第二章市場比較法

1、第二章第二章 市場比較法市場比較法 1. 市場比較法基本原理市場比較法基本原理(Direct Value Comparison) 又叫買賣實(shí)例法（又叫買賣實(shí)例法（Market Data Approach） 理論依據(jù)是理論依據(jù)是替代原理替代原理，即房地產(chǎn)價格的形成中有替代原理的作用，即房地產(chǎn)價格的形成中有替代原理的作用，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取已知成交價格來求取。 談到比較：前提是具有談到比較：前提是具有價格一致性，價格一致性，此外此外還要有差異，差異還要有差異，差異又是由又是由

2、于于影響價格的諸因素影響價格的諸因素有所差異引起的有所差異引起的。如：交易情況、交易時間（日期。如：交易情況、交易時間（日期）、區(qū)域因素、個別因素等。）、區(qū)域因素、個別因素等。 市場比較法：實(shí)際上就是從影響房地產(chǎn)價格的因素入手，分析比較市場比較法：實(shí)際上就是從影響房地產(chǎn)價格的因素入手，分析比較評估對象和交易案例的有關(guān)影響因素的相同性和差異性，對交易案例的評估對象和交易案例的有關(guān)影響因素的相同性和差異性，對交易案例的價格作相應(yīng)的增減修正，從而得出待估房地產(chǎn)的價格。價格作相應(yīng)的增減修正，從而得出待估房地產(chǎn)的價格。 因而，利用市場比較法估價要解決兩個問題：因而，利用市場比較法估價要解決兩個問題： 1

3、）找出影響價格的因素）找出影響價格的因素 2）如何如何將待估房地產(chǎn)與比較房地產(chǎn)之間的價格差異定量化，并對比將待估房地產(chǎn)與比較房地產(chǎn)之間的價格差異定量化，并對比較房地產(chǎn)價格進(jìn)行修正較房地產(chǎn)價格進(jìn)行修正得到待估房地產(chǎn)客觀合理價格得到待估房地產(chǎn)客觀合理價格。 類似房地產(chǎn)：類似房地產(chǎn)：是指其所在的地區(qū)的區(qū)域特性以及其影響地價的因素和是指其所在的地區(qū)的區(qū)域特性以及其影響地價的因素和條件相同或相近的房地產(chǎn)。條件相同或相近的房地產(chǎn)。 比較房地產(chǎn)（可比房地產(chǎn)）：比較房地產(chǎn)（可比房地產(chǎn)）：是指選定的與待估宗地具有替代關(guān)系的是指選定的與待估宗地具有替代關(guān)系的比較交易案例的房地產(chǎn)。比較交易案例的房地產(chǎn)。 比準(zhǔn)價格：

4、比準(zhǔn)價格：通過分析通過分析“比較房地產(chǎn)比較房地產(chǎn)”與與“待估房地產(chǎn)待估房地產(chǎn)”之間的價格差之間的價格差異，將比較房地產(chǎn)價格作相應(yīng)增減修正后得到的價格。異，將比較房地產(chǎn)價格作相應(yīng)增減修正后得到的價格。 標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)：標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)：是指一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，具備的條件在一定范圍內(nèi)有相是指一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，具備的條件在一定范圍內(nèi)有相應(yīng)的代表性，可起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的若干房地產(chǎn)。應(yīng)的代表性，可起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的若干房地產(chǎn)。 交易情況修正：交易情況修正：是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。格偏差。 區(qū)域因素：區(qū)域因素：是指房地產(chǎn)在區(qū)域的自然條

5、件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政、文是指房地產(chǎn)在區(qū)域的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政、文化等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生的影響的因素?；纫蛩叵嘟Y(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生的影響的因素。 個別因素：個別因素：是指房地產(chǎn)的個別特性對其價格的影響因素。是指房地產(chǎn)的個別特性對其價格的影響因素。2、市場比較法中的有關(guān)概念、市場比較法中的有關(guān)概念地價指數(shù)：地價指數(shù)：指運(yùn)用一定的統(tǒng)計方法將特定區(qū)域一定時期內(nèi)的地價水指運(yùn)用一定的統(tǒng)計方法將特定區(qū)域一定時期內(nèi)的地價水平換算成相對某一基準(zhǔn)日期地價水相對百分比的指數(shù)。平換算成相對某一基準(zhǔn)日期地價水相對百分比的指數(shù)。區(qū)域分析：區(qū)域分析：指分析判定待估房

