商業(yè)項(xiàng)目招商統(tǒng)一說(shuō)辭

1、*招商統(tǒng)一說(shuō)辭一、*特色商業(yè)街簡(jiǎn)介：*特色商業(yè)步行街是邢臺(tái)市政府2003年重點(diǎn)建設(shè)工程，同時(shí)也是本市目前規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng) 目。該項(xiàng)目北臨繁華商圈中興大街，南臨新西街，占地面積82畝，建筑面積近十萬(wàn)平方米。地處邢 臺(tái)市橋東區(qū)人流車流量最大的中興大街南側(cè)，東側(cè)為新華路；距火車站，長(zhǎng)途汽車站僅百米之遙。項(xiàng) 目已于2003年十月份開工建設(shè)，一期工程預(yù)計(jì)在今年七月份正式竣工1。1月18日，我市2003年市 政府重點(diǎn)建設(shè)工程*特色商業(yè)街一期正式開盤，自16 日下午六點(diǎn)起在*售樓部門前就開始排起了 大約有 200來(lái)人的長(zhǎng)隊(duì)，開盤當(dāng)天，推出的第一期326套商鋪，當(dāng)天就被搶購(gòu)一空，交易額達(dá)0.92 億元，應(yīng)

2、投資者的要求，開發(fā)商不得不將二期三棟樓一并推出。火爆銷售場(chǎng)面不僅震驚牛城地產(chǎn)界， 同時(shí)也掀起了牛城樓市新的商鋪投資熱。目前，項(xiàng)目一期工程已經(jīng)提前封頂，正在后期裝飾裝修階段，預(yù)計(jì)將在今年7的月份正式竣工投 入使用。二期的拆遷工作也正在緊張的進(jìn)行當(dāng)中，預(yù)計(jì)今年7月份將正式動(dòng)工興建。二、項(xiàng)目特征分析：1、黃金地段：業(yè)內(nèi)有一句名言：投資商業(yè)房地產(chǎn)，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素還是地段。地 段決定了商鋪的性價(jià)比、商鋪的客流量及對(duì)消費(fèi)群體的吸引力。項(xiàng)目地處邢臺(tái)市最繁華的中興大街的 核心位置，是新老商圈的交匯處，項(xiàng)目周邊不僅有市區(qū)人流最大的客運(yùn)站和火車站，同時(shí)這里也是邢 臺(tái)市的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中

3、心，周邊遍布著市委、市人大、日?qǐng)?bào)社、市紀(jì)檢委、市監(jiān)察局等企事業(yè)單 位，隨著項(xiàng)目規(guī)劃的站前街的開通，該項(xiàng)目將成為邢臺(tái)市規(guī)模最大、標(biāo)準(zhǔn)最高、商業(yè)氛圍最濃厚的新 興商圈。這里日客流量在10萬(wàn)人次左右，便捷的交通，旺盛的人流為*商鋪的繁榮和美好未來(lái)提供了 良好的發(fā)展環(huán)境。2、配套完善：*的配套設(shè)施方面，具備完善的水、電、暖、熱水、寬帶網(wǎng)接口、電話接口、有線電視等配套設(shè) 施，這為經(jīng)營(yíng)者的生活工作提供了便利的生活條件，生活工作輕松而無(wú)后顧之憂。3、新興商圈：* 項(xiàng)目由33條特色商業(yè)街、5個(gè)不同0 文化主題的大型廣場(chǎng)組成，整個(gè)項(xiàng)目有商務(wù)辦公、酒店、 居住、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、美容、健身、觀光旅游等多種復(fù)

