項(xiàng)目評(píng)估課程設(shè)計(jì)許一諾

1、 南京百家湖西花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告              課題組成員學(xué)號(hào)及姓名：1、 許一諾 3100110037 2、 劉逸超 3100110038 3、 成晨 3100110039 4、 吉昂 3100110040 指 導(dǎo) 老 師： 溫修春 孫翠翠        2013年6月 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論（成晨）11.1項(xiàng)目背景11.2編制依據(jù)21.3可行性結(jié)論

2、21.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表31.5存在問(wèn)題及建議5 第二章 項(xiàng)目概述（吉昂）62.1項(xiàng)目區(qū)位及用地52.2項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀62.3項(xiàng)目周邊的環(huán)境及社區(qū)配套62.4項(xiàng)目市政配套分析72.5土地價(jià)格7 第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析（劉逸超）83.1項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析83.2項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估83.3總體評(píng)價(jià)8 第四章 市場(chǎng)研究與分析（許一諾）94.1區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況94.2區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征94.3整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素104.4目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位10 第五章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃（吉昂）125.1開發(fā)機(jī)遇125.2開發(fā)周期安排125.3銷售周期安排12第六章 投資估算與資金籌

3、措（劉逸超）15 6.1項(xiàng)目總投資估算15 6.2投資計(jì)劃與資金籌措16第七章 財(cái)務(wù)與敏感性分析（許一諾）177.1生產(chǎn)成本和銷售收入估算177.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)187.3不確定性分析247.4社會(huì)效益和社會(huì)影響分析27第八章 可行性結(jié)論及建議（成晨）288.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)288.2項(xiàng)目劣勢(shì)288.3結(jié)論及建議28工作量：許一諾 40% 劉逸超20% 成晨20% 吉昂20%第1章 項(xiàng)目總論 1.1項(xiàng)目背景南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱江寧開發(fā)區(qū)）是于1992年月開始創(chuàng)辦的江蘇省首批省級(jí)開發(fā)區(qū)之一，1997年2月被批準(zhǔn)為 國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)座落于南京市南郊，總體規(guī)劃面積24.98平方公

4、里。北距中華門7公里，南離祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里，東與江寧區(qū)相連，西依韓府山、翠屏山和將軍山。江寧開發(fā)區(qū)所依托的古都南京，為江蘇省省會(huì)。是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，也是我國(guó)重要的綜合性工業(yè)、科技教育基地和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。近期被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力“五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。江寧開發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略。目前，基礎(chǔ)設(shè)施投入已達(dá)12億元，22平方公里的開發(fā)框架業(yè)已形成。區(qū)內(nèi)道路總長(zhǎng)達(dá)55公里，沿路埋設(shè)各種管網(wǎng)線165公里；日供水5萬(wàn)噸的新區(qū)水廠、11萬(wàn)伏雙回路變電站、5萬(wàn)門程控電話郵電大樓已投入運(yùn)行。日供水量30萬(wàn)噸水廠、日處理4萬(wàn)噸的污水處理廠等重點(diǎn)工

5、程已基本建成。區(qū)內(nèi)已有金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、飲食服務(wù)等近百家“三產(chǎn)”企業(yè)投入運(yùn)營(yíng)。按照教育現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)興建的新區(qū)小學(xué)、新區(qū)中學(xué)已經(jīng)建成開學(xué)，其中新區(qū)小學(xué)并被批準(zhǔn)為省級(jí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)。以南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)新校區(qū)和南京大學(xué)、東南大學(xué)科技園為龍頭的“大學(xué)城”已在區(qū)內(nèi)開工建設(shè)。沙灘浴場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球館、保齡球館、水上娛樂(lè)中心等一批娛樂(lè)休閑設(shè)施已相繼投入使用。區(qū)內(nèi)“六通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施和日趨完善的社區(qū)服務(wù)設(shè)施已基本能滿足進(jìn)區(qū)企業(yè)生活、生產(chǎn)和建設(shè)的需要。該區(qū)以優(yōu)越的地理位置和優(yōu)良的投資環(huán)境，已吸引了21個(gè)國(guó)家和地區(qū)的400多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)落戶，投資總額突破15億美元，其中三資企業(yè)占70%，外商投資額占75%

6、，第二、三產(chǎn)業(yè)之比為21，高新技術(shù)企業(yè)占30%。實(shí)際利用外資4億多美元。投資額在1000萬(wàn)美元以上的大項(xiàng)目有43個(gè)。世界排名前500強(qiáng)的企業(yè)中已有瑞典愛立信、日本東陶和三井、美國(guó)摩托羅拉和百事可樂(lè)等14家進(jìn)區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)已從昔日的荒郊變成南京地區(qū)海內(nèi)外客商競(jìng)相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。隨著江寧開發(fā)區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展和我市人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)高品質(zhì)居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢(shì)。我市及江寧區(qū)近幾年建成的普通住宅在數(shù)量上有了較大突破，開工面積和竣工面積都有較大增加，但從總體上看，江寧區(qū)的住宅建設(shè)仍以中低檔為主，中高檔住宅建設(shè)仍然不能滿足開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需要。為了進(jìn)一步推動(dòng)江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，