6、地產(chǎn)所處區(qū)域的類型、特性，以及這指分析判定待估房地產(chǎn)所處區(qū)域的類型、特性，以及這些特性對待估房地產(chǎn)價格所產(chǎn)生的影響等。些特性對待估房地產(chǎn)價格所產(chǎn)生的影響等。同一供需圈：同一供需圈：指與待估房地產(chǎn)能形成替代關(guān)系，對待估房地產(chǎn)價格指與待估房地產(chǎn)能形成替代關(guān)系，對待估房地產(chǎn)價格產(chǎn)生顯著影響的其他房地產(chǎn)所在的區(qū)域。產(chǎn)生顯著影響的其他房地產(chǎn)所在的區(qū)域。相鄰區(qū)域：相鄰區(qū)域：針對房地產(chǎn)而言，相鄰區(qū)域指待估房地產(chǎn)所處的、以某針對房地產(chǎn)而言，相鄰區(qū)域指待估房地產(chǎn)所處的、以某一特定用途為主的一定范圍區(qū)域；針對區(qū)域而言，相鄰區(qū)域指緊鄰區(qū)一特定用途為主的一定范圍區(qū)域；針對區(qū)域而言，相鄰區(qū)域指緊鄰區(qū)域周圍的其他區(qū)域。域

7、周圍的其他區(qū)域。類似區(qū)域：類似區(qū)域：指與待估房地產(chǎn)所隸屬的相鄰區(qū)域類似的、同一供應(yīng)圈指與待估房地產(chǎn)所隸屬的相鄰區(qū)域類似的、同一供應(yīng)圈的其他區(qū)域。的其他區(qū)域。比較法適用的對象：是具有交易性的房地產(chǎn)，比較法適用的對象：是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、商如房地產(chǎn)開發(fā)用地、商品住宅、寫字樓等，而對于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、品住宅、寫字樓等，而對于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以用比較法進(jìn)行估價。學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以用比較法進(jìn)行估價。（1）要有與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性的、足夠數(shù)量的比較案要有與待估房地產(chǎn)具有

8、相關(guān)性和替代性的、足夠數(shù)量的比較案例例在同一供應(yīng)圈內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如在一些房地產(chǎn)市在同一供應(yīng)圈內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如在一些房地產(chǎn)市場尚發(fā)育不夠的地區(qū)，就很難采用。場尚發(fā)育不夠的地區(qū)，就很難采用。在國外不動產(chǎn)發(fā)達(dá)的國家如德國，一般至少要求選擇在國外不動產(chǎn)發(fā)達(dá)的國家如德國，一般至少要求選擇10個可比較的交個可比較的交易案例，我國在利用市場比較法計算時，易案例，我國在利用市場比較法計算時，要求至少三個比較房地產(chǎn)要求至少三個比較房地產(chǎn)。（2）比較法估價中需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包）比較法估價中需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況、實(shí)

9、物狀況等）的修正，這些修正有的很難采用括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況、實(shí)物狀況等）的修正，這些修正有的很難采用量化的計算公式，量化的計算公式，需要估價人員依靠其廣博的知識和豐富的經(jīng)驗(yàn)才能作需要估價人員依靠其廣博的知識和豐富的經(jīng)驗(yàn)才能作出。出。（3）比較法的原理和技術(shù)，也可以用于其他估價方法中的有關(guān)參數(shù)比較法的原理和技術(shù)，也可以用于其他估價方法中的有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費(fèi)用、空置率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期。的求取，如經(jīng)營收入、成本費(fèi)用、空置率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期。3.市場比較法適用條件市場比較法適用條件4 市場比較法的計算公式市場比較法的計算公式 4.1基本公式基本公式 式中：式中：P：待估房地

10、產(chǎn)評估價格；：待估房地產(chǎn)評估價格； ：可比交易實(shí)例價格；：可比交易實(shí)例價格；A：交易情況修正系數(shù)；：交易情況修正系數(shù)； B：交易日期修正系數(shù)；：交易日期修正系數(shù)；C：標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)；：標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)； D：區(qū)域因素修正系數(shù)；：區(qū)域因素修正系數(shù)；E：個別因素修正系數(shù)：個別因素修正系數(shù)由基本公式計算時，又分為由基本公式計算時，又分為直接比較法直接比較法和和間接比較法間接比較法兩兩類類。EDCBAPP P4.1.1直接比較法計算公式直接比較法計算公式直接比較法就是將可比交易實(shí)例與待估對象直接比較，其計算公式為：直接比較法就是將可比交易實(shí)例與待估對象直接比較，其計算公式為： 100100100100

11、PEDBAPP 可可比比實(shí)實(shí)例例交交易易情情況況指指數(shù)數(shù)正正常常交交易易情情況況指指數(shù)數(shù) 100A 數(shù)數(shù)可可比比實(shí)實(shí)例例交交易易時時價價格格指指估估計計期期日日價價格格指指數(shù)數(shù) 100B 條條件件指指數(shù)數(shù)可可比比實(shí)實(shí)例例所所在在區(qū)區(qū)域域因因素素條條件件指指數(shù)數(shù)待待估估對對象象所所處處區(qū)區(qū)域域因因素素 100D 指指數(shù)數(shù)可可比比實(shí)實(shí)例例個個別別因因素素條條件件指指數(shù)數(shù)待待估估對對象象個個別別因因素素條條件件 100E4.1.2間接比較法計算公式間接比較法計算公式 間接比較法，就是首先設(shè)定一宗標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，然后將可比交易實(shí)例價格間接比較法，就是首先設(shè)定一宗標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，然后將可比交易實(shí)例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)

