房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實思考學習教案

1、會計學1房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)(hngy)的現(xiàn)實思考的現(xiàn)實思考第一頁，共20頁。2房價和銷量(xio lin)的平衡寬裕的資金鏈,房價無下降(xijing)壓力北京一手房北京二手房第1頁/共19頁第二頁，共20頁。3上海一手(yshu)房上海單盤銷售(xioshu)深圳一手房深圳二手房第2頁/共19頁第三頁，共20頁。4中國房地產(chǎn)市場上,銷售向好往往可以(ky)刺激房價上漲,但銷售向下,房價容易產(chǎn)生粘性。產(chǎn)業(yè)的平衡只能是考驗銷售的持續(xù)性。貨幣政策和企業(yè)理性程度是決定銷售持續(xù)性的因素原因表現(xiàn)根源購房人不接受房價下降企業(yè)降價會受到社會輿論沖擊預售制，法制不健全施工拿地和銷售短期內不存在聯(lián)系企業(yè)可以主

2、動控制現(xiàn)金流出，未必需降價促銷預售制，開發(fā)周期存在銀行資金在短期比銷售回款更重要企業(yè)與其降價促銷，不如高價將存貨抵押行業(yè)高杠桿的現(xiàn)實即使銷售短期疲軟，也不會影響公司業(yè)績達成國企和上市公司可以通過主動安排結算節(jié)奏來達到股東以及國資委的要求預售制第3頁/共19頁第四頁，共20頁。5房貸和票據(jù)(pio j)融資1-7月，貨幣政策(hu b zhn c)未向房貸傾斜房地產(chǎn)的根本問題是購房負擔和購房能力，這一問題產(chǎn)生變化的根本，除了居民財富水平和收入水平變化外，就只有貨幣政策變化。我們不擔心貨幣政策對行業(yè)結構性控制，但擔心貨幣整體轉向。第4頁/共19頁第五頁，共20頁。6貨幣周期幾乎和銷售周期同步。（2

3、005變更統(tǒng)計口徑而已）信貸規(guī)模幾乎必然會對行業(yè)有所影響，但資金(zjn)成本的影響通常為方向性。第5頁/共19頁第六頁，共20頁。7仍然(rngrn)是新開工增速慢于銷售2季度比1季度，投資(tu z)行為相對銷售更謹慎了!新開工謹慎和企業(yè)資金運用謹慎(8、9月份新開工數(shù)據(jù)至關重要，我們認為難以要求行業(yè)在迷茫中超預期擴大開工)企業(yè)謹慎度= 季度出售商品提供勞務的現(xiàn)金流入/季度購買商品獲得勞務的現(xiàn)金流出第6頁/共19頁第七頁，共20頁。8權益樓面地價綜合成本建筑面積房價地價金地西安南湖70%2001 6800 90 8500 18 大興黃村100%6299 9000 25 12000 16 武

4、漢珞獅路項目100%2060 4500 15 6500 3 上海青浦項目100%5579 9000 10 15500 6 佛山大良地塊100%3891 8500 13 12000 5 青浦趙家巷100%14499 18000 21 23000 30 小計4934 147 72 銷售規(guī)模對比銷售面積104 銷售額111 保利北京密云項目100%1220 3000 32 4000 4 廣東陽江項目100%267 2000 27 3000 1 重慶慈恩寺項目100%3040 5000 125 7000 38 天津和平路100%5341 8000 7 15000 4 佛山禪城項目100%2537 50

5、00 27 7500 7 大興新城項目100%7248 10000 22 12500 16 廣州金沙洲B3702A09100%5534 8000 15 10000 9 成都武候區(qū)領事館51%4063 6300 30 9000 12 小計3108 271 84 銷售規(guī)模對比銷售面積297 銷售額245 第7頁/共19頁第八頁，共20頁。9政府和企業(yè)(qy)都變得更理性了土地成交量并不低，價格具備指針(zhzhn)意義未來土地放量供應，有助于地價維持理性而放量供地是對拉動投資和穩(wěn)定房價都有利的政策，政府將選擇第8頁/共19頁第九頁，共20頁。10經(jīng)營性現(xiàn)金流空前(kngqin)良好資金(zjn)寬

6、裕程度也前無古人第9頁/共19頁第十頁，共20頁。11銀行貸款支持(zhch)資本市場(shchng)支持我們想證明，新開工和拿地沒有受到任何的資金約束當前的地價和開工狀況，只是說明企業(yè)的態(tài)度偏于理性。這也消除了行業(yè)資金斷裂和房價非理性瘋漲的憂慮第10頁/共19頁第十一頁，共20頁。12銷售面積會隨著房價上漲和貨幣政策收緊而下降。但土地成本不會大幅提升，新開工增長也不會影響到公司資金壓力，銀行不會針對個貸進行專門控制。只要貨幣政策變化不大，銷售將具有持續(xù)性，行業(yè)的調整可以說已經(jīng)到位。對貨幣政策的判斷超越了地產(chǎn)研究員能力范疇。不過如果8月份(yufn)新增貸款余額確實只有市場傳言不到2000億（