4、合業(yè)態(tài)，互相托勢(shì)，有效互動(dòng)， 通過(guò)名吃、名品、名店的加盟，這里將成為牛城新的城市商業(yè)中心。4、經(jīng)營(yíng)理念：*商業(yè)步行街在建筑的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，就樹立品牌化的經(jīng)營(yíng)理念。我們從它的躍層式公寓；從它 融入的深厚文化內(nèi)涵的主題廣場(chǎng)；從它的特色經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)定位等等，都可以了解*到這個(gè)品牌所具有 的深刻內(nèi)涵。這種品牌的塑造使*在牛城的房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)具特色，它使*能始終走在牛城市場(chǎng)的前沿地帶， 它不僅引領(lǐng)著牛城的時(shí)尚潮流，也成為了可以代表牛城的一張城市名片。這種區(qū)域化品牌的形成，也 將有力的促進(jìn)其營(yíng)銷的發(fā)展。同時(shí)，品牌化的經(jīng)營(yíng)化理念和國(guó)際先進(jìn)的營(yíng)銷運(yùn)作模式兩者相互促進(jìn)， 又給*注入了一劑催化劑，為其未來(lái)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)

5、的基礎(chǔ)。5、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：*特色步行街項(xiàng)目分三期建設(shè)，總建筑面積近十萬(wàn)平方米，在邢臺(tái)市是規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、 商品最豐富的特色街。6、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目定位上走差異化、特色化路線，將其中分割成不同部分，臨中興大街和站前街部分將以餐 飲、娛樂(lè)、休閑為主，彌補(bǔ)了邢臺(tái)市在這些業(yè)態(tài)上的市場(chǎng)空缺，市場(chǎng)內(nèi)部以站前街為軸線的形成3 3 條主題特色商品街。與這些相互補(bǔ)的是北國(guó)商城，大型物流中心為其提供更加便利的條件，還有一部 分躍層公寓可以滿足經(jīng)商者的需要。*由金融電信，主題商場(chǎng)、餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、商住、旅 游、健身、物流配送有效結(jié)合的復(fù)合業(yè)態(tài)組成的大型特色商業(yè)街，各種業(yè)態(tài)互相托市，7、個(gè)性化理念：*商業(yè)街樹立

6、的品牌化、個(gè)性化、差異化的規(guī)劃理念。與其他商業(yè)街相比，完全通過(guò)差異化定位 來(lái)樹立它的品牌優(yōu)勢(shì)，它不但規(guī)劃了中西文化合璧的巴黎夢(mèng)幻廣場(chǎng)、多倫多時(shí)尚廣場(chǎng)、悉尼音樂(lè)廣場(chǎng) 等主題廣場(chǎng)；多達(dá)1500個(gè)充足的停車位，從它的復(fù)合業(yè)態(tài)的市場(chǎng)定位等，處處都可以了解*到這個(gè)品 牌所具有的深刻文化內(nèi)涵。這種品牌的塑造使*在邢臺(tái)的房地產(chǎn)也獨(dú)具特色，它不僅引領(lǐng)著邢臺(tái)的時(shí) 尚潮流，也成為了可以代表邢臺(tái)的一張城市名片。8、國(guó)際化管理：為了確保*能夠快速健康發(fā)展并保證市場(chǎng)繁榮的連續(xù)性，*將成立國(guó)際商會(huì)組織，制定統(tǒng)一的市場(chǎng) 定位、統(tǒng)一的品牌形象宣傳、統(tǒng)一的招商組市政策、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)理念、統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等來(lái)管*特理 色商業(yè)街。9、

7、獨(dú)立門店優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目除了具有市場(chǎng)的集散功能外，還具有獨(dú)立的店面，其中，臨中興大街和站前街部分將專門 預(yù)留排煙、排污管道，為餐飲、娛樂(lè)行業(yè)的引入創(chuàng)造條件，以便形成真正的餐飲、娛樂(lè)、休閑一條街， 與內(nèi)部的主題商品特色街有很大的區(qū)別。而且獨(dú)立店面的面積相對(duì)較小，適合多種人投資、經(jīng)營(yíng)，也 可以自由組合分割，適應(yīng)性較強(qiáng)。三、文化主題：根據(jù)業(yè)態(tài)定位而進(jìn)行規(guī)劃，現(xiàn)將*設(shè)定為 33 條不同主題的商業(yè)步行街，其中一二層為連體商鋪，商鋪配備必要的排水排污和排煙塵系統(tǒng)，同時(shí)配齊足夠的水電管道和線路。五個(gè)不同文化主題的廣場(chǎng)：“巴黎夢(mèng)幻廣場(chǎng)”、“悉尼音樂(lè)廣場(chǎng)”、“多倫多時(shí)尚廣場(chǎng)”等，以上廣場(chǎng)雕塑、音樂(lè)噴泉、 座椅、健身