7、營(yíng)造一流投資環(huán)境，改善人們居住環(huán)境，提高生活品位，南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱利源公司）擬在江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔建設(shè)百家湖西花園住宅小區(qū)。項(xiàng)目單位為南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司。南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司成立于一九九三年，投資方為香港大陸發(fā)展有限公司和南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)總公司，注冊(cè)資本300萬(wàn)美元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃自建房屋并提供配套服務(wù)。公司下設(shè)南京百家湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京百家湖度假村有限公司、南京利源電子有限公司、南京利源建設(shè)發(fā)展有限公司、南京百家湖物業(yè)管理有限公司、南京南山湖農(nóng)林休閑觀光有限公司、南京利源旅游有限公司和南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司銷售分公司、南京利源集團(tuán)物資

8、貿(mào)易分公司。利源公司主要開發(fā)項(xiàng)目為百家湖別墅花園、百家湖公寓花園和百家湖西花園，開發(fā)土地面積60萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積75萬(wàn)平方米，其中別墅面積4萬(wàn)平方米，公寓面積65萬(wàn)平方米，公用及配套設(shè)施6萬(wàn)平方米。百家湖公寓花園由凱旋門、維也納城、羅馬城、米蘭城、威尼斯城、中心配套區(qū)組成。百家湖別墅花園共建100幢別墅，已全部竣工，1998年被建設(shè)部評(píng)為全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。百家湖公寓花園凱旋門于2000年被上?；崴箍偛吭u(píng)為最大的住宅小區(qū)主門樓，2000年公司被建行江蘇省分行評(píng)為2a級(jí)信用單位，19951999年連續(xù)被南京市外商投資企業(yè)評(píng)為外商投資先進(jìn)企業(yè)，連年被江寧開發(fā)區(qū)評(píng)為開發(fā)區(qū)先進(jìn)集體

9、。公司總部現(xiàn)有員工62人，其中教授及具有高級(jí)技術(shù)職稱人員3人，中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員8人，經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)部、工程部、總經(jīng)辦、企劃部、百家湖雜志編輯部。 1.2編制依據(jù)（1）江寧開發(fā)區(qū)管委會(huì)2000年月11月寧經(jīng)管委發(fā)2000201號(hào)文“關(guān)于同意南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)百家湖西花園基建立項(xiàng)的批復(fù)”；（2）江寧區(qū)建設(shè)局“百家湖西花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”；利源公司提供的項(xiàng)目有關(guān)資料；（3）利源公司2001年2月委托南京工程咨詢公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的協(xié)議。 1.3可行性結(jié)論房地產(chǎn)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。本項(xiàng)目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，

10、項(xiàng)目總體籌劃合理，市場(chǎng)前景良好，能夠滿足人們對(duì)高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對(duì)營(yíng)造江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)將起到積極作用。從可行性研究分析和財(cái)務(wù)效益的評(píng)估表明，本項(xiàng)目具有良好的收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目評(píng)估中假定可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)建設(shè)前四年期間的全部銷售收入均用于項(xiàng)目投資。因此，售價(jià)與銷售進(jìn)度是本項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期效益的關(guān)鍵。本項(xiàng)目各類物業(yè)的預(yù)期售價(jià)是在多方考察南京目前同類物業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定的?？紤]到今后政府在啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和降低普通住宅商品房售價(jià)方面將會(huì)有一些新政策出臺(tái)，預(yù)期

11、售價(jià)將會(huì)有所變動(dòng)。但從當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢(shì)看，普通住宅商品房售價(jià)不會(huì)有太大的回落。 1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng) 目數(shù) 值單 位備 注一項(xiàng)目指標(biāo)1規(guī)劃建設(shè)用地面積456320m21.1地區(qū)公建用地52900m21.2住宅用地163400m21.3綠地面積60000m21.4配套公建用地124000m21.5道路用地252229m23建筑密度20.0%4容積率2.005綠地率30.0%二項(xiàng)目總投資293745.36萬(wàn)元1土地費(fèi)用107342.76萬(wàn)元2前期工程費(fèi)5099.04萬(wàn)元3房屋開發(fā)費(fèi)127494.50萬(wàn)元4管理費(fèi)5998.41萬(wàn)元5財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.36萬(wàn)元6開

