內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅概述(共117頁).ppt

1、內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅講義內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅講義一、內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅的沿革 國稅發(fā)（國稅發(fā)（20032003）8383號號（本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進行稅務(wù)處理的事項，也按本通知執(zhí)行） 1 國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號號（本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號）同時廢止。此前沒有明確規(guī)此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務(wù)事項定且尚未進行處理的稅務(wù)事項，按本通知執(zhí)行）2注1:過渡期政策銜接過渡期政策銜接 1.1.前期的預(yù)收款是否應(yīng)該補征預(yù)繳所得稅前期的預(yù)收款是否應(yīng)該補征預(yù)繳所得稅? ? 對2003年12

2、月31日前的預(yù)售收入，應(yīng)按規(guī)定的利潤率計算應(yīng)納稅所得額，并入2003年應(yīng)納稅所得額匯算清繳。 企業(yè)預(yù)售收入2003年12月31日帳面余額應(yīng)計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，并入2003年第四季度（或12月份）應(yīng)納稅所得額。預(yù)售收入帳面余額較大，一次性計算并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅確有困難的，經(jīng)市、縣地稅局同意，可在2004年內(nèi)平均分攤并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 寧地稅發(fā)寧地稅發(fā)200423200423號號 2.2.前期成本按預(yù)計成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本是否按稅法規(guī)定前期成本按預(yù)計成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本是否按稅法規(guī)定進行追溯進行追溯? ? 注2：31號文過渡期銜接政策蘇地稅發(fā)2006120號(國地稅共同簽發(fā),但國稅未轉(zhuǎn)發(fā)

3、)1.企業(yè)2005年12月31日賬面預(yù)收賬款余額賬面預(yù)收賬款余額按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號）第二條規(guī)定計算預(yù)計營業(yè)利潤額，2006年年1月月1日以后新增預(yù)收賬款按本通知第一條規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率日以后新增預(yù)收賬款按本通知第一條規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)計毛利額。計算預(yù)計毛利額。二二. .預(yù)售方式銷售收入的確認預(yù)售方式銷售收入的確認（31號文）開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入（注）先按

4、預(yù)計計稅毛利率計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。即：預(yù)交所得稅（預(yù)售收入計稅毛利率計稅毛利率期間費用營業(yè)稅金及附加）適用稅率 營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加蘇地稅發(fā)2006120號：營業(yè)稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和土地增值稅。住房性質(zhì)所處地區(qū)計稅毛利率經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房3%非經(jīng)濟適用房于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的20%地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的15%其他地區(qū)的10%計稅毛利率的確定計稅

5、毛利率的確定 注意“預(yù)計利潤率預(yù)計利潤率”和和“計稅毛利率計稅毛利率”兩者的區(qū)別：營業(yè)利潤營業(yè)利潤=預(yù)售收入-計稅成本-營業(yè)稅金及附加-期間費用；營業(yè)利潤率營業(yè)利潤率=營業(yè)利潤/營業(yè)收入；計稅毛利計稅毛利=營業(yè)收入-計稅成本；計稅毛利率計稅毛利率=計稅毛利/預(yù)售收入。經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房 項目必須符合建住房項目必須符合建住房200477號等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定號等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定 必須附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料。必須附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料。 不符合上述條件的按非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納所得稅不符合上述條件的按非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納所得稅 經(jīng)濟適用房必須報送有關(guān)部

6、門的批準文件，是指國土資源、建設(shè)、物價行政主管部門的批準文件；其他相關(guān)證明材料是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證以及稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他相關(guān)材料。蘇地稅發(fā)2006120號筆者評價筆者評價引進了預(yù)計計稅毛利率的說法，其實質(zhì)還是體現(xiàn)對預(yù)收收入征稅，同時考慮到經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，地區(qū)間的差異。同時總局在制定政策的時候充分考慮政策的銜接，在扣除項目上明確了可以扣除的項目，從而在一定程度上減少了預(yù)征利潤率提高帶來的一定影響。預(yù)售收入的范圍？預(yù)售收入的范圍？實際操作中除預(yù)收房款之外，企業(yè)還會以代收防盜門款、代收有線電視初裝費，代收水電增容費、車庫使用權(quán)轉(zhuǎn)