8、椅橫貫其中，您可以悠然的聆聽不同國(guó)家不同民族的風(fēng)格迥異的音樂(lè)、您還可以在清 新中開始一天的晨練。使真正成為北京的王府井。四、招商組市策略：*特色街在啟動(dòng)階段應(yīng)采取“放水養(yǎng)魚、”“品牌拉動(dòng)、莊家托市”、“房租高開低收”、“品 牌共贏”戰(zhàn)略等。1 放水養(yǎng)魚：就是在市場(chǎng)啟動(dòng)初期，開發(fā)商、投資者通過(guò)系列的優(yōu)惠政策先把經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)，通過(guò) 大量經(jīng)營(yíng)戶的入駐來(lái)啟動(dòng)市場(chǎng)，在市場(chǎng)起來(lái)后再收取他們合理的租金和物業(yè)管理費(fèi)用有，我公司精心 策劃的河北懷特裝飾城在市場(chǎng)啟動(dòng)階段，就采取了免一年租金，免一年物業(yè)管理費(fèi)，免半年工商稅費(fèi) 等優(yōu)惠政策，通過(guò)減免以上稅費(fèi)，三個(gè)月招商率達(dá)到了100%，目前租金已是開業(yè)時(shí)的三

9、倍。2 品牌拉動(dòng)、莊家托市：無(wú)論是專業(yè)市場(chǎng)還是步行街，在市場(chǎng)啟動(dòng)階段經(jīng)營(yíng)者很多都持觀望態(tài)度，如何讓大家盡快的進(jìn)入 市場(chǎng)，很多商家的做法是先通過(guò)低租金把部分品牌企業(yè)或大的商家吸引進(jìn)來(lái)然，后通過(guò)他們來(lái)吸引更 多的經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)入，這就是我們常講的品牌拉動(dòng)、莊家托市。3 房租高開低收：房租的高低直接影響到投資者和經(jīng)營(yíng)者雙方的利益同，時(shí)也體現(xiàn)特色街地段的價(jià)值和商鋪的檔次 及品質(zhì)，在啟動(dòng)市場(chǎng)階段確定租金價(jià)位時(shí)，租金應(yīng)高開低收即租金訂到一個(gè)較高的水平，然后通過(guò)免 租、免物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠政策，來(lái)調(diào)整與周邊租金的價(jià)格水平，來(lái)滿足經(jīng)營(yíng)戶心理的落差。4 品牌共贏戰(zhàn)略：常言說(shuō)“一根筷子容易斷，三根筷子斷就難”*作為一個(gè)特

10、色街，如果經(jīng)營(yíng)戶各自為政，各自宣 傳自己的品牌就很難形成大的氣候，只有通過(guò)*整個(gè)特色街進(jìn)行統(tǒng)一宣傳，才能吸引更多的一站式消 費(fèi)者，才能成為服務(wù)全市的購(gòu)物、美食、休閑、旅游特區(qū)。五、租商鋪好還是買商鋪好？1、租賃商鋪與投資商鋪收益對(duì)比分析租賃：以 120平方米面積的中興大街臨街商鋪為例，租賃價(jià)格以7200元/月、全年房租為86400元，如果租賃十年，房租總投資為864000元；投資：同樣120平方米的商鋪為例，投資購(gòu)買價(jià)格為6500元/平方米、總價(jià)款為780000元，產(chǎn)權(quán)年限40年計(jì)算：收回投資需要時(shí)間：780000/86400= 9.02年投資商鋪凈收益為：86400元x(40-9.02)年=