12、發(fā)期稅費(fèi)10462.60萬(wàn)元7不可預(yù)見費(fèi)8555.69萬(wàn)元三財(cái)務(wù)計(jì)算指標(biāo)1銷售收入384346.67萬(wàn)元2總成本費(fèi)用293745.36萬(wàn)元3營(yíng)業(yè)稅金及附加7686.93萬(wàn)元4利潤(rùn)總額57739.67萬(wàn)元5所得稅19054.09萬(wàn)元6凈利潤(rùn)38685.58萬(wàn)元四經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率24.80%2投資回收期4.07年3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值10938.09萬(wàn)元4投資利稅率 15.68% 1.5存在問(wèn)題及建議1.本項(xiàng)目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目投資更有保障，財(cái)務(wù)收益狀況會(huì)明顯好于評(píng)估結(jié)果，反之亦然。因此，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予足夠的重視，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手

13、段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。2.本項(xiàng)目可銷售買家中有30%是拆遷用房，主要面對(duì)其它開發(fā)項(xiàng)目的拆遷對(duì)象。這部分銷售收入受到其它開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展情況而影響，對(duì)此應(yīng)給予關(guān)注，并相應(yīng)調(diào)整各期拆遷房所占比例和進(jìn)度，當(dāng)拆遷房對(duì)象有保證時(shí)，在前期可適當(dāng)增加拆遷房比例，加快進(jìn)度，已取得更好地經(jīng)濟(jì)效益。3.按現(xiàn)行規(guī)定，對(duì)拆遷房可以享受安居工程的有關(guān)優(yōu)惠條件，項(xiàng)目主辦者應(yīng)盡力爭(zhēng)取。4.本項(xiàng)目的銷售在很大程度上取決于項(xiàng)目周圍地區(qū)的建設(shè)，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予密切關(guān)注，適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度與售價(jià)。5.本報(bào)告在測(cè)算過(guò)程中，選用的貸款年利率為12%。如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會(huì)更高一些，從而增大項(xiàng)目的融資費(fèi)用，加大

14、整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，使經(jīng)濟(jì)效益降低，因此建議項(xiàng)目的主辦者，應(yīng)力爭(zhēng)獲得政策性貸款，以減少項(xiàng)目的融資費(fèi)用，爭(zhēng)取更好的投資收益。6.建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，更加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制，還應(yīng)制定材料采購(gòu)供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。第二章 項(xiàng)目概述 2.1項(xiàng)目區(qū)位及用地南京百家湖西花園居住小區(qū)位于江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是百家湖畔不可多得的一塊風(fēng)水寶地。項(xiàng)目建設(shè)用地位于利源中路以西，西止經(jīng)四路，南臨天元路,北靠太三路?？傉嫉孛娣e25.27公頃。利源中路北與繞城公路相接，南京機(jī)場(chǎng)高速公路則位于利源中路

15、西面約1公里處。本項(xiàng)目用地為集體所有土地，地貌總體平坦。中西部有高差57米的小山丘，山地面積約180畝，其余近200畝基本平整的耕地。地塊內(nèi)現(xiàn)有住宅約60戶。南京機(jī)場(chǎng)高速公路、利源中路、將軍路跨秦淮河大橋以及共青團(tuán)路南下工程的相繼建成極大地改善了該地區(qū)的交通條件。項(xiàng)目用地距南京市中心新街口約10公里，到南京火車站約18公里，到南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)約23公里。自百家湖西花園只須5分鐘車程就可到達(dá)中華門。外部交通條件便捷。本項(xiàng)目建設(shè)用地外圍自然環(huán)境優(yōu)越。百家湖西花園居住小區(qū)處于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，林木茂盛，氣候怡人。綜上所述，本項(xiàng)目選址符合生活居住區(qū)的相關(guān)要求。

16、 2.2項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠房、倉(cāng)庫(kù)和住宅，將來(lái)都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥制品的需要，以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分，南部為第一期開發(fā)，北部為第二期開發(fā)，中建鐵路及南北兩側(cè)為第三期開發(fā)。 2.2項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠房、倉(cāng)庫(kù)和住宅，將來(lái)都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥制品的需要，以鐵路專用線規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑；廠區(qū)南側(cè)靠近天元路的住宅樓為某毛紡廠新建的宿舍區(qū)；規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓，分屬毛紡廠和五建公司，目前保留，待將來(lái)有條件時(shí)再改造；廠區(qū)中央靠寧溧高速一側(cè)正在興建的一棟12層綜合樓。 2.3項(xiàng)目周邊的環(huán)境及社區(qū)配套學(xué)、南師附中、英華國(guó)際