7、讓費等方式所謂的代收款項。（會計處理掛“往來款”）這些代收款項除住房維修基金外作為價外費用都并入營業(yè)稅的銷售額中計征。其是否應(yīng)并入所得稅的預(yù)收收入范圍內(nèi)？ 注：注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其取得的預(yù)售收入主要是指購房者交付的預(yù)購定金的預(yù)購定金。蘇國稅發(fā)【2003】第195號比較比較83號文的規(guī)定號文的規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。 預(yù)計營業(yè)利潤額預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率 三、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理三、完工

8、開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）開發(fā)產(chǎn)品完工標準（一）開發(fā)產(chǎn)品完工標準（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理（四）銷售收入范圍（四）銷售收入范圍（五）銷售收入確認原則（五）銷售收入確認原則三、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理三、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 完工開發(fā)產(chǎn)品定義 完工開發(fā)產(chǎn)品確認收入的原則 完工開發(fā)產(chǎn)品的納稅申報 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認具體規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工標準開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工標準符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)

9、產(chǎn)品（成本對象）；2.已開始投入使用投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 預(yù)售收入確認為實際銷售收入預(yù)售收入確認為實際銷售收入 結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本 計算實際毛利額計算實際毛利額 差異調(diào)整差異調(diào)整( (注意差異調(diào)整時點、口徑、方法注意差異調(diào)整時點、口徑、方法（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理開發(fā)企業(yè)報告開發(fā)產(chǎn)品完工情況 開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時出具 稅務(wù)鑒定報告 其他相關(guān)資料 稅務(wù)機關(guān)核定計稅成本權(quán)和稅收處罰權(quán)（四）銷售收入范圍 銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價款

10、現(xiàn)金 現(xiàn)金等價物 其他經(jīng)濟利益 代收款項 以出具發(fā)票單位為標準進行判斷（五）銷售收入確認原則銷售方式一次性全額收款分期收款 銀行按揭 委托銷售 先出租再出售完工開發(fā)產(chǎn)品確認所得的原則完工開發(fā)產(chǎn)品確認所得的原則 正常計算應(yīng)納稅所得：正常計算應(yīng)納稅所得：開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預(yù)售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。（收入成本配比）（收入成本配比）該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，入毛利額之間的差額，計入完工年度計入完

11、工年度的應(yīng)納稅所得的應(yīng)納稅所得額。額。完工開發(fā)產(chǎn)品確認所得的原則完工開發(fā)產(chǎn)品確認所得的原則核定其計稅成本：核定其計稅成本： 凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本， 或未對其實際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，完工開發(fā)產(chǎn)品確認所得的原則完工開發(fā)產(chǎn)品確認所得的原則筆者注：房地產(chǎn)市場的價格確定與其成本與一般商品的確立方式不同，一般與成本無直接關(guān)系，如果僅從收入的角度對其進行核定征收，不符合客觀實際。而實際工作中，對于房地產(chǎn)的成本確實一個公開可以確認的價格，通過核定成本的方式有效的堵塞了過去部分企業(yè)利用收入核定征收進行變相避稅的目的，實為31號文的一個重大突破。完工開

12、發(fā)產(chǎn)品確認所得的原則完工開發(fā)產(chǎn)品確認所得的原則筆者注：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（國務(wù)院令第248號）第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。商品房銷售管理辦法（建設(shè)部令第88號）第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。（三）完工開發(fā)產(chǎn)品

13、的稅務(wù)管理（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 1.開發(fā)企業(yè)報告開發(fā)產(chǎn)品完工情況開發(fā)企業(yè)報告開發(fā)產(chǎn)品完工情況 2.2.開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時出具開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時出具 稅務(wù)鑒定報告稅務(wù)鑒定報告 其他相關(guān)資料其他相關(guān)資料 3.3.稅務(wù)機關(guān)核定計稅成本權(quán)和稅收處罰權(quán)稅務(wù)機關(guān)核定計稅成本權(quán)和稅收處罰權(quán)完工開發(fā)產(chǎn)品的納稅申報完工開發(fā)產(chǎn)品的納稅申報開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于應(yīng)于年度納稅申報前年度納稅申報前將其將其完工情況報告主管稅務(wù)機關(guān)。主管稅務(wù)機關(guān)。在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預(yù)售收實際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告入毛利額