11、267.1萬(wàn)元根據(jù)以上的計(jì)算公式可以看出：租賃商鋪9.02年以后就相當(dāng)于購(gòu)買了與其租賃同等面積的商鋪，以后30.98年還可純賺獲取267.1 萬(wàn)元的回報(bào)。因此說(shuō)購(gòu)買商鋪比租賃商鋪好。2、投資商鋪與銀行儲(chǔ)蓄收益對(duì)比分析以120平方米面積的商鋪為例，租賃價(jià)格以7200元/月、全年房租86400元，投資購(gòu)買價(jià)格以6500元/平方米、產(chǎn)權(quán)年限40年、首付38萬(wàn)元、銀行貸款40萬(wàn)元，貸款期限為10年計(jì)算：投資商鋪需投入費(fèi)用為：1）首付38萬(wàn)元（2）貸款52.92萬(wàn)元，貸款期限10年，月均還款額為：4508元/月投資購(gòu)買商鋪收益為：（1）每月租金收益為：7200元（2）每月凈收益為：7200-4508=2

12、69元2（3）十年貸款期限內(nèi)的收益:2692元X10年X12月=32304元（4）后三十年的投資收益：7200X30X12 =259200（元（5）投資總收益:2592000+323040-3800（00首付） =2535040元銀行投資凈收益為:如果將38萬(wàn)元存入銀行，以每五年為一周期計(jì)算，銀行利率為0.0279，扣除利息稅，那么銀行的1年存款凈收益為8481.6元，40年的純收益為33926元 。購(gòu)買商鋪和把錢存入銀行差額為:2501114元，因此說(shuō)投資商鋪比銀行儲(chǔ)蓄好。通過(guò)以上可以看出:隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，生意越來(lái)越難做。投資股票，可如今的股市持續(xù) 低迷，風(fēng)險(xiǎn)太大，把錢存在銀行里，利

13、率一降再降，而且還有20%的個(gè)人所得稅，回報(bào)也并不理想。 那么，投資什么行業(yè)最好呢？投資商鋪是一個(gè)較好的選擇，增值潛力大，投資風(fēng)險(xiǎn)低。同時(shí)，在目前 所有的投資品種中，只有房產(chǎn)投資可以申請(qǐng)銀行貸款。六、臨街商鋪與步行街商鋪區(qū)別1、臨街商鋪的特征作為臨街商鋪，一般這些商鋪各自獨(dú)立設(shè)點(diǎn)，互不干預(yù)，很難形成一定的規(guī)模效應(yīng)。消費(fèi)對(duì)象是 周邊固定的消費(fèi)群，消費(fèi)目的單一，從業(yè)態(tài)分布來(lái)講，比較分散，不能形成聚合效應(yīng)，由于沒(méi)有的統(tǒng) 一的管理，很難形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)格局。2、步行街商鋪的特征（1）作為彎彎曲曲的步行街商鋪，他依附于步行街兩側(cè)，店鋪裝修風(fēng)景各異，這里既有較好的購(gòu)物 消費(fèi)環(huán)境，又能滿足人們?cè)谙M(fèi)的同時(shí)

14、還可以體驗(yàn)這里時(shí)尚的休閑、旅游空間。（2）步行街的業(yè)態(tài)定位為復(fù)合業(yè)態(tài)，這里集娛樂(lè)、餐飲、健身、購(gòu)物等于一體，如果在這里消費(fèi)， 可以享受一站式的服務(wù)，即在購(gòu)物的同時(shí)可以在這里享受美食、健身、娛樂(lè)、旅游等活動(dòng)。這可以 極大的帶動(dòng)消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，并能夠起到良好的聚集效應(yīng)。（3）由于這里的商鋪各具特色，又互不影響，即彼此競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)又相互帶動(dòng)，這種經(jīng)營(yíng)格局客觀上 既促進(jìn)了經(jīng)營(yíng)者提高自身經(jīng)營(yíng)管理水平，同時(shí)又使經(jīng)營(yíng)者提高了經(jīng)營(yíng)效益。在這樣的步行街里很容易 形成品牌效應(yīng)，就像上海的南京路、新天地，北京的王府井一樣。（4）在步行街經(jīng)營(yíng)，可以享受這里提供的國(guó)際化的物業(yè)管理服務(wù)和為經(jīng)營(yíng)者提供了良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境， 這就