12、狀態(tài)價格，再修正為待估對象狀態(tài)下的價格，其簡單的示意修正為標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)價格，再修正為待估對象狀態(tài)下的價格，其簡單的示意圖為下圖：圖為下圖： 100100100100100 PEDCBAPP 可可比比實(shí)實(shí)例例狀狀況況指指數(shù)數(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況指指數(shù)數(shù) 100C其計算公式為：其計算公式為：可比實(shí)可比實(shí)例價格例價格標(biāo)準(zhǔn)房地標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價格產(chǎn)價格待估對待估對象價格象價格標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化修正修正CA、B、D、E修正修正4.1.3擴(kuò)展公式擴(kuò)展公式如果容積率因素、土地使用年期單獨(dú)修正，則計算公式為：如果容積率因素、土地使用年期單獨(dú)修正，則計算公式為：在這里有一點(diǎn)需要說明的是，事實(shí)上，組成區(qū)域因素或個別因素中

13、在這里有一點(diǎn)需要說明的是，事實(shí)上，組成區(qū)域因素或個別因素中的各個因子都可以獨(dú)立地擴(kuò)展出來進(jìn)行單獨(dú)修正。的各個因子都可以獨(dú)立地擴(kuò)展出來進(jìn)行單獨(dú)修正。 DCBAPP容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)土地年期修正系數(shù)土地年期修正系數(shù) 5、評估過程、評估過程收集交易實(shí)例收集交易實(shí)例整理和選擇可比實(shí)例整理和選擇可比實(shí)例分析與調(diào)整分析與調(diào)整綜合計算比準(zhǔn)價格綜合計算比準(zhǔn)價格建立價格比較修正的基礎(chǔ)建立價格比較修正的基礎(chǔ)交易情況的修正交易情況的修正交易日期的修正交易日期的修正房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正建立價格比較修正的基礎(chǔ)建立價格比較修正的基礎(chǔ)利用修正公式計算利用修正公式計算 市場比較法立足于市場比較法立足于“比較

14、比較”，擁有充裕的可供比較的已知房地產(chǎn)價格擁有充裕的可供比較的已知房地產(chǎn)價格是前提。是前提。 對于市場比較法而言，主要是要對于市場比較法而言，主要是要收集市場交易實(shí)例，途徑收集市場交易實(shí)例，途徑有：有： 1)查閱政府有關(guān)部門的關(guān)于房地產(chǎn)交易的資料查閱政府有關(guān)部門的關(guān)于房地產(chǎn)交易的資料 土地管理，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理土地管理，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理(交易所交易所)等對房地產(chǎn)交易做的原始記錄等對房地產(chǎn)交易做的原始記錄 2)從報刊，雜志上獲取有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的信息從報刊，雜志上獲取有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的信息 3)同開發(fā)商、代理商直接接觸了解房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、布局、價格等同開發(fā)商、代理商直接接觸了解房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)

15、、布局、價格等。5.1收集交易實(shí)例收集交易實(shí)例 4)參加年度房地產(chǎn)交易會，參加年度房地產(chǎn)交易會，索取房地產(chǎn)的各種行情方面的資料索取房地產(chǎn)的各種行情方面的資料 5)同行之間的信息共享同行之間的信息共享 6)向當(dāng)事人、潛在購買者、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、向當(dāng)事人、潛在購買者、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解 7)道聽途說的行情也要收集道聽途說的行情也要收集 對于以上渠道收集來的資料，價格的種類是多種多樣的，其中如對于以上渠道收集來的資料，價格的種類是多種多樣的，其中如:地價地價稅、土地稅、土地征用、抵押等估價額，法院公證登記估價額，標(biāo)售拍賣稅、土

16、地稅、土地征用、抵押等估價額，法院公證登記估價額，標(biāo)售拍賣價格，房地產(chǎn)銷售說明書的價目，廣告刊登的價格等，價格，房地產(chǎn)銷售說明書的價目，廣告刊登的價格等，都不是正常價格。都不是正常價格。(不是實(shí)際交易價格，含有特殊因素不是實(shí)際交易價格，含有特殊因素)。如利用這些資料進(jìn)行參考，。如利用這些資料進(jìn)行參考，而慎重分而慎重分析其內(nèi)容，及其與市場價格相差的比率，判斷他們與正常價格的區(qū)別。析其內(nèi)容，及其與市場價格相差的比率，判斷他們與正常價格的區(qū)別。名稱名稱 坐落坐落 賣方賣方 買方買方 成交價格成交價格 成交日期成交日期年年 月月 日日付款方式付款方式 房地產(chǎn)狀房地產(chǎn)狀況說明況說明區(qū)位狀況區(qū)位狀況說明說