14、之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。上述差異調(diào)整情況鑒定報告上述差異調(diào)整情況鑒定報告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。關(guān)于稅務(wù)鑒定報告的規(guī)定關(guān)于稅務(wù)鑒定報告的規(guī)定 1、通知第二條第三款所稱稅務(wù)鑒定報告，是指稅務(wù)師事務(wù)所等具有法定資質(zhì)的社會中介機構(gòu)的經(jīng)濟鑒證證明。中介機構(gòu)應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進行經(jīng)濟鑒證行為，并對其行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2、中介機構(gòu)出具稅務(wù)鑒定報告時，同時要提供開發(fā)產(chǎn)品計稅成本及毛利額調(diào)整計算明細表（見附表）。蘇

15、地稅發(fā)2006120號（四）銷售收入范圍（四）銷售收入范圍 銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價物 其他經(jīng)濟利益 代收款項 以出具發(fā)票單位為標準進行判斷開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他及其他經(jīng)濟利益。經(jīng)濟利益。代收款的稅務(wù)處理代收款的稅務(wù)處理開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)

16、企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代可作為代收代繳款項進行管理收代繳款項進行管理。注：該規(guī)定僅適用于企業(yè)所得稅，不適用于營業(yè)稅。筆者注：代收代墊款項的營業(yè)稅規(guī)定下列代收的款項不包括在銷售額中1、住房維修基金國稅發(fā)200469號2、據(jù)蘇地稅政一2000218號關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的幾個營業(yè)稅問題的通知（2000年9月29日）第一條“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)單位代收費用的征稅問題”：（1）房地產(chǎn)開發(fā)單位代收的各種費用按營業(yè)稅細則規(guī)定，原則上都應(yīng)按價外費用同經(jīng)營的應(yīng)稅項目一并征收營業(yè)稅。但對符合蘇財稅9755號和蘇財稅987號文件精神的行政事業(yè)代收費用可不征收營業(yè)稅。（2）房地產(chǎn)開發(fā)單位在履行各類代收費用

17、時，必須持有該項費用的代收授權(quán)書和使用財政部門核發(fā)的統(tǒng)一票據(jù)，并按規(guī)定解繳收費主管部門，否則一律照章征收營業(yè)稅。筆者注：代收代墊款項的增值稅規(guī)定筆者注：代收代墊款項的增值稅規(guī)定納稅人代行政部門收取的費用是否征收增值稅問題 納稅人代有關(guān)行政管理部門收取的費用，凡同時符合以下條件的，不屬于價外費用，不征收增值稅。（1）經(jīng)國務(wù)院、國務(wù)院有關(guān)部門或省級政府批準；（2）開具經(jīng)財政部門批準使用的行政事業(yè)收費專用票據(jù)（3）所收款項全額上繳財政或雖不上繳財政但由政府部門監(jiān)管，?？顚Ｓ?。財政部財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知 財稅2005165號 筆者注：公用事業(yè)

18、收費的稅收規(guī)定筆者注：公用事業(yè)收費的稅收規(guī)定 管道煤氣集資費（初裝費），是用于管道煤氣工程建設(shè)和技術(shù)改造，在報裝環(huán)節(jié)一次性向用戶收取的費用。根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，對管道煤氣集資費（初裝費），應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。國稅函國稅函2002105號號 供電部門向用戶收取的電力增容費自1994年11月1日起暫不征收增值稅。 摘自蘇國稅發(fā)（摘自蘇國稅發(fā)（9494）107107號、蘇地稅發(fā)號、蘇地稅發(fā)（9494）037037號號 對從事熱力、電力、燃氣、自來水熱力、電力、燃氣、自來水等公用事業(yè)的增值稅納稅人收取的一次性費用一次性費用，凡與貨物的銷售數(shù)量有直接關(guān)系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數(shù)量無

