物流園區(qū)及倉(cāng)庫(kù)

1、1.西安市倉(cāng)庫(kù)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題作為現(xiàn)代物流的核心組成部分的倉(cāng)儲(chǔ)，其與動(dòng)態(tài)的運(yùn)輸組成了時(shí)間和空間的多維組合。有效的倉(cāng)儲(chǔ)能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品的整合，調(diào)節(jié)供應(yīng)和需求，降低成本，優(yōu)化整個(gè)物流系統(tǒng)。當(dāng)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)作為一個(gè)業(yè)態(tài)存在的時(shí)候，物流是其實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)的有效手段；而在物流業(yè)中，倉(cāng)儲(chǔ)是其不可或缺的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。倉(cāng)儲(chǔ)總是出現(xiàn)在物流各環(huán)節(jié)的結(jié)合部，生產(chǎn)與銷售之間、批發(fā)與零售之間、不同運(yùn)輸方式轉(zhuǎn)換之間等等，倉(cāng)儲(chǔ)管理已成為供應(yīng)鏈管理的核心環(huán)節(jié)，它代表了商品時(shí)間的轉(zhuǎn)移價(jià)值。經(jīng)過(guò)近三十年改革與發(fā)展，西安市的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)發(fā)生巨變，尤其是2012 年：從大興路倉(cāng)儲(chǔ)群落的消失，到天臺(tái)八路倉(cāng)庫(kù)群落的形成；從兵工物資、中儲(chǔ)東興市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型，

2、到普洛斯錦業(yè)二路國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的落成；從石棉瓦頂棚的賴明工貿(mào)， 到帶通風(fēng)口采光帶的民生配送中心； 從消防通道堵塞、 水壓不足、 回轉(zhuǎn)半徑狹窄 的大景物流，到高位堆垛車、升降月臺(tái)、消防噴淋一應(yīng)俱全的中外運(yùn)卡夫西北 RDC所有這一切，表明西安倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)在 2012 年已發(fā)生質(zhì)的改變。然而，西安倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)雖然出現(xiàn)了可喜的變化，但倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)稅負(fù)過(guò)重、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的門檻標(biāo)準(zhǔn)、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的建設(shè)方式、冷庫(kù)的經(jīng)營(yíng)方式、危險(xiǎn)品的定點(diǎn)儲(chǔ)存等問(wèn)題突出，仍是擺在倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)面前亟待跨越的障礙。除此之外，還有深層次的矛盾制約著西安倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)發(fā)展。1）西安倉(cāng)庫(kù)的區(qū)域分布西安地區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)格局從2010 年開始在潛移默化中發(fā)生了質(zhì)的變化。首先， 從 809

3、庫(kù)、兵工物資、中儲(chǔ)向市場(chǎng)業(yè)態(tài)成功轉(zhuǎn)型，到大興路商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)公司、小額站、供銷公司倉(cāng)庫(kù)商業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)，使得西安原有的以國(guó)有倉(cāng)庫(kù)為主體的倉(cāng)庫(kù)格局被打破。其次，隨著紅太陽(yáng)倉(cāng)儲(chǔ)、盛隆倉(cāng)儲(chǔ)、巨坤倉(cāng)儲(chǔ)的介入，西安地區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)形成了以建章路、豐產(chǎn)路、天臺(tái)八路為核心區(qū)域、以西三環(huán)為主要運(yùn)營(yíng)道路、主要集中在西部三橋地帶的基本格局，該區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)面積約50 萬(wàn) M2隨著該區(qū)域倉(cāng)庫(kù)錦業(yè)二路的普洛斯投入使用，將給西安市倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)倉(cāng)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)帶來(lái)較大影響。另外，由政府推動(dòng)的國(guó)際港務(wù)區(qū)，其整體運(yùn)行后對(duì)陜西乃至西北地區(qū)都有明顯的影響。目前，國(guó)際港務(wù)區(qū)建設(shè)進(jìn)度大致如下：倉(cāng)庫(kù)綜合保稅區(qū)已運(yùn)營(yíng)，出版業(yè)物流中心 5 萬(wàn) M2面積已運(yùn)營(yíng)，新民生

