房地產(chǎn)項目成本管理流程

1、項目成本管理流程編號：CIFI-SY-OP-CB-001版號：A/0頁碼：第1頁共15頁項目成本管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人項目成本管理流程編號：CIFI-SY-OP-CB-001版號:A/0頁碼：第2頁共15頁m祖犒工圖瞞聘慶楠m開熊韻財部 分管膜m撼s集團(tuán) 魅管肺集團(tuán) 甥漕岫翻林 分戰(zhàn)導(dǎo)集鼬t敝件卜裸裝現(xiàn)肺四為豳州81及"去悔哈第隱憫觸i.百般也 后蒯U WSMX.眈版 后9SM 件犯林蝴愀M8弓：日Mt*做 即a秘科4 ffMHvmn<S»H 他擁相跳6部 蹄妹引ft：切膜Utt4 Gttnf L/ xww>

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3、/石始一、'->4；最.* /4/徐、/irvr L_/7>林L-，7Y劫«工出酢銘-瓶虹眼計SM8S.US1£. 18t琳T助工，|將“喇LII即_1 it1511成本W(wǎng)中XW出*n gm ,H<1 riHF-d*4> 4«j/一、殊就吵上Y7項目成本管理流程編號：CIFI-SY-OP-CB-001版號:A/0頁碼：第3頁共15頁1.目的:確保所有開發(fā)項目的成本控制在成本目標(biāo)之內(nèi)。2、適用范圍：適用于事業(yè)部所有開發(fā)項目的成本控制工作。3、定義：3.1.超成本目標(biāo)：項目實施到某一階段時，工程成本超過該進(jìn)度時的目標(biāo)成本；4、職責(zé)：4.

4、1. 營銷部4.1.1. 事業(yè)部開發(fā)配套部組織進(jìn)行可研工作時，負(fù)責(zé)可研階段的初步定位；（注：如集團(tuán)業(yè)務(wù)拓展 部組織進(jìn)行可研工作，則集團(tuán)營銷管理部負(fù)責(zé)可研階段的初步定位）4.1.2. 負(fù)責(zé)策劃階段的項目定位：4.1.3. 負(fù)責(zé)在擴初階段進(jìn)行營銷費用測算。4.2. 設(shè)計部4.2.1. 負(fù)責(zé)提交各階段成本測算需要的設(shè)計文件（包括電子文檔）；4.2.2. 負(fù)責(zé)補充設(shè)計、設(shè)計變更的審核；4.2.3. 負(fù)責(zé)按照各階段的成本控制建議開展設(shè)計工作。43 成本部1.1.1. 事業(yè)部開發(fā)配套部組織進(jìn)行可研工作時，負(fù)責(zé)可研階段成本估算：（注：如集團(tuán)業(yè)務(wù)拓展部 組織進(jìn)行可研工作，則集團(tuán)成本管理部負(fù)責(zé)可研階段的成本估算

5、）1.1.2. 負(fù)責(zé)策劃階段的成本測算：1.1.3. 負(fù)責(zé)編制項目設(shè)計各階段的成本測算：1.1.4. 負(fù)責(zé)編制工程預(yù)算、結(jié)算：1.1.5. 負(fù)責(zé)對補充設(shè)計、設(shè)計方案變更進(jìn)行成本審核：1.1.6. 負(fù)責(zé)編制項目結(jié)算計劃；1.1.7. 負(fù)責(zé)組織成本后評估。4.4. 項目部4.4.1. 負(fù)責(zé)提供簽證、變更的現(xiàn)場基礎(chǔ)資料：4.4.2. 對于造價增減的工程變更，項目部要及時跟蹤、落實、核定增減工程量的具體數(shù)額，并與 承包單位達(dá)成書而記錄，加強對增減部分的辦理，如防止因漏報而給公司造成損失：4.4.3. 負(fù)責(zé)提交工程結(jié)算資料。4.5. 工程管理部項目成本管理流程編號：CIFI-SY-OP-CB-001版號