17、雙語(yǔ)學(xué)校等學(xué)校云集周遍。 公交線路102、104、時(shí)雨線，可以通往南京主要的交通要道。與南京的第二大湖1024畝百家湖為鄰，方山、牛首山、將軍山風(fēng)景區(qū)及多家星級(jí)度假酒店環(huán)繞四周。周圍有蘇果超市、上海華聯(lián)超市、百家湖超市、百家湖商貿(mào)等。百家湖中小 2.4項(xiàng)目市政配套分析百家湖西花園居住小區(qū)項(xiàng)目用地已部份完成場(chǎng)地平整，供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、道路、電話、有線電視等均已接至場(chǎng)地四周，配套建設(shè)條件齊備，可滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。具體配套建設(shè)條件如下：（1）供水：項(xiàng)目東面的利源中路下有dn500自來(lái)水管，區(qū)內(nèi)供水由此接入。水源由江寧水廠和南京城南水廠提供。（2）電信：利源中路下的電話通信光纜，能

18、滿足本項(xiàng)目要求。（3）供電：由東善橋變電所和開發(fā)區(qū)變電所提供二路10kv電源，利源中路現(xiàn)有一路10kv高壓線。（4）排水：該地區(qū)采用雨污分流制。雨水匯集后自利源中路下敷設(shè)的dn600雨水管排至百家湖。生活污水匯集后，經(jīng)污水處理裝置進(jìn)行初步處理后，由利源中路dn500市政污水管排入開發(fā)區(qū)污水處理廠處理。（5）煤氣：目前該地區(qū)主要使用管道煤氣，由梅山冶金公司提供，本項(xiàng)目設(shè)煤氣調(diào)壓站一座，煤氣供應(yīng)可保證本項(xiàng)目用氣。（6）有線電視：利源中路敷設(shè)有南京有線電視網(wǎng)絡(luò)電纜，小區(qū)有線電視由此接入。 2.5土地價(jià)格土地出讓金13145.09萬(wàn)元；城市建設(shè)配套費(fèi)19717.63萬(wàn)元；拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)72893.70

19、萬(wàn)元；手續(xù)費(fèi)及稅金1586.35萬(wàn)元?？偼恋刭M(fèi)用107342.76萬(wàn)元。 第3章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 3.1項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析由于未經(jīng)市房地局確定取得土地使用權(quán)方式的項(xiàng)目，由市計(jì)委、市建委向市房地局發(fā)“建設(shè)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)方式征求意見函”，建設(shè)單位根據(jù)市房地局確認(rèn)的取得土地使用權(quán)方式，辦理完有關(guān)手續(xù)后，市計(jì)委、市建委再予以審批。所以建設(shè)單位如若未經(jīng)市房地局審批，需要及時(shí)向市計(jì)委、市建委向市房地局發(fā)“建設(shè)項(xiàng)目遞交土地使用權(quán)方式征求意見函”凡采取出讓方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目，若規(guī)劃部門最終審定的地上建筑面積超過(guò)出讓合同中確定的地上建筑面積5%或300平方米，建設(shè)單位須與房地

20、管理部門補(bǔ)簽合同、補(bǔ)交地價(jià)款，然后才能申請(qǐng)列入南京市固定資產(chǎn)投資計(jì)劃或建設(shè)施工計(jì)劃；小于5%或300平方米的，可先辦理有關(guān)手續(xù)，待辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)再按實(shí)測(cè)面積調(diào)整。建設(shè)單位向房地局申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記、過(guò)戶時(shí)，應(yīng)提供交納地價(jià)款、“四源”費(fèi)、市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)的證明。凡涉及到“四源”費(fèi)、市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項(xiàng)目，要先到市計(jì)委辦理已交納的證明。對(duì)拖欠地價(jià)款、“四源”費(fèi)、市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項(xiàng)目，需先交內(nèi)地價(jià)款、“四源”費(fèi)、市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)，再辦理有關(guān)手續(xù)。 3.2 項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估本項(xiàng)目是由各方出資依法成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方按照出資比例或其他約定，分別承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享收益

21、，這種以項(xiàng)目公司方式開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)顯而易見：責(zé)任明確、組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，人事安排及操作比較規(guī)范，如各方守約，可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益、能同心同力，也就是說(shuō)，發(fā)生糾紛的概率很小。同時(shí)也有其不足之處：組建項(xiàng)目公司需要較長(zhǎng)的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，前期費(fèi)用較高，容易錯(cuò)過(guò)商機(jī)等。此合作開發(fā)的設(shè)計(jì)至關(guān)重要：約定是否明確、是否具有可操作性等將直接影響到項(xiàng)目公司的項(xiàng)目操盤，項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理，項(xiàng)目合作建設(shè)的規(guī)模、速度等事項(xiàng)。 3.3總體評(píng)價(jià)只要投資方及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)、向有關(guān)部門報(bào)批，不拖拉；投資各方在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目公司時(shí)可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益、能同心