4、醫(yī)藥物流中心正在建設(shè)中，新加坡通訊叮叮小文庫(kù)已有部分建好，移動(dòng)通訊物流中心在建，海爾西北物流中心、上海新杰物流、中外運(yùn)、成都新地物流項(xiàng)目正在拆遷中。據(jù)了解，國(guó)際港務(wù)區(qū)目前整體進(jìn)度并不算快，還未形成規(guī)模效應(yīng)，但其土地產(chǎn)權(quán)明晰，投資主體擁有豐富的物流運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) , 對(duì)西安倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的影響將在未來(lái)顯現(xiàn)出來(lái)。其中出版業(yè)物流基地的自動(dòng)化流水分揀 系統(tǒng)已悄然改變了圖書市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，已有三秦、交大、西大，太白等眾多出版機(jī) 構(gòu)將倉(cāng)儲(chǔ)和分發(fā)業(yè)務(wù)交付于運(yùn)營(yíng)者和合天地物流。調(diào)研倉(cāng)庫(kù)總面積地區(qū)名稱809表 10-1 西安市主要倉(cāng)庫(kù)分布圖租金價(jià)位付費(fèi)未來(lái)發(fā)倉(cāng)庫(kù)元主要客戶方式行業(yè)劃 分環(huán)境/展m/月13季度電子器普通或者永久性

5、建配套設(shè)施人力、土地所屬備性質(zhì)地段注幸 福國(guó)有土中路倉(cāng)庫(kù)5 萬(wàn) m2-1海信材、服倉(cāng)，筑5半年裝、汽配一座 樓付費(fèi)庫(kù)季 付，后期 為樓 庫(kù)、機(jī)械地紡新貝 斯8 萬(wàn) m特東郊大景2.5 萬(wàn) m物流西北 工2 萬(wàn) m業(yè) 集團(tuán)毅明工貿(mào) 4 萬(wàn) m 倉(cāng)庫(kù)海爾、康明斯、家電、汽永久性 建20年配普通九陽(yáng)、康佳筑付倉(cāng)豪爵、宗申、新大 摩托車、租期 2013 月付路服裝普通 倉(cāng)洲本田、班尼年12季度普通華山廠-1或者華眾紙業(yè)食品、紙倉(cāng)，半年業(yè)、飲料土地5部分 樓付費(fèi)庫(kù)12季度電動(dòng)車，或者雅迪、建設(shè)、五羊摩托車及普通-1面臨拆 遷本田、廣本倉(cāng)庫(kù)半年其配4付費(fèi)件人力、機(jī)械機(jī)械人力人力、機(jī)械工業(yè)用渭地路咸 工業(yè)用

6、寧地東路東 小工業(yè)用寨村地農(nóng)業(yè)田 馬用地路精品文庫(kù)2悅盛4 萬(wàn) m2物流中儲(chǔ) 長(zhǎng)5 萬(wàn) m鳴 庫(kù)中儲(chǔ) 石家 街倉(cāng)50 萬(wàn) m庫(kù)中電 新2 萬(wàn) m盛 物流向陽(yáng) 倉(cāng)1 萬(wàn) m儲(chǔ)紡織 城倉(cāng) 庫(kù)1.3 萬(wàn) m信遠(yuǎn) 倉(cāng)9 萬(wàn) m儲(chǔ)瑞鑫5 萬(wàn) m倉(cāng)庫(kù)天馬2 萬(wàn) m倉(cāng)庫(kù)吉祥 商2.5 m貿(mào)16徐福記、伊利，食品、家-1月付止止甘步步冋8電15季度家電、日或者佳通輪胎、志高、-1小天鵝、老用品、建半年板、丁6家宜材、輪付費(fèi)胎、食品酒泉鋼材集18 月付團(tuán)、 韓城鋼材鋼材集團(tuán)15半年 或樂(lè)家購(gòu)物、三棵-1電器、日樹、長(zhǎng)虹、美的、一 年6用品金虎、國(guó)美季度山東福壽管業(yè)或者（占地 700平管業(yè)10半年米）付費(fèi)18月付