19、直接關(guān)系的，不征收增值稅。財稅2005165號 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認具體規(guī)定采取一次性全額收款方式一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。采取分期收款方式分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)?？畹模趯嶋H付款日確認收入的實現(xiàn)。 采取銀行按揭方式銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款首付款應(yīng)于實際收到日實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品銷售收

20、入確認具體規(guī)定采取委托方式委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷銷售合同或協(xié)議中約定的價款售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日之日確認收入的實現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認具體規(guī)定（2）采取視同買斷方式視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或

21、協(xié)議中約定的價格低低于買斷價格，于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認具體規(guī)定（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，

22、不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認具體規(guī)定（4）采取包銷方式包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認具體規(guī)定比較比較83號文號文 根據(jù)31

23、號文件的規(guī)定，包銷期內(nèi)正常售出的開發(fā)產(chǎn)品比照前述代銷方式下的三種情形（視同買斷、收取手續(xù)費、基價+超基價分成）確認收入實現(xiàn)，包銷期滿未正常售出的開發(fā)產(chǎn)品的收入確認時間取決于合同約定的付款方式合同約定的付款方式，但最早也要到包銷期滿后，因此應(yīng)不存在原83號文件規(guī)定的“包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)”這一情形。 注:買斷式包銷據(jù)國稅函（1996）684號1996年11月22日蘇地稅函（1997）009號1997年1月20日在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷

24、商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同期內(nèi)委托包銷商承銷房屋，其取得的售房款，均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。對其支付給包銷商的手續(xù)費，不得從計稅營業(yè)額中扣除。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認具體規(guī)定已銷開發(fā)產(chǎn)品清單已銷開發(fā)產(chǎn)品清單已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報、預(yù)繳稅款。 對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報和預(yù)繳稅款的，對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申

25、報和預(yù)繳稅款的，按按中華人民共和國稅收征收管理法中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定的有關(guān)規(guī)定進行處理。進行處理。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認具體規(guī)定開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的先出租再出售的：凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。收入的實現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認具體規(guī)定開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的先出租再出售的：凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其

26、租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。收入的實現(xiàn)。 注 注：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，必須按照通知第六條規(guī)定視同銷售，其租賃期間取得的價款按租金確認收入的同時，允許按照相應(yīng)的計稅成本計提折舊在稅前扣除。允許按照相應(yīng)的計稅成本計提折舊在稅前扣除。未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不作視同銷售處理不作視同銷售處理，其租賃期間取得的價款按租金確認收入，不再扣除相關(guān)折舊或攤銷不再扣

27、除相關(guān)折舊或攤銷費用，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)費用，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。蘇地稅發(fā)2006120號比較比較83號文號文31號文件同原83號文件實質(zhì)一致，僅改變了以前的表述方式，統(tǒng)一為“轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)”。但是，這一規(guī)定可能與新的企業(yè)會計準則第3號投資性房地產(chǎn)不銜接，尤其是如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行會計核算時應(yīng)當(dāng)如何稅務(wù)處理和納稅調(diào)整的問題并未述及，有待今后進一步發(fā)文明確。先租后售總結(jié)先租后售總結(jié) 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 視同銷售視同銷售 租賃期間取得的價款按租金確認收入租賃期間取得的價款按租金確認收入 出售時按固定資產(chǎn)清理確認收入出售時按固定資產(chǎn)清理確認收入

28、 準予計提折舊準予計提折舊 不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 無需視同銷售無需視同銷售 租賃期間取得的價款按租金確認收入租賃期間取得的價款按租金確認收入 出售時按開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)出售時按開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn) 不準計提折舊不準計提折舊問題問題轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)是否為必做事項轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)是否為必做事項?四、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認問題開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費用同時按租金支

29、出進行稅前扣除。相關(guān)規(guī)定：國稅發(fā)相關(guān)規(guī)定：國稅發(fā)1997191號號注：本規(guī)定未區(qū)分經(jīng)營租賃，融資租賃本規(guī)定未區(qū)分經(jīng)營租賃，融資租賃相關(guān)文件對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。 關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù) 國稅函國稅函200583號號酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（以下簡稱業(yè)主）在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟實體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，