22、同力，項(xiàng)目的總體可行性還是很高的。第四章 市場(chǎng)研究與分析 4.1區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營(yíng)行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。根據(jù)南京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從“九五”開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。按照市委、市政府提出的“一年初見成效，三年面貌大變、五年躍上新臺(tái)階”的要求，我市房地產(chǎn)業(yè)在“九五”期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場(chǎng)化、現(xiàn)代化步伐，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的原則，按照以新區(qū)建設(shè)

23、開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。隨著改革開放的不斷深入，南京市及江寧區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月異，祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)的通航又帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)，大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶江寧開發(fā)區(qū)，來(lái)江寧工作的中外企業(yè)員工不斷增加。但多年來(lái)江寧區(qū)的生活及服務(wù)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后，尤其是有一定品質(zhì)的中高檔住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是對(duì)居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。在擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的前提下，他們因休

24、閑、追求生活情趣及投資等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，遠(yuǎn)離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多老人來(lái)此頤養(yǎng)天年；海外及港、澳、臺(tái)的投資者也傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格適宜的居所。 4.2區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征江寧目前的商業(yè)配套以及生活配套較為缺乏，一定程度上限制了江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與提升，但隨著商業(yè)配套的發(fā)展與生活配套的完善，江寧今后將逐步成為一個(gè)新的商業(yè)中心，江寧樓市發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階，發(fā)展將趨于成熟、穩(wěn)定。受板塊區(qū)位影響，該區(qū)域樓盤價(jià)格高低不均，制約本板塊統(tǒng)一發(fā)展。同曦鳴城目前售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了4900元/平米，位于同一板塊的天琪雅居售價(jià)只有3000元/平米。目前該區(qū)域的均價(jià)為3374元/

25、平米。在百家湖地區(qū)的戶型主要以90的二房和110-150的三房為主，戶型面積與岔路口相比偏大一些。 4.3整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素百家湖地區(qū)是開發(fā)最早的片區(qū)，江寧的房地產(chǎn)熱就是由百家湖地區(qū)帶起來(lái)的。該板塊環(huán)境優(yōu)美風(fēng)景怡人，是理想的人居區(qū)。隨著日后居住規(guī)模的逐步狀大，生活配套設(shè)施的不斷完善，將成為江寧的高尚住宅區(qū)。樓市發(fā)展不溫不火，板塊市場(chǎng)將逐步趨于成熟，樓盤和生活配套都逐步趨于規(guī)模化。百家湖板塊的住宅供應(yīng)量主要集中在幾個(gè)大盤，如同曦鳴城、21世紀(jì)現(xiàn)代城，大盤供應(yīng)量達(dá)到170萬(wàn)平米。而其它幾個(gè)樓盤的后期供應(yīng)量并不大，近期本板塊樓盤供應(yīng)量也較為合理。因此，本板塊在售樓盤的近期的供應(yīng)量不會(huì)造成對(duì)該板塊

26、的沖擊。4.4目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位（1）目標(biāo)客戶南京市中高收入階層。主要為各企事業(yè)單位的高級(jí)主管人員、高校研究院所的高級(jí)知識(shí)分子及自由職業(yè)者。此類人群的收入較高，年薪一般在8萬(wàn)元以上，能方便地解決交通問(wèn)題，其居住消費(fèi)觀念較為超前，對(duì)居住環(huán)境、生活品味質(zhì)量要求較高，因此新型園區(qū)“百家湖西花園”將成為他們的首選園區(qū)，此類人群將成為“百家湖西花園”最主要的消費(fèi)對(duì)象。江寧開發(fā)區(qū)進(jìn)區(qū)企業(yè)中的高級(jí)管理人員。江寧開發(fā)區(qū)已有數(shù)十家國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為南京市的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，此類企業(yè)中有較多的高收入階層，對(duì)住宅有著較高的要求，“百家湖西花園”的高品味定位將為他們提供較理想的選

27、擇。南京市高收入階層的第二居所。對(duì)于這一部分人群，一個(gè)居所已不能滿足他們的需求。其因休閑、放松心情或投資等需求而需要第二甚至第三居所，“百家湖西花園”社區(qū)將以較低的價(jià)位、較大的增值空間、一流的社區(qū)、一流的建筑、一流的環(huán)境來(lái)吸引這類消費(fèi)者。中老年人休閑、養(yǎng)老、頤養(yǎng)天年的較佳場(chǎng)所?！鞍偌液骰▓@”特有的自然環(huán)境和田園風(fēng)光，無(wú)城市污染的空氣以及完善的配套設(shè)施將能吸引中老年人前來(lái)尋找修身養(yǎng)性的最佳場(chǎng)所。港、澳、臺(tái)人士及國(guó)外投資者。江寧開發(fā)區(qū)吸引了眾多的外資，投資者也將傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美的居所。“百家湖西花園”將是他們較佳的選擇之一。 （2）產(chǎn)品及價(jià)格定位 表4-1 周邊樓盤定價(jià)調(diào)查表樓 盤開發(fā)商樓