17、明 權(quán)益狀況權(quán)益狀況說明說明 實(shí)物狀況實(shí)物狀況說明說明 交易情況說明交易情況說明 位置圖位置圖 形象圖形象圖 交易實(shí)例調(diào)查表交易實(shí)例調(diào)查表調(diào)查人員：調(diào)查人員：調(diào)查日期：調(diào)查日期： 年年 月月 日日 資料收集是估價機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，要實(shí)現(xiàn)估價機(jī)資料收集是估價機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，要實(shí)現(xiàn)估價機(jī)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展， 要求估價人員自身不斷學(xué)習(xí)、進(jìn)步。要求估價人員自身不斷學(xué)習(xí)、進(jìn)步。 要求機(jī)構(gòu)將一手的，基礎(chǔ)的市場資料及時，準(zhǔn)確的收集和積累，要求機(jī)構(gòu)將一手的，基礎(chǔ)的市場資料及時，準(zhǔn)確的收集和積累，建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫、資料庫，建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫、資料庫，形成良好的運(yùn)行機(jī)制

18、。形成良好的運(yùn)行機(jī)制。這是從事房地產(chǎn)估價的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。交易實(shí)例庫的建立，這是從事房地產(chǎn)估價的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。交易實(shí)例庫的建立，可通過制作成可通過制作成交易實(shí)例卡片，分門別類存放，或?qū)⑹占降慕灰讓?shí)例交易實(shí)例卡片，分門別類存放，或?qū)⑹占降慕灰讓?shí)例分門別類的存入計算機(jī)中，這樣有利于保存和在需要是查找、利用。分門別類的存入計算機(jī)中，這樣有利于保存和在需要是查找、利用。 經(jīng)選取出的可供比較的交易實(shí)例具有下列性質(zhì)經(jīng)選取出的可供比較的交易實(shí)例具有下列性質(zhì): （1）物質(zhì)的同一性或類似性）物質(zhì)的同一性或類似性 體現(xiàn)體現(xiàn): 與估價對象房地產(chǎn)的用途相同與估價對象房地產(chǎn)的用途相同 不同用途的房地產(chǎn)價格相差很大

19、，所以首要的是應(yīng)選取用途相同的實(shí)不同用途的房地產(chǎn)價格相差很大，所以首要的是應(yīng)選取用途相同的實(shí)例例 與估價對象房地產(chǎn)的價格類型相同與估價對象房地產(chǎn)的價格類型相同 即可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象權(quán)利性質(zhì)相同，如即可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象權(quán)利性質(zhì)相同，如: 估價對象房地估價對象房地產(chǎn)需評估其買賣價格，就不能選取抵押價格的房地產(chǎn)交易實(shí)例做比較。產(chǎn)需評估其買賣價格，就不能選取抵押價格的房地產(chǎn)交易實(shí)例做比較。 可比實(shí)例的交易類型與估價目的相吻合，交易類型主要有土地使用權(quán)可比實(shí)例的交易類型與估價目的相吻合，交易類型主要有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、一般買賣、租賃、征用等，應(yīng)選取相對應(yīng)的交易類型的交易實(shí)協(xié)議出讓、

20、一般買賣、租賃、征用等，應(yīng)選取相對應(yīng)的交易類型的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。例作為可比實(shí)例。 與估價對象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同與估價對象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同5.2整理和選取可比實(shí)例（可比實(shí)例）整理和選取可比實(shí)例（可比實(shí)例） （2）地點(diǎn)的同一性和類似性）地點(diǎn)的同一性和類似性 消除區(qū)位因素對房地產(chǎn)效用及價格的影響。消除區(qū)位因素對房地產(chǎn)效用及價格的影響。 最好能在同一地區(qū)，越近越好最好能在同一地區(qū)，越近越好，如果同一地區(qū)內(nèi)沒有可選取的，如果同一地區(qū)內(nèi)沒有可選取的，可以在同一供應(yīng)圈內(nèi)的類似地區(qū)選取。如可以在同一供應(yīng)圈內(nèi)的類似地區(qū)選取。如:要評估北京王府井地區(qū)的商要評估北京王府井地區(qū)的商業(yè)店鋪，最好選擇的交