7、利康藥業(yè)藥品季度或者汽車、書12自行車、康師傅半年籍、食品付費(fèi)季度國(guó)美、神州數(shù)碼家電、日或者7000 、新杰12用品、食半年3000 、西果、中品付費(fèi)鐵敏行季度或者家電、服12服裝半年裝付費(fèi)20月付書籍書籍叮叮小文庫(kù)食品 倉(cāng)米非永久有 保溫農(nóng)業(yè)性建筑無(wú)秦層用地路普通 倉(cāng)（部 分非永久倉(cāng) 有裂人力、農(nóng)業(yè)長(zhǎng) 鳴性建筑縫）機(jī)械用地路普通機(jī)械，倉(cāng)、 2永久性 建工業(yè)用石家筑有龍門座樓 庫(kù)地街吊等 駕面臨拆農(nóng)業(yè)坡 村普通 倉(cāng)無(wú)遷用地普通紅 旗個(gè)人投 資倉(cāng)， 部街 道（租用無(wú)農(nóng)業(yè)分 有裂辦30 年）縫用地永久性 建三層半 坡工業(yè) 用無(wú)路筑樓庫(kù)地非永久人力、國(guó)有土監(jiān)獄普通 倉(cāng)性建筑機(jī)械地內(nèi)人力、康農(nóng)業(yè)面臨拆

8、遷普通倉(cāng)寧機(jī)械用地路非永久 性農(nóng)業(yè)天 馬普通 倉(cāng)無(wú)路建筑，用地面臨拆 遷農(nóng)業(yè)米秦面臨拆遷普通倉(cāng)無(wú)用地路精品文庫(kù)3叮叮小文庫(kù)海方 物2 萬(wàn) m2流鴻瑞 林6.6 萬(wàn) m倉(cāng) 庫(kù)匯鉅1 萬(wàn) m倉(cāng)庫(kù)季度或者索伊冰箱、騰輝物家電、書18半年流籍、食品付費(fèi)季度醫(yī)藥批或者零，汽車30重新建設(shè)中半年配件付費(fèi)季度或者新建倉(cāng) 庫(kù)12新建倉(cāng)庫(kù)半年付費(fèi)雙鶴藥業(yè)、恒牛藥業(yè)、北京中集物流（箭牌 5000平）德邦物流季度 （ 4000 ）可樂(lè)西企業(yè)投資，租用國(guó)有土幸福華山廠普通 倉(cāng)無(wú)地中 路土地 20年咸 寧永久性 建普通 倉(cāng)重新建設(shè)國(guó)有土東路筑中地非永久國(guó)有土監(jiān)獄普通 倉(cāng) 新建倉(cāng)庫(kù)性建筑地內(nèi)紅太陽(yáng)- 8 萬(wàn) m 建章 路

9、14醫(yī)藥類、-1或者 郊配送中心第三方 物8半年（4000 ）、興慶流付費(fèi)醫(yī)藥、新龍藥業(yè)、康利醫(yī)藥、華興（ 3000 ）、天士力醫(yī)藥、冋瑞醫(yī)藥新建倉(cāng)、集體面臨拆遷普通倉(cāng)較好土地西環(huán)西郊-南4 萬(wàn) m區(qū)小 蘇村 委會(huì)-天 臺(tái)3 萬(wàn) m八 路恒安 紙業(yè)1.5 萬(wàn) m-小蘇村季度豕電類、或者格力（2萬(wàn)）、 中14第三方 物半年外運(yùn)流付費(fèi)季度宅急送、中鐵物或者醫(yī)藥類、15流、美克美家、半年家具付費(fèi)京東商城季度或者紙類產(chǎn) 品12恒安紙業(yè)半年付費(fèi)天面臨拆農(nóng)業(yè)臺(tái)遷普通 倉(cāng)八用地路天新建倉(cāng) 庫(kù)農(nóng)業(yè)臺(tái)臨時(shí)建筑普通倉(cāng)八較 好，有用地月臺(tái)， 跨路度較 大天較差， 無(wú)農(nóng)業(yè)臺(tái)臨時(shí)建筑普通倉(cāng)用地八月臺(tái)路精品文庫(kù)4巨坤 倉(cāng)

