.業(yè)主是物業(yè)所有權人，按其擁有的物業(yè)所有權狀況，又可分業(yè)主是物業(yè)所有權人，按其擁有的物業(yè)所有權狀況，又可分為（為（ ）。）。 A.A.獨立所有權人獨立所有權人 B.B.單獨所有權人單獨所有權人 C.C.區(qū)分所有權人區(qū)分所有權人 D.D.共同所有權人共同所有權人物業(yè)管理法律關系物業(yè)管理法律關系11第第 二二 章章 法律關系及制法律關系及制度度4.4.將物業(yè)管理法律關系的客體按利益載現(xiàn)形式的不同，劃分為將物業(yè)管理法律關系的客體按利益載現(xiàn)形式的不同，劃分為（

20、）兩大類。）兩大類。 A.A.人身利益人身利益 B.B.權利權利 C.C.物物 D.D.行為行為5.5.下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關系（下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關系（ ） A.A.某市物業(yè)公司因長期虧損而破產(chǎn)某市物業(yè)公司因長期虧損而破產(chǎn) B.B.業(yè)主林某因車禍而死亡業(yè)主林某因車禍而死亡 C.C.某物業(yè)公司向某市房地產(chǎn)行政主管部門提出頒發(fā)某物業(yè)公司向某市房地產(chǎn)行政主管部門提出頒發(fā)物業(yè)管物業(yè)管理資質(zhì)證書理資質(zhì)證書的申請的申請 D.D.某物業(yè)公司對轄區(qū)內(nèi)人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大某物業(yè)公司對轄區(qū)內(nèi)人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹不采取伐移措施的消極不作為行為樹不采取伐移措施的消極不

21、作為行為第第 二二 章章 法律關系及制法律關系及制度度12關于建筑物區(qū)分所有權的概念主要形成了以下幾種學說：關于建筑物區(qū)分所有權的概念主要形成了以下幾種學說：建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權最早起源于法國民法典的規(guī)定，隨后建筑物區(qū)分所有權最早起源于法國民法典的規(guī)定，隨后被各大陸法系國家以民法典或單行法的形式規(guī)定下來。被各大陸法系國家以民法典或單行法的形式規(guī)定下來。務必將此重點突破！ 二元論說二元論說 三元論說三元論說一元論說一元論說建筑物區(qū)分所有權是指建筑物區(qū)分所有權是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部

22、分享有共等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利有和共同管理的權利。（。（物權法物權法第七十條）第七十條）特征：特征：（1 1）復合性；（）復合性；（2 2）專有所有權為主導；）專有所有權為主導； （3 3）一體性；（）一體性；（4 4）權利主體身份的多重性。）權利主體身份的多重性。第第 二二 章章 法律關系及制法律關系及制度度13專有所有權是指專有所有權是指建筑物區(qū)分所有人對專有部分享有的占有、建筑物區(qū)分所有人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權利。使用、收益和處分的權利。（物權法物權法第七十一條）第七十一條）客體客體符合兩個標準：符合兩個標準：構造上的獨

23、立性；使用上的獨立性。構造上的獨立性；使用上的獨立性。范圍范圍確定專有部分的范圍也就是對專有所有權的客體進確定專有部分的范圍也就是對專有所有權的客體進行量化。在理論上有四種學說：行量化。在理論上有四種學說： 壁心說；壁心說； 空間說；空間說； 最后粉刷表層說；最后粉刷表層說；壁心和最后粉刷表層說。壁心和最后粉刷表層說。（一）專有所有權（一）專有所有權第第 二二 章章 法律關系及制法律關系及制度度14區(qū)分所有權人對其專有部分的權利和義務區(qū)分所有權人對其專有部分的權利和義務權利權利區(qū)分所有權人對其專有部分享有排他的所有權，可以區(qū)分所有權人對其專有部分享有排他的所有權，可以為使用、收益和處分，既可以