21、易實(shí)例也在王府井，但若無，可選擇東單、西業(yè)店鋪，最好選擇的交易實(shí)例也在王府井，但若無，可選擇東單、西單、前門等臨近的地區(qū)或同等級別的商業(yè)區(qū)的實(shí)例。單、前門等臨近的地區(qū)或同等級別的商業(yè)區(qū)的實(shí)例。 （3）時間的接近性）時間的接近性 時間的接近是相對而言的，相對于房地產(chǎn)市場的變動情況而言，時間的接近是相對而言的，相對于房地產(chǎn)市場的變動情況而言，如果幾年來房地產(chǎn)市場都比較穩(wěn)定，價格變化幅度不大，那么幾年前如果幾年來房地產(chǎn)市場都比較穩(wěn)定，價格變化幅度不大，那么幾年前的交易實(shí)例用于現(xiàn)在比較修正也是有效的。的交易實(shí)例用于現(xiàn)在比較修正也是有效的。通常，要求交易實(shí)例的交通常，要求交易實(shí)例的交易日期在易日期在5年

22、內(nèi)。年內(nèi)。 （4）交易情況正常性）交易情況正常性 收集的交易實(shí)例必須為正常的交易或可修正為正常的交易。收集的交易實(shí)例必須為正常的交易或可修正為正常的交易。 所謂正常交易，是指交易應(yīng)當(dāng)是公開、平等、自愿的，即在公開所謂正常交易，是指交易應(yīng)當(dāng)是公開、平等、自愿的，即在公開市場、完全競爭、信息暢通，交易雙方平等自愿，沒有私自利益關(guān)系市場、完全競爭、信息暢通，交易雙方平等自愿，沒有私自利益關(guān)系的情況下的交易。的情況下的交易。 選取了可比實(shí)例后，應(yīng)先對這些可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行換算處理，選取了可比實(shí)例后，應(yīng)先對這些可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行換算處理，使其成交價格之間的口徑一致、相互可比，為進(jìn)行后繼的比較修正

23、建立共使其成交價格之間的口徑一致、相互可比，為進(jìn)行后繼的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。同的基礎(chǔ)。 建立價格可比基礎(chǔ)具體包括下列建立價格可比基礎(chǔ)具體包括下列4個方面：個方面： （1）統(tǒng)一的付款方法）統(tǒng)一的付款方法 由于房地產(chǎn)價值量大，通常由于房地產(chǎn)價值量大，通常付款有分期付款的方式，付款有分期付款的方式，在估價中為了便在估價中為了便于比較，于比較，價格應(yīng)以一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)價格應(yīng)以一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，所以，需要將分期，所以，需要將分期付款可比實(shí)例的成交價格折算為在其成交日期時一次性付清。具體方法是付款可比實(shí)例的成交價格折算為在其成交日期時一次性付清。具體方法是貨幣的時間價值中的

24、折現(xiàn)計算。貨幣的時間價值中的折現(xiàn)計算。 例子：某房地產(chǎn)交易總價款為例子：某房地產(chǎn)交易總價款為30萬元，其中首付款萬元，其中首付款10萬元，余款萬元，余款20萬萬元于半年后一次性付清。假設(shè)月利率為元于半年后一次性付清。假設(shè)月利率為1%，則在其成交日期時一次性付，則在其成交日期時一次性付清的價格為：清的價格為： 10+20/（1+1%）6=28.84萬元萬元5.3建立價格比較修正的基礎(chǔ)建立價格比較修正的基礎(chǔ)（2）統(tǒng)一采用單價）統(tǒng)一采用單價土地的單價有用樓面價表示的。土地的單價有用樓面價表示的。有些房地產(chǎn)如：車庫按車位個數(shù)為單位。有些房地產(chǎn)如：車庫按車位個數(shù)為單位。（3）統(tǒng)一貨幣種類和貨幣單位）統(tǒng)一

25、貨幣種類和貨幣單位不同貨幣種類的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格成交時對不同貨幣種類的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格成交時對應(yīng)的日期（不一定是估價期日）時的市場匯價。應(yīng)的日期（不一定是估價期日）時的市場匯價。（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵與單位）統(tǒng)一面積內(nèi)涵與單位 交易情況修正是排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價交易情況修正是排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。格偏差。 （1）造成成交價格偏差的原因）造成成交價格偏差的原因 1)有利害關(guān)系的人們互相之間的交易有利害關(guān)系的人們互相之間的交易 2)急于脫售或購買的、及不了解市場行情的急于脫售或購買的、及不了解市場行情的 3)交易雙方或一方有

26、特別動機(jī)或偏好的交易雙方或一方有特別動機(jī)或偏好的 4)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的(以資抵債以資抵債) 5)相鄰地塊的合并交易相鄰地塊的合并交易(合并后效用會增加合并后效用會增加) 6)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)等交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)等 如：契稅本由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方；交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由雙方如：契稅本由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方；交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻轉(zhuǎn)嫁給了其中的一方。各負(fù)擔(dān)一部分，卻轉(zhuǎn)嫁給了其中的一方。5.4交易情況修正交易情況修正7）特殊交易方式的交易）特殊交易方式的交易如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。通常來講，通常來講，正常的成交價格是買賣雙方