10、季度儲(chǔ)14汽車類、或者5 萬(wàn) m2-1華晨寶馬、康師-天半年汽車配5傅、汽車配件臺(tái)八 路件、食品付費(fèi)10季度安得10 萬(wàn) m-1或者家電美的、萬(wàn)家樂(lè)2半年付費(fèi)季度中電 物或者2 萬(wàn) m14萬(wàn)力輪胎、龍王汽配類流半年付費(fèi)總后13季度物資 -者大田物流、可樂(lè)、物流公-1或1.5 萬(wàn) m半年天臺(tái)5寶秦司、食品八路付費(fèi)北 段一統(tǒng) 物4 萬(wàn) m在建流季度 事軍需紡織品、3 萬(wàn) m,軍需用或者 被裝、裝具、勞昆明 路7000 m15品、服裝半年 保用口口等，玉秦露天貨場(chǎng)類付費(fèi)( 5000 )陜西商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)季度公司13或者熙可物流、陜西省物流公-天 臺(tái)2.3 萬(wàn) m-1半年救災(zāi)物資儲(chǔ)備中心司、食品八路6付費(fèi)三

11、橋公司臨時(shí)建筑普通倉(cāng)臨時(shí)建筑普通倉(cāng)臨時(shí)建筑普通倉(cāng)臨時(shí)建筑普通倉(cāng)4 層樓庫(kù)永久性建筑棟，普倉(cāng) 木質(zhì)永久性建普通 倉(cāng)筑叮叮小文庫(kù)天農(nóng)業(yè)臺(tái)有雨 棚、月 臺(tái)用地八路天臺(tái)消防排 列農(nóng)業(yè)八 路較差用地西 段天臺(tái)八 路有雨棚、農(nóng)業(yè)水塔月臺(tái)用地旁天有月 臺(tái)、農(nóng)業(yè)臺(tái)雨 棚用地八路景集體觀土地路國(guó)有土昆明較差地路天有雨棚、國(guó)有土臺(tái)月 臺(tái)地八路精品文庫(kù)5叮叮小文庫(kù)-天臺(tái)八 路2 萬(wàn) m2二庫(kù)季度13或者-1建設(shè)中6半年付費(fèi)天集體臺(tái)有雨 棚、臨時(shí)建筑普通倉(cāng)土地八月 臺(tái)路-六村堡3.5 萬(wàn) m13季度-1或者6 半 年付費(fèi)天有雨 棚、集體臺(tái)臨時(shí)建筑普通倉(cāng)月 臺(tái)土地八路陜西 儲(chǔ)運(yùn) 總公4 萬(wàn) m司正大 環(huán)2 萬(wàn) m西民生

12、 家3 萬(wàn) m樂(lè)朱宏 物2 萬(wàn) m流華西 路10 萬(wàn) m15 季結(jié)納愛(ài)斯、南風(fēng)日日化品化、化工產(chǎn)品季度或者保健品10腦白金半年付費(fèi)自新科安達(dá) （咼露自用百貨用潔）季度或者百貨12人人樂(lè)半年付費(fèi)15 單個(gè)小食品、-1個(gè)體國(guó)亨小食品、醫(yī)藥醫(yī)藥6自營(yíng)永久性建無(wú)月臺(tái)、國(guó)有土棗園普通筑鐵路專線地路石 化大 道無(wú)雨棚農(nóng)業(yè)東 段臨時(shí)建筑普通倉(cāng)用地月臺(tái)有雨 蓬、建永久性 建國(guó)有 土普通 倉(cāng)月早筑臺(tái)地路西 寶有雨 蓬、疏 導(dǎo)集體臨時(shí)建筑普通倉(cāng)月路臺(tái)土地?zé)o雨棚、集體土臨時(shí)建筑普通倉(cāng)緊 鄰月 臺(tái)地隴 海線國(guó)家 物占地 860季度豐聯(lián)合利華（ 8日用品、資 儲(chǔ)備畝， 12或者有雨棚、國(guó)有土禾局萬(wàn) m,堆 場(chǎng) 15千）