30、按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù) 國稅函國稅函2006478號號 五、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)分配開發(fā)產(chǎn)品的品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所計稅成本與

31、其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額得額；如未結(jié)算計稅成本未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。再銷售計稅成本確定再銷售計稅成本確定蘇地稅發(fā)2006120號：開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，投資方取得開發(fā)產(chǎn)品再銷售時再銷售時，無論該項目在開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)結(jié)算計稅成本，投資方均按照投資額作為分回開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 收入確認的時點：首次首次分配開發(fā)產(chǎn)品時 收入確認的范圍：應(yīng)分應(yīng)分開發(fā)產(chǎn)品 兩種處理方法 已結(jié)算計稅成本：計稅成本與投資額的差額計入應(yīng)納稅所得額 未結(jié)

32、算計稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預(yù)售收入 筆者評價：筆者評價：分配開發(fā)產(chǎn)品，實質(zhì)是將接受的投資額視同預(yù)收款（以該投資款作為價款，向投資方出售開發(fā)產(chǎn)品），按照所得稅不重復(fù)征稅的原則，投資方分得的開發(fā)產(chǎn)品，也應(yīng)當(dāng)以原投資額確認為計稅成本，即對于開發(fā)企業(yè)而言，分配開發(fā)產(chǎn)品時，接受投資款與開發(fā)產(chǎn)品成本之間的差額作為應(yīng)納稅所得額；對于投資方而言，分回開發(fā)產(chǎn)品時為投資回收，因收回的開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與原投資額相同而不產(chǎn)生所得稅納稅義務(wù)，待以后出售開發(fā)產(chǎn)品時再產(chǎn)生納稅義務(wù)。五、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理:1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成

33、的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項不得在稅前分配該項目的利潤目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。稅。若投資方是個人的，應(yīng)按規(guī)定繳納個人所得稅。分配利潤的稅務(wù)處理分配利潤的稅務(wù)處理 開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅 不得在稅前分配該項目的利潤不得在稅前分配該項目的利潤 投資方取得利潤視

34、同取得股息、紅利 開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負擔(dān)成本費用筆者評價：筆者評價： 分配利潤，視同股權(quán)投資的稅后分利進行稅務(wù)視同股權(quán)投資的稅后分利進行稅務(wù)處理，投資方需補交稅率差處理，投資方需補交稅率差。 開發(fā)企業(yè)可能需要對該項目單獨設(shè)賬核算。因此，這兩種分配方式，對投資方來說需注意權(quán)衡。六、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理問題（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：1企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包

35、括首次取得的和以從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。或損失。 2接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值市場公允價值銷售該項目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項土地使用權(quán)（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本計入該項目的成本。投出方涉及的稅務(wù)處理投出方涉及的稅務(wù)處理

36、收入確認的時點：首次取得開發(fā)產(chǎn)品時 收入確認的范圍：應(yīng)取得的開發(fā)產(chǎn)品 經(jīng)濟業(yè)務(wù)分解為兩部分：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 、 購入開發(fā)產(chǎn)品接受方涉及的稅務(wù)處理接受方涉及的稅務(wù)處理 收入確認的時點：首次分出開發(fā)產(chǎn)品 收入確認的范圍：應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品 開發(fā)項目成本的確認：購入土地使用權(quán)價格六、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理問題（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式企業(yè)、單位以股權(quán)的形式（筆者注：獲取分紅筆者注：獲取分紅），將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：1企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述土地使用權(quán)

37、轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。2接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。投出方的稅務(wù)處理投出方的稅務(wù)處理 稅務(wù)處理時點：投資交易發(fā)生時 稅務(wù)處理原則：將交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)接受方的稅務(wù)處理接受方的稅務(wù)處理 稅務(wù)處理時點：投資交易發(fā)生時 稅務(wù)處理原則：按投資交易額計算土地使用權(quán)的成本，計開發(fā)產(chǎn)品的成本筆者注： “企業(yè)、單位首次取得開發(fā)產(chǎn)品”的稅務(wù)處理，與國稅發(fā)2000118號文件關(guān)于投出時即應(yīng)將資產(chǎn)的公允價值和計稅成本之間的差