27、經(jīng)過充分討價還價的協(xié)議方式正常的成交價格是買賣雙方經(jīng)過充分討價還價的協(xié)議方式。拍賣、招標(biāo)等方式容易受現(xiàn)場氣氛、情緒的影響而使價格失常。但。拍賣、招標(biāo)等方式容易受現(xiàn)場氣氛、情緒的影響而使價格失常。但在我國大陸目前的土地使用權(quán)出讓是例外，拍賣、招標(biāo)的價格較能反在我國大陸目前的土地使用權(quán)出讓是例外，拍賣、招標(biāo)的價格較能反映市場行情，而協(xié)議價格往往偏低。映市場行情，而協(xié)議價格往往偏低。（這是由于土地使用權(quán)出讓市場的政府壟斷造成的，存在大量的以土（這是由于土地使用權(quán)出讓市場的政府壟斷造成的，存在大量的以土地作為優(yōu)惠政策吸引投資，及不珍惜國有土地資產(chǎn)的不良現(xiàn)象，因而地作為優(yōu)惠政策吸引投資，及不珍惜國有土地

28、資產(chǎn)的不良現(xiàn)象，因而也形成了出讓價格和轉(zhuǎn)讓價格的之間的不合理的剪刀差，使得國有土也形成了出讓價格和轉(zhuǎn)讓價格的之間的不合理的剪刀差，使得國有土地的一級市場存在嚴(yán)重的不公平競爭現(xiàn)象）地的一級市場存在嚴(yán)重的不公平競爭現(xiàn)象） 需估價的人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)，對市場行情有充分了解需估價的人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)，對市場行情有充分了解修正程序修正程序: 1)剔除非正常的交易案例剔除非正常的交易案例 2)測定各種特殊因素對正常價格的影響程度測定各種特殊因素對正常價格的影響程度 測定方法可以利用已掌握的交易資料分析計算，確定修正系數(shù)。測定方法可以利用已掌握的交易資料分析計算，確定修正系數(shù)。 由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測

29、算有時非常困難，因此在哪種情由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測算有時非常困難，因此在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，只有由估價人員憑經(jīng)驗(yàn)判斷。作為估價人員平常就應(yīng)況下應(yīng)當(dāng)修正多少，只有由估價人員憑經(jīng)驗(yàn)判斷。作為估價人員平常就應(yīng)收集征集交易實(shí)例，并加以分析，在積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，努力把握收集征集交易實(shí)例，并加以分析，在積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，努力把握適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)。適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)。 3)利用修正公式修正利用修正公式修正 （2）修正方法）修正方法 100P可可比比實(shí)實(shí)例例情情況況指指數(shù)數(shù)正正常常情情況況指指數(shù)數(shù)可可比比實(shí)實(shí)例例價價格格情情況況修修正正后后的的正正常常價價格格例如，有三宗交易案例的交易情況

30、資料如下表。例如，有三宗交易案例的交易情況資料如下表。則經(jīng)交易情況修正后的價格為則經(jīng)交易情況修正后的價格為200萬元。萬元。 可比實(shí)例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其可比實(shí)例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期成交日期時的房時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點(diǎn)估價時點(diǎn)(基準(zhǔn)日基準(zhǔn)日)的的價格，是指在估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。價格，是指在估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。 如果如果成交日期與估價時點(diǎn)不同成交日期與估價時點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，價，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，價格就

31、有可能不同，因此應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時的價格修正為在估價格就有可能不同，因此應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時的價格修正為在估價時點(diǎn)時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格，這種修正稱為交易日時點(diǎn)時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格，這種修正稱為交易日期修正。期修正。（1）修正方法）修正方法評估基準(zhǔn)日交易實(shí)例價格評估基準(zhǔn)日交易實(shí)例價格=交易實(shí)例價格交易實(shí)例價格 5.5交易日期修正交易日期修正交易日基準(zhǔn)指數(shù)交易日基準(zhǔn)指數(shù)評估基準(zhǔn)日指數(shù)評估基準(zhǔn)日指數(shù) （2）實(shí)例說明）實(shí)例說明 交易日期修正就是將可比實(shí)例的交易價格修正為評估期日的價格。交易日期修正就是將可比實(shí)例的交易價格修正為評估期日的價格。所參考