6、:A/0頁碼：第4頁共15頁4.5.1. 負(fù)責(zé)提交工程及監(jiān)理費用測算。4.6. 事業(yè)部成本分管領(lǐng)導(dǎo)4.6.1. 審核各階段的目標(biāo)成本：4.6.2. 審核項目結(jié)算；4.6.3. 負(fù)責(zé)審核項目成本后評估報告。4.7. 事業(yè)部總經(jīng)理4.8. 審批項目可研階段和項目定位階段的目標(biāo)成本；4.8.1. 審批方案設(shè)計項目目標(biāo)成本：（注：本階段的成本不超過上一階段的目標(biāo)成本，如超過需提 交集團(tuán)審批）4.8.2. 審核項目正式目標(biāo)成本。4.8.3. 負(fù)責(zé)按權(quán)限審批結(jié)算；4.8.4. 負(fù)責(zé)審批項目成本后評估報告。4.9. 集團(tuán)成本管理部4.9.1. 審核定位階段成本測算、方案設(shè)計階段成本匡算、初步設(shè)計階段成本概算

7、、項目目標(biāo)成本 作業(yè)指導(dǎo)書。4.9.2. 組織集團(tuán)相關(guān)部門進(jìn)行評審。4.10. 集團(tuán)成本分管領(lǐng)導(dǎo)/總裁4.10.1. 審核/審批項目可研階段和項目定位階段的目標(biāo)成本。4.10.2. 集團(tuán)總裁審批項目正式目標(biāo)成本。4.10.3. 集團(tuán)總裁負(fù)責(zé)按權(quán)限審批結(jié)算；5、工作程序：1.1. 項目拓展階段成本估算一項目成本預(yù)控目標(biāo)的確定1.1.1. 事業(yè)部開發(fā)配套部組織的項目可研論證工作：對公司有意向參與拍賣或合作開發(fā)的地塊， 成本部在接到設(shè)計部提交的可研階段項目設(shè)計文件（概念設(shè)計草案）、營銷部提交的關(guān)于項 目定位的巾場調(diào)查報告以及競爭樓盤清單、開發(fā)配套部下發(fā)的上地規(guī)劃指標(biāo)及相 關(guān)土地狀況資料，成本部進(jìn)行經(jīng)

8、濟(jì)測算的成本部分，財務(wù)部完成經(jīng)濟(jì)測算的財務(wù)數(shù)據(jù)部分, 最終形成項目拓展階段成本估算，提交開發(fā)配套部，作為可行性研究報告的附件：1.1.2. 集團(tuán)業(yè)務(wù)拓展部組織的項目可研工作：對公司有意向參與拍賣或合作開發(fā)的地塊，集團(tuán)成 本管理部在接到設(shè)計管理部提交的可研階段項目設(shè)計文件（概念設(shè)計草案）、營銷管理部提 交的關(guān)于項目定位的市場調(diào)查報告以及競爭樓盤清單、業(yè)務(wù)拓展部下發(fā)的土地規(guī)劃 指標(biāo)及相關(guān)土地狀況資料，成本管理部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算的成本部分，財務(wù)管理部完成經(jīng)濟(jì) 測算的財務(wù)數(shù)據(jù)部分，最終形成項目拓展階段成本估算，提交業(yè)務(wù)拓展部，作為可行 性研究報告的附件；項目成本管理流程編號：CIFI-SY-OP-CB-0