13、、虹鑫物流、第三方 物面臨拆遷普通倉(cāng)年地半百嘉百利（ 2 萬(wàn)）月 臺(tái)路533為20萬(wàn)流付費(fèi)m。處精品文庫(kù)6叮叮小文庫(kù)加4 萬(wàn) m2局巨坤 倉(cāng)5 萬(wàn) m儲(chǔ)穩(wěn)江3 萬(wàn) m倉(cāng)庫(kù)北郊富進(jìn)9000 m2輪胎有雨 蓬、季度月 臺(tái)、高價(jià)，倉(cāng) 庫(kù)或者一汽豐田、寶潔、汽車、日永久性 建國(guó)有土尚稷15年奇瑞用品普通 倉(cāng)咼 12路半筑地付費(fèi)米，立 體貨架15季度日用品、月臺(tái)、集體者貝因美、太太自或樂(lè)、臨時(shí)建筑普通倉(cāng)未 央半年張?jiān)５谌?物雨棚土地區(qū)管流付費(fèi)12豐 產(chǎn)-1季度路 鹽5或者朱宏路汽配、怡亞集體用張村汽車臨時(shí)建筑普通倉(cāng)無(wú)半年通地自付費(fèi)管法國(guó)米其林、日本橫濱、美國(guó)固珀、雙錢集團(tuán)股 份有限公司、杭永久性 建有

14、雨 蓬、國(guó)有土尚稷自輪胎州中策橡膠有限公普通 倉(cāng)月地路用筑臺(tái)司、貴州輪胎股份有限公司賽輪股份有限公司陜西13季度有雨 蓬、商業(yè)永久性 建國(guó)有 土或者4.3 萬(wàn) m2-1儲(chǔ)運(yùn)半張?jiān)＞祁惼胀?倉(cāng)月地鳳 城6年筑臺(tái)公司付費(fèi)七 路崔家季度莊倉(cāng)5 萬(wàn) m220或者臨時(shí)建筑普通倉(cāng)集體崔 家半建材類建材類無(wú)土地莊庫(kù)群年付費(fèi)2）西安倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的價(jià)格體系目前西安地區(qū) 95%勺倉(cāng)儲(chǔ)報(bào)價(jià)為每月每平方米租賃單價(jià)，一般根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)和地理位置多為1318 元/ 月/M2, 其中產(chǎn)權(quán)明晰、擁有升降月臺(tái)、45 米轉(zhuǎn)彎半徑、自動(dòng)噴淋、地暖系統(tǒng)的倉(cāng)庫(kù)達(dá)到 30 元/ 月/M2 標(biāo)準(zhǔn)。另有 5 加右的第三方物流企業(yè)按照貨物立方存放天數(shù)

15、報(bào)價(jià)。如果參考北、上、精品文庫(kù)7叮叮小文庫(kù)廣地區(qū)價(jià)格水平來(lái)看，西安倉(cāng)儲(chǔ)整體價(jià)格偏低。另外，倉(cāng)儲(chǔ)報(bào)價(jià)面積核定還沒(méi)有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積、公用面積的攤銷、月臺(tái)及雨棚的面積核算等，各企業(yè)還未形成統(tǒng)一的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。目前，國(guó)家物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)正在研究制定倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，擬對(duì)倉(cāng)庫(kù)服務(wù)進(jìn)行定性評(píng)價(jià)。包括由行業(yè)協(xié)會(huì)授牌的“中國(guó)星級(jí)倉(cāng)庫(kù)”，硬件須符合通用倉(cāng)庫(kù)及庫(kù)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本參數(shù)，而且還詳細(xì)規(guī)定了倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)質(zhì)量要求：從服務(wù)態(tài)度、庫(kù)容庫(kù)貌、及時(shí)出入庫(kù)、文明裝卸、搬運(yùn)、按要求堆碼、物品保管質(zhì)量、加工、更換包裝服務(wù)、問(wèn)題處理、合同執(zhí)行、保守秘密等方面對(duì)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行詳細(xì)評(píng)價(jià)。這一舉措對(duì)于促進(jìn)與規(guī)范我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、提