32、的價格指數(shù)主要有物價指數(shù)、建材價格指數(shù)、地價指數(shù)、房所參考的價格指數(shù)主要有物價指數(shù)、建材價格指數(shù)、地價指數(shù)、房地產(chǎn)價格指數(shù)等。地產(chǎn)價格指數(shù)等。 例例1：某城市的地價指數(shù)如下表，可比實(shí)例是：某城市的地價指數(shù)如下表，可比實(shí)例是1995年發(fā)生的交易，年發(fā)生的交易，當(dāng)時交易價格為每平方米當(dāng)時交易價格為每平方米2000元，現(xiàn)求經(jīng)過交易日期修正后，評估期日元，現(xiàn)求經(jīng)過交易日期修正后，評估期日為為1998年的交易價格。年的交易價格。計算如下：計算如下：修正為估價期日的可比實(shí)例價格修正為估價期日的可比實(shí)例價格=200093/90=2066.67(元平方米元平方米) 例例2：現(xiàn)選取一可比實(shí)例，成交價格為：現(xiàn)選取

33、一可比實(shí)例，成交價格為6000元元/平方米，成交日期平方米，成交日期為為1996年年7月，假設(shè)，月，假設(shè)，1996年年1月至月至1997至至7月，該類房地產(chǎn)價格平均月，該類房地產(chǎn)價格平均每月上漲每月上漲1，1997年年7月至月至1998年年1月，該類房地產(chǎn)價格平均每月下月，該類房地產(chǎn)價格平均每月下降降0.2%，則時該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后，則時該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后1998年年l月的房地月的房地產(chǎn)價格為：產(chǎn)價格為：26.6689%)2 . 01(%)11(6000612 P(元平方米元平方米) 房地產(chǎn)狀況修正包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況、實(shí)物狀況三個方面。每一房地產(chǎn)狀況修正包括區(qū)位狀況、權(quán)

34、益狀況、實(shí)物狀況三個方面。每一個方面還可以進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的修正。個方面還可以進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的修正。5.6.1區(qū)位狀況修正區(qū)位狀況修正 區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。將可比實(shí)區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。格。 區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括： 繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨路狀況、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨路狀況、樓層、朝向

35、等樓層、朝向等。5.6房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正具體修正公式為：具體修正公式為：經(jīng)個別因素修正后的可比實(shí)例價格經(jīng)個別因素修正后的可比實(shí)例價格=可比實(shí)例價格可比實(shí)例價格個別因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)用直接比較法的修正公式為用直接比較法的修正公式為:經(jīng)個別因素修正后的可比實(shí)例價格可比實(shí)例價格經(jīng)個別因素修正后的可比實(shí)例價格可比實(shí)例價格用間接比較法的修正公式為：用間接比較法的修正公式為：經(jīng)個別因素修正后的可比實(shí)例價格可比實(shí)例價格經(jīng)個別因素修正后的可比實(shí)例價格可比實(shí)例價格標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)區(qū)區(qū)域因素修正系數(shù)可比實(shí)例價格域因素修正系數(shù)可比實(shí)例價格 在直接法修正公式中，如果可比實(shí)例的個別因素優(yōu)

36、于待估宗地的個別因在直接法修正公式中，如果可比實(shí)例的個別因素優(yōu)于待估宗地的個別因素，則修正指數(shù)大于素，則修正指數(shù)大于100，如果可比實(shí)例的個別因素劣于待估宗地區(qū)域因，如果可比實(shí)例的個別因素劣于待估宗地區(qū)域因素，則修正系數(shù)小于素，則修正系數(shù)小于100。例，現(xiàn)有一可比實(shí)例，成交價格為例，現(xiàn)有一可比實(shí)例，成交價格為5000元平方米，該可比實(shí)例的個別因元平方米，該可比實(shí)例的個別因素綜合起來劣于待估對象，經(jīng)分析，可比實(shí)例在臨街深度、宗地形狀、宗素綜合起來劣于待估對象，經(jīng)分析，可比實(shí)例在臨街深度、宗地形狀、宗地面積等方面綜合起來需修正地面積等方面綜合起來需修正-3，則經(jīng)個別因素修正后的可比實(shí)例價格，則經(jīng)個

37、別因素修正后的可比實(shí)例價格為：為： 5000100/975155(元平方米元平方米) 100 100 100 （2）權(quán)益狀況修正）權(quán)益狀況修正 是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。將可比實(shí)例在其是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。將可比實(shí)例在其權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。 主要內(nèi)容有：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件（容積率）等主要內(nèi)容有：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件（容積率）等 1）土地使用權(quán)年期修正）土地使用權(quán)年期修正 土地使用權(quán)年限長短，直接影響土地可獲收益，年限越長，土地總土地使用權(quán)年限