7、我無法證實），的確一定會繼續(xù)對銷售，進而對股價產(chǎn)生影響。財富和收入都難以一夕劇變，房價高位粘性，只有持續(xù)寬松的貨幣政策，才能保持銷售的穩(wěn)定增長。而銷售的增長,會刺激房價上漲,從而需要貨幣繼續(xù)(jx)放松。（否則）只有銷售穩(wěn)定增長，才有投資和拿地的持續(xù)熱情。如果過冬，地產(chǎn)企業(yè)早已準備了充裕資金。（傷及的將是）貨幣政策并不是沒有繼續(xù)(jx)寬松的空間，一切取決于貨幣當局的決心第11頁/共19頁第十二頁，共20頁。13簡 稱股價EPSPE09E10E09E10E招商地產(chǎn)25.11 0.96 1.41 26.2 17.8 濱江集團13.50 0.53 0.79 25.5 17.1 榮盛發(fā)展16.19

8、0.71 1.00 22.8 16.2 保利地產(chǎn)23.04 1.04 1.50 22.2 15.4 萬科A10.23 0.49 0.69 20.9 14.8 華僑城18.48 0.55 0.65 33.6 28.4 新湖中寶10.66 0.51 0.68 20.9 15.7 首開股份19.60 0.85 1.27 23.1 15.4 金融街11.80 0.49 0.60 24.1 19.7 金地集團13.21 0.61 0.73 21.7 18.1 第12頁/共19頁第十三頁，共20頁。14打通(d tng)資本平臺京滬高鐵概念(ginin)資源飛躍的前夜小碧桂園的盈利模式業(yè)績高速增長布局廣闊

9、，不依賴某大盤增發(fā)順利完成京滬高鐵臨近每平米土儲樓面價平均500元合理內控和區(qū)域擴張年銷售額超過50億更換證券公司 廊坊 徐州 蚌埠 南京 年內計劃增加權益土儲到1000萬平數(shù)十萬平的一級開發(fā)用地控制建安成本第13頁/共19頁第十四頁，共20頁。15豪宅純水岸、東部曦城在8月持續(xù)熱銷，公司銷售(xioshu)接近100億敏感性：產(chǎn)品(chnpn)提價空間最大的地產(chǎn)股主題+資源真正的資源股：資源定價權，稀缺性可持續(xù)利用新增土地等第14頁/共19頁第十五頁，共20頁。16時間研究報告報告原文 （或活動內容）階段性核心邏輯2008年10月23日 房地產(chǎn)救市的最亮一槍11-12月銷售環(huán)比恢復50%政策

10、已經(jīng)轉向，投資者已經(jīng)過分悲觀，打破對行業(yè)資金斷裂的擔憂2008年11月27日 地產(chǎn)反沖鋒我們認為，行業(yè)應該能夠走出8/9/10月份最低迷的銷售，逐步走向下一個房地產(chǎn)銷售的小高峰建議投資者以貨幣政策為主線，注意行業(yè)未來反轉的契機，在蕭條市道中迎接地產(chǎn)股的反沖鋒2008年12月3日 2009年策略報告目前情況和政府保增長和就業(yè)的居心相背離，（支持性）政策出臺順理成章政府會源源不斷推出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。第15頁/共19頁第十六頁，共20頁。17時間研究報告報告原文（或活動內容）階段性核心邏輯2008年12月30日 破解供應疑團，暖冬超配地產(chǎn)市場對年報悲觀預期過度反映，擔心一季度房價壓力，對行業(yè)基

11、本面過分悲觀。政策是有效的，房屋銷售必然見底反彈，供求關系會好轉，打破存貨壓力的迷思存貨難言供應壓力，供求關系改善的曙光已經(jīng)出現(xiàn)2009年1月21日 危機中的轉機我們相信隨著貨幣政策于2009年一季度得到有效貫徹，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力將得到緩解，房價將出現(xiàn)穩(wěn)定的趨勢商業(yè)地產(chǎn)趨勢悲觀（房地產(chǎn)）行業(yè)估值水平也會得到提升。2009年2月下旬深圳“融冰之旅”大規(guī)模聯(lián)合調研萬科、保利、金地、招商和華僑城，介紹投資者關注銷售回暖2009年2月24日 修補失落的盈利模式基于擴大內需，拉動投資，確保經(jīng)濟增長的政策目標，行業(yè)曾經(jīng)失落的盈利模式正在得到修補第16頁/共19頁第十七頁，共20頁。18時間研究報告報告原

12、文（或活動內容）階段性核心邏輯2009年3月24日 寶貴的時滯2009年上半年是最寶貴的房地產(chǎn)股投資時段。熱銷不是終點而是起點，行業(yè)開發(fā)投資恢復，特別是地價上漲，能帶動資源重估投資相對于銷售的時滯成為了地產(chǎn)基本面恢復的最重要推手2009年4月7日 暢享房屋熱銷，暢享拿地機會隨著房屋市場熱銷，開發(fā)企業(yè)資金鏈恢復，各公司補充新的土地儲備可能性越來越大。2009年4月14日 銷量急增，行業(yè)新生目前行業(yè)正處于本輪周期最后一次大分歧的十字路口。攻守兼?zhèn)洌顒荽l(fā)。2009年5月上旬上海杭州“信心之旅”大規(guī)模聯(lián)合調研濱江集團、新湖中寶、保利地產(chǎn)、本地商業(yè)銀行和政府機構，建議投資者關注開發(fā)商信心回暖2009年5月4日 從房屋銷售嘉年華到土地盛宴我們預計此后開發(fā)企業(yè)會擴大新開工和新增土地儲備，土地市場復蘇在即，這將化解當前行業(yè)的估值壓力，第17頁/共19頁第十八頁，共20頁。19第18頁/共19頁第十九頁，共20頁。NoImage內容(nirng)總結會計學。第3頁/共19頁。考驗銷售持續(xù)性貨幣政策。除了居民財