16、高倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與人員素質(zhì)必將產(chǎn)生重大影響，對(duì)西安市倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的定價(jià)體系想必也會(huì)有章可循，產(chǎn)生影響。3）西安倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)設(shè)施體系從地域和產(chǎn)品特性兩方面來(lái)看，西安倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)體現(xiàn)出“兩極”現(xiàn)象：一是大型銷售企業(yè)大多選擇全國(guó)型的第三方物流公司為其物流運(yùn)營(yíng)；二是優(yōu)秀的第三方物流企業(yè)掌握者市場(chǎng)的大部分份額。如中外運(yùn)擁有卡夫以及IT 類的 80%勺物流份額；安得物流擁有大部分家電企業(yè)客戶群體，有美的、奧克斯、萬(wàn)家樂(lè)等；招商局擁有寶潔；新科安達(dá)擁有高露潔、殼牌；恒仁擁有聯(lián)合利華。據(jù)了解，大型的第三方物流公司均有標(biāo)準(zhǔn)的物流流程、完善的信息系統(tǒng)、覆蓋全國(guó)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，其優(yōu)勢(shì)是西安本地企業(yè)所無(wú)法比擬的。本土企業(yè)中多數(shù)倉(cāng)庫(kù)產(chǎn)

17、權(quán)所有者將自己定位為“物業(yè)管理者”，對(duì)商品管理不介入，如商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)、陜西國(guó)儲(chǔ)等本地企業(yè)因缺乏全國(guó)的分撥網(wǎng)絡(luò)，使得對(duì)于商品情報(bào)的控制力削弱，缺乏相應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于優(yōu)秀的物流企業(yè)而言，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施問(wèn)題無(wú)時(shí)不影響到其物流運(yùn)營(yíng)。如安得物流，從 2000年開始，從 809 庫(kù)一一中儲(chǔ)石庫(kù)一一眾瑞一一中儲(chǔ)石庫(kù)一一監(jiān)獄倉(cāng)庫(kù)一一盛隆倉(cāng)庫(kù)，平均每3年將幾萬(wàn) M2的倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行一次移倉(cāng)。隨著企業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在位于天臺(tái)八路的倉(cāng)庫(kù)已經(jīng)擁有10 萬(wàn)M2的面積。移倉(cāng)問(wèn)題常使得西安分公司的經(jīng)營(yíng)管理層苦不堪言。由于客戶對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)條件的要求日益提高，設(shè)施條件滿足程度也進(jìn)一步影響到價(jià)格差異，從鄧六路 9 元/M2/ 月的報(bào)價(jià)到普洛斯30 元/M

18、2/ 月的報(bào)價(jià)相差達(dá)到三倍。4）西安倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)儲(chǔ)存產(chǎn)品體系從倉(cāng)儲(chǔ)分布的角度進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)同一類別的商品會(huì)集中在每一區(qū)域進(jìn)行集中存放，現(xiàn)將精品文庫(kù)8叮叮小文庫(kù)不同類別的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域進(jìn)行分類：IT 類：客戶要求較高，主要要求配送及時(shí)性。由于西安IT 產(chǎn)品銷售地域集中在雁塔路電腦一條街，所以以佳杰、英邁、朝華為代表的經(jīng)銷商都集中在幸福路地區(qū)。家電類：由于西安市的家電銷售處在我國(guó)面向大西北前端，所以幾乎所有家電企業(yè)都在西安這里進(jìn)行產(chǎn)品轉(zhuǎn)庫(kù)，主要集中于東三環(huán)與西三環(huán)兩個(gè)區(qū)域。蘇寧易購(gòu)、美的、格力集中在二府營(yíng)村和天臺(tái)八路，海爾、國(guó)美集中在馬家溝新貝斯特，康寧路，一些家電小品牌集中于幸福路、東小寨村附近。摩托車類：