9、01版號:A/0頁碼：第5頁共15頁1.1.3. 公司評審?fù)ㄟ^可行性研究報告后，由集團(tuán)總裁審批通過項目拓展階段成本估算；同 時報集團(tuán)財務(wù)管理部備案。1.1.4. 可行性研究報告通過后，項目拓展階段成本估算自動成為項目成本預(yù)控目標(biāo)。1.2. 項目定位階段成本控制1.2.1. 事業(yè)部成本部依據(jù)成本預(yù)控目標(biāo)、營銷部提交的關(guān)于項目定位的產(chǎn)品建議書、設(shè)計部提 供的策劃階段設(shè)計文件（概念設(shè)計成果，包括規(guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)），完成項目定位階段 成本測算編制，成本部組織召開評審會，設(shè)計部、工程部、營銷部、開發(fā)配套部、項目 部等，事業(yè)部成本分管領(lǐng)導(dǎo)等參與評審，經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理審核后，把評審結(jié)果和會議紀(jì)要 等提交集團(tuán)

10、成本管理部、成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，集團(tuán)總裁審批，同時報集團(tuán)財務(wù)管理部備案; 最終的評審結(jié)果作為產(chǎn)品建議書附件。（注：集團(tuán)成本管理部也可召集評審會的形式對 目標(biāo)成本進(jìn)行評審）1.2.2. 如果項目策劃階段的成本超過預(yù)控目標(biāo)，必須報集團(tuán)成本管理部審核，集團(tuán)總裁審批。1.3. 項目方案設(shè)計階段成本控制1.3.1. 事業(yè)部成本部在方案設(shè)計開始前，編制方案設(shè)計階段的成本控制建議，并組織設(shè)計部評 審。方案設(shè)計階段成本控制建議作為方案設(shè)計階段的成本控制依據(jù)，由設(shè)計部具體落實、 實施。1.3.2. 成本部依據(jù)項目成本預(yù)控目標(biāo)、設(shè)計部提供的方案設(shè)計文件（方案設(shè)計成果，包括規(guī)劃指 標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)）、營銷部提交的關(guān)于項目

11、定位的產(chǎn)品建議書進(jìn)行匡算，并在方案設(shè)計完 成后15天內(nèi)完成項目方案階段成本匡算編制，成本部組織評審，設(shè)計部、工程部、營 銷部、成本分管領(lǐng)導(dǎo)等參與，經(jīng)集團(tuán)成本管理部審核后，最終經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理審批：同時 報集團(tuán)財務(wù)管理部備案。如該階段的成本超過上一階段的目標(biāo)成本，則需報集團(tuán)總裁審批。1.4. 項目實施各階段的成本控制：1.4.1. 擴初設(shè)計階段；1）成本部在擴初設(shè)計開始前，編制擴初設(shè)計階段的成本控制建議，并組織設(shè)計部評 審。擴初設(shè)計階段的成本控制建議作為擴初設(shè)計階段的成本控制依據(jù)，由設(shè)計部 具體落實、實施。2）成本部在接到擴初設(shè)計文件（包括規(guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)）后，十五天內(nèi)完成項目建 安成本概算編制

12、或根據(jù)設(shè)計單位提供的成本概算進(jìn)行審核，經(jīng)事業(yè)部成本分管領(lǐng)導(dǎo) 審核，總經(jīng)理審批后，組織公司各職能部門召開擴初階段成本評審會，項目建安成 本概算作為評審設(shè)計部擴初設(shè)計成本控制質(zhì)量的參考。3）成本部組織各部門負(fù)責(zé)其他分項成本測算，其中財務(wù)部負(fù)責(zé)公司項目的管理費用和財 務(wù)費用測算，營銷部負(fù)責(zé)項目的營銷費用測算，開發(fā)配套部負(fù)責(zé)土地成本和報批報建 費用的測算，設(shè)計部負(fù)責(zé)項目設(shè)計費用的測算和工程勘察費，工程部負(fù)責(zé)工程管理費、項目成本管理流程編號：CIFI-SY-OP-CB-001版號:A/0頁碼：第6頁共15頁監(jiān)理費等測算。測算結(jié)果在擴初設(shè)計審批后一周內(nèi)提交成本部，并由成本部匯總，報 成本部經(jīng)理審核。4）成