15、解決了經(jīng)營(yíng)者的后顧之憂。如果是單一的臨街商鋪則很難形成統(tǒng)一的管理模式。（5）步行街內(nèi)通過(guò)品牌加盟，莊家托市，不僅可以帶動(dòng)中小經(jīng)營(yíng)者提高經(jīng)營(yíng)管理水平，同時(shí)還 可起到聚客效應(yīng)，從而帶動(dòng)整個(gè)步行街的旺盛的人氣，形成濃厚的商業(yè)氛圍。七、租金價(jià)格定價(jià)依據(jù)：參考周邊3 公里范圍內(nèi)同類物業(yè)的租金價(jià)格水平，考慮自身商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)效益，考慮自身商業(yè)市場(chǎng)成熟程度，考慮地段和商圈及周邊的人口情況，考慮市場(chǎng)啟動(dòng)前期對(duì)經(jīng)營(yíng)者的讓利優(yōu)惠等。*商鋪?zhàn)饨鹩喍嗌佥^好呢？*地處牛城繁華地段、核心商圈，每天有5萬(wàn)人次的外地客流量和接近8 萬(wàn)人次的本地客流量，* 可定位為牛城的一級(jí)商圈。*西側(cè)中橋月租金約45元/ 平方米；港龍臨

16、中興大街一層門臉月租金價(jià)65元/平方米左右，東西 步行街月租金35元/平方米；南北新開發(fā)步行街月租金31元/平方米；新華北路月租金:50-90 元/平 方米；新華南路月租金：30-50元/平方米；新西街月租金：20元/平方米左右；新世紀(jì)商城月租金： 約30元/平方米；中興東大街月租金：45-60元/平方米；中興西大街月租金：60元/ 平方米。本項(xiàng)目在市場(chǎng)啟動(dòng)階段采取高開低收的租金策略，在未來(lái)市場(chǎng)繁榮后，成為寸土寸金。八、招商內(nèi)容：1、商務(wù)辦公區(qū)：廣告公司、顧問(wèn)公司、律師行、化妝品公司、外地駐保辦事機(jī)構(gòu)等各種商業(yè)經(jīng)營(yíng) 機(jī)構(gòu)2、電信銀行、電子數(shù)碼手機(jī)專營(yíng)區(qū)：電子通訊產(chǎn)品、手機(jī)收費(fèi)中心，二手機(jī)市場(chǎng)、

17、旅游工藝品、花店、眼鏡店、音像店、干洗店、藥店、 銀行、證券、電信等。3、北國(guó)大型主題商場(chǎng)：經(jīng)營(yíng)各種家用電器，超市，品牌電腦等。4、精品專賣區(qū)：珠寶首飾、精品服裝、各式箱包、精品鞋帽等。5、小商品批發(fā)零售區(qū)：日用小百貨、煙酒糖茶、針織、日化、飾品、床上用品、文化辦公用品、玩具等6、餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)：各種品牌餐飲、特色餐飲、冷飲店、酒吧、咖啡廳、茶社、歌舞廳、洗浴桑拿中心、美容美發(fā)、健身保健、醫(yī)療診所、各種會(huì)員俱樂(lè)部、婚紗攝影等。九、招商優(yōu)惠政策1、 物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠：對(duì)前50名入駐經(jīng)營(yíng)戶，租期在三年以上者可減免一年、減免一年公共停車費(fèi)。2、 租金優(yōu)惠政策：對(duì)前50 名入駐經(jīng)營(yíng)戶，租三年可減免半年或一年租金的優(yōu)惠政策。3、免裝修期租金政策：減免二至四個(gè)月裝修期間的租金。4、裝修政策：根據(jù)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需要，在裝修方案被批準(zhǔn)后，可以