38、額計入應(yīng)納稅所得額的規(guī)定不一致，個人理解主要是出于簡化征收的考慮，因為如果投出時土地使用權(quán)的公允價值和計稅成本要計入應(yīng)納稅所得額，則取得開發(fā)產(chǎn)品時開發(fā)產(chǎn)品的公允價值和投資的計稅成本（即投出時土地使用權(quán)的公允價值）之間的差額同樣要計入應(yīng)納稅所得額?，F(xiàn)在在取得開發(fā)產(chǎn)品時一次征收，有助于降低征納成本。對投資方而言，也可以從部分稅款的延遲繳納中獲得資金的時間價值。這里“首次”強調(diào)了納稅義務(wù)的發(fā)生時間，即使開發(fā)產(chǎn)品分次取得，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的所得也必須一次確認轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的所得也必須一次確認，相應(yīng)地，對于那些應(yīng)當(dāng)取得而尚未取得的開發(fā)產(chǎn)品，其公允價值也就只能參照納稅義務(wù)發(fā)生時同類房地產(chǎn)的市場公允價值推算。

39、 以股權(quán)形式將土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理規(guī)定與國稅發(fā)2000118號和國稅發(fā)200482號文件的有關(guān)規(guī)定一致筆者注：江蘇省地方規(guī)定合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的征稅問題。納稅人以非貨幣性資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的，如開發(fā)合同或協(xié)議約定向合作各方分配開發(fā)產(chǎn)品各方分配開發(fā)產(chǎn)品的的，按非貨幣交易的有關(guān)規(guī)定進行稅務(wù)處理；如合同或協(xié)議約定分配項目利潤的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在稅前扣除項目利潤，合作各方分得的利潤視同投資收益進行稅務(wù)處理。江蘇省國家稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個江蘇省國家稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知具體問題的通知 蘇國稅函蘇國稅函2005206號號七、視同銷售七、視同銷售 視同

40、銷售的類型 視同銷售確認收入時間 視同銷售收入額的確認 視同銷售的后續(xù)調(diào)整 視同銷售的報表填列視同銷售的類型視同銷售的類型開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)1或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資2、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)3、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)資產(chǎn)4等行為等行為，應(yīng)視同銷售。 注：包括拆遷安置房 1注:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目立項時作為自用或經(jīng)作為自用或經(jīng)營性的資產(chǎn)營性的資產(chǎn)，可作為自建固定資產(chǎn)，按實際發(fā)生的成本計價按實際發(fā)生的成本計價，不視同銷售。蘇國稅發(fā)【蘇國稅發(fā)【2003】第】第195號號 2注:同國稅發(fā)【

41、2000】118號 被投資企業(yè)向投資方分配非貨幣性資產(chǎn)，在所得稅處理上應(yīng)視為以公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和分配兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)，并按規(guī)定計算財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 3注：同企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法債務(wù)人（企業(yè)）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，債務(wù)人（企業(yè)）應(yīng)當(dāng)確認有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得（或損失）。 4注：同前述獲得非現(xiàn)金收益的處理是一致的納稅人取得的收入為非貨幣資產(chǎn)或者權(quán)益的，其收入額應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)時的市場價格計算或估定。企業(yè)所得稅暫行條例實施細

42、則第五十八條筆者注：拆遷安置房 所得稅所得稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給原住戶的，在計算繳納企業(yè)所得稅時，對賠償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，銷售收入按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定。國稅函國稅函2002172號號 營業(yè)稅：營業(yè)稅：納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應(yīng)屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。蘇地稅函2000309號筆者注：與營業(yè)稅視同銷售的區(qū)別 此處的視同銷售僅為計算所得稅的依據(jù)，同樣不是計算營業(yè)稅的依據(jù)。 根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及實施細則的規(guī)定，只有兩種情況為視同銷售要繳納營業(yè)

43、稅，一是單位將不動產(chǎn)無償贈與他人；二是以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的方式銷售建筑物要視同銷售。 視同銷售征收所得稅的情況要比視同銷售征收營業(yè)稅的情況要多得多，這一點應(yīng)該引起注意。視同銷售確認收入時間視同銷售確認收入時間開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。實務(wù)操作？視同銷售收入額的確認視同銷售收入額的確認確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；1（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤

44、率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。2注：江蘇的規(guī)定？計算公式，成本利潤率與計稅毛利率的差異計算公式，成本利潤率與計稅毛利率的差異 1注：區(qū)別區(qū)別企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機構(gòu)、捐贈、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面時，應(yīng)視同對外銷售處理。其產(chǎn)品的銷售價格，應(yīng)參照同期同類產(chǎn)品的市場銷售價格；沒有參照價格的，應(yīng)按成本加合理利潤的方法組成計稅價格。（摘自財稅字(1996)79號） 2 注：注：計算公式為：銷售收入計算公式為：銷售收入=開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本*（1+成成本利潤率）本利潤率）/（1-營業(yè)稅稅

45、率）營業(yè)稅稅率） 蘇國稅發(fā)【蘇國稅發(fā)【2003】第】第195號，蘇地稅發(fā)號，蘇地稅發(fā)2003258號號(同營業(yè)同營業(yè)稅調(diào)整規(guī)定稅調(diào)整規(guī)定)視同銷售的后續(xù)調(diào)整非貨幣性交易 其中換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為其中換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為有個價格確認的問題，一般企業(yè)以成本，所以這里就存在著有個價格確認的問題，一般企業(yè)以成本，所以這里就存在著時間差異，需要納稅調(diào)整。時間差異，需要納稅調(diào)整。 注意在轉(zhuǎn)固的時候，企業(yè)一般只是將成本的數(shù)額轉(zhuǎn)為注意在轉(zhuǎn)固的時候，企業(yè)一般只是將成本的數(shù)額轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，但在所得稅調(diào)整時，主管稅務(wù)機關(guān)一般會根據(jù)平固定資產(chǎn)，但在所得稅調(diào)整時，主管稅務(wù)

46、機關(guān)一般會根據(jù)平均銷售單價調(diào)整應(yīng)稅所得，這樣計稅的依據(jù)往往會比賬面上均銷售單價調(diào)整應(yīng)稅所得，這樣計稅的依據(jù)往往會比賬面上的固定資產(chǎn)原值要大，此時要注意的是計提折舊的依據(jù)可以的固定資產(chǎn)原值要大，此時要注意的是計提折舊的依據(jù)可以是計稅的依據(jù)，而不依據(jù)賬面原值，但需要單獨設(shè)置臺賬進是計稅的依據(jù)，而不依據(jù)賬面原值，但需要單獨設(shè)置臺賬進行管理。行管理。視同銷售的報表填列 ？八、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題八、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確

47、認收入的實現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。（3種） 八、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題八、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認收實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)入的實現(xiàn)。注:關(guān)于代建行為的認定關(guān)于代建行為的認定: 關(guān)于房屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題關(guān)于房屋開發(fā)公司代承建的

48、房屋征稅問題房屋開發(fā)公司承辦國家機關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司(即受托方即受托方)不墊付不墊付資金，并同時符合本資金，并同時符合本通知通知第三條中第三條中“其他代理服務(wù)其他代理服務(wù)”條條件的件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的補充通知江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題

49、的補充通知(二二)蘇地稅發(fā)(1996)074號筆者注：其他有關(guān)銷售收入規(guī)定筆者注：其他有關(guān)銷售收入規(guī)定 1. 31. 3年應(yīng)付未付款年應(yīng)付未付款 企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金，超過合同或協(xié)議規(guī)定的支付時間三年以上尚未付出的，應(yīng)作為收入處理，以后實際支付時可稅前扣除。 2. 2. 標書費標書費 3. 3. 選號費選號費 4. 4. 違約金違約金 5. 5. 代收代墊款項代收代墊款項 6. 6. 各項稅收返還各項稅收返還 7. 7. 各項政府補助各項政府補助 九、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用九、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費

50、用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本1開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當(dāng)期實際發(fā)當(dāng)期實際發(fā)生的生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計入成本對象；當(dāng)期尚未發(fā)生當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負擔(dān)的，但應(yīng)由當(dāng)期負擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計入當(dāng)期成本對象的外除稅收規(guī)定可以計入當(dāng)期成本對象的外，一律不得計入當(dāng)期成本對象。？一律不得計入當(dāng)期成本對象。？2開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合合理地劃分成本對象，同時還