13、本部把各部門提交的分項成本匯編成項目發(fā)展目標(biāo)成本，組織以上各相關(guān)部門 及領(lǐng)導(dǎo)（財務(wù)部、設(shè)計部、開發(fā)配套部、工程部、營銷部、公司成本分管領(lǐng)導(dǎo)等）進(jìn) 行內(nèi)部評審，并最終形成意見，經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理審批后上報集團(tuán)成本管理部。（附下 屬公司評審記錄）5）集團(tuán)成本管理部收到事業(yè)部的成本測算一周內(nèi)組織集團(tuán)工程管理部、設(shè)計管理部、營 銷管理部、財務(wù)管理部等進(jìn)行評審；如評審?fù)ㄟ^后，經(jīng)集團(tuán)成本分管領(lǐng)導(dǎo)，總裁審批 后，則該版的成本測算即為項目正式目標(biāo)成本；否則集團(tuán)成本管理部將評審意見 反饋給下屬公司，由下屬公司修改后重新上報,項目正式目標(biāo)成本報集團(tuán)財務(wù)管理部 備案。6）項目正式目標(biāo)成本經(jīng)集團(tuán)總裁審批通過后，作為該項目

14、的正式成本控制目標(biāo)，并 以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理，由成本部組織落實 實施，集團(tuán)成本管理部進(jìn)行監(jiān)控。1.4.2. 施工圖設(shè)計階段：1）成本部在施工圖設(shè)計開始前，提出施工圖設(shè)計階段的成本控制建議，并組織設(shè)計 部評審。施工圖設(shè)計階段的成本控制建議作為施工圖設(shè)計任務(wù)書附件，成為施工 圖設(shè)計階段的成本控制依據(jù)，由設(shè)計部具體落實、實施。2）施工圖設(shè)計完成后六十天內(nèi)，成本部完成項目建安成本預(yù)算，提交成本部分管領(lǐng) 導(dǎo)審核，總經(jīng)理審批確認(rèn)。項目建安成本預(yù)算作為評審設(shè)計部施工圖設(shè)計成本控 制質(zhì)量的參考。（注：如該階段的成本超過上一階段的目標(biāo)成本，則需報集團(tuán)成本管 理部審核，集團(tuán)總裁

15、審批c）3）在施工圖預(yù)算和銷售之前，對目標(biāo)成本進(jìn)行評估，以此指導(dǎo)招投標(biāo)和銷售定價；但并 不影響正式目標(biāo)成本的考核方式（即：還是按照原來的考核方式進(jìn)行考核）。1.4.3. 實施階段（包括招投標(biāo)和施工）：1）工程開工前，在工程總承包選擇階段，成本部根據(jù)實際情況負(fù)責(zé)編寫總承包標(biāo)底及工 程量清單，組織總承包及各分項工程的招標(biāo)。2）補充設(shè)計、設(shè)計變更的成本控制，成本部根據(jù)施工圖成本控制建議以及當(dāng)月的合 同價款變化匯總表，來判定當(dāng)前成本是否在成本目標(biāo)內(nèi)，并按相關(guān)程序處理補充設(shè) 計、設(shè)計變更，具體參見設(shè)計變更管理作業(yè)指引。3）設(shè)備/材料選型及定價和變更的成本控制：設(shè)計部及成本部采購人員在進(jìn)行對應(yīng)設(shè)備/ 材料

16、的選型和變更時，應(yīng)在成本目標(biāo)范闈內(nèi)進(jìn)行選型。如價格超成本目標(biāo)，必須按權(quán) 限由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批，具體參見目標(biāo)成本編制作業(yè)指引。4）工程變更的成本控制：項目成本管理流程編號：CIFI-SY-OP-CB-001 版號：A/0頁碼：第7頁共15頁> 項目部每月25日提供項目上月的工程變更預(yù)算資料。> 成本部完成工程變更預(yù)算的審核，按權(quán)限經(jīng)過公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，作為合同結(jié)算價的組成部 分。1.5. 項目竣工結(jié)算及評估1.5.1. 項目竣工前期，由成本部進(jìn)行工程竣工結(jié)算及項目成本后評估總結(jié)，具體參見項目成本 后評估作業(yè)指引。1.6. 事業(yè)部各業(yè)務(wù)部門按照成本部的要求編制成本動態(tài)控制臺帳，每個月定期向成