19、以豪爵、建設(shè)、大陽(yáng)、本田為代表，主要集中于大景物流、賴毅工貿(mào)位于田家灣地區(qū)。電動(dòng)車、自行車多集中于西安監(jiān)獄信遠(yuǎn)倉(cāng)庫(kù)和幸福路地區(qū)。超市類：在西北地區(qū)，華潤(rùn)萬(wàn)家以較大的市場(chǎng)份額領(lǐng)先于其它企業(yè)，其對(duì)于配送中心的建設(shè)非常重視， 2008 年建成的戶縣配送中心主要負(fù)責(zé)西北地區(qū)門店的商品配送工作。緊隨其后的人人樂(lè)超市現(xiàn)配送中心位于天臺(tái)八路，租賃朱宏物流倉(cāng)庫(kù)，由于結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題，其已在閻良地區(qū)建設(shè)其配送中心。西安本地企業(yè)民生家樂(lè)的配送中心位于建章路，西果、三棵樹、金虎、唐久、樂(lè)家都位于等駕坡區(qū)域，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋。書籍：西五路書商倉(cāng)庫(kù)主要集中于米秦路地區(qū)。建材、五金：對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)條件要求不高，由于銷售區(qū)域在北三環(huán)

20、地區(qū)，所以其倉(cāng)儲(chǔ)集中于中環(huán)路、浐灞團(tuán)結(jié)村地區(qū)，倉(cāng)儲(chǔ)條件簡(jiǎn)陋。日化類：招商局倉(cāng)庫(kù)位于草灘，主要客戶為寶潔，聯(lián)合利華、不凡帝等企業(yè)都集中在三橋地區(qū)，國(guó)亨市場(chǎng)等快消品也都集中在鄧六路和華西路附近。從以上分布，會(huì)發(fā)現(xiàn)由于辦公、以及針對(duì)經(jīng)銷商提貨便利的原則，規(guī)模較小的銷售企業(yè)往往會(huì)選擇距離市場(chǎng)較近的地域進(jìn)行商品的存放而形成所謂扎堆現(xiàn)象。5）存在問(wèn)題及瓶頸隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市土地的獲得成為倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)的最大瓶頸。倉(cāng)庫(kù)建設(shè)用地成為了商業(yè)用地概念，而在城市內(nèi)老的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)改造置換模式中，通過(guò)城里的用地置換來(lái)的城外倉(cāng)庫(kù)建設(shè)用地又必須繳納新的土地增值稅，本來(lái)在資金方面就捉襟見(jiàn)肘的置換用地的倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)后繼發(fā)展將無(wú)能為力。 以

21、陜西商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)公司為例，擁有的 30 多萬(wàn)的倉(cāng)庫(kù)中，只有與天郎合資的鳳城七路華通物流擁有產(chǎn)權(quán)。建章路、天臺(tái)八路、二府營(yíng)村等均為租賃，由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的歸屬商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)公司精品文庫(kù)9叮叮小文庫(kù)無(wú)法對(duì)于設(shè)施設(shè)備進(jìn)行升級(jí)投入。而國(guó)家物資儲(chǔ)備局533 處也同樣面臨著這樣的嚴(yán)峻問(wèn)題。倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)本是一個(gè)微利行業(yè)，如果以商業(yè)用地的模式來(lái)經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)，土地稅 費(fèi)將使倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)舉步為艱，但是地方財(cái)政的絕大部分收益又來(lái)自于土地財(cái)政，所以 受地方政策影響，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)給各開發(fā)區(qū)帶來(lái)的就業(yè)、稅收等直接利益遠(yuǎn)小于商業(yè)地產(chǎn)，所以各開發(fā)區(qū)和地方政府將倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的土地供給壓縮在一個(gè)很小的規(guī)模內(nèi)。同時(shí)由于土地出讓金、使用稅、房地產(chǎn)租賃稅的攀升，加大了倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本不斷增長(zhǎng)。大部分民間資本的倉(cāng)庫(kù)在租賃時(shí)就說(shuō)明不會(huì)提供正式