51、應(yīng)將各項支出合理地劃分為直接成本、間直接成本、間接成本和共同成本。接成本和共同成本。 83號文：號文： 直接成本可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入成本對象中。 間接成本能分清負擔(dān)成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔(dān)對象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關(guān)開發(fā)項目的成本。開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本3開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成直接成本本和能夠分清成本負擔(dān)對象的間接成本間接成本，直接計入成本對象中；

52、共同成本共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個成本對象（項目）占各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。4計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本成本。 通知通知第八條第一款中，開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項預(yù)提第八條第一款中，開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項預(yù)提（應(yīng)付）費用，除稅收另有規(guī)定外，（應(yīng)付）費用，除稅收另有規(guī)定外，必須憑合法憑證必須憑合法憑證計入開計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或稅前

53、扣除。蘇地稅發(fā)發(fā)產(chǎn)品計稅成本或稅前扣除。蘇地稅發(fā)2006120號號開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本5計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。6開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后不得提前或滯后。如結(jié)算了會計成本如結(jié)算了會計成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。注：相關(guān)概念（土地增值稅規(guī)定）注：相關(guān)概念（土地增值稅規(guī)定） (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額；納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。(2)開發(fā)土地的成本、費用開

54、發(fā)土地的成本、費用；納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費，包

55、括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（3）借款費用的特殊規(guī)定（土地增值稅）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。細則關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題a.利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；b.對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不不允許扣除允許扣除。 關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知關(guān)于土地增值稅一些具體問

56、題規(guī)定的通知財稅字財稅字(1995)48號號準予扣除項目已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。 應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用 應(yīng)付費用維修費用 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 配套設(shè)施 郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 準予扣除項目售房部（接待處）和樣板房 保證金 廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費 利息 土地閑置費 成本對象報廢和毀損損失 折舊 1、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。 當(dāng)期準予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。 可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總成本總可售面積

57、 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 問題：可售面積如何確定？已實現(xiàn)銷售面積如何確定？按建筑面積計算，不按套內(nèi)面積。 國稅發(fā)2005172號，由技術(shù)監(jiān)督部門的測量數(shù)據(jù)為準。2、開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用費用 包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤： （1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象。

58、 （2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應(yīng)由已完工成本對象負擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。 開發(fā)成本較開發(fā)成本較83號文范圍更明確，共號文范圍更明確，共6項項3應(yīng)付費用應(yīng)付費用 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費用，可以憑合法憑可以憑合法憑證證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除，其預(yù)提其預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。憑合法憑證計算扣除外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決內(nèi)部憑證：自制憑證預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣

59、除對企業(yè)當(dāng)年提取并實際使用的職工教育經(jīng)費，在不超對企業(yè)當(dāng)年提取并實際使用的職工教育經(jīng)費，在不超過計稅工資總額過計稅工資總額2.5以內(nèi)的部分，可在企業(yè)所得稅前扣除。以內(nèi)的部分，可在企業(yè)所得稅前扣除。財稅財稅200688號號4.維修費用維修費用 開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用實際發(fā)生的費用，準予在當(dāng)期扣除。 注：較注：較83號文涵蓋的范圍擴大。檢查中應(yīng)注意一般房地號文涵蓋的范圍擴大。檢查中應(yīng)注意一般房地產(chǎn)企業(yè)都有相關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司

60、，此中有轉(zhuǎn)移利潤之可能（物產(chǎn)企業(yè)都有相關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司，此中有轉(zhuǎn)移利潤之可能（物業(yè)公司可以核定征收或者享受一免，或者三免兩減半）業(yè)公司可以核定征收或者享受一免，或者三免兩減半）標準暫參照國稅發(fā)標準暫參照國稅發(fā)200084號文第三十一的規(guī)定執(zhí)行號文第三十一的規(guī)定執(zhí)行 5共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除移交時扣除。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除預(yù)提的維修基金不得扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定以銷售收入的一定比例向房產(chǎn)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定以銷售收入的一定