17、本部報送相關(guān) 成本信息，成本部匯總這些成本信息，每月編制項目動態(tài)成本月報，對項目成本管理費用 變化情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控。6 .支持性文件6.1. 設(shè)計變更管理作業(yè)指引6.2. 目標(biāo)成本編制作業(yè)指引63預(yù)結(jié)算管理作業(yè)指引6.4. 項目后評估編制作業(yè)指引6.5. 現(xiàn)場簽證管理作業(yè)指引6.6. 甲定乙供材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價作業(yè)指引6.7. 成本信息庫作業(yè)指引7 .相關(guān)記錄7.1. 項目成本測算表（里面還包括：/*項目主要規(guī)劃指標(biāo)、*項目產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)表、代* 項目公攤成本及期間費用成本表、*項目主體建安成本表等）7.2. *項目營銷費用目標(biāo)控制表7.3. *項目開發(fā)間接費用目標(biāo)控制表7.4. 公司管理費用及財務(wù)費

18、用目標(biāo)控制表7.5. *項目設(shè)計費用目標(biāo)控制表7.6. *項目報批報建費用目標(biāo)控制表7.7. *項目*設(shè)計階段成本控制建議表項目成本管理流程編號：CIFI-SY-OP-CB-001版號：A/0頁碼：第8頁共15頁項目成本測算表（雙擊點開）旭輝集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本科目表.xls項目設(shè)計階段成本控制建議（雙擊點開）項目設(shè)計階段成木控制建議項目成本管理流程編號：CIFI-SY-OP-CB-001版號：A/0頁碼：第9頁共15頁*項目營銷費用目標(biāo)控制表表格編號：記錄編號:項目名稱：*序號營銷成本項目金額（元）控制措施及簡要 說明備注宣傳推廣費用1電視廣告片制作2電視廣告播放費用3廣告策劃設(shè)計費用4報章廣告投放

19、費用其它廣告制作發(fā)布費用展銷會（交易會）費用模型制作費用5含戶外路牌、燈柱、車廂、候車亭、互聯(lián)網(wǎng)廣告 等。6場租、布置、展板制作等費用78銷售用品設(shè)計制作費用含樓書、平而圖、宣傳冊、質(zhì)量保證書、使用說 明書等9銷售現(xiàn)場布置費用含條幅、標(biāo)識、花卉、彩旗等10其它宣傳活動費用如記者招待會、嘉年華會、巡回展覽等。廣告代理費用銷售代理費用項目成本管理流程編號：CIFI-SY-OP-CB-001版號：A/0頁碼：第10頁共15頁1內(nèi)銷代理費用2外銷代理費用四售樓機構(gòu)費用1勞務(wù)費清潔費用、保安費用2售樓車輛費用3售樓處辦公費用售樓處辦公設(shè)備、紙張文具、水電費用4其它五銷售需要的設(shè)計費1售樓處設(shè)計費用2裝修套餐設(shè)計費用六銷售需要的建安費1售樓處裝修施工及維護(hù)費用含施工費用及銷售期內(nèi)維護(hù)、修理費用。2示范單位（樣板房）設(shè)計施工費此費用應(yīng)為扣除示范單位銷售折返之后的實際發(fā) 生額3示范單位（樣板房）施工及維護(hù)費含施工費用及銷售期內(nèi)維護(hù)、修理費用。4裝修套餐樣板房施工費用5售樓臨時通道修建及維護(hù)費用6其它項目成本管理流程編號：CIFI-SY-OP-CB-001版號：A/0頁碼：第11頁共15頁七物業(yè)管理費用1空置物業(yè)管理費