28、盤性質(zhì)售價(jià)（元/m2）百家湖花園公寓利源物業(yè)現(xiàn)房4200江南文樞院江寧房地產(chǎn)總公司多層（現(xiàn)房）3600-4100溫泉公寓湯山房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）3000-3800溫泉花園別墅湯山房地產(chǎn)聯(lián)排別墅（現(xiàn)房）3000-3400江寧第一城金輪房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）3480湖濱世紀(jì)花園江寧開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)多層住宅2880-3110太陽(yáng)城棲霞建設(shè)多層住宅2950-3180碧水華庭江蘇聯(lián)駿公寓別墅2880-3300中國(guó)人家江蘇東恒別墅（期房）2200-3350養(yǎng)龍山莊天地房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）2180-340021世紀(jì)假日花園21世紀(jì)房地產(chǎn)多層住宅（期房）2100-3400江寧開發(fā)區(qū)1992年成立以來(lái)，該區(qū)域的

29、房地產(chǎn)價(jià)格已從每平方米1480元逐步上漲至目前的3000元左右，而目前江寧開發(fā)區(qū)發(fā)展勢(shì)頭仍很迅猛，江寧縣撤縣建區(qū)后，預(yù)期未來(lái)23年內(nèi)該區(qū)房?jī)r(jià)仍有較大上升空間。第5章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 5.1開發(fā)機(jī)遇隨著國(guó)家取消福利分房政策的實(shí)施和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐漸升溫，房屋銷售再度看好，購(gòu)房客戶的主體已由集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)為個(gè)人。預(yù)計(jì)今后幾年住宅商品房的需求量仍將穩(wěn)步提高，并會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展階段。改革開放以來(lái)，中高收入階層逐漸崛起，在南京的消費(fèi)群體中占有較大的份量，促成了對(duì)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費(fèi)需求。從目前情況看，南京房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設(shè)計(jì)優(yōu)越、售價(jià)

30、合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應(yīng)求局面。南京百家湖西花園住宅小區(qū)以此作為項(xiàng)目開發(fā)的切入點(diǎn)。 5.2開發(fā)周期安排 表5-1 項(xiàng)目建設(shè)分期安排 單位：平方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合計(jì)總占地面積183000179320170000532320代征地面積26000250002500076000規(guī)劃建設(shè)用地面積157000154320145000456320保留建筑占地面積2349842752531053083拆遷土地面積159502175045144690479237可開發(fā)占地面積133502150045119690403237可開發(fā)建筑面積2290002620002695087

31、60508 5.3銷售周期安排 第一階段（開盤前期） 時(shí)間：進(jìn)入案場(chǎng)售樓處至樓盤開盤 目的：早期客戶積累，掌握客戶意想，為開盤做準(zhǔn)備 銷售道具準(zhǔn)備：樓盤模型、施工圖紙、看板、loge墻、樓書、宣傳單片、銷售手冊(cè)等 工作內(nèi)容： （1）通過(guò)各種媒體宣傳推廣樓盤（媒體宣傳詳見廣告宣傳計(jì)劃） （2）客戶積累 做好客戶登記積累工作，為開盤銷售做準(zhǔn)備 根據(jù)客戶累計(jì)及登記意想情況計(jì)劃制定開盤計(jì)劃及銷售價(jià)格 （3）客戶接待 為客戶詳細(xì)介紹樓盤情況，推薦客戶購(gòu)買 告之客戶購(gòu)買物業(yè)所須的相關(guān)手續(xù)及資料 與客戶保持聯(lián)系，及時(shí)通知客戶關(guān)于樓盤的相關(guān)活動(dòng)規(guī)定及情況 （4）媒體宣傳（詳見廣告媒體計(jì)劃） 宣傳途徑：媒體廣告