38、長短，直接影響土地可獲收益，年限越長，土地總收益越多，地價越高。收益越多，地價越高。修正公式修正公式: 土地使用年期修正后地價比較實(shí)例價格土地使用年期修正后地價比較實(shí)例價格k其中：其中：R-土地還原利率土地還原利率n-可比案例使用權(quán)年期可比案例使用權(quán)年期m-待估房地產(chǎn)使用權(quán)年期待估房地產(chǎn)使用權(quán)年期例如：若選擇的比較案例成交地價每平方米為例如：若選擇的比較案例成交地價每平方米為l000元，對應(yīng)使用年期元，對應(yīng)使用年期為為30年，而待估宗地出讓年期為年，而待估宗地出讓年期為20年，土地還原率為年，土地還原率為8，則年期修正如，則年期修正如下：下： 土地使用年期修正后的地價土地使用年期修正后的地價=

39、1000 =872（元（元/平方米）平方米） )1/(11 )1/(11 nmrrk %)81/(11 %)81/(1 3020 2）容利率修正）容利率修正容積率是影響土地價格的重要因素之一，對同一宗土地來說，不同的容積容積率是影響土地價格的重要因素之一，對同一宗土地來說，不同的容積率會產(chǎn)生較大的地價差異。容積率是指建筑物的總建筑面積與整個宗地占率會產(chǎn)生較大的地價差異。容積率是指建筑物的總建筑面積與整個宗地占地面積之比。容積率的大小影響建筑平均成本和土地利用程度的高低。地面積之比。容積率的大小影響建筑平均成本和土地利用程度的高低。 般來說，容積率越高，土地利用效益就越高，從而地價也就相應(yīng)地提高

40、。般來說，容積率越高，土地利用效益就越高，從而地價也就相應(yīng)地提高。通過容積率修正，可以消除出于容積率的不向而造成的地價水平的差異。通過容積率修正，可以消除出于容積率的不向而造成的地價水平的差異。修正公式修正公式:經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價格經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價格=可比實(shí)例價格可比實(shí)例價格例如，某城市容積率修正系數(shù)表見下表。例如，某城市容積率修正系數(shù)表見下表。 如果確定比較案例宗地地價每平方米為如果確定比較案例宗地地價每平方米為800元，容積率為元，容積率為2.1，待估宗地規(guī)，待估宗地規(guī)劃容積率為劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計算如下：，則待估宗地容積率修正計算如下： 容積率修正后可比

41、實(shí)例價格容積率修正后可比實(shí)例價格800 1.61.9673.7元元/平方米平方米正正系系數(shù)數(shù)可可比比實(shí)實(shí)例例宗宗地地容容積積率率修修數(shù)數(shù)待待估估宗宗地地容容積積率率修修正正系系（3）實(shí)物狀況修正）實(shí)物狀況修正 是對房地產(chǎn)價格有影響房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況，進(jìn)行實(shí)物狀況修正，將是對房地產(chǎn)價格有影響房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況，進(jìn)行實(shí)物狀況修正，將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價格調(diào)整為估價對象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價格調(diào)整為估價對象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價格。價格。 主要內(nèi)容對于主要內(nèi)容對于土地有：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整土地有：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地

42、平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等。程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等。 對于對于建筑物有：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布建筑物有：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。 （4）房地產(chǎn)狀況修正方法）房地產(chǎn)狀況修正方法 1） 首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素。的因素。 2） 判定估價對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況判定估價對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況 3） 將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)

43、在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差別造成的價格差異程度。項(xiàng)比較，找出它們之間的差別造成的價格差異程度。 4） 根據(jù)差異程度對可比實(shí)例的價格進(jìn)行修正。根據(jù)差異程度對可比實(shí)例的價格進(jìn)行修正。 總的來說，如果估價對象房地產(chǎn)優(yōu)于可比實(shí)例房地產(chǎn)，則應(yīng)對價格做增總的來說，如果估價對象房地產(chǎn)優(yōu)于可比實(shí)例房地產(chǎn)，則應(yīng)對價格做增價修正，反之，則應(yīng)做減價修正。價修正，反之，則應(yīng)做減價修正。 一般公式為：一般公式為： 可比實(shí)例在待估房地產(chǎn)狀況下的價格可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下可比實(shí)例在待估房地產(chǎn)狀況下的價格可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價格的價格房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)待估房地產(chǎn)狀況指數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)待估房地產(chǎn)狀況指數(shù)/可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況指數(shù)可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況指數(shù)舉例一：有一塊面積為舉例一：有一塊面積為800平方米的長方形用地，地勢平坦，北臨公平方米的長方形用地，地勢平坦，北臨公路，原為木結(jié)構(gòu)二層樓店鋪兼住宅。擬興建辦公大樓而進(jìn)行評估。試用路，原為木結(jié)構(gòu)二層樓店鋪兼住宅。擬興建辦公大樓而進(jìn)行評估。試用市場比較法進(jìn)行評估。評估基準(zhǔn)日市場比較法進(jìn)行評估。評估基準(zhǔn)日1989年年11月月29日。首先在附近地區(qū)及日。首先在附近地區(qū)及同一供需圈內(nèi)的類