24、直接占有和使用，也可以將其出為使用、收益和處分，既可以直接占有和使用，也可以將其出租或讓與他人使用。租或讓與他人使用。義務義務區(qū)分所有權人都應承擔維護整棟建筑物的安全以及合區(qū)分所有權人都應承擔維護整棟建筑物的安全以及合理的使用專有部分的義務。理的使用專有部分的義務。（一）專有所有權（一）專有所有權相鄰使用權相鄰使用權是指區(qū)分所有權人為了維護或改良其專有部分，是指區(qū)分所有權人為了維護或改良其專有部分，不得不利用其他區(qū)分所有人的獨立單元，則可請求使用其他區(qū)不得不利用其他區(qū)分所有人的獨立單元，則可請求使用其他區(qū)分所有人的區(qū)分所有權。分所有人的區(qū)分所有權。專有部分占有人的權利義務專有部分占有人的權利義

25、務 專有部分占有人除不得處分該建筑物外，應當享有與區(qū)分專有部分占有人除不得處分該建筑物外，應當享有與區(qū)分所有權人完全相同的權利義務，包括共有部分的使用收益權和所有權人完全相同的權利義務，包括共有部分的使用收益權和共同管理權。但另有約定的除外。共同管理權。但另有約定的除外。第第 二二 章章 法律關系及制法律關系及制度度15共有所有權是指共有所有權是指建筑物區(qū)分所有權人依照法律規(guī)定或約定，建筑物區(qū)分所有權人依照法律規(guī)定或約定，對建筑物的共有部分所享有的占有、使用及收益的權利。對建筑物的共有部分所享有的占有、使用及收益的權利?？腕w：客體：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（城鎮(zhèn)公共道路除外）；建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（城鎮(zhèn)公

26、共道路除外）； 綠地（城鎮(zhèn)公共綠地和明示歸個人的除外）；綠地（城鎮(zhèn)公共綠地和明示歸個人的除外）； 其他公共場所及公用設施；其他公共場所及公用設施；物業(yè)服務用房；物業(yè)服務用房； 建筑物及其附屬設施的維修資金；建筑物及其附屬設施的維修資金； 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位。共有所有權人的權利和義務共有所有權人的權利和義務權利權利使用權、收益權、單純的修繕改良權以及排除他人干使用權、收益權、單純的修繕改良權以及排除他人干涉的權利。涉的權利。義務義務按共有部分的用途使用該部分，承擔因共有部分日常按共有部分的用途使用該部分，承擔因共有部

27、分日常維護、管理所產(chǎn)生的各種費用以及維護和保存共有部分等。維護、管理所產(chǎn)生的各種費用以及維護和保存共有部分等。（二）共有所有權（二）共有所有權第第 二二 章章 法律關系及制法律關系及制度度16共同管理權是指共同管理權是指建筑物區(qū)分所有人基于同一棟建筑物的構造、建筑物區(qū)分所有人基于同一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的，作為建筑物管理團體權利歸屬及使用上的密切關系而形成的，作為建筑物管理團體中一員而享受的權利。中一員而享受的權利。共同管理權人的權利和義務共同管理權人的權利和義務權利權利同一建筑物內(nèi)的區(qū)分所有權人享有參與訂立共同規(guī)則同一建筑物內(nèi)的區(qū)分所有權人享有參與訂立共同規(guī)則的權利；對有關建筑物的重大事項享有表決權；對物業(yè)管理人的權利；對有關建筑物的重大事項享有表決權；對物業(yè)管理人有選任和解任的權利；請求正當管理共同關系事務的權利；請有選任和解任的權利；請求正當管理共同關系事務的權利；請求收取共有部分應得利益的權利。求收取共有部分應得利益的權利。（在現(xiàn)實生活中，各區(qū)分所在現(xiàn)實生活中，各區(qū)分所有權人的共同管理權主要是通過有權人的共同管理權主要是通過表決表決的方式予以實現(xiàn)。的方式予以實現(xiàn)。）義務義務各