32、、車體廣告、引導(dǎo)旗、圍墻廣告、派報(bào)等 第二階段（開盤熱銷期） 時(shí)間：開盤當(dāng)月 目的：銷售去劃60%以上 銷售道具準(zhǔn)備：五證、空白預(yù)售合同，預(yù)售合同樣本及相關(guān)附件 工作內(nèi)容： （1）開盤銷售（詳見開盤銷售工作計(jì)劃） （2）日常銷售 為客戶詳細(xì)介紹樓盤情況，推薦客戶購(gòu)買 告之客戶購(gòu)買物業(yè)所須的相關(guān)手續(xù)及資料 與客戶保持聯(lián)系，及時(shí)通知客戶關(guān)于樓盤的相關(guān)活動(dòng)規(guī)定及情況 （3）預(yù)售合同簽定及銀行按揭辦理 （4）促銷活動(dòng)（本活動(dòng)視銷售情況而定，詳活動(dòng)情況） （5）媒體宣傳（詳見廣告媒體計(jì)劃） 宣傳途徑：媒體廣告、車體廣告、引導(dǎo)旗、圍墻廣告、派報(bào)等 第三階段（銷售中期） 時(shí)間：銷售熱銷期后3個(gè)月 目的：銷售

33、去劃80%以上 （1）日常銷售 為客戶詳細(xì)介紹樓盤情況，推薦客戶購(gòu)買 告之客戶購(gòu)買物業(yè)所須的相關(guān)手續(xù)及資料 與客戶保持聯(lián)系，及時(shí)通知客戶關(guān)于樓盤的相關(guān)活動(dòng)規(guī)定及情況 （2）預(yù)售合同簽定及銀行按揭辦理 （3）媒體宣傳（詳見廣告媒體計(jì)劃） 宣傳途徑：媒體廣告，圍墻廣告 第四階段（銷售后期） 時(shí)間：銷售中期后至交房 目的：銷售去劃95%以上 工作內(nèi)容： （1）日常銷售 為客戶詳細(xì)介紹樓盤情況，推薦客戶購(gòu)買 告之客戶購(gòu)買物業(yè)所須的相關(guān)手續(xù)及資料 與客戶保持聯(lián)系，及時(shí)通知客戶關(guān)于樓盤的相關(guān)活動(dòng)及情況 （2）預(yù)售合同簽定及銀行按揭辦理 （3）協(xié)助交房辦理 協(xié)助客戶辦理交房手續(xù)，協(xié)調(diào)在交房時(shí)可能出現(xiàn)的意外情

34、況 宣傳途徑：圍墻廣告第6章 投資估算與資金籌措 6.1項(xiàng)目總投資估算 表6-1 項(xiàng)目成本估算表 序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資金額（萬(wàn)元）單方造價(jià)（元/平方米）一土地費(fèi)用107342.761417.01出讓金13145.09 2城市建設(shè)配套費(fèi)19717.63 3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)72893.70 4手續(xù)費(fèi)及稅金1586.35 二前期工程費(fèi)5099.0467.31規(guī)劃設(shè)計(jì)3187.36 2項(xiàng)目可行性研究382.48 3地質(zhì)勘探測(cè)繪637.47 4三通一平費(fèi)891.73 三房屋開發(fā)費(fèi)127494.501683.0(一)建筑安裝工

35、程費(fèi)111837.281476.31商品住宅  a多層30724.97 b高層22434.11 2拆遷房  a多層13655.54 b高層6827.77 3地區(qū)公建  a商場(chǎng)14021.32 b寫字樓13460.46 4可銷售配套公建5462.22 5不可銷售配套公建5250.88 (三 )附屬工程費(fèi)5591.8673.8(三)室外工程費(fèi)8946.98118.1(四)其他費(fèi)用1118.3714.8四管理費(fèi)5998.4179.2五財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.3638

36、0.1六開發(fā)期稅費(fèi)10462.60138.11電貼費(fèi)2880.00 2用電權(quán)費(fèi)4000.00 3其它稅費(fèi)3582.60 七不可預(yù)見費(fèi)8555.69112.9總計(jì)293745.363877.5 6.2投資計(jì)劃與資金籌措 表6-2 投資與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期1997199819992000200120021開發(fā)總投資1.1土地費(fèi)用107342.7623853.9511926.9723853.9511926.9717890.4617890.461.2前期工程費(fèi)5099.041699.68453.251019.81453.251019.81453.

37、251.3房屋開發(fā)費(fèi)127494.5025498.9019124.1719124.1719124.1719124.1725498.901.4管理費(fèi)5998.411199.68959.75959.75959.75959.75959.751.5其他費(fèi)用1.6開發(fā)期稅費(fèi)10462.602325.021162.512325.021162.512325.021162.511.7不可預(yù)見費(fèi)8555.691425.951425.951425.951425.951425.951425.95小計(jì)264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.812資

38、金籌措2.1自有資金46495.3026495.300.000.000.000.000.002.2銷售收入200121.2311171.4135052.6048708.6535052.6042745.1647390.812.3貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.002.4其他0.000.000.000.000.000.000.00小計(jì)264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81本項(xiàng)目的投資來(lái)源包括自有資金、銷售收入和貸款三個(gè)部分。其中自有資金投入46495.30萬(wàn)元人民幣，銷售收入投入20

39、0121.23萬(wàn)元人民幣，需向金融機(jī)構(gòu)貸款18336.47萬(wàn)元人民幣。在估算中，考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實(shí)現(xiàn)的，故當(dāng)年銷售收入（扣除銷售稅費(fèi)）全部用于當(dāng)年投資，如有盈余。結(jié)轉(zhuǎn)下年。第7章 財(cái)務(wù)與敏感性分析 7.1生產(chǎn)成本和銷售收入估算 （1）銷售收入 表7-1 南京百家湖西花園住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表 單位：萬(wàn)元 序號(hào)期間1997199819992000200120022003總計(jì)1商品住宅銷售收入9495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39211010.672拆遷樓銷售收入4645.3

40、213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09103229.413地區(qū)公建銷售收入0.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.3270106.59銷售收入總計(jì)14140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79384346.67根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)果，并考慮本項(xiàng)目的具體情況，確定普通住宅售價(jià)：高層為5000元/平方米，多層為5200元/平方米；拆遷房售價(jià)：高層為4500元/平方米；可售配套公建售價(jià)：4000元/平方米?？射N售的面積平均

41、價(jià)格為5073.50元/平方米。本項(xiàng)目的銷售面積包括商品住宅、拆遷房與各類公建，總計(jì)757558平方米。 （2）生產(chǎn)成本 投資成本測(cè)算本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額26493.0萬(wàn)元人民幣，融資費(fèi)用為28792.36萬(wàn)元人民幣，本項(xiàng)目的投資成本為293745.36萬(wàn)元人民幣。 銷售費(fèi)用測(cè)算根據(jù)南京市同類項(xiàng)目和國(guó)家有關(guān)部門資料，銷售費(fèi)用取總銷售收入的3%。銷售費(fèi)用=384346.67萬(wàn)元×3%=7686.96萬(wàn)元 稅金房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和所得稅。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)的稅率為5.45%，按總銷售額征收；所得稅稅率25%，以銷售利潤(rùn)為基數(shù)征收。7.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1）財(cái)務(wù)盈利能力

42、分析 （1）項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表見表7-3，從由該表計(jì)算得到的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)看： 項(xiàng)目所得稅后及稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為19.78%及24.80%，均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 ic=18%；項(xiàng)目所得稅后及稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=18%）分別為3745.34萬(wàn)元、10938.09萬(wàn)元均大于0.表明該項(xiàng)目從全部投資角度看盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，在財(cái)務(wù)上是可行的。 項(xiàng)目所得稅后及稅前全部投資回收期（含建設(shè)期）分別為4.07、4.84年，均小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期6.87年。表明項(xiàng)目投資能夠在規(guī)定時(shí)間內(nèi)回收。 （2）項(xiàng)目自有投資現(xiàn)金流量表見表7-3，由該表計(jì)算得到的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)看： 項(xiàng)目所得稅后及稅前財(cái)務(wù)內(nèi)

43、部收益率分別為26.43%及29.67%，均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 ic=18%；項(xiàng)目所得稅后及稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=18%）分別為8795.69萬(wàn)元、55464.96萬(wàn)元均大于0.表明該項(xiàng)目從全部投資角度看盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，在財(cái)務(wù)上是可行的。 項(xiàng)目所得稅后及稅前全部投資回收期（含建設(shè)期）分別為1.78年、1.37年，均小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期4.34年。表明項(xiàng)目投資能夠在規(guī)定時(shí)間內(nèi)回收。 （3）由項(xiàng)目損益表和項(xiàng)目投資估算數(shù)據(jù)，可以計(jì)算出以下指標(biāo)： 投資收益率=年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資×100%=31237.96/264953.00×100%=11.79% 投資利稅率

44、=年平均利稅總額/項(xiàng)目總投資×100%=41544.63/264953.00×100%=15.68% 資本金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資×100%=31237.96/46495.30×100%=67.18% 表7-2 項(xiàng)目損益表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期19971998199920002001200220031項(xiàng)目收入584346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1銷售收入584346.6714140.8046804.0766384.3364971.84

45、61109.0778644.7652291.791.1.1商品住宅311010.679495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.391.1.2拆遷樓、可售配套公建203229.414645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.091.1.3地區(qū)公建70106.590.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.321.2出租收入000000002經(jīng)營(yíng)成本264953.009748.1032264.8345762.674478

46、8.9542126.1154214.5136047.842.1銷售成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.843經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1銷售稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1.1營(yíng)業(yè)稅及附加21139.07777.742574.223651.143573.453361.004325.462876.053.1.2交易管理費(fèi)及印花稅4035.64148.48491.44697.04682.20641.65825.77549.064銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.845財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.316土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.007開發(fā)利潤(rùn)257739.672124.35